Nama : Dian Permana PutraNIM: 120903046

Rencana Tata Guna LahanPerencanaan peruntukan lahan untuk suatu fungsi tertentu dan besarnya volume kegiatan yang diijinkan di atas suatu lahan. Akan berbeda-beda pada setiap daerah kota sesuai dengan karakteristik kegiatan dan masalah yang berkaitan. Kenyataan ini mengarahkan bagaimana seharusnya suatu daerah dikembangkan dan didefinisikan secara baik. Peruntukan penggunaan ruang atau lahan suatu tempat secara langsung disesuaikan dengan masalah-masalah yang terkait, dan bagaimana seharusnya suatu daerah atau zona dikembangkan.

Shirvani (1985:9) menyimpulkan bahwa tata guna lahan perlu mempertimbangkan dua hal, yaitu pertimbangan segi umum dan aktifitas pejalan kaki (street level) yang akan menciptakan lingkungan yang lebih manusiawi. Selanjutnya dia mencontohkan dalam Urban Design Process, bahwa Kota Seattle dan Washington menggunakan istilah Floor Area Districts, yang didasarkan atas tata guna lahan khusus dan kondisi aksesibilitas di daerah tertentu, sehingga ketentuan mengenai tata guna lahan dapat disesuaikan langsung dengan masalah bagaimana seharusnya suatu daerah dikembangkan. Selanjutnya dikatakan bahwa land use planning merupakan proses alokasi sumber daya yang dilakukan sedemikian rupa, sehingga manfaatnya dapat dirasakan oleh seluruh lapisan masyarakat kota secara luas. Perencanaan ini berkaitan dengan land use policies yang akan menentukan hubungan antara rencana (plan) dan kebijaksanaan (policy). Suatu rencana tata guna lahan (land use plan) yang dibuat dalam kaitannya dengan land use policies akan menentukan hubungan antara rencana (plan) dan policy (kebijaksanaan) akan menentukan fungsi yang tepat dari suatu daerah tertentu.

Catanesse (1988 : 281), mengatakan bahwa secara umum ada 4 (empat) kategori alat-alat perencanaan tata guna lahan, untuk melaksanakan rencana, yaitu :1. Penyediaan fasilitas umumFasilitas umum diselenggarakan terutama melalui program perbaikan modal dengan cara melestarikan sejak dini menguasai lahan umum dan daerah milik jalan (damija).

2. Peraturan-peraturan pembangunanOrdonansi yang mengatur pendaerahan (zoning), peraturan tentang pengaplingan, dan ketentuan-ketentuan hukum lain mengenai pembangunan, merupakan jaminan agar kegiatan pembangunan oleh sektor swasta mematuhi standar dan tidak menyimpang dari rencana tata guna lahan.

3. Himbauan, kepemimpinan dan koordinasiSekalipun agak lebih informal dari pada program perbaikan modal atau peraturan-peraturan pembangunan, hal ini dapat menjadi lebih efektif untuk menjamin agar gagasan-gagasan, data-data, informasi dan risat mengenai pertumbuhan dan perkembangan masyarakat daat masuk dalam pembuatan keputusan kalangan developer swasta dan juga instansi pemerintah yang melayani kepentingan umum.

4. Rencana tata guna lahanRencana saja sebenarnya sudah merupakan alat untuk melaksanakan kebijakan-kebijakan serta saran-saran yang dikandungnya selama itu semua terbuka dan tidak basi sebagai arahan yang secara terus-menerus untuk acuhan pengambilan keputusan baik kalangan pemerintah maupun swasta. Suatu cara untuk melaksanakan hal itu adalah dengan cara meninjau, menyusun dan mensyahkan kembali, rencana tersebut dari waktu ke waktu. Cara lain adalah dengan menciptakan rangkaian bekesinambungan antara rencana tersebut dengan perangkat-perangkat pelaksanaan untuk mewujudkan rencana tersebut.Sumber:Catanesse, J. Anthony dan Snyder C. James, Perencanaan Kota, Jakarta: Penerbit Erlangga, 1988.Shirvani, Hamid, The Urban Design Proccess, New York: Van Nostrand Reinhold Company, 1985.

PENDAFTARAN HAK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

Kepemilikan atas satuan rumah susun, bentuk kepemilikan yang dikenal adalah Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (SHMRS). SHMRS adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas Rumah Susun. Bentuk Hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan tanah pada umumnya. Pasal 46 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) berbunyi: Hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Definisi dari beberapa istilah yang disebut dalam Pasal 46 UU Rumah Susun adalah sebagai berikut:1. Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. (lihat Pasal 1 angka 4 UU Rumah Susun).2. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. (lihat Pasal 1 angka 5 UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan bagian bersama, antara lain, adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi (Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).3. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. (lihat Pasal 1 angka 6 UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan benda bersama, antara lain, adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun (Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun). Terkait dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang memiliki hubungan erat dengan kepemilikan satuan unit rumah susun ini, Erwin Kallo dkk dalam buku berjudul Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Kondominium, Apartemen, dan Rusunami), menjelaskan bahwa kepemilikan perseorangan ialah hak kepemilikan seseorang yang telah membeli satuan unit rumah susun. Unit di sini adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama. Hak perseorangan ini biasanya akan tergambar dalam pertelaan rumah susun. Pertelaan adalah penunjukan yang jelas atas batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, beserta Nilai Perbandingan Proporsionalnya (NPP) beserta uraiannya. Mengenai luas/ukuran unit satuan rumah susun (sarusun) akan terlihat terlihat dan diuraikan dalam SHM Sarusun masing-masing pemilik (hal. 59).Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun. (Pasal 47 ayat 1 UU No.20/2011). Untuk bisa memiliki SHM sarusun, harus dipenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah (Pasal 47 ayat 2 UU No.20/2011). SHM sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota (Pasal 47 ayat 4 UU No.20/2011).

Pelaku pembangunan (developer) wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dalam bentuk gambar dan uraian. Dan selanjutnya gambar dan uraian tersebut dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota, khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, akta pemisahan disahkan oleh Gubernur. Untuk mendapatkan SHM sarusun, perlu dibuat akta pemisahan, lalu dibuat Buku Tanah, dan setelah itu dilakukan penerbitan SHM Sarusun tersebut. SHM sarusun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan (Pasal 39 Ayat 5 PP No. 4 Tahun 1988). Jadi Pendaftaran Hak atas Satuan Rumah Susun bertujuan untuk memiliki SHM Sarusun.SHM Sarusun di buat dengan cara: Membuat salinan dari Buku Tanah yang bersangkutan; Membuat salinan surat ukur atas tanah bersama; Membuat gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan. (Pasal 7 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1989).

Dari uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa hak milik dalam UUPA adalah hak terkuat dan terpenuh yang dimiliki orang atas tanah. Sedangkan, yang dimaksud dengan hak milik dalam UU Rumah Susun adalah Hak Milik Atas Rumah Susun (HMRS), yakni kepemilikan yang terpisah dari tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama. Dengan demikian, kepemilikan yang dimaksud adalah kepemilikan perseorangan yang didapat dari membeli satuan unit rumah susun (sarusun). Dasar hukum:1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Referensi:1. Boedi Harsono. 1997. Hukum Agraria Indonesia. Djambatan: Jakarta.2. Erwin Kallo dkk. 2009. Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Kondominium, Apartemen, dan Rusunami). Minerva Athena Pressindo: Jakarta.