bab 4 biaya produksi, operasional, serta pemeliharaan ... · pdf filebiaya pemeliharaan...

67

BAB 4 BIAYA PRODUKSI, OPERASIONAL, SERTA PEMELIHARAAN DALAM

PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA

Bab ini membahas mengenai biaya yang dibutuhkan pada saat proses produksi serta

pengelolaan rumah susun sederhana. Biaya pengadaan dan pematangan lahan sebagai

salah satu komponen biaya produksi dalam perhitungan harga sewa maupun sewa-beli

(harga jual) dalam bab ini tidak didasarkan pada data sekunder melainkan dari hasil

wawancara kepada pihak pelaksana pembangunan menurut biaya yang berlaku pada

saat konstruksi rumah susun. Dengan menggunakan dua pendekatan tersebut maka

dapat dihitung besarnya harga sewa-beli untuk rumah susun studi dengan status sewa-

beli (milik) yaitu rumah susun Karet Tengsin dan Bendungan Hilir I dan status sewa

untuk rumah susun Pasar Jumat.

4.1. Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah

Susun Karet Tengsin I dan II

Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dan pengelolaan rumah

susun Karet Tengsin. Biaya pengelolaan tidak dimasukkan secara langsung dalam

penentuan harga sewa-beli namun besarnya biaya ini akan turut juga dibebankan kepada

penghuni rumah susun sebagai salah satu komponen biaya tinggal di luar angsuran

sewa-beli.

4.1.1. Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin

Biaya produksi rumah susun sederhana Karet Tengsin I dan II terdiri dari komponen

biaya pada tahap perencanaan dan komponen biaya pada tahap pembangunan

(konstruksi).

4.1.1.1. Biaya Tahap Perencanaan

Biaya tahap perencanaan berdasarkan buku Nilai Kontrak Pembangunan Rumah Susun

Karet Tengsin berdasarkan Keputusan Gubenur Kepala DKI Jakarta No.277 Tahun

1997 tentang penunjukan langsung pelaksana pekerjaan pembangunan rumah susun

karet tengsin pada dasarnya tidak dijelaskan secara spesifik sehingga besarnya biaya

68

pengadaan lahan dan pematangan lahan didasarkan pada beberapa data sekunder yang

diperoleh saat wawancara pada Dinas Perumahan DKI Jakarta. Beberapa komponen

biaya pada tahap perencanaan yang dijelaskan di sini antara lain:

1) Biaya Pengadaan Lahan

Pengadaan lahan yang ada di Rumah Susun Karet Tengsin dilakukan oleh Pemerintah

DKI Jakarta melalui Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta. Lahan yang digunakan

sebagai lokasi pembangunan rumah susun ini merupakan lahan bekas perumahan

kumuh yang terbakar sekitar tahun 1993 dengan biaya ganti rugi lahan sebesar Rp.

941.600,00 per m2 (pendekatan NJOP) sehingga nilai pembebasan lahan seluas 2,708 ha

adalah sebesar Rp.25.498.528.000,00. Proses pembebasan lahan tersebut dilakukan

oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta1

2) Biaya Pematangan Lahan

.

Dalam proses pematangan lahan, Dinas Perumahan menunjuk secara langsung PT.

Manda Putra Nusantara sebagai pihak pelaksana pembangunan rumah susun2

4.1.1.2. Biaya Tahap Pembangunan

. Pada

tahap pematangan lahan ini biaya yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 41.983.728,42.

Proses pematangan lahan dilakukan sebelum proses konstruksi dilakukan.

Secara keseluruhan biaya yang dikeluarkan pada tahapan perencanaan ini adalah sebesar

Rp. 25,540,511,728.42.

Biaya tahap pembangunan rumah susun karet tengsin I dan II akan terdiri dari biaya

tahap konstruksi bangunan rumah susun sederhana dan pembangunan sistem Prasarana,

Sarana, dan Utilitas (PSU). Biaya-biaya tersebut secara rinci akan dijelaskan sebagai

berikut:

1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II

Bangunan rumah susun sederhana karet tengsin I dan II didesain dengan unit SRS

seluas 21 m2

1 ) Biaya ini belum termasuk biaya pengukuran dan investigasi tanah di lapangan. 2 ) Informasi diambil berdasarkan Buku Surat Perjanjian (Kontrak) No: 62/1.712.3./1996 oleh Dinas

Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan rekanan PT. Manda Putra Nusantara

dan tinggi bangunan sebanyak lima lantai sehingga tidak membutuhkan lift

69

untuk transportasi vertikal para penghuninya. Biaya konstruksi pembangunan blok 1

dan 2 (Karet Tengsin I) adalah Rp.1.770.384.849,18 sedangkan blok 3 dan 4 (Karet

Tengsin II) adalah sebesar Rp.1.939.378.865,20 sehingga biaya total keseluruhan

konstruksi bangunan rumah susun sederhana tersebut adalah Rp. 3,709,763,714.38.

Biaya ini didasarkan pada faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan

(material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan

langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana pada tahun 19963

2) Biaya Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Rumah Susun

sederhana Karet Tengsin

.

Pembangunan Prasarana penunjang yang ada di Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin

1 dan 2 antara lain terdiri dari biaya pembangunan warung/toko (lantai dasar), jembatan

baja, pemasangan alat-alat pengamanan (hydrant, fire alarm, dan penangkal petir),

pengolahan limbah (Sewage Treatment Plant), pekerjaan pemasangan listrik, dan

instalasi plumbing yang terdiri dari pekerjaan pemasangan pipa, instalasi air bersih,

instalasi air kotor (limbah tinja), instalasi air buangan (limbah domestik), serta instalasi

air hujan (storm water). Total biaya secara keseluruhan pembangunan PSU penunjang

adalah sebesar Rp. 868,820,831.98. Adapun secara rinci biaya masing-masing

pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan

dari tahapan perencanaan dan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.1. Total biaya

yang dikeluarkan pada tahapan pembangunan/konstruksi bangunan dan PSU penunjang

adalah sebesar Rp. 4,578,584,546.36.

Tabel IV.1 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II No. Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 Biaya Pengadaan lahan 25,498,528,000.00 2 Biaya Pematangan Lahan 41,983,728.42 3 Biaya Pembangunan Rusuna Tahap 1 1,770,384,849.18 4 Biaya Pembangunan Rusuna Tahap 2 1,939,378,865.20 5 Biaya Pembangunan PSU 868,820,831.98

6 Pembangunan Prasarana dan Sarana Lt. Dasar

27,080,010.33 7 Pembangunan Jembatan Baja 369,099,133.15

3 ) Biaya Konstruksi Rumah Susun Karet Tengsin tersebut sudah termasuk biaya tidak langsung berupa

fee pembuatan desain bangunan dan perencanaan tapak.

70

8 Pembangunan Masjid 32,879,443.47 9 Pemasangan Listrik 137,574,058.00

10 Pemasangan Fire Alarm 41,714,900.00 11 Pemasangan Hydrant 16,166,747.21 12 Pemasangan Penangkal Petir 4,030,267.00 13 Pemasangan Plumbing sbb: 115,276,272.82 14 1) Instalasi Air bersih 32,883,132.62 15 2) Instalasi Air Kotor 28,391,617.94 16 3) Instalasi Air Buangan 23,950,672.54 17 4) Pemasangan Pipa 3,734,679.00 18 5) Instalasi Air Hujan 26,316,170.72 19 Pekerjaan Pengolah Limbah (STP) 125,000,000.00 20 Harga Dasar 30,119,096,274.78 21 PPn (10%) di luar harga lahan 462,056,827.48

TOTAL BIAYA (Sebelum Negosiasi) 30,581,153,102.26 Sumber: Buku Surat Perjanjian (Kontrak) No: 62/1.712.3./1996 Oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI

Jakarta dengan Rekanan PT Manda Putra Nusantara

4.1.2. Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya pengelolaan rumah susun karet tengsin terdiri dari biaya operasional dan

biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.

4.1.2.1 Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I

dan II

Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Karet Tengsin I dan II

terdiri dari biaya personalia pengelola (anggota perhimpunan penghuni rumah susun),

biaya retribusi sampah, biaya konsumsi, biaya operasional RT, biaya listrik kantor

pengelola, biaya PAM, dan biaya telepon kantor. Dengan besarnya beberapa biaya

operasional yang fluktuatif seperti biaya listrik dan biaya telepon kantor pengelola,

biaya PAM, dan biaya-biaya lain yang tidak rutin maka dalam subbab ini diambil rata-

rata pengeluaran per bulan selama 1 tahun. Secara rinci besarnya tiap biaya operasional

yang telah dijelaskan dapat dilihat pada tabel IV.2. Total biaya pengelolaan yang

dibutuhkan untuk rumah susun Karet Tengsin I dan II per bulan adalah Rp. 7,304,240

atau setara dengan Rp. 87,650,874.46 per tahun.

71

4.1.2.2 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet

Tengsin I dan II

Kegiatan pemeliharaan bangunan dan PSU yang dilakukan di rumah susun

Karet Tengsin ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Kegiatan pemeliharaan yang

bersifat rutin antara lain terdiri dari kegiatan pemeliharaan taman, pemeliharaan PSU

seperti pengurasan reservoir, dan pembelian alat-alat kebersihan. Adapun kegiatan

pemeliharaan yang bersifat tidak rutin antara lain kegiatan pengecatan dan perawatan

gedung yang dilakukan bisa 1-2 kali dalam satu tahun serta kegiatan-kegiatan lain

seperti perawatan lahan parkir. Besarnya tiap biaya pemeliharaan ini secara rinci dapat

dilihat pada tabel IV.2. Total biaya rata-rata yang dibutuhkan dalam kegiatan

pemeliharaan ini adalah sebesar Rp. 1.227.115,00 per bulan atau setara dengan Rp.

14,725,384.62 per tahun.

Secara keseluruhan total biaya pengelolaan yang terdiri biaya operasional dan

biaya pemeliharaan adalah sebesar Rp. 6.225.602 per bulan atau setara dengan Rp.

74,707,222.15 per tahun.

Tabel IV.2 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Karet Tengsin

No Uraian Jumlah (Dalam Biaya) 1 BIAYA OPERASIONAL 5,040,986

1.1 Biaya Honor Pegawai 1,810,000 1.2 Biaya Konsumsi 100,000 1.3 Dana Operasional RT 228,000 1.4 Retribusi Sampah 50,000 1.5 Biaya Listrik 701,750 1.6 Biaya PAM 2,084,685 1.7 Biaya Telepon 66,551

2 BIAYA PEMELIHARAAN 1,184,615 2.1 Pemeliharaan PSU (Dalam dan Luar bangunan) 130,808 2.2 Pembelian Alat-Alat Inventaris/Kebersihan 197,385

2.3 Pembangunan/Renovasi PSU Pendukung (Pengecatan dan Pembangunan)

671,654

2.4 Biaya Pemeliharaan Lahan Parkir 121,308 2.5 Pemeliharaan Taman dan Tanaman 63,462

TOTAL BIAYA PENGELOLAAN (per bulan) 6,225,602 Sumber: Laporan Tahunan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Karet Tengsin I dan II

72

Besarnya biaya pengelolaan pada dasarnya tidak mempengaruhi secara langsung harga

sewa-beli yang akan dibebankan ke penghuni rumah susun Karet Tengsin. Akan tetapi,

biaya pengelolaan nantinya akan juga dibebankan kepada penghuni sebagai biaya

tinggal (living cost) yang harus dibayar selain biaya angsuran pembelian unit hunian

rumah susun Karet Tengsin I dan II. Apabila biaya pengelolaan rumah susun Karet

Tengsin tersebut dibagi untuk tiap unit hunian yang dibangun maka besarnya iuran

pelayanan umum (surcharge) yang harus dibayar penghuni adalah sebesar Rp. 48,650

per bulan. Besarnya iuran pelayanan umum (surcharge) hasil perhitungan tersebut lebih

tinggi dibandingkan dengan iuran yang berlaku di rumah susun Karet Tengsin sebesar

Rp.20.000 per unit.

4.1.3. Penentuan Harga Sewa-Beli Unit Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I

dan II

Setelah diketahui besarnya biaya produksi dan biaya pengelolaan maka selanjutnya

dengan menggunakan formulasi yang telah dijelaskan sebelumnya akan dihitung

besarnya harga sewa-beli (harga jual) per unit di rumah susun Karet Tengsin I dan II.

Tabel IV.3 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna

Karet Tengsin I dan II No Uraian Jumlah 1 Biaya Produksi Rp. 30,581,153,102.26 2 Jumlah Unit (SRS) 160 unit 3 Occupancy Rate (*) 128 unit (80%) 4 Harga sewa-beli minimum/unit (no.1/no.3) Rp.238,915,259 5 Pembulatan Harga Sewa-Beli Rp.239,000,000

Sumber: Hasil Analisis, 2008

Harga sewa-beli dengan menggunakan formulasi 1 adalah sebesar

Rp.239.000.000 (setelah dibulatkan). Besarnya harga sewa-beli ini kemudian akan

diangsur memakai jangka waktu selama 5 tahun sampai dengan 20 tahun dengan

memakai besarnya biaya uang muka sebesar 10%, dan angsuran KPR (Kredit

Pemilikan Rumah) memakai suku bunga pinjaman sebesar 12.5% maka besarnya biaya

angsuran per bulan adalah sebagai berikut:

73

Tabel IV.4 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Karet Tengsin Hasil Perhitungan

(Dalam Rupiah) Harga Sewa-Beli per

unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama (*)

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 239,000,000 23,900,000 215,100,000 4,033,125 2,016,563 1,344,375 1,008,281

Sumber : Hasil Analisis, 2008 (*)

Tabel IV.5

Catatan: suku bunga pinjaman KPR sebesar 12,5% (didasarkan pada bunga KPR yang dipakai beberapa Bank)

Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui

besarnya Harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Karet Tengsin

dapat dilihat pada lampiran 4. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang

dijelaskan pada bab 2 (lihat subbab 2.3.1). Apabila kita bandingkan harga sewa-beli

(jual) saat ini yang tertinggi di lapangan sebesar Rp. 12.100.000 (lihat lampiran 3)

dengan harga sewa-beli (jual) hasil perhitungan sebesar Rp. 239.000.000 terdapat

perbedaan harga yang sangat besar. Selisih perbedaan harga sebesar Rp. 226.900.000

dapat dipandang sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun

apabila ia menjual kembali satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang

bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Dengan menggunakan harga

sewa-beli yang berlaku saat ini (tabel IV.5) maka sebagaimana yang telah dijelaskan

pada bab 3 sebelumnya, penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran

pendapatan Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah).

Perhitungan Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Karet Tengsin yang Berlaku

Harga Sewa-Beli per Unit Tertinggi

(Lantai 1)

Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama

(Rp) (Rp) (Rp) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 tahun 12,100,000 3,620,000 8,480,000 191,203 118,727 98,273 88,740

Sumber: Keputusan Gubenur KDKI No. 1353 tahun 1995 Dengan membandingkan lebih lanjut harga sewa-beli dan angsurannya hasil

perhitungan dan yang berlaku sebenarnya maka diperoleh temuan kisaran kelompok

pendapatan masyarakat yang mampu tinggal di rumah susun Karet Tengsin I dan II

sebagai berikut:

74

Tabel IV.6 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli

Rusuna Karet Tengsin I dan II Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Harga Sewa-Beli

Sebenarnya (Dengan Subsidi)

Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan

(Tanpa Subsidi) Keterangan

Besarnya Harga Sewa-Beli Rp. 12.100.000 Rp. 239,000,000

• Perbedaan selisih harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 226.900.000

• Perbedaan (selisih) harga yang besar tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas

Angsuran selama 5 tahun

Rp. 191.203 Rp. 4.033.125

Iuran Pengelolaan (surcharge)

Rp.20.000 Rp. 48,650

Kelompok pendapatan masyarakat yang seharusnya tinggal di rumah susun karet tengsin

Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah)

(*)

Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 16.327.100 (pendapatan tinggi)

Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei (Pada Bab 3)

Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah)

-

Sumber : Hasil Analisis, 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan

prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan).

Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di

rumah susun Karet Tengsin I dan II di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total

pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa maupun angsuran harga

sewa-beli. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil

berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya

dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah

dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk

sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban

Development (2001).

Apabila selanjutnya harga sewa-beli hasil perhitungan tersebut dibandingkan

dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target

grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:

75

Tabel IV.7 Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli

Masyarakat Berpendapatan Rendah

No. Pembanding Harga Sewa-Beli

Hasil Perhitungan (Dalam Rupiah)

Harga Sewa-Beli bagi Masyarakat berpendapatan

dibawah Rp.1.700.000)

Subsidi Pemerintah

Persentase subsidi

pemerintah (%)

Keterangan

1 Angsuran 4,033,125 425,000 3,608,125 89.46

Dengan subsidi sebesar 89.46% maka memungkinkan penghuni yang awalnya MBR menjual atau menyewakannya kembali kepada penghuni lain yang bukan golongan MBR

2 Besarnya Harga Sewa-Beli 239,000,000 25,185,185 213,814,815 89.46

Sumber : Hasil Analisis, 2008

4.2 Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah

Susun Sederhana Bendungan Hilir I

Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dalam penentuan harga

sewa-beli rumah susun Bendungan Hilir I. Dalam subbab ini biaya pengelolaan tidak

dimasukkan secara langsung dalam penentuan harga sewa-beli namun biaya ini juga

dibebankan kepada penghuni rumah susun sebagai salah satu komponen biaya tinggal

di luar angsuran sewa-beli.

4.2.1 Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I

Biaya produksi rumah susun sederhana Bendungan Hilir I terdiri dari komponen biaya

pada tahap perencanaan dan komponen biaya pada tahap pembangunan (konstruksi).


Biaya pada tahap perencanaan pada dasarnya terdiri dari biaya pengadaan lahan dan

biaya pematangan lahan.


Besarnya biaya pengadaan lahan yang ada di daerah sekitar Bendungan Hilir I adalah

diperkirakan sebesar Rp. 950.000/m2 (hasil wawancara dengan Dinas Perumahan

Propinsi DKI Jakarta). Luas lahan yang dibutuhkan dalam pembangunan rumah susun

Bendungan Hilir adalah 0,4 ha sehingga biaya keseluruhan yang dikeluarkan dalam

proses pengadaan lahan adalah sebesar Rp. 3,800,000,000.

76

2) Biaya Pematangan Lahan

Dalam proses pematangan lahan, Dinas Perumahan menunjuk PT. Kuningan Persada

sebagai pihak pelaksana pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I. Pada tahap

pematangan lahan ini biaya yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 6,500,000. Secara

keseluruhan biaya yang dikeluarkan pada tahapan perencanaan mulai tahapan

pengadaan hingga pematangan lahan adalah sebesar Rp. 3,806,500,000.


Biaya tahap pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya tahap

konstruksi bangunan rumah susun dan pembangunan sistem Prasarana, Sarana, dan

Utilitas (PSU) penunjang. Biaya-biaya tersebut secara rinci akan dijelaskan sebagai

berikut:

1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I

Bangunan rumah susun sederhana Bendungan Hilir I didesain dengan unit SRS seluas

18 m2 dan tinggi bangunan sebanyak lima lantai sehingga tidak membutuhkan lift untuk

transportasi vertikal para penghuninya. Besarnya biaya konstruksi bangunan rumah

susun Bendungan Hilir I yang terdiri dari 3 blok tersebut adalah sebesar Rp.

6,150,601,543.92. Biaya ini didasarkan pada biaya faktor produksi seperti tenaga kerja,

bahan bangunan (material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain

yang berhubungan langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana yang

berlaku pada tahun 19964

2) Biaya Biaya Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Rumah

Susun sederhana Bendungan Hilir I

.

Pembangunan PSU penunjang yang ada di rumah susun sederhana Bendungan Hilir 1

antara lain terdiri dari biaya pembangunan toko/minimarket (lantai dasar),

pembangunan masjid, pemasangan alat-alat pengamanan (hydrant, fire alarm),

pengolahan limbah (Sewage Treatment Plant), pekerjaan pemasangan listrik, dan

instalasi plumbing yang terdiri dari pekerjaan pemasangan pipa, instalasi air bersih,

instalasi air kotor (limbah tinja), instalasi air buangan (limbah domestik), serta instalasi

air hujan (storm water). Total biaya secara keseluruhan pembangunan PSU penunjang

4 ) Biaya Konstruksi Rumah Susun Bendungan Hilir tersebut sudah termasuk biaya tidak langsung

berupa fee pembuatan desain bangunan dan perencanaan tapak.

77

adalah sebesar Rp. 495,800,711.00. Adapun secara rinci biaya masing-masing

pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan

dari tahapan perencanaan dan tahapan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.7. Total

biaya produksi yang dikeluarkan mulai pada tahapan pembangunan/konstruksi

bangunan hingga PSU penunjang adalah sebesar Rp. 11,118,192,480.41. Biaya ini

sudah termasuk PPn sebesar 10% dari biaya produksi total.

Tabel IV.8 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Bendungan Hilir I No. Uraian Jumlah (Dalam Rupiah)

1 BIAYA TAHAP PERENCANAAN 3,806,500,000.00 1.1 Biaya Pengadaan lahan 3,800,000,000.00 1.2 Biaya Pematangan Lahan 6,500,000.00 2 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN RUSUNA 6,150,601,543.92 2.1 Biaya Pembangunan Rusuna Blok A (116 unit) 2,410,370,875.32 2.2 Biaya Pembangunan Rusuna Blok B (128 unit) 2,659,719,586.56 2.3 Biaya Pembangunan Rusuna Blok C (52 unit) 1,080,511,082.04 3 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN PSU 495,800,711.00

3.1 Pembangunan Prasarana dan Sarana Lt. Dasar (warung/toko) 28,010,000,00

3.2 Pembangunan Masjid 30,000,000.00 3.3 Pemasangan Listrik 139,000,000.00 3.4 Pemasangan Fire Alarm 41,800,000.00 3.5 Pemasangan Hydrant 17,200,000.00 3.6 Pemasangan Plumbing sbb: 1) Instalasi Air bersih 31,800,000.00 2) Instalasi Air Kotor 30,500,608.00 3) Instalasi Air Buangan 24,500,103.00 4) Pemasangan Pipa 4,000,000.00 5) Instalasi Air Hujan 27,000,000.00 3.7 Pekerjaan Pengolah Limbah (STP) 150,000,000.00 3.8 Harga Dasar 10,452,902,254.92 3.9 PPn (10%) diluar harga lahan 665,290,225.49

TOTAL BIAYA 11,118,192,480.41 Sumber : Buku Surat Perjanjian (Kontrak) Oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan

Rekanan PT Kuningan Persada sebagai pelaksana pembangunan 4.2.2. Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I

Biaya pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya operasional dan

biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.

78

4.2.2.1 Biaya Operasional Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I

Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya

honor pegawai pengelola (anggota perhimpunan penghuni rumah susun), biaya retribusi

sampah, biaya listrik kantor pengelola, dan biaya telepon kantor. Dari hasil wawancara

yang dilakukan terhadap ketua pengelola rumah susun bendungan hilir I diketahui total

biaya operasional yang dibutuhkan dalam mengelola rumah susun Bendungan Hilir I

adalah sebesar Rp. 7,200,000.00 per bulan. Secara rinci besarnya jumlah dana yang

dibutuhkan untuk tiap biaya operasional di rumah susun Bendungan Hilir I dapat dilihat

pada tabel IV.8.

4.2.2.2 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana

Bendungan Hilir I

Kegiatan pemeliharaan bangunan dan PSU yang dilakukan di rumah susun

Bendungan Hilir I ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Kegiatan pemeliharaan yang

bersifat rutin antara lain terdiri dari kegiatan pemeliharaan taman, pemeliharaan PSU

seperti pengurasan reservoir, dan pembelian alat-alat kebersihan. Adapun kegiatan

pemeliharaan yang bersifat tidak rutin antara lain kegiatan pengecatan dan perawatan

gedung yang bisa dilakukan 1 kali dalam satu tahun serta kegiatan-kegiatan lain seperti

perawatan lahan parkir dan alat-alat kelistrikan. Total biaya rata-rata yang dibutuhkan

dalam kegiatan pemeliharaan ini adalah sebesar Rp. 2.000.000 per bulan.

Secara keseluruhan total biaya pengelolaan yang terdiri biaya operasional dan

biaya pemeliharaan adalah sebesar Rp 9.200.000 per bulan atau setara dengan Rp.

110.400.000 per tahun.

Tabel IV.9 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Bendungan Hilir I per Bulan

No Uraian Jumlah (Dalam Rupiah)

1 Biaya Operasional 7,200,000.00 Biaya Honor Pegawai (total 20 orang) 6,000,000.00 Biaya Retribusi Sampah 100,000.00 Biaya Listrik 800,000.00 Biaya Telepon 300,000.00 2 Biaya Pemeliharaan 2,000,000.00

Total Biaya Pengelolaan 9,200,000.00

79

Sumber: Hasil wawancara dengan Ketua Pengelola Rumah Susun Bendungan Hilir I (PPRS Bendungan

Hilir I)

Besarnya biaya pengelolaan pada dasarnya tidak mempengaruhi secara langsung harga

sewa-beli yang dibebankan ke penghuni rumah susun Bendungan Hilir I. Akan tetapi,

biaya pengelolaan tersebut juga dibebankan kepada penghuni sebagai biaya tinggal

(living cost) yang harus dibayar diluar biaya angsuran pembelian unit hunian rumah

susun Bendungan Hilir I. Apabila biaya pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I

tersebut dibagi untuk tiap unit hunian yang dibangun maka besarnya iuran pelayanan

umum yang harus dibayar penghuni adalah sebesar Rp. 38.850 per bulan. Besarnya

iuran pelayanan umum (surcharge) hasil perhitungan tersebut lebih rendah

dibandingkan dengan iuran yang berlaku di rumah susun Bendungan Hilir I sebesar

Rp.50.000 per unit.

4.2.3. Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I

Setelah diketahui besarnya biaya produksi maka selanjutnya dengan menggunakan

formulasi 1 yang telah dijelaskan sebelumnya dihitung besarnya harga sewa-beli (harga

jual) per unit di rumah susun Bendungan Hilir I yang secara rinci dapat dilihat pada

tabel IV.9.

Tabel IV.10 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna

Bendungan Hilir I No Uraian Jumlah 1 Biaya Produksi Rp. 11,118,192,480.41 2 Jumlah Unit (SRS) 296 unit 3 Occupancy Rate 80% 237 unit 4 sewa-beli minimum per unit (no.1/no.3) Rp. 46,912,205 5 Pembulatan Sewa-Beli Rp. 47,000,000


Harga sewa-beli dengan menggunakan formulasi 1 adalah sebesar Rp.47,000,000

(setelah dibulatkan). Besarnya harga sewa-beli ini kemudian akan diangsur memakai

jangka waktu selama 5 tahun sampai dengan 20 tahun dengan memakai besarnya biaya

uang muka sebesar 10%, dan angsuran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) memakai suku

bunga pinjaman sebesar 12.5% maka besarnya biaya angsuran per bulan adalah sebagai

berikut:

80

Tabel IV.11 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil

Perhitungan (dalam rupiah) Harga Sewa-Beli per

unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan (*) selama 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun

47,000,000 4,700,000 42,300,000 793,125 396,563 264,375 198,281 Sumber: Hasil Analisis, 2008 (*)

Tabel IV.12

Catatan: suku bunga pinjaman KPR sebesar 12,5% (didasarkan pada bunga KPR yang dipakai beberapa Bank)

Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui besarnya

harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Bendungan Hilir I dapat

dilihat pada lampiran 4. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan

pada bab 2 (lihat subbab 2.3.1). Apabila kita bandingkan harga sewa-beli (jual) saat ini

yang tertinggi di lapangan sebesar Rp. 12.100.000 (lihat lampiran 3) dengan harga

sewa-beli (jual) hasil perhitungan sebesar Rp. 47.000.000 terdapat perbedaan harga

yang sangat besar. Selisih perbedaan harga sebesar Rp. 34,900,000.00 dapat dipandang

sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila mereka menjual

kembali atau menyewakan satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang

bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Hal ini diperkuat dengan hasil

survei yang telah ditunjukkan pada bab 3. Dengan menggunakan harga sewa-beli yang

berlaku saat ini (tabel IV.11) maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3

sebelumnya penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp.

3.700.000 – Rp.5.700.000 (menengah atas).

Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I yang Berlaku (dalam rupiah)

Harga Sewa-Beli per Unit Tertinggi

(Lantai 1)

Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama

(Rp) (Rp) (Rp) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 tahun 12,100,000 3,620,000 8,480,000 191,203 118,727 98,273 88,740

Sumber: Keputusan Gubenur KDKI No. 1353 tahun 1995 Dengan membandingkan lebih lanjut harga sewa-beli dan angsurannya hasil

perhitungan dan yang berlaku saat ini (tabel IV.11) maka diperoleh temuan kisaran

kelompok pendapatan masyarakat yang mampu tinggal di rumah susun Bendungan Hilir

I sebagai berikut:

81

Tabel IV.13 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli

Rusuna Bendungan Hilir I Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Harga Sewa-Beli

Sebenarnya (Dengan Subsidi)



Besarnya Harga Sewa-Beli Rp. 12.100.000 Rp. 47,000,000

• Perbedaan (selisih) harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 34,900,000

• Perbedaan (selisih) harga tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas

Angsuran selama 5 tahun

Rp. 191.203 Rp.793.125

Iuran Pengelolaan (surcharge)

Rp.50.000 Rp. 38,850

Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Seharusnya

Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah)

Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 3,327,900 (menengah bawah)

Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei

Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan Rp.3.700.001- Rp.5.700.000 (menengah atas)

(*)

-

Sumber: Hasil Analisis. 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan



rumah susun Bendungan Hilir I di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total

pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa maupun angsuran harga

sewa-beli. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil

berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya

dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah

dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk

sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban

Development (2001).

Apabila selanjutnya harga sewa-beli hasil perhitungan tersebut dibandingkan

dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target

grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:

82

Tabel IV.14 Perbandingan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil

Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah

No. Pembanding

Harga Sewa-Beli Hasil

Perhitungan (Dalam Rupiah)

Harga Sewa-Beli yang

Terjangkau Menurut MBR (Pendapatan < Rp.1.700.000)

Subsidi Pemerintah

Persentase subsidi

pemerintah (%)

Keterangan

1 Angsuran (selama 5 tahun) 793,125 425,000 368,125 46.4 Dengan subsidi sebesar 46.4% ternyata penghuni yang tinggal di rumah susun Bendungan Hilir adalah masyarakat berpendapatan tinggi.

2 Besarnya Harga Sewa-Beli 47,000,000 25,185,185 21,814,815 46.4


4.3. Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa Rumah Susun

Sederhana Pasar Jumat

Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dan biaya pengelolaan

yang diperlukan dalam penentuan harga sewa per bulan yang akan dibebankan ke

penghuni rumah susun Pasar Jumat. Berbeda dengan dua rumah susun studi

sebelumnya, rumah susun Pasar Jumat merupakan rumah susun sederhana sewa

(rusunawa) sehingga dalam perhitungan harga sewa, komponen biaya pengelolaan

dimasukkan secara langsung ke dalam perhitungan (lihat perhitungan harga sewa

formulasi 3 sampai 5 pada bab 1).

4.3.1 Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Komponen biaya produksi rumah susun sederhana Pasar Jumat dapat dibagi ke dalam

beberapa subkomponen biaya perencanaan dan pembangunan.


Biaya dalam tahap perencanaan ini pada dasarnya dibagi menjadi biaya dalam

pengadaan lahan dan pematangan lahan.


Besarnya biaya pengadaan lahan yang ada di daerah sekitar Pasar Jumat (Jakarta

Selatan) diperkirakan sebesar Rp.921.800/m2 (hasil wawancara dengan pengelola

rumah susun Pasar Jumat). Proses pembebasan lahan di lokasi rumah susun pasar Jumat

ini dilakukan oleh Dinas Pekerjaan Umum. Luas lahan yang dibutuhkan dalam

83

pembangunan rumah susun Pasar Jumat adalah 0,93 ha sehingga biaya keseluruhan

yang dikeluarkan dalam pengadaan lahan adalah sebesar Rp. 8,572,740,000.00.

2) Biaya Pematangan lahan

Dari hasil wawancara terhadap asisten manager produksi Perumnas diketahui proses

pematangan lahan yang dilakukan pada lokasi rumah susun Pasar Jumat diperkirakan

memakan biaya sekitar Rp. 48,806,084.29


Biaya tahap pembangunan dibagi dalam menjadi 2 komponen yaitu biaya dalam

pembangunan (konstruksi) bangunan rumah susun dan biaya dalam pembangunan

prasarana, sarana, dan utilitas penunjang.

1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Pasar Jumat

Konstruksi bangunan rumah susun Pasar Jumat didesain dengan luas unit hunian seluas

21 m2

2) Biaya Pembangunan PSU

dan tinggi bangunan sebanyak 10 lantai sehingga membutuhkan lift untuk

transportasi vertikal para penghuninya. Besarnya biaya dalam pelaksanaan

pembangunan rumah susun Pasar Jumat adalah sebesar Rp. 3,237,006,917.00. Biaya ini

didasarkan pada faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan (material),

teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan langsung

dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana pada tahun 1996.

Tahapan pembangunan PSU Pasar Jumat terdiri dari pemasangan mechanical

electrical (listrik), pembangunan ground reservoir dan pompa air, pembangunan Sewage

Treatment Plant (STP), pemasangan alat pengamanan (fire alarm, hydrant,dll), dan

pembangunan lift. Secara keseluruhan biaya yang dibutuhkan dalam tahapan

pembangunan PSU ini adalah sebesar Rp. 1,680,799,006.82. Biaya ini sudah termasuk

biaya pemasangan listrik dan uang jaminan langganan listrik serta biaya langganan

PAM.

Adapun secara rinci biaya masing-masing pembangunan PSU yang telah

disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan dari tahapan perencanaan dan

pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.13. Total biaya yang dikeluarkan pada tahapan

pembangunan/konstruksi bangunan dan PSU penunjang adalah sebesar Rp.

84

13,539,352,008.11. Dalam pelaksanaan di lapangan, terdapat biaya lain yang harus

dikeluarkan untuk kegiatan pengawasan pembangunan sebesar Rp. 125,300,000 dan

PPn sebesar 10% dari total biaya produksi (Rp. 1,366,465,200.81) sehingga total biaya

yang dikeluarkan mulai dari tahap perencanaan sampai pembangunan adalah sebesar

Rp. 15,031,117,208.92.

Tabel IV.15 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Pasar Jumat

No Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 BIAYA TAHAP PERENCANAAN 8,621,546,084.29

1.1 Biaya Pengadaan Lahan (0.93 ha) 8,572,740,000.00

1.2 Biaya Pematangan Lahan 48,806,084.29

2 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI ) BANGUNAN RUSUNA

3,237,006,917.00

2.1 Konstruksi Unit Hunian Blok Sakura (51 unit) 1,569,648,250.00

2.2 Konstruksi Unit Non Hunian Blok Sakura (10 unit) 40,290,000.00

2.3 Konstruksi Unit Hunian Blok Mawar (52 Unit) 1,598,865,667.00

2.4 Konstruksi Unit Non Hunian Blok Mawar (7 unit) 28,203,000.00

3 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN PSU 1,680,799,006.82

3.1 Pekerjaan ME (Mechanical Electrical) 559,563,244.40

3.2 Biaya Pemasangan Listrik (BP) dan Uang Jaminan Langganan (UJL) Listrik

44,550,000.00

3.3 Pekerjaan Ground Reservoir dan Pompa Air 40,139,762.42

3.4 Biaya Langganan PAM 80,000,000.00

3.5 Biaya Sewage Treatment Plant (STP) 250,000,000.00

3.6 Pemasangan Alat Pengamanan dan Pekerjaan Penyempurnaan Unit Rusuna

355,287,000.00

3.7 Biaya Pengadaan dan Pemasangan Lift 351,259,000.00

4 BIAYA NON-KONSTRUKSI (Pengawasan Pembangunan oleh Konsultan)

125,300,000.00

Harga Dasar 13,664,652,008.11 PPn (10%) 1,366,465,200.81

TOTAL BIAYA PRODUKSI 15,031,117,208.92 Sumber: Memorandum Tugas (Laporan Realisasi Keuangan Pembangunan) Asisten Manager Produksi

Perumnas

4.3.2. Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Biaya pengelolaan rumah susun Pasar Jumat terdiri dari biaya operasional dan biaya

pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.

85

4.3.2.1 Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Pasar Jumat terdiri dari biaya untuk

gaji pegawai termasuk konsumsi, biaya listrik, retribusi sampah, telepon kantor,

pemasukan kas kecil, THR bagi pegawai pengelola, biaya pembinaan penghuni, dan

biaya untuk pembuatan brosur. Dengan besarnya beberapa biaya operasional yang

fluktuatif seperti biaya listrik dan biaya telepon kantor pengelola, biaya PAM, dan

biaya-biaya lain yang tidak rutin maka dalam subbab ini akan diambil rata-rata

pengeluaran per bulan selama 3 tahun. Secara rinci besarnya tiap biaya operasional yang

telah dijelaskan dapat dilihat pada tabel IV.14. Total biaya operasional yang dibutuhkan

untuk rumah susun Pasar Jumat per bulan adalah Rp. 25,252,629.17

4.3.2.2 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar

Jumat

Kegiatan pemeliharaan rumah susun Pasar Jumat pada dasarnya ada yang bersifat rutin

dan tidak rutin. Biaya pemeliharaan yang bersifat rutin antara lain service lift,

pembelian alat-alat kebersihan dan perbaikan, dan pembayaran polis asuransi. Adapun

biaya pemeliharaan yang bersifat tidak rutin (dilaksanakan antara setahun 2-3 kali)

antara lain penyedotan tinja, pengurasan ground dan roof tank serta peningkatan mutu

unit antara lain seperti perbaikan taman, pengecatan pagar, pemeliharaan taman5

Rp. 11,778,191.61. Secara rinci total biaya pengelolaan rumah susun Pasar Jumat yang

terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan dapat dilihat pada tabel IV.14.

. Total

biaya yang dibutuhkan dalam kegiatan pemeliharaan bangunan maupun PSU penunjang

rumah susun Pasar Jumat adalah sebesar

Tabel IV. 16 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat

No Uraian Jumlah Biaya per Bulan (Dalam Rupiah) 1 BIAYA OPERASIONAL 25,252,629.17

1.1 Gaji dan Upah Makan 16,619,881.00

1.2 Rekening Listrik 4,161,379.28

1.3 Restribusi Sampah 300,000.00

5) kegiatan pemeliharaan yang disebutkan berdasakan laporan keuangan pengelolaan rumah susun Pasar

Jumat oleh Perum Perumnas di lapangan.

86

1.4 Telepon Kantor 132,679.58

1.5 Kas Kecil 1,000,000.00

1.6 THR 2,481,727.50

1.7 Biaya Pembinaan Penghuni 369,461.81

1.8 Biaya Lain-lain (Biaya Pembuatan Brosur) 187,500.00 2 BIAYA PEMELIHARAAN 11,778,191.61

2.1 Service Lift (Elevator) 700,000.00

2.2 Alat/Bahan Perbaikan 933,511.78

2.3 Alat/Bahan Kebersihan 538,790.94

2.4 Asuransi 208,333.33

2.5 Penyedotan Tinja 216,666.67

2.6 Pengurasan Ground R&Roof Tank 203,666.67

2.7 Peningkatan Mutu unit 8,977,222.22 TOTAL BIAYA PENGELOLAAN (Pengeluaran) 37,030,820.78

Sumber: Laporan Tahunan Keuangan Perumnas Pengelola Rumah Susun Pasar Jumat Periode 2006

sampai dengan 2008

4.3.3. Penentuan Harga Sewa Unit Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat

Pada rumah susun sederhana sewa besarnya biaya tinggal (sewa) sangat dipengaruhi

oleh biaya produksi dan biaya pengelolaan sebagaimana yang telah dijelaskan pada

subbab sebelumnya. Menurut perhitungan harga sewa yang dijelaskan pada bab 2

besarnya komponen biaya lahan terlebih dahulu dikenakan inflation rate dan

selanjutnya didapatkan biaya produksi setelah dikenakan inflasi (BPn). Biaya produksi

yang telah dikenakan inflasi ini kemudian dimasukkan ke dalam perhitungan sehingga

didapatkan harga sewa sebagai berikut:

Tabel IV.17

Rekapitulasi Biaya Produksi dan Pengelolaan dalam Penentuan Harga Sewa per unit Rusuna Pasar Jumat

No Uraian Jumlah Keterangan

1 Biaya Produksi sebelum komponen biaya lahan dikenakan inflasi (BP) Rp.15,031,117,208.92

87

2 Besarnya Inflation Rate dari Rata-rata tahun 2000-2007 (i) 0.75%

3 Lama Pembangunan (tahun) (L) 4 tahun

4 Jangka Waktu Pengembalian Modal/BEP-Lama Pembangunan (n) 28 tahun

5 Biaya Produksi Rumah Susun Setelah komponen biaya lahan Terkena Inflasi (BPn

Rp.16.883.299.540,88 ) BPn = BP (1 + i)n

6 Jumlah unit (occupancy rate 86%) 103 unit

6 Besarnya Biaya Sewa/unit murni (HSM) Rp.569.151.14 HSM= (BPn) / ((n-L) x 12 Bulan x Unit)

7 Surcharge Rp.359.522.53 (Total Biaya Pengelolaan (BL) /unit)

8 Harga Sewa Total (HST) Rp.928.700 Sewa Total= HSM Murni + (BL/unit)


Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui besarnya

harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Pasar Jumat dapat dilihat pada

lampiran 3. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan pada bab 2

(lihat subbab 2.3.2). Apabila kita bandingkan harga sewa saat ini yang tertinggi di

lapangan sebesar Rp. 750.000 (lihat lampiran 2) dengan harga sewa hasil perhitungan

sebesar Rp. 928.700 terdapat perbedaan harga sebesar Rp. 178,700.00 dapat dipandang

sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila mereka

menyewakannya kembali satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang

bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Dengan menggunakan harga sewa

yang berlaku saat ini maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3 sebelumnya

penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp.1.700.000

sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah).

Tabel IV.18

Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa Rusuna Pasar Jumat Sebenarnya dan Hasil perhitungan

Pembanding Harga Sewa-Beli Sebenarnya

(Dengan Subsidi)



Besarnya Harga Sewa

Rp. 750.000 Rp. 928.700 • Perbedaan (selisih) harga sewa yang

88

Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Seharusnya

Dengan memakai harga sewa yang berlaku maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3,000.000 (menengah bawah)

Dengan memakai harga sewa hasil perhitungan maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3.714.800 (menengah atas)

berlaku dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 178,700.00

• Perbedaan (selisih) harga ini mampu berpotensi terjadinya peralihan penghuni rumah susun dari masyarakat yang seharusnya berpendapatan rendah ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas.

Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei

Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah)

(*)

-

Sumber: Hasil Analisis. 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan



rumah susun Pasar Jumat di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total

pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa. Pendekatan persentase

25% dari total pendapatan tersebut diambil berdasarkan parameter pendapatan yang

digunakan bank di Indonesia pada umumnya dalam menilai kelompok masyarakat yang

layak memperoleh kredit kepemilikan rumah dan masih terletak pada kisaran persentase

pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk sewa rumah yang didefinisikan oleh US

Departement of Housing and Urban Development (2001).

Apabila selanjutnya harga sewa hasil perhitungan tersebut dibandingkan dengan

kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup

penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:

Tabel IV.19 Perbandingan Harga Sewa Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan

dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah

Harga Sewa Menurut

Perhitungan

Harga Sewa yang Terjangkau menurut MBR (pendapatan <

Rp.1.700.000)

Subsidi Pemerintah

Persentase Subsidi

Pemerintah (Dalam Persen)

Keterangan

928,700 425,000 503,700 54

Dengan subsidi sebesar 54% tersebut tidak menutup kemungkinan adanya peralihan penghuni rumah susun kepada masyarakat yang bukan tergolong berpendapatan rendah.


89

Dari ketiga penjelasan mengenai besarnya harga sewa dan harga sewa-beli (jual)

maka dapat disimpulkan secara umum bahwa perbandingan antara harga yang

sebenarnya di lapangan dengan harga yang diperoleh secara normatif melalui

perhitungan adalah berbeda. Harga sewa maupun sewa-beli hasil perhitungan ternyata

jauh lebih besar dibandingkan harga yang berlaku saat ini di tiap rumah susun studi.

Secara umum perbandingan harga sewa-beli dan sewa hasil perhitungan dengan yang

berlaku saat ini di rumah susun studi secara keseluruhan dapat dilihat pada tabel IV.20.

90

Tabel IV.20 Perbandingan Harga Sewa-Beli (Jual) dan Sewa Hasil Perhitungan dengan yang Berlaku Saat ini di rumah Susun Studi

(Kesimpulan Secara Umum)

No Nama Rumah

Susun Studi

Perbandingan

Keterangan Harga Sewa/Sewa-Beli

yang Berlaku

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun

(dengan subsidi)

Harga Sewa/Sewa-Beli Hasil Perhitungan

Estimasi Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni

Rumah Susun (tanpa subsidi)

1. Karet Tengsin

I dan II

Rp.12.100.000

• angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203

• Surcharge sebesar Rp.20.000

Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah)

Rp.239,000,000 • angsuran per bulan

selama 5 tahun sebesar Rp. 4,033,125

• Surcharge sebesar Rp. 48,650

Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp.16.327.100 (pendapatan tinggi)

• Perbedaan selisih harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 226.900.000

• Perbedaan (selisih) harga yang besar tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas

Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (pendapatan menengah bawah)

91

2. Bendungan

Hilir I

Rp.12.100.000

• angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203

• Surcharge sebesar Rp.50.000

Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): Perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah)

Rp. 47,000,000 • angsuran per bulan

selama 5 tahun sebesar Rp 793.125

• Surcharge sebesar Rp. 38,850

Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 3,327,900 (menengah bawah)

• Perbedaan (selisih) harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 34,900,000

• Perbedaan (selisih) harga tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas

Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan di antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000 (menengah atas)

3. Pasar Jumat Rp. 750.000/bulan

Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): Dengan memakai harga sewa yang berlaku maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3,000.000 (menengah bawah)

Rp. 928,700/bulan

Dengan memakai harga sewa hasil perhitungan maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3.714.800 (menengah atas)

• Perbedaan (selisih) harga sewa yang berlaku dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 178,700.00

• Perbedaan (selisih) harga ini mampu berpotensi terjadinya peralihan penghuni rumah susun dari masyarakat yang seharusnya berpendapatan rendah ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas.

Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah)


92

Dari Tabel IV.20 tersebut harga sewa maupun sewa-beli hasil perhitungan

ternyata lebih besar dibandingkan harga yang sebenarnya di rumah susun studi. Potensi

selisih harga tersebut dapat dipandang sebagai keuntungan apabila penghuni baik

pemilik (untuk rusunami) maupun tenants (untuk rusunawa)

menjual/menyewakan/mengontrakkan kepada penghuni yang tergolong bukan lagi

masyarakat berpendapatan rendah. Dengan melihat struktur pendapatan DKI Jakarta

berdasarkan laporan indikator Kesejahteraan Rakyat oleh BPS Propinsi DKI Jakarta dan

paramater klasifikasi masyarakat berpendapatan rendah, sedang, dan tinggi menurut

laporan Survei Biaya hidup (SBH) dalam buku analisis pola konsumsi Masyarakat BPS

propinsi DKI Jakarta maka diketahui bahwa harga sewa-beli serta harga sewa yang

berlaku dan hasil perhitungan yang berbeda mengakibatkan kelompok masyarakat yang

mampu menempati rumah susun tersebut akan berbeda pula berdasarkan tingkat

kemampuan ekonominya. Hal ini dapat dilihat dalam gambar 4.1.

Dalam grafik pada gambar 4.1 terlihat bahwa kelompok pendapatan

masyarakat yang dapat menghuni rumah susun dengan menggunakan harga sewa-beli

atau sewa hasil perhitungan adalah kelompok pendapatan masyarakat menengah atas

hingga pendapatan tinggi. Di sisi lain kelompok pendapatan masyarakat yang dapat

menghuni rumah susun dengan menggunakan harga sewa-beli atau sewa yang berlaku

adalah kelompok pendapatan masyarakat menengah bawah sampai pendapatan rendah.

Gambar 4.1 Perbandingan kelompok Pendapatan Masyarakat yang Dapat menempati Rumah

Susun Studi dengan Harga Sewa-Beli dan Sewa yang Berlaku dan Hasil Perhitungan

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang dapat menghuni Rusuna dengan Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Perhitungan

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang saat ini menempati rumah susun (berdasarkan hasil survei)

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang dapat menghuni Rusuna dengan Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Perhitungan

Tingkat Pendapatan Masyarakat DKI Jakarta

Keterangan

93

Sumber: Hasil Analisis, 2008 (mengacu kepada Klasifikasi Golongan Pendapatan menurut Buku Analisis pola Konsumsi Masyarakat DKI Jakarta dan Distribusi Pendapatan (rendah-sedang-tinggi) berdasarkan Laporan Indikator Kesejahteraan Rakyat Propinsi DKI Jakarta).

Di samping itu, dalam bab ini dapat disimpulkan bahwa subsidi yang harus diberikan

oleh pemerintah untuk masyarakat berpendapatan rendah untuk dapat tinggal di tiap

rumah susun studi relatif besar. Dengan subsidi yang besar tersebut hal yang perlu

diwaspadai oleh pemerintah adalah adanya alih fungsi kepemilikan rumah susun dari

MBR kepada masyarakat berpendapatan menengah hingga berpendapatan tinggi.

Besarnya subsidi untuk yang harus diberikan oleh pemerintah untuk masyarakat di tiap

rumah susun studi secara ringkas dapat dilihat pada tabel IV.21

Tabel IV.21. Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli

Masyarakat Berpendapatan Rendah

No. Lokasi Rumah Susun Pembanding

Harga Sewa-Beli atau sewa

Hasil Perhitungan

(Dalam Rupiah)

Harga Sewa-Beli atau sewa bagi

Masyarakat berpendapatan

dibawah Rp.1.700.000

(Dalam Rupiah)

Subsidi Pemerintah

(Dalam Rupiah)

Persentase subsidi

pemerintah (%)

Keterangan

1 Karet Tengsin

Angsuran 4,033,125 425,000 3,608,125 89.46

Apabila subsidi

yang diberikan

pemerintah besar

maka

memungkinkan

penghuni yang

awalnya MBR

menjual atau

menyewakannya

kembali kepada

penghuni lain

yang bukan

golongan MBR

Besarnya Harga Sewa-Beli 239,000,000 25,185,185 213,814,815 89.46

2 Bendungan Hilir I

Angsuran 793,125 425,000 368,125 46.4

Besarnya Harga Sewa-Beli 47,000,000 25,185,185 21,814,815 46.4

3 Pasar Jumat Harga Sewa 928,700 425,000 503,700 54

Sumber: Hasil Analisis, 2008 (diringkas dari tabel IV.7, IV.14, dan IV.19)

bab 4 biaya produksi, operasional, serta pemeliharaan ... · pdf filebiaya pemeliharaan...

Documents