bab i | pendahuluan 1.1 latar...
Post on 05-Jul-2018
228 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
1
1.1 Latar Belakang
Tempat tinggal atau hunian merupakan kebutuhan yang mendasar bagi setiap warga
kota. Dalam upaya pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut, diperlukan suatu
lingkungan siap bangun dan kawasan siap bangun, disertai sarana dan prasarana
pendukungnya. Namun terbatasnya lahan perkotaan menyebabkan harga rumah tersebut
menjadi tinggi, sementara daya beli masyarakat, terutama masyarakat yang berpenghasilan
rendah sangat terbatas. Tingginya harga rumah menyebabkan tantangan lainnya dalam
upaya pengembangan dan pembangunan pemukiman yang layak bagi warga kota, terutama
mayarakat berpenghasilan rendah, di antaranya adalah:
1. Tingginya permintaan akan perumahan, apabila dibandingkan dengan rendahnya
persediaan (backlog);
2. Masih rendahnya penyediaan rumah yang layak huni terutama bagi masyarakat
berpenghasilan rendah;
3. Masih terdapatnya kawasan-kawasan permukiman yang belum tertata secara baik;
4. Masih adanya kawasan permukiman yang kumuh baik yang ilegal maupun yang
legal.
Rumah susun, sebagai salah satu bentuk permukiman vertikal, merupakan salah
satu efisiensi penggunaan lahan, dengan meningkatkan intensitas penggunaannya. Guna
mendukung konsep pengembangan perumahan dan permukiman dalam rencana tata ruang
wilayah yang dikaitkan dengan pengembangan pembangunan daerah perkotaan secara
vertikal dan untuk meremajakan daerah kumuh, serta mengoptimalkan penggunaan sumber
daya tanah perkotaan, maka diperlukan sebuah rencana pengembangan rumah susun yang
mampu menjamin alokasi sumber daya tanah untuk penyediaan perumahan dan
permukiman yang layak bagi warga kota, terutama masyarakat berpenghasilan rendah,
sebagaimana diamanatkan oleh UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Penyelenggaraan rumah susun di Kota Malang melatarbelakangi kegiatan Penyusunan
Naskah Hukum dan Rancangan peraturan Daerah Tentang Rumah Susun Kota Malang.
1.2 Maksud dan Tujuan
Maksud dari kegiatan Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan
Daerah tentang Rumah Susun adalah menyediakan acuan hukum penyelenggaraan rumah
susun di Kota Malang, dengan:
BAB I | PENDAHULUAN
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
2
1. Mengkaji kebijakan terkait rumah susun;
2. Mengidentifikasi permasalahan mengenai penyediaan rumah susun;
3. Menetapkan kebijakan pembinaan rumah susun;
4. Menetapkan Perencanaan pembangunan rumah susun;
5. Menentukan persyaratan dan tata cara / mekanisme Pembangunan rumah susun;
6. Menganalisis mekanisme pengelolaan rumah susun;
7. Menganalisis mekanisme peningkatan kualitas rumah susun;
8. Menetapkan pengendalian penyelenggaraan rumah susun;
9. Menentukan pembentukan kelembagaan terkait rumah susun;
10. Menganalisis pendanaan dan sistem pembiayaan rumah susun;
11. Menganalisis pelibatan masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun;
12. Menyusun Rancangan Peraturan Daerah yang dalam prosesnya nanti setelah
menjadi Peraturan Daerah Kota Malang, dapat berperan sebagai acuan hukum dan
pedoman bagi Pemerintah Kota Malang secara optimal dalam penyelenggaraan
rumah susun
Sesuai dengan maksud kegiatan, maka tujuan dari kegiatan ini adalah menyediakan
Dokumen Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun Kota
Malang, sehingga mampu:
1. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan
budaya;
2. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta
menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
3. Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
4. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,
dan produktif;
5. Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni
dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan
Rendah;
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
3
6. Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah
susun;
7. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,
terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dalam lingkungan yang sehat,
aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan
permukiman yang terpadu; dan
8. Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan
kepemilikan rumah susun.
2.1 Perumahan dan Kawasan Permukiman
Menurut Undang-undang no 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang
terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan
rmukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas
terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan
sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai
bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak
huni. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.
2.2 Rumah Susun
Menurut Undang-undang no 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun
adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sedangkan satuan rumah susun yang
selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.Rusun dapat dibangun diatas tanah Hak Milik (HM), Hak
BAB II | TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
4
Guna Bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atastanah Negara dan HGB atau HP di atas
tanah hak pengelolaan (HPL).
3.1 Gambaran Umum Kota Malang
3.1.1 Kondisi Fisik Dasar
Kota Malang adalah sebuah kota di Provinsi Jawa Timur, Indonesia. Kota ini
berada di dataran tinggi yang cukup sejuk, dan wilayahnya dikelilingi oleh Kabupaten
Malang. Kota Malang terletak di bagian selatan Propinsi Jawa Timur. Kota Malang
merupakan sebuah kota yang memiliki tinggi wilayah di atas rata-rata di Propinsi Jawa
Timur. Kota Malang merupakan daerah dengan curah hujan yang tinggi serta memiliki
kelembaban udara yang tinggi dengan kemiringan lahan yang cukup beragam.
A. Geografis dan Administratif
Menurut RTRW Kota Malang Tahun 2008 – 2028, pada garis ekuator Kota Malang
terletak di 07o54°52,32° Lintang Selatan – 08
o03°05,11° Lintang Selatan serta
112o34°09,48° Bujur Timur – 112
o431°34,93° Bujur Timur, dengan luas kurang lebih
11.006 Ha. Kota Malang terdiri dari lima kecamatan dan 57 kelurahan.
Gambar 3.1 Peta Administrasi Kota Malang
BAB III | GAMBARAN UMUM
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
5
Tabel 3.1 Jumlah Kecamatan dan Kelurahan Kota Malang
No. Kecamatan Jumlah
Kelurahan
1. Klojen 11
2. Blimbing 11
3. Kedungkandang 12
4. Lowokwaru 12
5. Sukun 11
Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028
Batas wilayah administrasi Kota Malang adalah:
Sebelah Utara : Kecamatan Singosari dan Kecamatan Karangploso
Sebelah Timur : Kecamatan Pakis dan Kecamatan Tumpang
Sebelah Selatan : Kecamatan Pakisaji dan Kecamatan Tajinan
Sebelah Barat : Kecamatan Wagir dan Kecamatan Dau
B. Hidrologi
Kota Malang mengikuti perubahan putaran dua iklim, musim hujan, dan musim
kemarau. Setiap enam bulan terdapat pergantian musim antara hujan dan kemarau, namun
akibat dari adanya pemanasan global, pergantian musim tidak menentu. Berdasarkan
RTRW Kota Malang 2008-2028, curah hujan Kota Malang adalah 1.833 mm per tahun.
Kelembaban di Kota Malang adalah 82%. Kota Malang dilalui Sungai Brantas dengan
anak sungainya, yaitu Sungai Metro, Sungai Sukun, Sungai Bango, dan Sungai Amprong.
C. Topografi
Dalam RTRW Kota Malang Tahun 2008-2028, ketinggian Kota Malang berada
pada 400-600 m di atas permukaan air laut (dpl) dan elevasi antara 0 – 15% sebesar 96,3%
luas wilayah Kota Malang, sisanya 3,7% merupakan kawasan berlereng dengan
kemiringan 10 – 16%. Kota Malang dikelilingi gunung-gunung :
1. Gunung Arjuno di sebelah Utara;
2. Gunung Semeru di sebelah Timur;
3. Gunung Kawi dan Panderman di sebelah Barat;
4. Gunung Kelud di sebelah Selatan.
Tabel 3.2 Luas Daerah Berdasarkan Ketinggian Tempat Elevasi Luas (Ha) Persen (%)
0-400
400-500
500-600
Lebih dari 600
100.15
8,422.63
2,346.41
136.47
0.91
76.53
21.32
136.47
Jumlah 11,005.66 100
Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028
Keadaan tanah di wilayah Kota Malang antara lain :
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
6
1. Bagian selatan merupakan dataran tinggi yang cukup luas;
2. Bagian utara merupakan dataran tinggi yang subur;
3. Bagian timur merupakan dataran tinggi dengan keadaan kurang subur;
4. Bagian barat merupakan dataran tinggi yang amat luas.
Tabel 3.3 Ketinggian Kota Malang
No Kecamatan Ketinggian Luas
(Hektar) (%)
1. Klojen 420-440 883.000 8,02
2. Blimbing,
Lowokwaru 440-525 2.036.000 3,67
3. Kedungkandang,
Sukun 440-460 6.086.000 55,21
Jumlah 11.006.000 100,00
Sumber : RTRW Kota Malang 2008-2028
D. Klimatologi
Dari hasil pengamatan Stasiun Klimatologi Karangploso curah hujan yang relatif
tinggi terjadi pada bulan Januari, Februari, Maret, April, dan Desember. Sedangkan pada
bulan Juni, Agustus, dan Nopember curah hujan relatif rendah.Berdasarkan RTRW Kota
Malang 2008-2028, suhu udara rata-rata Kota Malang pada Tahun 1997 adalah 23,40C.
Suhu udara minimum rata-rata satu tahun sebesar 15,20C dan suhu udara maksimum rata-
rata satu tahun 32,40C.
Menurut RTRW Kota Malang 2008-2028, hasil pengamatan alat penakar hujan di
Lowokwaru pada tahun 1997 besar curah hujan adalah 1317 mm dan jumlah hari hujan
dalam setahun adalah 73 hari dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum dalam setahun
sebanyak 76 hari. Untuk pos pengamatan lainnya (Pos Pengamatan Dinoyo, Kayutangan,
Kedungkandang), data jumlah curah hujan tidak terlalu berbeda, sedangkan untuk data
jumlah hari hujan dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum berbeda untuk setiap pos
pengamatan.
3.1.2 Sosial Kependudukan
Menurut RTRW Kota Malang 2001-2010, pada tahun 2002 jumlah penduduk Kota
Malang sebesar 754.739 jiwa dan kepadatan rata-ratanya sebesar 69 jiwa per km2, dengan
wilayah yang memiliki kepadatan penduduk tertinggi adalah Kecamatan Klojen dengan
kepadatan 143 jiwa per km2, sedangkan wilayah yang memilikin kepadatan penduduk
terendah adalah Kecamatan Kedungkandang dengan kepadatan sebesar 37 jiwa per km2.
Laju pertumbuhan penduduk Kota Malang cukup tinggi dilihat dari jumlah penduduk yang
terus meningkat, meski demikian jumlah penduduk yang pindah masih lebih besar daripada
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
7
jumlah penduduk yang datang. Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun
2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.
Tabel 3.4 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011
No. Kecamatan Jumlah Penduduk
2007 2008 2009 2010 2011
1. Kedungkandang 156.963 182.534 162.941 174.477 201.922
2. Sukun 179.599 170.201 175.772 181.513 203.315
3. Klojen 125.186 101.823 127.415 125.907 119.656
4. Blimbing 171.225 167.555 171.935 172.333 198.684
5. Lowokwaru 168.994 194.331 182.794 186.013 170.765
Jumlah 801.967 816.444 820.857 840.243 894.342
Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012
Kepadatan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat
pada tabel sebagai berikut.
Tabel 3.5 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011
No. Kecamatan Luas Wilayah
(Km2)
Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km2)
2007 2008 2009 2010 2011
1. Kedungkandang 39,89 3.935 4.576 4.085 4.374 5.062
2. Sukun 20,97 8.565 8.116 8.382 8.656 9.696
3. Klojen 8,83 14.177 11.532 14.430 14.259 13.551
4. Blimbing 17,77 9.636 9.429 9.676 9.698 11.181
5. Lowokwaru 22,60 7.478 8.599 8.088 8.231 7.556
Jumlah 110 7.287 7.419 7.458 7.635 8.126
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
Tren pertumbuhan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011
ditunjukkkan dalam grafik berikut:
Gambar 3.2 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011
3.1.3 Penggunaan Lahan
Penggunaan lahan di Kota Malang didominasi oleh permukiman, sedangkan
sebagian lahan yang lain digunakan sebagai kawasan perdagangan dan jasa, industri dan
pergudangan, pendidikan, kesehatan, dan fungsi lainnya. Penggunaan lahan di Kota
Malang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya.
Tabel 3.6 Luas Lahan Sawah dan Bukan Sawah menurut Kecamatan (Ha) tahun 2012
Kecamatan Luas Lahan Sawah Bukan Lahan Sawah
Jumlah Lahan Kering Lainnya
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
8
Kedungkandang 615.5 3373.19 0.75 3989.44
Sukun 284 1.795 17 2.096
Klojen 0 883 0 883
Blimbing 129 1.647 0 1.776
Lowokwaru 295 1.964.352 0.649 2.260.001
Jumlah 1323.5 9.662.542 18.399 11.004.441
Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang
Gambar 3.3 Peta Administrasi Kota Malang
Tabel 3.7 Luas Lahan Sawah Menurut Kecamatan dan Jenis Pengairan (Ha) Kecamatan Teknis Setengah Teknis Sederhana
Kedungkandang 615.5 - -
Sukun 284 - -
Klojen - - -
Blimbing 129 - -
Lowokwaru 259 - -
Jumlah 1.323.600 - -
Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang
Tabel 3.8 Lahan Bukan Sawah Menurut Kecamatan dan Penggunaannya 2012 Kecamatan Bangunan /
Pekarangan
Tegal, Kebun,
Ladang, Huma
Padang Rmput
/ Hutan Tanah
Kedungkandang 1.882.231 1.114 165.000
Sukun 983.000 442 -
Klojen 754.250 - -
Blimbing 1.518.000 81.000 -
Lowokwaru 1.660.327 82.30 1.500
Jumlah 6.797.808 82.56.00 116.500.000
Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang
A. Kawasan Permukiman
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
9
Kebutuhaan permukiman dan perumahan yang tinggi, mayoritas masyarakat juga
diberikan pengertian tentang pentingnya alih fungsi lahan pertanian ke permukiman. Di
Kota Malang pengalihan fungsi lahan pertanian menjadi permukiman dan perumahan
paling banyak terjadi di Kecamatan Kedungkandang. Pola permukiman di Kota Malang
adalah pola konsentris. Kawasan permukiman di Kota Malang termasuk dalam kawasan
permukiman jaman Belanda (terbentuk sejak jaman Belanda), kampung, permukiman
kumuh, real estate, perumahan pinggiran, dan perumahan militer.
B. Kawasan Perdagangan dan Jasa
Wilayah Kota Malang, kawasan perdagangan dan jasa merupakan kawasan yang
tumbuh subur. Perdagangan di Kota Malang terdiri dari perdagangan grosir yang skala
pelayanannya adalah regional, perdagangan skala menengah, dan perdagangan eceran.
Hampir di setiap kelurahan terdapat bangunan perumahan dan pertokoan (ruko) dengan
luas 14,651.284 Ha (9,97%). Fasilitas perdagangan yang terdapat di Kota Malang yang
langsung berhubungan dengan penduduk pada tingkat lokal atau permukiman adalah
warung dan toko.
C. Kawasan Industri atau Pergudangan
Kecamatan Blimbing, Kecamatan Kedungkandang, Kecamatan Sukun menjadi
kawasan industri atau pergudangan di Kota Malang. Ketiga wilayah ini sangat stragis
sebagai kawasan industri dan pergudangan dikarenakan ketiga kawasan ini merupakan
jalur utama kendaraan berat di luar kawasan jalur lalu lintas kota. Kawasan industri di Kota
Malang berpola menyebar dengan luas 172,8 Ha.
D. Kawasan Fasilitas Pendidikan
Kelompok pendidikan di Kota Malang yaitu kelompok pendidikan umum dan
pendidikan khusus. Fasilitas pendidikan Kota Malang tidak hanya melayani lingkup
regional Kota Malang dan sekitarnya saja, tetapi juga wilayah Indonesia lainnya terutama
untuk fasilitas perguruan tinggi. Terdapat 39 perguruan tinggi swasta dan 3 perguruan
tinggi negeri di Kota Malang.
E. Kawasan Pariwisata
Di Kota Malang sendiri tidak ada suatu kawasan yang dapat dikatakann sebagai
kawasan pariwisata. Hal ini dikarenakan keberadaan objek wisata tersebar. Objek
pariwisata di Kota Malang terdiri dari pusat perbelanjaan dan taman rekreasi.
F. Kawasan Fasilitas Peribadatan
Fasilitas peribadatan di Kota Malang tergolong cukup beragam, mulai dari fasilitas
peribadatan skala kota hingga skala lokal, serta tempat-tempat peribadatan yang berada di
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
10
dalam perkampungan. Menurut Kecamatan Dalam Angka Kota Malang tahun 2003 di Kota
Malang terdapat 361 unit masjid, 1189 unit mushola, 96 Gereja katolik, 7 Gereja Protestan,
dan 15 Vihara.
G. Kawasan Fasilitas Kesehatan
Fasilitas kesehatan yang terdapat di Kota Malang adalah rumah sakit, rumah sakit
bersalin, puskesmas, puskesmas pembantu, laboratorium kesehatan, dan apotek. Di Kota
Malang juga terdapat rumah sakit khusus, seperti rumah sakit khusus mata. Jenis fasilitas
pelayanan kesehatan yang mempunyai skala pelayanan lokal di Kota Malang adalah
puskesmas dan puskesmas pembantu.
H. Kawasan Fasilitas Ruang Terbuka Hijau dan Makam
Pada kawasan permukiman padat, masalah ruang terbuka hijau menjadi masalah
yang langka, karena sangat sulit menemukan ruang-ruang terbuka hijau. Halaman depan
permukiman warga yang terbuka dapat di golongkan menjadi ruang terbuka hijau
meskipun luasannya tidak begitu besar. Fasilitas ruang terbuka hijau yang ada di Kota
Malang berupa alun-alun, taman lingkungan, daerah jalur hijau tepi sungai atau jalan, dan
lapangan olahraga terbuka. Sedangkan ruang terbuka hijau skala kota dilayani oleh
keberadaan alun-alun di pusat kota, berdekatan dengan stasiun kereta api dan masjid.
Terdapat kawasan pertanian di Kota Malang ini. Kawasan ini terletak di bagian
selatan dan timur kota. Kawasan ini terdiri dari sawah seluas 1.218,7 Ha dan tegalan seluas
3.327,6 Ha. Sedangkan fasilitas makam juga terdapat di beberapa wilayah di Kota Malang.
Pada umumnya, kawasan permukiman lama menyediakan fasilitas pemakaman sebagai
salah satu fasilitas yang dibutuhkan warga. Namun pada kawasan permukiman baru yang
dibangun oleh pengembang, jarang sekali menyediakan fasilitas makam sebagai salah satu
fasilitas yang disediakan.
3.1.4 Perekonomian
Dari data tahun 2012, kontribusi yang cukup signifikan membangun perekonomian
Kota Malang yaitu sektor industri pengolahan kemudian diikuti oleh sektor perdagangan,
hotel dan restoran, sektor jasa-jasa, sektor keuangan dan sektor lainnya yang meliputi
sektor pengangkutan dan komunikasi,pertambangan, pertanian, bangunan, listrik dan gas
rata-rata. Total kegiatan ekonomi tahun 2012 menunjukkan sektor perdagangan, hotel
danrestoran menjadi penyumbang terbesar kedua. Nilainya Rp 5,7 trilyun. Sebesar
61persen dari penduduk usia produktif kota ini mencari nafkah di sektor perdagangan.
Selain perdagangan, Kota Malang juga dikenal dengan industrinya. Berbagai
macamindustri seperti makanan, minuman, kerajinan emas dan perak sampai garmen
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
11
berdiridi kota ini. Kawasan Kotalama penuh dengan industri berukuran sedang sampai
berat,juga kerajinan keramik. Kerajinan keramik di Dinoyo misalnya, mulai berkembang
danmendapatkan tempat di kalangan pencinta keramik di Tanah Air. Sektor industri, yang
merupakan 37 persen dari total kegiatan perekonomian, menjadipenyumbang terbesar.
Nilainya Rp 10,3 trilyun. Komoditas industri ini mampumenembus pasaran ekspor. Hanya
sayangnya realisasi ekspor Kota Malang tahun-tahun belakangan ini nilainya terus
menurun. Kawasan perdagangan seperti Jalan Merdeka Timur atau Jalan Pasar Besar
mampumelayani kebutuhan warga. Tidak hanya kebutuhan warga Kota Malang
melainkanjuga warga sekitar seperti dari Blitar, Kediri, dan Tulungagung.
3.1.5 Transportasi
Jaringan jalan merupakan prasarana permukiman yang sangat penting karena
dengan adanya jalan berbagai sistem pergerakan dapat berjalan dengan lancar. Pada
gambaran umum jaringan jalan ini akan dibahas mengenai sistem pola jaringan jalan, tipe
jalan, klasifikasi jalan, status jalan, perkerasan jalan, dimensi jalan, fasilitas pelengkap
jalan, volume jalan, potensi jalan, masalah jalan, akses penanganan kebakaran, arahan
rencana berdasarkan karakteristik jalan dan potensi serta masalah, arahan rencana akses
pemadam kebakaran. Kondisi jalan di Kota Malang sebagian sudah baik meski masih ada
kurang lebih 15% yang perlu perbaikan.
Gambar 3.4 Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan
Tabel 3.9 Panjang Jalan Menurut Kondisi Permukaan Jalan
No. Kecamatan
Status Jalan (Km)
Negara Prop Kota
2010 2011 2010 2011 2010 2011
1. Jenis Permukaan
Aspal 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78
Kerikil - - - - - -
Tanah - - - - - -
Tak Dirinci - - - - - -
Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78
2. Kondisi Jalan
Baik 1.45 1.45 47.95 47.95 131.70 131.70
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
12
No. Kecamatan
Status Jalan (Km)
Negara Prop Kota
2010 2011 2010 2011 2010 2011
Sedang - - 1.00 1.00 5.43 7.50
Rusak - - - - 2.15 1.58
Rusak Berat - - - - 1.50 -
Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78
3. Kelas Jalan
Kelas I 1.45 1.45 48.95 48.95 29.77 29.77
Kelas II - - - - 29.53 29.53
Kelas III - - - - 29.68 29.68
Kelas IIIA - - - - 21.16 21.16
Kelas IIIB - - - - 16.10 16.10
Kelas IIIC - - - - 14.55 14.55
Tidak Dirinci - - - - - -
Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.79 140.79
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kota Malang
3.2 Gambaran Umum Perumahan Kota Malang
3.2.1 Luasan Eksisting Lahan Perumahan
Kota Malang merupakan kota besar yang sebagian peruntukan lahannya yaitu
sebagai lahan permukiman seluas 113.709.689 ha (77,39%) dari luas total kota. Jumlah
bangunan di Kota Malang hingga tahun 2003 mencapai 196.279 unit bangunan yang terdiri
dari 168.072 unit bangunan rumah tinggal, 15.057 unit bangunan bukan rumah tinggal dan
17.755 bangunan campuran. Total jumlah bangunan yang terbanyak terdapat di Kecamatan
Blimbing dengan 42.722 unit bangunan. Kelurahan yang paling banyak memiliki bangunan
adalah Kota Lama sebanyak 7.317 bangunan (6.156 unit diantaranya merupakan bangunan
rumah tinggal).
3.2.2 Jumlah Unit Rumah
Berdasarkan data BPS Kota Malang (RP4D Kota Malang Tahun 2004-2014),
kondisi bangunan dibedakan atas rumah lengkap (rumah permanen atau semi permanen)
dan tidak lengkap (rumah untuk kondisi sementara atau darurat). Diketahui dari 182.227
unit rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah
lengkap sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit.
3.2.3 Persebaran Lahan Perumahan
Terdapat persebaran lahan perumahan yaitu terdapat pada Kecamatan
Kedungkandang, Kecamatan Sukun, Kecamatan Klojen, Kecamatan Blimbing, dan
Kecamatan Lowokwaru. Pada kec.amatan tersebut terdapat kapling kecil untuk kepadatan
tinggi, kapling sedang untuk kepadatan sedang, kapling besar digunakan untuk kepadatan
rendah. Menurut komposisi perbandingan luas kapling yang akan dikembangkan pada
suatu perumahan yaitu berdasarkan kapling besar, sedang, dan kecil yaitu 1:3:6.
3.2.4 Potensi dan Masalah Sektor Perumahan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
13
Dilihat dari kondisi tanah yang ada di wilayah Kota Malang antara lain adalah
kondisi tanah di Bagian Selatan yaitu Kecamatan Kedungkandang yang merupakan dataran
tinggi yang cukup luas sehingga cocok untuk digunakan untuk kawasan terbangun. Bagian
Tengah yaitu Kecamatan Klojen yang merupakan pusat kota, dimana mempunyai nilai
ekonomis yang relatif tinggi. Karena mempunyai nilai ekonomi tinggi, menyebabkan
adanya kecenderungan peralihan fungsi dari perumahan menjadi perdagangan. Bagian
Utara yaitu Kecamatan Lowokwaru yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong,
sehingga potensial untuk perkembangan peruntukan fasilitas.Bagian Barat yaitu
Kecamatan Sukun yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong, dimana pada saat ini
cenderung mengalami perkembangan penggunaan tanah untuk perumahan karena adanya
beberapa kawasan pendidikan khususnya perguruan tinggi.Bagian Timur yaitu Kecamatan
Belimbing yang juga merupakan dataran tinggi dengan kondisi tanah yang kurang subur,
sehingga potensial untuk perumahan.
Perkembangan fisik Kota Malang dalam kurun 5 tahun terakhir mengalami
perkembangan pesat. Masalah yang dihadapi pemerintah Kota Malang pada saat ini adalah
pemukiman, dimana masyarakat kota yang mempunyai pendapatan rendah sulit
mendapatkan permukiman karena faktor biaya. Hal tersebut menyebabkan kelompok
tersebut mendirikan permukiman ilegal diberbagai tempat terutama kawasan dekat pusat
kota. Mengingat kurang adanya konsistensi dalam penanganan masalah penduduk, maka
kawasan tersebut berkembang secara tidak teratur sehingga kawasan tersebut menjadi
kumuh dan terjadi penurunan kualitas hidup.
3.3 Gambaran Umum Pengembangan Rumah Susun Kota Malang
Laju pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan akibat pertumbuhan dalam
maupun urbanisasi telah menyebabkan permasalahan perumahan dan permukiman yang
semakin majemuk. Akibat dari laju pertumbuhan penduduk yang tidak sebanding dengan
luasan lahan, berakibat pada kenyamanan pada bangunan. Di samping itu pesatnya
pertumbuhan kota yang tidak diimbangi dengan kecepatan penyediaan prasarana sarana
dan ulititas kota serta ditambah dengan ketidakmampuan masyarakat untuk memperbaiki
perumahan dan lingkungannya menjadi salah satu penyebab tumbuhnya beberapa kawasan
kumuh perkotaan tidak jauh dari pusat- pusat aktivitas masyarakat. Karena itu, kebutuhan
rusun di Kota Malang, khususnya kelurahan Kota Lama sangat diperlukan, selain sebagai
langkah menangani banyaknya warga yang terjebak dipemukiman kumuh, langkah ini juga
untuk menata kembali keindahan kota. Salah satu pemecahan masalah- masalah tersebut,
yaitu adanya pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun. Saat ini Kota Malang
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
Executive Summary
14
telah memiliki beberapa rumah susun, nantinya, rumah susun akan direncanakan untuk
tidak berada di kawasan lindung, cagar budaya maupun rawan bencana yang sudah di plot
kan oleh RTRW Kota Malang dan peraturan daerah lainnya.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-15
Executive Summary
Gambar 3.5 Peta Rumah Susun Eksisting Kota Malang
3.3.1 Rumah Susun Umum
Berdasarkan Undang-undang No.20 tahun 2011 tentang Rumah Susun disebutkan
bahwa rumah susun umum adalah rumah susun yang diperuntukkan untuk masyarakat
berpendapatan rendah. Beberapa kawasan di sempadan sungai yang direncanakan untuk
relokasi dalam dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman Kota Malang adalah permukiman di Kelurahan Ksatrian, Kidul
Dalem, Kauman, Oro-oro Dowo dan Sukun. Sedangkan kawasan permukiman yang
disebutkan perlu diberi penanganan berupa pembangunan rumah susun sederhana sewa
adalah perumahan kawasan Klojen, Lowokwaru, Purwantoro, Blimbing, Purwodasi,
Polowijen dan Balearjosari, permukiman tersebut dianggap melanggar garis sempadan rel
dan cukup berbahaya untuk ditinggali.
Pembangunan rusunawa juga sangat dibutuhkan bagi masyarakat berpendapatan
rendah (MBR) yang kesulitan membeli hunian berupa landed housedi Kota Malang, hal ini
juga membantu pemerintah Kota Malang dalam usaha mengefisiensi lahan di Kota Malang
yang jumlahnya sudah semakin terbatas. Ketersediaan lahan di Kota Malang guna
pembangunan rumah susun umum, umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan
Malang Timur. Ketersediaan lahan yang masih cukup banyak serta adanya rencana
penanganan kawasan untuk permukiman padat di bantaran sungai di Kecamatan
Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah adanya rumah susun umum eksisting di
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-16
Executive Summary
Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan blok di rumah susun yang sudah ada
masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan lahan yang ada di lokasi eksisting
meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah susun, karena rumah susun yang
ada kondisinya sangat tidak terawat.
Gambar 3.6 Rumah Susun Umum Eksisting di Kota Malang
Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian
SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan
yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya
akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun
rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak
akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi. Lokasi lahan alternative
diprioritaskan dekat dengan lokasi pekerjaan masyarakat yang menempati rumah susun,
namun apabila rumah susun sederhana sewa atau rusunawa yang baru direncanakan untuk
lokasi relokasi masyarakat di bantaran sungai maupun bantaran rel, hal tersebut tidak
mungkin tercapai karena lokasi tinggal mereka sebelumnya berada di kawasan dengan
kepadatan permukiman tinggi dan tidak memungkinkan untuk dibangunnya rumah susun
umum.
Gambar 3.7 Potongan Melintang Rumah Susun Umum Kota Malang
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-17
Executive Summary
3.3.2 Rumah Susun Khusus
Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 tahun 2011, Rumah susun khusus adalah
rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Berdasarkan hasil
analisis yakni dari asumsi potensi Kota Malang serta tren perkembangan Kota Malang
hingga 20 tahun ke depan, maka rumah susun khusus yang perlu direncanakan adalah
rumah susun pendidikan. Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur
dalam Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Kota Malang. Lokasi rumah susun khusus pendidikan yang telah ada saat ini adalah berada
pada kawasan asrama mahasiswa Univrsitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas
Islam Negeri Malang, Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa
Universitas Islam Maulana Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas
Muhammadiyah serta di Kawasan Malang International Education Park (MIEP) di Jalan
Danau Brantan yang ada di Kelurahan Sawojajar, Kecamatan Kedungkandang.
Rumah susun pendidikan merupakan suatu bangunan hunian yang cukup penting
untuk di pertimbangkan di Kota Malang mengingat Kota Malang adalah Kota Pendidikan
yang sangat cepat berkembang dan membutuhkan hunian untuk mahasiswa atau
mahasiswa yang tingkat mobilitasnya tinggi. Rumah susun khusus untuk pendidikan
diarahkan untuk tetap dekat atau satu lokasi dengan universitas agar memudahkan
penghuni untuk mencapai kawasan kampus tanpa menambah volume jalan raya sehingga
mampu mengurangi kemacetan. Jumlah gedung untuk rumah susun pendidikan di Kota
Malang saat ini mencapai 16 gedung yang tersebar di masing-masing universitas yang
telah disebutkan.
Gambar 3.8 Rumah Susun Pendidikan Kota Malang
3.3.3 Rumah Susun Komersial
Rumah susun komersial adalah rumah susun yang dibangun untuk mendapatkan
keuntungan. Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan
kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang
terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang
terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-18
Executive Summary
di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota
Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan
Penanggunga, Kecamatan Klojen memiliki jumlah mahasiswa tertentu untuk dibangunnya
rumah susun pendidikan.
Gambar 3.9 Rumah Susun Komersial di Kota Malang
4.1 Analisis Kebijakan Pembinaan Rumah Susun
Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,
pembinaan rumah susun adalah kegiatan yang meliputi perencanaan, pengaturan,
pengendalian dan pengawasan unit rumah susun yang dilakukan oleh walikota pada tingkat
kota. Hal-hal utama yang perlu dilakukan dalam pengaturan rumah susun adalah
peningkatan, pembentukan kelembagaan serta peningkatan kualitas SDM maupun kualitan
unit dari rumah susun tersebut. Pembinaan sebagaimana dimaksud dilaksanakan dengan:
1. Koordinasi penyelenggaraan rumah susun
2. Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan sosialisasi norma, standar, prosedur,
dan kriteria
3. Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi
4. Pendidikan dan pelatihan
5. Penelitian dan pengembangan
6. Pengembangan sistem dan layanan informasi dan komunikasi
7. Pemberdayaan pemangku kepentingan rumah susun
4.2 Analisis Sosial dan Kearifan Lokal
Pada analisis sosial dan kearifan lokal dilihat dari gagasan-gagasan, nilai-nilai-nilai,
pandangan-pandangan setempat (local) yang bersifat bijaksana, penuh kearifan, bernilai
BAB IV | ANALISIS
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-19
Executive Summary
baik, yang tertanam dan diikuti oleh anggota masyarakatnya. Masyarakat Kota Malang
yang berpenghasilan rendah mempunyai pekerjaan yang tidak tetap atau serabutan.Pada
kearifan lokal, masyarakat Kota Malang mempunyai kekerabatan yang begitu erat,
kepedulian antar masyarakat yang masih besar, masih memperhatkan norma-norma yang
berlaku pada masyarakat sekitarnya. Pada kondisi eksisting Kota Malang, masih minimnya
jumlah rumah susun (rusun) yang ada, dapat menyebabkan masyarakat yang tidak terbiasa
untuk menghuni rusun tersebut. Mereka masih beranggapan bahwa, jika bermukim di
permukiman vertikal, mereka akan jauh pada lingkungan sekitar, tidak dengan mudah
mendapatkan akses.
4.3 Analisis Kependudukan
Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada
tabel sebagai berikut.
Tabel 4.1 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011
No. SBWP Jumlah Penduduk
2007 2008 2009 2010 2011
1. Tenggara 156.963 182.534 162.941 174.477 201.922
2. Barat Daya 179.599 170.201 175.772 181.513 203.315
3. Tengah 125.186 101.823 127.415 125.907 119.656
4. Timur Laut 171.225 167.555 171.935 172.333 198.684
5. Barat Laut 168.994 194.331 182.794 186.013 170.765
Jumlah 801.967 816.444 820.857 840.243 894.342
Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012
Jumlah penduduk di Kota Malang mengalami peningkatan secara signifikan dari
tahun ke tahun. Pada tahun 2011 penduduk Kota Malang terbanyak terdapat pada SBWP
Malang Barat Daya yaitu sebesar 203.315 jiwa sedangkan penduduk terkecil terdapat pada
SBWP Malang Tengah yaitu sebesar 119.656 jiwa. Jumlah penduduk di Kota Malang
menentukan kepadatan penduduk berdasarkan luas wiayahnya. Kepadatan penduduk Kota
Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.
Tabel 4.2 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011
No. SBWP Luas Wilayah
(Km2)
Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km2)
2007 2008 2009 2010 2011
1. Tenggara 39,89 3.935 4.576 4.085 4.374 5.062
2. Barat Daya 20,97 8.565 8.116 8.382 8.656 9.696
3. Tengah 8,83 14.177 11.532 14.430 14.259 13.551
4. Timur Laut 17,77 9.636 9.429 9.676 9.698 11.181
5. Barat Laut 22,60 7.478 8.599 8.088 8.231 7.556
Jumlah 110 7.287 7.419 7.458 7.635 8.126
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
Pada tahun 2011 kepadatan penduduk Kota Malang tertinggi terdapat pada SBWP
Malang Tengah yaitu sebesar 13.551 jiwa/km2 sedangkan kepadatan penduduk terendah
terdapat pada SBWP Malang Tenggara yaitu sebesar 5.062 jiwa/km2. Tren pertumbuhan
penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 ditunjukkkan dalam grafik berikut.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-20
Executive Summary
Gambar 4.1 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011
Penduduk Kota Malang memiliki tren pertumbuhan penduduk yang meningkat
setiap tahunnya, sehingga untuk menghitung proyeksi penduduk akan digunakan
Eksponential Growth Model atau model pertumbuhan eksponensial. Dimana rumus ini
menggunakan model matematis sebagai berikut:
dimana:
Pn = Jumlah penduduk pada tahun n
Po = Jumlah penduduk pada tahun awal perhitungan
n = Periode perhitungan
r = Rasio pertumbuhan penduduk tiap tahun
Proyeksi penduduk Kota Malang tahun 2012 hingga tahun 2032 dapat dilihat pada
tabel sebagai berikut.
Tabel 4.3 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Malang Tahun 2007-2011
No. Tahun Proyeksi Jumlah
Penduduk (Jiwa)
Luas Wilayah
(Km2)
Proyeksi Kepadatan
Penduduk (Jiwa/Km2)
1. 2012 939.059 110 8.537
2. 2013 986.012 8.964
3. 2014 1.035.313 9.412
4. 2015 1.087.078 9.883
5. 2016 1.141.432 10.377
6. 2017 1.198.504 10.896
7. 2018 1.258429 11.440
8. 2019 1.321.350 12.012
9. 2020 1.387.418 12.613
10. 2021 1.456.789 13.244
11. 2022 1.529.628 13.906
12. 2023 1.606.110 14.601
13. 2024 1.686.415 15.331
14. 2025 1.770.736 16.098
15. 2026 1.859.273 16.902
16. 2027 1.952.236 17.748
17. 2028 2.049.848 18.635
18. 2029 2.152.341 19.567
19. 2030 2.259.958 20.545
Pn = Po(1 + r)n
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-21
Executive Summary
No. Tahun Proyeksi Jumlah
Penduduk (Jiwa)
Luas Wilayah
(Km2)
Proyeksi Kepadatan
Penduduk (Jiwa/Km2)
20. 2031 2.372.955 21.572
21 2032 2.491.603 22.651
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
4.4 Analisis Kebutuhan Rumah
Rumah merupakan salah salah satu kebutuhan manusia yang sangat mendasar dan
berfungsi sebagai tempat tinggal ataupun tempat berlindung. Perhitungan proyeksi
kebutuhan perumahan untuk 20 tahun mendatang yaitu tahun 2017, 2022, 2027, 2032
memerlukan data berapa jumlah proyeksi penduduk selama 20 tahun mendatang.
4.4.1 Proyeksi Kebutuhan Rumah
Proyeksi ini dianalasis dengan perhitungan sebagai berikut:
A. Kekurangan Rumah - Analisis Backlog Kecamatan Kota Malang
Backlog merupakan fenomena dimana terdapat lebih dari 1 Kepala Keluarga (KK)
di dalam 1 rumah, padahal idealnya 1 rumah dihuni oleh 1 KK dapat disebut pula backlog
ini merupakan kekurangan rumah (Kro). Perhitungan backlog dapat dilakukan dengan
menghitung selisih antara jumlah KK dengan jumlah rumah di suatu daerah. 182.227 unit
rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah lengkap
sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit.
B. Jumlah rumah tambahan (Rtp)
Berikut ini merupakan perhitungan jumlah rumah tambahan dari persebaran tingkat
kebutuhan rumah per kelurahan di Kota Malang. Rumus yang digunakan untuk
menganalisis jumlah rumah tambahan adalah:
Rtp =
Dimana : Rtp = jumlah rumah tambahan
Pn = Penduduk tahun n
Koefisien = 5
Tabel 4.4 Jumlah Rumah Tambahan
Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Rtp Kebutuhan
Rumah
2013 986.012 183.344 2772 1671
2014 1.035.313 186116 4189 38061
2015 1.087.078 2310 43021 9066
2016 1.141.432 2529 45152 9536
2017 1.198.504 47681 51889 10657
2018 1.258429 94153 31507 6301
2019 1.321.350 125660 27722 30676
Kebutuhan rumah = Kekurangan rumah + Kebutuhan rumah tambahan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-22
Executive Summary
Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Rtp Kebutuhan
Rumah
2020 1.387.418 153382 24820 35640
2021 1.456.789 2529 57766 12059
2022 1.529.628 12059 13245 13524
2023 1.606.110 120277 40189 8038
2024 1.686.415 160466 35363 39166
2025 1.770.736 195829 31664 45499
2026 1.859.273 227493 28872 51273
2027 1.952.236 256365 16904 17183
2028 2.049.848 321752 26048 5210
2029 2.152.341 347800 25358 74632
2030 2.259.958 373158 25032 79638
2031 2.372.955 398191 20026 83643
2032 2.491.603 418217 21574 21853
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
4.4.2 Proyeksi Kebutuhan Lahan
Berikut ini merupakan perhitungan dari persebaran tingkat kebutuhan rumah
berdasarkan tipe rumah.
Tabel 4.5 Proyeksi Jumlah Perumahan Ideal Menurut Tingkat Hunian
Kecamatan Kota Malang
Tahun
Jumlah Pertambahan Kebutuhan
Rumah (unit)
Luas LahanYang
dibutuhkan Untuk
Pertambahan Rumah (Ha)
Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil
2013 167 501 1003 6,68 10,03 9,02
2014 3806 11418 22837 152,24 228,37 205,53
2015 907 2720 5440 36,26 54,40 48,96
2016 954 2861 5722 38,14 57,22 51,49
2017 1066 3197 6394 42,63 63,94 57,55
2018 630 1890 3781 25,20 37,81 34,03
2019 3068 9203 18406 122,70 184,06 165,65
2020 3564 10692 21384 142,56 213,84 192,46
2021 1206 3618 7235 48,24 72,35 65,12
2022 1352 4057 8114 54,10 81,14 73,03
2023 804 2411 4823 32,15 48,23 43,41
2024 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50
2025 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69
2026 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
2027 10927 3281 65561 437,08 655,61 590,05
2028 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50
2029 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69
2030 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
2031 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
2032 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
Sumber: Hasil Analisis dan Perhitungan
4.4.3 Analisis Potensi Kebutuhan Rumah Susun
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu pembangunan yang harus
dilakukan di Kota Malang. Kebutuhan rumah hingga tahun 2029 sangat besar dengan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-23
Executive Summary
kebutuhan lahan untuk pemenuhan kebutuhan rumah tersebut yang sangat tinggi, sehingga
untuk efisiensi lahan dapat dilakukan pembangunan rumah susun. Hal ini dikarenakan
Kota Malang merupakan kota yang cukup berkembang pesat sehingga menuntut
pembangunan yang besar dan berdampak pada keterbatasan lahan dan meningkatnya
jumlah masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Beberapa MBR tidak mampu untuk
membeli unit rumah meskipun dengan subsidi kepemilikan rumah (KPR), sehingga
muncul beberapa titik permukiman kumuh di Kota Malang. Oleh karena itu kebutuhan
rumah susun di Kota Malang sangat besar guna meningkatkan pembangunan Kota Malang
untuk masa mendatang.
Gambar 4.2 Peta Kawasan Perlu Relokasi ke Rumah Susun
4.5 Analisis Daya Dukung Lahan
4.5.1 Analisis Kemampuan Lahan
Analisis kemampuan lahan pada Kota Malang didasarkan pada untuk pemilihan
lokasi pembangunan rumah susun. Analisis kemampuan lahan ini dilakukan dengan
membandingkan kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan pedoman penentuan kelas
kemampuan lahan dan kriteria daya dukung kawasan agropolitan. Berdasarkan hasil
overlay kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan kriteria Peraturan Menteri Lingkungan
Hidup Nomor 17 tahun 2009, terdapat lima kelas kemampuan lahan di Kota Malang.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-24
Executive Summary
Tabel 4.6 Analisis Kemampuan Lahan di Kota Malang Kecamatan Kelerengan Jenis Tanah Batuan Bajir Kelas
Klojen L1 t2 b1 o1 IV b1
Sukun L2 t3 b0 o1 III l2
Blimbing L1 t2 b1 o1 IV b1
Kedungkandang L1 t3 b1 o0 IV b1
Lowokwaru L2 t3 b2 o1 Vb2
Sumber: Hasil Analisis (2013)
4.5.2 Analisis Kesesuaian Lahan
Kesesuaian lahan merupakan penilaian dan pengelompokan atau proses penilaian
dan pengelompokan lahan dalam arti kesesuaian relatif lahan atau kesesuaian absolut lahan
bagi suatu penggunaan tertentu, kemampuan dipandang sebagai kapasitas lahan sedangkan
kesesuaian lahan dipandang sebagai kenyataan adaptabilitas sebidang lahan bagi suatu
macam penggunaan tertentu. Penggunaan lahan di Kota Malang beragam yaitu pertanian,
persawahan, permukiman, perkebunan, dan hutan. Penggunaan lahan tersebut telah sesuai
dengan kebijakan yang ada. Analisis mengenai kesesuaian lahan di Kota Malang dapat
dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel 4.7 Analisis Kesesuaian Lahan Kota Malang No Nama Lokasi Kelas
Lahan Kondisi Eksisting Analisis
Evaluasi
Kesesuaian
1 Klojen IVb1 Pemukiman
Perdagangan dan jasa
Dengan kelas lahan
IVb1 maka
Kecamatan Klojen
sesuai untuk
kegiatan budidaya
dan permukiman
karena mempunyai
faktor penghambat
dan ancaman yang
tidak terlalu berat.
Sesuai
2 Sukun III l2 Pemukiman
Perdagangan dan
jasa
Pertanian lahan
kering
Persawahan
Dengan kelas lahan
III l2 maka
Kecamatan Sukun
sesuai untuk
kegiatan budidaya
dan maupun
permukiman, karena
mempunyai faktor
penghambat tidak
terlalu berat.
Sesuai
3 Blimbing IV b1 Sawah
Pertanian tanah
kering
Pemukiman
Perdagangan dan
jasa
Kebun
Tanah terbuka
Kecamatan Blimbing
memiliki
kemampuan lahan
IVb1 penggunaan
lahan didaerah ini
daerah budidaya
pertanian dan daerah
pemukiman
Sesuai
4 Kedungkandang IV b1 Sawah
Pertanian lahan kering
Pemukiman
Kecamatan
Kedungkandang
memiliki
kemampuan lahan
Sesuai
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-25
Executive Summary
No Nama Lokasi Kelas
Lahan Kondisi Eksisting Analisis
Evaluasi
Kesesuaian
Hutan
Tanah terbuka
kelas IV b1 serta
gunalahan exisitng
Sawah dan pertanian
lahan kering . masih
kurangya lahan
terbangun sehingga
sangat cocok di
kembangkan sebagai
pemukiman baru
5 Lowokwaru Vb2 Pemukiman
Sawah
Pertanian tanah kering
Kecamatan
lowokwaru memiliki
kemampuan lahan
kelas Vb2 dalam
arahan diguanakan
budidaya produksi
pertanian akan tetapi
bisa di kembangkan
sebagai pemukiman
dengan membatasi
pengunaan
Sesuai
Gambar 4.3 Peta Kelurahan Potensial Pengembangan Rumah Susun
4.6 Analisis Pembiayaan
Pendanaan dan sistem pembiayaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan
dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan
rumah susun.Dalam UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dijelaskan mengenai
sistem pendaaan dan sistem pembiayaan yang paling sesuai dengan tujuan dan sasaran
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-26
Executive Summary
pembangunan rumah susun adalah sistem kepemilikan rumah susun berupa rumah susun
sederhana sewa, hal ini dikarenakan sasaran pemilik sarusun adalah masyarakat
berpendapatan rendah (MBR). Masyarakat berpendapatan rendah (MBR) dikhawatirkan
belum mampu untuk membeli unit sarusun meskipun telah menggunakan sisten kredit
kepemiikan rumah (KPR) dengan subsidi maupun tanpa subsidi, sehigga dilakukan siste
sewa agar dapat dijangkau oleh MBR.
4.6.1 Pendanaan
Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, biaya bangunan rusuna
bertingkat terdiri dari:
1. Biaya produksi yang terdiri atas perencanaan, pengawasan, perizinan, dan biaya
pembangunan fisik yang terdiri atas pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal
elektrikal.
2. Biaya prasarana dan sarana lingkungan serta biaya penyambungan utilitas umum.
3. Biaya komponen lain seperti PPn, BPHTB, sertifikat/pertelaan hak milik sarusun,
akad kredit/provisi, transaksi PPAT, dan lain sebagainya.
Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, terdapat beberapa jenis biaya yang dapat
disubsidi atau dibiayai oleh pemerintah daerah, yaitu
1. Biaya pengadaan dan pematangan tanah,
2. Biaya perizinan,
3. Pajak dan retribusi,
4. Biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal,
5. Biaya penyediaan fasos dan fasum,
6. Biaya prasarana dan sarana lingkungan,
7. Biaya penyambungan utilitas umum, dan
8. Subsidi bunga bank untuk KPR Rusuna.
Menurut UU No. 20 tahun 2011 tetang Rumah Susun, sumber dana untuk
pemenuhan kebutuhan rumah susun berasal dari:
1. Anggaran pendapatan dan belanja negara,
2. Anggaran pendapatan dan belanja daerah,
3. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dimana dana tersebut dimanfaatkan untuk mendukung penyelenggaraan rumah
susun, pemberian bantuan dan/atau kemudahan pembangunan rumah susun dan perolehan
rumah bagi MBR sesuai dengan standarpelayanan minimal. Sumber pembiayaan Rumah
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-27
Executive Summary
Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja Nasional (APBN) dan Anggaran
Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/Kabupaten/Kota. Porsi terbesar dana tersebut
digunakan untuk dukungan biaya pengadaan dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak
dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum,
biaya praasarana dan sarana lingkungan, serta biaya penyambungan utilitas umum.
Pembangunan rumah susun sederhana ini ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan hal tersebut maka diperlukan upaya yang
sinergis dan sistematis dari seluruh pihak pembangun maupun pemerintah agar harga sewa
dapat terjangkau bagi masyarakat tersebut.
4.6.2 Pembiayaan
A. Sumber Pemasukan
Sumber pemasukan yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi:
1. Uang sewa sarusunawa
2. Uang sewa satuan non hunian
3. Pendapatan dari hasil pengusahaan prasarana dan sarana
4. Uang denda
5. Uang jaminan
6. Pajak
7. Asuransi
8. Iuran lain dari penghuni sewa
Dalam mengelola sumber pemasukan perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1. Uang jaminan yang dibayar oleh penghuni sewa merupakan uang yang harus
dikembalikan kepada penghuni sewa ketika habis masa sewa dan tidak dapat
dipergunakan untuk biaya operasional pengeolaan
2. Sumber biaya untuk opersional rusunawa berasal dari uang sewa sarusunawa,
satuan ruang non hunian, iuran lain dari penghuni sewa dan pendapatan dari hasil
pengusahaan prasarana dan sarana rusunawa
3. Uang sewa terdiri dari komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian
dan komponen biaya pengelolaan
4. Komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian pada uang sewa
merupakan bagian yang menjadi hak pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang
hak pengelolaan aset rusunawa, dipungut oleh unit pengelola lokasi dari penghuni
sewa utuk disetorkan kepada pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang hak
pengelolaan aset rusunawa sesuai dengan prosedur yang ditentukan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-28
Executive Summary
5. Komponen biaya operasional pada uang sewa merupakan bagian yang dapat
dipergunakan untuk membiayai kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan
prasarana, sarana dan utiltas yang penggunaannya diatur sesuai kesepakatan dengan
pemilik rusunawa
6. Iuran lain dari penghuni sewa adalah iuran diluar uang sewa yang dapat dibebankan
kepada penghuni sewa sesuai dengan ketentuan yang berlaku
7. Pendapatan hasil pengusahaan prasarana dan sarana adalah pendapatan dari sewa
ruang serbaguna, parkir umum dan sarana lain yang pengaturan haknya didasarkan
pada kesepakatan dengan pemilik rusunawa
B. Jenis Pengeluaran
Jenis pengeluaran yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi:
1. Biaya pemakaian listrik untuk eksploitasi peralatan mekanikal dan elektrikal,
termasuk pemakaian listrik untuk pompa air, penerangan ruangan umum dan taman,
lift dan kantor pengelola
2. Biaya pemakaian air bersih untuk pelayanan umum, termasuk pemakaian air untuk
kebersihan, penyiraman taman, toilet umum dan kantor pengelola
3. Biaya pemeliharaan dan perbaikan prasarana dan sarana serta utilitas termasuk
upah tukang, pembelian bahan dan alat
4. Pajak dan asuransi
5. Gaji karyawan tetap dan upah harian pekerja rutin
6. Promosi, pemasaran dan pembinaan penghuni
7. Biaya administrasi perkantoran dan biaya operasional lainnya
4.7 Analisis Partisipatif
Penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat
kewenangannya dengan melibatkan peran masyarakat.Peran masyarakat dilakukan dengan
memberikan masukan dalam:
1. Penyusunan rencana pembangunan rumah susun dan lingkungannya,
2. Pelaksanaan pembangunan rumah susun dan lingkungannya,
3. Pemanfaatan rumah susun dan lingkungannya,
4. Pemeliharaan dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya,
5. Pengawasan dan pengendalian penyelenggaraan rumah susun dan lingkungannya.
Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum
tersebut mempunyai fungsi dan tugas:
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-29
Executive Summary
1. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah
susun,
2. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan
rumah susun,
3. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat,
4. Memberikan masukan kepada pemerintah,
5. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun.
4.8 Analisis Kelembagaan
Untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR,
pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana. Penugasan atau pembentukan
badan pelaksana sebagaimana dimaksud bertujuan untuk:
a. Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus terutama di
perkotaan
b. Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR
c. Menjamin tercapainya asas manfaat rumah susun
d. Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun
khusus
Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS yang beranggotakan pemilik atau
penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. PPPSRS diberi kedudukan sebagai
badan hukum. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling
lambat sebelum masa transisi berakhir. Dalam hal PPPSRS yang telah terbentuk, pelaku
pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah
bersama kepada PPPSRS. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para emilik dan
penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama,
tanah bersama dan penghunian. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan
penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga PPPSRS. Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang
berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaa rumah susun, setiap anggota mempunyai hak
yang sama dan setiap anggota berhak memberikan satu suara.
Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan
sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu:
1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh
pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat
dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-30
Executive Summary
lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan
kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur
2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk
modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang
pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik
daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada
pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan
dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih
biaya.
3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk
beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat
keuntungan tertentu.
4.9 Analisis Potensi dan Masalah
Berikut adalah tabel potensi dan masalah pengembangan rumah susun di Kota
Malang dari hasil analisis:
Tabel 4.8 Potensi dan Masalah Lahan Pembangunan Rumah Susun Kota Malang No Potensi Masalah
1 Lokasi strategis Mahalnya harga lahan tidak sesuai
dengan angaran pemerintah
2 Kelengkapan infrastruktur Masyarakat tidak mau menjual lahan
karena faktor tertentu
3 Kedekatan dengan pusat kegiatan Adanya permainan makelar tanah
4 Harga yang sesuai dengan anggaran
pemerintah
Kurangnya kesadaran masyrakat dalam
pembangunan yang dilakukan
pemerintah
5 Jaringan jalan di lokasi prioritas sudah
memenuhi ketentuan yang berlaku
Kepadatan Lahan Kota Malang yang
menyebabkan sulit mencari lahan yang
sesuai
6 Lokasi kawasan tidak berada di kawasan
lindung
Lokasi rumah susun belum tentu dekat
dengan lokasi kerja MBR calon
penghuni
7 Bebas dari pencemaran, gangguan maupun
bencana
Belum adanya kelembagaan khusus
yang menangani tentang rumah susun
8 Adanya Keterkaitan antara lokasi
perumahan dengan pusat-pusat kegiatan
dan pelayanan kota
Stigma negatif masyarakat tentang
rumah susun
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
4.10 Analisis SWOT
Analisis SWOT didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan
(Strengths) dan peluang (Opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan
kelemahan (Weakness) dan ancaman (Threats). Analisis SWOT dapat digambarkan pada
matriks SWOT.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-31
Executive Summary
Tabel 4.9 Matriks SWOT Kesempatan:
Kedekatan dengan
pusat kegiatan
Harga yang sesuai
dengan anggaran
pemerintah
Adanya Keterkaitan
antara lokasi
perumahan dengan
pusat-pusat kegiatan
dan pelayanan kota
Lokasi strategis
Hambatan :
Kurangnya kesadaran
masyrakat dalam
pembangunan yang
dilakukan pemerintah
Kepadatan Lahan Kota
Malang yang
menyebabkan sulit
mencari lahan yang
sesuai
Adanya permainan
makelar tanah
Mahalnya harga lahan
tidak sesuai dengan
angaran pemerintah
Kekuatan:
Jaringan jalan di lokasi
prioritas sudah memenuhi
ketentuan yang berlaku
Lokasi kawasan tidak
berada di kawasan lindung
Bebas dari pencemaran,
gangguan maupun
bencana
Kelengkapan infrastruktur
SO:
Menyediakan
angkutan umum yang
menuju kawasan
rumah susun
Menjamin kemudahan
aksesibilitas penghuni
rumah susun kepada
fasilitas umum
ST:
Pembentukan paguyuban
penghuni rumah susun
Penguatan SDM
penghuni dan sosialisasi
sanksi, insentif serta
disinsentif kepada
penghuni
Sosialisasi bantuan KPR
dalam penyediaan dan
kepemilikan rumah
susun
Kelemahan :
Lokasi rumah susun
belum tentu dekat dengan
lokasi kerja MBR calon
penghuni
Stigma negatif masyarakat
tentang rumah susun
Belum adanya
kelembagaan khusus yang
menangani tentang rumah
susun
Masyarakat tidak mau
menjual lahan karena
faktor tertentu
WO:
Peningkatan
ketrampilan penghuni
sehingga penghuni
mampu mandiri secara
ekonomi
Pengadaan kegiatan
yang positif bagi
penghuni rumah susun
Pembentukan
kelembagaan yang
menangani rumah
susun
WT:
Adanya sosialisasi
kepada masyarakat
tentang peningkatan
kualitas rumah susun
Pembentukan
kelembagaan yang
mengurus dan
monitoring rumah susun
Peningkatan level
aksesibilitas penghuni
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
4.11 Konsep Pengembangan
4.11.1 Alternatif Pengembangan Konsep Pemanfaatan Rumah Susun
Bentuk denah bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi sedapat mungkin simetris
dan sederhana, guna mengantisipasi kerusakan yang diakibatkan oleh gempa. Bangunan
rumah susun sederhana harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan dan jarak
bebas antar bangunan gedung.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-32
Executive Summary
Gambar 4.4 Desain Rumah Susun Sederhana
Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007
Gambar 4.5 Potongan Desain Rumah Susun Sederhana
Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007
4.12.2 Fasilitas Rumah Susun
A. Konsep Ruang Terbuka Hijau
Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah
dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak
sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di
gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan,
roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan. Tanaman yang ditanam
disesuaikan dengan teknik-teknik pembuatan roof garden.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-33
Executive Summary
Selain itu konsep ruang terbuka hijau untuk masing-masing jenis rumah susun tentu
berbeda, untuk rumah susun umum lebih ditekankan pada ruang terbuka hijau yang mampu
digunakan untuk kegiatan lain seperti lapangan olahraga maupun taman bermain dan
rekreasi. Ruang terbuka hijau yang ada di rumah susun komersial umumnya berupa taman
yang memperindah estetika, dapat berupa taman atau lapangan sedangkan ruang terbuka
hijau yang ada di rumah susun khusus yakni rumah susun untuk mahasiswa lebih
direncanakan sebagai ruang terbuka hijau yang mendukung kegiatan mahasiswa seperti
taman dengan gazebo-gazebo sebagai tempat diskusi maupun lapangan olahraga.
B. Konsep Parkir
Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar
gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap
10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman
persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah
penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat
tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas. Konsep perparkiran
haruslah mengikuti ketentuan dari Dinas Perhubungan Darat tentang Ketentuan fasilitas
Parkir untuk Umum
C. Konsep Pembagian Ruang
Hal yang membedakan antara rumah susun dengan rumah yang menyebar ke
samping adalah adanya bagian-bagian bersama yang dapat digunakan oleh penghuni secara
bersama-sama. Bagian-bagian bersama ini adalah berupa ruang- ruang bersama yang
terdapat di dalam bangunan rumah susun yang meliputi selasar, koridor, tangga dan ruang-
ruang bersama lainnya yang dapat digunakan oleh penghuni. Kebutuhan akan nmag-ruang
bersama di dalam bangunan rumah susun dipengaruhi oleb nilai-nilai sosial budaya dan
kebiasaan masyarakat yang mendiaminya.
D. Konsep Fasilitas Kawasan
Berdasarkan SNI 03-7013-2004 tentang Tata cara perencanaan fasilitas lingkungan
rumah susun sederhana, dalam hal fasilitas lingkungan masih dapat dilayani oleh fasilitas
yang berada diluar lingkungan rumah susun, maka pemenuhan kebutuhan jenis dan jumlah
fasilitas Iingkungan disesuaikan dengan keadaan dan ketentuan yang berlaku. Hubungan
antar fasilitas ditentukan berdasarkan:
1. Kebutuhan fasilitas
2. Kebutuhan pelayanan
3. Fungsi dari tiap-tiap fasilitas
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-34
Executive Summary
4. Jarak antara fasilitas dengan unit hunian
5. Jarak antara fasilitas dengan fasilitas
4.12.3 Hunian Berimbang Rumah Susun
Konsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam ilmu perencanaan kota maupun
sosiologi perkotaan,sebagai upaya untuk menjaga keseimbangan sosiologis masyarakat.
Ide dasarnya bahwa keberadaan beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian akan
menjamin terciptanya kerukunan diantara berbagai strata yang ada. Selain itu, akan
menjamin tersedianya rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah. Kesadaran akan
pentingnya konsep ini yang mendorong pemerintah mengadopsinya melalui penetapan
lingkungan hunian berimbang dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) 3 Menteri Tahun
1992, sehingga diharapkan bahwa konsep hunian berimbang dapat terwujud3. Walaupun
kemudian ternyata penerapannya tidak semudah yang dibayangkan, sehingga sampai saat
ini masih sangat sedikit pembangunan perumahan yang menerapkan konsep ini. Konsep
hunian berimbang kemudian dicantumkan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal 37, dan
ditindaklanjuti dalam Permenpera Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Hunian berimbang
didefinisikan sebagai perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara
berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret antara
rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah susun
antara rumah susun umum dan rumah susun komersial (Pasal 1 Permenpera Nomor
10/2012).
5.1 Kebijakan Pembinaan Rumah Susun
Kebijakan pembangunan rumah susun terdapat pada Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 mengenai rumah susun. Dalam penyelenggaraan rumah
susun bertujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau
dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya.
Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruag dan tanah, serta menyediakan
ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan. Pembangunan rumah susun ini mengurangi dan
mencegah adanya perumahan serta permukiman kumuh, selain itu fokus dalam
BAB V | RENCANA PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-35
Executive Summary
pembangunan rumah susun yaitu kepada MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang
mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk
memperoleh sarusun umum.
5.2 Perencanaan Pembangunan Rumah Susun
5.2.1 Pembinaan
A. Pengaturan
Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya
dilaksanakan oleh pemerintah. Terdapat pembinaan dalam pembangunan rumah susun
yang salah satunya adalah pengaturan. Pengaturan yang dimaksud tersebut terdapat pada
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yang diantaranya meliputi:
1. Pembangunan;
2. Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan;
3. Pengelolaan;
4. Peningkatan kualitas;
5. Kelembagaan;
6. Pendanaan dan sistem pembiayaan.
B. Pengawasan
Pengawasan yang terdapat pada pembinaan perencanaan pembangunan rumah
susun yaitu meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi. Pada pengawasan dapat
dilakukan pemantauan secara teknis, pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS dan
pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Setelah melakukan suatu pemantauan terhadap lingkungan sekitar maupun teknis dalam
pembangunan rumah susun, maka dilakukan suatu evaluasi terhadap hasil yang telah
dicapai dan evaluasi kinerja para pelaku pembangunan.
5.2.2 Perencanaan
A. Penetapan Penyediaan Jumlah dan Jenis Rumah Susun
Berikut ini perhitungan jumlah rumah tambahan di Kota Malang.
Tabel 5.1 Proyeksi Jumlah Kebutuhan Rumah Tambahan di Kota Malang
Tahun
Proyeksi
Kebutuhan Rumah Tambahan
(unit) Kebutuhan Luas Lahan (Ha)
Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil
2013 167 501 1003 6,68 10,03 9,02
2014 3806 11418 22837 152,24 228,37 205,53
2015 907 2720 5440 36,26 54,40 48,96
2016 954 2861 5722 38,14 57,22 51,49
2017 1066 3197 6394 42,63 63,94 57,55
2018 630 1890 3781 25,20 37,81 34,03
2019 3068 9203 18406 122,70 184,06 165,65
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-36
Executive Summary
Tahun
Proyeksi
Kebutuhan Rumah Tambahan
(unit) Kebutuhan Luas Lahan (Ha)
Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil
2020 3564 10692 21384 142,56 213,84 192,46
2021 1206 3618 7235 48,24 72,35 65,12
2022 1352 4057 8114 54,10 81,14 73,03
2023 804 2411 4823 32,15 48,23 43,41
2024 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50
2025 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69
2026 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
2027 10927 3281 65561 437,08 655,61 590,05
2028 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50
2029 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69
2030 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
2031 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
2032 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
Melihat tingginya tingkat kebutuhan rumah di Kota Malang hingga tahun 2032,
maka potensi pengembangan rumah susun juga terbilang cukup tinggi. Diasumsikan bahwa
potensi kebutuhan rumah susun sebesar 30% dari jumlah kebutuhan rumah secara
keseluruhan, dengan rincian sesuai ketentuan pemenuhan perumahan 1:3:6 sebagai berikut:
1. 10% untuk golongan masyarakat berpenghasilan tinggi, sehingga sebesar 3% dari
kebutuhan rumah tambahan tipe besar yang dialokasikan menjadi rumah susun,
dengan jenis rumah susun komersial.
2. 30% untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah, sehingga sebesar 10%
dari kebutuhan rumah tambahan tipe sedang yang dialokasikan menjadi rumah
susun, dengan jenis rumah susun umum atau khusus.
3. 40% untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga sebesar 17% dari
kebutuhan rumah tambahan tipe kecil yang dialokasikan menjadi rumah susun,
dengan jenis rumah susun umum atau khusus.
Perhitungan jumlah penyediaan unit rumah hunian yang perlu disediakan dalam
rumah susun adalah sebagai berikut.
Tabel 5.2 Potensi Kebutuhan Rumah Susun di Kota Malang
Tahun
Proyeksi
Kebutuhan Rumah Tambahan (unit)
Besar Sedang Kecil
2013 5 50 171
2014 114 1142 3882
2015 27 272 925
2016 29 286 973
2017 32 320 1087
2018 19 189 643
2019 92 920 3129
2020 107 1069 3635
2021 36 362 1230
2022 41 406 1379
2023 24 241 820
2024 118 1175 3995
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-37
Executive Summary
Tahun
Proyeksi
Kebutuhan Rumah Tambahan (unit)
Besar Sedang Kecil
2025 137 1365 4641
2026 154 1538 5230
2027 328 328 11145
2028 118 1175 3995
2029 137 1365 4641
2030 154 1538 5230
2031 154 1538 5230
2032 154 1538 5230
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
C. Penetapan Lokasi Pembangunan Rumah Susun
Penetapan lokasi rumah susun didasarkan pada ketersediaan lahan yang telah
direncanakan pada dokumen tata ruang.
1. Rumah Susun Umum
Ketersediaan lahan di Kota Malang guna pembangunan rumah susun umum,
umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan Malang Timur. Ketersediaan lahan
yang masih cukup banyak serta adanya rencana penanganan kawasan untuk permukiman
padat di bantaran sungai di Kecamatan Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah
adanya rumah susun umum eksisting di Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan
blok di rumah susun yang sudah ada masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan
lahan yang ada di lokasi eksisting meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah
susun, karena rumah susun yang ada kondisinya sangat tidak terawat.
Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian
SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan
yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya
akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun
rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak
akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-38
Executive Summary
Gambar 5.1 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Timur
2. Rumah Susun Khusus
Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur dalam Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang,
rumah susun khusus yang ada di Kota Malang akan dikembangkan berupa rumah susun
pendidikan. Lokasi rumah susun khusus pendidikan berada pada kawasan asrama
mahasiswa Universitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas Islam Negeri Malang,
Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa Universitas Islam Maulana
Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas Muhammadiyah serta di Kawasan Malang
International Education Park (MIEP) di Jalan Danau Brantan Kecamatan Kedungkandang.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-39
Executive Summary
Gambar 5.2 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Utara
Gambar 5.3 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Barat
3. Rumah Susun Negara
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-40
Executive Summary
Rencana pengembangan rumah susun negara di Kota Malang berupa rumah susun
pertahanan dan keamanan. Rumah susun pertahanan dan keamanan di Kota Malang berada
pada kawasan lapangan olahraga Rampal, Kelurahan Kesatrian, Kecamatan Blimbing yang
berupa Rusunawa TNI. Berdasarkan rencana dokumen RP3KP Kota Malang, rencana yang
akan dilakukan dalam pengembangan rumah susun Negara adalah pemeliharaan serta
pengelolaan berkelanjutan untuk rumah susun yang sudah ada serta belum ada rencana
penambahan rumah susun untuk pertahanan dan keamanan. Namun lokasi-lokasi yang
potensial dalam pengembangan rumah susun Negara adalah kawasan yang masih sama
SBWP dengan rumah susun Negara yang sudah ada yakni pada BWP Malang Timur Laut.
Gambar 5.4 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Utara
4. Rumah Susun Komersial
Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan
kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang
terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang
terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat
di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota
Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan
Penanggunga, Kecamatan Klojen.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-41
Executive Summary
Gambar 5.5 Rencana Lokasi Rumah Susun Negara BWK Malang Timur Laut
Gambar 5.6 Rencana Lokasi Rumah Susun Umum BWK Malang Tenggara
Berdasarkan SBWP, kawasan Malang Tengah sudah tidak mampu lagi menampung
adanya rumah susun komersial terutama di Kecamatan Klojen dimana kepadatan bangunan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-42
Executive Summary
yang sudah sangat tinggi. Tingkat investasi di malang Tengah sangat tinggi sehingga
memungkinkan pengembang untuk mengembangkan rumah susun komersial, namun
apabila dianalisis dari tingkat kepadatan bangunan serta kepadatan penduduk, sudah tidak
lagi memungkinkan dibangunnya rumah susun. Sub bagian wilayah perkotaan Malang
yang memiliki beberapa kawasan potensial untuk dikembangkan rumah susun komersial
yakni SBWP Malang Tengah, selain itu trend perkembangan Kota Malang yang mulai
mengarah kearah kawasan Malang tenggara yakni Kelurahan Sukun dan sekitarnya.
5.2.3 Pembangunan
A. Penyediaan Tanah
Berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2012, rumah susun umum maupun rumah susun
khusus yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa
masuk ke dalam kategori bangunan kepentingan umum, sehingga dapat mengacu pada UU
Nomor 2 tahun 2012 mengenai pengadaan tanahnya. Pada UU ini dijelaskan tahapan-
tahapan dari pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum yaitu salah satunya
pembangunan rumah susun, berikut merupakan tahapannya:
1. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah
2. Penilaian ganti kerugian
3. Musyawarah penetapan ganti kerugian
4. Pemberian ganti kerugian
5. Pelepasan tanah instansi
B. Persyaratan Pembangunan Rumah Susun
Penetapan lokasi pembangunan rumah susun harus dilakukan sesuai dengan
ketentuan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota (UU No. 20 tahun 2011), yaitu pada
bagian wilayah yang telah ditetapkan fungsi kawasannya dalam struktur ruang RTRW
Kota Malang dan ditentukan menurut kawasan yang mempunyai urgensi penanganan
sebagai kawasan bagi pengembangan sektor perumahan dan permukiman. Persyaratan
umum lokasi perumahan dan permukiman diantaranya sebagai berikut:
1. Tidak berada pada kawasan lindung (sesuai dengan peruntukan rencana tata ruang
dan tata guna tanah serta rencana detail yang ada)
2. Bebas dari pencemaran air, udara, dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik
yang ditimbulkan sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alamseperti
banjir, tanah longsor, tsunami, dan lainnya
3. Ketinggian lahan kurang dari 1.000 meter di atas permukaan air laut (MDPL)
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-43
Executive Summary
4. Kemiringan lahan tidak melebihi 15 %, dengan ketentuan:
a. Tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datar
hingga landai dengan kemiringan 0-8%
b. Diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%
5. Pada kota-kota yang mempunyai bandar udara, tidak mengganggu jalur
penerbangan pesawat
6. Kondisi sarana prasarana yang memadai dimana seminimalya adalah saluran
pembuangan yang dapat menjangkau system pembuangan daerah, lokasi dapat
dijangkau pelayanan air bersih dan listrik.
7. Dekat dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota
8. Mudah dicapai sarana transportasi pada waktu pembangunan maupun penghunian
9. Bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, keterkiatan antara lokasi
perumahan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota akan terhadap
pengeluaran biaya transport dibandingkan seluruh pengeluaran rutin keluarga. Hal
ini akan menimbulkan tambahan beban terhadap penghuninya, sehingga
mempengaruhi kemampuannya untuk mengalokasikan sebagianpenghasilannya
untuk perumahan (Dwelling Expenditure).
C. Pembagian Fugsi Ruang
Pembagian ruang dalam rumah susun terdiri dari tiga fungsi, yaitu diantaranya
adalah sebagai berikut:
1. Satuan Rumah Susun (Sarusun), adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya
digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Yang termasuk ke dalam satuan
rumah susun ini adalah unit-unit rumah hunian yang terdapat pada bangunan rumah
susun.
2. Tanah Bersama, adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan
yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun
adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai.
3. Bagian Bersama, adalah bagian rumah susun (melekat pada struktur bangunan)
yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan
fungsi dengan satuan rumah susun. Contoh: fondasi, atap, lobi, lift, saluran air,
jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-44
Executive Summary
4. Benda Bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun (tidak
melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama. Contoh: ruang bersama, bangunan pertamanan,
bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang
terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.
Gambar 5.7 Pembagian Ruang Rumah Susun Sederhana
Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007
D. Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum
1. Fasilitas Lingkungan Rumah Susun
Luas lahan untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas
seluruhnya dan fasilitas lingkungan tidak ditempatkan lebih dari lantai 3 bangunan rumah
susun hunian.
Tabel 5.1 Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana Jenis Fasilitas Lingkungan Fasilitas yang Tersedia
1. Fasilitas niaga 1. Warung
2. Toko
3. Usaha jasa
2. Fasilitas Pendidikan Ruang belajar untuk siswa sekolah dasar hingga
sekolah menengah umum
3. Fasilitas Kesehatan 1. Posyandu
2. Balai Pengobatan
3. Rumah Bersalin dan praktik dokter
4. Apotik
4. Fasilitas Peribadatan 1. Mushola
2. Masjid kecil
5. Fasilitas pelayanan umum 1. Kantor RT
2. Balai RW
3. Pos siskamling
4. Ruang duka
5. Kotak Surat
7. Ruang Terbuka 1. Taman
2. Tempat bermain
3. Lapangan olahraga
4. Sirkulasi
5. Parkir
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-45
Executive Summary
2. Konsep Ruang Terbuka Hijau
Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah
dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak
sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di
gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan,
roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan.
3. Konsep Parkir
Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar
gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap
10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman
persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah
penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat
tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas.
4. Fasilitas Hemat Energi
Rumah susun dapat menerapkan konsep hemat energi agar pemeliharaannya tidak
membutuhkan pembiayaan yang besar. Salah satu strategi yang dapat diterapkan untuk
hemat energi yaitu konsep green building. Untuk mengurangi penggunaan energi operasi,
penggunaan jendela yang se-efisiensi mungkin dan insulasi pada dinding, plafon atau
tempat masuknya aliran udara ke dalam bangunan gedung. Strategi lain desain bangunan
surya pasif, sering dilaksanakan di rumah-rumah rendah energi. Penempatan jendela yang
efektif (pencahayaan) dapat memberikan cahaya lebih alami dan mengurangi kebutuhan
penerangan listrik di siang hari. Adapun manfaat apabila kita menerapkan konsep Green
Building adalah :
1. Bangunan lebih awet dan tahan lama, dengan perawatan minimal
2. Efisiensi energi menyebabkan pengeluaran uang lebih efektif
3. Bangunan lebih nyaman untuk ditinggali
Mendapatkan kehidupan yang sehat
5.2.4 Penguasaan, Pemilikan, dan Pemanfaatan
A. Penguasaan Sarusun
Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki
atau disewa. Penguasaan sarusun pada rumah susun khususd apat dilakukan dengan cara
pinjam-pakai atau sewa. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat
dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli. Penguasaan terhadap sarusun
pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-46
Executive Summary
B. Pemilikan Sarusun
Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat
perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung
berdasarkan atas NPP. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas tanah hak milik,
hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai
di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
C. Pemanfaatan Rumah Susun
Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi hunian atau
campuran. Pemanfaatan rumah susun dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran
karena perubahan rencana tata ruang. Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan
rencana tata ruang menjadi dasar mengganti sejumlah rumah susun dan/atau memukimkan
kembali pemilik sarusun yang dialihfungsikan.
D. Pemanfaatan Sarusun
Setiap orang yang menempati, menghuni, atau memiliki sarusun wajib
memanfaatkan sarusun sesuai dengan fungsinya. Setiap orang dapat menyewa sarusun.
Penyewaan sarusun meliputi hak orang per seorangan atas sarusun dan pemanfaatan
terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sarusun umum yang
memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR.
5.2.5 Pengelolaan
Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan
perawatan bagian bersama, benda persama dan tanah bersama. Pengelolaan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama ini adalah segala bentuk pengelolaan terhadap
semua hal yang termasuk ke dalam bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Hal ini dilakukan untuk memelihara dan menjaga segala sesuatu yang masuk ke dalam
ketiga bagian itu agar tetap dapat digunakan dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya.
5.2.6 Peningkatan Kualitas
Rencana peningkatan kualitas rumah susun dilakukan terhadap rumah susun yang
tidak layak fungsi dan tidak dapat diperbaiki serta dapat menimbulkan bahaya dalam
pemanfaatan bangunan rumah susun dan atau lingkungan rumah susun. Peningkatan
kualitas rumah susun yang diakibatkan oleh hal-hal tersebut dilakukan dengan prakarsa
dari pemilik satuan unit rumah susun dan dilakukan dengan pembangunan kembali rumah
susun melalui pembongkaran, penataan dan pembangunan dan dilakukan dalam
kewenangan pemerintah daerah.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-47
Executive Summary
5.2.7 Pengendalian
A. Pengendalian Tahap Perencanaan
Penilaian dalam pengendalian penyelenggaraan rumah susun antara lain :
1. Kesesuaian jumlah dan jenis;
2. Kesesuaian zonasi;
3. Kesesuaian lokasi; dan
4. Kepastian ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
B. Pengendalian Tahap Pembangunan
Pengendalian penyelenggaraan rumah susun pada tahap pembangunan dilakukan
terhadap:
1. Bukti penguasaan atas tanah; dan
2. Kesesuaian antara pelaksanaan pembangunan dan izin mendirikan bangunan.
C. Pengendalian Tahap Penguasaan, Pemilikan dan Pemanfaatan
Pengendalian penyelenggaraan rumah susun pada tahap penguasaan, pemilikan, dan
pemanfaatan dilakukan melalui:
1. Pemberian Sertifikat Laik Fungsi; dan
2. Bukti penguasaan dan pemilikan atas sarusun.
D. Pengendalian Tahap Pengelolaan
Pengendalian penyelenggaraan rumah susun tahap pengelolaan dilakukan melalui:
1. Pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS; dan
2. Pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama.
5.2.8 Kelembagaan
Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan
sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu:
1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh
pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat
dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan
lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan
kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur
2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk
modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang
pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik
daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang
I-48
Executive Summary
pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan
dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih
biaya.
3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk
beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat
keuntungan tertentu.
5.2.11 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Sumber pembiayaan Rumah Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja
Nasional (APBN) dan Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/
Kabupaten/ Kota. Porsi terbesar dana tersebut digunakan untuk dukungan biaya pengadaan
dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan
elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum, biaya praasarana dan sarana lingkungan,
serta biaya penyambungan utilitas umum. Pembangunan rumah susun sederhana ini
ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan
hal tersebut maka diperlukan upaya yang sinergis dan sistematis dari seluruh pihak
pembangun maupun pemerintah agar harga sewa dapat terjangkau bagi masyarakat
tersebut.
5.2.12 Peran Masyarakat
Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum
tersebut mempunyai fungsi dan tugas:
6. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah
susun,
7. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan
rumah susun,
8. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat,
9. Memberikan masukan kepada pemerintah,
10. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun.
top related