universitas indonesia pembangunan dan ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20311883-s43421...jendral...
TRANSCRIPT
HALAMMPUL
UNIVERSITAS INDONESIA
PEMBANGUNAN DAN PENINGKATAN NILAI LAHAN. Studi Kasus: Pembangunan Kawasan Summarecon Bekasi
Terhadap Lahan Kawasan Koridor Jalan Jendral Ahmad Yani Bekasi
SKRIPSI
HENDLYEUS RAFFAEL MAGASYIWA
0806468562
FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
DEPOK JULI 2012
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
HALAMAN JUDUL\
UNIVERSITAS INDONESIA
PEMBANGUNAN DAN PENINGKATAN NILAI LAHAN. Studi Kasus: Pembangunan Kawasan Summarecon Bekasi
Terhadap Lahan Kawasan Koridor Jalan Jendral Ahmad Yani Bekasi
SKRIPSI
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana
HENDLYEUS RAFFAEL MAGASYIWA
0806468562
FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
DEPOK JULI 2012
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
v
UNIVERSITAS INDONESIA
KATA PENGANTAR
Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
berkat dan rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini
dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana
Arsitektur Jurusan Arsitektur pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya
menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa
perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, sangatlah sulit bagi saya untuk
menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih
kepada:
(1) Bapak Dita Trisnawan, ST, M. Arch. STD., selaku dosen pembimbing
yang telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan
saya dalam penyusunan skripsi ini;
(2) Pihak Dinas Tata Ruang Bekasi yang telah banyak membantu dalam usaha
memperoleh data yang saya perlukan;
(3) Pihak Dinas Pelayanan Pajak Pratama Bekasi Selatan yang telah banyak
membantu dalam usaha memperoleh data yang saya perlukan;
(4) Orang tua dan keluarga saya yang telah memberikan bantuan dukungan
material dan moral; serta
(5) Semua pihak yang turut yang tidak bisa saya sebutkan satu - persatu yang
telah banyak membantu saya dalam menyelesaikan skripsi ini.
Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala
kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa
manfaat bagipengembangan ilmu.
Depok, 11 Juni 2011
Penulis
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
#!!""
UNIVERSITAS INDONESIA
ABSTRAK
Nama : Hendlyeus Raffael Magasyiwa Program Studi : S1 Reguler Judul : Pembangunan Dan Peningkatan Nilai Lahan. Studi Kasus: Pembangunan
Kawasan Summarecon Bekasi Terhadap Lahan Kawasan Koridor Jalan Jendral Ahmad Yani
Skripsi membahas tentang bagaimana keterkaitan pembangunan fisik pada perubahan nilai nominal lahan. Skripsi ini membahas tentang bagaimana pembangunan Summarecon Bekasi memberikan kontribusi dalam peningkatan Harga Lahan di daerah Koridor Jl. Jenderal Ahmad yani. Dari studi ini dapat dilihat bahwa peningkatan nilai lahan dapat dihasilkan oleh pertumbuhan nilai guna yang dihasilkan oleh pembangunan dan sistem evaluasi yang dilakukan oleh dinas perpajakan Kata kunci: Pembangunan, nilai lahan, harga lahan, Land value, land Price, Development
ABSTRACT
Name : Hendlyeus Raffael Magasyiwa Study Program : Architecture Title : Development and Land Value Escalation. Study Case: Summarecon Bekasi
Area Development Towards Corridor Area of Jendral Ahmad Yani Street
Focus of this study is about Physical Development and it’s relation with change of land price. Focus of this study is about how development of Summarecon Bekasi contribute in land value change within Jenderal Ahmad Yani Street area.. The writer suggest There are two factor that increase the land value, that is the rise of value of use in land by Development and evaluation of value by Goverment Taxation Agencies.
Kata kunci: Pembangunan, nilai lahan, harga lahan, Land value, land Price, development
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
viii
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL ............................................................................................ i HALAMAN JUDUL ............................................................................................... ii HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ................................................... iii HALAMAN PENGESAHAN ................................................................................ iv KATA PENGANTAR ............................................................................................ v HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARUYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS ............................................... vi ABSTRAK ............................................................................................................ vii DAFTAR ISI ........................................................................................................ viii DAFTAR TABEL ................................................................................................... x DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. xi BAB 1 PENDAHULUAN ...................................................................................... 1
1.1. Latar Belakang Masalah .................................................................. 1 1.2. Rumusan Masalah dan Tujuan penulisan ........................................ 1 1.3. Ruang Lingkup Masalah.................................................................. 2 1.4. Metode Penulisan ............................................................................ 3 1.5. Teknik Pengumpulan data ............................................................... 3 1.6. Urutan Penulisan ............................................................................. 3 1.7. Kerangka Berpikir ........................................................................... 4
BAB 2 LANDASAN PEMAHAMAN ................................................................... 5 2.1. Pertumbuhan, Perencanaan Pembangunan, Perencanaan Ruang
Kota ................................................................................................. 5 2.2. Nilai Lahan , Harga Lahan, dan Nilai Pembangunan ...................... 7
2.2.1 Lahan, nilai, dan harga ................................................................ 7 2.2.2 Hubungan Harga Lahan dengan Perencanaan Wilayah Tata
Ruang Kota ................................................................................. 8 2.3. Faktor Penentu Nilai Lahan ........................................................... 10 2.4. Metode Penilaian Lahan ................................................................ 14 2.5. Aplikasi penilaian lahan (pada dinas perpajakan) di Indonesia ... 17 2.6. Rangkuman uraian ......................................................................... 19 2.7. Dilema Penilaian Lahan dan Pembangunan .................................. 22
BAB 3 KAJIAN .................................................................................................... 25 3.1. Bekasi ............................................................................................ 25
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
ix
UNIVERSITAS INDONESIA
3.1.1. Gambaran Umum Bekasi dan Perkembangannya .................... 25 3.1.2. Pertumbuhan dan pembangunan fisik kota Bekasi ................... 27
3.2. Gambaran umum Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani ................ 34 3.3. Gambaran pembangunan Summarecon Bekasi ............................. 42 3.4. Kasus Kajian .................................................................................. 45 3.5. Skenario ......................................................................................... 47
BAB 4 PENUTUP ................................................................................................ 51 DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 54
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
x
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR TABEL
Tabel 2. 1. Faktor Pengubah nilai lahan ............................................................ 23 Tabel 3. 1. Jumlah penduduk menurut kelompok umur dan jenis kelamin ....... 26 Tabel 3. 2. Angka agregat PDRB jumlah penduduk dan PDRB per kapita Kota
Bekasi ............................................................................................... 29 Tabel 3. 3. Produk Domestik Regional Bruto akan dasar harga berlaku ........... 31 Tabel 3. 4. Banyaknya IMB yang dikeluarkan menurut kecamatan dan jenis
bangunan .......................................................................................... 32 Tabel 3. 5. Tabel Analisa Kawasan Bekasi ........................................................ 33 Tabel 3. 6. Tabel Analisa Kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani ......... 42 Tabel 3. 7. Tabel Analisa Pembangunan Summarecon Bekasi ......................... 45 Tabel 3. 8. Data NJOP Terendah dan Tertinggi Kecamatan Bekasi Selatan
Tahun 2007 sampai Tahun 2011 ...................................................... 45 Tabel 3. 9. NJOP pada Kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2009 ................. 46 Tabel 3. 10. NJOP pada kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2011 .................. 46 Tabel 4. 1. Faktor Pengubah nilai lahan pada Lingkup pembahasan ................ 51 Tabel 4. 2. Tabel perbedaan skenario ............................................................... 53
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
xi
UNIVERSITAS INDONESIA
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. 1. Peta ruang lingkup wilayah ........................................................ 3 Gambar 1. 2. Diagram alir kerangka berpikir ................................................... 6 Gambar 3. 1. Diagram Latar Belakang Perkembangan Kota Bekasi. ........... 26 Gambar 3. 2. Diagram pinjaman yang diberikan Bank Umum pada tahun 2010
.................................................................................................. 32 Gambar 3. 3. Struktur ruang pada koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani ......... 35 Gambar 3. 4. Diagram pola peruntukan Jalan Jenderal Ahmad Yani ............ 36 Gambar 3. 6. Pola jalan di sekitar Jalan Jenderal Sudirman ........................... 37 Gambar 3. 7. Peta tahun pembangunan Bekasi .............................................. 38 Gambar 3. 8. Bangunan baru yang dibangun beberapa tahun terakhir ........... 39 Gambar 3. 9. Diagram Masterplan Summarecon Bekasi ............................... 43 Gambar 3. 10. Diagram Peningkatan NJOP Pada Kecamatan Bekasi Selatan 5
Tahun Terakhir ......................................................................... 46 Gambar 3. 11. Diagram ilustrasi Penjelasan 1 .................................................. 47 Gambar 3. 12 Diagram ilustrasi Penjelasan 2 .................................................. 48 Gambar 3. 13 Diagram ilustrasi Penjelasan 3 .................................................. 49
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
UNIVERSITAS INDONESIA
1
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Bekasi adalah kota yang mendapat perhatian khusus dari para pengembang
belakangan ini. Pertumbuhan wilayah yang sedang berkembang telah
mengundang kehadiran para developer besar di Bekasi untuk terlibat dalam
berbagai proyek, contohnya seperti : Summarecon dan Agung Sedayu Grup.
Pesatnya perubahan belakangan ini, terlihat dari kehadiran bangunan-bangunan
baru. Proyek-proyek pengembangan dengan nilai investasi ekonomi yang besar
diduga menyebabkan kenaikan harga tanah melonjak hampir mencapai dua kali
lipat.
Keberadaan fenomena ini yang kemudian menjadi inspirasi untuk penulisan
skripsi ini. Salah satu alasan topik ini menjadi menarik sebagai kajian arsitektur
adalah terletak pada lahan yang juga dapat didefinisikan sebagai ruang. Definisi
ini kemudian membawa fenomena bahwa di Kota Bekasi terjadi peingkatan nilai
Ruang, yakni peningkatan nilai nominal ruang.
Walaupun keberadaan fenomena peningkatan nilai lahan ini terlihat terlepas
dalam kajian ruang fenomena ini tidak sepenuhnya benar. Keberadaan analisis
interaksi dalam analisa keruangan untuk analisis lokasi turut menyertakan aspek
analisis hubungan ekonomi (Rustiadi, Saefulhakim, dan Panunju, 2011). Oleh
karena itu untuk pengamatan dan kajian keberadaan nilai ekonomi lahan dapat
digunakan sebagai indikator dalam melihat perubahan ruang yang terjadi. Dan
dari sana dapat ditelusuri lebih lanjut apa yang menyebabkan peningkatan nilai
lahan tersebut.
1.2. Tujuan Penulisan dan Rumusan Masalah
Tulisan ini bertujuan untuk memahami lebih dekat tentang keberadaan nilai
nominal dari lahan yang juga merupakan ruang, dan faktor-faktor yang
mempengaruhi perubahan nilai nominal dari lahan melalui pengmatan kasus
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
2
2UNIVERSITAS INDONESIA
peningkatan harga lahan di wilayah Bekasi. Rumusan permasalahan yang
kemudian muncul adalah apa yang dapat mengakibatkan perubahan nilai lahan
yang terjadi pada kota Bekasi.
1.3. Ruang Lingkup Masalah
Ruang lingkup wilayah :
Ruang lingkup dalam tulisan ini dilakukan melalui pengamatan wilayah di
area perkotaan Bekasi, khususnya di Koridor Jenderal Ahmad Yani dan wilayah
sekitarnya.
Gambar 1. 1 Peta Ruang Lingkup Wilayah (Posisi Pembangunan Summarecon Terhadap Bekasi, Jakarta, dan Jl. Jenderal Ahmad Yani)
Sumber: http://www.summareconbekasi.com/locationmap.asp
Ruang lingkup materi :
Skripsi ini hanya membahas tentang keberadaan nilai lahan dan keberadaan
faktor yang mempengaruhi nilai lahan yang kemudian digunakan dalam
menjelaskan secara umum keterkaitan pembangunan fisik kawasan Summarecon
Bekasi dengan peningkatan nilai lahan yang terjadi pada kawasan koridor Jalan
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
3
3UNIVERSITAS INDONESIA
Jenderal Ahmad Yani. Skripsi ini tidak membahas tentang tingkat pengaruh yang
diberikan oleh pembangunan fisik dan tidak membahas secara spesifik lahan
tertentu pada kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani.
1.4. Metode Penulisan
Penulisan dilakukan dengan pendekatan kualitatif. Penulisan diawali dengan
penjelasan keberadaan lahan dan nilai lahan, yang kemudian dipakai dalam
mengkaji keberadaan nilai lahan dan penyusunan beberapa penjelasan yang dapat
melatarbelakangi perubahan nilai yang ada pada kawasan koridor Jalan Jenderal
Ahmad Yani.
1.5. Teknik Pengumpulan data
Data yang dikumpulkan untuk penelitian dan penulisan ini, secara garis
besar adalah data-data sekunder, yang diperoleh dari data statistik, acuan literatur,
jurnal, peta, serta media-media lain yang memungkinkan (seperti : internet, media
masa, dan bentuk lainnya) . Sedangkan data primer yang didapat dari wawancara
digunakan sebagai data pengisi untuk melengkapi data statistik yang tidak
mungkin terekam dalam bentuk sekunder.
1.6. Urutan Penulisan
Penulisan dibagi dalam beberapa bab yang diuraikan secara sistematik –
seperti di bawah ini :
1. BAB 1 PENDAHULUAN
Berupa Latar Belakang Masalah, Rumusan Masalah, Tujuan Penulisan,
Teknik Pengumpulan Data dan Kerangka Berpikir.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
2. BAB
Mer
kons
tenta
serta
3. BAB
Mem
deng
4. BAB
Beri
sara
1.7. Ke
Kerangka
berikutnya
B 2 LANDA
rupakan pen
sep yang be
ang keterka
a nilai dan h
B 3 KAJIAN
mbahas tata
gan pertumb
B 4 PENUT
isi rangkum
n atas pemb
erangka Be
berpikir d
a:
G
ASAN PEM
njelasan dan
erkaitan den
aitan perenc
harga tanah.
N
a ruang kota
buhan harga
TUP
man studi ya
bahasan yan
erpikir
dalam pene
Gambar 1.2 D4
MAHAMAN
n kerangka p
ngan penulis
anaan pemb
.
a Bekasi, p
a tanah deng
ang telah di
ng dilakukan
elitian ini
Diagram ali
N
pembahasan
san skripsi i
bangunan, p
pertumbuhan
gan basis N
ilakukan, k
n
mengikuti
ir kerangka
UNIVERSI
n pemaham
ini. Uraian
perencanaan
n kotanya s
NJOP.
kesimpulan h
alur diagr
berpikir
ITAS INDON
man akan ko
dan pembah
n tata ruang
serta korela
hasil studi,
ram di hal
4
NESIA
onsep-
hasan
kota,
asinya
serta
laman
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
UNIVERSITAS INDONESIA
5
BAB 2 DASAR PEMAHAMAN
1. Pertumbuhan, Perencanaan Pembangunan, Perencanaan Ruang Kota
Fokus pembahasan materi yang akan diuraikan dan dikaji pada bab ini
adalah definisi dari nilai, proses penilaian, faktor penilaian faktor yang
mempengaruhi nilai lahan, serta lahan yang menjadi objek penilaian. Pembahasan
akan diawali dengan penjelasan korelasi antara pertumbuhan, perencanaan
pembangunan, dan perencanaan kota yang melibatkan lahan. Penjelasan akan
dilanjutkan dengan menjelaskan faktor yang mempengaruhi nilai lahan, proses
penilaian lahan, serta aplikasinya di Indonesia.
Untuk bagian aplikasi penilaian lahan di Indonesia, bab ini menggunakan
nilai yang dipakai oleh Dinas Perpajakan di Indonesia, yaitu NJOP (Nilai Jual
Objek Pajak) bumi. Pemilihan ini didasari atas penggunaan NJOP bumi sebagai
nilai nominal yang akan dipakai dalam melihat nilai lahan pada bab selanjutnya.
2. Pertumbuhan, Perencanaan Pembangunan, Perencanaan Ruang Kota
2.1. Pembangunan dan Perencanaan Ruang
Pembangunan dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia memiliki arti proses
untuk membangun, mendirikan, membina dan memperbaiki. Pembangunan dalam
Kamus Besar Bahasa Indonesia memiliki arti proses untuk membangun,
mendirikan, membina dan memperbaiki. Di sisi objeknya, pembangunan dapat
dibagi menjadi dua, yakni fisik dan non fisik (Doxiadis, 1968). Doxiadis
kemudian merinci pembagian tersebut, dimana objek pembangunan fisik adalah
wadah (container) dari objek non fisik, yakni berupa alam dalam lingkungan
(nature) dan objek bangunnya (shell). Aspek non fisik adalah aspek isi (content),
yang terdiri dari manusia (man), jaringan (network) dan masyarakat (society).
Pembangunan fisik dan wujudnya Bentuk objek pembangunan fisik dapat
berupa bangunan dan infrastruktur. Objek yang dibentuk ole pembangunan fisik
dapat dikatakan sebagai ruang fisik. Pengaturan ruang dilandasi oleh pemahaman
aspek ruang yang terkait dengan kegiatan pengalokasian sumberdaya untuk
sekarang dan masa depan. Aplikasinya diatur dalam rencana tata ruang yang
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
6
6UNIVERSITAS INDONESIA
tercantum di dalam UU No. 26 tahun 2007. Dalam undang-undang ini penataan
ruang didefinisikan sebagai proses untuk menentukan sistem jaringan prasarana
dan sarana dan distribusi peruntukan ruang. Hal ini meliputi penyusunan dan
penetapan rencana tata ruang yang berisi tentang pengendalian pemanfaatan ruang.
Untuk tahapannya, aturan penataan ruang terbagi atas kegiatan perencanaan,
pemanfaatan, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Dengan demikian dapat
ditelusuri keterkaitan antara perencanaan pembangunan dan penataan ruang. Hal
ini terkait tujuan optimalisasi penggunaan sumberdaya yang terbatas dan
penanggulangan resiko bencana yang ditimbulkan (Koespramodyo, 2008).
, sedangkan objek pembangunan non fisik dapat berupa akses, pertumbuhan
ekonomi, pertumbuhan masyarakat, kepadatan penduduk, dan komunikasi.
Keberadaan dua bentuk pembangunan ini saling mempengaruhi satu sama lain.
Dengan begitu pembangunan , fisik perencanaan tata ruang dan tidak
terlepas dengan keberadaan pembangunan ekonomi (pembangunan non fisik).
Dalam pembangunan pertumbuhan ekonomi ini ditandai dengan adanya
pertumbuhan dari pendapatan kotor daerah (Gross Domestic Product , GDP) atau
pendapatan kotor dari daerah1.
Walaupun faktor keberadaan tata ruang tidak berkaitan langsung dengan
keberadaan kesejahteraan, perencanaan tata ruang dan pertumbuhan penggunaan
pada kebijakan tata ruang dapat mempengaruhi pasar komoditi lahan. Elemen
yang turut mempengaruhi faktor kesejahteraan masyarakat (kepadatan penduduk,
aglomerasi ekonomi, pendapatan bersih tiap kepala) yang mempengaruhi
produktivitas dan kualitas pertumbuhan kota (Mulatip dan Brodjonegoro, 2004).
1 Pemahaman menyeluruh secara umum tentang keberadaan dan GDP lebih lanjutnya dapatdicari dalam artikel Economic Growth dalamWikipedia.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
7
7UNIVERSITAS INDONESIA
2.2. Nilai Lahan, Harga Lahan, dan Nilai Pembangunan
2.2.1. Lahan, nilai, dan harga
Menurut pemikiran ekonomi, lahan dapat dipahami sebagai materi sumber
daya alam bukan barang hasil produksi manusia. Entitasnya adalah keseluruhan
sumber daya alam dalam bentuk materi yang berasal dari tanah, air dan udara.
Masalah yang muncul komoditi lahan memiliki jumlah yang tetap dan merupakan
sumberdaya yang merupakan dasar sumber segala kekayaan (Gwartney, n.d.).
selain itu lahan memiliki sifat tidak bisa dipindahkan, unik (tidak memiliki
kondisi yang persis sama dengan lahan lainnya), serta keberadaannya akan saling
mempengaruhi lahan yang lain (Koomen dan Buurman, 2002).
Keberadaan lahan dalam aspek tata ruang adalah ruang itu sendiri. Dalam
bidang perpajakan keberadaan lahan didefinisikan pada pasal 1 ayat 1 undang-
undang no.12 tahun 1994 sebagai permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di
bawahnya.
Sedangkan arti “nilai” dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah harga
yang ditaksir untuk oleh manusia. Keberadaan nilai sangat erat dengan tolak ukur
potensi suatu benda kepada manusia. Menurut Adam Smith (1776) keberadaan
kualitas nilai benda ini dapat dibagi menjadi dua, yaitu nilai guna dan nilai tukar
(“paradoks”, n.d.).
Pengertian nilai guna adalah nilai yang diberikan atas tolak ukur kualitas
yang dapat diberikan barang terhadap kehidupan manusia. Sedangkan nilai tukar
adalah tolak ukur yang dipakai oleh manusia untuk menukar barang satu dengan
yang lain.
Dalam kehidupan ekonomi sehari-hari, nilai dibakukan menggunakan uang
sebagai alat tukar (nilai nominal). Karena dasar prinsipnya adalah nilai tukar, nilai
nominal suatu benda lebih dipengaruhi oleh keberadaan nilai tukarnya. Oleh
karena itu, keberadaan nilai nominal ini akan selalu berubah dengan keadaan nilai
permintaan, penawaran, serta perkembangan pasar.
Sifat dari nilai nominal juga terefleksikan pada nilai nominal lahan. Lahan
sebagai objek penilaian akan memiliki nilai objektif (nilai guna) dan subjektif
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
8
8UNIVERSITAS INDONESIA
(nilai tukar). Hal ini mengakibatkan perubahan yang terjadi pada nilai lahan (bumi
dalam bidang perpajakan) dapat diakibatkan oleh keberadaan peningkatan pada
nilai guna dan tukarnya. Untuk itu dengan memahami faktor- faktor yang
mempengaruhi nilai lahan dan proses penilaian lahan akan membantu
mengambarkan keberadaan nilai guna dan nilai tukar yang dapat membantu
menjelaskan alasan dari perubahan nilai lahan.
2.2.2. Hubungan Harga Lahan dengan Perencanaan Ruang
Hubungan antara nilai lahan dengan tata guna lahan tidak terjadi secara
langsung. Nilai lahan digunakan sebagai indikator konsumsi dan transaksi lahan
yang akhirnya menentukan pola tata guna lahan.
Hal ini dapat dilihat pada laporan teknis EEA 2 no.4 tahun 2010. Pada
laporan ini dijelaskan hal-hal yang bisa dilakukan oleh keberadaan nilai tanah:
a) Harga lahan yang tinggi yang memberikan nilai tekanan kota yang
akhirnya menggeser pergerakan pembangunan ke arah luar atau
pinggiran kota. Hal ini dapat mengakibatkan pergerakan harga tanah
untuk darah pedesaan dan pertanian, serta munculnya keberadaan
sprawl pada kota.
b) Karena harga tanah yang tinggi menimbulkan pemerintah wilayah luar
kota yang menukarkan lahannya kepada pihak lain untuk meningkatkan
pendapatan lokal daerahnya.
c) Pengaturan nilai tanah sebagai instrumen dalam menekan pertumbuhan
sprawl, untuk kawasan yang memiliki pengawasan peraturan tata guna
lahan yang rendah.
d) Pengaturan nilai tanah sebagai instrumen pendukung pertumbuhan kota
terintegrasi. Pemberian dukungan atau kelonggaran nilai harga
pembangunan infrastruktur.
2 European Environment Agency, badan institusi yang menangani dan mengamati permasalahanakan keadaan lingkungan dan kebijakannya di perkumpulan negara Eropa.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
9
9UNIVERSITAS INDONESIA
Keberadaan nilai lahan dapat mempengaruhi pola pembangunan fisik, dan
pola ruang. sesuai dengan tujuan optimalisasi dalam pembangunan secara
menyeluruh maka instrumen nilai lahan perlu dikendalikan. Dalam laporan yang
sama EEA menjelaskan beberapa instrumen yang dapat mengendalikan nilai lahan,
yakni:
a) Pajak Ruang Terbuka
Instrumen pajak ini diberlakukan untuk memberikan kompensasi
setimpal dengan nilai lahan yang hilang dengan adanya pembangunan.
Salah satu contohnya adalah keberadaan nilai area lahan terbuka, yang
memiliki nilai sosial atau perlindungan lingkungan baik sebagai kawasan
hijau atau wilayah resapan air.
b) Pembangunan perubahan tata guna lahan
Kompensasi pajak yang diperhitungkan nilainya terhadap kompensasi
perubahan ataupun pelanggaran tata guna lahan yang dilanggar. Instrumen
ini diberlakukan untuk mencegah pengembang yang ingin mendapatkan
keuntungan berlebih dengan merubah lahan dari peruntukan yang
seharusnya.
c) Pajak pembangunan yang mendukung pembangunan daerah yang sudah
pernah dibangun
Instrumen yang dilakukan dengan cara meningkatkan insentif atau
bentuk stimulasi lain, guna memberikan dorongan untuk mengembangkan
kawasan yang sebelumnya sudah pernah dibangun namun tidak terpelihara
atau masa peruntukannya yang sudah berakhir. Hal ini dapat menjaga
keberadaan ruang hijau di area perkotaan dan memelihara keefektifan tata
guna serta nilai lahan yang lebih optimal. Usaha sepadan lainnya adalah
dengan meremajakan kembali infrastruktur serta pemulihan kehidupan
bangunan yang sudah tidak terpakai.
d) Pajak sebagai cara dalam mendapatkan anggaran pendapatan komunitas
Pajak digunakan sebagai dana publik yang bisa dijadikan modal
pembangunan. Dana publik dapat disalurkan untuk melakukan itikad baik
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
10
10UNIVERSITAS INDONESIA
dalam membantu proses dan percepatan pertumbuhan pembangunan di
kawasan perkotaan.
2.3. Faktor Penentu Nilai Lahan
Pemahaman akan faktor harga lahan pertama kali dijelaskan pada teori
lokasi Von Thunen (1842). Teori ini menganalisa harga lahan berdasarkan
pengamatan produktivitas pertaniannya. Dalam analisanya daerah pusat kota
sebagai pusat perdagangan dan area komersial dapat mempengaruhi harga tanah
pertanian di sekitarnya. Dalam teori ini jarak geografis dengan pusat komersial
akan sebanding dengan harga hasil pertanian di kawasan tersebut, semakin dekat
lahan pertanian ke pusat kota akan memiliki daya saing ekonomi yang lebih baik.
Konsep pemikiran ini kemudian dikembangkan pada teori substitusi Isard
(1956) dengan mengganti pusat pertanian menjadi pusat industri, yang melihat
tanah sebagai aset produktif yang membantu produksi industri, teori Weber
(1956) (lihat Rustiadi, Saefulhakim, dan Panunju, 2011). Dengan kata lain, lokasi
dan area memiliki nilai yang berbeda tergantung kedekatan dan posisi persilangan
diantaranya. Dalam teori ini nilai lahan adalah nilai ekonomi yang dipengaruhi
lokasi wilayah industri.
Keberadaan relasi lahan ini kemudian juga dirumuskan kembali dalam
rumusan aksesibilitas Kockelman (1997), dimana keberadaan nilai lokasi suatu
lahan berada pada total potensi akses yang dimiliki oleh lahan (seperti tempat
berkerja, Tempat Hiburan, maupun fasilitas kesehatan) (Srour, Kockelman, dan
Dunn, n.d.)Gwartney kemudian membagi faktor-faktor yang mempengaruhi harga
lahan menjadi dua yakni faktor internal dan eksternal. Faktor internal adalah
faktor yang mempengaruhi nilai lahan yang dimiliki oleh lahan itu sendiri.
Sedangkan faktor eksternal adalah faktor yang tidak secara langsung terikat
dengan nilai guna dari penggunaan lahan, faktor ini adalah faktor perbedaan yang
dimiliki oleh lahan yang berbeda dengan kondisi lahan secara umum. Rincian dari
faktor internal adalah :
a) Atribut fisik
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
11
11UNIVERSITAS INDONESIA
Atribut fisik lahan mencakup kualitas dari lokasi seperti kesuburan,
iklim, kemudahan dalam berbelanja, sekolah dan taman, ketersediaan air,
irigasi, utilitas dan transportasi publik, ketiadaan polusi, topografi, ukuran
tanah, muka bangunan, pola guna lahan dan jalan.
b) Peran pemerintah
Peran pemerintah termasuk keberadaan dan tingkat pajak, keberadaan
peraturan zona dan keterbangunan, rencana pembangunan dan batasan-
batasan pembangunan.
c) Kondisi kependudukan
Untuk kependudukan mencakup lingkup dan pola pertumbuhan
penduduk, perubahan jumlah keluarga, umur dominan pada masyarakat,
sikap masyarakat terhadap peraturan dan hukum yang berlaku, dan tingkat
pendidikan.
d) Kondisi ekonomi sosial
Keberadaan ekonomi sosial bergantung pada tingkat pendapatan,
pertumbuhan dan pembangunan baru, ketersediaan lahan.
Sedangkan faktor eksternal dapat berupa lokasi, utilitas, topografi, keadaan
lalu lintas, tata guna lahan, densitas, keberadaan sungai atau irigasi, regulasi atau
peraturan lingkungan, pemandangan, pola transportasi, kebisingan, akses, muka
jalan, dan utilitas taman.
Pada laporan teknis EEA 3 no.4 tahun 2010, faktor-faktor yang turut
mempengaruhi nilai lahan adalah :
a) Pajak Tanah
Pajak tanah terbagi menjadi tiga bagian, yakni : pajak penjualan tanah,
pajak pembelian tanah, serta pajak penggunaan tanah (pajak bumi dan
bangunan). Pajak penjualan diberlakukan untuk menekan laju inflasi
3 European Environment Agency, badan institusi yang menangani dan mengamati permasalahanakan keadaan lingkungan dan kebijakannya di perkumpulan negara Eropa.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
12
12UNIVERSITAS INDONESIA
dengan menekan keuntungan penjualan. Sedangkan sifatnya diberlakukan
untuk mempengaruhi keadaan transaksi pada pasar.
Faktor ini merupakan faktor yang sangat menentukan harga tanah,
karena mekanisme pasar sangat peka terhadap bentuk perubahan regulasi
pemerintah. Selain itu karena sifatnya yang stabil, faktor biasa untuk
digunakan sebagai parameter utama dalam penilaian lahan. Perbedaan
faktor ini untuk tiap kawasan sesuai dengan regulasi yang berlaku.
b) Pajak Lain selain Pajak Tanah
Peningkatan nilai lahan yang berkaitan pajak adalah tingkat transaksi
lahan (pembelian dan penjualan) di kawasan tersebut. Contoh konkretnya,
pajak pendapatan dapat memberi kebebasan serta kesempatan lebih besar
bagi pembeli untuk melakukan pembelian tanah yang sedang meningkat
permintaannya4.
c) Inflasi
Unsur inflasilah yang paling menentukan kenaikan harga lahan.
Ketidakpercayaan masyarakat terhadap rencana pemerintah, penyediaan
dan akses anggaran, kondisi ekonomi yang tidak menentu – adalah sumber
terjadinya inflasi tinggi. Sehingga masyarakat cenderung untuk tidak
tertarik melakukan investasi terhadap pasar dan menunggu keadaan sampai
cukup stabil. Pilihan investasi tanah menjadi sangat menggiurkan sehingga
meningkatkan nilai transaksinya, yang pada akhirnya meningkatkan nilai
ekonomi lahan.
d) Subsidi
Subsidi adalah dana bantuan pemerintah untuk membantu tingkat
pertumbuhan. Subsidi pemerintah dapat membantu meningkatkan
produktivitas lahan. Peningkatan produktivitas lahan dapat meningkatkan
nilai lahan tersebut.
4 Studi kasus yang dapat digunakan dalam mendukung argumen ini adalah kasus sprawl padawilayah Veneto di Itali. Disana keberadaan kebijakan pajak korporasi dapat memberikandorongan dalam mendukung permintaan pembangunan pada tahun 2010 . (EEA, 2010)
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
13
13UNIVERSITAS INDONESIA
e) Harga komoditas dan produktifitas Lahan
Harga komoditi hasil produksi lahan adalah salah satu faktor yang
menentukan besaran harga produktivitas lahan tersebut. Fluktuasi harga
komoditas akan menentukan fluktuasi harga produktifitas lahan. Dengan
landasan prinsip konformitas, harga produktifitas akan mempengaruhi nilai
lahan. Contohnya meningkatnya harga produk pertanian akan
menyebabkan harga lahan penghasilnya meningkat.
f) Jarak dari pusat kota dan fasilitas kota
Kehausan akan akses fasilitas kota yang ditemukan pada wilayah yang
memiliki jumlah kepadatan penduduk yang cukup tinggi membentuk
permintaan akan lahan yang dekat dengan fasilitas tersebut. Dengan kata
lain tingkat kemudahan akses yang dimiliki suatu lahan akan wilayah yang
memiliki fasilitas kota, contohnya pusat kota, akan meningkatkan nilai
lahan yang dimiliki oleh lahan tersebut.
Wendt (1957) merumuskan faktor penentu lahan dari kepentingan pemilik
atau calon pemilik. Menurut Wendt lahan akan dinilai berdasarkan jumlah
keuntungan yang dapat dihasilkan. Konsepsi ini diformulasikan dimana nilai
lahan adalah persentasi akumulasi dari jumlah ekspektasi investor yang dapat
dihasilkan lahan dikurangi dengan biaya pemiliharaan yang dapat diterima oleh
pemilik.
Ekspektasi investor pendapatan yang dapat dihasilkan oleh lahan terdiri dari
populasi, rata-rata pendapatan yang digunakan untuk fasilitas publik, kompetisi
daya tarik kota, suplai lahan yang kompetitif, dan prospek keberadaan investasi
fasilitas publik. Biaya operasional lahan terdiri dari pajak properti, biaya
operasional fasilitas, harga partisipasi yang diberikan untuk fasilitas yang akan
dibangun, dan penurunan haraga yang mungkin diakibatkan oleh pembangunan
yang ada maupun yang akan dibangun. Sedangkan presentase nilai keuntungan
yang dapat diberikan kepada pemilik terdiri dari nilai presentasi rata-rata bunga
mandiri, nilai resiko yang akan dihadapi, dan kesempatan keberadaan keuntungan.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
14
14UNIVERSITAS INDONESIA
Formula Wendt bukanlah formula harga pasar, melainkan formula
keuntungan bersih yang akan diterima oleh pemilik lahan. Seperti terlihat Wendt
juga memperhitungkan elemen fisik dan elemen pasar (keseimbangan antara
permintaan dan penawaran) walau tidak secara langsung. Karena hal terpenting
yang perlu diperhatikan dari rumusan ini adalah bagaimana nilai lahan menjadi
sangat tergantung terhadap nilai ekspektasi dari pemilik dan penjual lahan.
Dengan demikian keberadaan nilai lahan tidak hanya ditentukan oleh
keberadaan lahan itu sendiri. Nilai lahan ditentukan oleh akumulasi keberadaan
posisi lahan terhadap lahan lain, keberadaan kondisi perekonomian dan kebijakan
perekonomian wilayah, faktor fisik, serta keberadaan lahan dalam memberikan
keuntungan untuk pemiliknya. Hal ini berarti keberadaan perubahan yang terjadi
pada faktor-faktor yang telah disebutkan dapat memberikan perubahan pada nilai
lahan.
2.4. Penilaian Lahan
Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya bahwa dalam kehidupan sehari-
hari keberadaan nilai dibakukan menggunakan uang. Keberadaan nilai ini adalah
taksiran manusia akan keberadaan potensi sebuah benda baik untuk ditukarkan
dan digunakan. Hal ini berlaku pada lahan yang juga dinilai kembali dengan
keberadaan nilai nominal. Oleh karena sifat dasar dari nilai nominal yang
merupakan hasil penghargaan kembali manusia dan keberadaan nilai tukar yang
terus berubah mengakibatkan perlu adanya penyesuaian nilai pada lahan. Dengan
prinsip ini maka dapat diketahui bagaimana faktor-faktor penentu nilai lahan
menentukan nilai lahan dan faktor apa saja diluar faktor-faktor penentu nilai lahan
yang dapat mempngaruhi nilai lahan.
Ted Gwartney (n.d) menjelaskan bahwa dalam proses evaluasi nilai lahan
landasan evaluasi menggunakan prinsip ekonomi, yakni:
a) Prinsip substitusi
Prinsip ini menyatakan lahan akan dihargai berdasarkan harga yang
sudah ditetapkan pada lahan lain yang memiliki kualitas yang sama.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
15
15UNIVERSITAS INDONESIA
b) Prinsip penawaran dan permintaan
Prinsip ini merupakan prinsip dasar ekonomi dimana turunnya
penawaran atau peningkatan permintaan akan meningkatkan harga lahan.
Karena memiliki jumlah yang tetap, keberadaan harga lahan akan
ditentukan oleh jumlah angka permintaan.
c) Prinsip antisipasi
Prinsip ini menyatakan bahwa nilai lahan akan ditentukan berdasarkan
estimasi keuntungan atau kerugian di masa yang akan datang.
d) Prinsip konformitas
Prinsip ini menyatakan bahwa nilai lahan dipengaruhi oleh nilai
keuntungan yang dapat diberikan oleh lahan.
Ted Gwartney juga menyatakan ada tiga standar metode untuk menetapkan
proses penilaian di bidang properti dari aspek lahan dan aspek bangunannya,
diantaranya:
a) Metode dengan pendekatan perbandingan pembiayaan :
Proses penilaian ini didasarkan atas besarnya biaya penanganan yang
telah diberikan terhadap lahan. Pendekatan ini menghitung keberadaan
elemen spesifik atau elemen khusus yang tidak dimiliki oleh lahan secara
umum. Proses evaluasi dilakukan dengan menyesuaikan harga atas biaya
yang dikompensasikan atau ditambahkan oleh elemen yang berbeda
tersebut. Contohnya harga dari lahan yang memiliki pemandangan yang
indah akan memiliki nilai yang lebih tinggi dari lahan yang ada pada
umumnya. Sedangkan harga dari lahan yang tercemar polusi udara dari
pusat pembuangan sampah sementara nilainya lebih rendah dari lahan
pada umumnya.
b) Metode pendekatan perbandingan penjualan :
Metode perbandingan penjualan adalah metode yang menggunakan
prinsip substitusi menyeluruh. Dengan metode ini harga lahan disesuaikan
dengan menyandingkan lahan dengan lahan lain Penyesuaian dilakukan
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
16
16UNIVERSITAS INDONESIA
dengan melihat data transaksi jual beli lahan sandingan pada rentang
waktu yang memiliki nilai representatif pasar yang sama. Metode
perbandingan yang kemudian digunakan dapat dibagi menjadi :
Perbandingan langsung
Menyandingkan lahan dengan lahan yang memiliki
karakteristik yang sama.
Perbandingan proporsional
Membuat prosentase perbandingan kualitas antara dua lahan
yang kemudian diikutsertakan dalam penyesuaian harga lahan.
Perbandingan biaya alokasi
adalah perbandingan yang disertai penambahan biaya anggaran
pembangunan elemen tambahan yang tidak dimiliki oleh lahan
pembandingnya.
Ekstraksi
Adalah perbandingan yang disertai pengurangan biaya
kerusakan atau ketidaklayakan yang tidak dimiliki oleh lahan
pembandingnya
Harga sewa lahan atau nilai pajak tanah
Adalah proses perbandingan dengan menggunakan nilai harga
sewa tanah, atau nilai pajak tanah yang sudah ditentukan
sebagai standar nilai bagi lahan tersebut.
Perbandingan kapital (penghasilan lahan)
Metode ini dilakukan dengan menyandingkan nilai produktif
lahan. Dasar penilaian produktifitas ini juga memperhitungkan
nilai prospektif penghasilan lahan pada masa yang akan datang.
c) Metode penghitungan residu lahan, Land Residual technique:
Metode ini adalah metode yang digunakan untuk menghitung harga
lahan yang akan dibangun. Lahan pembangunan akan dinilai berdasarkan
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
17
17UNIVERSITAS INDONESIA
nilai penjualan efektif pada saat lahan telah terbangun. Konteks telah
terbangun disini berarti penyelesaian total pembangunan, apabila
pembangunan yang dilakukan adalah pembangunan wilayah maka harga
pembangunan lahan ini dihitung dengan nilai pembangunan saat
pembangunan keseluruhan wilayah ini diselesaikan.
Harga pembangunan dihitung mengakumulasikan harga beli lahan,
biaya material dan jasa pembangunan, serta persentase keuntungan yang
akan diambil oleh pembangun.
Dari penjabaran dalam proses penyesuaian nilai lahan ditemukan bahwa
keberadaan pengamatan nilai lahan tidak terbatas pada keberadaan faktor elemen-
elemen lahan yang sudah dimiliki oleh lahan tetapi juga elemen-elemen yang akan
dimiliki oleh lahan. Hal ini berarti keberadaan faktor yang dianggap pasti akan
ada oleh masyarakat dapat mempengaruhi nilai lahan seperti faktor yang sudah
dimiliki oleh lahan. Selain itu keberadaan nilai suatu lahan dapat berpengaruh
pada nilai lahan lainnya walaupun kedua lahan secara fisik tidak berhubungan
secara langsung satu sama lain apabila lahan memiliki beberapa sifat yang sama.
Untuk itu perubahan faktor tidak terbatas pada faktor yang sudah ada tetapi juga
faktor yang akan ada dan mempengaruhi nilai lahan juga dapat mempengaruhi
perubahan nilai lahan lainnya.
2.5. Aplikasi penilaian lahan (pada Dinas Perpajakan) di Indonesia
Dalam UU no. 12 tahun 1994 mengenai pengenaan pajak properti yang
menyangkut Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), nilai bumi (lahan) adalah nilai
nominal lahan pada saat transaksi pembelian dilakukan. Nilai nominal pada
transaksi pembelian ini kemudian disebut dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
bumi.
Pada Surat Edaran Dirjen Pajak No: SE-06/PJ.6/1999, keberadaan nilai
bumi pada PBB harus didaftarkan sesuai dengan nilai jual objek pajaknya. Nilai
Jual Obyek Pajak (NJOP) tersebut akan didata serta dipetakan, yang akhirnya
membentuk peta Zona Nilai Tanah (ZNT) kawasan.
Data NJOP bumi yang dimiliki oleh Dinas Perpajakan harus didaftarkan
oleh pihak yang melakukan transaksi pembelian lahan (wajib pajak). Hal ini
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
18
18UNIVERSITAS INDONESIA
tertuang pada penjelasan Pada Surat Edaran Dirjen Pajak No: SE-06/PJ.6/1999
Tertanggal 5 – Februari -1999. Dalam surat ini kemudian dijelaskan bahwa data
transaksi yang dipakai sebagai dasar NJOP diambil dari data transaksi yang
menggunakan prinsip Nilai Pasar Wajar. Oleh karena itu, data-data transaksi yang
bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih
dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Nilai kewajaran ini mengacu pada
nilai yang tidak terpengaruhi oleh nilai permintaan dan penawaran pasar atau
dengan kata lain biaya alokasi lahan dan/ atau nilai konformitas lahan.
Pada surat yang sama dijelaskan bahwa data NJOP harus dipetakan dalam
bentuk peta Zona Nilai Tanah (ZNT). Data ZNT ini disusun oleh Dinas
Perpajakan dalam rangka memberikan nilai indikasi nilai NJOP bumi untuk
sebuah kawasan. Selain itu, keberadaan ZNT ini juga disusun untuk membantu
Dinas Perpajakan dalam menyesuaikan NJOP lahan – lahan yang belum
terevaluasi.
Dasar pengelompokan tanah pada ZNT yang dijelaskan pada Surat Edaran
Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999 adalah sebagai berikut :
a) Penggunaan tanah yang hampir sama,
b) Perolehan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama;
c) Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda,
d) Mempunyai potensi nilai yang sama.
Seperti yang sudah dijelaskan data ZNT ini akan digunakan untuk
mendapatkan NIR, namun tidak semua data ZNT yang layak dipergunakan untuk
mendapatkan NIR. Kriteria data yang dipakai dalam NIR dalam Surat Edaran
Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999 adalah sebagai berikut
a) Data yang digunakan relatif baru (jangka waktu, validasi dan
transaksinya)
b) Data transaksi atau penawaran yang masuk dalam kriteria wajar
c) Lokasi yang relatif berdekatan
d) Jenis penggunaan tanah yang relatif sama
e) Untuk ZNT yang belum memiliki data harga jual tanah atau datanya
tidak tersedia, maka penentuan NIR-nya mengacu pada NIR di ZNT
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
19
19UNIVERSITAS INDONESIA
terdekat dengan tetap mempertimbangkan penggunaan tanah yang
(hampir) sama. Serta penyesuaian yang diperlukan tetap
memperhitungkan faktor lokasi.
Untuk mempertajam tingkat akurasi data dan kesepadanan dengan keadaan
sebenarnya, data yang dipergunakan kemudian disesuaikan dengan faktor lokasi.
Penjelasan akan definisi lokasi adalah sebagai kedudukan di suatu kawasan
terhadap kawasan lain yang dapat menjadi kesatuan atau tidak, sehingga dapat
memberikan kesan lingkungan yang sangat berbeda (Surat Edaran Dirjen Pajak
No. SE-06/PJ.6/1999). Penyesuaian nilai lokasi ini didasari atas aksesibilitas
lokasi yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan serta jarak terdekat
menuju jalur utama dan pusat-pusat aktivitas masyarakat.
Selain lokasi juga terdapat pertimbangan faktor lainnya yang dianggap
mempengaruhi nilai tanah yang secara umum justru membedakan kondisi lokasi
dengan lokasi lainnya. Faktor yang dipertimbangkan dalam penyesuaiannya
memperhitungkan faktor lain yang masih dapat menjadi rujukkan pada (Surat
Edaran Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999) antara lain :
a) Peruntukan tanah/ Zoning
b) Kondisi pada umumnya (kawasan kumuh/ slum area, atau kawasan
tertata)
c) Infrastruktur/ Utilitas di kawasan (jaringan air, telepon, atau dan listrik)
d) Fasilitas umum yang tersedia (pasar, sekolah, atau pos polisi)
e) Faktor fisik tanah (elevasi, topografi, kedudukan tanah sudut, atau tusuk
sate)
f) Variabel-variabel lain yang masih memiliki relevansi dengan zona yang
dinilai
2.6. Rangkuman
Dari uraian literatur yang disederhanakan, perubahan nilai lahan dapat
disebabkan oleh dua hal yaitu peningkatan performa lahan dan evaluasi nilai.
Peningkatan yang diakibatkan oleh peningkatan performa adalah peningkatan
nilai yang terjadi disebabkan oleh meningkatnya nilai guna yang dimiliki oleh
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
20
20UNIVERSITAS INDONESIA
lahan. Sedangkan peningkatan yang disebabkan oleh evaluasi adalah peningkatan
yang tidak disebabkan oleh peningkatan nilai guna. Salah satu contoh faktor
evaluasi adalah penyesuaian data yang dimiliki oleh dinas perpajakan.
Peningkatan performa dapat diuraikan kembali menjadi tiga faktor, meliputi
performa kawasan, performa masyarakat, dan potensi lahan bangun.
Faktor performa kawasan adalah peningkatan yang disebabkan oleh
perubahan fisik maupun ekonomi kawasan, meliputi faktor keberadaan fasilitas
dan infrastruktur, dukungan kebijakan pemerintah, serta potensi pengembangan
dan investasi kawasan. Faktor fasilitas dan infrastruktur adalah faktor perubahan
kualitas fisik dan nilai guna infrastruktur dan fasilitas. Sifatnya tidak menghitung
nilai keuntungan atau kerugian yang ditimbulkan. Faktor dukungan kebijakan
pemerintah adalah faktor dukungan pertumbuhan yang diberikan pemerintah
dalam merangsang pertumbuhan ekonomi yang berujung pada pembangunan.
Faktor potensi pengembangan dan investasi kawasan adalah faktor perubahan
ekspektasi, opini masyarakat, terhadap nilai kembali yang diberikan oleh
pembangunan. Sifatnya adalah analisis keuntungan, kerugian, peluang, dan resiko
untuk pertumbuhan dan pembangunan yang ada di masa depan.
Performa masyarakat adalah faktor daya dukung masyarakat akan
pertumbuhan dan pembangunan, meliputi pendapatan masyarakat, potensi
permintaan,dan potensi penolakan. Faktor pendapatan masyarakat adalah faktor
yang dimiliki oleh masyarakat dalam mengakomodasi perubahan dan
pembangunan yang sedang berlangsung. Hal ini mencakup seluruh kredibilitas
yang dimiliki baik berupa modal, atau kemampuan kredit masyarakat. Faktor
potensi permintaan adalah faktor daya dukung yang dimiliki oleh masyarakat
dalam mengakomodasi perubahan dan pembangunan yang sedang berlangsung.
Hal ini mencakup seluruh kredibilitas yang dimiliki baik berupa modal, atau
kemampuan kredit masyarakat.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
21
21UNIVERSITAS INDONESIA
Tabel 2. 1. Faktor Pengubah nilai lahan
Faktor Pengubah Nilai Lahan Definisi
Performa
Kawasan
Fasilitas dan Infrastruktur
Perubahan kualitas fisik dan nilai guna infrastruktur dan fasilitas. Sifatnya tidak menghitung nilai keuntungan atau kerugian yang ditimbulkan. (contoh: perbaikan atau kerusakan jalan, pembangunan jalan, atau pembangunan fasilitas pembakaran sampah)
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), EEA (2010), Wendt (1957), Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999
Dukungan Pemerintah
Dukungan pertumbuhan yang diberikan pemerintah dalam merangsang pertumbuhan ekonomi yang berujung pada pembangunan. (contoh: pengurangan pajak, pembatasan pertumbuhan, bantuan kinerja produksi pertanian, dana santunan masyarakat)
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), EEA (2010)
Potensi pengembangan dan investasi kawasan
Perubahan ekspektasi, opini masyarakat, terhadap nilai kembali yang diberikan oleh pembangunan. Sifatnya adalah analisis keuntungan, kerugian, peluang, dan resiko untuk pertumbuhan dan pembangunan yang ada di masa depan.
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.)
Performa masyarakat
Pendapatan Masyarakat
Daya dukung yang dimiliki oleh masyarakat dalam mengakomodasi perubahan dan pembangunan yang sedang berlangsung. Hal ini mencakup seluruh kredibilitas yang dimiliki baik berupa modal, atau kemampuan kredit masyarakat.
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), EEA (2010), Wendt (1957)
Potensi permintaan
Daya dukung berupa kemauan yang dimiliki oleh masyarakat untuk turut mengembangkan nilai pembangunan.
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), Adam Smith (1776),
Potensi Lahan bangun
Faktor Lokasi Keberadaan potensi lokasi yang dimiliki oleh lahan dalam mendukung dan memaksimalkan pembangunan. faktor ini dipengaruhi oleh keberadaan tata guna lahan-lahan yang ada di sekitar lokasi.
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), Wendt (1957), Knockleman (1997), Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999
Perubahan faktor intrinsik
Karakter dari nilai lahan, modal keunikan yang dimiliki oleh faktor lahan itu sendiri.
Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), Wendt (1957)
Potensi Lahan bangun adalah faktor perubahan spesifik untuk lahan itu
sendiri sifatnya monolitik, meliputi faktor lokasi dan perubahan intrinsik. Faktor
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
22
22UNIVERSITAS INDONESIA
lokasi adalah faktor potensi lokasi yang dimiliki oleh lahan dalam mendukung dan
memaksimalkan pembangunan. faktor ini dipengaruhi oleh keberadaan tata guna
lahan-lahan yang ada di sekitar lokasi. Faktor Perubahan Fisik adalah faktor
adalah faktor karakter dari nilai lahan, modal keunikan yang dimiliki oleh faktor
lahan itu sendiri. Faktor ini meliputi keberadaan fisik dan performa produksi lahan.
Performa produksi yang dimaksud di sini tidak mengacu pada besaran yang
diberikan untuk pendapatan daerah melainkan kemampuan produksi untuk lahan
itu sendiri.
2.7. Dilema Penilaian Lahan dan Pembangunan
Ada beberapa dilema yang terjadi pada saat melihat konteks perubahan nilai
lahan sebagai dampak pembangunan. Dilema ini terjadi pada saat proses penilaian
lahan serta saat melihat dampak pertumbuhan oleh pembangunan.
Apabila dibandingkan proses penilaian, faktor yang mempengaruhi, serta
proses penyesuaian nilai lahan yang dimiliki oleh dinas perpajakan memiliki
prinsip serupa dengan teori-teori yang dikemukakan sebelumnya. Apabila
disederhanakan keberadaan nilai lahan dipengaruhi oleh keberadaan faktor fisik,
faktor lokasi, faktor ekspektasi keuntungan, serta bantuan dana dari pemerintah.
namun dalam pelaksanaannya rumusan ini memiliki beberapa dilema. Yakni
dilema pasar dan dilema pembangunan.
Dilema pasar mengacu pada faktor pasar yang memiliki nilai tidak tetap.
Pada teori dikemukakan bahwa faktor nilai tanah didasarkan pada perolehan Nilai
Pasar yang Wajar. Namun keberadaan pasar memiliki nilai yang tidak sama untuk
waktu dan lokasi yang berbeda. Apabila melihat studi kasus yang dilakukan oleh
Colwell, Gujral dan Coley (1985), harga lahan perumahan di sekitar daerah
perdagangan bisa dipengaruhi oleh keberadaan deklarasi dan rentang waktu
musim cuci gudang. Sedangkan untuk kasus lokasi yang berbeda terjadi pada saat
Sirpal (1992) menemukan bahwa keberadaan lokasi taman memiliki dampak nilai
tambah pada lahan yang berbeda untuk tiap lokasi .
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
23
23UNIVERSITAS INDONESIA
Keberadaan variasi pasar juga mempengaruhi teori lokasi. Hal ini mengacu
pada pengaruh aksesibilitas yang tidak selalu memiliki dampak yang sama untuk
daerah yang berbeda. Hal ini dikarenakan adanya preferensi subjektif pasar yang
didasari oleh perbedaan penghargaan aksesibilitas oleh pihak yang berbeda.
Dilema pembangunan adalah dilema yang diciptakan pada perubahan tata
guna lahan dan keberadaan pembangunan pendukung kawasan. Dilema ini
memberikan dampak perubahan nilai lahan yang ada di sekitar nilai pembangunan.
Pertama adalah dilema perubahan tata guna lahan. Keberadaan perubahan tata
guna lahan yang diberikan oleh pembangunan tidak hanya berpengaruh pada
lahan yang dibangun. Keberadaan tata guna lahan yang baru turut mengubah nilai
aksesibilitas tiap lahan pada daerah sekitar lahan yang dibangun.
Kedua adalah dilema pembangunan fasilitas pendukung kawasan. Perlu
disadari bahwa pembangunan cenderung membangun infrastruktur serta fasilitas-
fasilitas baru di lingkungan yang dikembangkannya. Sementara keberadaan
fasilitas dan infrastruktur yang baru ini akan menaikan nilai tanah serta lahan-
lahan yang ada di sekitarnya.
Selain keberadaan peningkatan yang dihasilkan oleh fasilitas dan
infrastruktur baru, harga yang ditawarkan oleh pengembang juga akan menaikan
harga lahan yang memiliki kesamaan karakteristik, sesuai dengan prinsip
substitusi dan evaluasi ZNT. Akhir dari seluruh reaksi berantai ini adalah
terjadinya peningkatan harga, baik dalam skala lahan (NJOP bumi) maupun di
tingkat wilayah (Nilai Indeks Rata-rata).
Dilema pembangunan terjadi saat melihat pertumbuhan tidak maksimal
yang dihasilkan oleh pembangunan. Dari uraian sebelumnya diketahui bahwa
tujuan yang dimiliki oleh pembangunan adalah pertumbuhan yang memiliki
banyak dengan hasil yang maksimal. Asas ini kemudian dikembangkan lebih
lanjut pada pembangunan perkotaan sebagai penggunaan lahan yang efisien
dengan cara memaksimalkan pembiayaan dan penggunaan potensi lahan secara
efektif. Dalam aplikasi pembangunan pemanfaatan dan penggunaan ini banyak
memiliki kendala, beberapa diantaranya adalah permasalahan keberadaan nilai
sosial dan pembangunan yang kurang terintegrasi.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
24
24UNIVERSITAS INDONESIA
Pembangunan akan selalu mengakibatkan peningkatan nilai lahan, namun
peningkatan yang terjadi belum tentu dapat diakomodasi oleh masyarakat. Hal ini
sering mengakibatkan pembangunan, yang meningkatkan nilai lahan, akhirnya
sering berujung pada masalah kesenjangan sosial. Dalam melihat permasalahan
ini Jacob(1961) berpendapat bahwa peningkatan pertumbuhan tidak harus
direalisasikan dalam bentuk pembangunan fisik yang akhirnya meningkatkan
biaya hidup masyarakat, tetapi dapat berupa pembangunan ruang sosial. Hal ini
juga ditekankan kembali oleh Sarrifuddin (2010), bahwa instrumen pertumbuhan
tidak harus berupa pembangunan secara fisik. Sangat disayangkan keberadaan
nilai sosial mengacu pada keberadaan nilai sosial yang sulit untuk ditaksir dan
sering luput diikutsertakan dalam target pembangunan.
3. Bekasi
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
UNIVERSITAS INDONESIA
25
BAB 3 KAJIAN
1. Bekasi 2. Bekasi
Fokus pembahasan materi yang akan dikaji pada bab ini adalah keterkitan
pembangunan (Summarecon Bekasi) oleh pihak pengembang (PT
Summarecon).dengan peningkatan nilai lahan yang terjadi pada kawasan Jalan
Jenderal Ahmad Yani. Pada bab ini akan dijabarkan gambaran umum wilayah
lingkup kajian (Kota Bekasi, Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, serta kawasan
Summarecon Bekasi), potensinya yang dapat mempengaruhi nilai lahan, serta data
peningkatan harga lahan pada kawasan koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani.
Gambaran ini akan dibawa pada penyusunan penjelasan alasan yang
meningkatkan nilai lahan di sekitarnya yang disajikan pada akhir bab.
Pola pembahasan yang dilakukan pada bab ini tidak melihat dampak
perkembangan dan pembangunan kawasan Kota Bekasi di atas secara menyeluruh,
tetapi dikondisikan pada hubungan umum antara perkembangan Summarecon
Bekasi dengan wilayah kecamatan Bekasi selatan, khususnya pada Koridor Jalan
Jenderal Ahmad Yani yang terhubung dengan kawasan pembangunan
(Summarecon Bekasi) melalui fly over Ahmad Yani.
3. Bekasi
3.1. Bekasi
3.1.1. Gambaran Umum Bekasi dan Perkembangannya
Bekasi secara administratif adalah kotamadya di provinsi Jawa Barat,
kawasan kota yang terletak di timur Jakarta. Kota ini memiliki kawasan terbangun
seluas 10.773 hektar dalam cakupan wilayah 21.049 hektar Berbatasan dengan
wilayah-wilayah berikut : Jakarta timur (Barat), Kabupaten Bekasi (Timur),
kabupaten Bogor dan Depok (Selatan) serta kabupaten Karawang (Utara). Kota
Bekasi menduduki peringkat ke empat dengan jumlah penduduknya sebesar 2, 319,
518 jiwa.
Awal mulanya status kota ini hanya berupa kecamatan Pada tahun 1983
status Bekasi berubah menjadi kabupaten. Tahun 1996 berubah menjadi kota
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
26
26
UNIVERSITAS INDONESIA
administratif, yang mengatur empat kecamatan : Bekasi Timur, Bekasi Selatan,
Bekasi Barat dan Bekasi Utara
Gambar 3. 1. Diagram latar belakang perkembangan Kota Bekasi.
Sumber : RDTR Bekasi tahun 2010-2030
Perubahan status administrasi pada Bekasi tidak terlepas dari peran Bekasi
terhadap kota Jakarta. Jakarta sebagai ibu kota Indonesia adalah wilayah kota
yang banyak menjadi sasaran untuk mendapatkan sumber penghasilan.
Identitasnya sebagai kota terbesar di Indonesia menjadikan pertumbuhan terus
meningkat secara berkesinambungan. Peningkatan kebutuhan lahan di Jakarta
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
27
27
UNIVERSITAS INDONESIA
mulai menjadi kesulitan tersendiri dalam menunjang pertumbuhan wilayahnya .
Sehingga perkembangan Jakarta menyebar menuju kota di luar Jakarta. Bekasi
menjadi salah satu pilihan yang mendapatkan pengaruh dari dorongan kekuatan
pertumbuhan yang terjadi di Jakarta.
Bekasi kemudian berkembang menjadi wilayah infiltrasi, yaitu wilayah
yang merupakan perbatasan dan perantara pertumbuhan dan perkembangan bagi
Jakarta dan Bogor., Bekasi menjadi wilayah penunjang yang sangat dibutuhkan
oleh ibu kota negara. Sadar akan perannya sebagai daerah infiltrasi Jakarta, yang
juga menjadikan Bekasi sebagai kota satelit Jakarta, akhirnya pengelolaan
pembangunan wilayah tersebut dituangkan ke dalam Peraturan Presiden No. 54
tahun 2008.
Kebijakan dalam PP No.54/2008 ini, mengikutsertakan kota-kota yang
berada di sekitar Jakarta, yang secara khusus akan dikenal sebagai kawasan
Jabodetabekpunjur (Jakarta, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak dan Cianjur)
sebagai kawasan pengambangan tingkat satu, kawasan strategis nasional.
Kebijakan ini mengarah pada perencanaan wilayah yang terintegrasi akan
memusatkan pengembangan dan revitalisasi sebagai kesatuan kawasan .
Aplikasi terhadap kebijakan untuk menetapkan rencana tata ruang nasional
terhadap kota Bekasi, yang akhirnya diikutsertakan sebagai perencanaan kawasan
tata ruang bersama kawasan DKI Jakarta. Dalam jangkauan yang lebih luas
rencana kawasan tata ruang Jawa Barat.
3.1.2. Pertumbuhan dan pembangunan fisik kota Bekasi
Pada awalnya, keberadaan fisik kota Bekasi terkesan sebagai daerah yang
akan dijadikan sebagai lahan potensial untuk bidang industri. Peristiwa
peningkatan jumlah karyawan yang bekerja di wilayah Jakarta hampir separuhnya
lebih mencari tempat tinggal di wilayah perkotaan Bekasi, yang dianggap mampu
mengakomodasi kebutuhan. Bekasi menjadi kota yang dijadikan target tempat
tinggal. Kenyataan ini akhirnya mempengaruhi fungsi tata guna lahan yang berada
di kota Bekasi. Rencana tata guna lahan yang semula ditujukan untuk area industri
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
28
28
UNIVERSITAS INDONESIA
kini didominasi oleh permukiman kota. Dari total luas wilayahnya lebih dari 50 %
kawasan Bekasi sudah menjadi kawasan efektif perkotaan, dengan 90 %
diantaranya menjadi kawasan pemukiman, 4 % menjadi kawasan industri, 3 %
digunakan untuk pengembangan ruang perdagangan dan sisanya untuk bangunan
dan fasilitas-fasilitas lainnya.
Tabel 3. 1. Jumlah penduduk menurut kelompok umur dan jenis kelamin
Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010, BPS
Perubahan tata guna lahan ini didukung dengan laju pertumbuhan penduduk
Bekasi (Tabel 3.1) yang sebanding dengan peningkatan Pendapatan Regional
Bruto-nya (Tabel 3.2). Potensi pertumbuhan ekonomi kota Bekasi didominasi
oleh sektor industri dan perdagangan, jasa boga (restoran) dan perhotelan.
Dibandingkan sektor lainnya, bidang tersebut telah menjadi tulang punggung,
sehingga peningkatan sektor tersebut menjadi pusat perhatian investasi yang
menarik (lihat Tabel 3.3).
Ada dua hal yang dapat dikemukakan dari pola penyebaran pendapatan
dearah kotor Bekasi. Pertama, peningkatan pendapatan dari sektor industri yang
diasumsikan sebagai penopang produktivitas wilayah. Keberadaan sektor ini
meningkatkan pengolahan sumber daya. menyangkut permintaan tenaga kerja
manusia. Hal ini memiliki dampak pada permintaan tempat tinggal pada daerah
industri.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
29
29
UNIVERSITAS INDONESIA
Kedua, pola pertumbuhan sektor perdagangan sebagai indikator daya beli
masyarakat. Terjadinya peningkatan pendapatan akan menstimulasi pertumbuhan
perdagangan, yang dapat dirujuk sebagai indikator pendapatan yang dihasilkan
dari peningkatan kawasan pemukiman (Tabel 3.5).
Tabel 3. 2. Angka agregat PDRB jumlah penduduk dan PDRB per kapita Kota Bekasi
Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010, BPS
Pantauan pembangunan masih dapat dilihat dari diagram besarnya pinjaman
(gambar 3.3), peningkatan kredit perumahan mendominasi total pinjaman yang
diberikan oleh bank-bank pada umumnya. Posisi pembangunan hunian hampir
mencapai 30% dari total pinjaman yang dialirkan. Dari gambar 3.3 juga terlihat
kecenderungan meningkatnya jumlah pinjaman yang disalurkan oleh pihak bank,
khususnya di periode awal tahun 2010 hingga Februari tahun 2011. Besaran
pinjaman ini menandakan terjadinya pertumbuhan permintaan yang terus
meningkat dari waktu ke waktu.
Untuk arah revitalisasi dan pengembangan Fisik, pengembangan kawasan
kota ini, telah dicantumkan dalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) kota
Bekasi – Di dalamnya meliputi enam bidang pengembangan, yaitu :
Pengembangan struktur dan pola pemanfaatan ruang, arahan tata guna lahan,
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
30
30
UNIVERSITAS INDONESIA
arahan pengembangan infrastruktur, pengembangan sarana dan prasarana,
pengembangan sarana pengendali banjir dan pengembangan ekonomi.
Pengembangan rencana pembangunan yang akan dilakukan oleh pemerintahan
kota Bekasi seperti yang tertuang pada RDTR Kota Bekasi Tahun 2010-2030,
dirinci sebagai berikut:
Pengembangan infrastruktur
Rencana pengembangan dan pembangunan yang ada di daerah Bekasi
berpusat pada perbaikan dan peningkatan jalur arteri primer dan sekunder,
pengerjaan jalan kolektor, serta keberadaan double-double track (lintasan
empat jalur) untuk kereta api di stasiun Bekasi.
Sarana dan prasarana
Pola penambahan dan pemerataan kualitas untuk fasilitas pendidikan dan
kesehatan di seluruh kawasan Bekasi. Rencana juga meliputi program
pembangunan gedung-gedung pemerintahan di sekitar koridor Jenderal
Ahmad Yani.
Pengendalian banjir
Rencana pengendalian banjir meliputi rencana penataan saluran air : Kali
Cakung, Kali Baru, Saluran Rawa Tembaga, saluran Kali Baru, saluran Kali
Bekasi dan saluran Kali Cikeas. Proses penataan air ini dilakukan dengan
pembangunan tanggul-tanggul penyangga, penataan drainase, pembuatan
sumur resapan serta pengembalian fungsi situ sebagai sistem retensi.
Pengembangan area perekonomian
Rencana pengembangan area perekonomian Bekasi terdiri dari tiga rencana
pembangunan, yakni : pembangunan retail kecil dan perkantoran di kawasan
Bekasi timur, pengembangan pusat perdagangan yang berada di jalan arteri
primer dan sekunder serta dukungan bagi wilayah-wilayah pendukung
industri dan perdagangan yang berada di Kecamatan Rawa Lumbu.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
31
31
UNIVERSITAS INDONESIA
Rangkuman , Potensi nilai tanah di kawasan kota Bekasi
Faktor perekonomian :
Dilihat dari pertumbuhannya, Bekasi memiliki peningkatan pertumbuhan
penduduk dan peningkatan pendapatan daerah yang signifikan. Angka yang
dimiliki pada studi ini dapat dipakai sebagi indikator daya beli yang tinggi. Hal ini
dapat dilihat pada tingkat pinjaman yang diberikan bank kepada masyarakat untuk
kebutuhan pembangunan dan sarana transportasi.
.
Tabel 3. 3. Produk Domestik Regional Bruto akan dasar harga berlaku
Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010, BPS
Potensi permintaan
Melihat jumlah pinjaman dan jumlah IMB yang diberikan untuk tempat
tinggal dapat disimpulkan bahwa jumlah permintaan tempat tinggal di kota
Bekasi memiliki nilai yang tinggi. Jumlah ini didukung oleh tekanan
pertumbuhan penduduk dan keterbatasan penyediaan lahan permukiman di
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
32
32
UNIVERSITAS INDONESIA
Jakarta yang membuka kesempatan untuk pembangunan kawasan tempat
tinggal di Bekasi.
Gambar 3. 2. Diagram Pinjaman yang diberikan Bank Umum pada tahun 2010
Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010
Tabel 3. 4. Banyaknya IMB yang dikeluarkan menurut kecamatan dan jenis bangunan
Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010
Faktor harga nilai lahan
Dilihat dari jumlah permintaan dan daya beli masyarakat yang tinggi, Lahan
di Bekasi memiliki nilai yang tinggi. nilai yang dimaksud adalah nilai
investasi pasar pada pengembangan permukiman.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
33
33
UNIVERSITAS INDONESIA
Keberadaan deskripsi kawasan Bekasi apabila dikaitkan dengan faktor
pengubah ilai lahan yang terdapat pada dasar teori, Bekasi memiliki unsur
performa kawasan, performa masyarakat,dan potensi lahan bangun. Hal ini dapat
dilihat pada keberadaan program perbaikan dan pengembangan fasilitas yang
tertuang pada laporan RDTR kota Bekasi tahun 2010-2030 dan peningkatan
pertumbuhan demografi dan pendapatan regional untuk performa kawasan. Untuk
unsur performa masyarakat dapat dilihat pada tingginya nilai akomodasi dan
permintaan akan pendirian tempat tinggal. Sedangkan keberadaan relasi Bekasi
terhadap kota Jakarta dan Bogor yang merupakan daerah produktif dan daerah
tempat tinggal perkerja untuk nilai potensi lahan.
Tabel 3. 5. Tabel Analisa Kawasan Bekasi
Faktor Pengubah Nilai Lahan Kawasan Bekasi Performa Kawasan
Fasilitas dan Infrastruktur
Pengembangan jalur jalan arteri dan rel kereta api
Pembangunan fasilitas kesehatan, pendidikan, dan gedung pemerintahan
Penataan saluran air
Pembangunan kawasan perdagangan kecil di sekitar jalur arteri
Potensi pengembangan dan investasi kawasan
Potensi pertumbuhan demografi, pendapatan, dan potensi pembangunan kawasan
Performa masyarakat
Pendapatan Masyarakat
Pendapatan regional yang terus meningkat.
Keberadaan pertumbuhan pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank Umum.
Potensi permintaan
Desakan permintaan pekerja Jakarta yang tidak mendapatkan akomodasi tempat tinggal di Jakarta.
Meningkatnya jumlah permintaan pinjaman untuk pembangunan tempat tinggal
Meningkatnya jumlah IMB tempat tinggal yang dikeluarkan .
Potensi Lahan bangun
Faktor Lokasi Posisi Bekasi yang berada antara Jakarta dan Bogor
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
34
34
UNIVERSITAS INDONESIA
3.2. Gambaran umum Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani
Jalan Jenderal Ahmad Yani merupakan koridor yang menjadi pusat kawasan
kota Bekasi. Jalan ini memiliki berbagai macam lahan guna, baik sebagai pusat
perdagangan, lingkungan perkantoran, administrasi pemerintahan dan kawasan
pemukiman yang sudah ada sebelumnya. Jalan ini menjadi jalan utama di kota
Bekasi, yang memiliki peran penting untuk menghubungkan kawasan dari
kawasan luar kota ke dalam kota Bekasi, demikian juga dengan sebaliknya.
Gambar 3. 3. Struktur ruang pada koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani
Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi
Koridor ini dapat dibagi menjadi tiga bagian. Area luar utara sebagai
segmen-1, yang dipergunakan sebagai area mix use, adalah wilayah paling utara
yang dijadikan wilayah administrasi pemerintahan. Digabungkan dengan lahan
hijau yang terbuka sehingga kawasan utara koridor Jalan Ahmad Yani menjadi
kawasan publik. Di bawahnya terdapat kawasan yang dipergunakan sebagai
wilayah pelayanan pemerintahan. Area mukanya terdiri dari bangunan
perkantoran, perbankan dan Rumah sakit. Untuk area paling selatan merupakan
sentra kegiatan perdagangan dan komersial. Koridor ini disusun oleh bangunan
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
35
35
UNIVERSITAS INDONESIA
khas untuk kegiatan komersial yang memiliki skala kapasitas modal cukup besar,
hal ini ditandai dengan hadirnya media promosi dalam bentuk bigbox store untuk
produk-produk retail yang ada di sekitar kawasan perumahan-toko (Ruko).
Melengkapi fasilitas-fasilitas umum sebagai kantor pelayanan pemerintahan,
diantarnya : Kantor Dirjen Pajak dan Kantor Samsat kepolisian Bekasi.
Gambar 3. 4. Diagram pola peruntukan Jalan Jenderal Ahmad Yani
Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi
Koridor di kawasan Jalan Ahmad Yani memiliki akses ke bagian lain, baik
dari maupun yang akan menuju kawasan bisnis lainnya, yang tersambung ke
koridor di Jalan Ir. H. Juanda. Koridor penghubung menjadi bentuk pemusatan
perekonomian utama, baik untuk kegiatan perdagangan skala menengah hingga
besar, ataupun skala kecil yang diwakili oleh pusat-pusat perbelanjaan di sekitar
stasiun Bekasi (sebutan setempat : Kawasan Proyek).
Koridor ini memiliki akses penting dalam struktur internal dan eksternal
kota Bekasi, khususnya terhadap jalur lalu lintas barang dan orang. Di Jalan
Ahmad Yani terdapat jalur yang menghubungkan jalan arteri dengan jalur lingkar
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
luar Jakart
sebagai ja
Gambar
Sumb
Un
mulai dike
ini pada t
administra
perkemban
terdapat p
serta Sent
Centre. Ti
niaga turu
pada tahun
1997.
ta (JORR=J
lur komuter
r 3. 5. Peme
ber : RTBL K
ntuk sejarah
enal pada s
tahun 1981
asi dan ka
ngan daera
pembanguna
tara Niaga
idak Berhen
ut disemara
n 1994, Kaw
Jakarta Out
r dan pengir
etaan bangu
Koridor Jalan J
h perkemban
aat pusat p
. Pada saat
antor pemer
ah ini tidak
an daerah p
Kali Mala
nti di situ, p
akan oleh b
wasan Ruko
36
ter Ring Ro
riman baran
unan dan fasbisnis Be
Jenderal Ahma
ngannya Ja
emerintahan
t itu kebera
rintahan se
k banyak d
pusat perini
ang , Ruma
pembangun
beberapa ge
o Bekasi M
ad). Akses
ng di kota B
silitas yang ekasi
ad Yani, Dina
lan Jendral
n kota Beka
adaan jalan
erta lapang
diketahui h
agaan yakn
ah Sakit M
an kawasan
edung pusat
Mas pada tah
UNIVERSI
ini yang ba
Bekasi.
ada pada da
as Tata Ruang
Ahmad yan
asi dipindin
ini dikenal
an area ol
hingga tahu
ni Metropol
Mitra Keluar
n jalan ini m
t perbelanja
hun1996, M
ITAS INDON
anyak digun
aerah kawas
g Kota Bekasi
ni pada mu
ndahkan ke
l sebagai d
lah raga. K
un 1993 di
itan Mall b
rga, dan Is
menjadi kaw
aan seperti
Macro pada t
36
NESIA
nakan
san
ulanya
jalan
daerah
Kabar
imana
bekasi
lamic
wasan
Hero
tahun
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
37
37
UNIVERSITAS INDONESIA
Gambar 3. 6. Pola jalan di sekitar Jalan Jenderal Sudirman
Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekas
Perkembangan kawasan ini kemudian berlanjut pada tahun 2003 dengan
berdirinya pusat perbelanjaan Ramayana yang kemudian disusul Hyper Mall
Bekasi pada tahun berikutnya. Perubahan yang kemudian muncul berikutnya
adalah pembangunan kantor cabang Bank Nasional Indonesia di dekat kawasan
pelayanan pemerintahan pada tahun 2007. Kemudian Pada tahun 2008
pengembangan kawasan koridor ini sebagai kawasan perdagangan kembali
berkembangang dengan berdirinya Bekasi Square. Kemudian kawasan ini mulai
berkembang dengan keberadaan apartemen pada tahun 2010. Pada tahun yang
sama kawasan ini dikagetkan oleh pembangunan kawasan Summarecon Bekasi
yang juga mencoba menghubungkan derahnya dengan kawasan koridor ini.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
38
38
UNIVERSITAS INDONESIA
Gambar 3. 7. Peta tahun pembangunan Bekasi
Sumber : Google map, telah diolah kembali
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
39
39
UNIVERSITAS INDONESIA
Gambar 3. 8. Bangunan Baru yang dibangun beberapa tahun terakhir
Dari yang paling atas, :pembangunan apartemen pada sisi koridor dan Bekasi Square
Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi, 2010 Secara ringkas hal–hal yang dijadikan perhatian di kawasan koridor Jalan
Jenderal Ahmad Yani yang disusun pada Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan kawasan bisnis 2010-2020 adalah sebagai berikut
a) Pengembangan kawasan kegiatan perdagangan dan jasa skala kota dan
regional
Terjadinya peningkatan ruang untuk kawasan kegiatan bidang
perdagangan dan bidang jasa dalam skala kota dan regional,
menempatkan fungsi perkotaan kota Bekasi untuk memiliki aspek
potensi modal yang besar guna melakukan pembangunan wilayahnya –
termasuk peluangnya dalam menyangga pertumbuhan daerah Jakarta,
sebagai Ibu kota Indonesia maupun sebagai kesatuan wilayah yang
terintegrasi dalam proyek Jabodetabekbopuncur di masa depan.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
40
40
UNIVERSITAS INDONESIA
b) Pembentukan kawasan inti dari kegiatan pusat kota.
Kawasan inti merupakan lahan bagi kegiatan pusat kota (Central
Business District), sehingga menempatkan kawasan ini menjadi kawasan
strategis, termasuk didalamnya sumber-daya yang bisa menjadi modal
pembangunan.
c) Pengarahan pembangunan permukiman vertikal.
Pengembangan area permukiman yang memanfaatkan lahan secara
vertikal, merupakan solusi atas tuntutan untuk memenuhi permintaan,
sekaligus mengatasi keterbatasan lahan. Pengarahan ini juga dilakukan
untuk penambahan lahan tanpa mengurangi peruntukkan ruang terbuka
hijau di wilayah perkotaan.
d) Pembangunan infrastruktur jalan
Rencana pembangunan jalan tol-layang BECAKAYU (Bekasi-Cawang-
Kampung Melayu) yang melewati jalur koridor Jalan Inspeksi Kali
Malang - Jalan Jend. A. Yani sampai Jalan Agus Salim, akan menjadi
modal percepatan pembangunan ekonomi di wilayah Bekasi.
e) Rencana pembangunan jalan layang Summarecon
Adanya rencana pembangunan jalan layang di ruas jalan Jende ral A.
Yani menuju wilayah pengembangan Summarecon, termasuk
pembangunan fly over Summarecon di ruas area tersebut, menjadi
rangsangan untuk pengembangan kota Bekasi yang semakin meningkat
tuntutan kebutuhannya.
f) Pembentukan kawasan mixuse
Kawasan campuran seperti kawasan perumahan dan kawasan komersial
yang tumbuh di sepanjang ruas Jalan Jenderal Sudirman dan Jalan
Jenderal Ahmad Yani.
Rangkuman : keberadaan potensi nilai kawasan koridor jalan Jendral
Ahmad Yani
Faktor perekonomian
Jika melihat kawasan koridor yang terhubung langsung dengan Jalan
Jenderal Sudirman, maka kawasan ini berfungsi sebagai kawasan pusat
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
41
41
UNIVERSITAS INDONESIA
pelayanan kota. Menurut teori VonThunen, daerah yang memiliki nilai
paling tinggi adalah daerah yang ada di sekeliling pusat pelayanan. Hal
ini didukung dengan beragam fasilitas yang ada di sana, termasuk : Pusat
perdagangan, Pusat pemerintahan, Perkantoran dan fasilitas ruang
terbuka bagi publik. Nilai keberagaman dan akses yang dimilikinya
menempatkan wilayah koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani menjadi
tinggi nilainya.
Potensi faktor permintaan
Ditinjau dari jumlah akses yang dimiliki oleh koridor dalam
mengakomodasi kebutuhan komuter kota Bekasi meningkatnkan
tingginya permintaan akan permukiman yang dekat dengan koridor. Hal
ini dapat dijelaskan dari kemudahan akses jalan tol dan peran Jalan
Ahmad Yani sebagai jalan arteri. Keberadaan faktor ini memicu
pengembang untuk mengeksploitasi lahan yang memiliki kemudahan
akses dengan koridor untuk dikembangkan.
Faktor harga nilai lahan
Jika diakumulasikan, keberadaan akses yang mudah serta kelengkapan
fasilitas yang ada , maka potensi keberadaan koridor memiliki nilai
ekonomi yang tinggi . Apabila pengembang dapat mengasosiasikan
keberadaan akses dengan kawasan Jalan Jendral Ahmad Yani dengan
lahan yang digarapnya, maka lahan tersebut akan mendapatkan
peningkatan nilai pembangunan yang cukup tinggi.
Keberadaan deskripsi kawasan koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani apabila
dikaitkan dengan faktor pengubah ilai lahan yang terdapat pada dasar teori,
kawasan koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani memiliki unsur performa kawasan,
dan potensi lahan bangun. Hal ini dapat dilihat pada keberadaan program
perbaikan dan pengembangan fasilitas yang tertuang pada laporan RTBL Jalan
Jenderal Ahmad Yani tahun 2010-2030 untuk performa kawasan. Sedangkan
koridor yang berlokasi pada daerah pusat pelayanan kota, peran jalan sebagai
jalan arteri,dan akses yang mudah dalam menggapai JORR untuk nilai potensi
lahan yang menguatkan nilai dari lahan jalan Jenderal Ahmad Yani.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
42
42
UNIVERSITAS INDONESIA
Tabel 3. 6. Tabel Analisa Kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani
Faktor Pengubah Nilai Lahan Kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani
PerformaKawasan
Fasilitas danInfrastruktur
Pembentukan kawasan mixuse sebagai daerah pusat kota
Pengarahan pembangunan pemukiman vertikal
Rencana pembangunan Tol BECAKAYU
Pembangunan jalan layang Summarecon
Potensipengembangandan investasikawasan
Potensi pertumbuhan demografi, pendapatan, dan potensipembangunan kawasan
Potensi Lahan bangun
Faktor Lokasi Posisi koridor yang berlokasi pada daerah pusat pelayanan kota
Peran sebagai jalan arteri
Akses yang mudah dalam menggapai JORR
3.3. Gambaran Pembangunan Summarecon Bekasi
Pengembangan wilayah di area Summarecon Bekasi mengambil lahan
seluas 240 hektar. Konsep pembangunannya direncanakan lebih menyerupai
pembentukan kawasan perkotaan yang berada di dalam kota. Summarecon tidak
hanya membangun kawasan perumahan saja, juga melengkapinya dengan fungsi
fasilitas yang biasanya diperlukan dan menjadi kebutuhan wilayah perkotaan –
seperti : Gedung perkantoran, pusat-pusat perbelanjaan, fasilitas ruang terbuka
hijau dan tempat tinggal. Konsep Summarecon bisa dimasukkan dalam kategori :
“compact city”, jika melihat rancangan tata guna lahan yang dibuat terintegrasi.
Unsur pemasaran yang diandalkan oleh Developer Summarecon-Bekasi
adalah kualitas infrastruktur yang disediakan dalam rencana ruang yang ada,
kemudahan akses keluar-masuk wilayah, nilai ekonomis strategis serta kualitas
ruang publik yang dirancang dengan faktor kenyamanan. Penjaminan kualitas
terhadap manajemen lingkungan yang bebas dari ancaman banjir dan limbah
polusi merupakan nilai tambah terhadap nilai lahan yang tidak bersifat materi -
Realisasi gagasan-gagasan pihak Summarecon ini tidak hanya memberi nilai bagi
kawasan yang dikembangkan saja tetapi secara khusus juga menambah fasilitas
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
43
43
UNIVERSITAS INDONESIA
dan infrastruktur bagi wilayah yang berada di sekelilingnya, dan kota Bekasi pada
umumnya.
Salah satu infrastruktur yang paling menyolok adalah keberadaan fly over
Ahmad Yani. Fly over ini memiliki empat jalur mobil untuk kapasitas daya
tampungnya, tidak hanya memberikan akses untuk Summarecon tetapi juga
memberi akses yang memudahkan bagi wilayah yang berada di kawasan
kecamatan Bekasi Utara dan kecamatan Medan Satria. Akses menuju kawasan
Jalan Jenderal Ahmad Yani juga akses menuju ke gerbang tol di Bekasi barat.
Selain jalur perpanjangan koridor di arteri Jalan Ahmad Yani, Summarecon juga
membuat perpanjangan akses ke kawasan pusat-pusat perdagangan dan
perkantoran. Bahkan pengembangannya juga memperluas kawasan pusat kota
sebagai lahan ekonomis.
Gambar 3. 9. Diagram Masterplan Summarecon Bekasi
Gambar menjelaskan lokasi Emerald center, kawasan perniagaan pada lokasi proyek masterplan Summarecon Bekasi (Sumber : http://www.summareconbekasi.com/ projects.asp?
pageNav=5&id=44, 2012)
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
44
44
UNIVERSITAS INDONESIA
Daerah yang dipilih oleh Summarecon untuk dikembangkan adalah wilayah
yang awalnya belum sempat tersentuh oleh pembangunan lahan sebelumnya, yaitu
lahan-lahan hijau terbuka, atau lahan kosong. Sebelumnya lahan kosong ini
memiliki nilai nominal yang tidak signifikan sebelum dikembangkan sebagai
lahan yang akan dibangun . Hal ini diakibatkan oleh lahan memiliki potensi akses
yang mudah menuju area pusat pelayanan kota, sehingga diproyeksikan dapat
memberikan nilai tambah pada peningkatan nilai lahan melalui rencana
pembangunan. potensi ini kemudian menjadi modal dasar penjualan untuk
Kawasan Summarecon - Bekasi. Secara singkat faktor yang mempengaruhi
perubahan nilai tanah pada pembangunan kawasan ini adalah :
Kualitas pembangunan
Dari pengembangan yang dilakukan oleh Summarecon yang memanfaatkan
lahan kosong sebagai lahan pembangunan, pihak Summarecon berhasil
menambahkan nilai bangun pada lahan pilihannya. Dengan kata lain, nilai
komersial tanah sekaligus lahan bangunnya menjadi meningkat.
Kualitas infrastruktur
Selain membangun pemukiman sebagai kawasan hunian, Summarecon juga
turut membangun infrastruktur dan unsur-unsur penataan lingkungan hidup,
baik berupa jalan dan situ (danau buatan) untuk penanggulangan banjir. Hal
ini meningkatkan nilai dan harga infrastruktur yang dimiliki di setiap lahan
berada di sekitar pembangunan wilayah Summarecon Bekasi.
Kualitas lokasi
Dari lokasi pembangunan Summarecon Bekasi memiliki sifat membuka akses
wilayah dari dan ke pusat-pusat perkotaan, juga akses yang berhubungan
dengan lingkungan yang ada di sekitarnya. Selain itu keberadaan
pembangunannya juga memiliki tujuan untuk meningkatkan kualitas dan
memperluas infrastruktur yang ada di daerah pusat. Hal ini sanggup memberi
nilai yang baik bagi daerah Summarecon itu sendiri maupun kawasan di
koridor Jalan Ahmad Yani.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
45
45
UNIVERSITAS INDONESIA
Keberadaan deskripsi Pembangunan Summarecon Bekasi apabila dikaitkan
dengan faktor pengubah ilai lahan yang terdapat pada dasar teori, Pembangunan
Summarecon Bekasi memiliki unsur performa kawasan dan potensi lahan bangun.
Hal ini dapat dilihat pada keberadaan program pembangunan infrastruktur dan
kawasan bisnis baru untuk performa kawasan. Untuk nilai potensi lahan dapat
dilihat pada Posisi pembangunan yang memperlebar kawasan pelayanan kota dan
akses pada jalan arteri dan jalan tol.
Tabel 3. 7. Tabel Analisa Pembangunan Summarecon Bekasi
Faktor Pengubah Nilai Lahan Pembangunan Summarecon Bekasi
PerformaKawasan
Fasilitas danInfrastruktur
Pembangunan jalan layang Summarecon
Pembangunan situ penanggulangan banjir
Pembangunan kawasan bisnis dengan konsep CBD
Potensi Lahan bangun
Faktor Lokasi Posisi pembangunan yang memperlebar kawasan pelayanan kota
Memiliki akses yang mudah dengan jalan arteri dan jalan tol
3.4. Kasus Kajian
Kasus pengkajian di sini mencakup peningkatan nilai tanah di Bekasi.
Dalam tabel 3.6 : Data NJOP bumi Bekasi selatan, terlihat adanya peningkatan
nilai tanah dalam rentang tahun 2007 hingga 2011. Peningkatan nilai NJOP bumi
ini tidak konstan. Peningkatan sebelum tahun 2010 tidak ada perubahan besar,
berbeda dengan yang terjadi untuk tahun 2010 dan selanjutnya yang menunjukkan
adanya lonjakan nilai.
Tabel 3. 8.Data NJOP Terendah dan Tertinggi Kecamatan Bekasi Selatan Tahun 2007 sampai Tahun 2011
Sumber :KPP Pratama Bekasi Selatan
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
46
46
UNIVERSITAS INDONESIA
Tabel 3. 9. NJOP pada Kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2009
Sumber : www.NJOP.go.id
Tabel 3. 10. NJOP pada kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2011
Sumber : www.NJOP .go.id
Gambar 3. 10. Diagram Peningkatan NJOP Pada Kecamatan Bekasi Selatan 5 Tahun Terakhir
Warna merah adalah wilayah kelurahan Jaka Mulya, oranye adalah wilayah Kelurahan Jaka Setia, warna hijau adalah wilayah kelurahan Pekayon Jaya, warna biru adalah wilayah kelurahan Kayuringin Jaya, dan warna Ungu adalah wilayah Marga jaya. (sumber : ilustrasi pribadi)
Objek kajian wilayah koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani membentang
melewati kawasan beberapa kecamatan, yakni : kecamatan Marga Jaya,
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
kecamatan
pada kawa
Berd
menunjuk
NJOP tert
Dari tabel
milik kaw
Jl Jendera
kecamatan
Hub
Summarec
dicanangk
terjadinya
3.5. Al
Ada
menjawab
dengan m
disusun be
Penjelasan
pembangu
lahan yan
Perpajakan
melalui p
keberadaa
kinematik
n Kayuringi
asan koridor
dasarkan ta
kkan bahwa
tinggi, teruta
l 3.8 dan 3
wasan Jalan J
al Ahmad
n Margajaya
bungan fe
con-Bekasi
kan oleh P
a lonjakan N
lternatif Pe
a tiga altern
b terjadinya
menggabung
erdasarkan
n pertama
unan fasilit
ng digerakk
n dan penje
pembanguna
an fenomen
ka yang dapa
Ga
in Jaya dan
r tersebut d
abel 3.7 hin
a nilai NJO
ama di Kec
.9, dapat d
Jenderal Ah
Yani dari
a dan Kayu
enomena
dimungk
PT Summa
NJOP.
enjelasan
natif penje
kenaikan n
gkan poten
uraian liter
peningkata
as dan inf
kan oleh pe
elasan ketig
an. Kebera
a penjelasa
at terjadi da
ambar 3.11.
Su
47
n kecamatan
dapat dilihat
ngga tabel
P kawasan
camatan Ma
diidentifikas
hmad Yani.
i tabel 3.7
Ringin Jay
peningkatan
kinkan ole
arecon pad
lasan yang
nilai tanah p
si-potensi k
ratur dan re
an yang d
frastruktur.
emerataan d
ga berdasark
adaan tiga
an kinematik
alam pening
Diagram I
umber: ilustra
n Pekayon J
pada tabel
3.9, di tah
Jenderal A
arga Jaya da
si nilai terti
Dengan arg
7 memiliki
ya.
n NJOP
eh deklar
da tahun 2
g bisa diaju
pada tahun 2
kawasan d
egulasi yang
digerakkan
Penjelasan
dari pemeta
kan nilai ek
penjelasan
ka yang ter
gkatan nilai
Ilustrasi Pen
asi pribadi
UNIVERSI
Jaya. Untuk
3.8 dan tab
hun 2009 d
Ahmad Yan
an Kecamat
inggi pada
gumen ini m
fluktuasi
terhadap
rasi pemb
2010, tahun
ukan sebag
2010. Penje
dengan pem
g sudah diu
oleh akum
n kedua pen
aan nilai ta
kspektasi ya
n ini tidak
rpisah, mel
lahan.
njelasan 1
ITAS INDON
k fluktuasi N
el 3.9.
dan tahun 2
ni memiliki
an Pekayon
tabel 3.7 a
maka nilai N
nilai terata
pembang
bangunan
n awal di
gai alasan u
lasan ini dis
mbangunan
ulas sebelum
mulasi inv
ningkatan h
anah oleh D
ang direflek
k mencerm
ainkan beb
47
NESIA
NJOP
2011,
nilai
n Jaya.
adalah
NJOP
as di
gunan
yang
imana
untuk
susun
yang
mnya.
estasi
harga
Dinas
ksikan
inkan
berapa
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
Penj
terhadap n
dimiliki la
lahan akan
dibenahi, d
Dala
oleh PT S
pembukaa
Keberadaa
pembangu
Sela
kualitas h
dapat men
jaraknya
mendekatk
Penj
metode pe
keuangan.
pemerinta
yang ber
informasi
1 Lihat gamb
jelasan pe
nilai lahan
ahan untuk m
n meningka
dilakukan p
am usaha in
Summareco
an akses
an pembang
unan kawasa
ain itu didu
harga yang
ningkatkan
ke pusat-
kan jarak de
Ga
jelasan ke
enyesuaian
. Dasar pen
ah dilakukan
sangkutan.
yang diku
baran umum p
rtama : pe
yang akan
mengakomo
at pada saat
pembaharua
ni, dari mas
n mengope
dan peleb
gunan ini m
an tersebut.
ukung deng
dipengaruh
kualitas ni
-pusat keg
engan kawa
ambar 3. 12
Su
edua, penje
nilai NJOP
nyesuaian d
n dari penila
Tingkat p
umpulkan d
pembangunan48
enjelasan in
n sebanding
odasi kebutu
t nilai infras
an maupun p
sterplan Sum
erasikannya
baran kawa
memberi pe
gan teori V
hi oleh pu
ilai tanah te
giatan. Pem
asan pusat k
. Diagram I
umber: ilustra
elasan ini
P yang dipak
dan penetap
aian dan pe
penilaian i
dan dipetak
n kawasan Sum
ni disusun
g dengan k
uhan hidup
struktur dan
penciptaan b
mmarecon-B
dengan me
asan sentra
eningkatan
VonThunen
usat-pusat p
erhadap dae
mbangunan
kota1.
Ilustrasi Pen
asi pribadi
disusun
kai oleh Din
pan NJOP
ndaftaran o
ini kemudi
kan sedemi
marecon Beka
UNIVERSI
n dengan da
keberadaan
pembeliny
n nilai fasil
baru.
Bekasi yan
embangun j
a pusat p
harga tanah
n, pada kas
perekonomia
erah lainny
n oleh PT
njelasan 2
dengan da
nas Perpaja
bumi yang
objek pajak
ian membe
kian rupa.
si.
ITAS INDON
asar pemah
total nilai
a. Sehingga
itas di dalam
g dikemban
jalan-jalan
pelayanan
h di area se
sus pening
an dan ind
ya sesuai de
T Summar
asar pemah
akan dan me
g dilakukan
oleh wajib
entuk rang
Dari kump
48
NESIA
haman
yang
a nilai
mnya
ngkan
baru,
kota.
ekitar
gkatan
dustri,
engan
recon
haman
enteri
n oleh
pajak
gkaian
pulan
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
daftar dat
hingga me
Penj
pengemba
harga yan
dengan m
mengakiba
fasilitas d
terbangun
umumnya
Men
ada maka
yang deka
Dinas Per
ditambah
merubah d
nilai laha
kemudian
Penj
adanya ek
nilai laha
infrastrukt
2 Untuk detadilihat pada
ta-data bum
embentuk zo
jualan lah
ang dan pem
ng ditaksir m
menggunakan
atkan evalu
dan kualita
n). Sehingga
a.
njawab kebu
a penawaran
at pusat kot
rpajakan se
dengan ada
data-data ya
an dengan
meningkatk
Ga
jelasan ke
kspektasi pe
an. Pertum
tur yang d
ail bagaimana landasan pem
mi yang su
ona nilai tan
han yang
mbangun ya
menggunak
n estimasi s
uasi harga
as bangun
a harga laha
utuhan dari
n dilakukan
ta. Transaks
ebagai harg
anya penyes
ang dimilik
kualitas ya
kan nilai lah
ambar 3. 13
Su
etiga, penje
embangunan
mbuhan ko
dilakukan o
proses penyemahaman.
49
udah dikate
nah2.
dikemban
ang menjua
kan land res
saat kawasa
yang diten
prima (ya
an akan men
besarnya pe
n dengan m
si hasil pem
ga penjuala
suaian harga
ki oleh dina
ang serupa
han di sekit
. Diagram I
umber: ilustra
elasan ini
n yang mem
ota Bekasi
oleh Bekas
esuaian dan pe
gorikan ter
ngkan oleh
al lahan has
sidual techn
an ini terba
ntukan aka
ang pada
njadi lebih t
ermintaan t
memberi pi
masaran ini
an yang w
a lainnya (s
as perajakan
a tidak bisa
tar pembang
Ilustrasi Pen
asi pribadi
disusun
miliki keter
i secara u
i selatan k
emetaan ZNT
UNIVERSI
rsebut kem
h Summa
sil garapann
nique. Harg
angun secar
an dihitung
saat penet
tinggi dari h
terhadap kua
ilihan lokas
kemudian d
ajar. Penda
seperti : lok
n sebelumn
a terelakan
gunan.
njelasan 3
dengan da
rkaitan terh
umum dan
khususnya,
untuk mendap
ITAS INDON
mudian dipe
arecon, se
nya, menera
ganya diteta
a penuh. H
bersama h
tapannya b
harga lahan
alitas akses
si pembang
didaftarkan
aftaran tran
kasi dan fasi
nya. Penyes
n lagi. Ini
asar pemah
hadap perub
n pembang
infrastrukt
patkan NIR da
49
NESIA
etakan
ebagai
apkan
apkan
Hal ini
harga
belum
n pada
yang
gunan
pada
nsaksi
ilitas)
suaian
yang
haman
bahan
gunan
tur di
apat
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
50
50
UNIVERSITAS INDONESIA
koridor Ahmad Yani akan menimbulkan ekspektasi potensi pembangunan yang
berlebih di masa mendatang.
Ekspektasi perkembangan Summarecon-Bekasi akan menjadi kinerja
pembangunan bagi seluruh kawasan Bekasi selatan. Polanya memiliki
karakteristik serupa dengan metode Land Residual (penilaian potensi
pertumbuhan dan pembangunan kawasan masa depan) namun pelaksanaannya
diterapkan pada kawasan yang lebih meluas.
Pola peningkatan dengan dasar investasi dapat disandingkan dengan teori
harga lahan perkotaan yang dimiliki oleh Wendt (1957). Peningkatan ini
disebabkan oleh adanya ekspektasi masyarakat terhadap pembangunan yang terus
berlanjut positif. Bayangan potensi pembangunan Bekasi memberikan ekspektasi
akan peningkatan nilai lahan. Hal ini mengakibatkan peningkatan permintaan dan
harga pasar. Dalam kajian ini, teori Wendt tidak dapat langsung diaplikasikan. Hal
ini disebabkan oleh keberadaan data yang dimiliki dalam kajian tidak memadai
untuk menggunakan analisa dengan teori ini.
Walaupun keberadaan ekspektasi ini tidak bisa lagnsung diaplikasikan
dengan teori wendt, apabila melihat keberadaan nilai ekspektasi dasar yang
dikemukakakn oleh Gunterman (1997) sebagai tanggapan atas kemungkinan
rangkaian pertumbuhan populasi yang diakibatkan oleh pertumbuhan populasi dan
pendapatan daerah di masa yang akan datang maka keberadaan ekspektasi ini
bisa diproyeksikan pada peningkatan pendapatan daerah dan penduduk yang
dimiliki oleh Kota Bekasi.
Tabel 1Tabel 2Tabel 3
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
51UNIVERSITAS INDONESIA
51
BAB 4 PENUTUP
Lahan memiliki sifat mempengaruhi satu sama lain, untuk itu peningkatan
nilai lahan oleh pembangunan dapat meningkatkan nilai lahan yang ada di
sekitarnya. Untuk peningkatan nilai lahan itu sendiri tidak terlepas dari karakter
nilai dan penilaian. Peningkatan yang terjadi pada nilai lahan dapat disebabkan
oleh dua hal yakni peningkatan nilai guna oleh pembangunan dan/ atau
penyesuaian nilai lahan dengan nilai yang berlaku. Keberadaan peningkatan nilai
guna lahan oleh pembangunan dipengaruhi oleh tiga hal yakni performa kawasan,
performa masyarakat, serta potensi lahan bangun.
Tabel 4. 1. Faktor Pengubah nilai lahan pada Lingkup pembahasan
Faktor Pengubah Nilai Lahan Kawasan Bekasi Kawasan KoridorJalan JenderalAhmad Yani
PembangunanSummareconBekasi
PerformaKawasan
Fasilitas danInfrastruktur
Pengembanganjalur jalan arteridan rel kereta api
Pembangunanfasilitaskesehatan,pendidikan, dangedungpemerintahan
Penataan saluranair
Pembangunankawasanperdagangan kecildi sekitar jalurarteri
Pembentukankawasan mixusesebagai daerahpusat kota
Pengarahanpembangunanpemukimanvertikal
Rencanapembangunan TolBECAKAYU
Pembangunanjalan layangSummarecon
Pembangunanjalan layangSummarecon
Pembangunansitupenanggulanganbanjir
Pembangunankawasan bisnisdengan konsepCBD
Potensipengembangandan investasikawasan
Potensi pertumbuhan demografi, pendapatan, dan potensipembangunan kawasan Bekasi
Performamasyarakat
PendapatanMasyarakat
Pendapatan regional yang terusmeningkat.
Keberadaan pertumbuhan pinjamanyang dikeluarkan oleh Bank Umum.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
52
52UNIVERSITAS INDONESIA
Tabel 4.1. Faktor Pengubah nilai lahan pada Lingkup pembahasan (sambungan)
Performa masyarakat
Potensi permintaan
Desakan permintaan pekerja Jakarta yang tidak mendapatkan akomodasi tempat tinggal di Jakarta.
Meningkatnya jumlah permintaan pinjaman untuk pembangunan tempat tinggal
Meningkatnya jumlah IMB tempat tinggal yang dikeluarkan .
- -
Potensi penolakan
Topik resistensi pemerintah akan perubahan tata guna lahan hijau dan resapan
(RTBL kota Bekasi)
Topik resistensi pemerintah akan perubahan tata guna lahan hijau dan resapan
(RDTR kawasan pusat perdagangan Bekasi)
-
Potensi Lahan bangun
Faktor Lokasi
Posisi Bekasi yang berada antara Jakarta dan Bogor
Posisi koridor yang berlokasi pada daerah pusat pelayanan kota
Peran sebagai jalan arteri
Akses yang mudah dalam menggapai JORR
Posisi pembangunan yang memperlebar kawasan pelayanan kota
Memiliki akses yang mudah dengan jalan arteri dan jalan tol
Dari bedah kajian yang dilakukan pada studi kasus, yakni peningkatan nilai
lahan koridor Jalan Ahmad Yani, keberadaan pembangunan oleh Summarecon
Bekasi memiliki potensi untuk menaikan nilai lahan, yakni dukungan performa
kawasan, performa masyarakat, dan potensi lahan itu sendiri. Keberadaan
peningkatan nilai lahan tidak terlepas dari keberadaan proses penilaian yang
dilakukan oleh Dinas Perpajakan. Keberadaan kinematika ini tertuang pada tiga
skenario peningkatan harga lahan yakni pada akumulasi biaya pengembangan,
penilaian dan penyesuaian transaksi jual beli, dan akumulasi nilai kembali yang
dapat diberikan lahan di masa mendatang.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
53
53UNIVERSITAS INDONESIA
Tabel 4. 2. Tabel perbedaan penjelasan
Skenario 1 Skenario 2 Skenario3 Pola pandangan Perluasan pusat kota
dan pembangunan fasilitas
Proses penilaian lahan
Ekspektasi pembangunan dan investasi
Elemen yang diperhitungkan
Peningkatan nilai ekonomi lahan akibat adanya fasilitas dan infrastruktur baru
Transaksi jual beli yang dilakukan serta penyesuaian penilaian yang dilakukan dinas perpajakkan
Potensi keberlanjutan pembangunan dan ekspektasi peningkatan pertumbuhan ekonomi
Pertumbuhan Fasilitas Data penjualan Ekspektasi pasar Dampak Total investasi
untuk fasilitas publik dan infrastruktur
peningkatan nilai lahan dari penilaian dinas perpajakkan
Peningkatan jumlah permintaan masyarakat akan lahan.
Dari kajian melalui skenario-skenario, dapat ditarik benang merah, bahwa
faktor peningkatan nilai lahan adalah ekses bawaan dari pertumbuhan sebuah
kawasan. Jenis pertumbuhan pada setiap skenario memiliki perbedaan, yaitu pada
pertumbuhan infrastruktur serta fasilitas, pertumbuhan data transaksi dari Dinas
Perpajakan, dan pertumbuhan ekspektasi pembangunan.
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
54
DAFTAR PUSTAKA
BUKU
Doxiadis, C. A. Ekistics, the Science of Human Settlements. Science. 1968
Isard, W. Location and Space Economy.Cambridge,mass:MIT Press.1956
Jacob, Jane. “The Need of Aged Buildings.” Death and Live of Great American Cities.New
York : Random House. 1961
Rustiadi,Ernan , Sunsun Saefulhakim ,dan Dyah Panuju, R. Perencanaan dan Pengembangan
Wilayah .Jakarta: Yayasan Obor Indonesia. 2011
Smith, Adam (1776). "Of the Origin and Use of Money". An Inquiry into the Nature and
Causes of the Wealth of Nations. April 2006.
Sirpal, Rajeswhar. Effect Of Shopping Centers On The Values Of Surrounding Residential
Properties. University of Florida : 1992
Soetomo, Sugiyono. Urbanisasi & Morfologi – Proses perkembangan peradaban & wadah
ruang fisiknya: menuju ruang kehidupan yang manusiawi. Yogyakarta: Graha Ilmu 2009
Von Thunen, J.H. Von Thunen Isolated State. English Translation.Pergamon Press. Oxford :
1966
Weber,A. Theory of the Location of Industries. Chicago: University of Chicago Press. 1909
PUBLIKASI ELEKTRONIK
Presiden Republik Indonesia, “Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994 :
Perubahan Atas Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan
Bangunan” .1994. 11 april 2012.
< http://portal.djmbp.esdm.go.id >
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
55
Presiden Republik Indonesia, “Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2004 :
Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional”.2004. 12 april 2012.
< http://www.bappenas.go.id/node/26/18/>
Presiden Republik Indonesia, “Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 :
Penataan Ruang”.2007. 12 april 2012.
<http:// bplhd.jakarta.go.id>
Artikel di website
Gwartney, Ted. “Estimating Land Values” .Understanding Economics. (n.d.) . 7maret 2012
<http://www.henrygeorge.org/ted.htm>
“Paradox of Value”. Wikipedia: The Free Encyclopedia. 2012. 19 april 2012
<http://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Paradox_of_value&diff=486279760&oldid=
485386009>
Sarrifuddin, “Pembangunan Kota adalah Pembangunan Fisik Kota?”.Universitas
Dipenogoro.2010.19 April 2012
< http://kotakita.community.undip.ac.id/?p=156 >
“Kota Bekasi”. Wikipedia: The Free Encyclopedia. 2012. 19 april 2012
<http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Kota_Bekasi >
Publikasi lembaga
Dinas Tata Ruang Kota Bekasi.” Fakta dan Analisis Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi
Tahun 2010-2030”. Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2010-2030. CD-
ROM . Dinas Tata Ruang Pemerintah Kota Bekasi.2010
Dinas Tata Ruang Kota Bekasi.Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Bisnis
Jl.Sudirman Dan JL.A.Yani. CD-ROM . Dinas Tata Ruang Kota Bekasi.2010
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
56
Europa. European Enviroment Agency. “Land Pricing and Taxes”. Technical report . No.4 .
2010. 19 April 2012
< http://www.eea.europa.eu/publications/land-in-europe/at_download/file>
Buku Online
Badan Pusat Statistik Kota Bekasi. Bekasi Dalam Angka 2010. BPS.2010. 22 April 2012.
< bekasikota.bps.go.id/index.php>
Badan Pusat Statistik Kota Bekasi. Statistik Daerah Kota BEkasi 2010. BPS Kota
Bekasi.2010. 21 April 2012.
<bekasikota.bps.go.id/index.php>
Jurnal
Ewing, Reid. “Is Los Angeles Style Sprawl Desirable?”. Journal of the American Planning
Association. American Planning Association. Vol.63.1997.
Gordon, Peter dan Harry W. Richardson. "Are Compact Cities a Desirable Planning Goal?".
Journal of the American Planning Association. American Planning Association.
Vol.63.1997.
Kokcleman, Kara. ”The Effects of Location Elements on Home Purchase Prices and Rents.”
Transportation Research Record. No. 1606 : 40 -50. 1997
Mcgee, Terry. “Spatiality of Urbanization , The Policy Challanges of Mega Urban and Desakota Regions of Southeast asia”. Vancouver : University of British Columbia. 2009
Mulatip, Imam dan Bambang Brodjonegoro. “Determinan Pertumbuhan Kota di Indonesia”,
Jurnal Ekonomi Pembangunan Indonesia . Vol V. Halaman 61-82. 2004. 19 april 2012
< jurnal.pdii.lipi.go.id/admin/jurnal/51046182.pdf >
Artikel dalam pangkalan data online
Colwell, Petter F., Surrinder S. Gujral, dan Cristopher Coley. “The Impact of a shopping
center on the Value Of Surrounding Properties”. Real Estate Issues. 1985. 19 April 2012
< http://www.jstor.org >
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012
57
Guntermann, Karl L. "Residential land prices prior to development." The Journal of Real
Estate Research. American Real Estate Society. 1997. Proquest Direct. Perpustakaan
Universitas Indonesia. Depok.15 March 2012
< http://search.proquest.com/docview/200313669?accountid=17242 >.
Wendt, Paul F.”Theory of Urban Land Values”. Land Economics, Vol. 33, No. 3, hal. 228-
240. 1957.Proquest Direct. Perpustakaan Universitas Indonesia, Depok.15 maret 2012.
< http://www.jstor.org/stable/3144531> .
Srour, Issam M., Kara M. Kockleman, dan Travis P. Dunn. “AccesibiityIndices: A
Connection to Residential Land Prices and Locational Choices.” Transportation
Research Record. Transportation Research Board. N.D. Jsiore Direct. Perpustakaan
Universitas Indonesia, Depok.15 maret 2012
<http://www.jstor.org/>
Komen, Eric dan Joost Buurman.”Economic Theory and Land Prices in Land Use
Modelling.”AGILE Conference on Geographic Information Science. Palma : 2002.
Jstore Direct. Perpustakaan Universitas Indonesia, Depok.15 maret 2012
< http://www.jstor.org/>
Artikel surat kabar/majalah online:
Koespramodyo, Deddy. “Keterkaitan Rencana Pembangunan Nasional Dengan penataan
Ruang”.Bulletin Tata Ruang. Edisi : Maret 2008. 11 April 2012
<http://bulletin.penataanruang.net/upload/data_artikel/Keterkaitan%20Rencana%20Pem
bangunan%20Nasional%20dgn%20Penataan%20Ruang-
Ir.Deddy%20Koespramoedyo,MSc%20edit.pdf >
Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012