Download - turn key
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 33
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA TURNKEY PROYEK
DITINJAU DARI PEMBERI TUGAS DAN PENERIMA TUGAS
Sylvie Wirawati1), Ricky Pittra Halim2) 1Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Tarumanagara
email: [email protected] 2Magister Teknik Perencanaan Universitas Satyagama,
email: [email protected]
ABSTRACT
Housing Development for the larga Scale development will require a high initial cost, especially for the low cost
high rise residential building. If the development is using Down Payment system plus the gradually payment that
based on the achievements of the consultants and contractors works. As an alternative to avoid the initial fee,
the developmnet must use the Turn Key project System in the form of design and build pattern. Definitely the
turn key project system has the advantages and disadvantagesto both either the task giver or taks reveiver. So by
looking from several aspect. That has been indicated in focus group discussion, It is expected that the discussion
will come to the conclusion that could broaden the understanding of the understanding of the task giver and the
task receiver as well about the advantages and the disadvantages of the Turnkey Project System in the
development of Low Cost High Rise Residential Building.
Keywords: High Rise Building, large scale, Turnkey, Design and Build
ABSTRAK
Pembangunan perumahan khususnya hunian vertikal (Rusun Sederhana) High Rise Building akan membutuhkan
biaya awal yang cukup besar jika dengan pengembangan skala besar khususnya dengan menggunakan system
pembayaran down payment (DP) + pembayaran bertahap berdasarkan prestasi kerja kepada Konsultan
maupun Kontraktor. Sebagai salah satu alternatif agar biaya awal tidak diperlukan yaitu dengan system pola
System Turnkey Proyek yang berupa Design and Build. Pola System Turnkey tentu memiliki kelebihan dan
kekurangan baik terhadap Pemberi Tugas maupun kepada Penerima Tugas. Maka ditinjau dari beberapa aspek
yang terindikasi melalui FGD (focus group discution) diharapkan akan mendapatkan suatu kesimpulan yang
dapat memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas maupun Penerima Tugas atas kelebihan dan
kekurangan dengan pola system turnkey terhadap pembangunan hunian vertikal.
Kata kunci: High Rise Building,Skala Besar, Turnkey , Design and Build, FGD.
PENDAHULUAN
Pembangunan perumahan kususnya
hunian vertikal (rusun sederhana) yang
ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR) dengan skala besar, dengan
progam yang dinamakan 1.000 (seribu)
tower rusun, sampai saat ini berdasarkan
data Kementerian Perumahan Rakyat
menunjukan , pelaksanaan program 1.000
menara rusuna periode 2007-2012 masih
belum tercapai, pelaksanaan rusun baru
mencapai 122 menara identik dengan
12,3%, masih jauh dibawah target, padahal
Pemerintah telah menetapkan dalam
Rencana Strategis Pembangunan
Perumahan 2005-2009 untuk menfasilitasi
pembangunan perumahan sebesar
±1.258.000 unit terdiri dari :±1.173.000
unit RsH; ±60.000 unit Rusunawa dan
±25.000 unit Rusunami, sampai
pertengahan tahun 2014 belum tercapai,
data terkini menunjukan bahwa tetap
Pasokan rumah lebih kecil dari kebutuhan
Rumah, Backlog Home Ownership 2014:
11,9 juta RT yang belum terfasilitasi,
Jumlah pembangunan rumah per tahun
hanya mampu 400.000 unit. Tanpa adanya
intervensi, diperkirakan backlog ownership
dapat mencapai angka 13,7 juta di tahun
2019 [1]. Diutarakan oleh M. Jehansyah
Siregar, pada acara diskusi Roadmap
Reformasi Kebijakan Sektor Perumahan,
2014.
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 34
Gambar 1. Grafik Angka Kekurangan Rumah
(Housing Backlog)
Perumahan Publik/Rusun sebagai
Sarana dan Prasarana aset bangsa yang
berkualitas harus didukung oleh
Pemerimtah.Tantangan dan permasalahan
sektor Perumahan harus segera diatasi,
Roadmap untuk arah kebijakan RPJMN
2015 -2019 segera direalisasikan agar pada
tahun 2019 terfasilitasi penyediaan hunian
layak huni untuk 18,6 juta rumah tangga
MBR (masyarakat berpenghasilan rendah)
terwujud kota tanpa pemukiman kumuh.
Semua ini harus dilandasi dengan strategi
pengadaan teknologi dan bahan bangunan
murah, penjadualan penyelesaian proyek
yang direncanakan, antara lain melalui
penelitian model “turnkey project “ yang
diteliti. Untuk mewujudkan dan
melaksanakan pemenuhan target
pembangunan tersebut dari pihak pemberi
tugas adalah Pemerintah maka akan sangat
terbebani dalam APBN maupun APBD
karena akan membutuhkan biaya awal
yang cukup besar untuk pembangunan
berskala besar dengan menggunakan
system pembayaran kepada para konsultan
dan kontraktor dalam pembangunan
konstruksi yaitu berupa system down
payment (DP) + Pembayaran secara
bertahap berdasarkan kemajuan pekerjaan.
Sebagai salah satu altenatif yaitu
berupa Pola System Turnkey Project
dengan design and build yaitu pembayaran
dilakukan sekaligus pada saat bangunan
telah selesai 100% ini dapat mengurangi
beban perbelanjaan Negara, untuk itu
bagaimana kelebihan dan kekurangan Pola
System Turnkey Project terhadap Pemberi
tugas maupun penerima tugas di tinjau dari
beberapa pendekatan dari aspek Pasar,
Teknis, Hukum, Keuangan/Pendanaan
sesuai yang diutarakan pada majalah
Properti Indonesia No. 1247 volume XXI
Agustus 2014 tentang indikator kota ramah
investasi properti yaitu:
1. Ketersediaan “bahan baku” yaitu lahan
yang relative murah.
2. Pertumbuhan ekonomi.
3. Stabilitas keamanan.
4. Dukungan infrastruktur kota
5. Kekuatan daya beli pasar/ konsumen
6. Industri penggerak perekonomian lokal
7. Kemudahan perijinan.
Tujuan dari penelitian ini adalah
untuk mengidentifikasi variabel variabel
yang mempengaruh kelebihan dan
kekurangan pola System Turnkey Project
dalam pembangunan Low Cost High Rise
Residential Building (Rusun Sederhana)
ditinjau dari pemberi tugas maupun
penerima tugas. Manfaat Penelitian
diharapkan dapat memberikan gambaran /
pemahaman kelebihan dan kekurangan
pola system turnkey project dalam
pembangunan Low Cost High Rise
Residential Building (Rusun Sederhana)
kepada para pemberi tugas maupun
penerima tugas serta Pemerintah dalam hal
ini APBN dan APBD, juga untuk kalangan
Akademisi.
TINJAUAN PUSTAKA
Menurut UU RI No 20 tahun 2011
bahwa Rumah susun (Rusun) adalah
bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional [2], baik
dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satu satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 35
hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah
bersama. untuk mewujudkan Rusun/
proyek tersebut maka akan melibatkan para
pihak yaitu pemberi tugas/pengguna jasa
maupun penerima tugas/penyedia jasa,
adapun dalam Undang Undang RI jasa
konstruksi No 18 tahun 1999 maupun PP
RI No 29 Tahun 2000 disebutkan bahwa
pengguna jasa adalah orang perorangan
ataupun badan sebagai pemberi tugas atau
pemilik pekerjaan/proyek yang
memerlukan jasa konstruksi. Sedangkan
penyedia jasa terdiri dari perencana
konstruksi, pelaksanaan konstruksi serta
pengawasan konstruksi.
Dalam Keppres RI No.80 tahun
2003 disebutkan bahwa turnkey /terima
jadi adalah suatu kontrak pengadaan
barang/jasa pemborongan atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu dengan jumlah harga
pasti dan tetap sampai seluruh
bangunan/konstruksi, peralatan dari
jaringan utama maupun penunjangnya
dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan
kriteria kinerja yang telah ditetapkan.
Turnkey Contract merupakan aspek
lingkup kerja (the contractors scope of
works) yang merupakan non traditional
contractual methods di kenal juga dengan
nama package deal ataupun design and
construct yang dimana kontraktor akan
bertanggung jawab atas pekerjaan desain
dan konstruksi [3]. Dalam sistem kontrak
FIDIC dibedakan antara design and build
dengan turnkey dari aspek pembayaran,
dimana design and build pembayaran
pertermin sesuai dengan kemajuan
pekerjaan (seperti kontrak biasa)
sedangkan pembayaran turnkey dilakukan
sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai
[4].
Engineering Procurement and
Construction (EPC) ini juga merupakan
kontrak rancang bangun yang lebih
digunakan untuk pembangunan pekerjaan
pekerjaan dalam industri minyak, gas bumi
dan petrokimia, sedangkan untuk design
and build/ turnkey dimaksudkan untuk
pekerjaan konstruksi sipil/ bangunan
gedung .
Keuntungan design and build/
turnkey adalah pemilik hampir tidak
memerlukan tenaga ahli dalam organisasi
dan memungkinkan adanya metode
overlapping/fast tracking. Sedangkan
kerugian adalah sangat minimnya kontrol
yang dapat dilakukan pemilik baik pada
tahap perencanaan maupun pelaksanaan.
Gambar 2. Bagan Hubungan Tanggung
Jawab Secara Kontrak dan Koordinasi pada
Model Design and Construct [3]
METODE PENELITIAN DAN
ANALISA DATA
Suatu kontrak konstruksi ataupun
dokumen kontrak mengandung aspek
aspek seperti Aspek Teknis, Hukum,
Adminstrasi, Keuangan/Perbankan, Per-
pajakan dan sosial ekonomi, pada analisa
akan diuraikan satu persatu semua aspek
tersebut.
PEMILIK
KONTRAKTOR
(DESAIN DAN KONSTRUKSI)
KONSULTAN DESAIN
ORGANISASI
FUNGSIONAL
KONTRAKTOR
SUB KONTRAKTOR
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 36
Identifikasi
Aspek Aspek yang mempengaruhi Turnkey Project Terhadap Pengembangan
Rumah Susun Sederhana
Aspek Pasar Aspek Pasar Aspek Pasar Aspek Pasar
FGD Terhadap Para Pakar, Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa mengenai
Keuntungan dan Kekurangan Turnkey Project terhadap pembangunan
Rusun Sederhana
Kompilasi hasil FGD terhadap
Keuntungan dan Kekurangan Turnkey Project
terhadap Pembangunan Rusun Sederhana
Kesimpulan
Rekomendasi
Gambar 3. Diagram Alur Proses Metode
Penelitian (Olahan Tim Peneliti)
Metode penelitian ini dilakukan
dengan melakukan identifikasi terhadap
kelebihan dan kekurangan dari beberapa
aspek yang memiliki pengaruh pola System
Turnkey Project untuk pembangunan rusun
sederhana bagi pemberi tugas maupun
penerima tugas dengan Focus Group
Discussion (FGD) untuk mendapatkan
suatu kesimpulan.
Aspek aspek yang teridentifikasi
adalah sebagai berikut :
1. Aspek Pasar
a. Pertumbuhan jumlah penduduk pesat
(1,68%/tahun) mengakibat-kan
penambahan kebutuhan rumah untuk
keluarga baru rata-rata 800.000 unit
rumah/tahun [5] .
b. Rencana Strategis Pembangunan
Perumahan 2005-2009, telah
menetapkan untuk memfasilitasi
pembangunan 60.000 unit Rusunawa
dan 25.000 unit Rusunami
c. Perum Perumnas hanya bisa
menyumbang pembangunan rumah
10 % saja dari sekitar 245.452.739
jiwa penduduknya (Majalah Properti
per 6 Juli 2006).
d. Pemerintah mencanangkan
pembangunan 1.000 Tower (menara)
RUMAH SUSUN diseluruh kota di
Indonesia yang berpenduduk diatas 2
juta jiwa yang memakan waktu
kurang lebih tiga tahun. Lebih dari
itu, Indonesia memantapkan era
berdiam dirumah vertikal. (Kompas
24 Agustus 2006 ).
e. RPJMN 2015 – 2019 sasaran
pembangunan yaitu mengem-
bangkan Sistim penyediaan
perumahan/housing delivery system
melalui public housing yaitu rumah
susun sewa yang dianggarkan
pemerintah.
2. Aspek Teknis
Secara teknis pembangunan dengan
pola turnkey mempunyai kesamaan
dengan pola lainnya, hanya saja cara
pembayarannya yang berbeda, dimana
pola turnkey pembayarannya adalah
diakhir selesainya pelaksanaan
pembangunan dengan beberapa scheme
pembayaran.
Gambar 4. Proses Kerja Teknis
Dari Gambar 4 tersebut dapat dijelaskan
sebagai berikut tentang proses kerja
teknis:
a. Pengadaan Tanah
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 37
Bila Investor termasuk pengadaan tanah,
maka berlaku peraturan Menteri Dalam
Negeri dan khusus DKI SK Gubernur
KDKI. Perlu diperhatikan dalam
pengadaan tanah yaitu kecocokan lokasi
untuk penerapan Turnkey Project.
Pemilihan lokasi/site selection
diperkotaan memerlukan biaya:
1. Site aquisition cost
2. Land development cost
3. Professed fee
4. Permits
5. Carrying charges
6. Cost of money.
b. Perencanaan
Konsep perancangan terhadap Tapak :
1. Batas dan kondisi fisik
2. Lingkungan sekitar tapak
3. Pencapaian dan sirkulasi
4. Zoning dan Batas Intensitas
bangunan ( BIB)
Konsep perancangan terhadap
Bangunan fasilitas:
1. Perencana Infrastruktur dan
Landscap
2. Perencaraan Arsitektur, Struktur,
Mekanikal & Elektrikal.
c. Pembangunan/Construction
1. Pembagunan fisik Infrastruktur
dan Landscap
2. Pembangunan fisik Struktur,
Mekanikal & Elektrikal serta
Arsitektur dan fasilitas lainnya.
d. Serah Terima
Setelah semua pekerjaan dari
perencanaan sampai pelaksa-naan
fisik telah diselesaikan oleh
Penyedia Jasa/Investor dan sesuai
dengan syarat-syarat dan
speksifikasi yang telah disetujui
maka dilakukan serah terima kepada
pengguna Jasa.
e. Pembayaran
Berdasarkan serah terima maka
pengguna jasa melakukan
pembayaran kepada penyedia jasa
sesuai dengan syarat-syarat yang
telah disetujui dalam kontrak
Turnkey tersebut.
3. Aspek Hukum
Dari sisi aspek hukum terhadap
Turnkey Project adalah lebih kearah
permasalahan perjanjian/kontrak
yang sering menimbulkan dampak
hukum yang cukup luas dan serius
yaitu:
a. Lingkup Pekerjaan
Dimana lingkup pekerjaan yang
berdasarkan Turnkey Project yang
berupa Rancang Bangun (Desain &
Build) mempunyai pekerjaan yang
sangat kompleks, hal ini akan
mudah menimbulkan masalah jika
lingkup pekerjaan yang di
sampaikan oleh pihak Pengguna
jasa kepada pihak penyedia jasa
tidak secara mendetail dan batasan
yang jelas. Lingkup pekerjaan
didalam kontrak haruslah selengkap
dan sedetail mungkin, agar supaya
di waktu depannya tidak terjadi
saling menyalahi dalam pekerjaan
konstruksi [6] .
b. Penghentian Sementara Pekerjaan
Sistem Turnkey Project yang sangat
kompleks dan terdiri dari beberapa
tahap kegiatan yaitu dari Pra desain,
desain final sampai pelaksaan fisik
dan juga waktu yang cukup
panjang, hal ini sangat
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 38
memungkinkan Pihak Pengguna
Jasa ataupun pihak Penyedia Jasa
untuk melakukan penghentian
sementara pekerajan.
c. Sistem Pembayaran
System Pembayaran Turnkey
Project adalah pada saat seluruh
pekerjaan yang di laksanakan oleh
Penyedia Jasa telah selesai baru
dibayar, maka pembayaran harus
dibuat sejelas mungkin.
d. Bank garansi
Dalam proses pelaksanaan
pekerjaan yang dilakukan oleh
Penyedia Jasa sama sekali tidak
menerima pembayaran selama
konstruksi, maka aturan
pembayaran melalui Bank garansi
yang di berikan oleh Pihak
Pengguna Jasa harus dijelaskan
selengkap mungkin.
e. Pemutusan Kontrak
Proses Pekerjaan yang di lakukan
dengan sistem turnkey adalah sangat
kompleks maka aturan terhadap
kemungkinan terjadi pemutusan
kerja harus di jelaskan.
f. Force majeure
Pengaturan hukum terhadap
kejadian-kejadian yang luar biasa
yang diluar kekuasaan para pihak
dengan pernyataan resmi oleh
instansi pemerintah yang
berwenang seperti Bencana alam,
peperangan.
g. Penyelesaian Perselisian
Sesuai dengan kondisi bahwa
pekerjaan konstruksi yang banyak
melibatkan stakehorder, khususnya
dengan sistem Turnkey Project yang
pembayarannya di akhir proyek,
kemungkinan perselisian akan
timbul, untuk itu pengaturuan
terhadap penyelesaian perselisian
harus jelas [4].
4. Aspek Keuangan/Pendanaan
Pendanaan untuk perolehan lahan
dapat dilakukan dengan cara:
a. Melakukan pola kerjasama
antara Penyedia Jasa /Investor
dengan Pemerintah (dalam hal
ini Perumnas) untuk pengadaan
tanah perkotaan untuk
pembangunan Rusunawa/mi.
b. Pola kerjasama Pembangunan
dengan Instansi (baik dengan
Industri, endidikan/Universitas,
Perusahaan) yang membutuhkan
pengadaan rumah dimana
mereka telah memiliki tanah
untuk Rusun/flat.
c. Investor melakukan pembebasan
dan pengembangan tanah dan
membangunnya dengan cara
subsidi silang sepert yang telah
dilakukan oleh HDB Singapura,
dimana area lantai bawah dan
sekitarnya yang strategis dibuat
retail/komersial dengan harga
komersil dan lantai tingkatnya
dibuat hunian untuk MBR,
There are also those who are
renting flat from HDB as well as
grassroots community leaders,
shop owner and businessmen.
All off them make up folks in the
neightbour hood [7].
d. Pola kerjasama dengan Investor
asing baik dalam penyediaan
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 39
dana untuk Pengadaan tanah
maupun dana untuk konstruksi.
e. Perolehan dana melalui
pinjaman Bank dengan
komposisi 70% : 30% dan
perhitungan bunga dibebankan
pada konsumen atau dana hibah
dari Pemerintah.
f. Perolehan dana Hibah dari
Pemerintah pusat/daerah melalui
APBN/APBD atau subsidi
selisih bunga melalui bank
pemerintah( BTN) kepada calon
pembeli rusun/ MBR.
g. Perolehan Anggaran Pem-
bangunan dari Pemerintah
dimana sudah tersedia dana 10
triliun (sumber Kompas
24/8/06) untuk Rusun dari total
50 triliun yang dibutuhkan
untuk membangun 1.000 Rusun.
(Kompas, 24 Agustus2006).
h. Mekanisme perolehan dana dari
Badan-badan: Jamsostek;
bapertarum; YKPP;
Bapertarum; SMF; SMM;
Sindikasi Perbank-an,
diproyeksikan sebesar Rp. 88,98
triliun untuk penyediaan dana
Pembangunan Perumahan bagi
Masyarakat berpenghasilan
rendah. Dari APBN
diproyeksik-an sebesar Rp.21,6
triliun untuk Pembangunan
Perumahan bagi MBR.(Bisnis
Indonesia, 23 Agustus 2009).
HASIL DAN PEMBAHASAN
Dalam aspek Pasar dapat
disimpulkan pasar perumahan khususnya
rusuna sangat potensial untuk diwujudkan
dan diserap oleh masyarakat terutama
masyarakat berpenghasilan rendah/MBR,
Untuk mencukupi Suply tersebut tentunya
mempunyai kendala, sebagai salah satu
faktor yaitu keuangan negara yang tidak
mencukupi untuk memfasilitasikan atau
menghibahkan dana segar untuk
pembangunan perumahan. Maka
diharapkan dengan pola turnkey project ini
dapat menjadi salah satu alternatif untuk
mewujudkan, dengan demikian Turnkey
Project mempunyai peluang pasar yang
cukup besar.
Secara aspek teknis maka penyedia
jasa dalam pelaksanaan pembangunan
dengan Pola Turnkey Project harus
memperhatikan/matuhi rambu-rambu yang
telah dibuat dalam kontrak kerja yaitu
ketepatan waktu pelaksanaan, kualitas
sesuai syarat-syarat dan speksifikasi teknis,
ketepatan harga dalam kontrak, dipihak lain
pembayaran dari pengguna jasa saat selesai
pekerjaan dan bisa diterima dengan baik,
juga harus ditepati sesuai perjanjian dalam
kontrak kerja, baik melalui perbankan atau
lembaga non bank.
Secara aspek hukum maka karena
system pembayaran adalah akhir maka
kemungkinan tingkat perselisian/konflik
antar stakeholder baik pemberi tugas
maupun penyedia jasa akan sangat tinggi,
untuk itu diperlukan suatu perjanjian
kesepakatan bersama harus jelas dan padat
serta disini peran abitrase akan sangat
membantu.
Dari Aspek Keuangan/Pendaan
yang dibutuhkan untuk pembagunan proyek
berskala besar berupa Rusun Sederhana
akan sangat besar pendanannya, maka
untuk itu dengan pola system turnkey
project diharapkan sebagai pendanaan
sudah dapat di bantu dari sisi penjualan unit
rusun yang dimana pada sat selesai
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 40
konstruksi 100% maka target penerimaan
penjualan sudah bisa mencapai 100%.
Dalam hasil analisa pendekatan dari
beberapa aspek terhadap system turnkey
terdapat kelebihan dan kekurangan baik
untuk pemberi tugas maupun untuk
penerima tugas , ini dapat dilihat dari tabel
1 dan 2 dibawah ini.
Tabel 1. Keuntungan dan Kekurangan System
Tunrkey ditinjau dari Pemberi Tugas. (Hasil
analisa Tim Peneliti, 2014)
Keuntungan Kekurangan
1. Tidak perlu
memikirkan
proses konstruksi
mulai dari
perencanaan
sampai selesai
konstruksi.
2. Tidak perlu
menyediakan
dana sejak awal
proyek hingga
proyek selesai.
3. Tidak perlu QS
(Quantity
Surveyor)
4. Tidak perlu
pengawasan
pekerjaan
lengkap (cukup
beberapa saja)
5. Tidak ada resiko
keuangan
(membayar lebih
dari prestasi).
6. Dapat menunda
pembayaran jika
mutu konstruksi
belum sesuai
kontrak, sampai
kontraktor dapat
memenuhi
seluruh
persyaratan
dalam kontrak.
7. Tidak perlu
menyediakan
dana sebelum
1. Harus membayar
provisi bank untuk
payment guarantee
selama masa
pembangunan.
2. Harus menanggung
beban biaya bunga
selama
pembangunan
terhadap harga
konstruksi.
3. Harus menanggung
beban biaya
asuransi dan biaya
pengamanan
investasi lainnya
akan dibebankan
ke harga
konstruksi.
4. Biaya konstruksi
akan lebih mahal
dari kontrak biasa.
5. Apabila dana
investasi yang
sudah tersedia
sejak awal
konstruksi tidak
digunakan oleh
Owner (Pemberi
Tugas) dengan
optimal dibidang
lain maka menurut
analisa
keuangan/ekonomi
pada hakekatnya
Pemberi Tugas
(owner) membayar
atau selama
konstruksi.
8. Dapat
menggunakan
dana yang sudah
tersedia sejak
awal
pembangunan
untuk
kepentingan lain.
9. Dapat terhindar
dari
keterlambatan
dan selesai tepat
waktu.
10. Mutu konstruksi
dapat terjamin.
lebih mahal dari
bila dibandingkan
dengan jasa
konstruksi system
konvensional.
6. Kemungkinan
pemblokiran
sebagian rekening
di Bank sebagai
pendukung
Payment
Guarantee
Tabel 2. Keuntungan dan Kekurangan System
Turnkey ditinjau dari Penerima Tugas. (Hasil
Analisa Tim Peneliti, 2014)
Keuntungan Kekurangan
1. Dapat
membebankan
semua biaya
pengamanan
kepada harga
konstruksi.
2. Tidak ada
hambatan dalam
perhitungan
prestasi.
3. Bebas mengatur
tahapan
pekerjaan agar
lebih efisien.
4. Tahu persis
seluruh aspek
pekerjaan.
5. Tidak ada
birokrasi yang
dalam proses
pekerjaan.
6. Dapat
mendorong SDM
menjadi lebih
efisien dan lebih
professional.
7. Lebih cepat
membuat SDM
menjadi
professional
1. Harus menyediakan
dana sejak awal
proyek hingga
selesai (bisa
mengganggu
likuiditas).
2. Bila penyelesaian
terlambat selain
dikenakan denda,
juga cost of money
bertambah.
3. Bila nilai proyek
yang cukup besar,
maka dana yang
dipinjamkan ke
pihak keuangan
cukup besar yang
berarti memerlukan
agunan besar pula.
4. Apabila tidak dapat
bekerja efisien akan
rentan terhadap
keterlambatan
berarti akan
menambah beban
bunga uang.
5. Apabila tidak dapat
bekerja hati-hati
atau tidak bisa
menjaga mutu akan
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 41
dibandingkan
dengan system
konvensional.
8. Mendorong
terbiasa bekerja
lebih hati-hati
agar terhindar
dari penundaan
pembayaran
untuk keperluan
perbaikan.
9. Akan terlatih
bekerja sistematis
agar penyelesaian
konstruksi tepat
waktu.
10. Dapat
menciptakan
penyedia jasa
menjadi usaha
jasa konstruksi
yang professional
dan punya
peluang bisnis
yang
menjanjikan.
rentan terhadap
waktu dan biaya
tambah untuk
perbaikan berarti
beban bunga.
6. Dibutuhkan
jaminan
ketersediaan modal
selama
pembangunan.
7. Mempunyai resiko
keuangan yang
cukup tinggi.
KESIMPULAN
Hasil kelebihan dan kekurang dari
pemberi tugas dan juga penerima tugas
dengan pola turnkey proyek serta hasil
identifikasi terhadap kekuatan, kelmahan,
peluang serta hambatan terhadap
pembangunan rusun sederhana dengan pola
turnkey proyek dapat ditarik beberapa
kesimpulan sebagai berikut:
1. Penyedia Jasa tidak memerlukan cash
flow dalam proses pembayaran.
2. Penyedia Jasa tidak memerlukan
banyak inhouse tenaga ahli dalam
proses persiapan sampai akhir
konstruksi.
3. Pengguna Jasa tidak memerlukan
penyediaan dana di muka / down
payment atau pun dana termin dalam
masa konstruksi.
4. Pencairan APBD maupun APBN
yang ketat birokrasi dapat diatur
dalam pembayaran turnkey project.
5. Penyedia jasa diharuskan punya
modal yang besar.
6. Pola kontrak tunrkey proyek biaya
konstruksi akan lebih mahal
dibandingan dengan kontrak biasa
karena ada nilai bunga dan asuransi
serta resiko yang dibebankan dalam
biaya konstruksi tersebut.
7. Sistem perjanjian kerja antar pihak
haruslah jelas dan detail (terperinci).
8. Penerapkan overlaping/fast tracting
untuk memperpendek waktu sangat
dimungkinkan.
REFERENSI
[1] M. Jehansyah Siregar, Perumahan
public, Roadmap Reformasi kebijakan
sector Perumahan, Perumahan
Rakyat, 2014.
[2] Pedoman Teknis Pembangunan
Rumah Susun Sederhana Bertingkat
Tinggi Permen PU 05/PRT/M/2007.
[3] Gunawan, Logawa, Manajemen
proyek konstruksi, bunga rampai,
Universitas Trisakti, 2006.
[4] Yasin, Nazarkhan, Mengenal Kontrak
Konstruksi di Indonesia, Gramedia,
Jakarta, 2008.
[5] Laporan Bahan Kajian Publik
Turnkey Proyek untuk Rusunami/wa
dari Menpera-RI tahun 2006-2007.
[6] Donald S. Barry, edisi X, Manajemen
Konstruksi Profesional: Erlangga.
2011.
KEUNTUNGAN DAN KEKURANGAN POLA … (SYLVIE WIRWATI, DKK)
JURNAL KAJIAN TEKNOLOGI VOL. 10 NO. 1 MARET 2014 42
[7] Warren Fernandez, OurHomes, 50
Years of Housing A Nation, Straits
Times Press: Singapore. 2011.