TUGAS BESAR EKONOMI TEKNIK

Kelompok :

1. Danar Aditya

2. Fatah Karyadi

3. Husein Shahab

4. Kamelia Rinati

Permasalahan

Misalkan perusahaan Anda mempunyai kesempatan untuk membeli tanah di kawasan

strategis Jalan Juanda, Depok, tidak jauh dari Jalan Margonda Raya. Luas tanah tersebut adalah

seluas 5000 m2(panjang dan lebarnya bebas diasumsikan sendiri), dengan harga sebesar Rp.8

juta per m2. Modal ekuitas yang perusahaan Anda miliki adalah sebesar 25 milyar yang sedang

diivestasikan dengan IRR sebesar 8% per tahun. Bunga pinjaman yang berlaku adalah sebesar

12% pertahun. Investasi apa yang akan Anda bangun di atas tanah tersebut? Lakukan analisa

kelayakan investasinya!

Proyek yang akan dibangun : APARTEMEN

Data yang diketahui dari permasalahan :

1. Modal Ekuitas sebesar 25 milyar

2. Luas tanah 5000 m2 dengan harga 8 juta rupiah/m2

3. Internal Rate of Return sebesar 8%/tahun

4. Bunga pinjaman yang berlaku adalah 12%/tahun

ANALISA FINANSIAL : Pembahasan berdasarkan aspek finansial yaitu menganalisa

pengembalian investasi dari pembangunan apartemen dengan metode

Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR)

Rencana Pemasukan Dana :

1. Modal Ekuitas (Modal yang ditanam sendiri)

2. Modal Pinjaman (Modal yang didapat dari kredit langsung suatu institusi keuangan)

3. Pendapatan Pembangunan (Penjualan baik langsung maupun angsuran)

Rencana Pengeluaran Dana :

1. Pengeluaran Pembangunan

a. Biaya operasi dan pemeliharaan

b. Biaya personil dan real estate

c. Pajak-pajak real estate

2. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung terdiri atas :

a. Biaya pemeliharaan gedung

b. Biaya listrik, telepon, dan AC

c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

d. Asuransi gedung dan peralatan

e. Biaya personil dari badan pengelola gedung

3. Pajak Penghasilan yang tetap menurut UU No.17 tahun 2000

a. Penghasilan ≤ Rp 50.000.000 → 10%

b. Rp 50.000.000 ≤ Penghasilan ≤ Rp 100.000.000 → 15%

c. Penghasilan ≥ Rp 100.000.000 → 30%

BESAR KEBUTUHAN INVESTASI

1. Pembelian Tanah : 5000 x 8 juta rupiah : Rp 40.000.000.000

2. Biaya Perizinan : Rp 5.000.000.000

3. Biaya Perencanaan : Rp. 10.000.000.000

4. Biaya Konstruksi : Rp 300.000.000.000

5. Pengembangan Fasilitas : Rp 35.000.000.000

Total : Rp 390.000.000.000

Biaya kebutuhan investasi ini dikeluarkan pada awal dan hanya sekali saja dalam masa

konstruksi. Modal pembangunan diperoleh dari modal sendiri dan pinjaman bank.

RENCANA PEMASUKAN

1. Penjualan unit apartemen memiliki harga yang berbeda tiap unitnya bergantung

pada pilihan lokasi lantai, tower A/B/C, tipe kamar, dan luas kamar. Harga

apartemen sudah termasuk Izin Mendirikan Bangunan (IMB), listrik dan instalasi,

PDAM, Pemecahan Sertifikat Hak Milik Rumah Susun. Diasumsikan pada tahun

ketiga tingkat penjualan apartemen / okupansi apartemen telah mencapai 100%

a. Tahun ke-1 : Rp 100.000.000.000

b. Tahun ke-2 : Rp 180.000.000.000

c. Tahun ke-3 : Rp 270.000.000.000

2. Service charge adalah biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik unit apartemen

untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan, dan keamanan yang

dihitung permeter persegi apartemen penghuni. Kisaran harganya 12.000 hingga

20.000 meter persegi. Didapatkan service charge per tahunnya dengan kenaikan

10% setiap 5 tahunnya.

Didapat Service Charge / tahunnya untuk tahun pertama hingga ke lima yaitu

Rp 8.000.000.000 dan untuk tahun ke enam hingga ke sepuluh menjadi Rp

8.800.000.000 dan seterusnya.

RENCANA PENGELUARAN

Pengeluaran pada apartemen dibagi menjadi tiga sebelumnya yaitu biaya operasional, biaya

pemeliharaan, dan biaya replacement.

1. Biaya Operasional

a. Biaya Listrik (AC, lampu, elevator)

b. Biaya Air (Kolam renang, toilet, taman)

c. Biaya Gaji Karyawan (Manager, staff, cleaning service, security)

Total biaya operasional pertahunnya meningkat setiap lima tahunnya seiring dengan

kenaikan biaya listrik air dan gaji karyawan yaitu Rp 3.500.000.000

2. Biaya Pemeliharaan Gedung

Biaya ini merupakan biaya yang dikeluarkan setahun sekali untuk aktivitas perbaikan

peralatan, pemeliharaan elevator, pengecetan ulang, dan lain-lain. Total biaya

pertahunnya adalah sebesar Rp 200.000.000

3. Biaya Replacement

Biaya ini adalah biaya yang dikeluarkan untuk mengganti alat-alat seperti pergantian

mesin, AC, pompa air, generator, genset, lift, dan lain-lain yang dialokasikan sebesar

Rp.200.000.000