ANALISIS KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

1. LATAR BELAKANG

Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai

kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI

(Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini,

Surabaya memiliki peran penting dalam pengembangan bidang industry,

perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat

perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara

transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan

pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah

bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya.

Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan

ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap

diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung

perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun

beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai

berikut :

- Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang

Jepun.

- Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan

peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya.

- Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di

Surabaya.

Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah

usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan

Kembang Jepun, Surabaya.

Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat

perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade

Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah

melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang

ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut

mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.

Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang

perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini

memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi

perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan

(rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai

kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta

dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World

Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan

bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat

perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya.

Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota

menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah

setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat

dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan

pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi

fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi.

Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan

ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti

juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman

sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan

dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi

kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang

mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi

modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan

hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia

sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan

keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran,

sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini

telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi

kalangan masyarakat modern.

Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak

asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat

menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat

dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut.

Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan

beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya

tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata.

Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli

online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun perusahaan. Umumnya

mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum,

hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang

dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online.

Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga

cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat

internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat

perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak

produk dan jasa.

Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli.

Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan

dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat

berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.

Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya

seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall

elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara

memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita

mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan

akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut

juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia

setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di

tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi

Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.

Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan

elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran,

pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke

tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan

Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.

Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya

Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat

bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik

rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka

dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan

peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang

elektronik.

2. LOKASI PERENCANAAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK

Tujuan analisa penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang

berkaitan dengan masalah :

Penggunaan area yang terbaik

Parkir dan sirkulasi

Pelayanan dan utilitas

Kenyamanan

Estetika

Adapun dasar pertimbangan yang dipakai adalah :

Perwilayahan

Utilitas kawasan

Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)

Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya

dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan

perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan

komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi

syarat.

Beberapa alternative pilihan lokasi adalah :

Alternatif 1 : Daerah jalan Ahmad Yani

Alternatif 2 : Daerah Jemur Andayani

Alternatif 3 : Daerah Genteng

Gambar 16 : Lokasi alternative 1 di Daerah jalan Ahmad Yani

Gambar 17 : Lokasi alternative 2 di Daerah Jemur Andayani

Gambar 18 : Lokasi alternative 3 di Daerah Genteng Kali

Pemilihan serta pertimbangan dari ketiga alternative site di atas adalah :

No Kriteria Pemilihan Bobot

Alternatif

1 2 3

1 Lokasi sesuai dengan tata

guna lahan RTRW

Surabaya 2005

20 3 60 3 60 3 60

2 Mudah dicapai dari

bangunan komersial 20 3 60 3 60 3 60

lainnya

3 Memiliki prospek

perkembangan sebagai

daerah bisnis

20 3 60 3 60 3 60

4 Tersedia jaringan utilitas

kota yang memadahi

10 3 30 3 30 3 60

5 Dilewati jalur transpotasi

umum

10 3 30 3 30 3 30

6 Adanya sarana jalan

tembus untuk mengurangi

kepadatan lalu lintas

10 2 20 1 10 3 30

7 Mudah dicapai dari

pelabuhan dan bandara

maupun terminal

5 3 15 3 15 3 15

TOTAL 165 270 300

Analisis ke 3 site berdasarkan RTRW Surabaya 2005

Dilihat dari hasil pendataan yang didapatkan maka dipilih daerah no 3 sebagai site

terpilih untuk kantor sewa dan mall elektronik.

3. ANALISIS LOKASI PERENCANAAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK

- Analisis Tapak/ Site

Sesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik

merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa

dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih :

Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak

ditempati bangunan permanen

Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau

pejalan kaki

Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk

pemerintah

Berlokasi pada lingkungan yang mendukung

Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih,

jaringan telekomunikasi dan drainase kota

Berikut adalah alternative site yang berada di daerah Genteng

Gambar 19 : Alternatif site di daerah Genteng Kali

Alternatif 1 = daerah Jl. Embong Malang

Alternatif 2 = daerah Siola

Alternatif 3 = daerah Blauran

No Kriteria Pemilihan Bobot

Alternatif

1 2 3

1 Fasilitas lingkungan tapak dapat

saling mendukung 20 3 60 3 60 3 60

2 Merupakan daerah bisnis 15 3 45 3 45 2 30

2

1

3

3 Didukung transpotasi umum yang

memadahi

15 3 45 3 45 3 45

4 Tersedia jaringan utilitas kota

yang memadahi

15 3 45 3 45 3 45

5 Dampak positif bagi lingkungan

sekitar

10 3 30 3 30 3 30

6 Tingkat harga tanah sesuai

kondisi tapak

10 2 20 3 30 2 20

Tabel 41 : Analisis ke 3 tapak di daerah Genteng Kali berdasarkan RT RW Surabaya 2005

Dari pertimbangan-pertimbangan tersebut maka dipilih daerah Genteng, Siola

sebagai area/ site dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini

Gambar 20 : Kondisi site terpilih

Kondisi eksisting tapak antara lain :

Kondisi eksiting tapak meliputi keadaan tapak saat ini dan lingkungan yang ada di

sekitarnya. Adapun kondisi tapak atau site antara lain :

o Lokasi di jalan Tunjungan

o Batas- batas tapak :

Utara : Jl. Praban

Selatan : Jl. Tanjung anom

Timur : Jl. Tunjungan

Barat : Jl. Lingkungan (gang)

o Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha

o GSB yang ada di tapak :

Timur : minimal 3 m dari pinggir jalan

Utara : minimal 3 m dari pinggir jalan

Selatan : minimal 2 m dari pinggir jalan

Barat : minimal 1 m dari pinggir jalan

o Topografi tapak relatif datar

o Koofisien dasar bangunan (Building Code = 50 %)

o Koefisien lantai bangunan (FAR = 1350%)

o Jumlah lantai yang diperbolehkan dibangun maksimum27 lantai

o Bangunan yang ada sekarang adalah bekas bangunan pasar

swalayan di mana dalam pembebasan tidak mngalami kesulitan

o Adapun kondisi lingkungan yang ada di sekitar tapak :

Adanya bangunan pertokoan, pusat perbelanjaan dan bank

yang letaknya berdekatan dengan site, secara keseluruhan

akan turut menunjang secara timbal balik pada kegiatan

perkantoran dan bisnis yang direncanakan

Tidak adanya jalur hijau menyebabkan suasana di jalur

transpotasi dan daerah sekitarnya menjadi panas terutama

pada saat siang hari

Tapak terletak pada jalan yang dilalui oleh transpotasi

umum sehingga dapat menunjang aksesbilitas tapak

Gambar 21 : Tampak udara daei site terpilih

Gambar 22 : View dari perempatan Tunjungan

Gambar 23 : View dari site ke Siola

Gambar 24 : Sketsa potongan A-A’ pada site terhadap lingkungan

Gambar 25 : Sketsa potongan B-B’ pada site terhadap lingkungan

- Analisis Klimatologis

Kondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan

hembusan angin.

Arah edar matahari menyebabkan bangunan pada lingkungan

sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site.

Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan

Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak

polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya.

Sehingga perlu pemberian vegetasi.

Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di

sekitarnya

- Analisis Pencapaian

Pencapaian adalah salah satu hal terpenting dalam mendesain dan

merencanakan sebuah bangunan. Hal ini disebabkan karena pencapaian adalah

titik poin mudah dijangka atau tidaknya sebuah bangunan. Berikut beberapa

alternatif pencapaian ME dan SE yang bisa diterapkan di bangunan kantor

sewa dan mall elektronik ini.

ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan

(+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk

akses menuju ke dalam site

Merupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol,

sehingga mudah untuk diakses.

(-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan

Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar

masuk

ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom

(+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu

masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihat

SE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki

tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.

(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari

sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus

Dari analisis pencapaian di atas maka dipilih opsi 2 sebagai pencapaian ME dan

SE pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.

- Analisis Kebisingan Pada Tapak/ Site

Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas

yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi

baik polusi udara maupun suara.

Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena

merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan

untuk menuju pusat kota

Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah

Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup

rendah

Gambar 26 : Analisis kebisingan pada tapak

- Analisis Orientasi Bangunan

Orientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah

bebas. Berikut beberapa analisis penentuan orientasi bangunan :

Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana

orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos

bangunan akan ditempatkan di arah ini.

Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas.

Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada

bangunan.

Gambar 27 : Analisis orientasi bangunan pada tapak

- Analisis Zoning Vertikal

Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta

penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah beberapa

analisisnya :

Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan

kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1

digunakan sebagai mall elektronik.

Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik

tersebut.

- Analisis Zoning Horisontal

Analisa zoning horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site

sebelumnya. Analisis ini berfungsi sebagai penentuan peletakkan ruang yang

ada di dalam bangunan secara horisontal. Berikut adalah analisisnya :

Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier

terhadap polusi udara dan suara

ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban

Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban

Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan

dengan zone privat

Orientasi utama di arah utara dan selatan

Gambar 27 : Analisis zooning horizontal