bab i - birosdmkepri.combirosdmkepri.com/.../uploads/2017/05/...ttg-pedoman-teknis-pemban… ·...

LampiranKeputusan Direktur Jenderal Cipta KaryaNomor : 295 /KPTS/CK/1997Tanggal : 1 April 1997Tentang : Pedoman Teknis Pembangunan

Bangunan Gedung Negara

BAB I

UMUM

A. PENGERTIAN

1. BANGUNAN GEDUNG

Sesuai dengan pengertian yang tercantum dalam PeraturanMenteri Pekerjaan Umum No. 57/PRT/1991 tahun 1991, yangdimaksud dengan bangunan gedung adalah bangunan yangdidirikan dan atau diletakkan dalam suatu lingkungansebagian atau seluruhnya di atas atau di dalam tanah danatau perairan secara tetap yang berfungsi sebagai tempatmanusia untuk melakukan kegiatannya.

2. BANGUNAN GEDUNG NEGARA

a. Bangunan Gedung Negara adalah bangunan gedunguntuk keperluan dinas yang menjadi/akan menjadikekayaan milik negara dan dibangun dengan sumberpembiayaan yang berasal dari dana APBN, dan atausumber pembiayaan lainnya, antara lain seperti : gedungkantor dinas, gedung sekolah, gedung rumah sakit, gudang,rumah negara, dan lain-lain sebagaimana dimaksud dalamPasal 28.3. Keputusan Presiden R.I. No. 16 tahun 1994 danperubahan-perubahannya yaitu Keppres R.I. No. 24 tahun1995 dan Keppres R.I. No. 8 tahun 1997.

b. Pembangunan bangunan gedung negara, sebagaipelaksanaan anggaran belanja negara sesuai Pasal 14Keppres R.I. No. 16 tahun 1994 dan perubahan-perubahannya yaitu Keppres R.I. No. 24 tahun 1995 dan Keppres R.I. No.8 tahun 1997, diselenggarakan dengan berpedoman padaprinsip-prinsip :

Pedoman Teknis Pembangunan BGN

1

1) hemat, tidak mewah, efisien, dan sesuai dengankebutuhan teknis yang disyaratkan;

2) terarah dan terkendali sesuai rencana, program/kegiatan, serta fungsi setiap Departemen/Lembaga;

3) semaksimal mungkin menggunakan hasil produksi dalamnegeri dengan memperhatikan kemampuan/ potensinasional.

3. PEMBANGUNAN

Yang dimaksud dengan pembangunan adalah prosesmendirikan bangunan gedung baik merupakan pembangunanbaru, perbaikan sebagian atau seluruhnya, maupun perluasanbangunan gedung yang sudah ada, yang sesuai ketentuanharus berpedoman kepada Keputusan Presiden R.I. No. 16tahun 1994 dan perubahan-perubahannya yaitu Keppres R.I.No. 24 tahun 1995 dan Keppres R.I. No. 8 tahun 1997.

B. MAKSUD DAN TUJUAN

1. Pedoman ini dimaksudkan sebagai petunjuk pelaksanaan bagipara penyelenggara pembangunan dalam melaksanakanpembangunan bangunan gedung negara.

2. Dengan pedoman ini diharapkan :

a) bangunan gedung negara diselenggarakan sesuaifungsinya, dengan memenuhi persyaratan keselamatan,kesehatan, kenyamanan, keamanan, efisien dalampenggunaan sumber daya, dan serasi denganlingkungannya, serta

b) penyelenggaraan pembangunan bangunan gedungnegara dapat berjalan dengan tertib, efektif dan efisien.

C. LINGKUP MATERI PEDOMAN

Lingkup materi Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan GedungNegara, adalah sebagai berikut :

1. Bab I : Umum, yang memberikan gambaran umum, meliputipengertian, maksud dan tujuan, serta lingkup materi pedoman.


2

2. Bab II : Spesifikasi Teknis Pembangunan, meliputi klasifikasibangunan, standar luas, standar harga, dan persyaratan teknisbangunan gedung negara.

3. Bab III : Tata Cara Penyelenggaraan Pembangunan, meliputiketentuan penyelenggara pembangunan, organisasi dan tatalaksana, prosedur penyelenggaraan, pembiayaan bangunangedung negara, serta pembinaan dan pengendalian.

4. Bab IV : Penutup, penjelasan yang menguraikan apabila terjadipersoalan atau penyimpangan dalam penerapan pedomanteknis pembangunan bangunan gedung negara.


3

BAB II

SPESIFIKASI TEKNIS PEMBANGUNANBANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG NEGARA

1. KLASIFIKASI BERDASARKAN TINGKAT DAN LINGKUP PELAYANAN

a. Bangunan gedung pemerintah, lembaga tinggi/ tertingginegara

Klas Penggunaan Bangunan

A � Gedung kantor Departemen, kantor Menteri Negara,Lembaga Tinggi/Tertinggi Negara, Lembaga PemerintahNon Departemen, dan gedung kantor Gubernur

� Pelayanan kesehatan dengan wilayah pelayanannasional/propinsi : rumah Sakit Klas A dan B

� Pendidikan tinggi : universitas/akademi� Bangunan gedung kantor pemerintah maupun Badan

Usaha lainnya dengan wilayah pelayanan nasional.

B � Gedung kantor Kanwil, Dinas, Kabupaten� Pelayanan kesehatan dengan wilayah pelayanan

kabupaten : rumah sakit klas C.� Bangunan gedung kantor pemerintah maupun Badan

Usaha lainnya dengan wilayah pelayanan propinsi/kabupaten.

C � Gedung kantor Kecamatan� Pelayanan kesehatan tingkat pelayanan lokal

(Puskesmas).� Pendidikan tingkat lanjutan/dasar.� Bangunan gedung kantor pemerintah maupun Badan

Usaha lainnya dengan wilayah pelayanan kecamatan.

Untuk bangunan gedung negara dengan fungsi khusus, seperti:


4

� gedung reaktor nuklir� gedung laboratorium� gedung terminal udara� gedung terminal laut� gedng terminal bus� stasiun kereta api� stadion olah raga� rumah tahanan� gudang benda berbahaya� bangunan bersifat monumental,

klasifikasinya disesuaikan dengan klasifikasi pelayanan atausatminkalnya.

b. Bangunan Rumah Negara

Tipe Untuk Keperluan Pejabat/ Golongan

A 1) Sekjen, Dirjen, Irjen2) Pejabat-pejabat yang jabatannya setingkat dengan 1)

B 1) Direktur, Kepala Biro, Inspektur, Ka-Kanwil2) Pejabat-pejabat yang jabatannya setingkat dengan 1)3) Pegawai Negeri yang golongannya IV/d s/d IV/e

C 1) Kepala Sub Dit, Kepala Bagian2) Pejabat-pejabat yang jabatannya setingkat dengan 1)3) Pegawai Negeri yang golongannya IV/a s/d IV/c

D 1) Kepala Seksi, Kepala Sub Bagian2) Pejabat-pejabat yang jabatannya setingkat dengan 1)3) Pegawai Negeri yang golongannya III/a s/d III/d

E 1) Kepala Sub Seksi2) Pejabat-pejabat yang jabatannya setingkat dengan 1)3) Pegawai Negeri yang golongannya II/d kebawah


5

2. KLASIFIKASI BERDASARKAN TINGKAT KOMPLEKSITAS

a. Bangunan Sederhana

Bangunan gedung negara yang termasuk sebagaibangunan sederhana didasarkan pada :

1) fungsi : bangunan gedung Sekolah Dasar danbangunan gedung SLTP/SMU, bangunan rumah tipeC/D/E, bangunan puskesmas, bangunan gedung kantortingkat pelayanan kecamatan, dan yang setara,

2) teknologi : bangunan dengan teknologi sederhana.

3) jumlah lantai : bangunan dengan jumlah lantai sampaidengan 2 lantai.

b. Bangunan Tidak Sederhana

Bangunan gedung negara yang termasuk sebagaibangunan tidak sederhana didasarkan pada :

1) fungsi : bangunan gedung perguruan tinggi, bangunanrumah tipe A dan B, bangunan rumah sakit, bangunangedung kantor tingkat pelayanan pusat, propinsi dankabupaten atau yang setara,

2) teknologi : bangunan dengan teknologi tidaksederhana.

3) jumlah lantai : bangunan dengan jumlah lantai diatas 2lantai.

c. Bangunan Khusus

Bangunan gedung negara yang termasuk sebagaibangunan khusus adalah bangunan-bangunan yangdalam perencanaan dan pelaksanaannya memerlukanpenyelesaian khusus seperti : bangunan yang bersifatmonumental, bangunan reaktor nuklir, bangunanperibadahan, bangunan gedung dewan perwakilan rakyat,bangunan gedung olah raga, dan yang setara.


6

B. STANDAR LUAS

1. STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR

Dalam menghitung luas ruang bangunan gedung kantor yangdiperlukan dihitung berdasarkan ketentuan sebagai berikut :

1) Standar luas ruang gedung kantor pemerintah tingkatDepartemen Lembaga tinggi/tertinggi Negara rata-ratasebesar 9,6 m2 per-personil.

2) Standar luas ruang gedung kantor pemerintah tingkatKantor Wilayah/Dinas atau yang setingkat ditetapkan rata-rata sebesar 8 m2 per-personil.

3) Standar luas ruang gedung kantor pemerintah tingkatkecamatan ditetapkan rata-rata sebesar 7,2 m2 per-personil.

Kebutuhan total luas gedung dihitung berdasarkan jumlahpersonil yang akan ditampung dikalikan standar luas sesuaidengan klasifikasinya. Untuk bangunan gedung kantor yangmemerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayananmasyarakat, kebutuhannya dihitung secara tersendiri diluarkebutuhan per m2/personil tersebut diatas.

2. STANDAR LUAS GEDUNG SEKOLAH

Dalam menghitung luas ruang yang diperlukan untukbangunan gedung sekolah mengikuti ketentuan-ketentuansebagai berikut:

Jenis Ruang SekolahDasar

SLTP SMU

Kelas 54 m2 63 m2 72 m2

Kantor 100 m2 150 m2 184 m2

KM/WC 3 m2/kelas 3 m2/kelas 3 m2/kelas

Laboratorium - 120 m2 144 m2

Serbaguna - 144 m2 288 m2

Perpustakaan 90 m2 105 m2 144 m2


7

Ketentuan luas ruang gedung SD, SLTP/SMU secara lebih rincimengikuti Petunjuk Teknis Bangunan Gedung SD, SLTP/SMU yangberlaku.

3. STANDAR LUAS RUMAH NEGARA

Standar luas Rumah Negara ditentukan sesuai dengan tipeperuntukannya, sebagai berikut :

Tipe Luas Bangunan Luas Lahan

A 250 m2 600 m2

B 120 m2 350 m2

C 70 m2 200 m2

D 50 m2 120 m2

E 36 m2 100 m2

Jenis dan jumlah ruang minimum yang harus ditampung dalamtiap Tipe Rumah Negara, sesuai dengan yang tercantum dalamTabel G. Luas teras beratap dihitung 50%, sedangkan luas terastidak beratap dihitung 30%.

C. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI

Harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung negaraditetapkan secara berkala oleh Menteri Keuangan dan MenteriNegara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Bappenas,yaitu merupakan biaya per m2 bangunan gedung, dan biaya perm1 bangunan pagar yang terdiri atas biaya konstruksi fisik, biayaperencanaan, biaya manajemen konstruksi/ biaya pengawasan,dan biaya pengelolaan proyek.

Harga satuan tertinggi tersebut merupakan biaya pembangunanmaksimum yang diperbolehkan dalam pembangunan bangunangedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunangedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur, arsitektur danfinishing, serta utilitas bangunan gedung negara.

Harga satuan tertinggi ditetapkan untuk biaya pembangunan perm2 bangunan gedung negara dan diberlakukan sesuai denganjenis, klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiriatas :


8

1. HARGA SATUAN PER m2 TERTINGGI UNTUK PEMBANGUNANBANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH

Harga satuan tertinggi untuk gedung pemerintah dan lembagatertinggi/tinggi negara, serta gedung dinas lainnya, dibedakanuntuk setiap klasifikasi gedung, lokasi Dati II-nya, dan untukbangunan yang bertingkat dan yang tidak bertingkat.Disamping itu juga diberlakukan koefisien/faktor pengali untukbangunan gedung bertingkat, dan koefisien/faktor pengaliuntuk bangunan/ruang dengan fungsi khusus.

Untuk bangunan gedung negara dengan fungsi khusus, seperti:

� gedung reaktor nuklir� gedung laboratorium� gedung terminal udara� gedung terminal laut� gedung terminal bus� stasiun kereta api� stadion olah raga� rumah tahanan� gudang benda berbahaya� bangunan yang bersifat monumental,

klasifikasi harga satuan pekerjaan standarnya disamakandengan klasifikasi sesuai pelayanan atau satminkalnya,sedangkan untuk pekerjaan non-standarnya mengikuti hargayang berlaku dan dihitung dengan RAB tersendiri.

2. HARGA SATUAN PER m2 TERTINGGI UNTUK PEMBANGUNANBANGUNAN RUMAH NEGARA

Harga satuan per m2 tertinggi untuk bangunan rumah negara,dibedakan untuk setiap tipe rumah negara dan lokasi Dati II-nya. Untuk harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunanrumah susun (pekerjaan standar), menggunakan pedomanharga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan bangunangedung pemerintah bertingkat kelas B, sesuai dengan lokasiDati II-nya.


9

3. HARGA SATUAN PER m’ TERTINGGI UNTUK PEMBANGUNANBANGUNAN PAGAR BANGUNAN GEDUNG NEGARA

a. Harga satuan per m1 bangunan pagar gedung pemerintahditetapkan sesuai klasifikasi bangunan gedung, letak pagarserta lokasi Dati II-nya.

b. Harga satuan per m1 tertinggi untuk pembangunanbangunan pagar rumah negara, sesuai dengan tipe rumah,letak pagar, dan lokasi Dati II-nya.

c. Harga satuan per m1 tersebut, dengan ketentuan tinggipagar sebagai berikut :

� pagar depan dengan tinggi minimum 1,5 m.� pagar samping dengan tinggi minimum 2 m.� pagar belakang dengan tinggi minimum 2 m.

D. PERSYARATAN TEKNIS

Secara umum, persyaratan teknis bangunan gedung negaramengikuti ketentuan tentang Tata Cara Mendirikan BangunanGedung, yaitu SNI No. 03-1728-1989, Keputusan Menteri PekerjaanUmum No. 02/KPTS/1985 tentang Ketentuan Pencegahan danPenanggulangan Kebakaran pada Bangunan Gedung, standarteknis lainnya seperti tercantum dalam Tabel H, dan PeraturanDaerah setempat tentang Bangunan yang berlaku.

Secara garis besar, persyaratan teknis bangunan gedung negaraadalah sebagai berikut :

1. PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Persyaratan tata bangunan dan lingkungan bangunangedung negara meliputi ketentuan-ketentuan yang harusdipenuhi dalam pembangunan bangunan gedung negara darisegi tata bangunan dan lingkungannya, yaitu :

a. Peruntukan Ruang


10

Bangunan gedung negara harus memenuhi persyaratanperuntukan ruang dan persyaratan fungsi yang telahditetapkan.

b. Jarak antar blok/ massa bangunan

Sepanjang tidak bertentangan dengan Peraturan DaerahSetempat tentang bangunan, maka jarak antar blok/masabangunan harus mempertimbang-kan hal-hal seperti :

1) Keselamatan terhadap bahaya kebakaran2) Kesehatan, termasuk sirkulasi udara dan pencahayaan,3) Kenyamanan.

c. Ketinggian bangunan

Ketinggian bangunan gedung negara, sepanjang tidakbertentangan dengan Peraturan Daerah Setempat tentangketinggian maksimum pada lokasi, maksimum adalah 8lantai. Untuk bangunan gedung negara yang akandibangun lebih dari 8 lantai, harus mendapat persetujuandari Menteri Keuangan dan Menteri Negara PerencanaanPembangunan Nasional/Ketua Bappenas setelahmendapat saran teknis dari Menteri Pekerjaan Umum.

d. Ketinggian langit-langit

Ketinggian langit-langit bangunan gedung kantor minimumadalah 2,60 meter dihitung dari permukaan lantai. Untukbangunan gedung olah-raga, ruang pertemuan, danbangunan lainnya dengan fungsi yang memerlukanketinggian langit-langit khusus, agar mengikuti StandarNasional Indonesia yang berlaku.

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Ketentuan besarnya Koefisien Dasar Bangunan (KDB)mengikuti ketentuan yang diatur dalam Peraturan DaerahSetempat tentang Bangunan untuk lokasi yangbersangkutan.

f. Koefisien Lantai bangunan (KLB)

Ketentuan besarnya Koefisien Lantai Bangunan (KLB)mengikuti ketentuan yang diatur dalam Peraturan Daerah


11

Setempat tentang Bangunan untuk lokasi yangbersangkutan.

g. Koefisien Daerah Hijau (KDH)

Perbandingan antara luas seluruh daerah hijau dengan luaspersil bangunan gedung negara, sepanjang tidakbertentangan dengan Peraturan Daerah Setempat tentangbangunan, harus diperhitungkan dengan mempertimbang-kan :

1) daerah resapan air2) ruang terbuka hijau

Untuk bangunan gedung yang mempunyai KDB kurang dari40%, harus mempunyai KDH minimum sebesar 15%.

h. Garis Sempadan Bangunan

Ketentuan besarnya garis sempadan, baik garis sempadanpagar maupun garis sempadan bangunan harus mengikutiketentuan yang diatur dalam Peraturan Daerah Setempattentang Bangunan untuk lokasi yang bersangkutan.

i. Wujud arsitektur

Wujud arsitektur bangunan gedung negara harusmemenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :

1) mencerminkan fungsi sebagai bangunan gedungnegara;

2) seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya;

3) indah namun tidak berlebihan;

4) efisien dalam penggunaan sumber daya;

5) memenuhi tuntutan sosial budaya setempat;

6) pelestarian bangunan bersejarah.

j. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Lingkungan Bangunan

Bangunan gedung negara harus dilengkapi dengan saranadan prasarana bangunan yang memadai, dengan biayapembangunannya diperhitungkan sebagai pekerjaan non-


12

standar. Sarana dan prasarana bangunan yang harus adapada bangunan gedung negara, seperti :

1) Sarana parkir kendaraan;

2) Sarana penyandang cacat;

3) Sarana penyediaan air bersih;

4) Sarana drainase, limbah, dan sampah;

5) Sarana ruang terbuka hijau;

6) Sarana hidran kebakaran halaman;

7) Sarana penerangan halaman.

k. Persyaratan Kesehatan dan Keselamatan Kerja (K3) danAsuransi

1) Setiap pembangunan bangunan gedung negara harusmemenuhi persyaratan K3, sesuai yang ditetapkandalam Surat Keputusan Bersama Menteri Tenaga Kerjadan Menteri Pekerjaan Nomor : Kep.174/MEN/1986 dan104/KPTS/1986 tentang Keselamatan dan KesehatanKerja pada tempat kegiatan konstruksi.

2) Ketentuan asuransi selama pelaksanaan pembangunanbangunan gedung negara mengikuti ketentuan yangberlaku.

2. PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN

Bahan bangunan untuk bangunan gedung negaradiupayakan menggunakan bahan bangunan setempat/produksi dalam negeri, termasuk bahan bangunan sebagaibagian dari sistem fabrikasi komponen bangunan. Spesifikasiteknis bahan bangunan gedung negara meliputi ketentuan-ketentuan :

a. Bahan penutup lantai

1) Bahan penutup lantai menggunakan bahan ubin PC,teraso, keramik, papan kayu, vinyl, marmer, maupunkarpet yang disesuaikan dengan fungsi ruang danklasifikasi bangunannya.


13

2) Adukan/perekat yang digunakan harus memenuhipersyaratan teknis dan sesuai dengan jenis bahanpenutup yang digunakan.

b. Bahan dinding

Bahan dinding terdiri atas bahan untuk dinding pengisi ataupartisi, dengan ketentuan sebagai berikut :

1) Bahan dinding pengisi : batu bata, batako, papan kayu,kaca dengan rangka kayu/aluminium, panil grcataupun aluminium.

2) Bahan dinding partisi : kayu lapis, kaca, partikel boardatau gypsum-board, dengan rangka kayu kelas kuat IIatau rangka lainnya, yang dicat tembok atau bahanfinishing lainnya, sesuai dengan fungsi ruang danklasifikasi bangunannya.

3) Adukan/perekat yang digunakan harus memenuhipersyaratan teknis dan sesuai bahan jenis bahandinding yang digunakan.

4) Untuk bangunan sekolah tingkat dasar, sekolah tingkatlanjutan/menengah, rumah negara, dan bangunangedung lainnya yang telah ada komponen fabrikasinyabahan dindingnya dapat menggunakan bahanprefabrikasi yang telah ada.

c. Bahan langit-langit

Bahan langit-langit terdiri atas rangka langit-langit danpenutup langit-langit :

1) Bahan kerangka langit-langit : digunakan bahan yangmemenuhi standar teknis, untuk penutup atap kayu lapisatau yang setara, digunakan rangka kayu klas kuat IIdengan ukuran minimum :

� 5/7 cm untuk balok pembagi,� 6/12 cm untuk balok penggantung, dan� 5/10 cm untuk balok tepi.


14

Untuk bahan penutup akustik atau gypsum digunakankerangka aluminium yang bentuk dan ukurannyadisesuaikan dengan kebutuhan.

2) Bahan penutup langit-langit : kayu lapis, aluminium,akustik, gypsum, atau sejenis yang di disesuaikandengan fungsi dan klasifikasi bangunannya.

3) Lapisan finishing yang digunakan harus memenuhipersyaratan teknis dan sesuai dengan jenis bahanpenutup yang digunakan.

d. Bahan penutup atap

2) Bahan penutup atap bangunan gedung negara harusmemenuhi ketentuan yang diatur dalam SNI/SKSNI/SKBIyang berlaku tentang bahan penutup atap, baikberupa genteng, sirap, seng, aluminium, maupun asbesgelombang. Untuk penutup atap dari bahan betonharus diberikan lapisan kedap air. Penggunaan bahanpenutup atap disesuaikan dengan fungsi dan klasifikasibangunan serta kondisi daerahnya.

2) Bahan kerangka penutup atap : digunakan bahan yangmemenuhi standar teknis. Untuk penutup atap gentengdigunakan rangka kayu klas kuat II dengan ukuranminimum :

� 2/3 cm untuk reng,� 5/7 cm untuk kaso.

e. Bahan kosen dan daun pintu/jendela

Bahan kosen dan daun pintu/jendela mengikuti ketentuansebagai berikut :

1) digunakan kayu klas kuat II dengan ukuran jadiminimum 5.5 cm x 11 cm dan dicat kayu atau dipelitursesuai persyaratan standar yang berlaku.

2) rangka daun pintu untuk pintu yang dilapis kayulapis/teakwood digunakan kayu klas kuat II denganukuran minimum 4 cm x 10 cm. Daun pintu dilapisdengan kayu lapis yang dicat atau dipelitur.


15

3) Daun pintu panil kayu digunakan kayu klas kuat IIdengan tebal minimum 4 cm, dicat kayu atau dipelitur.

4) Daun jendela kayu, digunakan kayu klas kuat II denganukuran rangka minimum 4 cm x 8 cm, dicat kayu ataudipelitur.

5) Penggunaan kaca untuk daun pintu maupun jendeladisesuaikan dengan fungsi ruang dan klasifikasibangunannya.

f. Bahan struktur

Bahan struktur bangunan baik untuk struktur betonbertulang, struktur kayu maupun struktur baja harusmengikuti Standar Nasional Indonesia tentang BahanBangunan yang berlaku.

3. PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN

Struktur bangunan gedung negara harus memenuhipersyaratan standar konstruksi bangunan yang berlaku.Spesifikasi teknis struktur bangunan gedung negara secaraumum meliputi ketentuan-ketentuan:

a. Struktur pondasi

i. Struktur pondasi harus diperhitungkan agar dapatmenjamin kestabilan bangunan terhadap berat sendiri,beban hidup, dan gaya-gaya luar seperti tekananangin, dan gempa.

ii. Pondasi bangunan gedung negara disesuaikan dengankondisi tanah/lahan, beban yang dipikul, dan klasifikasibangunannya. Untuk bangunan yang dibangun diatastanah/lahan yang kondisinya memerlukan penyelesaianpondasi secara khusus, maka kekurangan biayanyadapat diajukan secara khusus diluar biaya standar,sebagai biaya pekerjaan pondasi non-standar.

iii. Untuk pondasi bangunan lebih dari 3 lantai, makaperhitungan pondasi harus didukung denganpenyelidikan kondisi tanah/lahan secara teliti.


16

b. Struktur lantai

Bahan dan tegangan yang digunakan harus sesuai denganketentuan sebagai berikut :

1) Struktur lantai kayu

� dalam hal digunakan lantai papan setebal 2 cm,maka jarak antara balok-balok anak tidak bolehlebih dari 75 cm.

� balok-balok lantai yang masuk kedalam pasangandinding harus dilapis bahan pengawet terlebihdahulu.

� bahan-bahan dan tegangan yang digunakan harussesuai dengan ketentuan-ketentuan SNI/SKSNI/SKBIyang berlaku.

2) Struktur lantai beton

� lantai beton yang diletakkan langsung diatas tanah,harus diberi lapisan pasir di bawahnya dengan tebalsekurang-kurangnya 5 cm.

� bagi pelat-pelat lantai beton bertulang yangmempunyai ketebalan lebih dari 25 cm harusdigunakan tulangan rangkap, kecuali ditentukanlain berdasarkan hasil perhitungan struktur.


3) Struktur lantai baja

� tebal pelat baja harus diperhitungkan, sehingga bilaada lendutan masih dalam batas kenyamanan.

� sambungan-sambungannya harus rapat betul danbagian yang tertutup harus dilapis dengan bahanpelapis untuk mencegah timbulnya korosi.



17

c. Struktur Kolom

1) Struktur kolom kayu

Bahan-bahan dan tegangan yang digunakan harussesuai dengan ketentuan-ketentuan SNI/SKSNI/SKBI yangberlaku.

2) Struktur kolom pasangan bata

� adukan yang digunakan sekurang-kurangnya harusmempunyai kekuatan yang sama dengan adukan1PC : 3 PS.


3) Struktur kolom beton bertulang

� kolom-kolom beton bertulang yang dicor di tempatharus mempunyai tebal minimum 15 cm.

� selimut beton bertulang minimum setebal 2.5 cm.

� bahan-bahan dan tegangan yang digunakan harussesuai dengan ketentuan-ketentuan SKBI/SKSNI/SNIyang berlaku.

4) Struktur kolom baja

� kolom baja harus mempunyai kelangsingan lebihkecil dari 150.

� kolom baja harus dibuat dari profil tunggal maupuntersusun yang mempunyai minimum 2 sumbu simetris.

� sambungan antara kolom baja pada bangunanbertingkat tidak boleh dilakukan pada tempatpertemuan antara balok dengan kolom, dan harusmempunyai kekuatan minimum sama dengankolom.

� sambungan kolom baja yang menggunakan lasharus menggunakan las listrik, sedangkan yang


18

menggunakan baut harus menggunakan baut mututinggi.

� penggunaan profil baja tipis yang dibentuk dingin,harus berdasarkan perhitungan-perhitungan yangmemenuhi syarat kekuatan dan kekakuan.

� bahan-bahan dan tegangan yang digunakan harussesuai dengan ketentuan-ketentuan dalamSKBI/SKSNI/SNI yang berlaku.

d. Rangka atap, dan kemiringan atap

1) Umum

� konstruksi atap harus didasarkan atas perhitungan-perhitungan yang dilakukan secara keilmuan/keahlian.

� kemiringan atap harus disesuaikan dengan bahanpenutup atap yang akan digunakan, sehingga tidakakan mengakibatkan kebocoran.

� bidang atap harus merupakan bidang yang rata,kecuali dikehendaki bentuk-bentuk khusus.

2) Struktur rangka atap kayu

� ukuran kayu yang digunakan harus sesuai denganukuran yang dinormalisir.

� rangka atap kayu harus dilapis bahan anti rayap.


3) Struktur rangka atap beton bertulang

Bahan-bahan dan tegangan yang digunakan harussesuai dengan ketentuan-ketentuan SNI/SKSNI/SKBI yangberlaku.

4) Struktur rangka atap baja

� sambungan yang digunakan pada rangka atapbaja baik berupa baut, paku keling, atau las listrikharus memenuhi ketentuan pada PedomanPerencanaan Bangunan Baja untuk Gedung.


19

� rangka atap baja harus dilapis dengan pelapis antikorosi.


� untuk bangunan sekolah tingkat dasar, sekolahtingkat lanjutan/menengah, dan rumah negarayang telah ada komponen fabrikasi struktur rangkaatapnya dapat menggunakan komponenprefabrikasi yang telah ada.

4. PERSYARATAN UTILITAS BANGUNAN

Utilitas yang berada di dalam dan diluar bangunan gedungnegara harus memenuhi persyaratan standar utilitas bangunan(SNI) yang berlaku. Spesifikasi teknis utilitas bangunan gedungnegara meliputi ketentuan-ketentuan :

a. Air bersih

1) Setiap pembangunan baru bangunan gedung negaraharus dilengkapi dengan prasarana air bersih yangmemenuhi standar kualitas, cukup jumlahnya dandisediakan dari saluran air minum kota (PDAM), atausumur.

2) Setiap bangunan gedung negara, selain rumah negara(yang bukan dalam bentuk rumah susun), harusmenyediakan air bersih untuk keperluan pemadamankebakaran dengan mengikuti ketentuan dalam SNIyang berlaku.

b. Saluran air hujan

1) Pada dasarnya semua air hujan harus dialirkan kejaringan umum kota. Apabila belum terjangkau olehjaringan umum kota, maka harus dialirkan melalui prosesperesapan atau cara lain dengan persetujuan instansiteknis yang terkait.

2) Ketentuan lebih lanjut mengikuti ketentuan dalam SNIyang berlaku.


20

c. Pembuangan air kotor

1) Semua air kotor yang berasal dari kotoran manusia,ataupun air kotor dari dapur, kamar mandi dan tempatcuci, pembuangannya harus melalui pipa terbuka danatau tertutup sesuai dengan persyaratan yang berlaku.

2) Pada dasarnya pembuangan air kotor baik yangberasal dari kotoran manusia, atau air kotor yangberasal dari dapur, kamar mandi, dan tempat cuci,harus dibuang atau dialirkan ke saluran umum kota.

3) Tetapi apabila ketentuan dalam butir 2) tersebut tidakmungkin dilaksanakan, berhubung belum terjangkauoleh saluran umum kota atau sebab-sebab lain yangdapat diterima oleh instansi teknis yang berwenang,maka pembuangan air kotor harus dilakukan melaluiproses pengolahan dan atau peresapan.

d. Pembuangan limbah

2) Setiap bangunan gedung negara yang dalampemanfaatannya mengeluarkan limbah cair ataupadat harus dilengkapi dengan tempat penampungandan pengolahan limbah, sesuai ketentuan dariperaturan yang berlaku

3) Tempat penampungan dan pengolahan limbah dibuatdari bahan kedap air, dan memenuhi persyaratan teknisyang berlaku sehingga tidak menimbulkan dampaknegatif terhadap lingkungan.

e. Pembuangan sampah

1) Setiap bangunan gedung negara harus dilengkapidengan tempat penampungan sampah sementara,yang besarnya disesuaikan dengan volume sampahyang dikeluarkan setiap harinya, sesuai denganketentuan dari peraturan yang berlaku.

2) Tempat penampungan sampah sementara harus dibuatdari bahan kedap air, mempunyai tutup dan dapatdijangkau secara mudah oleh petugas pembuangansampah dari Dinas Kebersihan setempat.


21

d. Sarana pencegahan dan penanggulangan bahayakebakaran

Setiap bangunan gedung negara harus mempunyai fasilitaspencegahan dan penanggulangan terhadap bahayakebakaran, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkandalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :02/KPTS/1985 tentang Ketentuan Pencegahan danPenanggulangan Bahaya Kebakaran pada bangunanrumah dan gedung, beserta standar-standar teknis terkaityang berlaku, dan Peraturan Daerah Setempat tentangPenanggulangan dan Pencegahan Bahaya Kebakaran.

a. Instalasi listrik

1) Pemasangan instalasi listrik harus diperhitungkan danaman sesuai dengan Peraturan Umum Instalasi Listrikyang berlaku.

2) Setiap bangunan gedung negara yang dipergunakanuntuk kepentingan umum, bangunan khusus, dangedung kantor tingkat Departemen, harus memilikipembangkit listrik darurat sebagai cadangan, yangbesar dayanya dapat memenuhi kesinambunganpelayanan.

3) Penggunaan pembangkit tenaga listrik harus memenuhisyarat keamanan terhadap gangguan dan tidak bolehmenimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.

g. Penerangan alam/pencahayaan

1) Setiap bangunan gedung negara harus mempunyaipenerangan alam/pencahayaan yang cukup sesuaidengan fungsi ruang dalam bangunan tersebut,sehingga kesehatan dan kenyamanan penggunabangunan dapat terjamin.


22

2) Ketentuan besarnya pencahayaan dan sarana/prasarananya mengikuti ketentuan standar yangberlaku.

h. Tata udara

1) Setiap bangunan harus mempunyai tata udara yangsehat agar terjadi sirkulasi udara segar di dalambangunan untuk menjaga kesehatan dan kenyamananpenghuni/penggunanya.

2) Penggunaan tata udara mekanik (air-conditioning)harus mengikuti ketentuan standar yang berlaku.

3) Pemilihan jenis tata udara mekanik harus sesuai denganfungsi bangunan dan perletakan instalasinya tidakmengganggu wujud bangunan.

i. Sarana transportasi dalam bangunan

1) Setiap bangunan bertingkat harus dilengkapi dengansarana transportasi vertikal yang memadai, baik berupatangga, eskalator, dan atau elevator.

2) Setiap bangunan gedung negara diatas 4 lantai, harusdilengkapi dengan elevator/lift.

3) Penggunaan elevator/lift harus diperhitungkanberdasarkan fungsi bangunan, jumlah pengguna, waktutunggu, dan jumlah lantai bangunan.

4) Pemilihan jenis elevator harus mempertimbangkanjaminan pelayanan purna jualnya.

5) Ruang lift harus merupakan dinding tahan api.

6) Ketentuan lebih rinci harus mengikuti ketentuan daristandar lift yang berlaku.

j. Sarana komunikasi

1) Pada prinsipnya, setiap bangunan gedung negaraharus dilengkapi dengan sarana komunikasi intern danekstern.


23

2) Penentuan jenis dan jumlah sarana komunikasi harusberdasarkan pada fungsi bangunan dan kewajarankebutuhan.

3) Ketentuan lebih rinci harus mengikuti ketentuan daristandar sarana komunikasi yang berlaku.

k. Penangkal petir

1) Penentuan jenis dan jumlah sarana penangkal petiruntuk bangunan gedung negara harus berdasarkanpada lokasi bangunan, fungsi bangunan dan kewajarankebutuhan.

2) Ketentuan lebih rinci harus mengikuti ketentuan daristandar penangkal petir yang berlaku.

5. PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

Setiap bangunan gedung negara harus dilengkapi dengansarana penyelamatan dari bencana atau keadaan darurat,serta harus memenuhi persyaratan standar saranapenyelamatan bangunan (SNI) yang berlaku. Spesifikasi teknissarana penyelamatan bangunan gedung negara meliputiketentuan-ketentuan :

a. Tangga penyelamatan

1) Setiap bangunan gedung negara yang bertingkat lebihdari 3 lantai, harus mempunyai tangga penyelamatan.

2) Tangga penyelamatan harus dilengkapi dengan pintutahan api, minimum 2 jam, dengan arah pembukaan ketangga dan dapat menutup secara otomatis. Pintuharus dilengkapi dengan lampu dan petunjuk.

3) Tangga penyelamatan yang terletak di dalambangunan harus dipisahkan dari ruang-ruang laindengan pintu tahan api dan bebas asap, serta jarakcapai maksimum 25 m.

4) Lebar tangga penyelamatan minimum adalah 1,20 m’.

5) Tangga penyelamatan tidak boleh berbentuk tanggapuntir.


24

6) Ketentuan lebih lanjut tentang tangga penyelamatanmengikuti ketentuan-ketentuan yang diatur dalamstandar yang berlaku.

b. Penerangan darurat dan tanda penunjuk arah keluar

1) Setiap bangunan gedung negara untuk pelayanan dankepentingan umum seperti : kantor, pasar, rumah sakit,perumahan bertingkat, asrama, sekolah, dan tempatibadah harus dilengkapi dengan penerangan daruratdan tanda penunjuk arah ke luar.

2) Jalan ke luar menuju ruang tangga, balkon, atau teras,dan pintu menuju tangga, harus diberi tanda KE LUAR/EXIT yang jelas, atau dengan panah penunjuk arahyang ditempatkan pada persimpangan jalan dan ataujalan ke luar yang dianggap perlu.

3) Ketentuan lebih lanjut tentang penerangan darurat dantanda penunjuk arah ke luar mengikuti ketentuan-ketentuan yang diatur dalam standar yang berlaku.

c. Pintu darurat

1) Setiap bangunan gedung negara yang bertingkat lebihdari 3 lantai untuk pelayanan dan kepentingan umumseperti : kantor, pasar, rumah sakit, perumahanbertingkat, asrama, sekolah, dan tempat ibadah harusdilengkapi dengan pintu darurat.

2) Lebar pintu darurat minimum 90 cm, membuka ke arahtangga penyelamatan.

3) Jarak antara pintu darurat maksimum 25 m.

d. Koridor/selasar

1) Lebar koridor minimum 1,80 m.

2) Jarak setiap titik dalam koridor ke pintu kebakaran atauarah keluar yang terdekat tidak boleh lebih dari 25 m.


25

3) Koridor harus dilengkapi dengan tanda-tanda penunjukyang menunjukkan arah ke pintu kebakaran atau arahke luar.

Spesifikasi teknis bangunan gedung negara, sesuai jenis dankelasnya, seperti pada Tabel E dan Tabel F.


26

BAB III

TATA CARA PENYELENGGARAAN PEMBANGUNANBANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. PENYELENGGARA PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

1. Pemegang Mata Anggaran

a. Pemegang Mata Anggaran (PMA) adalah Instansi yangmenyelenggarakan pembangunan bangunan gedungnegara untuk keperluan dinas, sebagai instansi yangmempunyai program dan pembiayaan pembangunan,baik berupa instansi pusat, instansi daerah, maupun badanusaha, yang sesuai Keppres R.I. No. 16 Tahun 1994 danperubahan-perubahannya yaitu Keppres R.I. No. 24 Tahun95 dan Keppres R.I. No. 8 Tahun 1997 dan petunjuk teknispelaksanaannya dapat meliputi :

1) Instansi Pusat : Departemen, Kantor Menteri Negara,Lembaga Tinggi/ Tertinggi Negara, LembagaPemerintah Non Departemen;

2) Instansi Daerah : Pemerintah Daerah Tingkat I, danPemerintah Daerah Tingkat II;

3) Badan Usaha : Badan Usaha Milik Negara (BUMN), danBadan Usaha Milik Daerah (BUMD).

b. Pemegang Mata Anggaran bertanggung jawab untukmenyusun program dan kebutuhan biaya pembangunanyang diperlukan, melaksanakan pembangunan,mengendalikan pembangunan, memanfaatkan danmemelihara serta merawat bangunan yang telah selesai.

c. Pemegang Mata Anggaran dalam menyelenggarakanpembangunan dapat pula melaksanakan melalui upaya


27

tukar bangun, kerjasama operasi (BOT, BOO,dll.), atau hibahsesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

d. Dalam hal Pemegang Mata Anggaran melimpahkanpelaksanaan penyelenggaraan pembangunannya kepadaInstansi Teknis Pekerjaan Umum dalam bentuk DIPSuplemen, yaitu pembangunan bangunan gedung SLTP/SMU dan Rumah Sakit, pelaksanaannya mengikutiketentuan dalam Keputusan Bersama antara MenteriPendidikan dan Kebudayaan dan Menteri PekerjaanUmum Nomor : dan Surat Keputusan Bersama

antara Menteri Kesehatan dan Menteri Pekerjaan Umum

Nomor : tentang Pelaksanaan

Pelimpahan Penggunaan Anggaran Pendapatan danBelanja Negara (DIP) untuk Pembangunan GedungSLTP/SMA, dan Rumah Sakit, dan petunjuk-petunjuk teknislainnya.

2. Pembina Teknis

a. Sesuai Peraturan Pemerintah No. 14 tahun 1987, PembinaTeknis penyelenggaraan pembangunan bangunan gedungadalah Instansi Teknis yang berwenang dalampenyelenggaraan pembangunan gedung, yaituDepartemen Pekerjaan Umum.

b. Pembina Teknis bertanggung jawab untuk melaksanakanpembinaan dan pengawasan teknis atas penyelenggaraanpembangunan bangunan gedung umumnya.

B. ORGANISASI DAN TATA LAKSANA

1. PENGELOLA PROYEK

a. Organisasi Pengelola Proyek

Organisasi Pengelola Proyek untuk pembangunanbangunan gedung negara terdiri atas :

1) Pemimpin Proyek/Pemimpin Bagian Proyek, yaitupejabat yang ditetapkan oleh Pimpinan PemegangMata Anggaran.

0253/M/1985298/KPTS/1985

378/Men.Kes./SKB/VII/1985242/KPTS/1985


28

2) Pengelola Keuangan Proyek, yaitu BendaharaProyek/Bagian Proyek yang ditetapkan oleh PimpinanPemegang Mata Anggaran.

3) Pengelola Administrasi Proyek/Staf Proyek, yang sesuaiketentuan dapat terdiri atas beberapa staf, yaitu stafproyek/ staf bagian proyek yang ditunjuk danditetapkan oleh Pemimpin Proyek/Pemimpin BagianProyek.

4) Pengelola Teknis Proyek yaitu tenaga bantuan dariinstansi teknis Pekerjaan Umum bagi proyek yangpelaksanaannya tidak dilimpahkan oleh PemegangMata Anggaran kepada Departemen Pekerjaan Umumsehingga mendapat bantuan teknis dari DepartemenPekerjaan Umum.

Yang dimaksud dengan tenaga bantuan dari instansiteknis Pekerjaan Umum adalah tenaga teknis dari :

a) Direktorat Jenderal Cipta Karya DepartemenPekerjaan Umum untuk wilayah DKI Jakarta/TingkatPusat.

b) Dinas Pekerjaan Umum/Dinas Pekerjaan Umum CiptaKarya Dati I/ Propinsi untuk luar wilayah DKI Jakarta/Tingkat Daerah.

5) Dalam hal pembangunan bangunan gedung negarayang penyelenggaraannya dilimpahkan kepadaDepartemen Pekerjaan Umum, mengikuti ketentuandalam :

a) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :62/PRT/1992 tentang Hubungan Kerja antaraPemimpin Proyek di Lingkungan DepartemenPekerjaan Umum dengan Atasan Langsung danAtasannya, serta

b) Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :99/KPTS/1984 tanggal 20 Maret 1984 tentangPedoman Pembentukan Organisasi Proyek diLingkungan Departemen Pekerjaan Umum denganmelibatkan Unsur Pemegang Mata Anggaransebagai salah satu asisten.


29

b. Fungsi Pengelola Proyek:

Pengelola proyek berfungsi membantu Pemegang MataAnggaran dalam melaksanakan kegiatan proyek/bagianproyek.

1) Pemimpin Proyek atau Pemimpin Bagian Proyek

Pemimpin Proyek atau Pemimpin Bagian Proyekberfungsi menyelenggarakan kegiatan proyekpembangunan bangunan gedung negara danbertanggung jawab secara fisik maupun keuangankepada pemimpin Pemegang Mata Anggaran yangmenetapkannya.

2) Bendaharawan Proyek/Bagian Proyek

Bendaharawan Proyek/ Bagian Proyek berfungsimembantu Pemimpin Proyek/Pemimpin Bagian Proyekdalam melaksanakan pengelolaan keuangan proyek,dan bertanggung jawab secara operasional kepadaPemimpin Proyek/Pemimpin Bagian Proyek.

3) Pengelola Administrasi Proyek

Pengelola Administrasi Proyek berfungsi membantuPemimpin Proyek/Pemimpin Bagian Proyek dalammelaksanakan pengelolaan administrasi proyek.Pengelola Administrasi Proyek bertanggung jawabsecara operasional kepada Pemimpin Proyek/PemimpinBagian Proyek.

4) Pengelola Teknis Proyek

Pengelola Teknis Proyek berfungsi membantu PemimpinProyek/Pemimpin Bagian Proyek dalam mengelolakegiatan teknis proyek/bagian proyek selamapenyelenggaraan pembangunan bangunan gedungnegara pada setiap tahap penyelenggaraan, baikditingkat program maupun ditingkat operasional.

Pengelola teknis proyek ditetapkan oleh danbertanggung jawab secara fungsional kepada DirekturJenderal Cipta Karya c.q. Direktur Bina Teknik untuk


30

proyek-proyek tingkat Pusat dan DKI Jakarta, atau olehKepala Dinas Pekerjaan Umum/ Dinas Pekerjaan UmumCipta Karya Dati I/Propinsi untuk proyek-proyek di luarwilayah DKI Jakarta, serta bertanggung jawab secaraoperasional kepada Pemimpin Proyek/Bagian Proyek.

Komposisi Pengelola Keuangan, Pengelola Administrasi,dan Pengelola Teknis Proyek adalah berdasarkanbesarnya proyek, dengan ketentuan minimum sebagaiberikut :

Nilai Proyek(Rp).

PengelolaKeuangan

PengelolaAdminis-

trasi

Pengelola Teknis

sd. 300 juta 1 Bendahara1 staf keu.

1 1 Ars/Strk/M&E

>300 juta sd.1000 juta

1 Bendahara1 staf keu.

1 1 Ars/Strk/M&E



2 2 Ars/Strk/M&E



2 2 ( Ars, danStrkt/M&E)



3 3 (Ars, danStrk/M&E)

>10000 jutasd. 30000 juta


3 3 (Ars, Strkt,dan M&E)

>30000 juta 1 Bendahara3 staf keu.

4 4 (Ars, Strkt,dan M&E)

c. Kegiatan Pengelola Proyek meliputi :

1) Pengelolaan tahap persiapan dan perencanaan yangterdiri atas:

a) persiapan dan penetapan organisasi proyek,

b) penyiapan bahan, penetapan waktu, dan strategipenyelesaian proyek,

c) penyusunan pengarahan penugasan sampaimenjadi Kerangka Acuan Kerja (KAK ) untuk kegiatan


31

manajemen konstruksi (MK) dan pengadaankonsultannya.

d) penyusunan pengarahan penugasan sampaimenjadi Kerangka Acuan Kerja (KAK) untuk kegiatanperencanaan, dan pengadaan konsultannya.

e) pengendalian kegiatan manajemen konstruksi dankegiatan perencanaan,

f) penyusunan berita acara persetujuan kemajuanpekerjaan untuk pembayaran angsuran dan beritaacara lainnya yang berkaitan dengan kegiatanperencanaan, serta

g) penyusunan surat perintah kerja/ perjanjian kerja.

2) Pengelolaan tahap konstruksi yang terdiri atas:

a) pengadaan konsultan pengawas,

b) pengadaan pemborong dan sub pemborong,

c) pengendalian kegiatan pengawasan,

d) pengendalian kegiatan konstruksi dan penilaian ataskemajuan tahap konstruksi,

e) penyusunan berita acara persetujuan kemajuanpekerjaan untuk pembayaran angsuran dan beritaacara lainnya yang berkaitan dengan pekerjaankonstruksi,

f) penerimaan bangunan yang telah selesai daripemborong dengan berita acara.

3) Pengelolaan tahap pasca-konstruksi, yaitu kegiatanpersiapan untuk mendapatkan status (dari instansiPemegang Mata Anggaran/PMA), dan pendaftaransebagai bangunan gedung negara yang terdiri atas:

a) Penyiapan dokumen pembangunan;

b) Penyiapan dokumen pendaftaran BangunanGedung Negara;


32

c) Penyerahan bangunan gedung negara yang telahselesai dari Pemimpin Proyek kepada Satminkal/Eselon I unit kerja dan kantor wilayah PMA;

2. PEMBERI JASA KONSTRUKSI

Pemberi Jasa Konstruksi pembangunan bangunan gedungnegara terdiri atas Konsultan Manajemen Konstruksi/KonsultanPengawas, Konsultan Perencana, dan Pemborong, denganketentuan sebagai berikut :

a. Konsultan Manajemen Konstruksi.

1) Organisasi dan Tata Laksana

a) Organisasi Konsultan Manajemen Konstruksi,disesuaikan dengan lingkup dan kompleksitaspekerjaan, seperti:

i) Penanggung Jawab Proyek

ii) Penanggung Jawab Lapangan

iii) Tenaga Ahli Penyusun dan Pengendali Program

iv) Tenaga Ahli Estimasi Biaya

v) Tenaga Ahli Arsitektur/Struktur/M&E

vi) Pengawas Lapangan

b) Konsultan Manajemen Konstruksi adalah perusahaanyang memenuhi persyaratan yang ditetapkan untukpelaksanaan tugas konsultansi dalam bidangmanajemen konstruksi.

c) Konsultan Manajemen Konstruksi bertugas sejaktahap perencanaan sampai serah terima IIpekerjaan konstruksi fisik, dan berfungsimelaksanakan pengendalian pada tahapperencanaan dan tahap konstruksi, baik di tingkatprogram maupun di tingkat operasional.

d) Konsultan Manajemen Konstruksi melaksanakantugas dan bertanggung jawab secara kontraktualkepada pemimpin proyek/pemimpin bagian proyek.


33

e) Dalam hal di daerah tempat pelaksanaan proyektidak terdapat perusahaan yang memenuhipersyaratan dan bersedia melakukan tugaskonsultan manajemen konstruksi, maka dapatditunjuk perusahaan yang memenuhi persyaratandan bersedia dari daerah lain, atau propinsi lainyang berdekatan, atau DKI Jakarta. Apabila tidakterdapat konsultan manajemen konstruksi sepertitersebut diatas, fungsi tersebut dilakukan oleh unsurteknis Departemen Pekerjaan Umum.

f) Konsultan Manajemen Konstruksi digunakan untukpekerjaan :

� bangunan bertingkat diatas 4 lantai, dan atau� bangunan dengan luas total diatas 5.000 m2,

dan atau� bangunan khusus, dan atau� yang melibatkan lebih dari satu konsultan

perencana maupun kontraktor, dan atau� yang dilaksanakan secara bertahap, tidak dapat

selesai dalam satu tahun anggaran.

g) Pengadaan Konsultan Manajemen Konstruksi harusberdasarkan ketentuan yang tercantum dalamKeppres No. 16 tahun 1994 dan petunjuk teknispelaksanaannya.

h) Konsultan Manajemen Konstruksi tidak dapatmerangkap sebagai Konsultan Perencana untukpekerjaan yang bersangkutan.

i) Biaya Konsultan Manajemen Konstruksi dibebankanpada biaya untuk komponen kegiatan manajemenkonstruksi proyek yang bersangkutan, seperti yangtercantum pada Tabel A2, Tabel B2, dan Tabel C.

2) Kegiatan Manajemen Konstruksi

Kegiatan Manajemen Konstruksi meliputi pengendalianwaktu, biaya, pencapaian sasaran fisik (kuantitas dan


34

kualitas), dan tertib administrasi di dalam pembangunanbangunan gedung negara, mulai dari tahap persiapan/perencanaan sampai dengan tahap pelaksanaankonstruksi.

Kegiatan Manajemen Konstruksi terdiri atas :

a) Tahap Persiapan :

i. membantu pengelola proyek melaksanakanpengadaan konsultan perencana, termasukmenyusun Kerangka Acuan Kerja (KAK), memberisaran waktu dan strategi pengadaan, sertabantuan evaluasi proses pengadaan.

ii. membantu pengelola proyek menyiapkankontrak perjanjian pekerjaan perencanaan.

b) Tahap Perencanaan :

i. mengevaluasi program pelaksanaan kegiatanperencanaan yang dibuat oleh konsultanperencana, yang meliputi program penyediaandan penggunaan sumber-daya, strategi danpentahapan penyusunan dokumen lelang.

ii. memberikan konsultansi kegiatan perencanaan,yang meliputi penelitian dan pemeriksaan hasilperencanaan dari sudut efesiensi sumber dayadan biaya, serta kemungkinan keterlaksanaankonstruksi.

iii. mengendalikan program perencanaan, melaluikegiatan evaluasi program terhadap hasilperencanaan,perubahan-perubahan lingkung-an, penyimpangan teknis dan administrasi ataspersoalan yang timbul, serta pengusulan koreksiprogram.

iv. melakukan koordinasi dengan pihak-pihak yangterlibat pada tahap perencanaan.

v. menyusun laporan bulanan kegiatan konsultansimanajemen konstruksi tahap perencanaan,merumuskan evaluasi status dan koreksi teknisbila terjadi penyimpangan.


35

vi. meneliti kelengkapan dokumen perencanaandan dokumen pelelangan, menyusun programpelaksanaan pelelangan bersama konsultanperencana, dan ikut memberikan penjelasanpekerjaan pada waktu pelelangan, sertamembantu kegiatan panitia pelelangan.

vii. menyusun laporan dan berita acara dalamrangka kemajuan pekerjaan dan pembayaranangsuran pekerjaan perencanaan.

viii. mengadakan dan memimpin rapat-rapatkoordinasi perencanaan, menyusun laporan hasilrapat koordinasi, dan membuat laporankemajuan pekerjaan manajemen konstruksi.

c) Tahap Pelelangan

i. membantu Pengelola Proyek dalammempersiapkan dan menyusun programpelaksanaan pelelangan pekerjaan konstruksifisik.

ii. membantu Panitia Lelang dalam menyusunHarga Perhitungan Sendiri (Owner’s Estimate)pekerjaan konstruksi fisik.

iii. membantu Panitia Lelang melakukanprakualifikasi calon peserta pelelangan

iv. membantu Panitia Lelang dalam penyebar-luasan pengumuman pelelangan, baik melaluipapan pengumuman, media cetak, maupunmedia elektronik.

v. membantu memberikan penjelasan pekerjaanpada waktu rapat penjelasan pekerjaan.

vi. membantu melakukan pembukaan dan evaluasiterhadap penawaran yang masuk

vii. membantu menyiapkan draft surat perjanjianpekerjaan pelaksanaan konstruksi fisik.

viii. menyusun laporan proyek tahap pelelangan.

d) Tahap Pelaksanaan


36

i. mengevaluasi program kegiatan pelaksanaankonstruksi fisik yang disusun oleh pemborong,yang meliputi program-program pencapaiansasaran konstruksi, penyediaan dan penggunaantenaga kerja, peralatan dan perlengkapan,bahan bangunan, informasi, dana, programQuality Assurance/Quality Control, dan programkesehatan dan keselamatan kerja (K3).

ii. mengendalikan program pelaksanaan konstruksifisik, yang meliputi program pengendaliansumber daya, pengendalian biaya,pengendalian waktu, pengendalian sasaran fisik(kuantitas dan kualitas) hasil konstruksi,pengendalian perubahan pekerjaan,pengendalian tertib administrasi, pengendaliankesehatan dan keselamatan kerja,

iii. melakukan evaluasi program terhadappenyimpangan teknis dan manajerial yangtimbul, usulan koreksi program dan tindakanturun tangan, serta melakukan koreksi teknis bilaterjadi penyimpangan.

iv. melakukan koordinasi antara pihak-pihak yangterlibat dalam pelaksanaan konstruksi fisik.

v. melakukan kegiatan pengawasan yang terdiriatas :

� memeriksa dan mempelajari dokumen untukpelaksanaan konstruksi yang akan dijadikandasar dalam pengawasan pekerjaan dilapangan.

� mengawasi pemakaian bahan, peralatandan metoda pelaksanaan, serta mengawasiketepatan waktu, dan biaya pekerjaankonstruksi.

� mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksidari segi kualitas, kuantitas, dan lajupencapaian volume/ realisasi fisik.


37

� mengumpulkan data dan informasi dilapangan untuk memecahkan persoalanyang terjadi selama pekerjaan konstruksi.

� menyelenggarakan rapat-rapat lapangansecara berkala, membuat laporan mingguandan bulanan pekerjaan pengawasan,dengan masukan hasil rapat-rapatlapangan, laporan harian, mingguan danbulanan pekerjaan konstruksi yang dibuatoleh pemborong.

� menyusun berita acara persetujuankemajuan pekerjaan untuk pembayaranangsuran, pemeliharaan pekerjaan, danserah terima pertama dan kedua pekerjaankonstruksi.

� meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan(shop drawings) yang diajukan olehkontraktor.

� meneliti gambar-gambar yang sesuaidengan pelaksanaan di lapangan (As BuiltDrawings) sebelum serah terima I.

� menyusun daftar cacat/kerusakan sebelumserah terima I, dan mengawasi perbaikannyapada masa pemeliharaan.

� bersama dengan Konsultan Perencanamenyusun petunjuk pemeliharaan danpenggunaan bangunan gedung.

� membantu pengelola proyek dalammenyusun Dokumen Pendaftaran.

� membantu pengelola proyek mengurussampai mendapatkan IPB (Ijin PenggunaanBangunan) dari Pemerintah Daerah Tingkat IIsetempat.

vi. menyusun laporan akhir pekerjaan manajemenkonstruksi.

b. Konsultan Perencana

1) Organisasi Konsultan Perencana


38

a) Organisasi Konsultan Perencana disesuaikan denganlingkup dan kompleksitas pekerjaan, seperti:

i) Penanggung Jawab Proyekii) Tenaga Ahli Arsitekturiii) Tenaga Ahli Strukturiv) Tenaga Ahli Utilitas (M&E)v) Tenaga Ahli Estimasi Biaya

b) Konsultan Perencana adalah perusahaan yangmemenuhi persyaratan untuk melaksanakan tugaskonsultansi dalam bidang jasa perencanaan teknisbangunan gedung beserta kelengkapannya.

c) Konsultan Perencana berfungsi melaksanakanpengadaan dokumen perencanaan, dokumenlelang, dokumen untuk pelaksanaan konstruksi,memberikan penjelasan pekerjaan pada waktupelelangan, dan memberikan penjelasan serta saranpenyelesaian terhadap persoalan perencanaanyang timbul selama tahap konstruksi.

d) Konsultan Perencana mulai bertugas sejak tahapperencanaan sampai dengan waktu Serah Terima Ipekerjaan oleh pemborong.

e) Konsultan Perencana di dalam melaksanakantugasnya bertanggung jawab secara kontraktualkepada pemimpin proyek/ pemimpin bagianproyek.

f) Dalam hal di daerah suatu pelaksanaan proyektidak terdapat perusahaan yang memenuhipersyaratan dan bersedia melakukan tugaskonsultansi-perencanaan, dapat ditunjuk konsultanperencana yang memenuhi persyaratan danbersedia dari daerah lain, atau propinsi lain yangberdekatan, atau dari DKI Jakarta. Apabila tidakterdapat konsultan perencana seperti tersebutdiatas maka fungsi perencanaan tersebut dilakukanoleh unsur teknis PU.

g) Pengadaan Konsultan Perencana harus berdasarkanketentuan yang tercantum dalam Keppres No. 16


39

tahun 1994 dan petunjuk teknis pelaksanaannya.Untuk proyek tertentu dapat diadakan denganpendekatan sayembara perencanaan.

h) Untuk pekerjaan pembangunan dengan luasbangunan diatas 12.000 m2 atau diatas 8 lantai,Konsultan Perencana diwajibkan pada tahap pra-rencana menyelenggarakan paket kegiatan lokakarya value engineering (VE) selama 40 jam secarain-house, untuk mengembangkan konsepperencanaan, dengan melibatkan partisipasipengelola proyek, konsultan MK, dan pemberi jasakeahlianVE.

Biaya penyelenggaraan loka karya, termasuk biayakerja sama dengan pemberi jasa keahlian VEmerupakan bagian dari biaya konsultan perencana.

i) Konsutan Perencana tidak dapat merangkapsebagai Konsultan Manajemen Konstruksi untukpekerjaan yang bersangkutan.

j) Konsultan Perencana dapat merangkap sebagaiKonsultan Pengawas untuk pekerjaan denganklasifikasi konsultan kelas C.

k) Untuk propinsi Timor Timur dan Irian Jaya, KonsultanPerencana dapat merangkap sebagai KonsultanPengawas untuk pekerjaan dengan klasifikasikonsultan sampai dengan kelas B.

l) Biaya Konsultan Perencana dibebankan pada biayauntuk komponen kegiatan perencanaan proyekyang bersangkutan untuk melaksanakan kegiatanperencanaan sesuai yang tercantum pada Tabel As.d. Tabel D.

2) Kegiatan Perencanaan

Pekerjaan Perencanaan dapat meliputi perencanaanlingkungan, site/tapak bangunan, dan perencanaanfisik bangunan gedung negara.

Kegiatan perencanaan tersebut terdiri atas :


40

a) Persiapan perencanaan, seperti mengumpulkandata dan informasi lapangan (termasukpenyelidikan tanah sederhana), membuatinterpretasi secara garis besar terhadap KerangkaAcuan Kerja, dan konsultasi dengan pemerintahdaerah setempat mengenai peraturandaerah/perijinan bangunan.

b) Penyusunan pra-rencana, seperti membuat rencanatapak, pra-rencana bangunan, perkiraan biaya, danmengurus perijinan sampai mendapatkan advisplanning, keterangan persyaratan bangunan danlingkungan, dan IMB pendahuluan dari pemerintahdaerah setempat.

c) Menyelenggarakan paket kegiatan loka karya valueengineering untuk pengembangan konsepperancangan, bagi proyek-proyek yangmewajibkan kegiatan tersebut.

d) Penyusunan pengembangan rencana, sepertimembuat :

� rencana arsitektur, beserta uraian konsep danvisualisasi dua dan tiga dimensi bila diperlukan;

� rencana struktur, beserta uraian konsep danperhitungannya;

� rencana utilitas, beserta uraian konsep danperhitungannya;

� perkiraan biaya.

e) Penyusunan rencana detail, seperti membuatgambar-gambar detail, rencana kerja dan syarat-syarat, rincian volume pelaksanaan pekerjaan,rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi, danmenyusun laporan akhir perencanaan.

f) Persiapan pelelangan, seperti membantu pemimpinproyek di dalam menyusun dokumen pelelangan,dan membantu panitia pelelangan dalammenyusun program dan pelaksanaan pelelangan.


41

g) Pelelangan, seperti membantu panitia pelelanganpada waktu penjelasan pekerjaan, termasukmenyusun Berita Acara Penjelasan Pekerjaan,membantu Panitia Pelelangan dalam melaksanakanevaluasi penawaran, menyusun kembali dokumenpelelangan, dan melaksanakan tugas-tugas yangsama apabila terjadi lelang ulang.

h) Pengawasan berkala, seperti memeriksapelaksanaan pekerjaan kesesuaiannya denganrencana secara berkala, melakukan penyesuaiangambar dan spesifikasi teknis pelaksanaan bila adaperubahan, memberikan penjelasan terhadappersoalan-persoalan yang timbul selama masakonstruksi, memberikan rekomendasi tentangpenggunaan bahan, dan membuat laporan akhirpengawasan berkala.

i) Penyusunan petunjuk penggunaan, pemeliharaan,dan perawatan bangunan gedung, termasukpetunjuk yang menyangkut peralatan danperlengkapan mekanikal-elektrikal bangunan.

c. Konsultan Pengawas

1) Organisasi Konsultan Pengawas.

a) Organisasi Konsultan Pengawas disesuaikan denganlingkup dan kompleksitas pekerjaan, seperti:

i) Penanggung Jawab Proyekii) Penanggung Jawab Lapanganiii) Pengawas Pekerjaan Arsitekturiv) Pengawas Pekerjaan Strukturv) Pengawas Pekerjaan Utilitas (M&E).

b) Konsultan Pengawas adalah perusahaan yangmemenuhi persyaratan yang ditetapkan untukmelaksanakan tugas-tugas konsultansi dalambidang jasa pengawasan pekerjaan konstruksi.

c) Konsultan pengawas berfungsi melaksanaanpengawasan pada tahap konstruksi .


42

d) Konsultan Pengawas mulai bertugas sejakditetapkan berdasarkan surat perintah kerjapengawasan sampai dengan penyerahan keduapekerjaan oleh pemborong.

e) Konsultan Pengawas di dalam melaksanakantugasnya bertanggung jawab secara kontraktualkepada pemimpin proyek/ bagian proyek.

f) Dalam hal di daerah tempat pelaksanaan proyektidak terdapat perusahaan yang memenuhipersyaratan dan bersedia melakukan tugaskonsultansi pengawasan, maka dapat ditunjukkonsultan pengawas yang memenuhi persyaratandan bersedia dari daerah lain atau propinsi lainyang berdekatan atau dari DKI Jakarta. Apabilatidak terdapat konsultan pengawas seperti di atas,fungsi tersebut dilakukan oleh unsur teknis PU.

g) Konsultan Pengawas digunakan untuk seluruh jenisproyek pembangunan bangunan gedung negara,kecuali untuk proyek-proyek yang harusmenggunakan jasa konsultan Manajemen Konstruksi.

h) Pemilihan/penunjukan Konsultan Pengawas harusberdasarkan ketentuan yang tercantum dalamKeppres No. 16 tahun 1994 dan petunjuk teknispelaksanaannya.

i) Konsultan Pengawas dapat dirangkap olehKonsultan Perencana pekerjaan yang bersangkutanuntuk pekerjaan dengan klasifikasi konsultan kelas C.

j) Untuk propinsi Timor Timur dan Irian Jaya, KonsultanPengawas dapat dirangkap oleh KonsultanPerencana untuk pekerjaan dengan klasifikasikonsultan sampai dengan kelas B.

k) Biaya Konsultan Pengawas dibebankan pada biayauntuk komponen kegiatan pengawasan proyekyang bersangkutan, ditetapkan dengan interpolasilinier tehadap biaya pemborongan hasil pelelanganpekerjaan yang bersangkutan, dan maksimumsesuai dengan Prosentase Biaya Pembangunan


43

Bangunan Gedung Negara yang tercantum padaTabel A1, Tabel B1 dan Tabel D.

2) Kegiatan Pengawasan

Kegiatan Pengawasan terdiri atas :

a) Memeriksa dan mempelajari dokumen untukpelaksanaan konstruksi yang akan dijadikan dasardalam pengawasan pekerjaan di lapangan.

b) Mengawasi pemakaian bahan, peralatan danmetoda pelaksanaan, serta mengawasi ketepatanwaktu, dan biaya pekerjaan konstruksi.

c) Mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi darisegi kualitas, kuantitas, dan laju pencapaianvolume/ realisasi fisik.

d) Mengumpulkan data dan informasi di lapanganuntuk memecahkan persoalan yang terjadi selamapekerjaan konstruksi.

e) Menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secaraberkala, membuat laporan mingguan dan bulananpekerjaan pengawasan, dengan masukan hasilrapat-rapat lapangan, laporan harian, mingguandan bulanan pekerjaan konstruksi yang dibuat olehpemborong.

f) Menyusun berita acara persetujuan kemajuanpekerjaan untuk pembayaran angsuran,pemeliharaan pekerjaan, dan serah terima pertamadan kedua pekerjaan konstruksi.

g) Meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan (shopdrawings) yang diajukan oleh kontraktor.

h) Meneliti gambar-gambar yang sesuai denganpelaksanaan di lapangan (As Built Drawings)sebelum serah terima I.

i) Menyusun daftar cacat/kerusakan sebelum serahterima I, mengawasi perbaikannya pada masapemeliharaan, dan menyusun laporan akhirpekerjaan pengawasan.


44

j) Bersama Konsultan Perencana menyusun petunjukpemeliharaan dan penggunaan bangunan gedung.

k) Membantu pengelola proyek dalam menyusunDokumen Pendaftaran.

l) Membantu pengelola proyek mengurus sampaimendapatkan IPB (Ijin Penggunaan Bangunan) dariPemerintah Daerah Tingkat II setempat.

d. Pemborong

1) Organisasi Pemborong

a) Organisasi Pemborong, disesuaikan dengan lingkupdan kompleksitas pekerjaan, seperti:

i) Penanggung Jawab Proyekii) Penanggung Jawab Lapanganiii) Tenaga Ahli Arsitektur/Struktur/M&Eiv) Tenaga Ahli Estimasi Biayav) Tenaga Ahli K3vi) Pelaksana lapangan

b) Pemborong adalah perusahaan yang memenuhipersyaratan yang ditetapkan untuk melaksanakantugas konstruksi fisik pembangunan gedung.

c) Pemborong berfungsi membantu pengelola proyekuntuk melaksanakan konstruksi fisik pada tahappelaksanaan.

d) Pemborong mulai bertugas sejak waktu yangditetapkan di dalam SPK pemborongan sampaidengan penyerahan kedua pekerjaan pemborong.

e) Pemborong di dalam melaksanakan tugasnyabertanggung jawab secara kontraktual kepadapemimpin proyek/ pemimpin bagian proyek.

f) Pengadaan pemborong harus dilaksanakanberdasarkan ketentuan yang tercantum dalamKeppres No. 16 tahun 1994 dan petunjuk teknispelaksanaannya.


45

g) Biaya pemborongan dibebankan pada biaya untukkomponen kegiatan konstruksi fisik proyek yangbersangkutan, yaitu sesuai dengan ketentuan dalamProsentase Biaya Pembangunan Bangunan GedungNegara, yang tercntum pada Tabel A s.d. Tabel D.

2) Kegiatan Konstruksi Fisik

Kegiatan konstruksi fisik terdiri atas :

a) Melakukan pemeriksaan dan penilaian dokumenuntuk pelaksanaan konstruksi, baik dari segikelengkapan maupun segi kebenarannya.

b) Menyusun program kerja, yang meliputi jadwalwaktu pelaksanaan, jadwal pengadaan bahan,jadwal penggunaan tenaga kerja, dan jadwalpenggunaan peralatan berat.

c) Melaksanakan persiapan di lapangan sesuaidengan pedoman pelaksanaan.

d) Menyusun gambar pelaksanaan (shop drawings)untuk pekerjaan-pekerjaan yang memerlukannya.

e) Melaksanakan pekerjaan konstruksi fisik di lapangansesuai dengan dokumen pelaksanaan.

f) Melaksanakan pelaporan pelaksanaan konstruksifisik, melalui rapat-rapat lapangan, laporan harian,laporan mingguan, laporan bulanan, laporankemajuan pekerjaan, laporan persoalan yangtimbul/dihadapi, dan surat-menyurat.

g) Membuat gambar-gambar yang sesuai denganpelaksanaan di lapangan (As Built Drawings) yangselesai sebelum serah terima I, telah disetujui olehkonsultan manajemen konstruksi/konsultanpengawas dan diketahui oleh konsultan perencana.

h) Melaksanakan perbaikan atas kerusakan yangterjadi pada tahap pemeliharaan.

i) Untuk pekerjaan yang berdasarkan penetapan dariPemimpin Proyek pada waktu pelelangan dapatmenggunakan metoda VE, menyusun value-


46

engineering change proposal (VECP), dalam rangkapemberian alternatif penawaran, yang disertakanpada surat penawaran,

j) Di dalam penyusunan VECP, pemborong secara in-house, bagi yang memiliki tenaga ahli VE, ataubekerja sama dengan pemberi jasa keahlian VE,dan metodologi yang digunakan harus mengikutistandar pelaksanaan studi VE yang lazim berlaku.

k) Dalam hal terjadi penghematan karenapenggunaan VECP dalam rangka pemberianalternatif penawaran tersebut, pengaturan biayahasil penghematan (H) adalah sebagai berikut :

� 60 % dari H digunakan untuk meningkatkan mutudan atau menambah kegiatan pekerjaankonstruksi fisik, atau disetor ke Kas Negara;

� 25 % dari H untuk tambahan biaya jasapemborong dan pelaksana VE;

� 10 % dari H untuk tambahan biaya jasa konsultanperencana;

� 5 % dari H untuk tambahan jasa konsultanmanajemen konstruksi (untuk proyek yangmenggunakan jasa Konsultan ManajemenKonstruksi), sedangkan untuk proyek yangmenggunakan Konsultan Pengawas, biayapenghematan ini ditambahkan untukmeningkatkan mutu dan atau menambahkegiatan pekerjaan konstruksi fisik, atau disetor keKas Negara.

3. HUBUNGAN KERJA PEMBERI JASA KONSTRUKSI DENGANPENGELOLA PROYEK

Hubungan kerja antara pemberi jasa konstruksi denganpengelola proyek adalah hubungan kerjasama yangmempunyai kedudukan sama, yang berazaskan kemitraan,yang diatur sebagai berikut :

a. Pengelola Proyek bertanggung jawab atas pembayaransemua prestasi pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh


47

pemberi jasa berdasarkan perjanjian yang telah disepakatibersama.

b. Para ahli pemberi jasa konstruksi bertanggung jawab atashasil pekerjaan yang dilaksanakan terhitung dari serahterima pekerjaannya, sesuai dengan ketentuan dalam KUHPerdata 1309.

c. Kecuali ditentukan lain maka pada dasarnya hubungankerja antara Pemimpin Proyek/Pemimpin Bagian Proyekdengan pihak pelaksana proyek masing-masing :manajemen konstruksi/pengawas, perencana, danpemborong, dilakukan secara kontraktual dalam bentukKontrak Lumpsum/Lumpsum Fixed Price Contract /pasti danmengikat.

d. Yang dimaksud dengan Kontrak Lumpsum adalah suatukontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruhpekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlahharga total penawaran yang pasti dan tetap. Dengandemikian, semua risiko yang mungkin terjadi dalam prosespenyelesaian pekerjaan tersebut sepenuhnya ditanggungoleh pelaksana yang melakukan kontrak tersebut.

e. Khusus untuk pemborongan, daftar volume dan harga (billsof quantitiy/BQ) bersifat tidak mengikat dalam kontrak dantidak dapat dijadikan dasar perhitungan untuk melakukanpembayaran. Tahap pembayaran dilakukan berdasarkanprestasi kerja yang kriterianya ditetapkan dalam kontrakyang bersangkutan.

C. PROSEDUR PENYELENGGARAAN PEMBANGUNAN

1. TAHAPAN PEMBANGUNAN

a. Tahap Persiapan

1) Tahap Penyusunan Program dan Pembiayaan

Tahap Penyusunan Program dan PembiayaanPembangunan adalah merupakan tahap awal prosespenyelenggaraan pembangunan bangunan gedungnegara, yang merupakan kegiatan menentukan


48

program kebutuhan ruang dan fasilitas bangunan yangdiperlukan sesuai dengan fungsi, dan beban pekerjaandari instansi yang bersangkutan, serta biayapembangunannya.

a) Penyusunan program dan pembiayaanpembangunan bangunan gedung negara disusunoleh instansi yang memerlukan dan akanmembangun bangunan gedung negara, yaituPemegang Mata Anggaran.

b) Penyusunan program kebutuhan dan pelaksanaanpembangunan bangunan gedung negaradilakukan dengan:

i) menentukan kebutuhan luas ruang bangunanyang akan dibangun.

ii) menentukan kebutuhan lahan bangunan.

iii) menyusun jadwal pelaksanaan pembangunan.

Penyusunan program kebutuhan dilakukan denganmengikuti pedoman, standar, dan petunjuk teknispembangunan bangunan gedung negara yangberlaku.

c) Penyusunan program kebutuhan bangunan gedungnegara harus disusun untuk jangka waktu menengah(lima tahun), dan jangka waktu tahunannya.

d) Penyusunan pembiayaan pembangunan bangunangedung negara dilakukan dengan mengikuti hargasatuan tertinggi per-m2 yang ditetapkan olehDepartemen Keuangan dan Bappenas pada tahunyang bersangkutan.

e) Apabila pelaksanaan pembangunan akandilaksanakan lebih dari satu tahun anggaran(sebagai multi-years project), harus mendapatpersetujuan dari Ketua Bappenas dan MenteriKeuangan setelah memperoleh pendapat teknis dariMenteri Pekerjaan Umum.

f) Penyusunan program dan pembiayaanpembangunan gedung negara harus


49

dikonsultasikan kepada instansi teknis PekerjaanUmum setempat, sebelum diajukan kepada instansiyang berwenang.

2) Tahap Persiapan Proyek

a) Tahap persiapan proyek merupakan tahappersiapan setelah program dan pembiayaantahunan yang diajukan telah disetujui atau DIP telahditerima oleh pemimpin proyek.

b) Tahap persiapan proyek dilakukan oleh pemegangmata anggaran, yang pelaksanaannya dilakukanoleh pemimpin proyek.

c) Kegiatan yang harus dilakukan oleh pemimpinproyek pembangunan bangunan gedung negarameliputi:

i) Pembentukan Organisasi Pengelola Proyek danPanitia Pengadaan Barang dan Jasa yangdiperlukan.

ii) Pengadaan Konsultan Manajemen Konstruksiuntuk proyek yang menggunakan jasamanajemen konstruksi.

b. Tahap Perencanaan

1) Tahap perencanaan merupakan tahap penyusunanrencana teknis (disain) bangunan, termasuk yangpenyusunannya dilakukan dengan menggunakan disainberulang atau dengan disain prototip, sampai denganpenyiapan dokumen lelang.

2) Rencana teknis bangunan disusun denganmenggunakan jasa konsultan perencana, baikperorangan ahli maupun badan hukum yangkompeten, sesuai ketentuan yang berlaku.

3) Rencana teknis disusun berdasarkan Kerangka AcuanKerja (KAK) yang disusun oleh pengelola proyek danketentuan teknis (pedoman dan standar teknis) yangditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum atau pejabatyang ditunjuk.


50

4) Dokumen rencana teknis bangunan secara umummeliputi :

a) Gambar-gambar rencana teknis bangunan, sepertirencana arsitektur, rencana struktur, dan rencanautilitas bangunan,

b) Rencana anggaran biaya pembangunan.

c) Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), yang meliputipersyaratan umum, administrasi dan persyaratanteknis bangunan yang direncanakan,

d) Laporan akhir perencanaan, yang meliputi :

i) laporan arsitektur;ii) laporan perhitungan struktur; daniii) laporan perhitungan utilitas.

5) Keluaran akhir tahap perencanaan adalah dokumenpelelangan, yaitu rencana teknis dan RKS yang siapuntuk dilelangkan.

6) Penyusunan kontrak perjanjian kerja perencanaan danBerita Acara Kemajuan Pekerjaan/Serah TerimaPekerjaan Perencanaan disusun dengan mengikutiketentuan yang tercantum dalam Keppres no. 16 tahun1994 dan Petunjuk Teknis pelaksanaannya.

c. Tahap Pelaksanaan

1) Tahap Pelaksanaan adalah tahap konstruksi fisikmendirikan, memperbaiki, atau memperluas bangunangedung negara.

2) Pelaksanaan mendirikan, memperbaiki, dan ataumemperluas bangunan gedung negara dilakukandengan menggunakan jasa pemborongan, yangmerupakan badan hukum yang kompeten.

3) Pelaksanaan konstruksi fisik dilakukan berdasarkandokumen pelelangan yang telah disusun olehperencana, dengan segala tambahan danperubahannya pada penjelasan pekerjaan waktupelelangan, serta ketentuan teknis (pedoman dan


51

standar teknis) yang ditetapkan oleh Menteri PekerjaanUmum atau pejabat yang ditunjuk.

4) Pelaksanaan pekerjaan konstruksi fisik harusmemperhatikan kualitas masukan (bahan, tenaga, danalat), kualitas proses (tata cara pelaksanaan pekerjaan),dan kualitas hasil pekerjaan. Ketidak-sesuaian hasilpekerjaan dengan rencana yang telah ditetapkanharus dibongkar dan sesuaikan.

5) Pelaksanaan konstruksi fisik harus mendapatkanpengawasan dari Konsultan Pengawas.

6) Pelaksana pekerjaan konstruksi fisik juga harusmemperhatikan ketentuan keselamatan dan kesehatankerja (K3) yang berlaku.

7) Keluaran akhir yang harus dihasilkan pada tahap iniadalah:

a) bangunan gedung negara yang sesuai dengandokumen untuk pelaksanaan konstruksi.

b) keluaran lain berupa :

i) Dokumen Pelaksanaan Pembangunan, yangmeliputi :

� gambar-gambar yang sesuai denganpelaksanaan (as built drawings),

� semua berkas perijinan yang diperoleh padasaat pelaksanaan konstruksi fisik, termasukSurat Izin Mendirikan Bangunan (IMB),

� kontrak pekerjaan pelaksanaan konstruksifisik, pekerjaan pengawasan beserta segalaperubahan/ addendumnya,

� laporan harian, mingguan, bulanan yangdibuat selama pelaksanaan konstruksi fisik,laporan akhir manajemen konstruksi/pengawasan, dan laporan akhirpengawasan berkala,

� berita acara perubahan pekerjaan,pekerjaan tambah/kurang, serah terima I danII, pemeriksaan pekerjaan, dan berita acara


52

lain yang berkaitan dengan pelaksanaankonstruksi fisik,

� foto-foto dokumentasi yang diambil padasetiap tahapan kemajuan pelaksanaankonstruksi fisik,

ii) Dokumen Pendaftaran Bangunan GedungNegara,

iii) Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).

8) Penyusunan kontrak Perjanjian Kerja Pemborongan danBerita Acara Kemajuan Pekerjaan/Serah TerimaPekerjaan Pemborongan maupun Pengawasanmengikuti ketentuan yang tercantum dalam KeppresNo. 16 tahun 1994 dan Petunjuk Teknis pelaksanaannya.

2. PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN

a. Tahap Pemeliharaan/Perawatan adalah tahap usahamempertahankan kondisi bangunan gedung agar tetapdapat berfungsi sebagaimana mestinya serta menjagaterhadap pengaruh yang merusak.

b. Pelaksanaan pemeliharaan bangunan dilakukan secararutin/berkala melalui anggaran biaya rutin, dan dilakukansecara swakelola maupun kontraktual dengan pihak ketigasesuai ketentuan yang berlaku .

c. Pelaksanaan perawatan bangunan dilakukan secaraberkala melalui anggaran biaya rutin dan atau anggaranbiaya pembangunan, dan dilakukan secara kontraktualdengan pihak ketiga sesuai ketentuan yang berlaku.

3. PENDAFTARAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Sesuai Keputusan Presiden Nomor 13 Tahun 1974 jo Nomor 81Tahun 1982, Keputusan Presiden Nomor 29 Tahun 1984, SuratEdaran Menteri Penertiban Aparatur Negara Nomor11/SE/MENPAN/1979 perihal Pelaksanaan Pasal 69 KeputusanPresiden Nomor 11 Tahun 1979 berkenaan dengan proyek yangtelah selesai dan Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum Nomor07.04-MN/676 perihal Inventarisasi Barang Tidak Bergerak Milik


53

Negara, maka bangunan gedung negara yang sudah selesaidibangun harus didaftarkan.

a. Dokumen Pendaftaran

Dokumen pendaftaran bangunan gedung negara untukpencatatan dan penetapan HDNO meliputi :

1) Fotocopy DIP (otorisasi pembiayaan)2) Fotocopy sertifikat atau bukti kepemilikan/hak atas

tanah3) Kontrak atau Perjanjian Pemborongan4) Berita Acara Serah Terima I dan II5) As built drawings (gambar sesuai yang dilaksanakan)

disertai gambar leger6) Fotocopy Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

b. Prosedur Pendaftaran

1) Bila suatu proyek seluruhnya atau sebagian telah selesai,Pemimpin Proyek/Bagian Proyek menyerahkan proyekatau bangunan yang telah selesai dibangun berikutseluruh kekayaannya kepada Departemen/Lembagac.q. Satminkal Eselon I yang bersangkutan melaluiKakanwil Departemen/ Lembaga atau Direktur padaDirektorat yang bersangkutan selaku Sub PenguasaBarang dengan dibuatkan Berita Acara Serah Terima.

2) Departemen/Lembaga c.q. Satminkal Eselon I menye-rahkan kepengurusan / pengelolaan / pemanfaatanbangunan tersebut kepada salah satu Pengurus Barangdi lingkungannya dengan Berita Acara Serah Terima.Selanjutnya Pengurus Barang mendaftarkan bangunantersebut dengan menggunakan Dokumen Pendaftaranyang telah disiapkan oleh Proyek kepada Direktorat BinaTeknik, Direktorat Jenderal Cipta Karya, DepartemenPekerjaan Umum.

Untuk bangunan gedung Negara yang berada di luarDKI Jakarta pendaftarannya melalui Dinas PU/Dinas PUCipta Karya Propinsi.

3) Untuk pendaftaran bangunan Gedung Negara dariPengurus Barang yang ada di luar DKI Jakarta, Dinas PU/


54

Dunas PU Cipta Karya Propinsi meneruskanpendaftarannya kepada Direktorat Bina Teknik,Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen PekerjaanUmum, dengan menyampaikan Dokumen Pendaftaranyang terdiri atas: daftar inventaris, kartu legger dangambar legger, sedangkan lampiran dokumenpendaftaran lainnya menjadi data/arsip Dinas PU/DinasPU Cipta Karya Propinsi yang bersangkutan.

4) Tembusan pendaftaran bangunan gedung Negara olehPengurus Barang/Pengelola Barang, Penguasa Barang,juga disampaikan kepada Inspektur JenderalDepartemen/Pimpinan Bidang Pengawasan padaLembaga Non Departemen/ Lembaga Tinggi danTertinggi Negara yang bersangkutan serta DirektoratJenderal Anggaran Departemen Keuangan.

5) Berdasarkan data pendaftaran Bangunan GedungNegara dari Pengurus Barang setiap Departemen/Lembaga, Direktorat Bina Teknik, Direktorat JenderalCipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum mendaftarbangunan gedung negara tersebut denganmemberikan Huruf Daftar Nomor (HDNO).

6) Untuk bangunan gedung Negara yang dibangun padatahun-tahun angaran yang lalu dan belum terdaftar,Pengurus Barang/Pengelola bangunan gedung negaradari Departemen/Lembaga yang bersangkutan wajibmendaftar bangunan gedung Negara tersebut.

4. PELAKSANAAN PEMBANGUNAN LEBIH DARI SATU TAHUNANGGARAN

Untuk proyek-proyek yang karena kondisinya tidak dapatdiselesaikan dalam satu tahun anggaran, sehinggamemerlukan persetujuan multi-years project, pengadaandokumen perencanaannya diselesaikan pada tahun anggaranpertama.

Dalam menyusun program pembangunan bangunan gedungnegara yang tidak selesai dalam satu tahun anggaran, makaharus disusun program pembangunan setiap tahunnya sesuaidengan lingkup pekerjaan yang bisa diselesaikan pada tahun


55

yang bersangkutan. Sebagai pedoman pelaksanaan dapatmengikuti pola sebagai berikut:

a. Bangunan lebih dari 3 lantai sampai dengan 5 lantai

1) Tahun pertama : penyusunan dokumen perencanaan,pelaksanaan pondasi dan struktur bangunan s.d. lantai2.

2) Tahun kedua : pelaksanaan sisa pekerjaan.

b. Bangunan 6 lantai sampai dengan 8 lantai

1) Tahun pertama : penyusunan dokumen perencanaan,pelaksanaan pondasi dan struktur bangunan s.d. lantai1.

2) Tahun kedua : pelaksanaan struktur lantai 2 sampaidengan lantai 8, sebagian finishing lantai 1, 2, dan 3,sebagian pekerjaan mekanikal dan elektrikal.

3) Tahun ketiga : pelaksanaan sisa pekerjaan.

Untuk bangunan yang lebih dari 8 lantai, atau yangmempunyai spesifikasi lain, dalam menyusun programpembangunannya berkonsultasi kepada Instansi TeknisPekerjaan Umum.

Bagi pembangunan secara tahun ganda (multi-years project),prosedur untuk persetujuannya mengikuti Keppres R.I. Nomor 16Tahun 1994.

5. PELAKSANAAN PEMBANGUNAN DENGAN MENGGUNAKANDISAIN BERULANG

a. Disain berulang adalah penggunaan disain produk yangsudah ada oleh konsultan yang sama yang digunakansecara berulang, dan telah ditetapkan sebelumnya dalamKerangka Acuan Kerja (KAK).

b. Disain berulang total adalah disain produk konsultan yangmenggunakan seluruh dokumen pelelangan yang sudahada secara berulang untuk pekerjaan lain pada lokasi yangsama atau pada lokasi lain.


56

c. Disain berulang parsial adalah disain produk konsultan yangmenggunakan sebagian dokumen pelelangan yang telahada secara berulang untuk pekerjaan lain pada lokasi yangsama atau pada lokasi lain.

d. Biaya perencanaan untuk disain bangunan yang berulangsecara total ataupun parsial diperhitungkan sebagai berikut:

1) Pengulangan pertama : 75 %2) Pengulangan kedua : 65 %3) Pengulangan ketiga, dan seterusnya masing-masing sebesar : 50 %

terhadap komponen biaya perencanaan.

Dalam hal ini, biaya perencanaan yang dihemat dapatlangsung ditambahkan kedalam biaya konstruksi fisik untukpenambahan kegiatan dan atau peningkatan mutu. Untukdaerah yang sukar terjangkau (remote area), penghematanbiaya tersebut dapat digunakan untuk biaya perjalanankonsultasi dalam kegiatan survai, penjelasan pekerjaan(aanwijzing), pengawasan berkala, dan lain-lain.

5. PELAKSANAAN PEMBANGUNAN DENGAN MENGGUNAKANDISAIN PROTOTIP

Disain prototip adalah penggunaan disain yang telahditetapkan/ dibakukan oleh pemerintah.

a. Untuk bangunan rumah negara type 36, 50, 70, sertagedung kantor pemerintah klas C dan gedung SLTP danSMU yang sudah ada disain prototipnya, dibangunberdasarkan Dokumen Pelelangan disain prototip daerahsetempat yang ditetapkan oleh Direktorat Jenderal CiptaKarya, atau disain prototip daerah setempat yangditetapkan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum setempat.

b. Penyesuaian dokumen pelelangan disain prototip dapatdilakukan apabila dokumen pelelangan disain prototipyang telah ditetapkan tersebut tidak sesuai dengankeadaan lokasi, bahan bangunan dan pelaksanaan dilapangan.


57

c. Penyesuaian disain prototip dapat dilakukan oleh konsultanperencana dengan prosentase biaya perencanaanmaksimum sebesar 50% dari biaya perencanaan yangtercantum dalam Tabel A sd. C.

d. Apabila penyesuaian disain prototip dilakukan oleh instansiteknis PU, maka prosentase biaya perencanaanpenyesuaian disain prototip sama dengan 60 % X biayaperencanaan penyesuaian disain prototip oleh konsultan.

e. Tidak ada biaya tambahan untuk perencanaan bilamenggunakan disain prototip secara berulang.

f. Dalam hal pengawasan pelaksanaan pembangunandilakukan oleh unsur teknis PU, jumlah biayapengawasannya adalah maksimum sebesar 60 % X jumlahbiaya pengawasan.

Pedoman prosentase pembiayaan pembangunan denganmenggunakan disain prototip seperti tecantum pada Tabel D.

D. PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

1. KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN

Anggaran biaya pembangunan bangunan gedung negaraialah anggaran yang tersedia dalam Daftar Isian Proyek(DIP)/DIP Suplemen, atau Rencana Anggaran lainnya untukkeseluruhan komponen biaya bangunan, yang meliputi:

a. Komponen biaya untuk kegiatan konstruksi fisik

Yaitu besarnya biaya yang dapat digunakan untukmembiayai pelaksanaan konstruksi fisik bangunan gedungnegara yang dilaksanakan oleh pemborong secarakontraktual dari hasil pelelangan, penunjukan langsung,atau pemilihan langsung.

Penggunaan biaya konstruksi fisik selanjutnya diatur sebagaiberikut:

1) Biaya konstruksi fisik dibebankan pada biaya untukkomponen kegiatan konstruksi fisik proyek yangbersangkutan, yaitu untuk pekerjaan standar dihitung


58

berdasarkan ketentuan harga satuan per-m2 tertinggiyang berlaku seperti tercantum dalam Tabel A s.d. TabelD.

2) Untuk biaya konstruksi fisik pekerjaan-pekerjaan yangbelum ada pedoman harga satuannya (non standar),dihitung dengan rincian kebutuhan nyata dandikonsultasikan dengan instansi Pekerjaan Umumsetempat.

3) Biaya konstruksi fisik ditetapkan dari hasil pelelanganpekerjaan yang bersangkutan, yang akan dicantumkandalam kontrak, yang di dalamnya termasuk biaya untuk:

a) pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material,tenaga, dan alat)

b) jasa dan overhead pemborong,c) ijin mendirikan bangunan (IMB), yang IMB-nya telah

mulai diproses oleh pengelola proyek denganbantuan konsultan perencana.

d) pajak dan iuran daerah lainnya, dane) biaya asuransi tenaga kerja (ASTEK)

4) Pembayaran biaya konstruksi fisik dapat dibayarkansecara bulanan dan didasarkan pada prestasi/kemajuan pekerjaan fisik di lapangan.

b. Komponen biaya kegiatan manajemen konstruksi

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakanuntuk membiayai kegiatan manajemen konstruksipembangunan bangunan gedung negara, yang dilakukanoleh konsultan manajemen konstruksi secara kontraktualdari hasil pelelangan, penunjukan langsung, ataupemilihan langsung.

Penggunaan biaya manajemen konstruksi selanjutnyadiatur sebagai berikut:

1) Biaya manajemen konstruksi dibebankan pada biayauntuk komponen kegiatan manajemen konstruksi proyekyang bersangkutan, yang untuk pekerjaan standarmaksimum sesuai pada Tabel A2, Tabel B2, dan Tabel C.


59

2) Untuk biaya manajemen konstruksi pekerjaan-pekerjaanyang belum ada pedoman harga satuan tertingginya(non standar), besarnya biaya manajemen konstruksinyadihitung secara orang-bulan dan biaya langsung yangbisa diganti, sesuai dengan ketentuan billing rate yangberlaku.

3) Biaya manajemen konstruksi ditetapkan dari hasilpelelangan/ pemilihan langsung, maupun penunjukanlangsung pekerjaan yang bersangkutan, yang akandicantumkan dalam kontrak, termasuk biaya untuk :

a) honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang,b) materi dan penggandaan laporan,c) pembelian dan atau sewa peralatan,d) sewa kendaraan,e) biaya rapat-rapat,f) perjalanan (lokal maupun luar kota),g) jasa dan overhead manajemen konstruksi,h) pajak dan iuran daerah lainnya.

4) Pembayaran biaya manajemen konstruksi didasarkanpada prestasi kemajuan pekerjaan perencanaan dankonstruksi fisik di lapangan, yaitu (maksimum):

a) tahap persiapan /pengadaan konsultanperencana

5%

b) tahap review rancangan sampai denganserah terima dokumen perencanaan

10%

c) tahap pelelangan pemborong 5%

d) tahap konstruksi fisik yang dapat dibayarkansecara bulanan berdasarkan prestasipekerjaan konstruksi fisik di lapangan s.d. serahterima kedua pekerjaan.

80%

b. Komponen biaya untuk kegiatan perencanaan

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakanuntuk membiayai perencanaan bangunan gedung negara,yang dilakukan oleh konsultan perencana secarakontraktual dari hasil pelelangan, penunjukan langsung,atau pemilihan langsung. Besarnya biaya perencanaandihitung berdasarkan nilai total keseluruhan bangunan.


60

Penggunaan biaya perencanaan selanjutnya diatursebagai berikut :

1) Biaya perencanaan dibebankan pada biaya untukkomponen kegiatan perencanaan proyek yangbersangkutan, yaitu untuk pekerjaan standar sesuaidengan ketentuan pada Tabel A s.d. Tabel D.

2) Untuk biaya perencanaan pekerjaan-pekerjaan yangbelum ada pedoman harga satuan tertingginya (nonstandar), besarnya biaya perencanaan dihitung secaraorang-bulan dan biaya langsung yang bisa diganti,sesuai dengan ketentuan billing rate yang berlaku.

3) Biaya perencanaan ditetapkan dari hasil pelelangan/pemilihan langsung, maupun penunjukan langsungpekerjaan yang bersangkutan, yang akan dicantumkandalam kontrak termasuk biaya untuk :

a) honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang,b) materi dan penggandaan laporan,c) pembelian dan sewa peralatan,d) sewa kendaraan,e) biaya rapat-rapat,f) perjalanan (lokal maupun luar kota),g) jasa dan overhead perencanaan,h) pajak dan iuran daerah lainnya, dan

4) Pembayaran biaya perencanaan didasarkan padapencapaian prestasi/ kemajuan perencanaan setiaptahapnya, yaitu (maksimum):

a) tahap konsep rancangan 10%b) tahap pra-rancangan 15%c) tahap pengembangan rancangan 25%d) tahap rancangan gambar detail 30%e) tahap pelelangan 5%f) tahap pengawasan berkala 15%

d. Komponen biaya kegiatan pengawasan

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakanuntuk membiayai pengawasan pembangunan bangunangedung negara, yang dilakukan oleh konsultan pengawas


61

secara kontraktual dari hasil pelelangan, penunjukanlangsung, atau pemilihan langsung.

Prosentase besarnya nilai komponen biaya pengawasandihitung berdasarkan nilai kontrak konstruksi fisik hasilpelelangan, seperti tercantum pada Tabel.

Penggunaan biaya pengawasan selanjutnya diatur sebagaiberikut:

1) Biaya pengawasan dibebankan pada biaya untukkomponen kegiatan pengawasan proyek yangbersangkutan, yaitu untuk pekerjaan standar maksimumsesuai dengan ketentuan pada Tabel A1, Tabel B1, danTabel D.

2) Untuk biaya pengawasan pekerjaan-pekerjaan yangbelum ada pedoman harga satuan tertingginya (nonstandar), besarnya biaya pengawasan dihitung secaraorang-bulan dan biaya langsung yang bisa diganti,sesuai dengan ketentuan billing rate yang berlaku.

3) Biaya pengawasan ditetapkan dari hasil pelelangan/pemilihan langsung, maupun penunjukan langsungpekerjaan yang bersangkutan, yang akan dicantumkandalam kontrak termasuk biaya untuk:

a) honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang,b) materi dan penggandaan laporan,c) pembelian dan atau sewa peralatan,d) sewa kendaraan,e) biaya rapat-rapat,f) perjalanan (lokal maupun luar kota),g) jasa dan overhead pengawasan,h) pajak dan iuran daerah lainnya, dan

4) Biaya pengawasan ditetapkan dengan interpolasi linierterhadap biaya konstruksi hasil pelelangan pekerjaanyang bersangkutan.

5) Pembayaran biaya pengawasan dapat dibayarkansecara bulanan yang didasarkan pada pencapaianprestasi/kemajuan pekerjaan konstruksi fisik dilapangan, penyelesaian tugas dan kewajibanpengawasan.


62

e. Komponen biaya untuk kegiatan pengelolaan proyek

Yaitu besarnya biaya maksimum yang dapat digunakanuntuk membiayai kegiatan pengelolaan proyek bangunangedung negara.

Prosentase besarnya nilai komponen biaya pengelolaanproyek dihitung berdasarkan nilai keseluruhan bangunan,seperti tercantum pada Tabel A s.d. Tabel D.

Penggunaan biaya pengelolaan proyek selanjutnya diatursebagai berikut :

1) Biaya pengelolaan proyek dibebankan pada biayauntuk komponen kegiatan pengelolaan proyek dariproyek yang bersangkutan, dengan ketentuan bahwapemimpin proyek/ pemimpin bagian proyek harusmengajukan rencana biayanya terlebih dahulu kepadaKantor Perbendaharaan Kas Negara (KPKN) yangbersangkutan sebagai UYHD.

2) Perincian penggunaan biaya pengelolaan proyekadalah sebagai berikut:

a) Biaya operasional unsur Pemegang Mata Anggaran

Biaya operasional unsur Pemegang Mata Anggaran,adalah sebesar 60% dari Biaya Pengelolaan Proyekyang bersangkutan, untuk keperluan : honorariumstaf dan panitia lelang, perjalanan dinas, rapat-rapat, bahan dan alat yang berkaitan denganpengelolaan proyek sesuai dengan pentahapannyaserta persiapan dan pengiriman kelengkapanadministrasi/dokumen pendaftaran bangunangedung negara.

Besarnya honorarium mengikuti ketentuan dariperaturan yang berlaku.

b) Biaya operasional unsur Pengelola Teknis


63

i) Biaya operasional unsur Pengelola Teknis, adalahsebesar 40% dari Biaya Pengelolaan Proyek yangbersangkutan, (diluar honorarium PengelolaTeknis Proyek) dipergunakan untuk keperluanhonorarium tenaga ahli (bukan pengelola teknis),perjalanan dinas, transport lokal, biaya rapat,biaya pembelian/penyewaan bahan dan alatyang berkaitan dengan proyek yangbersangkutan sesuai dengan pentahapannya,termasuk proses penyelesaian dokumen untukpendaftaran Bangunan Gedung Negara yangdibangun pada tahun yang bersangkutan.

Sedangkan honorarium untuk Pengelola TeknisProyek akan diperhitungkan dan dibebankanpada DIP tersendiri di Direktorat Jenderal CiptaKarya Departemen Pekerjaan Umum.

ii) Pembiayaan diajukan oleh Instansi TeknisPekerjaan Umum setempat kepada pemimpinproyek/ bagian proyek untuk diajukan kepadaKantor Perbendaharaan dan Kas Negara (KPKN)sebagai Uang Yang Harus Dipertanggung-jawabkan (UYHD).

Penggunaannya harus dipertanggung jawabkanoleh Instansi Teknis Pekerjaan Umum setempatkepada Pemimpin Proyek/Pemimpin BagianProyek sesuai perincian biaya) yang diajukan.Selanjutnya Pemimpin Proyek/Pemimpin BagianProyek akan mempertanggung jawabkanpenggunaan biaya tersebut kepada KPKN.

c) Realisasi pembiayaan pengelolaan proyek dapatdilakukan secara bertahap sesuai kemajuanpekerjaan (persiapan, perencanaan, danpelaksanaan konstruksi).

Di dalam masing-masing komponen biaya pembangunantersebut adalah termasuk semua beban pajak dan biayaperijinan yang berkaitan dengan pembangunan bangunangedung negara sesuai ketentuan yang berlaku.


64

Besarnya biaya komponen kegiatan konstruksi fisik, manajemenkonstruksi atau pengawasan, perencanaan, dan pengelolaanproyek seperti yang tercantum dalam Tabel I.

Kelebihan biaya berupa penghematan yang didapat daribiaya perencanaan, manajemen konstruksi atau pengawasandapat digunakan langsung untuk peningkatan mutu ataupenambahan kegiatan konstruksi fisik.

Untuk pekerjaan yang berada di wilayah yang sukarpencapaiannya/sukar dijangkau transportasi (remote area),kelebihan biaya berupa penghematan yang didapat daribiaya perencanaan, manajemen konstruksi atau pengawasanjuga dapat digunakan langsung untuk kebutuhan transportasi/perjalanan dinas dalam rangka survai, aanwijzing, pengawasanberkala, opname lapangan, koordinasi dan pengelolaanproyek ke lokasi proyek di remote area tersebut, ataumengajukan biaya tambahan (tersendiri).

2. PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PROYEK

Prosentase komponen biaya proyek, selain ditentukanberdasarkan besarnya biaya proyek, juga ditentukanberdasarkan tingkat kompleksitas bangunan.

a. Bangunan Sederhana Besarnya prosentase seperti pada Tabel A1 dan Tabel A2.

b. Bangunan Tidak Sederhana Besarnya prosentase seperti pada Tabel B1 untuk yangmenggunakan Konsultan Pengawas, dan pada Tabel B2untuk yang menggunakan Konsultan Manajemen Konstruksi.

c. Bangunan Khusus Besarnya prosentase seperti pada Tabel C.

3. PEMBIAYAAN BANGUNAN/ KOMPONEN BANGUNAN TERTENTU

a. Harga Satuan tertinggi rata-rata per m2 bangunan bertingkatuntuk bangunan gedung negara

Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2 bangunan gedungbertingkat adalah didasarkan pada harga satuan lantaidasar tertinggi per m2 untuk bangunan gedung bertingkat,


65

kemudian dikalikan dengan koefisien/ faktor pengali untukjumlah lantai yang bersangkutan, sebagai berikut:

Jumlah lantaibangunan

Harga Satuan per m2 Tertinggi

Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat







Untuk bangunan yang lebih dari 8 lantai, koefisien/faktorpengalinya dikonsultasikan dengan Instansi Teknis PekerjaanUmum.

B. Harga Satuan tertinggi rata-rata per m2 bangunan denganfungsi khusus untuk bangunan gedung negara

Untuk bangunan yang mempunyai fungsi khusus, yangkarena persyaratannya memerlukan penyelesaian khusus,harga satuan tertinggi untuk per m2-nya didasarkan padaharga satuan tertinggi untuk klasifikasi bangunan yangbersangkutan setelah dikalikan koefisien seperti berikut :

Fungsibangunan/ruang

Harga Satuan per m2 Tertinggi

ICU/ICCU/UGD/CMU 1,10 standar harga bangunan Rumah Sakit

Ruang Operasi 1,20 standar harga bangunan Rumah Sakit

Ruang Radiologi 1,25 standar harga bangunan Rumah Sakit

Laundry/CSSD 1,10 standar harga bangunan Rumah Sakit

Perawatan/ Dapur 1,00 standar harga bangunan Rumah Sakit

Asrama Perawat 1,00 standar harga bangunan Rumah Sakit

Laboratorium RS 1,10 standar harga bangunan Rumah Sakit

Workshop 1,00 standar harga bangunan

Power house 1,25 standar harga bangunan

Lab. SLTP/SMU 1,15 standar harga bangunan

UGB &prasarananya

1,05 standar harga bangunan


66

selasar luarberatap bangunan

0,50 standar harga bangunan klasifikasiyang sama

Untuk bangunan gedung/ruang yang mempunyai fungsikhusus lainnya dan bangunan khusus, yang memerlukanstandar harga yang khusus, agar pada tahap penyusunananggaran berkonsultasi dengan Instansi Teknis PekerjaanUmum.

4. BIAYA TERTINGGI UNTUK PEKERJAAN NON-STANDAR

a. Pekerjaan/kegiatan yang diklasifikasikan sebagai pekerjaannon-standar:

1) Penyiapan lahan yang meliputi : pembentukan kualitaspermukaan tanah/lahan sesuai dengan rancangan,pembuatan tanda-tanda lahan, pembersihan lahandan pembongkaran.

2) Pematangan lahan yang meliputi : pembuatan jalandan jembatan dalam kompleks, jaringan utilitas komplek(saluran drainase, air bersih, listrik, lampu peneranganluar, limbah kotoran, hydran kebakaran), lansekap/taman, pagar fungsi khusus dan tempat parkir.

3) Penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan(termasuk master plan).

4) Penyusunan studi Analisa Mengenai DampakLingkungan (AMDAL).

5) Peningkatan arsitektur ataupun struktur bangunan :penampilan, keamanan, keselamatan serta kenyaman-an gedung negara.

6) Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan seperti :peralatan lift, peralatan tata udara, generator, pompalistrik, peralatan pencegahan dan penanggulangankebakaran, pencegahan dan penanggulanganbahaya serangga dan jamur, peralatan telepon/ PABX,peralatan penangkal petir khusus, perabotan, daninterior khusus bangunan.

7) Penyambungan yang meliputi : penyambungan air dariPAM/PDAM, penyambungan listrik dari PLN,


67

penyambungan gas dari Perusahaan Gas,penyambungan telpon dari TELEKOM.

8) Pekerjaan-pekerjaan lain seperti :

a) Penyelidikan tanah yang terperinci,

b) Pekerjaan pondasi dalam yang lebih dari 10 m,

c) Pekerjaan basement/bangunan dibawahpermukaan tanah,

d) Fasilitas aksesibiltas untuk kepentingan penyandangcacat,

e) Bangunan-bangunan khusus,

f) Bangunan selasar penghubung, bangunan tritisan/emperan khusus dan yang sejenis.

9) Asuransi selama pelaksanaan pembangunan.

10) Pengelolaan Proyek/perjalanan dinas untuk wilayahyang sukar pencapaiannya/dijangkau oleh saranatransportasi (remote area).

11) Perijinan-perijinan khusus karena sifat bangunan, letakbangunan, ataupun karena luas lahan.

12) Biaya Konsultan VE, apabila Proyek menghendaki jasakhusus VE dilakukan oleh konsultan independen,

b. Pembiayaan Pekerjaan Non-Standar

1) Besarnya biaya-biaya untuk pekerjaan tersebut dihitungberdasarkan rincian volume kebutuhan nyata danharga pasar yang wajar serta pajak-pajak yang berlaku,dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada InstansiTeknis Pekerjaan Umum.

2) Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi/pengawasan pekerjaan non-standar, dihitungberdasarkan billing-rate sesuai ketentuan yangtercantum dalam keputusan Menteri Keuangan danKetua Bappenas yang berlaku.

3) Besarnya biaya tertinggi pekerjaan non-standarmaksimum sebesar 100 % dari biaya pekerjaan standar,


68

yang dalam penyusunan anggarannya, perinciannyadapat berpedoman pada prosentase sebagai berikut :

Jenis Pekerjaan Biaya Tertinggi

Tata Udara (AC) 10-20% dari X

Elevator/Escalator 8-12% dari X

Tata Suara 3-6% dari X

Telepon dan PABX 3-6% dari X

Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X

Instalasi Pencegahan danPenanggulangan Kebakaran

7-12% dari X

Pencegahan bahaya rayap 1-3% dari X

Sewerage Treatment Plant (STP) 2-4% dari X

Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X

Pondasi dalam 7-12% dari X

Fasilitas penyandang cacat 3-8% dari X

Penangkal petir khusus 1-2% dari X

Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X

Basement (per m2) 120% dari Y

Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z

catatan : *) =peningkatan mutu hanya dapatdilakukan dengan memberikan penjelas-an yang secara teknis dapat diterimadan harus mendapatkan rekomendasidari Instansi teknis.

X = total biaya pekerjaan standar.

Y = biaya per m2 pekerjaan standar.

Z = total biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya

5. PROSENTASE KOMPONEN PEKERJAAN BANGUNAN GEDUNG DANRUMAH NEGARA


69

Untuk pekerjaan standar bangunan gedung dan rumahnegara, sebagai pedoman penyusunan anggaranpembangunan yang lebih dari satu tahun anggaran danpeningkatan mutu dapat berpedoman pada prosentasekomponen-komponen pekerjaan sebagai berikut :

Komponen Gedung Negara Rumah Negara

Pondasi 5%-10% 3%-7%

Struktur 25%-35% 20%-25%

Lantai 5%-10% 10%-15%

Dinding 7%-10% 10%-15%

Plafond 6%-8% 8%-10%

Atap 8%-10% 10%-15%

Utilitas 5%-8% 8%-10%

Finishing 10%-15% 15%-20%

E. PEDOMAN PEMELIHARAAN/PERAWATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

1. UMUR BANGUNAN DAN PENYUSUTAN

a. Umur bangunan adalah jangka waktu bangunan dapattetap memenuhi fungsi dan keandalan bangunan, sesuaidengan persyaratan yang telah ditetapkan. Untukbangunan gedung negara umur bangunan diperhitungkan50 tahun untuk bangunan gedung, dan 20 tahun untukbangunan rumah.

b. Penyusutan adalah nilai degradasi bangunan yang dihitungsecara sama besar setiap tahunnya selama jangka waktuumur bangunan. Untuk bangunan gedung negara, nilaipenyusutan adalah sebesar 2% per tahun untuk bangunangedung, dan 5% untuk bangunan rumah dengan minimumnilai sisa (salvage value) sebesar 20%.

2. KERUSAKAN BANGUNAN

Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunanatau komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya


70

umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alamseperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gema bumi,atau sebab lain yang sejenis.

Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tigatingkat kerusakan, yaitu:

a. Kerusakan ringan, Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada

komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai dan dinding pengisi,

b. Kerusakan sedang, Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian

komponen non struktural, dan atau komponen strukturalseperti struktur atap, lantai, dll.

c. Kerusakan berat, Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar

komponen bangunan, baik struktural maupun non strukturalyang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsidengan baik sebagaimana mestinya.

Penentuan tingkat kerusakan adalah setelah berkonsultasidengan Instansi Teknis Pekerjaan Umum.

4. PERAWATAN BANGUNAN

a. Perawatan bangunan adalah usaha memperbaikikerusakan yang terjadi agar bangunan dapat berfungsidengan baik sebagaimana mestinya. Perawatan bangunandapat digolongkan sesuai dengan tingkat kerusakan padabangunan yaitu:

1) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan;

2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang;

3) Perawatan untuk tingkat kerusakan berat.

b. Besarnya biaya perawatan disesuaikan dengan tingkatkerusakannya, yang ditentukan sebagai berikut :

1) Perawatan tingkat kerusakan ringan, biayanyamaksimum adalah sebesar 30% dari harga satuan


71

tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yangberlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

2) Perawatan tingkat kerusakan sedang, biayanyamaksimum adalah sebesar 45% dari harga satuantertinggi pembangunan bangunan gedung baru yangberlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

3) Perawatan tingkat kerusakan berat, biayanyamaksimum adalah sebesar 65% dari harga satuantertinggi pembangunan bangunan gedung baru yangberlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

c. Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khususatau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, sepertimelalui kegiatan renovasi atau restorasi (misal yangberkaitan dengan perawatan bangunan gedungbersejarah), besarnya biaya perawatan dihitung sesuaidengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebihdahulu kepada Instansi Teknis Pekerjaan Umum.

3. PEMELIHARAAN BANGUNAN

a. Pemeliharaan bangunan adalah usaha mempertahankankondisi bangunan agar tetap berfungsi sebagaimanamestinya atau dalam usaha meningkatkan wujudbangunan, serta menjaga terhadap pengaruh yangmerusak.

b. Pemeliharaan bangunan juga merupakan upaya untukmenghindari kerusakan komponen/elemen bangunanakibat keusangan/ kelusuhan sebelum umurnya berakhir.

c. Besarnya biaya pemeliharaan bangunan gedungtergantung pada fungsi dan klasifikasi bangunan. Biayapemeliharaan per m2 bangunan gedung setiap tahunnyamaksimum adalah sebesar 1,75 % dari harga satuan per m2

tertinggi yang berlaku.

F. PEMBINAAN DAN PENGAWASAN TEKNIS

1. Pembinaan dan Pengawasan Teknis pembangunan bangunangedung negara dilaksanakan oleh Departemen Pekerjaan


72

Umum kepada Pemegang Mata Anggaran dan Pemberi JasaKonstruksi

2. Pembinaan teknis dilaksanakan melalui pemberian bimbinganteknis untuk menggunakan Standar Nasional dan PedomanTeknis yang ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum.

Pembinaan teknis juga dilaksanakan melalui pemberianbantuan tenaga teknis, baik berupa tenaga pemimpin proyek,panitia, pengelola teknis, maupun tenaga ahli teknis lainnya.

3. Pengawasan teknis dilaksanakan dengan melakukanpengawasan terhadap penerapan Standar Nasional danPedoman Teknis yang ditetapkan oleh Menteri PekerjaanUmum, dengan tujuan agar sumber daya yang berupa tenagamanusia, biaya, peralatan dan manajemen yang tersediadapat digunakan secara efisien dan efektif.

4. Instansi Teknis Pekerjaan Umum melaporkan hasil pembinaandan pengawasan teknis pembangunan bangunan gedungnegara di wilayahnya kepada Menteri Pekerjaan Umum melaluiKantor Wilayah Departemen Pekerjaan Umum Propinsi yangbersangkutan.


73

BAB IV

PENUTUP

Apabila terdapat permasalahan di dalam penerapan Pedoman Teknisini, para petugas pemerintah yang bertanggung jawab ataspenyelenggaraan pembangunan bangunan gedung negara dapatberkonsultasi kepada :

1. Direktorat Bina Teknik Direktorat Jenderal Cipta Karya DepartemenPekerjaan Umum, untuk Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta/Tingkat Pusat.

2. Kantor Wilayah Departemen Pekerjaan Umum/Dinas PekerjaanUmum Propinsi/ Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya Propinsi untukdi luar wilayah DKI Jakarta/tingkat Daerah.

DITETAPKAN DI : JAKARTAPADA TANGGAL : 1 APRIL1997

DIREKTUR JENDERAL CIPTA KARYA

RACHMADI B.S.NIP. 110008693

bab i - birosdmkepri.combirosdmkepri.com/.../uploads/2017/05/...ttg-pedoman-teknis-pemban… ·...

Documents