membangun sebuah hotel

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

1/8

1 | P a g e

MEMBANGUN SEBUAH HOTEL

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum membangun sebuah Hotel, antara

lain ialah bahwasanya :

Pembangunan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan untuk jangka panjang

(long term)

Peningkatan keuntungan yang kecil dan lambat (low and slow yield).

Disamping itu diperlukan :

TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

SUMBER DANA UNTUK PEMBANGUNAN

KONSULTAN AHLI PERHOTELAN

KONSEP PEMBANGUNAN

PERIZINAN

Meskipun Pemilik / Investor mempercayakan pengelolaan & pengoperasian Hotelnya kepada

Perusahaan Pengelola yang kondang, pada umumnya diperlukan waktu yang sangat lama untuk bisa

mendapatkan pengembalian dana yang diinvestasikannya, apalagi menikmati keuntungan.

Sebaliknya Perusahaan Pengelola dengan mengandalkan system pengelolaan hotelnya, kemampuan

memasarkannya, keahlian dan ketrampilan para karyawannya, sejak Hotel mulai dioperasikan sudah

mendapatkan Management Fee serta Incentive Fee apabila pengoperasian berhasil mendapatkan

keuntungan kotor (bukan dari Net Profit). Demikian pula Karyawannya yang bisa menikmati uang service

10% dari Revenue disamping gaji dan tunjangan-tunjangan.

Oleh sebab itu untuk memperkecil risiko, maka sebuah Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang

mutlak harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa

pembangunannya punya prospek yang baik.

STUDI KELAYAKAN

Sebagaimana telah kami ingatkan, sebuah Studi Kelayakan harus dilakukan sebelum melaksanakan

pembangunan.

Studi kelayakan minimal berisi analisa tentang kekuatan dan kelemahan, peluang dan hambatan (SWOT

Analysis) dan kriteria kelayakan investasi, artinya pembangunan ini akan menguntungkan atau tidak.

Kerangka dasar Studi Kelayakan adalah sebagai berikut :

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Subyek & Ruang Lingkup Studi

Metodologi

Biaya Studi

PROFIL INVESTOR

Sebagai Pengusaha dibidang apa

Visi & Misinya

Track Record

PROYEK YANG DIRENCANAKAN

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

2/8

2 | P a g e

Konsep Pembangunan

Tanah & Lokasinya

Lingkungan (Environment)

Kapasitas Proyek

Jumlah dan Type-type kamarnya

Fasilitas Pendukung

Klasifikasi Hotel

7 (TUJUH) ASPEK PENTING DALAM PERSIAPAN PEMBANGUNAN

ASPEK LEGAL

ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL

ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN

ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA

ASPEK KEUANGAN

ASPEK PEMASARAN

ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN

1. ASPEK LEGAL

* Badan Hukum

* Kepemilikan tanah

* Perijinan

* Peraturan-peraturan Daerah

* Perjanjian / Kontrak-kontrak

2. ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL

* Peta dan tapak tanah

* Analisa Kondisi dan Karakteristik Site

* Aksesibilitas & Transportasi

* Desain / Type Bangunan

* Struktur Bangunan

3. ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN

* Profil Perusahaan (Owning Company)

* Calon Pengelola (Management Company)

* Pilihan Cara Pengelolaan

4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA* Struktur Organisasi

* Kompetensi, Jumlah & Tugas-tugas karyawannya

* Peraturan Ketenagakerjaan

* Peraturan Perusahaan

5. ASPEK KEUANGAN

* Equity

* Biaya Proyek

* Rencana Pembiayaan Proyek

* Sumber Dana

* Proyeksi Rugi-Laba & Arus Kas

* NPV, IRR, ROI, ROE dan Pay Back Period

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

3/8

3 | P a g e

* Kriteria Kelayakan Investasi

6. ASPEK PEMASARAN

* Analisa Pasar ( Supply & Demand )

* Analisa Persaingan ( Competition & Comparative Study )

* Peluang & Rekomendasi pilihan Pasar

* Spesifikasi Pengembangan Produk

7. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN

* Sumber Air bersih

* Pembuangan Limbah padat & limbah cair

* Pengelolaan Limbah

* Sertifikasi

PERSIAPAN PEMBANGUNAN DENGAN MEMPERHATIKAN KE-7 ASPEK PENTING

ASPEK LEGAL

1. Pendirian Badan Hukum merupakan prasyarat utama.

2. Beberapa Perijinan yang diperlukan, minimal adalah :Ijin peruntukan tanah

Ijin lokasi

Ijin Mendirikan Bangunan

Undang-undang Gangguan

Ijin Prinsip / Ijin Sementara Usaha Perhotelan (berlaku 3 tahun)

Ijin Tetap Usaha Perhotelan, yang mencakup 18 perijinan, termasuk antara lain Penggunaan Lift, Boiler,

Penyehatan Makanan, Penggunaan Kolam Renang, Laundry & Dry Cleaning, Keramaian, Minuman keras

dll.

3. Kewajiban memenuhi berbagai peraturan yang dikeluarkan oleh PEMDA4. Kewajiban memenuhi

ketentuan Standard dan Golongan Kelas / Bintang

5. Perlindungan kepada tamu dan keselamatan kerja staf & karyawan.

6. Sanitasi, hygiene dan analisis dampak lingkungan

2. ASPEK ARSITEKTUR DAN TEKNIS

Setelah membuat Konsep pembangunan hotel yang diinginkan, maka Arsitek diminta

menginterpretasikannya kedalam sebuah Artist Impression.

Dalam merencanakan pembangunan hotel selain harus memperhatikan segi keindahan /estetika(Architectural Design) yang sesuai dengan konsep yang didasari oleh visi & misinya, juga tidak kalah

pentingnya segi fungsi-fungsi operasional didalam hotel yang harus memenuhi persyaratan untuk

pengelolaan yang berkaitan dengan

alur lalu-lintas kendaraan ( flow of traffic)

alur tamu (flow of guests)

alur pelayanan (flow of services)

alur barang (flow of goods)

alur dokumen (flow of documents)

yang pada umumnya mengutamakan :

kenyamanan,

efisiensi

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

4/8

4 | P a g e

menghindari kesimpang-siuran dan tabrakan

3. ASPEK MANAJEMEN

Yang harus diperhatikan dalam menentukan siapa yang akan menjadi Calon Pengelola Hotelnya ialah :

Pertama, mengetahui apakah Calon Pengelola dapat dipercaya dan diyakini dapat beradaptasi

dengan Budaya Perusahaan dan visi&misinya , maka perlu ditest hal-hal berikut :

Kemampuan pengoperasian & pengelolaan Hotel sesuai klasifikasi yang ditentukan

Citra / reputasinya

Kemahiran dan kehandalan dalam pemasaran & penjualan maupun jaringannya

Track record (pengalaman yang sukses)

Kedua , harus diperhatikan Hak & Kewajiban masing-masing yang dituangkan dalam Perjanjian

Pengelolaan & Pengoperasian yang akan ditandatangani. Harus win-win.

. A3. ASPEK MANAJEMEN

Ketiga, apakah memiliki Sistim Manajemen yang sesuai dengan hotelnya , mulai dari Pemasaran &

Penjualan, Sumber daya Manusia, Keuangan &Accounting, Rooms Division, Food & Beverage Division,Purchasing sampai ke Security maupun Maintenance&Engineering

Keempat, Penyiapan Business Plan (Marketing & Budget Plan) yang perlu disepakati bersama.

Kelima, Penyiapan Daftar Furniture/Fixtures/Equipments dan Pengadaan supplies seperti :

Housekeeping supplies (linen & towels, Cleaning chemical, uniform)

Guest Supplies ( Amanities, Stationary, Printed matters)

F&B Supplies ( makanan & minuman, table clothes, napkins)

4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA

Mempersiapkan sumber daya manusia haruslah dianggap sebagai hal yang sangat serius. Perusahaan

harus mengerti Tenaga kerja bagaimana dan berapa jumlahnya yang diperlukan oleh Struktur Organisasi

hotelnya, menguasai Perundang-undangan menyangkut hubungan kerja antara Perusahaan dan

Karyawan, seperti kontrak kerja, pengupahan, hak & kewajiban kedua pihak, pemutusan hubungan kerja,

pensiun, pesangon, dsb.

Pengelola yang ditunjuk akan menetapkan :

Organization Chart (Struktur atau Bagan Organisasi)

Human Resources Management System, (Manualnya, SOP, Job Requirements dan Job Descriptions

masing-masing karyawan, Data base dll)

Persyaratan karyawan a.l. pengetahuan dasar perhotelan, memiliki keterampilan, pengetahuan,pengalaman bekerja dihotel, mahir dalam bidang tertentu, berperilaku baik dan bersertifikasi profesi)

Employees strength (Berapa jumlah tenaga kerja) yang akan ditempatkan dimasing- masing bagian

(Manning Table)

Mempersiapkan Peraturan Perusahaan, (antara lain adalah Perjanjian atau Kontrak Kerja dan House

Rule).

Melaksanaan Recruiting, selecting, training dan placements (penempatan dari para calon karyawan yang

telah terseleksi).

Apabila terbentuk Persatuan Karyawan maka perlu diatur Kesepakatan Kerja Bersama (Collective Labor

Agreement)

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

5/8

5 | P a g e

5. ASPEK PEMASARAN

Diawali dengan studi dan penelitian tentang pasar yang ada dan pasar yang potensial, persaingan dan

permintaan yang berkembang, maka ditetapkanlah Strategi Pemasaran yang mencakup kegiatan-

kegiatan

dibidang :

RESEARCH, ANALYSIS & PLANNING (Penelitian, Penganalisaan dan Perencanaan)

SALES (Kegiatan penjualan)

ADVERTISING & PROMOTIONS (Periklanan dan kegiatan-kegiatan untuk menunjang penjualan, serta

pilihan media yang tepat sehingga iklan jadi efisien biayanya dan efektif mengena sasarannya)

PUBLIC RELATIONS & PUBLICITY (Humas yang memberikan informasi, upaya pendekatan, pengenalan

dan loyalitas pelanggan)

REPRESENTATIONS (Pilihan Agen Penjualan dan Marketing Network, Keanggotaan pada Organisasi

sejenis, Trade shows, Mewakili Perusahaan didalam berbagai Events).

6. ASPEK KEUANGAN

Kalau ada peluang untuk membangun sebuah hotel, buatlah Studi Kelayakan dulu untuk memperkecil

risiko, melihat prospeknya dll. Ingatlah bahwa pada umumnya pihak Perbankan menganggap bahwa

membiayai pembangunan hotel itu berisiko tinggi dan jangka waktu pengembalian kredit singkat

Yang dimaksud dengan Aspek Keuangan mencakup :

a. SUMBER DANA

(Modal sendiri, Pinjaman, Penyertaan Saham)

b. STUDI KELAYAKAN

( Utamanya menyangkut Operating Projection, Cash flow, IRR, NPV, ROI, ROE, Payback period)

c. BIAYA PEMBANGUNAN

( seperti Modal Dasar, Pinjaman, Biaya-biaya Pra- Pembangunan, Biaya Konsultan, Biaya Arsitek,

Biaya Konstruksi)

d. BIAYA LAIN-LAIN

(Manajemen Proyek, Perijinan, Asuransi, Bunga Pinjaman, Pajak dll)

e. SYSTEM AKUNTANSI HOTEL

(Yang disesuaikan dengan The Uniform System of Accounts dari The American Hotel & Lodging

Association, termasuk Chart of Accounts, Inventory maupun System Pelaporannya).

System ini dimaksud untuk dapat membandingkan kinerja (performance) pengelolaan hotelnya dengan

hotel sejenis lain-lainnya diseluruh dunia yang mengikuti uniformed system tersebut.

7. Aspek Lingkungan meliputi :

Pengamanan & Pemeliharaan Lingkungan

Pelestarian & Penyeimbangan Eco-system

Pengelolaan Limbah Padat, Limbah Cair dan Limbah lain yang berbahaya seperti gas, accu bekas

Bebas dari debu dan asap

Bebas dari kebisingan

Budaya hemat energy (effective & efficient)

Upaya-upaya untuk Penghematan dalam Penggunaan Sumberdaya Alam a.l. dengan cara:

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

6/8

6 | P a g e

REDUCING

RE-USING

RECYCLING

Meningkatkan penggunaan Green Products

PROSES PEMBANGUNAN

Pembangunan fisik sebuah Hotel bertaraf internasional Berbintang 35 pada umumnya memakan

waktu sekitar 2 tahun setelah proses dibawah ini dilaksanakan :

PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL

ARTIST IMPRESSION

ARCHITECTURAL DESIGN

PENYESUAIAN KONSEP

SITE PLAN & DETAIL DRAWING

PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK

WORKING DRAWING

PEMILIHAN KONTRAKTORPELAKSANAAN PROYEK

1. PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

Berada ditempat tujuan wisata atau pusat kegiatan ekonomi

Dapat dijangkau dengan mudah / dilalui transportasi umum

Dilingkungan yang baik, tertib, aman dan disenangi orang

2. KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL

Ada market demand (permintaan pasar) dan tidak akan lekas over supply (kelebihan pasokan)

Diperkirakan menguntungkan sehingga pengembalian modal yang tidak terlampau lama

Mudah mendapat kredit dari Bank karena tidak dianggap credit risk

3. ARTIST IMPRESSION

Dibuatkan gambar Impresi Pelukis untuk menterjemahkan bentuk bangunan menurut keinginan

Investor

4. ARCHITECTURAL DESIGN

Pengembangan gambar-gambar interpretasi Arsitek tentang Konsep Pembangunan yang dimaksud oleh

Investor dalam bentuk Desain awal.

Pemanfaatan contour tanah

Memperhatikan KLB (Koefisien Luas Bangunan) dan KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

Pemanfaatan lahan yang efisien

5. PENYESUAIAN KONSEPHasil pembahasan Studi Kelayakan yang dilakukan bersama dengan Konsultan Ahli Perhotelan, maupun

perizinan yang akan didapat, akan menentukan Konsep yang paling ideal / tepat untuk rencana

pembangunan

Suatu pembangunan hotel yang tidak dipersiapkan dengan baik menurut disiplin ilmu perhotelan, akan

sangat berisiko tinggi, oleh karena itu sejak Awal pengembangan gambar perlu dilibatkan seorang

Konsultan Ahli Perhotelan atau Perusahaan yang akan ditunjuk sebagai pengelolanya.

6. SITE PLAN & DETAIL DRAWING

Site Plan yang lengkap dan Gambar-gambar Schematic yang rinci dipersiapkan.

Pada tahap ini Konsultan Ahli Perhotelan mutlak diperlukan untuk menjamin kecocokan estetika

dengan fungsi-fungsi operasional

Banyak pula Calon Pengelola yang pada tahap ini sudah minta untuk dilibatkan.

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

7/8

7 | P a g e

7. PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK

Investor perlu menunjuk Management Proyek yang akan menangani dan mengawasi proses

pembangunannya. Management proyek yang dipimpin oleh Project Director akan menunjuk seorang

MANAGER KONSTRUKSI (Boleh dipilih apakah Perusahaan atau perorangan) yang mengkoordinir

pelaksanaan dilapangan.

Manager Konstruksi (MK) harus kompeten dalam bidangnya,berpengalaman dalam pembangunan hotel,

sehat jasmani dan rohaninya, punya komitmen, menghayati dan akan mengamalkan Visi & Misi Investor,

berwibawa, bijaksana dan daya kreatifitasnya tinggi.

8. WORKING DRAWING

Arsitek mempersiapkan Gambar-gambar Kerja yang segera dipelajari dan dikomunikasikan dengan MK

maupun Konsultan / Calon Pengelola.

Gambar-gambar ini nantinya diarsipkan sebagai As built Drawings

9. PEMILIHAN KONTRAKTOR

Selain memilih Kontraktor yang bonafide, punya track record kesuksesan dalam pembangunan,

pengalaman membangun hotel dsb,

Bisa juga kontraknya dibuat dengan cara borongan atau Turn KeyPerlu pula dipertimbangkan apakah baik melakukan tender untuk memilih Main Contractor dan dipilih

para Sub Contractorsnya, atau bisa juga tanpa Main Contractor.

10. PELAKSANAAN PROYEK

Demi efisiensi dan efektifitas Pelaksanaan Proyek perlu diawasi secara kontinu oleh Direksi Proyek

maupun Arsitek Perancang bangunannya.

Durasi proses pembangunan pada umumnya berkisar antara 1824 bulan

6. LINGKUP PEKERJAAN DAN METODA

PELAKSANAAN PROYEK

* PERENCANAAN MANAJEMEN PROYEK

Hal penting yang harus dipersiapkan dalam Perencanaan Proyek yaitu :

Identifikasi items pekerjaan yang akan dilaksanakan, mulai dari dokumen- dokumen Perjanjian antara

Pemilik dengan Contraktor, berbagai Perijinan dsb.

Memahami / menterjemahkan Konsep, Artist Impression dan Architectural Design, Gambar-gambar /

Blue print dan Gambar-gambar kerja

Metoda Pelaksanaan

Kontrak-kontrak

Sumber Daya Manusia

Peralatan yang harus disediakanAnggaran Biaya dan Cash Flow

Waktu dan Jadwal pelaksanaan

Kurva - S

Menentukan sektor-sektor kritis yang perlu ekstra pengawasan

* SITE PLANNING

Site Planning dibuat untuk mengatur & menempatkan segala sesuatu yang diperlukan dalam

Pelaksanaan Pembangunan, meliputi :

Gerbang Utama

Jalan sementara dalam lingkungan

Alur jalan kerja

5/26/2018 Membangun Sebuah Hotel

8/8

8 | P a g e

Sistem drainage dan kolam penampungan air

Directie Keet / Kantor Pimpinan Proyek

* PEKERJAAN PERSIAPAN PROJECT

Pekerjaan persiapan mencakup :

Koordinasi antara Pemberi TugasManager KonstruksiPengawasPara Konsultan Arsitektur,

Struktur, Mechanical & ElectricalQuantity SurveyorKontraktor/sGroup Leader Tenaga kerja

lapangan.

Pengawasan Pengukuran (setting out), Pembongkaran bangunan lama (kalau ada) dan penentian titik-

titik Tiang Pancang serta pembuatan 3 (tiga) buah Tiang Indikator.

Pengawasan / Pengecekan ketegakan Tiang Pancang yang dikerjakan Kontraktor dengan menggunakan

alat-alat seperti Theodolit, Mistar Ukur, Benang dan Patok-patok.

diolah oleh SENTOT NINDYANTONO

0821 2914 6710