ANALISIS PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN YANG

DILAKUKAN DI HADAPAN KEPALA DESA (STUDI KASUS DI DESA

CANGKERING KECAMATAN AMUNTAI SELATAN KABUPATEN HULU

SUNGAI UTARA)

SKRIPSI

Untuk Memenuhi sebagai Persyaratan

Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

Program Studi Ilmu Hukum

Disusun oleh:

MUHAMMAD AMIN

NIM: 201710110311042

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

2021

PENULISAN HUKUM

ANALISIS PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN YANG

DILAKUKAN DI HADAPAN KEPALA DESA (STUDI KASUS DI DESA

CANGKERING KECAMATAN AMUNTAI SELATAN KABUPATEN

HULU SUNGAI UTARA)

Disusun dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar

kesarjanaan dalam bidang Ilmu Hukum

Oleh:

MUHAMMAD AMIN

201710110311042

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

FAKULTAS HUKUM

2021

ii

iii

iv

v

UNGKAPAN PRIBADI

Terkadang Tuhan menghancurkan

rencanamu, sebelum rencana itu menghancurkanmu.

Langit selalu punya skenario terbaik, bersabarlah.

“Boleh jadi kamu membenci sesuatu, padahal ia amat

Baik bagimu, dan boleh jadi(pula) kamu menyukai sesuatu,

Padahal ia amat buruk bagimu; Allah mengetahui,

Sedang kamu tidak mengetahui”(Q.S. Al-Baqarah-216)

Motto :

“Wahai orang-orang yang

beriman, jadikanlah sabar dan

shalat sebagai penolongmu.

Sesungguhnya Allah beserta

orang-orang yang sabar”

- Q.S. Al-Baqarah-153

vi

ABSTRAKSI

Nama : Muhammad Amin

NIM 201710110311042

Judul : Analisis Praktek Jual Beli Tanah di Bawah Tangan yang

Dilakukan di Hadapan Kepala Desa (Studi Kasus di Desa

Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu

Sungai Utara)

Pembimbing : Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si.

Mohammad Isrok, S.H.,C.N., M.H.

Jual beli hak atas tanah yang diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pembuatan Akta Tanah (PPAT) harus dilakukan dihadapan pejabat yang

berwenang. Adapaun tugas pokok dan kewenangan PPAT yaitu seperti diatur di

dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1 dan 2). Akan tetapi kenyataannya di Desa

Cangkering masyarakat masih melakukan jual beli tanah di hadapan Kepala Desa.

Jenis penelitian ini adalah penelitian Yuridis-Sosiologis. Dalam penelitian ini, akan

diteliti data primer dan data sekunder. Dengan demikian ada dua kegiatan utama

yang akan dilakukan dalam melaksanakan penelitian ini, yaitu studi kepustakaan

(Library Research) dan studi lapangan (Field Research). Hasil penelitian

menemukan bahwa ada beberapa faktor yang menyebabkan masyarakat masih

melakukan jual beli di bawah tangan tersebut, yaitu faktor kebiasaan dan

kebudayaan, faktor kepercayaan, faktor proses cepat dan biaya ringan, serta faktor

pendidikan dan kurangnya sosialisasi. Ketika ada sengketa yang timbul akibat jual

beli di bawah tangan tersebut, Kepala Desa Cangkering akan berupaya untuk

menyelesaikan secara mediasi atau secara musyawarah dan perdamaian kedua

belah pihak.

Kata Kunci : Jual beli, di Bawah Tangan, Kepala Desa, PPAT

vii

ABSTRACT

Name : Muhammad Amin

NIM 201710110311042

Tittle : Analysis of the Practice of Selling and Purchasing Land

Under the Hands Conducted in Front of the Village Head (Case

study in Cangkering Village, Amuntai Selatan District, Hulu

Sungai Utara Regency)

Advicer : Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si.

Mohammad Isrok, S.H.,C.N., M.H.

Sale and purchase of land rights regulated in PP. 37 of 1998 concerning the Position

Regulation for Making Land Deeds (PPAT) must be carried out before the

authorized official. The main duties and authorities of the PPAT are as stipulated in

Article 2 paragraph (1) and Article 3 paragraph (1 and 2). However, the reality is

that in Cangkering Village the community is still buying and selling land in front

of the Village Head. This type of research is Sosiological-juridical.. In this research,

primary data and secondary data will be examined. Thus, there are two main

activities that will be carried out in carrying out this research, namely library

research and field studies. The results of the study found that there are several

factors that cause people to buy and sell under the hand, namely habits and culture,

trust factors, fast processing factors and low costs, as well as educational factors

and lack of socialization. When there is a dispute arising from the underhand sale

and purchase, the Cangkering Village Head will try to resolve it by mediation or by

deliberation and peace between the two parties.

Keywords: Buy and Sell, Under Hand, Village Head, PPAT

viii

KATA PENGANTAR

Alhamdulilahirabbil’alamin puji syukur dihaturkan kepada Allah ta’ala Sang

Penguasa Semesta Alam dan Pemilik segala ilmu, Segala Puji Syukur atas

Kehendak-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini yang berjudul

“Analisis Praktek Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Yang Dilakukan Di

Hadapan Kepala Desa (Studi kasus di Desa Cangkering Kecamatan Amuntai

Selatan Kabupaten Hulu Sungai Utara). Sholawat dan Salam tercurahkan

kepada sang nabi kita, sang revolusioner Islam, sang kekasih Allah, penggores tinta

peradaban dunia Rosulullah SAW, beliau sebagai suri tauladan contoh kehidupan

bagi umat muslim karena berkat perjuangannya hingga kini penulis dapat

merasakan manis dan nikmatnya cahaya iman dan Islam.

Proses menyelesaikan tugas akhir ini mengajarkan penulis tentang banyak hal,

yakni sebuah perjuangan menggapai cita di tanah rantau, batu loncatan bagi penulis

untuk menoreh masa depan gemilang, persembahan karya oleh Penulis yang

terindah bagi keluarga besar Penulis dan tentang maha luasnya Ilmu Tuhan.

Menyelesaikan tugas akhir ini merupakan suatu nikmat dari Tuhan sekaligus

sebagai tanggung jawab penulis terhadap Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang.

Penghargaan dan ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis ucapkan

kepada yang terkasih atas segala curahan kasih dan sayang yang tak terhingga yaitu

orang tua penulis: Muliani (Abah) dan Bardinah (Mama), yang telah

memberikan motivasi tanpa henti serta melangitkan do’a pada kepada Allah untuk

penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan studi Ilmu Hukum. Tak lupa pula

ix

penghargaan dan ucapan terimakasih setinggi-tingginya penulis ucapkan kepada ibu Dr.

Herwastoeti, S.H., M.Si. selaku pembimbing utama penulis dalam menyelesaikan tugas

akhir.Serta penghargaan dan ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada bapak

Mohammad Isrok,S.H.,C.N.,M.H. selaku pembimbing penulis dalam menyelesaikan

tugas akhir ini.

Selanjutnya, penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada pihak- pihak

yang telah mendukung dalam proses penyelesaian tugas akhir ini. Secara khusus

ucapan terimakasih penulis haturkan kepada:

1. Dr. Fauzan, M. Pd, selaku Rektor UMM, yang menjadi motivator dan

inspirator penulis selama menimba ilmu dikampus putih tercinta beserta

jajarannya. Semoga dapat membawa UMM menjadi lebih baik;

2. Bapak Dr. Sidiq Sunaryo S.H., M.Si., M.Hum selaku Wakil Rektor III

Universitas Muhammadiyah Malang yang banyak membantu memudahkan

kami dalam berbagai event kemahasiswaan;

3. Bapak Dr. Tongat S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiayah Malang dan telah mengajarkan penulis tentang Pengantar

Ilmu Hukum, Filosofi Dewi Keadilan, dan Hukum Pidana I;

4. Bapak Dr. Haris S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Malang sekaligus telah mengajarkan penulis

tentang Kriminologi;

5. Bapak Said Noor Prasetyo S.H., M.H Selaku Wakil Dekan III Fakultas

x

Hukum Universitas Muhammadiyah Malang dan telah membatu penulis

sejak menjadi Mahasiswa baru dalam hal pengembangan minat dan bakat

serta mengajarkan penulis tentang Hukum mengidentifikasi unsur- unsur

tindak pidana;

6. Alm. Dr. Sulardi, SH., M.Si selaku dosen yang selalu mengajarkan dan

memberikan penulis motivasi untuk belajar Hukum Tata Negara, sosok

dosen yang sangat penulis kagumi dan membuat penulis sangat

bersemangat untuk berkuliah karena akan mengikuti mata kuliahbeliau.

Semoga bapak tenang di sana dan semua ilmu yang bapak transfer dapat

bernilai amal jariyah bagi bapak;

7. Shinta Ayu Purnamawati, S.H., M.H selaku dosen wali yang selalu

mensupport Penulis, yang selalu memberikan semangat dan motivasi

belajar Penulis di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang;

8. Nur Putri Hidayah, A.Md., S.H., M.H. selaku dosen dan inspirator penulis

dalam perantauan yang selalu memberikan masukan-masukan yang

berharga terhadap penulis.

9. Bapak dan ibu dosen maupun instruktur dan asisten Laboratorium Hukum

Universitas Muhammadiyah Malang, selaku motivator, pembimbing, dan

teman berkarir selama Penulis dalam berproses di Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Malang;

10. Seluruh dosen serta para karyawan dan petugas akademik Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Malang yang tidak bisa saya sebutkan

namanya satu persatu;

xi

11. Terimakasih yang tulus untuk saudara-saudari penulis Khairatul Husna,

Nazarudin Latif, dan Khairunnisa Wati yang selalu memberikan motivasi

dan berbagai bantuan kepada penulis. Semoga kita tetap bersama di akhirat

kelak;

12. Terimakasih kepada keluarga besar penulis yaitu Keluarga H.Ardani dan

Keluarga H. Baseran yang selalu memberikan dukungan moril maupun

materil kepada penulis. Do’a yang tak terhingga untuk kalian.

13. Kawan-kawan yang menjadi rumah pertama penulis di Malang, kawan satu

atap penulis, yaitu keluarga besar Asrama Mahasiswa Kalimantan Selatan

(AMKS) Mandastana, yang memberikan pengalaman yang luar biasa, dan

telah Penulis sadari, bahwa selama menimba ilmu banyak sekali kesalahan

yang penulis perbuat, dan tidak optimalnya dalam menjalankan amanah,

sehingga Penulis mengucapkan banyak terimakasih dan mohon maaf yang

sebesar-besarnya;

14. Kawan-kawan di Persatuan Mahasiswa Kalimantan Selatan (PMKS)

Malang dan IPMA (Ikatan Pelajar dan Mahasiswa Amuntai) yang

memberikan penulis pengalaman organisasi yang Insya Allah bisa berguna

dalam kehidupan penulis.

15. Kawan-kawan terbaik penulis selama kuliah di Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Malang, yang sangat tidak afdhol kiranya jika

kalian tidak disebutkan di sini, yaitu Sekretaris Jenderal yang membantu

adminstrasi penulis saudara Kemal Juniardi, kemudian Nanang Qosim

Masruhin, Saugi, dan Akbar Fanis Ananda.;

xii

16. Pengurus serta Jamaah Masjid Al-Azizah yang memberikan penulis tempat

yang sangat sempurna untuk mencurhatkan segala keluh kesah dalam hal

yang bersifat duniawi dan akhirat.

17. Kawan-kawan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang

angkatan 2017 serta teman-teman kelas A, penulis bangga pernah belajar

dan berjuang bersama kalian di bawah atap yang sama.

Sumbangsih pemikiran serta karpet merah terbentang seluas-luasnya untuk

segala bentuk kritikan dan saran untuk perbaikan tulisan ini. Semoga Tugas

Akhir ini bisa memberi manfaat untuk kita semua. Aamiin

Malang, Maret 2021

Muhammad Amin

xiii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .................................................................................. i

LEMBAR PENGESAHAN........................................................................ ii

SURAT PERNYATAAN ......................................................................... iv

UNGKAPAN PRIBADI ............................................................................ v

ABSTRAKSI ............................................................................................ vi

ABSTRACT ............................................................................................ vii

KATA PENGANTAR ............................................................................ viii

DAFTAR ISI .......................................................................................... xiii

DAFTAR TABEL ................................................................................... xv

DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................... xvi

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................... 1

A. Latar Belakang ............................................................................. 1

B. Rumusan Masalah ........................................................................ 8

C. Tujuan Penelitian ......................................................................... 8

D. Manfaat Penelitian ....................................................................... 9

E. Kegunaan Penelitian ................................................................... 10

F. Metode Penelitian ....................................................................... 10

G. Sistematika Penulisan ................................................................. 13

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .............................................................. 15

xiv

A. Tinjauan Umum tentang Akta ..................................................... 15

B. Tinjauan Umum tentang Jual Beli Tanah .................................... 19

C. Tinjauan Umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah................ 27

D. Tinjauan Umum tentang Pendaftaran Tanah ............................... 32

E. Tinjauan Umum tentang Penyelesaian Sengketa ......................... 38

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ........................... 50

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ........................................... 50

B. Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Jual Beli Tanah Di Bawah

Tangan Di Desa Cangkering, Kecamatan Amuntai Selatan,

Kabupaten Hulu Sungai Utara .................................................... 54

C. Penyelesaian Sengketa Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan di Desa

Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu Sungai

Utara .......................................................................................... 70

BAB IV PENUTUP ................................................................................. 78

A. Kesimpulan ................................................................................ 78

B. Saran .......................................................................................... 80

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................. 81

LAMPIRAN ............................................................................................ 84

xv

DAFTAR TABEL

Tabel 1: Tingkat Pendidikan di Desa Cangkering .......................................................... 45

Tabel 2: Data Jual Beli Tanah di Bawah Tangan di Desa Cangkering… ............. 47

xvi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 : Surat Tugas

Lampiran 2 : Kartu Bimbingan Skripsi

Lampiran 3 : Surat Keterangan Jual Beli Tangan di Bawah Tangan 1

Lampiran 4 : Surat Keterangan Jual Beli Tangan di Bawah Tangan

81

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku-buku

Abdul Rahman dan Baso Madiung.2017. Politik Hukum Pertanahan.

Celebes Media Perkasa Makassar.

Ali Achmad Chomzah. 2004. Hukum Agraria Pertanahan Indonesia,

Jilid 2. Prestasi Pustaka. Jakarta.

Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia. Djambatan. Jakarta.

Frans Hendra Winarta. 2012. Hukum Penyelesaian Sengketa Arbitrase

Nasional Indonesia dan Internasional. Jakarta. Penerbit : Sinar Grafika.

Habib Adije. 2008. Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan

Notaris, Bandung, Refika Aditama

Herlien Soerojo.2003. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia.

Arkola. Surabaya,

Herman Hermit. 2004. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik.

Tanah Negara dan Tanah Pemda. Bandung. Mandar Maju

Hilman Hadikusuma. 1990. Hukum Perjanjian Adat. Bandung. Citra

Aditya Bakti

Muslan Abdulrahman. 2009. Sosiologi dan Metode Penelitin Hukum.

UMM Press. Malang

Nurnaningsih Amriani. 2012. Mediasi Alternatif Penyelesaian Sengketa

Perdata di Pengadilan. Jakarta. PT. Raja Grafindo Persada.

Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian Hukum, Kencana , Jakarta

R. Soeroso. 2011. Perjanjian di Bawah Tangan: Pedoman praktis

pembuatan dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika, Jakarta

R. Subekti, Hukum Pembuktian, PT. Pradnya Paramitha, Jakarta, 2005

Rachmadi Usmani. 2012. Mediasi di Pengadilan : Dalam Teori dan

Praktik. Jakarta. Penerbit : Sinar Grafika

Samun Ismaya, 2013, Hukum Administrasi Pertanahan, Graha Ilmu,

82

Yogyakarta

Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press Cet.

3, Jakarta

Sri Hajati, Sri Winarsi, dkk. Buku Ajar Politik Hukum Pertanahan.

Surabaya. Airlangga University Press

Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty,

Yogyakarta

Takdir Rahmadi. 2017. Mediasi Penyelesaian Sengketa Melalui

Pendekatan Mufakat. Jakarta. Penerbit : PT. Raja Grafindo

Persada.

Wntjik Saleh, 1977, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indah,

B. Jurnal

Dewi,I. 2010. Peran Camat Selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) dalam Jual Beli Tanah. Jurnal Pandecta, Vol 2 No.5

Rika Lestari. 2013. Perbandingan Hukum Penyelesaian Sengketa

Secara Mediasi di Pengadilan dan di Luar Pengadilan di

Indonesia. Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 3 No. 2.

Sri Hajati, Agus Sekarmadji, dan Sri Winarsi, “Model Penyelesaian

Sengketa Pertanahan Melalui Mediasi Berkepastian Hukum,”

Jurnal Dinamika Hukum Vol. 4, No. 1.

C. Makalah

Maria SW, Sumardjono (V), 22 Juli 1993, Aspek Teoritis Peralihan Hak

Atas Tanah, makalah seminar “Peralihan Hak-Hak Atas Tanah,

Aspek Hukum dan Segi Praktek yang Aktual Dewasa ini”,

Jakarta, Yayasan Biluta dan Kantor Chandra Motik Djemat &

Associates

D. Internet

Yessi Nadia, Penyelesaian Sengketa Litigasi dan Non-Litigasi (Tinjauan

Terhadap Mediasi dalam Pengadilan sebagai Alternatif

Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan,

83

https://www.academia.edu/29831296/Penyelesaian_Sengketa

_Litigasi_dan_NonLitigasi_Tinjauan_terhadap_Mediasi_dala

m_Pengadilan_sebagai_Alternatif, diakses tanggal 3

Desember 2020

E. Peraturan Perundang-Undangan

Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945

Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

pokok Agraria

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif

Penyelesaian Sengketa

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan

Pembuatan Akta Tanah

Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur

Mediasi di Pengadilan.

84