turn key

KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)

JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 33

KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA TURNKEY PROYEK

DITINJAU DARI PEMBERI TUGAS DAN PENERIMA TUGAS

Sylvie Wirawati1), Ricky Pittra Halim2) 1Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Tarumanagara

email: [email protected] 2Magister Teknik Perencanaan Universitas Satyagama,

email: [email protected]

ABSTRACT

Housing Development for the larga Scale development will require a high initial cost, especially for the low cost

high rise residential building. If the development is using Down Payment system plus the gradually payment that

based on the achievements of the consultants and contractors works. As an alternative to avoid the initial fee,

the developmnet must use the Turn Key project System in the form of design and build pattern. Definitely the

turn key project system has the advantages and disadvantagesto both either the task giver or taks reveiver. So by

looking from several aspect. That has been indicated in focus group discussion, It is expected that the discussion

will come to the conclusion that could broaden the understanding of the understanding of the task giver and the

task receiver as well about the advantages and the disadvantages of the Turnkey Project System in the

development of Low Cost High Rise Residential Building.

Keywords: High Rise Building, large scale, Turnkey, Design and Build

ABSTRAK

Pembangunan perumahan khususnya hunian vertikal (Rusun Sederhana) High Rise Building akan membutuhkan

biaya awal yang cukup besar jika dengan pengembangan skala besar khususnya dengan menggunakan system

pembayaran down payment (DP) + pembayaran bertahap berdasarkan prestasi kerja kepada Konsultan

maupun Kontraktor. Sebagai salah satu alternatif agar biaya awal tidak diperlukan yaitu dengan system pola

System Turnkey Proyek yang berupa Design and Build. Pola System Turnkey tentu memiliki kelebihan dan

kekurangan baik terhadap Pemberi Tugas maupun kepada Penerima Tugas. Maka ditinjau dari beberapa aspek

yang terindikasi melalui FGD (focus group discution) diharapkan akan mendapatkan suatu kesimpulan yang

dapat memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas maupun Penerima Tugas atas kelebihan dan

kekurangan dengan pola system turnkey terhadap pembangunan hunian vertikal.

Kata kunci: High Rise Building,Skala Besar, Turnkey , Design and Build, FGD.

PENDAHULUAN

Pembangunan perumahan kususnya

hunian vertikal (rusun sederhana) yang

ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan

rendah (MBR) dengan skala besar, dengan

progam yang dinamakan 1.000 (seribu)

tower rusun, sampai saat ini berdasarkan

data Kementerian Perumahan Rakyat

menunjukan , pelaksanaan program 1.000

menara rusuna periode 2007-2012 masih

belum tercapai, pelaksanaan rusun baru

mencapai 122 menara identik dengan

12,3%, masih jauh dibawah target, padahal

Pemerintah telah menetapkan dalam

Rencana Strategis Pembangunan

Perumahan 2005-2009 untuk menfasilitasi

pembangunan perumahan sebesar

±1.258.000 unit terdiri dari :±1.173.000

unit RsH; ±60.000 unit Rusunawa dan

±25.000 unit Rusunami, sampai

pertengahan tahun 2014 belum tercapai,

data terkini menunjukan bahwa tetap

Pasokan rumah lebih kecil dari kebutuhan

Rumah, Backlog Home Ownership 2014:

11,9 juta RT yang belum terfasilitasi,

Jumlah pembangunan rumah per tahun

hanya mampu 400.000 unit. Tanpa adanya

intervensi, diperkirakan backlog ownership

dapat mencapai angka 13,7 juta di tahun

2019 [1]. Diutarakan oleh M. Jehansyah

Siregar, pada acara diskusi Roadmap

Reformasi Kebijakan Sektor Perumahan,

2014.



Gambar 1. Grafik Angka Kekurangan Rumah

(Housing Backlog)

Perumahan Publik/Rusun sebagai

Sarana dan Prasarana aset bangsa yang

berkualitas harus didukung oleh

Pemerimtah.Tantangan dan permasalahan

sektor Perumahan harus segera diatasi,

Roadmap untuk arah kebijakan RPJMN

2015 -2019 segera direalisasikan agar pada

tahun 2019 terfasilitasi penyediaan hunian

layak huni untuk 18,6 juta rumah tangga

MBR (masyarakat berpenghasilan rendah)

terwujud kota tanpa pemukiman kumuh.

Semua ini harus dilandasi dengan strategi

pengadaan teknologi dan bahan bangunan

murah, penjadualan penyelesaian proyek

yang direncanakan, antara lain melalui

penelitian model “turnkey project “ yang

diteliti. Untuk mewujudkan dan

melaksanakan pemenuhan target

pembangunan tersebut dari pihak pemberi

tugas adalah Pemerintah maka akan sangat

terbebani dalam APBN maupun APBD

karena akan membutuhkan biaya awal

yang cukup besar untuk pembangunan

berskala besar dengan menggunakan

system pembayaran kepada para konsultan

dan kontraktor dalam pembangunan

konstruksi yaitu berupa system down

payment (DP) + Pembayaran secara

bertahap berdasarkan kemajuan pekerjaan.

Sebagai salah satu altenatif yaitu

berupa Pola System Turnkey Project

dengan design and build yaitu pembayaran

dilakukan sekaligus pada saat bangunan

telah selesai 100% ini dapat mengurangi

beban perbelanjaan Negara, untuk itu

bagaimana kelebihan dan kekurangan Pola

System Turnkey Project terhadap Pemberi

tugas maupun penerima tugas di tinjau dari

beberapa pendekatan dari aspek Pasar,

Teknis, Hukum, Keuangan/Pendanaan

sesuai yang diutarakan pada majalah

Properti Indonesia No. 1247 volume XXI

Agustus 2014 tentang indikator kota ramah

investasi properti yaitu:

1. Ketersediaan “bahan baku” yaitu lahan

yang relative murah.

2. Pertumbuhan ekonomi.

3. Stabilitas keamanan.

4. Dukungan infrastruktur kota

5. Kekuatan daya beli pasar/ konsumen

6. Industri penggerak perekonomian lokal

7. Kemudahan perijinan.

Tujuan dari penelitian ini adalah

untuk mengidentifikasi variabel variabel

yang mempengaruh kelebihan dan

kekurangan pola System Turnkey Project

dalam pembangunan Low Cost High Rise

Residential Building (Rusun Sederhana)

ditinjau dari pemberi tugas maupun

penerima tugas. Manfaat Penelitian

diharapkan dapat memberikan gambaran /

pemahaman kelebihan dan kekurangan

pola system turnkey project dalam

pembangunan Low Cost High Rise

Residential Building (Rusun Sederhana)

kepada para pemberi tugas maupun

penerima tugas serta Pemerintah dalam hal

ini APBN dan APBD, juga untuk kalangan

Akademisi.

TINJAUAN PUSTAKA

Menurut UU RI No 20 tahun 2011

bahwa Rumah susun (Rusun) adalah

bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang

terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional [2], baik

dalam arah horizontal maupun vertikal dan

merupakan satu satuan yang masing-

masing dapat dimiliki dan digunakan

secara terpisah, terutama untuk tempat



hunian yang dilengkapi dengan bagian

bersama, benda bersama, dan tanah

bersama. untuk mewujudkan Rusun/

proyek tersebut maka akan melibatkan para

pihak yaitu pemberi tugas/pengguna jasa

maupun penerima tugas/penyedia jasa,

adapun dalam Undang Undang RI jasa

konstruksi No 18 tahun 1999 maupun PP

RI No 29 Tahun 2000 disebutkan bahwa

pengguna jasa adalah orang perorangan

ataupun badan sebagai pemberi tugas atau

pemilik pekerjaan/proyek yang

memerlukan jasa konstruksi. Sedangkan

penyedia jasa terdiri dari perencana

konstruksi, pelaksanaan konstruksi serta

pengawasan konstruksi.

Dalam Keppres RI No.80 tahun

2003 disebutkan bahwa turnkey /terima

jadi adalah suatu kontrak pengadaan

barang/jasa pemborongan atas

penyelesaian seluruh pekerjaan dalam

batas waktu tertentu dengan jumlah harga

pasti dan tetap sampai seluruh

bangunan/konstruksi, peralatan dari

jaringan utama maupun penunjangnya

dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan

kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

Turnkey Contract merupakan aspek

lingkup kerja (the contractors scope of

works) yang merupakan non traditional

contractual methods di kenal juga dengan

nama package deal ataupun design and

construct yang dimana kontraktor akan

bertanggung jawab atas pekerjaan desain

dan konstruksi [3]. Dalam sistem kontrak

FIDIC dibedakan antara design and build

dengan turnkey dari aspek pembayaran,

dimana design and build pembayaran

pertermin sesuai dengan kemajuan

pekerjaan (seperti kontrak biasa)

sedangkan pembayaran turnkey dilakukan

sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai

[4].

Engineering Procurement and

Construction (EPC) ini juga merupakan

kontrak rancang bangun yang lebih

digunakan untuk pembangunan pekerjaan

pekerjaan dalam industri minyak, gas bumi

dan petrokimia, sedangkan untuk design

and build/ turnkey dimaksudkan untuk

pekerjaan konstruksi sipil/ bangunan

gedung .

Keuntungan design and build/

turnkey adalah pemilik hampir tidak

memerlukan tenaga ahli dalam organisasi

dan memungkinkan adanya metode

overlapping/fast tracking. Sedangkan

kerugian adalah sangat minimnya kontrol

yang dapat dilakukan pemilik baik pada

tahap perencanaan maupun pelaksanaan.

Gambar 2. Bagan Hubungan Tanggung

Jawab Secara Kontrak dan Koordinasi pada

Model Design and Construct [3]

METODE PENELITIAN DAN

ANALISA DATA

Suatu kontrak konstruksi ataupun

dokumen kontrak mengandung aspek

aspek seperti Aspek Teknis, Hukum,

Adminstrasi, Keuangan/Perbankan, Per-

pajakan dan sosial ekonomi, pada analisa

akan diuraikan satu persatu semua aspek

tersebut.

PEMILIK

KONTRAKTOR

(DESAIN DAN KONSTRUKSI)

KONSULTAN DESAIN

ORGANISASI

FUNGSIONAL

KONTRAKTOR

SUB KONTRAKTOR



Identifikasi

Aspek Aspek yang mempengaruhi Turnkey Project Terhadap Pengembangan

Rumah Susun Sederhana

Aspek Pasar Aspek Pasar Aspek Pasar Aspek Pasar

FGD Terhadap Para Pakar, Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa mengenai

Keuntungan dan Kekurangan Turnkey Project terhadap pembangunan

Rusun Sederhana

Kompilasi hasil FGD terhadap

Keuntungan dan Kekurangan Turnkey Project

terhadap Pembangunan Rusun Sederhana

Kesimpulan

Rekomendasi

Gambar 3. Diagram Alur Proses Metode

Penelitian (Olahan Tim Peneliti)

Metode penelitian ini dilakukan

dengan melakukan identifikasi terhadap

kelebihan dan kekurangan dari beberapa

aspek yang memiliki pengaruh pola System

Turnkey Project untuk pembangunan rusun

sederhana bagi pemberi tugas maupun

penerima tugas dengan Focus Group

Discussion (FGD) untuk mendapatkan

suatu kesimpulan.

Aspek aspek yang teridentifikasi

adalah sebagai berikut :

1. Aspek Pasar

a. Pertumbuhan jumlah penduduk pesat

(1,68%/tahun) mengakibat-kan

penambahan kebutuhan rumah untuk

keluarga baru rata-rata 800.000 unit

rumah/tahun [5] .

b. Rencana Strategis Pembangunan

Perumahan 2005-2009, telah

menetapkan untuk memfasilitasi

pembangunan 60.000 unit Rusunawa

dan 25.000 unit Rusunami

c. Perum Perumnas hanya bisa

menyumbang pembangunan rumah

10 % saja dari sekitar 245.452.739

jiwa penduduknya (Majalah Properti

per 6 Juli 2006).

d. Pemerintah mencanangkan

pembangunan 1.000 Tower (menara)

RUMAH SUSUN diseluruh kota di

Indonesia yang berpenduduk diatas 2

juta jiwa yang memakan waktu

kurang lebih tiga tahun. Lebih dari

itu, Indonesia memantapkan era

berdiam dirumah vertikal. (Kompas

24 Agustus 2006 ).

e. RPJMN 2015 – 2019 sasaran

pembangunan yaitu mengem-

bangkan Sistim penyediaan

perumahan/housing delivery system

melalui public housing yaitu rumah

susun sewa yang dianggarkan

pemerintah.

2. Aspek Teknis

Secara teknis pembangunan dengan

pola turnkey mempunyai kesamaan

dengan pola lainnya, hanya saja cara

pembayarannya yang berbeda, dimana

pola turnkey pembayarannya adalah

diakhir selesainya pelaksanaan

pembangunan dengan beberapa scheme

pembayaran.

Gambar 4. Proses Kerja Teknis

Dari Gambar 4 tersebut dapat dijelaskan

sebagai berikut tentang proses kerja

teknis:

a. Pengadaan Tanah



Bila Investor termasuk pengadaan tanah,

maka berlaku peraturan Menteri Dalam

Negeri dan khusus DKI SK Gubernur

KDKI. Perlu diperhatikan dalam

pengadaan tanah yaitu kecocokan lokasi

untuk penerapan Turnkey Project.

Pemilihan lokasi/site selection

diperkotaan memerlukan biaya:

1. Site aquisition cost

2. Land development cost

3. Professed fee

4. Permits

5. Carrying charges

6. Cost of money.

b. Perencanaan

Konsep perancangan terhadap Tapak :

1. Batas dan kondisi fisik

2. Lingkungan sekitar tapak

3. Pencapaian dan sirkulasi

4. Zoning dan Batas Intensitas

bangunan ( BIB)

Konsep perancangan terhadap

Bangunan fasilitas:

1. Perencana Infrastruktur dan

Landscap

2. Perencaraan Arsitektur, Struktur,

Mekanikal & Elektrikal.

c. Pembangunan/Construction

1. Pembagunan fisik Infrastruktur

dan Landscap

2. Pembangunan fisik Struktur,

Mekanikal & Elektrikal serta

Arsitektur dan fasilitas lainnya.

d. Serah Terima

Setelah semua pekerjaan dari

perencanaan sampai pelaksa-naan

fisik telah diselesaikan oleh

Penyedia Jasa/Investor dan sesuai

dengan syarat-syarat dan

speksifikasi yang telah disetujui

maka dilakukan serah terima kepada

pengguna Jasa.

e. Pembayaran

Berdasarkan serah terima maka

pengguna jasa melakukan

pembayaran kepada penyedia jasa

sesuai dengan syarat-syarat yang

telah disetujui dalam kontrak

Turnkey tersebut.

3. Aspek Hukum

Dari sisi aspek hukum terhadap

Turnkey Project adalah lebih kearah

permasalahan perjanjian/kontrak

yang sering menimbulkan dampak

hukum yang cukup luas dan serius

yaitu:

a. Lingkup Pekerjaan

Dimana lingkup pekerjaan yang

berdasarkan Turnkey Project yang

berupa Rancang Bangun (Desain &

Build) mempunyai pekerjaan yang

sangat kompleks, hal ini akan

mudah menimbulkan masalah jika

lingkup pekerjaan yang di

sampaikan oleh pihak Pengguna

jasa kepada pihak penyedia jasa

tidak secara mendetail dan batasan

yang jelas. Lingkup pekerjaan

didalam kontrak haruslah selengkap

dan sedetail mungkin, agar supaya

di waktu depannya tidak terjadi

saling menyalahi dalam pekerjaan

konstruksi [6] .

b. Penghentian Sementara Pekerjaan

Sistem Turnkey Project yang sangat

kompleks dan terdiri dari beberapa

tahap kegiatan yaitu dari Pra desain,

desain final sampai pelaksaan fisik

dan juga waktu yang cukup

panjang, hal ini sangat



memungkinkan Pihak Pengguna

Jasa ataupun pihak Penyedia Jasa

untuk melakukan penghentian

sementara pekerajan.

c. Sistem Pembayaran

System Pembayaran Turnkey

Project adalah pada saat seluruh

pekerjaan yang di laksanakan oleh

Penyedia Jasa telah selesai baru

dibayar, maka pembayaran harus

dibuat sejelas mungkin.

d. Bank garansi

Dalam proses pelaksanaan

pekerjaan yang dilakukan oleh

Penyedia Jasa sama sekali tidak

menerima pembayaran selama

konstruksi, maka aturan

pembayaran melalui Bank garansi

yang di berikan oleh Pihak

Pengguna Jasa harus dijelaskan

selengkap mungkin.

e. Pemutusan Kontrak

Proses Pekerjaan yang di lakukan

dengan sistem turnkey adalah sangat

kompleks maka aturan terhadap

kemungkinan terjadi pemutusan

kerja harus di jelaskan.

f. Force majeure

Pengaturan hukum terhadap

kejadian-kejadian yang luar biasa

yang diluar kekuasaan para pihak

dengan pernyataan resmi oleh

instansi pemerintah yang

berwenang seperti Bencana alam,

peperangan.

g. Penyelesaian Perselisian

Sesuai dengan kondisi bahwa

pekerjaan konstruksi yang banyak

melibatkan stakehorder, khususnya

dengan sistem Turnkey Project yang

pembayarannya di akhir proyek,

kemungkinan perselisian akan

timbul, untuk itu pengaturuan

terhadap penyelesaian perselisian

harus jelas [4].

4. Aspek Keuangan/Pendanaan

Pendanaan untuk perolehan lahan

dapat dilakukan dengan cara:

a. Melakukan pola kerjasama

antara Penyedia Jasa /Investor

dengan Pemerintah (dalam hal

ini Perumnas) untuk pengadaan

tanah perkotaan untuk

pembangunan Rusunawa/mi.

b. Pola kerjasama Pembangunan

dengan Instansi (baik dengan

Industri, endidikan/Universitas,

Perusahaan) yang membutuhkan

pengadaan rumah dimana

mereka telah memiliki tanah

untuk Rusun/flat.

c. Investor melakukan pembebasan

dan pengembangan tanah dan

membangunnya dengan cara

subsidi silang sepert yang telah

dilakukan oleh HDB Singapura,

dimana area lantai bawah dan

sekitarnya yang strategis dibuat

retail/komersial dengan harga

komersil dan lantai tingkatnya

dibuat hunian untuk MBR,

There are also those who are

renting flat from HDB as well as

grassroots community leaders,

shop owner and businessmen.

All off them make up folks in the

neightbour hood [7].

d. Pola kerjasama dengan Investor

asing baik dalam penyediaan



dana untuk Pengadaan tanah

maupun dana untuk konstruksi.

e. Perolehan dana melalui

pinjaman Bank dengan

komposisi 70% : 30% dan

perhitungan bunga dibebankan

pada konsumen atau dana hibah

dari Pemerintah.

f. Perolehan dana Hibah dari

Pemerintah pusat/daerah melalui

APBN/APBD atau subsidi

selisih bunga melalui bank

pemerintah( BTN) kepada calon

pembeli rusun/ MBR.

g. Perolehan Anggaran Pem-

bangunan dari Pemerintah

dimana sudah tersedia dana 10

triliun (sumber Kompas

24/8/06) untuk Rusun dari total

50 triliun yang dibutuhkan

untuk membangun 1.000 Rusun.

(Kompas, 24 Agustus2006).

h. Mekanisme perolehan dana dari

Badan-badan: Jamsostek;

bapertarum; YKPP;

Bapertarum; SMF; SMM;

Sindikasi Perbank-an,

diproyeksikan sebesar Rp. 88,98

triliun untuk penyediaan dana

Pembangunan Perumahan bagi

Masyarakat berpenghasilan

rendah. Dari APBN

diproyeksik-an sebesar Rp.21,6

triliun untuk Pembangunan

Perumahan bagi MBR.(Bisnis

Indonesia, 23 Agustus 2009).

HASIL DAN PEMBAHASAN

Dalam aspek Pasar dapat

disimpulkan pasar perumahan khususnya

rusuna sangat potensial untuk diwujudkan

dan diserap oleh masyarakat terutama

masyarakat berpenghasilan rendah/MBR,

Untuk mencukupi Suply tersebut tentunya

mempunyai kendala, sebagai salah satu

faktor yaitu keuangan negara yang tidak

mencukupi untuk memfasilitasikan atau

menghibahkan dana segar untuk

pembangunan perumahan. Maka

diharapkan dengan pola turnkey project ini

dapat menjadi salah satu alternatif untuk

mewujudkan, dengan demikian Turnkey

Project mempunyai peluang pasar yang

cukup besar.

Secara aspek teknis maka penyedia

jasa dalam pelaksanaan pembangunan

dengan Pola Turnkey Project harus

memperhatikan/matuhi rambu-rambu yang

telah dibuat dalam kontrak kerja yaitu

ketepatan waktu pelaksanaan, kualitas

sesuai syarat-syarat dan speksifikasi teknis,

ketepatan harga dalam kontrak, dipihak lain

pembayaran dari pengguna jasa saat selesai

pekerjaan dan bisa diterima dengan baik,

juga harus ditepati sesuai perjanjian dalam

kontrak kerja, baik melalui perbankan atau

lembaga non bank.

Secara aspek hukum maka karena

system pembayaran adalah akhir maka

kemungkinan tingkat perselisian/konflik

antar stakeholder baik pemberi tugas

maupun penyedia jasa akan sangat tinggi,

untuk itu diperlukan suatu perjanjian

kesepakatan bersama harus jelas dan padat

serta disini peran abitrase akan sangat

membantu.

Dari Aspek Keuangan/Pendaan

yang dibutuhkan untuk pembagunan proyek

berskala besar berupa Rusun Sederhana

akan sangat besar pendanannya, maka

untuk itu dengan pola system turnkey

project diharapkan sebagai pendanaan

sudah dapat di bantu dari sisi penjualan unit

rusun yang dimana pada sat selesai



konstruksi 100% maka target penerimaan

penjualan sudah bisa mencapai 100%.

Dalam hasil analisa pendekatan dari

beberapa aspek terhadap system turnkey

terdapat kelebihan dan kekurangan baik

untuk pemberi tugas maupun untuk

penerima tugas , ini dapat dilihat dari tabel

1 dan 2 dibawah ini.

Tabel 1. Keuntungan dan Kekurangan System

Tunrkey ditinjau dari Pemberi Tugas. (Hasil

analisa Tim Peneliti, 2014)

Keuntungan Kekurangan

1. Tidak perlu

memikirkan

proses konstruksi

mulai dari

perencanaan

sampai selesai

konstruksi.

2. Tidak perlu

menyediakan

dana sejak awal

proyek hingga

proyek selesai.

3. Tidak perlu QS

(Quantity

Surveyor)

4. Tidak perlu

pengawasan

pekerjaan

lengkap (cukup

beberapa saja)

5. Tidak ada resiko

keuangan

(membayar lebih

dari prestasi).

6. Dapat menunda

pembayaran jika

mutu konstruksi

belum sesuai

kontrak, sampai

kontraktor dapat

memenuhi

seluruh

persyaratan

dalam kontrak.

7. Tidak perlu

menyediakan

dana sebelum

1. Harus membayar

provisi bank untuk

payment guarantee

selama masa

pembangunan.

2. Harus menanggung

beban biaya bunga

selama

pembangunan

terhadap harga

konstruksi.

3. Harus menanggung

beban biaya

asuransi dan biaya

pengamanan

investasi lainnya

akan dibebankan

ke harga

konstruksi.

4. Biaya konstruksi

akan lebih mahal

dari kontrak biasa.

5. Apabila dana

investasi yang

sudah tersedia

sejak awal

konstruksi tidak

digunakan oleh

Owner (Pemberi

Tugas) dengan

optimal dibidang

lain maka menurut

analisa

keuangan/ekonomi

pada hakekatnya

Pemberi Tugas

(owner) membayar

atau selama

konstruksi.

8. Dapat

menggunakan

dana yang sudah

tersedia sejak

awal

pembangunan

untuk

kepentingan lain.

9. Dapat terhindar

dari

keterlambatan

dan selesai tepat

waktu.

10. Mutu konstruksi

dapat terjamin.

lebih mahal dari

bila dibandingkan

dengan jasa

konstruksi system

konvensional.

6. Kemungkinan

pemblokiran

sebagian rekening

di Bank sebagai

pendukung

Payment

Guarantee

Tabel 2. Keuntungan dan Kekurangan System

Turnkey ditinjau dari Penerima Tugas. (Hasil

Analisa Tim Peneliti, 2014)

Keuntungan Kekurangan

1. Dapat

membebankan

semua biaya

pengamanan

kepada harga

konstruksi.

2. Tidak ada

hambatan dalam

perhitungan

prestasi.

3. Bebas mengatur

tahapan

pekerjaan agar

lebih efisien.

4. Tahu persis

seluruh aspek

pekerjaan.

5. Tidak ada

birokrasi yang

dalam proses

pekerjaan.

6. Dapat

mendorong SDM

menjadi lebih

efisien dan lebih

professional.

7. Lebih cepat

membuat SDM

menjadi

professional

1. Harus menyediakan

dana sejak awal

proyek hingga

selesai (bisa

mengganggu

likuiditas).

2. Bila penyelesaian

terlambat selain

dikenakan denda,

juga cost of money

bertambah.

3. Bila nilai proyek

yang cukup besar,

maka dana yang

dipinjamkan ke

pihak keuangan

cukup besar yang

berarti memerlukan

agunan besar pula.

4. Apabila tidak dapat

bekerja efisien akan

rentan terhadap

keterlambatan

berarti akan

menambah beban

bunga uang.

5. Apabila tidak dapat

bekerja hati-hati

atau tidak bisa

menjaga mutu akan



dibandingkan

dengan system

konvensional.

8. Mendorong

terbiasa bekerja

lebih hati-hati

agar terhindar

dari penundaan

pembayaran

untuk keperluan

perbaikan.

9. Akan terlatih

bekerja sistematis

agar penyelesaian

konstruksi tepat

waktu.

10. Dapat

menciptakan

penyedia jasa

menjadi usaha

jasa konstruksi

yang professional

dan punya

peluang bisnis

yang

menjanjikan.

rentan terhadap

waktu dan biaya

tambah untuk

perbaikan berarti

beban bunga.

6. Dibutuhkan

jaminan

ketersediaan modal

selama

pembangunan.

7. Mempunyai resiko

keuangan yang

cukup tinggi.

KESIMPULAN

Hasil kelebihan dan kekurang dari

pemberi tugas dan juga penerima tugas

dengan pola turnkey proyek serta hasil

identifikasi terhadap kekuatan, kelmahan,

peluang serta hambatan terhadap

pembangunan rusun sederhana dengan pola

turnkey proyek dapat ditarik beberapa

kesimpulan sebagai berikut:

1. Penyedia Jasa tidak memerlukan cash

flow dalam proses pembayaran.

2. Penyedia Jasa tidak memerlukan

banyak inhouse tenaga ahli dalam

proses persiapan sampai akhir

konstruksi.

3. Pengguna Jasa tidak memerlukan

penyediaan dana di muka / down

payment atau pun dana termin dalam

masa konstruksi.

4. Pencairan APBD maupun APBN

yang ketat birokrasi dapat diatur

dalam pembayaran turnkey project.

5. Penyedia jasa diharuskan punya

modal yang besar.

6. Pola kontrak tunrkey proyek biaya

konstruksi akan lebih mahal

dibandingan dengan kontrak biasa

karena ada nilai bunga dan asuransi

serta resiko yang dibebankan dalam

biaya konstruksi tersebut.

7. Sistem perjanjian kerja antar pihak

haruslah jelas dan detail (terperinci).

8. Penerapkan overlaping/fast tracting

untuk memperpendek waktu sangat

dimungkinkan.

REFERENSI

[1] M. Jehansyah Siregar, Perumahan

public, Roadmap Reformasi kebijakan

sector Perumahan, Perumahan

Rakyat, 2014.

[2] Pedoman Teknis Pembangunan

Rumah Susun Sederhana Bertingkat

Tinggi Permen PU 05/PRT/M/2007.

[3] Gunawan, Logawa, Manajemen

proyek konstruksi, bunga rampai,

Universitas Trisakti, 2006.

[4] Yasin, Nazarkhan, Mengenal Kontrak

Konstruksi di Indonesia, Gramedia,

Jakarta, 2008.

[5] Laporan Bahan Kajian Publik

Turnkey Proyek untuk Rusunami/wa

dari Menpera-RI tahun 2006-2007.

[6] Donald S. Barry, edisi X, Manajemen

Konstruksi Profesional: Erlangga.

2011.



[7] Warren Fernandez, OurHomes, 50

Years of Housing A Nation, Straits

Times Press: Singapore. 2011.

turn key

Documents