studi pengambilan keputusan dengan risiko pada … · investor dapat memutuskan investasi terbaik...

MAKALAH TUGAS AKHIR

STUDI PENGAMBILAN KEPUTUSARISIKO PADA INVESTAS

OFFICE AND RESIDENCE

Oleh :BAGUS NUGROHO3106 100

Dosen Pembimbing :Farida Rachmawati, ST. MT.Retno Indriyani, Ir. MS.

AKHIR (RC09 - 09

PENGAMBILAN KEPUTUSAN DENGAN RISIKO PADA INVESTASI PROYEK TRILLIUM

OFFICE AND RESIDENCE - SURABAYA

Oleh : BAGUS NUGROHO

6 100 071

Dosen Pembimbing : Farida Rachmawati, ST. MT. Retno Indriyani, Ir. MS.

1

STUDI PENGAMBILAN KEPUTUSAN DENGAN RISIKO PADA INVESTASI

PROYEK TRILLUM OFFICE AND RESIDENCE - SURABAYA

Nama Mahasiswa : Bagus Nugroho NRP : 3106 100 071 Jurusan : Teknik Sipil FTSP – ITS Dosen Pembimbing : Farida Rachmawati, ST. MT. Retno Indriyani, Ir. MS.

Abstrak

Proyek Trillium Office & Residence ialah poyek yang menggabungkan antara fungsi

Apartemen dan Perkantoran. Namun dari segi investasi, fungsi bangunan tersebut belum tentu

merupakan yang terbaik. Oleh karena itu perlu untuk dilakukan studi lebih lanjut untuk menen-

tukan apakah fungsi bangunan tersebut merupakan yang terbaik sebagai keputusan investasi.

Untuk menentukan fungsi bangunan yang terbaik, dianalisa 2 alternatif lain selain penggabun-

gan antara Apartemen & Office, yaitu pembangunan Apartemen keseluruhan dan pembangunan

Perkantoran keseluruhan. Sebelum menganalisa risiko terlebih dahulu dicari probabilitas kon-

disi optimis dan pesimis dari masing-masing alternatif melalui penyebaran kuesioner.Dari hasil

kuesioner yang disebar untuk mencari respon potensial buyer, didapatkan hasil probabilitas

untuk Apartemen dan Perkantoran : optimis = 63%, pesimis = 36.67%, Apartemn keseluruhan :

optimis = 46.67%, pesimis = 53.3%, Perkantoran keseluruhan : optimis = 50%, pesimis =

50%.

Selanjutnya dilakukan perhitungan Net Present Value. Dari analisa NPV tersebut

diperoleh hasil Apartemen dan Perkantoran : optimis = Rp. 300,084,658,815.18,-, pesimis =

Rp. 287,721,388,456.76 ; Apartemen keseluruhan : optimis = Rp. 252,326,489,963.50,-, pesimis

= 248,537,437,463.26 ; Perkantoran keseluruhan : optimis = 123,191,526,856.90,-, pesimis =

Rp. 101,541,409,344.62,-

Setelah didapat probabilitas dan NPV maka diambil keputusan dengan menggunakan

metode Decision Tree. Hasilnya didapat Apartemen dan Perkantoran sebagai incestasi yang

terbaik dengan NPV sebesar Rp. 295,461,022,177,-. Selain perhitungan NPV, juga perlu dicari

risiko masing-masing alternatif. Risiko tersebut dapat dilihat dari standar deviasi dan koefisien

varian yang terjadi pada masing-masing investasi. Dari analisa tersebut didapat bahwa

Alternatif Perkantoran Keseluruhan menghasilkan risiko terkecil, yaitu sebesar 0.003715

Hasil penelitian ini nantinya diharapkan akan menghasilkan keputusan yang terbaik

dari alternatif-alternatif yang ada untuk dilakukan investasi. Dan dengan penelitian ini,

investor dapat memutuskan investasi terbaik diantara alternatif-alternatif yang ada.

Kata Kunci : Pengambilan Keputusan, Risiko, Investasi.

2

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG Properti terlihat seperti investasi yang menghasilkan banyak keuntungan, tetapi se-sungguhnya mengandung resiko yang tinggi. Sehingga bisnis properti harus mempertim-bangkan pasar, sumber dana, kiat pemasaran, serta pengambilan keputusan berdasarkan prin-sip Security of Investment. Jadi meskipun pro-perti memiliki resiko terbesar dalam penginves-tasian dana, tetapi banyak pengembang yang tetap melakukan investasi di bidang tersebut. Hal ini disebabkan karena adanya alternatif in-vestasi di bidang properti secara umum, inves-tasi jenis lain yang dimiliki investor, tingkat pengembalian masing-masing alternatif men-guntungkan, dan perbedaan risiko untuk inves-tasi-investasi yang diperbandingkan tersedia bagi investor (Brueggeman and Stone 1981, p.377). Gambar 1.1 menjelaskan hubungan antara alternatif risiko dengan pengambilan investasi, dimana ditunjukkan bahwa real estate memiliki tingkat risiko yang terbesar dibanding investasi jenis lain. (Brueggeman and Stone 1981, p.378)

Gambar 1.1 Risiko dan Keuntungan (Alternatif Investasi)

Sumber: Brueggman and Stone (1981, p.378) Alasan-alasan untuk melakukan investasi tersebut di atas merupakan landasan dalam pen-gambilan keputusan untuk berinvestasi, sehing-ga pengambilan keputusan tersebut sangat ber-hubungan pada hasil analisa yang menunjukkan besarnya resiko yang akan ditanggung oleh in-

vestor Surabaya yang merupakan salah satu kota terbesar di Indonesia dan sebagai kota be-sar kedua di Indonesia, tumbuh menjadi kota perdagangan yang terus menggeliat. Tak beda dengan DKI Jakarta, ibukota propinsi Jawa Ti-mur (Jatim) ini seakan tak pernah sepi dari hi-ruk pikuk dan keramaian layaknya sebuah kota metropolitan. Hal ini seiring dengan pemban-gunan proyek-proyek properti di Surabaya. Pa-da tahun 2008, di Surabaya telah dimulai pem-bangunan apartemen baru. Yaitu Trillium Of-fice & Residence. Trillium Office & Residence bertempat di Jl. Pemuda yang merupakan jan-tung kota Surabaya, Di depannya terdapat pusat perbelanjaan WTC dan Surabaya Plaza. Tril-lium Office & Residences merupakan gabungan fungsi hunian apartemen dan perkantoran. Me-miliki 330 unit apartemen (22 lantai tipikal dan 3 lantai untuk penthouse), sekaligus perkanto-ran dalam gedung yang sama sebanyak 6 lantai seluas 10.000 m2. Pada umumnya di Surabaya developer mengembangkan properti secara terpisah yaitu apartemen saja (Paragon, Beverly, Metropolis dan lain-lain) atau perkantoran (BRI Tower, Wisma Dharmala, dan sebagainya). Meskipun ada pula developer yang mulai menggabungkan kedua tipe properti seperti CITO, namun sam-pai saat ini belum berfungsi sepenuhnya seba-gai gabungan. Rencana Pengembangan Trillium ini sangat menarik, karena mencoba mengga-bungkan dua market properti yang berbeda. Se-cara umum konsep ini bisa dipakai karena loka-si proyek berada di pusat kota yang mendukung fungsi bangunan apartemen dan perkantoran. Di sekitarnya terdapat cukup banyak gedung per-kantoran dan beberapa apartemen yang tidak terlalu jauh. Perbedaan market properti tersebut memunculkan style resiko dan return investasi yang berbeda satu sama lain. Studi untuk men-getahui risk and return investasi dua properti baik terpisah maupun digabung menjadi penting dan menarik. Proyek ini menarik untuk dianali-sa resiko terhadap investasinya karena memiliki pangsa pasar yang berbeda sehingga dimung-kinkan terjadi saling melemahkan atau mem-perkuat antara satu dengan yang lainnya. Den-gan melihat hal tersebut maka penyusun mem-berikan alternatif-alternatif yang mungkin da-

3

pat digunakan untuk pengambilan keputusan investasi dimasa mendatang. Alternatif-alternatif tersebut adalah pem-bangunan apartemen keseluruhan atau sebalik-nya hanya dibangun perkantoran saja. Pertim-bangan dalam memberikan alternatif tersebut adalah bahwa apartemen pada saat ini mulai diminati oleh masyarakat Surabaya. Hal ini da-pat dilihat dari semakin tingginya tingkat pen-jualan ruang apartemen di Surabaya. Sedangkan untuk perkantoran juga sangat menguntungkan karena Surabaya merupakan kota pusat pereko-nomian di Jawa Timur. Sehingga banyak peru-sahaan yang membuka cabang-cabang maupun kantor pusatnya di Surabaya. Berdasarkan latar belakang tersebut maka perlu dilakukan studi mengenai pengambilan keputusan dengan resi-ko terhadap investasi proyek Trillium Office & Residence. 1.2. PERMASALAHAN Permasalahan yang timbul adalah : 1. Berapa angka probabilitas dari kondisi

masing-masing alternatif investasi ? 2. Keputusan investasi apa yang dipilih

sesuai dengan alterrnatif investasi yang ada dengan resiko yang ditinjau ?

1.3. TUJUAN

Tujuan dari penulisan Tugas Akhir yang berjudul Studi Pengambilan Keputusan Dengan Resiko Pada Investasi Proyek Trillium Apartment and Office ini adalah : 1. Mengetahui probabilitas dari kondisi mas-

ing-masing alternatif investasi. 2. Mendapatkan keputusan investasi yang

tepat sesuai alternatif berdasarkan risiko yang ditinjau.

1.4. LINGKUP DAN BATASAN Dalam tujuan penulisan tugas akhir ini, agar tidak mencakup lingkup studi yang terlalu luas, maka penulis memberikan batasan studi sebagai berikut : 1. Yang ditinjau adalah properti apartemen

dan perkantoran 2. Tinjau risiko secara kualitatif , desfkriptif

untuk pengambilan keputusan investasi 3. Tinjau return pada analisa NPV 4. Tidak meninjau aspek perijinan dan

dampak lingkungan dengan asumsi telah memenuhi syarat.

5. Tidak meninjau strategi pemasaran maupun proses operasional nantinya secara terperinci.

6. Tidak melakukan analisa pasar secara mendetail.

1.5. MANFAAT PENELITIAN Dengan diketahuinya angka risk and re-

turn sebagai hasil yang diharapkan pada peneli-tian ini, dapat diketahui perbandingan risk and

return pada investasi properti apartemen dan perkantoran secara terpisah maupun gabungan. Hasil ini diharapkan bisa memberi alternatif yang jelas bagi pengembangan properti komer-sial. Selain itu bisa memberi masukan awal bagi penelitian lanjutan tentang analisa investasi pa-da properti yang berbeda.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. DEFINISI DAN TERMINOLOGI Sub bab ini menyajikan definisi-definisi dan terminologi sebagai acuan istilah yang ada di Tugas Akhir. Terdiri dari definisi Investasi, Perkantoran, Risiko dan Pengambalian yang di rujuk dari Kamus Besar Bahasa Indonesia.

2.1.1. Investasi

Ialah Penanaman uang atau modal dalam suatu perusahaan atau proyek untuk tujuan memperoleh keuntungan.

2.1.2. Perkantoran Kantor ialah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan (peru-sahaan dsb). Sedangkan Perkantoran ialah hal yg berkaitan dengan kantor, atau kompleks atau tempat berkantor. 2.1.3. Apartemen

Ialah tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yg berada pd satu lantai bangunan bertingkat yg besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dsb).

2.1.4. Risk/Risiko Ialah akibat yg kurang menyenangkan (merugikan, membahayakan) dari suatu perbua-tan atau tindakan.

2.1.5. Return/Pengembalian Kembali ialah balik ke tempat atau ke keadaan semula. Pengembalian ialah proses, cara, perbuatan mengembalikan, pemulangan, pemulihan.

4

2.2. ANALISA INVESTASI PROPERTI

2.2.1. Investasi investasi adalah sejumlah modal (uang) yang digunakan dengan harapan akan mempe-roleh keuntungan atau pengembalian dari pen-dapatan-pendapatan di masa yang akan datang. Sedangkan analisa investasi adalah analisa se-cara sistematis pada pendapatan yang akan di-peroleh dengan tujuan untuk pengembalian ke-putusan berinvestasi. Konsep analisa investasi terdiri dari beberapa aspek yaitu modal, sumber pendanaan, serta hubungan kreditur dengan in-vestor dalam hal ini sebagai debitur.

2.2.2. Tujuan Investasi Soedasah (1998) juga menjelaskan tu-juan-tujuan investasi, diantaranya:

a. Merupakan agunan yang baik b. Adanya pendapatan dari kegiatan

operasi c. Apresiasi Kapital d. Proteksi daya beli terhadap inflasi

2.2.3. Nilai Investasi Nilai investasi merupakan antisipasi akan keuntungan kepemilikan pada masa men-datang dan mencerminkan asumsi pribadi ten-tang kemampuan properti tersebut dalam menghasilkan arus kas, jangka waktu kepemili-kan, harga jual, penyediaan fasilitas pinjaman dan lain-lain yang dapat mempengaruhi keun-tungan bagi si pemilik.

2.2.4. Proses Investasi Ada lima langkah utama dalam investa-si: 1. Identifikasi tujuan para investor 2. Analisa Iklim Investasi 3. Analisa peramalan arus kas

Meliputi: A. Pendapatan B. Biaya operasi C. Pajak D. Harga jual properti

4. Aplikasi kriteria investasi Model Discounted Cash Flow:

1. NPV NPV diperoleh dengan men dis-kontokan cash flow dengan diskonto tertentu yang kemudian dijumlahkan selama umur investasi dievaluasi, ku-rangkan dengan data investasi awal. Kriteria evaluasi:

a. Proyek diterima bila NPV positif atau NPV > 0

b. Proyek ditolak bila NPV negatif atau NPV < 0

2. IRR Merupakan metode untuk mencari ting-kat dis counted rate untuk memperoleh present value daripada cash flow sama dengan nilai investasi awal. Dengan ka-ta lain IRR adalah suatu tingkat pen-gembalian untuk mendapatkan NPV = 0 Evaluasi Kriteria:

a. Proyek diterima bila IRR > tingkat dis-

counted rate yang ditentukan b. Proyek ditolak bila IRR < tingkat dis-

counted rate yang diinginkan 3. Payback Periode

Evaluasi proyek atau investasi dengan menghitung waktu pengembaliannya dengan mengukur jumlah tahun yang diperlukan untuk mengembalikan in-vestasi awal.

5. Keputusan Investasi.

2.3. ANALISA RESIKO Menurut Soeharto (1999, p.148) secara umum arti resiko dikaitkan dengan kejadian yang tidak diharapkan. 2.3.1. Macam Resiko

Menurut Soeharto, 1999 p.148, dalam menyiapkan anggaran modal proyek, jenis risi-ko dikelompokkan sebagai berikut:

1. Risiko Proyek Tunggal 2. Resiko Kombinasi Multiproyek

2.3.1.1. Mengukur Risiko Secara konvensional mengkaji besar-nya risiko, dilakukan dengan menganalisa aliran kas investasi yang bersangkutan, yaitu variabili-tas aliran kas di masa datang terhadap aliran kas yang diharapkan. Tetapi disini disadari bahwa aliran kas dimasa yang akan datang tidak mungkin diketahui secara pasti, tetapi distribusi probabilitasnya dapat diperkirakan. Dengan demikian dicoba untuk mengukur atau meng-kuantitaskan unsure risiko yang seringkali hanya diutarakan secara kualitatif. 1. Konsep Probabilitas dan Kurva Distribusi

Konsep probabilitas ini bermaksud meng-kaji dan mengukur ketidakpastian, yang be-rarti juga risiko, dan mencoba menje-laskannya secara kuantitatif. Karena risiko proyek ditunjukkan oleh variabilitas aliran kas maka dalam mengadakan analisis risiko dibuat beberapa aliran kas untuk berbagai macam kondisi dan kemudian kita mem-perkirakan kemungkinan hasil yang terjadi.

5

2. Deviasi Standar dan Variasi Deviasi standar (σ) adalah pengukuran va-riabilitas distribusi berdasarkan ilmu statis-tik. Sedangkan angka varian (σ2) adalah pangkat dua dari deviasi standar.

Rumus yang digunakan :

{ }

×−= ∑

=

M

ij

ijiiji PRER22

)((σ

(1) dimana : σi

2 = varians σ = deviasi Standar Pij = probabilitas yang terjadi Rij = tingkat keuntungan E(Ri)= tingkat keuntungan yang diharapkan

a. Koefisien Varians

Cara lain untuk mengukur risiko menggu-nakan angka koefisien varians (CV), yaitu rasio antara deviasi standar (σ) dengan nilai yang diharapkan. Koefisien varians (CV) amat berguna untuk melihat bila usulan yang dikaji berbeda baik nilai yang diharapkan (misalnya, NPV) maupun deviasi standarnya.

( )( )( )

iRE

σ=cov

b. NPV yang Diharapkan dan Deviasi Standar

yang Bersangkutan Setelah memahami kon-sep probabilitas dan kurva distribusinya ma-ka langkah selanjutnya menggunakan kon-sep tersebut untuk mengkaji prospek usulan proyek berdasarkan kriteria seleksi NPV yang diharapkan atau (NPV)-exp. ( Soeharto, 1999 p.148 )

2.3.1.2. Metode Mengukur Risiko Tunggal

Proyek

Beberapa metode yang lazim untuk mengu-kur risiko proyek tunggal adalah decision tree,

simulasi, dan analisis sensitivitas.

2.3.2. Pengambilan Keputusan

Pengambilan keputusan pada dasarnya ialah proses pemilihan alternatif terbaik dari sekian banyak alternatif yang ditetapkan sebe-lumnya

2.3.2.1. Langkah-langkah Pengambilan Ke-

putusan

1. Pembatasan Masalah

2. Penentuan Masalah 3. Pencarian Alternatif 4. Peramalan Dampak 5. Penentuan Pilihan 6. Analisa Sensitifitas

( Anggraeni, 2004 )

2.4. PROPERTI PERKANTORAN

2.4.1. Definisi Perkantoran

Kata lain gedung perkantoran adalah suatu struktur yang ditujukan untuk nonretail bisnis dan kegiatan layanan. Sebagian dari ge-dung dapat digunakan untuk kegiatan pendu-kung, seperti toko retail dan food services.

2.5. PROPERTI APARTEMEN

2.5.1. Definisi Apartemen

Apartemen Trillium termasuk dalam High-rise apartemen karena memiliki 20 sam-pai 30 lantai bangunan. Menurut Pyhrr/Cooper (1982, p.525) High-rise Apartemen ialah apartemen yang memiliki 20-30 lantai bangu-nan, mempunyai rata-rata 240 unit komplek, meskipun beberapa apartemen memiliki lebih dari 750 unit. Memiliki elevator yang dijalan-kan oleh computer, dengan rasio satu elevator

untuk setiap 8 lantai. Mengoperasikan dan me-rawat utilitas, elevator, dan perawatan alat me-merlukan teknik khusus. 2.6. PENELITIAN TERDAHULU Dalam penelitian ini, penulis memiliki beberapa referensi dari penelitian-penelitian terdahulu yang berhubungan dengan penilitian ini. Antara lain :

1. Anastasia (2000), Penelitian ini menitik beratkan pada analisa investasi sebelum pengambilan keputusan. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk membantu pengembang memutuskan alternatif mana yang paling baik untuk di inves-tasikan.

2. Anggraeni (2004), Tugas Akhir ini me-neliti mengenai analisa resiko terhadap investasi Trade Center Mall, baik dalam kondisi optimis maupun pesimis. Selain itu, juga dilakukan hal yang sama pada investasi lain yang diberikan yaitu trade center dan mall.

BAB III 3.1. KONSEP PENELITIAN

Penelitian ini berupa analisa resiko dan investasi untuk pengambilan keputusan. Analisa ini digunakan untuk menentukan alternatif

6

mana yang paling baik untuk diinvestasikan dalam proyek Trillium Office & Residences.

3.2. DATA Data terbagi dua macam, Data Primer

dan Sekunder. Data Primer ialah data yang diperoleh seorang peneliti langsung dari objeknya sedangkan Data Sekunder ialah data yang diperoleh seorang peneliti secara tidak langsung dari objeknya, tetapi melalui sumber lain, baik lisan maupun tulis. ( KBBI ) 3.2.1. Jenis dan Klasifikasi Data

Dalam penelitian ini digunakan data sekunder dan juga primer untuk setiap variabel dan indikator yang direncanakan. Data-data tersebut diperoleh dari:

Tabel 3.1 Jenis dan Klasifikasi Data

3.2.2. PENGUMPULAN DATA

Pengumpulan data pasar untuk mendu-kung penelitian ini dilakukan dengan cara me-nyebarkan kuesioner ke perusahaan, atau kan-tor-kantor, serta kepada masyarakat umum yang merupakan potensial buyer. Sedangkan data proyek diperoleh dari pihak developer yaitu PT. Pemuda Central Investindo. Selain itu data juga didapat dari marketing agent Trillium Aparte-ment & Office.

3.2.3. KUESIONER

Pertanyaan-pertanyaan dalam kuesioner yang digunakan sebagai sarana pengumpulan data dibuat berdasarkan sasaran yang ingin di-penuhi oleh penulis. Dalam kuesioner tersebut terdiri dari 3 pertanyaan. Dan tiap-tiap perta-nyaan tersebut diberikan tempat untuk mengisi-

kan nilai angka kepentingan risiko yang terdiri dari angka 1 (sangat tidak setuju), 2 (tidak setu-ju), 3 (biasa saja), 4 (setuju), 5 (sangat setuju). Contoh draft kuesioner tersebut ialah sebagai berikut:

Berikan pendapat anda untuk risiko in-vestasi pada rencana proyek berikut ini di Sura-baya dengan skala 1-5.

3.3. JUMLAH LUAS DAN UNIT RUANG

Sebelum menentukan unit ruang yang akan digunakan, terlebih dulu meninjau Koefi-sien Dasar Bangunan (KDB) serta Koefisien Lantai Bangunan (KLB) proyek pembangunan tersebut apakah memenuhi syarat atau tidak. Setelah itu menentukan jumlah luas tanah dan luas lantai yang akan dimanfaatkan. Dan terak-hir menentukan jumlah unit ruang yang akan dijual atau disewakan. 3.4. ANALISA DATA

Analisa data yang digunakan dalam pe-nelitian ini adalah analisa pasar, peramalan, analisa arus kas, analisa resiko yang bertujuan untuk mencari alternatif terbaik dan selanjutnya dilakukan pengambilan keputusan. 3.4.1. Perhitungan dan Analisa Investasi

a. Pembiayaan Investasi Pembiayaan investasi untuk masing-masing alternatif ditentukan berdasarkan rencana aktual Trillium Office & Resi-dence dengan penggunaan fungsi sesuai alternatif.

N

o.

Variabel

Peneli-

tian

Jenis

Data

Sumber Data Pengukuran

1 Pem-biayaan Investasi

Sekunder - Laporan Suku Bunga Perbankan

2 Perama-lan Pendapa-tan

Sekunder - Data Pembanding

- Metode Statistik

3 Estimasi Biaya

Sekunder - BPS - Standar Harga

Konstruksi

- Forecast-ing

4 Arus Kas Sekunder - Analisa Arus Kas - Dis-counted Cash Flow

5 Resiko Investasi

Primer - Kuesioner -Optimistic Pesimistic Estima-tion

6 Analisa Pasar

Primer - Kuesioner - Statistik

b. Peramalan Beaya dan Pendapatan

Peramalan disini, untuk peramalan pen-dapatan dan estimasi biaya mengguna-kan forecasting.

c. Analisa Arus Kas dan Pengolahan Net

Present Value (NPV) Data yang diperoleh berupa perkiraan-perkiraan biaya maupun pemasukan ter-sebut dikelompokkan sesuai jenisnya. Setelah itu disusun dalam sebuah cash

flow terhadap masing-masing tahun se-lama masa investasi. Semuanya diolah sehingga didapatkan keuntungan mau-pun kerugian akibat cash flow pada mas-ing-masing tahun. Dengan menggunakan tingkat dikonto tertentu, nilai-nilai keun-tungan atau kerugian pada tiap tahun di-jadikan nilai present. Kemudian seluruh nilai present dijumlahkan sehingga mendapatkan Net Present Value (NPV).

3.4.2. Analisa Pasar

Pada analisa pasar untuk mendapatkan probabilitas dari masing-masing alternatif. Alat yang di pakai dalam analisa pasar ini adalah kuesioner. Kuesioner disebarkan pada respon-den yang dianggap memenuhi kriteria yang di-harapkan peneliti. Tujuan pokok pembuatan kuesioner adalah memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survey dan memperoleh informasi yang reliabilitas dan validitas setinggi mungkin (Singarimbun 1989, p.175). Setelah mendapatkan data-data dari kuesioner dilaku-kan pendekatan rata-rata untuk mencari proba-bilitas masing-masing kondisi alternatif.

Х = %100×∑

n

xn

ditetapkan sebelumnya. Langkahgambilan keputusan terdiri dari:

1. Pembatasan Masalah2. Penentuan Masalah3. Pencariann Alternatif4. Peramalan Dampak5. Penentuan Pilihan6. Analisa Sensitifitas

Dalam penelitian ini dipakai sebagai alat untuk menentukan pilihan investasi. 3.4.3.1. Decision Tree

Decision Tree

menurut Lifson & Shaifer (1982, p.17) adalah “a network diagram that depicts the sequence

of decisions and associated chance events as

they are understood by decision”.

Tree merupakan alat yang digunakan untuk mengukur resiko proyek tunggal. Langkahlangkah yang dilakukan yaitu dengan mencari titik keputusan awal, titik kemungkinan, mebuat cabang atau ranting yang menghubungkan titik-titik keputusan, lalu menunjukkan hasil alternatif yang diharapkan

Gambar 3.1 Pohon Keputusan

8

Setelah mendapatkan keputusan investa-si selanjutnya dilakukan perhitungan mengenai deviasi standard dan koefisien varians dari mas-ing-masing alternatif untuk membandingkan hasil dari analisa probabilitas terhadap risiko.

a. Deviasi Standar dan Variasi Deviasi standar (σ) adalah pengukuran variabilitas distribusi berdasarkan ilmu statistik. Sedangkan angka varian (σ2) adalah pangkat dua dari deviasi standar. Rumus yang digunakan :

{ }

×−= ∑

=

M

ij

ijiiji PRER22

)((σ (1)

dimana : σi

2 = varians σ = deviasi Standar Pij = probabilitas yang terjadi Rij = tingkat keuntungan E(Ri) = tingkat keuntungan yang diharapkan

( Husnan, 2001 )

b. Koefisien Varians Cara lain untuk mengukur risiko meng-gunakan angka koefisien varians (CV), yaitu rasio antara deviasi standar (σ) dengan nilai yang diharapkan. Koefisien varians (CV) amat berguna untuk meli-hat bila usulan yang dikaji berbeda baik nilai yang diharapkan (misalnya, NPV) maupun deviasi standarnya.

( )( )( )

iRE

σ=cov (2)

( Soeharto, 1999 p.148 ) 3.5. LANGKAH-LANGKAH PENELITIAN

Dalam pembahasan suatu penulisan ha-rus ditetapkan terlebih dahulu untuk memper-mudah dalam tahap-tahap penulisan selanjut-nya. Langkah-langkah yang digunakan dalam metodologi analisa dengan risiko investasi seca-ra garis besar dalam tugas akhir ini ialah:

1. Penentuan latar belakang 2. Perumusan masalah 3. Studi literature

a. Analisa risiko b. Metode-metode analisa investasi c. Teori biaya investasi d. Literatur tentang pusat perdagangan

4. Pengumpulan data a. Data primer b. Data sekunder

5. Penentuan alternatif-alternatif investa-si Perkantoran, Apartemen, Perkanto-ran dan Apartemen

6. Perhitungan jumlah luas dan unit ruang

7. Peramalan permintaan untuk memperoleh penerimaan dari proyek

8. Peramalan beaya untuk memperoleh estimasi beaya

9. Melakukan analisa aliran kas yang diharapkan dan NPV masing-masing alternatif

10. Menghitung probabilitas masing-masing kondisi alternatif

11. Menghitung Deviasi Standard dan Koefisien Varians

12. Pengambilan keputusan dengan meng-gunakan pohon keputusan (Decision

Tree) 13. Kesimpulan dan saran

terletak di Jl. Pemuda Surabaya hingga tembus Jl. Embong Kenongo Surabaya. Pembangunan dimulai pada awal tahun 2009 hingga akhir thun 2010, dan direncanakan mulai beroperasi di awal tahun 2011. Trillium Office and Residence memiliki 330 unit apartemen dengan keselurhan luas sebesar 24,568.36 m25 lantai dengan empat tipe berdasar luas lantaiTrilluim Office and Residence juga menyewkan ruang perkantoran yang terdapat pada 6 lantai paling bawah gedung Trillium Office and Residence yang memiliki luas total 8,799.25 m

Tabel 4.1

Biaya Investasi Trillium Office and Residence

No. Uraian Pekerjaan

1 Pembebasan Lahan

2 Biaya Perizinan

3 Biaya Perencanaan

4 Biaya Konstruksi

5 Pengembangan

Fasilitas

Tabel 4.2Rincian tipe apartemen Trillium

No. Tipe Luas ktor(m2)

Tinjauan Pustaka Data Primer - Kuesioner - Observasi

Data Sekunder - Data pembanding - BPS - Standar Harga Kon-struksi - Laporan Suku Bun-ga

Alternatif Investasi

Perhitungan Jumlah Luas dan Unit Ruang

Latar Belakang

Permasalahan

Penentuan Pilihan Dengan Menggunakan

Pohon Keputusan

(Decision Tree)

Analisa Aliran Arus Kas Yang Diharapkan dan NPV Masing-Masing

Alternatif

Peramalan pendapatan Dan Estimasi beaya

Analisa Proba-bilitas

Perhitungan Deviasi Standard dan Koefisien Varians

10

5 3rd floor 1484.22 85,000

6 5th floor 1499.46 80,000

Sumber : PT. PCI

4.1.2. Alternatif Proyek Alternatif yang dipilih dalam penulisan Tugas Akhir ini ialah pembangunan proyek Trillium menjadi Apartemen keseluruhan dan juga pembangunan Trillium menjadi Perkanto-ran keseluruhan. Dari data yang diperoleh, proyek trillium office and residence dibangun di atas lahan seluas 5,687.68 m2. Untuk mengeta-hui kelayakan dari proyek ini dibutuhkan bebe-rapa kriteria. Antara lain lokasi, Zoning, luas lahan, dan bentuk lahan.

a. Lokasi Proyek ini terletak di Jl. Pemuda Sura-baya tembus hingga Jl. Embong Kenongo Sura-baya. Daerah ini merupakan daerah strategis karena terletak di pusat kota dan juga merupa-kan salah satu pusat bisnis di Surabaya. Di se-kelilingnya terdapat pusat-pusat perbelanjaan seperti Surabaya Plaza dan WTC. Selain itu ju-ga dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran seperti Gedung BRI dan Telkomsel. Ada juga tempat wisata Monumen Kapal Selam Sura-baya. Dari sini diketahui bahwa lokasi proyek Trillium sesuai untuk dijadikan alternatif Apartemen maupun Perkantoran.

b. Luas Lahan Dari data yang diperoleh, luas lahan ek-sisting Trillium seluas 5,687.68 m2 . Dari luas tersebut perlu adanya property pembanding yang sejenis untuk mengetahui apakah luasan tersebut cocok untuk dijadikan alternatif. Prop-erty pembanding tersebut antara lain : Perkantoran 1. Gedung Intiland Tower Surabaya Jl. Panglima Sudirman 103-103. Luas lahan 16800 m2. 2. Gedung Wisma BII di Jl. Pemuda dengan luas lahan 4500 m2

Apartemen 1. Apartemen Metropolis di Jl. Raya Tenggilis 127 Surabaya. Luas lahan 8185 m2. Jumlah unit 828 unit. 3 tower. Jumlah lantai Tower A dan B 15 lantai dan Tower C 19 lantai. 2. Apartemen Puncak Permai di Jl. Raya Darmo Permai 3. Luas lahan 2334 m2. Jumlah unit 700 unit. 15 lantai. Dari data pembanding tersebut maka luas lahan eksisting Trillium sesuai untuk dibangun seba-gai Apartemen maupun Perkantoran.

c. Zoning Analisa pada kriteria ini menngacu pada RTRK yang diperuntukkan untuk kawasan Jl. Pemuda Unit Pengembangan Embong Kaliasin. Dari data yang diperoleh diketahui lahan eksist-ing Trillium diperuntukkan sebagai Lahan fasi-litas umum (Pelayanan Umum Komersial), ma-ka alternatif Apartemen dan Perkantoran lulus uji kriteria ini.

d. Bentuk Lahan Lahan Trillium ini secara kasar berben-tuk persegi panjang. Hal ini didasarkan pada denah yang dikeluarkan Pemkot Kota Surabaya maupun survey langsung ke lokasi. Dengan bentuk persegi panjang ini, maka lahan Trillium lebih mudah digunakan untuk beragam alterna-tif penggunaan dari pada bentuk lahan yang sangat tidak beraturan dan non persegi. Oleh karna itu keseluruhan alternatif yaitu Apartemen dan Perkantoran dapat dibangun diatas lahan berbentuk persegi panjang ini. Dengan demi-kian keseluruhan alternatif dinyatakan lulus uji dalam kriteria ini. 4.1.2.1. Analisa Luasan Bangunan

a. Koefisien Dasar Bangunan Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Pengembangan Embong Kaliasin Kota Surabaya, kawasan di Jl. Pemuda Surabaya Trillium mempunyai KDB maksimum sebesar 60% dari luas area proyek tersebut yaitu 3,412.6 m2 . Jadi maksimal luas area yang akan dimanfaatkan dalam pembangunan alternatif nanti sebesar 3,412.6 m2 .

b. Koefisien Lantai Bangunan KLB maksimum Trillium sebesar 1500% dari luas lahan (5,687.68 m2 ) yaitu se-besar 85,315.2 m2. Berdasarkan data tersebut maka maksimal luas lantai yang akan dijadikan sebagai alternatif nanti tidak lebih dari 85,315.2 m2 . 4.1.2.2. Preliminary Design Untuk memaksimalkan luas bangunan maka penentuan jumlah lantai digunakan perhi-tungan:

lantaidibangunbisayangmaksimalLuas

maksimumlantaiLuas25

6.412,3

2.315,85==

Jadi berdasarkan perhitungan diatas ditentukan jumlah lantai 25 lantai agar bisa memaksimal-kan luas bangunan yang ada. \ 4.1.2.3. Estimasi Biaya Investasi Alternatif

Estimasi biaya investasi untuk masing-masing terdiri dari pembebasan lahan, biaya

11

perizinan, biaya perencanaan, biaya konstruksi dan pengembangan fasilitas. Biaya pembebasan lahan dan biaya perizinan diasumsikan sama seperti eksisting yaitu sebesar Rp. 56,876,800,000 untuk biaya pembebasan lahan dan Rp. 3,300,000,000 untuk biaya perizinan. Biaya konstruksi untuk masing-masing alterna-tif dalam penelitian ini dilakukan dengan pen-dekatan harga satuan per m2 bangunan. Perhi-tungan dengan cara ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran tentang perkiraan biaya bangunan dan konstruksi suatu bangunan tinggi berdasarkan harga rata-rata bangunan per m2 (Juwana, 2005). Untuk mengetahui Harga Dasar Bangunan masing-masing alternatif dapat dili-hat pada tabel 4.5

Tabel 4.5 Harga Dasar Bangunan (Juwana, 2005)

Fungsi Bangunan Harga per m2 (US$) Apartemen 175 – 250

Gedung Parkir 25 – 50 Hotel – Bintang 4, 5 275 – 375

Hotel – Bintang 3 200 – 250 Hotel – Bintang 1,2 150 – 175

Kantor 125 – 300 Perbelanjaan 175 – 250 Rumah Sakit 125 – 325

Harga diatas merupakan biaya kon-struksi untuk lantai dasar, sedangkan untuk bangunan bertingkat, harga dasar tersebut harus dikalikan suatu faktor perkalian tinggi nilai. (Juwana, 2005). Dapat dilihat pada tabel 4.6

Tabel 4.6 Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian Lantai ke – 2 1,090 Lantai ke – 3 1,120 Lantai ke – 4 1,135 Lantai ke – 5 1,162 Lantai ke – 6 1,197 Lantai ke – 7 1,236 Lantai ke – 8 1,265 Lantai ke – 9 1,294 Lantai ke – 10 1,323 Lantai ke – 11 1,352 Lantai ke – 12 1,381 Lantai ke – 13 1,410 Lantai ke – 14 1,439

Mengingat tabel 4.6 hanya terbatas sampai ketinggian 14 lantai, maka untuk ban-gunan yang jumlah lantainya lebih tinggi dapat digunakan rumus empiris:

n

on BBBB )0237.01( +⋅=

dimana: BBn adalah harga dasar untuk bangunan berlantai n BBo adalah harga dasar untuk bangu-nan tidak bertingkat n adalah jumlah lantai bangunan (Juwana, 2005) Untuk biaya perencanaan diasumsikan sebesar 15% dari biaya konstruksi. Sedangkan biaya pengembangan fasilitas biaya pengembangan fasilitas diasumsikan sebesar 5% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005).

4.1.2.3.1. Apartemen Apartemen akan dibuat tipikal dari lantai satu hingga lantai 25. Lantai dasar bangu-nan direncanakan seperti eksisting Trillium yai-tu seluas 2605.18 m2. Lantai 1 sampai 25 diren-canakan tipikal seluas 1,116.74 m2. Jika diban-dingkan dengan luas lantai dasar bangunan maksimum yang diperkenankan yaitu seluas 3,412.6 m2, maka luas dasar bangunan perenca-naan sebesar 2,605.18 m2 sesuai dan tidak mele-bihi batas yang ditetapkan. A. Estimasi Biaya Investasi Perhitungan estimasi biaya investasi untuk alternatif Apartemen adalah sebagai berikut:

Tabel 4.7 Perkiraan Biaya Investasi Alternatif Apartemen

No. Uraian Pekerjaan Jumlah ( dalam Rp. )

1 Pembebasan Lahan 56,876,800,000

2 Biaya Perizinan 3,300,000,000

3 Biaya Perencanaan 21,262,087,197

4 Biaya Konstruksi 141,747,247,979

5 Pengembangan Fasilitas 7,087,362,399

Total 230,273,497,575

B. Rencana Harga Jual Unit

Tabel 4.8 Rincian Harga, Tipe, dan Jumlah Unit Alternatif

Apartemen No. Tipe Luas (m2) Harga ( x

Rp 1.000.000 )

Jumlah Unit

1 1 Bed Room

45.01 600 - 663 66

2 2 Bed Room

90 1000 - 1063 149

3 3 Bed Room

123.49 1400 - 1484 88

4 3 Bed Room +

180 2000 - 2077 27

12

4.1.2.3.2. Perkantoran Perkantoran direncanakan memiliki 25 lantai. Lantai 1-6 memiliki luas lantai yang bebeda dengan lantai 7-25. Lantai dasar bangu-nan direncanakan sama dengan Apartemen yaitu seluas 2,605.18 m2. Lantai 1-7 direncanakan mempunyai luas yang sama dengan existing, yaitu seluas antara 3,570.88 m2 hingga 3,361.06 m2. Sedangkan untuk lantai 8-25 didesain seluas 1,391.82 m2 tipikal ke atas. A. Estimasi Biaya Investasi Perhitungan estimasi biaya investasi untuk alternatif Perkantoran adalah sebagai berikut:

Tabel 4.9 Perkiraan Biaya Investasi Alternatif Perkanto-

ran No. Uraian Pekerjaan Jumlah ( dalam Rp. )

1 Pembebasan Lahan 56,876,800,000

2 Biaya Perizinan 3,300,000,000

3 Biaya Perencanaan 27,680,049,442

4 Biaya Konstruksi 184,533,662,948

5 Pengembangan

Fasilitas 9,226,683,147

Total 281,617,195,538

B. Rencana Harga Jual Unit

Tabel 4.10

Rincian Luasan dan Harga Alternatif Perkanto-ran

No. Lantai Luas (m2) Harga Se-

wa/m2/bulan

1 Ground Floor 1363.02 140,000

2 Upper Ground Floor 1415.97 115,000

3 1st floor 1535.15 100,000

4 2nd floor 1502.42 90,000

5 3rd floor 1484.22 85,000

6 5th floor 1499.46 80,000

7 8th floor – 25th floor 1116.74 70,000

8 Meeting Room &

Lounge 3250.56 40 juta

4.2. ANALISA INVESTASI

Dalam pembangunan proyek Trillium Of-fice and Residence diperlukan biaya investasi sebesar Rp. 308,668,006,000 biaya investasi awal dikeluarkan pada awal dan hanya terjadi sekali selama masa konstruksi. Untuk alternatif Apartemen keseluruhan memiliki biaya nvestasi sebesar Rp. 230,273,497,575. Sedangkan untuk perkantoran memiliki biaya investasi sebesar Rp. 281,617,195,538 Komponen biaya investasi terdiri dari : Biaya Tanah, Biaya Konstruksi, Biaya-biaya tidak langsung (perencanaan, peri-jinan, hukum, dan lain-lain). Adapun modal investasi pembangunan Trillium Office and

Residence ini diperoleh dari modal sendiri dan modal pinjaman dari bank. Untuk modal pinja-man sebesar 2/3 (dua pertiga) dari biaya inves-tasi atau sebesar Rp. 205,778,670,700 untuk alternatif Apartemen dan Perkantoran, Rp. 153,515,665,050 untuk alternatif Apartemen keseluruhan serta Rp. 187,744,797,025. Pen-gembalian pinjaman ini akan diangsur selama sepuluh tahun dengan bunga 9% pertahunnya dan dalam perhitungan angsuran pinjaman di-gunakan n tahun, sehingga besar angsuran ter-sebut sebesar Rp. 32,064,432,450 yang didapat dari perhitungan angsuran (A/P,9%,10) = Rp. 205,778,670,667 x (0.15582) = Rp. 32,064,432,450. Untuk alternatif Apartemen keseluruhan didapatkan angsuran sebesar Rp. 23,920,810,928. Dan untuk alternatif Perkanto-ran keseluruhan didapat angsuran sebesar Rp. 29,254,394,272. 4.2.1. Alternatif Apartemen dan Perkantoran Pada alternatif ini, pendapatan dan pen-geluaran akan dihitung secara terpisah, yaitu pendapatan dan pengeluaran Apartemen setelah itu pendapatan dan pengeluaran Perkantoran. 4.2.1.1. Pendapatan Apartemen Ada dua sumber pendapatan untuk Apartemen:

1. Penjualan Unit Apartemen 2. Service Charge

1. Penjualan Unit Apartemen Penjualan unit apartemen ditetapkan dila-kukan dengan cara angsuran selama tiga tahun dengan bunga 8%. Diasumsikan okupansi op-timis sebesar 80% dan okupansi pesimis sebesar 60%. Dari perhitungan didapatkan untuk oku-pansi pesimis sebesar 60% didapat pendapatan tahun pertama atau 2010 sebesar Rp. 83,722,710,905. Tahun kedua sebesar Rp. 117,002,103,855. Tahun ketiga sebesar 143,774,233,705. Tahun keempat sebesar Rp. 60,051,522,800. Tahun kelima sebesar 62,929,153,280 serta tahun terakir atau tahun 2015 sebesar Rp. 2,877,630,480. Dari sini dike-tahui untuk okupansi pesimis atau 60%, unit terjual habis pada tahun keempat atau 2013 dan angsuran terjadi hingga tahun 2015. Sedangkan untuk okupanis 80% atau optimis, didapat pen-dapatan tahun pertama atau tahun 2010 sebesar Rp. 113,403,125,605. Untuk tahun kedua sebe-sar Rp. 146,406,241,195. Tahun keempat sebe-sar Rp. 146,406,241,195 serta tahun terakhir atau tahun 2013 sebesar Rp. 33,003,115,590. Dari sini diketahui untuk okupansi 80% atau optimis, unit terjual habis pada tahun keempat

13

atau tahun 2011 dan angsuran terjadi hingga tahun 2013. 2. Service Charge Service Charge ialah biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen diluar li-strik, air dan telepon. Biaya itu berupa biaya untuk perawatan gedung, fasilitas umum, ta-man, kebersihan dan keamanan yang dihitung per m2 apartemen penghuni. Biasanya besarnya Rp. 12,000,- sampai Rp. 20,000,-/m2. Pada apartemen Trillium dikenakan service charge sebesar Rp. 18,000/m2. Contohnya unit aparte-men tipe 1 bedroom dengan luas 37,58 m2 maka biaya service charge yang harus dikeluarkan perbulan adalah 37,58 m2 x Rp. 18,000 = Rp. 676,440. Dana ini dikelola oleh manajemen apartemen. Pendapatan dari service charge ini diperoleh oleh manajemen saat mulai dioperasi-kan. Besar pendapatan service charge adalah 26,951.15m2 x Rp. 18,000 x 12 = Rp. 5,821,448,400. Service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini diperoleh dari hasil wawancara den-gan pihak manajemen Trillium. 3. Rekapitulasi Pendapatan Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge pertahunnya dipero-leh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen.

4.2.1.2. Pengeluaran Apartemen

Pengeluaran untuk Apartemen Trilium terdiri atas :

1. Biaya Operasional

2. Biaya Pemeliharaan

3. Biaya Replacement 1. Biaya Operasional Apartemen Trillium Untuk operasional apartemen tidak terpenga-ruh oleh tingkat hunian. Melainkan hanya untuk kantor manajemen, dan fasilitas umum.

a. Perhitungan Biaya Tetap Listrik Aparte-

men Trillium

Berikut akan dihitung kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Apartemen Trillium yang terdiri dari : perhi-tungan daya untuk pencahayaan (kantor, ma-najemen, koridor), daya untuk AC, daya untuk pompa air, dan daya untuk elevator. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelo-laan listrik Apartemen Trillium sesuai dengan tarif yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero). Yaitu sebesar Rp. 908/kwh.

A. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan Pencahayaan berjalan selama 10 jam, hal ini berdasarkan jam beroperasi Apartemen Tril-

lium. Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta perhitungan daya li-strik yang digunakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1 bulan).

a. Pencahayaan Ruang Koridor

No

Lan-tai

Daya (kwh)

t (jam

)

n (ha-ri)

Ptot-al(kwh/bulan)

1 Lan-tai 7 1.66 16 30 796.8

2 Lan-tai 8 1.66 16 30 796.8

3 Lan-tai 9 1.66 16 30 796.8

4 Lan-tai 10 1.66 16 30 796.8

5 Lan-tai 11 1.66 16 30 796.8

6 Lan-tai 12 1.66 16 30 796.8

7 Lan-tai 15 1.66 16 30 796.8

8 Lan-tai 16 1.66 16 30 796.8

9 Lan-tai 17 1.66 16 30 796.8

10 Lan-tai 18 1.66 16 30 796.8

11 Lan-tai 19 1.66 16 30 796.8

12 Lan-tai 20 1.66 16 30 796.8

13 Lan-tai 21 1.66 16 30 796.8

14 Lan-tai 22 1.66 16 30 796.8

15 Lan-tai 23 1.66 16 30 796.8

16 Lan-tai 25 1.66 16 30 796.8

17 Lan-tai 26 1.66 16 30 796.8

18 Lan-tai 27 1.66 16 30 796.8

19 Lan-tai 28 1.66 16 30 796.8

20 Lan-tai 29 1.66 16 30 796.8

21 Lan-tai 30 1.66 16 30 796.8

22 Lan-tai 31 1.66 16 30 796.8

23

Lan-tai

32 1.5 16 30 720

24 Lan-tai 33 1.4 16 30 672

25 Lan-tai 35 0.4 16 30 192

Total 19113.6

14

b. Pencahayaan untuk kantor ma-

najemen

B. Kebutuhan Daya untuk Air Bersih

Tipe Keterangan Daya (kwh) t (jam)

n (hari) Ptotal

Tipikal SWP tipe 1 5.32 5 30 798

SWP tipe 2 5.32 5 30 798

SWP tipe 3 5.32 5 30 798

Tipikal SWP tipe 4 4.2 5 30 630

SWP tipe 5 4.2 5 30 630

SWP tipe 6 4.2 5 30 630

4284

C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi

Vertikal Untuk apartemen menggunakan elevator sebanyak 6 buah. Perhitungan daya listrik untuk keperluan Transportasi Vertikal (lift) digunakan rumus :

kWsWm

Porg

746.06.0

××××

=η

dimana: P = daya (kW) m = kapasitas lift (20 untuk apartemen) Worg = berat orang (75 kg) s = kecepatan (m/detik) (2-2,5 m/s) η = efisiensi motor lift (75%-85%) Juwana, 2005

Keterangan Jumlah Daya (kwh)

t (jam)

n (hari)

Total kebutu-han/bulan

Lift 6 2.4 24 30 10368

D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner

(AC) Untuk Apartemen Trillium perhitungan AC tidak menghitung kebutuhan AC untuk unit apartemen, melainkan hanya untuk kantor ma-najemen

Keterangan Luas Daya (kwh)

t (jam)

n (hari)


AC 48 0.05 10 30 720

Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebu-tuhan daya total untuk operasional apartemen

sebesar 34,917.6 kwh. Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp. 908/kWh, maka biaya listrik perbulan untuk operasional apartemen sebesar Rp. 31,705,181.

b. Perhitungan Biaya Air Apartemen Tril-

lium

Menurut Tanggoro (2004) kebutuhan air untuk apartemen sebanyak 133 liter/hari dan untuk kebutuhan kolam renang yaitu 38 l/hari. Sedangkan untuk taman kebutuhan airnya ada-lah 19 liter/hari. Maka perhitungan kebutuhan airnya berdasarkan dari jumlah toilet, kebutu-han air untuk kolam renang, dan juga taman, apartemen ini membutuhkan air sebanyak 80,48 m3/bulan.

Tabel 4.19

Biaya Tetap Kebutuhan Air

Sumber : PDAM Surabaya, hasil perhitungan

c. Biaya Gaji Karyawan Pengelola Aparte-

men

Dari hasil survey dengan pihak management pengelola Apartemen Trillium, didapatkan data yang berupa besarnya biaya gaji karyawan pen-gelola sesuai dengan tingkat jabatan masing-masing dan banyaknya karyawan pengelola yang bekerja di Apartemen tersebut.

Tabel 4.20 Biaya Gaji Karyawan Pengelola

Keterangan Luas (m2)

Daya/m2 (kwh)

t (jam)

n (hari)


Kantor Manajemen 48 0.03 10 30 432

No. Keterangan Pemakaian

(m3) Tarif air

(Rp) Total (Rp)

1 Pemeliharaan meteran 3,000

2 Ppn 10% 300 3 Toilet 79.8 6,000 478,800

4 Kolam Re-nang 0.456 9,500 4,332

5 Taman 0.228 6,000 1,368

Total/bulan 487,800

No Keterangan Jumlah

Harga Satuan (Rp)

Total Ga-ji/Bulan

(Rp)

1 General Manager 1 4,500,000 4,500,000

2 Manager 1 3,250,000 3,250,000

3 Staff 2 2,000,000 4,000,000

4 Security 1 900,000 900,000

5 Cleaning Service 1 900,000 900,000

6 Operasional Kantor 1 900,000 900,000

7 Pelaksa-na/Engginer 1 900,000 900,000

15,350,000

15

d. Rekapitulasi biaya operasional apartemen Selain seluruh pengeluaran untuk biaya utili-tas dan manajemen, terdapat pula biaya pema-saran yang besarnya Rp. 50,000,000.00, angka ini diperoleh dari tarif pemasangan iklan di me-dia untuk satu bulan. Selain itu ada biaya ma-najemen lain sebesar 5% dari total pengeluaran atau senilai Rp. 4,695,260.48 Sehingga di pero-leh total biaya operasional perbulan sebesar Rp. 98,600,470 (lihat tabel 4.21).

Tabel 4.21 Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen

Perbulan Operational Apartemen (Fixed)

No Keterangan Biaya

1 Utilitas 32,392,981

2 Gaji Pegawai 15,350,000

3 Marketing (media iklan) 50,000,000

Total 97,742,981

4 Manajemen Lain (5% dari total)

(ATK, Transportasi, dll) 4,887,149.04

Total 102,630,130

Tabel 4.22

Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Trillium

No Tahun Biaya/bulan

(Rp) Pertahun

1 2011 102,630,130 1,231,561,558.08

2 2012 102,630,130 1,231,561,558.08

3 2013 102,630,130 1,231,561,558.08

4 2014 102,630,130 1,231,561,558.08

5 2015 102,630,130 1,231,561,558.08

6 2016 102,630,130 1,231,561,558.08

7 2017 102,630,130 1,231,561,558.08

8 2018 102,630,130 1,231,561,558.08

9 2019 102,630,130 1,231,561,558.08

10 2020 102,630,130 1,231,561,558.08

11 2021 102,630,130 1,231,561,558.08

12 2022 102,630,130 1,231,561,558.08

13 2023 102,630,130 1,231,561,558.08

14 2024 102,630,130 1,231,561,558.08

15 2025 102,630,130 1,231,561,558.08

16 2026 102,630,130 1,231,561,558.08

17 2027 102,630,130 1,231,561,558.08

18 2028 102,630,130 1,231,561,558.08

19 2029 102,630,130 1,231,561,558.08

20 2030 102,630,130 1,231,561,558.08

21 2031 102,630,130 1,231,561,558.08

22 2032 102,630,130 1,231,561,558.08

2. Biaya Pemeliharaan Diasumsikan besarnya sekitar 10% sari ser-

vice charge. Jadi didapat biaya pemeliharaan sebesar Rp. 481,433,760. 3. Biaya Replacement Apartemen Diasumsikan sebesar 10% dari servicec

charge. Yaitu sebesar Rp. 481,433,760. Re-placement ini dilakukan 5 tahun. 4.2.1.3. Pendapatan Perkantoran

a. Penyewaan Ruang Kantor

Perkantoran Trillium memiliki 6 lantai pal-ing bawah gedung Trillium Office and Resi-dence yang memiliki luas total lantai 8,799.24 m2. Perkantoran Trillium disewakan per meter persegi perbulan dengan tarif sewa permeter berbeda pada tiap lantainya. Dalam perhitungan pendapatan sewa ini yang dihitung pemasukan bersih, tidak termasuk pajak dan service charge. Harga sewa termasuk fasilitas listrik dan AC. Ketika penggunaan listrik melebihi waktu yang ditentukan, maka penyewa akan dikenakan bi-aya tambahan sesuai besar daya yang diguna-kan, diasumsikan harga sewa kantor akan men-galami kenaikan 5% per dua tahunnya. Adapun perhitungan sewa kantor juga tidak memperhi-tungkan kemungkinan pengalihan sewa (turn over). Perincian tarif sewa perkantoran alterna-tif ini dapat dilihat pada tabel 4. dipembahasan sebelumnya. Untuk menghitung pendapatan dari sewa ruang kantor, maka harga sewa ini akan dikali-kan tiap luasan lantai berdasarkan jenis lan-tainya. Luasan lantai perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada tabel 4. di atas. Untuk mem-peroleh angka pemasukan pada sewa ruang kan-tor pertahunnya, maka harga sewa dikalikan luasan dan kemudian dikalikan 12 bulan. Beri-kut ini contoh perhitungan pendapatan sewa untuk Ground Floor : Pendapatan sewa = Luas lantai x Harga se wa/m2/bulan x 12 = 1,164.28 m2 x Rp. 140.000 x 12 bulan = Rp. 1,955,990,400

Jadi pendapatan yang diperoleh dari menyewa-kan lantai Ground Floor sebesar Rp. 1,955,990,400. Tapi dalam perhitungan penda-

16

patan sewa kantor ini akan selalu dikalikan dengan tingkat rata-rata huniannya. Di peneli-tian ini diasumsikan okupansi optimis sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Dari hasil perhi-tungan pada lampiran 3 didapat pendapatan dari sewa kantor sebesar Rp. 8,721,380,580 untuk tahun pertama hingga tahun kedua atau tahun 2011 dan 2012. Dan untuk tahun 2013 serta 2014 didapat pendapatan sebesar Rp. 9,157,449,609. Serta Rp. 9,615,322,089 untuk tahun 2015 dan 2016. Sedangkan untuk oku-pansi pesimis didapat pendapatan tahun perta-ma dan kedua atau tahun 2011 dan 2012 sebesar Rp. 6,546,442,620. Tahun ketiga dan keempat sebesar Rp. 6,873,764,751. Dan tahun kelima dan keenam sebesar Rp. 7,217,452,989. Se-lengkapnya mengenai rincian pendapatan sewa kantor dapat dilihat pada lampiran 3.

b. Service charge perkantoran Trillium Untuk gedung perkantoran, pihak manaje-men gedung Trillium menetapkan service charge sebesar Rp. 40,000/m2 perbulan. Selan-jutanya, service charge ini akan mengalami ke-naikan 5% per lima tahunnya. Berdasarkan ha-sil perhitungan, didapatkan besaran pendapatan dari service charge senilai Rp. 2,525,500,560 untuk tahun pertama dan tahun keempat atau tahun 2011 sampai tahun 2014. Sedangkan un-tuk tahun kelima didapat pendapatan service charge sebesar Rp. 2,651,775,558 Selengkap-nya mengenai perhitungan pendapatan service charge dapat dilihat pada lampiran 3. Berdasar-kan perhitungan yang telah dilakukan sebelum-nya dapat dilakukan rekapitulasi pendapatan penjualan unit apartemen.

c. Rekapitulasi Pendapatan Untuk pendapatan ini akan dijumlahkan an-tara pendapatan sewa dengan service charge kantor.

4.2.1.4. Pengeluaran Perkantoran Seperti halnya apartemen, untuk per-kantoran Trillium juga terdapat aktifitas penge-luaran antara lain :

1. Operasional

2. Pemeliharaan

3. Biaya Penggantian 1. Operasional Perkantoran Trillium

Dalam perhitungan biaya operasional Per-kantoran akan dibedakan antara operasional yang bersifat pengeluaran tetap atau fixed cost seperti listrik untuk kantor pengelola dan fasili-tas umum, air dan telepon serta operasional

yang berubah nilainya berdasarkan tingkat hu-nian atau variable cost seperti listrik untuk pen-cahayaan dan AC untuk penyewa gedung kan-tor.

a. Perhitungan Biaya Listrik Perkantoran

Trillium

Berikut akan dihitung kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Perkan-toran Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk pencahayaan, daya untuk AC, daya untuk pompa air dan daya untuk elevator. Dari total kebutuhan daya yang telah dihitung untuk masing-masing komponen tersebut, besarnya biaya listriknya diperoleh dengan mengalikan tarif dasar listrik yang berlaku dengan total ke-butuhan daya masing-masing komponen itu. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelola listrik Perkantoran Trillium sesuai dengan tarif yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero).

A. Kebutuhan Daya untuk Pencahayaan. Perkantoran Trillium memerlukan daya li-strik untuk pencahayaan yang cukup dalam me-nunjang aktivitas perkantoran. Pencahayaan berjalan selama 10 jam perhari, hal ini berda-sarkan jam beroperasi Perkantoran Trillium. Untuk kebutuhan daya ini akan dibedakan anta-ra kebutuhna listrik tetap (kantor manajemen dan area parkir) dan kebutuhan listrik tidak te-tap (ruang kantor bersewa). Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta untuk perhitungan daya listrik yang digu-nakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1bulan).

1. Kebutuhan listrik tetap Berdasarkan perhitungan kebutuhan li-strik untuk pencahayaan kantor diketa-hui bahwa untuk kantor manajemen se-luas 48 m2 membutuhkan daya sebesar 432 kwh tiap bulannya. Sedangkan un-tuk pencahayaan area parkir gedung membutuhkan 27,293.76 kwh tiap bu-lannya.

2. Kebutuhan listrik Tidak tetap (Perkebu-tuhan) Dari hasil perhitungan kebutuhan listrik tidak tetap, diketahui bahwa perkanto-ran Trillium membutuhkan daya listrik untuk pencahayaan sebesar 161,352,.19 kwh ketika tingkat hunian perkantoran 80% atau optimis, dan 121,014.14 kwh pada tingkat hunian 60%

B. Kebutuhan Daya untuk pompa Air Bersih

17

Sistem air bersih yang berada pada gedung Trillium berasal dari PDAM, sistem pengaliran air di Perkantoran tersebut didukung oleh bebe-rapa peralatan seperti transfer pump dan filter pump. Masing-masing kapasitas yang dimiliki tangki air tersebut membutuhkan besar daya yang berbeda-beda. Diasumsikan 1 buah trans-fer pump dan filter pump mempunyai daya se-kitar 1 kwh. Pemakaian air diasumsikan sekitar 10 jam per hari. Jadi pemakaian pompa air ber-sih pada perkantoran Trillium sebesar 600 kwh per bulan C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi

Vertikal / Elevator

Keterangan Jumlah Daya (kwh)

t (jam)

n (hari)


Lift 4 2.8 24 30 8,190

D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner

(AC) Pada proyek Perkantoran Trillium perhitun-gan AC diasumsikan penggunaan selama 10 jam dengan daya diasumsikan 0,05 kwh dan kantor manajemen yang memiliki luas 48 m2, didapat total kebutuhan daya listrik untuk AC sebesar 720 kwh per bulan. Setelah diperoleh besarnya masing-masing kebutuhan daya yang terpakai untuk tiap bulan-nya pada operasional Perkantoran Trillium, ma-ka selanjutnya dilakukan rekapitulasi kebutuhan listrik pada Perkantoran Trillium per bulannya. Rekapitulasi kebutuhan listrik per bulan terse-but dapat dilihat pada Tabel 4.25 dibawah ini.

Tabel 4.25 Kebutuhan Tetap Daya Listrik Perkantoran

Trillium

Keteran-gan

Luas

(m2)

Daya/m2

(kwh)

t (jam)

n (ha-ri)

Total Kebu-tuhan/bulan

Penca-hayaan :

Kantor manaje-men 48 0.03 10 30 432

Parkir 8424

0.0045 24 30 27293.76

AC 48 0.05 10 30 720

Pompa Air 600

Elevator (4 buah) 2.8 24 30 8190

37235.76

Untuk kebutuhan daya listrik berdasarkan tingkat hunian (fixed cost) didapat dengan mengalikan luas ruangan yang disewa dengan daya/m2 dan juga lama pemakaian. Rincian ke-butuhan daya listrik fixed cost dapat dilihat pa-da tabel 4.26 dan 4.27 di bawah ini.

Tabel 4.26 Kebutuhan Daya Listrik Perkantoran Perkebu-

tuhan

Keteran-gan

Luas (m2)

Daya/m2

(kwh)

t (jam)

n (hari)

Total Kebu-tuhan/bulan

Penca-hayaan

8403.76 0.03 10 30 75633.84

AC 8403.

76 0.05 10 30 126056.40

Total 201690.24

Tabel 4.27 Kebutuhan Listrik perkantoran Trillium

Listrik Occupancy Total Kebutuhan

Daya (kwh)

201,690.24 80%

161,352.19

201,690.24 60%

121,014.14

b. Perhitungan Biaya Air Perkantoran Tril-

lium kebutuhan air menurut tipe bangunan (Tang-goro, 2004) yaitu diambil sebesar 125 liter/hari. Dari perhitungan didapat total kebutuhan air perkantoran Trillium sebesar 45m3 per bulan.

Tabel 4.30

Biaya Tetap Kebutuhan Air

No Keterangan Pemakaian

(m3) Tarif Air

Total (Rp)

1 Pemeliharaan meteran 3000

2 Ppn 10% 300

3 Kebutuhan Air 45 9500 427500

Total Biaya air/bulan 430800

Total Biaya air/tahun 5169600

Tabel 4.31 Biaya Utilitas

Biaya

Harga satuan (Rp) Kebutuhan

Total Biaya (Rp)

Listrik 908 158,249.9 143,690,909.2

Air 9500 45 430,800

Telepon 200,000

144,321,709.2

18

c. Biaya Gaji Karyawan Dari hasil survey dengan pihak manajemen pengelola Perkantoran Trillium, didapatkan da-ta berupa besarnya biaya gaji karyawan penge-lola sesuai dengan tingkat jabatan masing-masing dan banyaknya karyawan pengelola yang bekerja di Perkantoran Trillium

Tabel 4.32 Biaya Gaji Karyawan Pengelola

No Keterangan Jumlah

Harga Satuan (Rp)

Total Gaji/Bulan

(Rp)

1 Manager 1 3,250,000 3,250,000

2 Staff 2 2,000,000 4,000,000

3 Security 1 900,000 900,000

4 Cleaning Service 1 900,000 900,000

5 Operasional Kantor 1 900,000 900,000

6 Pelaksana/Engginer 1 900,000 900,000

10,850,000

d. Rekapitulasi Biaya Operasional Perkanto-

ran Trillium

Tabel 4.33 Contoh Rekapitulasi Biaya Operasional Perkan-

toran Per Bulan (Pesimis)

No Keterangan Biaya

1 Utilitas 144,321,709.2



Total 205,171,709.2



Total 215,430,294.7

2. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan pertahun di-alokasikan sebesar 10% dari biaya service charge perkantoran yaitu sekisar Rp. 336,704,904 untuk service charge optimis dan Rp. 252,550,056 untuk service charge pesimis. 3. Biaya Replacement

Biaya replacement diambil 10% dari service charge yaitu sebesar Rp. 336,704,904 untuk service charge optimis dan Rp. 252,550,056 untuk service charge pesimis. Replacement ini dilakukan 5 tahun.

4.2.2. Alternatif Apartemen

4.2.2.1. Pendapatan Apartemen

Ada dua sumber pendapatan untuk Apartemen:

1. Penjualan Unit Apartemen

2. Service Charge

1. Penjualan Unit Apartemen Setelah dihitung pendapatan penjualan al-ternatif Apartemen keseluruhan diperoleh sama seperti pendapatan apartemen alternatif Apartemen dan Perkantoran. Itu dikarenakan, kedua alternatif tersebut memiliki luas ruang, jenis kamar, harga kamar, occupantion rate, angsuran serta bunga yang diasumsikan sama. Jadi untuk pendapatan dari penjualan unit alter-natif. Dari perhitungan didapatkan untuk oku-pansi pesimis sebesar 60% pendapatan tahun pertama atau 2010 sebesar Rp. 83,722,710,905. Tahun kedua sebesar Rp. 117,002,103,855. Ta-hun ketiga sebesar 143,774,233,705. Tahun keempat sebesar Rp. 62,929,153,280 serta tahun terakir atau tahun 2015 sebesar Rp. 2,877,630,480. Dari sini diketahui untuk oku-pansi pesimis atau 60%, unit terjual habis pada tahun keempat atau 2013 dan angsuran terjadi hingga tahun 2015. Sedangkan untuk okupanis 80% atau optimis, didapat pendapatan tahun pertama atau tahun 2010 sebesar Rp. 113,403,125,605. Untuk tahun kedua sebesar Rp. 146,406,241,195. Tahun keempat sebesar Rp. 146,406,241,195 serta tahun terakhir atau tahun 2013 sebesar Rp. 33,003,115,590. Dari sini diketahui untuk okupansi 80% atau optimis, unit terjual habis pada tahun keempat atau tahun 2011 dan angsuran terjadi hingga tahun 2013. 2. Service Charge Untuk biaya service charge pada alternatif Apartemen keseluruhan diasumsikan sama se-perti alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu sebesar Rp. 18,000/m2 sehingga untuk menda-patkan biaya Service Charge dikalikan dengan luasan apartemen keseluruhan yaitu seluas 24,568.28 m2. Maka biaya service charge untuk alternatif apartemen sebesar Rp. 5,306,748,480 per tahun. Biaya ini juga akan mengalami ke-naikan sebesar 10% tiap lima tahunnya. Seleng-kapnya mengenai pendapatan service charge 3. Rekapitulasi Pendapatan Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge pertahunnya dipero-leh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen.

4.2.1.2. Pengeluaran Apartemen

Pengeluaran untuk Alternatif Aparte-men terdiri atas

1. Biaya Operasional

2. Biaya Pemeliharaan

3. Biaya Replacement

19

1. Biaya Operasional Alternatif Apartemen Untuk operasional apartemen tidak terpenga-ruh oleh tingkat hunian. Melainkan hanya untuk kantor manajemen, dan fasilitas umum. a. Perhitungan Biaya Tetap Listrik Alterna-

tif Apartemen Kebutuhan listrik yang termasuk dalam bi-aya operasional tetap Apartemen Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk penca-hayaan (kantor, manajemen, koridor), daya un-tuk AC, daya untuk pompa air, dan daya untuk elevator. Dari total kebutuhan daya yang telah dihitung untuk masing-masing komponen ter-sebut, besarnya biaya listriknya diperoleh den-gan mengalikan tarif dasar listrik yang berlaku dengan total kebutuhan daya masing-masing komponen itu. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelolaan listrik Alternatif Apartemen Keseluruhan sesuai dengan tarif yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero). Yai-tu sebesar Rp. 908/kwh. A. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan Apartemen memerlukan daya listrik untuk pencahayaan yang cukup dalam menunjang ak-tifitas perkantoran. Pencahayaan berjalan sela-ma 10 jam. Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1 bulan).

a. Pencahayaan Ruang Koridor

No Lantai Daya (kwh) t (jam)

n (hari) Ptotal(kwh/bulan)

1 Lantai 1 1.66 16 30 796.8

2 Lantai 2 1.66 16 30 796.8

3 Lantai 3 1.66 16 30 796.8

4 Lantai 5 1.66 16 30 796.8

5 Lantai 6 1.66 16 30 796.8

6 Lantai 7 1.66 16 30 796.8

7 Lantai 8 1.66 16 30 796.8

8 Lantai 9 1.66 16 30 796.8

9 Lantai 10 1.66 16 30 796.8

10 Lantai 11 1.66 16 30 796.8

11 Lantai 12 1.66 16 30 796.8

12 Lantai 15 1.66 16 30 796.8

13 Lantai 16 1.66 16 30 796.8

14 Lantai 17 1.66 16 30 796.8

15 Lantai 18 1.66 16 30 796.8

16 Lantai 19 1.66 16 30 796.8

17 Lantai 20 1.66 16 30 796.8

18 Lantai 21 1.66 16 30 796.8

19 Lantai 22 1.66 16 30 796.8

20 Lantai 23 1.66 16 30 796.8

21 Lantai 24 1.66 16 30 796.8

22 Lantai 25 1.66 16 30 796.8

23 Lantai 26 1.66 16 30 796.8

Total 18326.4

b. Pencahayaan untuk kantor manajemen Kantor manajemen apartemen berada di

ruangan seluas 48 m2 dimana tiap meter perseginya memerlukan daya 0.03 kwh (Juwana, 2005), sehingga tiap bulannya memerlukan daya listrik sebesar 432 kWh

B. Kebutuhan Daya untuk Air Bersih Pada proyek alternatif Apartemen, Kebutu-han daya untuk air bersih diasumsikan sama seperti alternatif Apartemen & Perkantoran, yaitu sebesar 4284 kwh perbulan

C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi Vertikal Kebutuhan daya untuk Transportasi Vertikal pada alternatif ini dihitung menggunakan per-samaan pada pembahasan sebelumnya. Dengan rincian jumlah yang sama dengan alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu 6 buah. Dari rumus tersebut didapat daya untuk Transportasi Vertikal atau lift sebesar 10,368 kwh. D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner (AC) Untuk alternatif Apartemen, perhitungan AC tidak menghitung kebutuhan AC untuk unit apartemen, melainkan hanya untuk kantor ma-najemen dan dihitung asumsi penggunaan se-lama 10 jam. Untuk perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya maka dikalikan 30 hari (1 bulan). Daya yang diperlukan per m2 ialah 0,05 kwh. Kebutuhan daya untuk AC di-peroleh angka 720 kWh tiap bulannya Dari perhitungan daya di atas, diperoleh ke-butuhan daya listrik total untuk operasional apartemen sebesar 34,130.4 kwh (lihat tabel 4.41). Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp. 908/kWh, maka biaya listrik perbulan untuk operasional apartemen sebesar Rp. 31,705,181.

Tabel 4.41 Total Kebutuhan Listrik Apartemen Keseluru-

han

Keteran-gan

Luas

(m2)

Daya/m2 (kwh)

t (jam

)

n (ha-ri)

Total Kebutu-han/bulan

20

Penca-hayaan :

Kantor manaje-men 48 0.03 10 30 432

Penca-hayaan Koridor 18326.4

AC 48 0.05 10 30 720

Pompa Air 4284

Elevator (6 buah) 2.4 24 30 10368

34130.4

Sumber : Hasil Perhitungan Ket : t = waktu pemakaian n2 = jumlah hari dalam 1 bulan Ptotal = Daya x t x n2

b. Perhitungan Biaya Air Alternatif

Apartemen

Biaya air alternatif Apartemen disini juga diasumsikan sama seperti alternatif Apartemen dan perkantoran yaitu sebesar Rp 487,800 per bulan.

c. Biaya Gaji Karyawan Pengelola Aparte-

men Biaya gaji karyawan alternatif Apartemen Keseluruhan diasumsikan sama seperti Alterna-tif Apartemen dan Perkantoran yaitu sebesar Rp. 15,350,000 per bulan. d. Rekapitulasi biaya operasional apartemen

Tabel 4.44

Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Perbulan

Operational Apartemen (Fixed)

No Keterangan Biaya

1 Utilitas 31,678,203



Total 97,028,203



Total 101,879,613

2. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan pertahun di-alokasikan sebesar 10% dari service charge apartemen yaitu sebesar Rp. 530,674,848 per tahun. 3. Biaya Replacement

dialokasikan biaya replacement sebesar 10% dari service charge atau sebesar Rp. 530,674,848 per tahun 4.2.3. Alternatif Perkantoran

4.2.3.1. Pendapatan Perkantoran

a. Penyewaan Ruang Kantor

Pada alternatif Perkantoran keseluruhan dis-ini, memiliki 25 lantai dengan luas total lantai Perkantoran Trillium memiliki 6 lantai paling bawah gedung Trillium Office and Residence yang memiliki luas total lantai 30,017.3 m2. Perkantoran disewakan per meter persegi per-bulan dengan tarif sewa per meter berbeda pada tiap lantainya. Dalam perhitungan pendapatan sewa ini yang dihitung pemasukan bersih, tidak termasuk pajak dan service charge. Harga sewa termasuk fasilitas listrik dan AC. Ketika peng-gunaan listrik melebihi waktu yang ditentukan, maka penyewa akan dikenakan biaya tambahan sesuai besar daya yang digunakan. Harga sewa kantor akan mengalami kenaikan 5% per dua tahunnya. Adapun perhitungan sewa kantor ju-ga tidak memperhitungkan kemungkinan pen-galihan sewa (turn over). Perincian tarif sewa perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada ta-bel 4. dipembahasan sebelumnya. Untuk menghitung pendapatan dari sewa ruang kantor, maka harga sewa ini akan dikali-kan tiap luasan lantai berdasarkan jenis lan-tainya. Luasan lantai perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada tabel 4.10 di atas. Untuk memperoleh angka pemasukan pada sewa ruang kantor pertahunnya, maka harga sewa dikalikan luasan dan kemudian dikalikan 12 bulan. Beri-kut ini contoh perhitungan pendapatan sewa untuk Ground Floor : Pendapatan sewa = Luas lantai x Harga se wa/m2/bulan x 12 = 1,164.28 m2 x Rp. 140.000 x 12 bulan = Rp. 1,955,990,400 Jadi pendapatan yang diperoleh dari menyewa-kan lantai Ground Floor sebesar Rp. 1,955,990,400. Tapi dalam perhitungan penda-patan sewa kantor ini akan selalu dikalikan dengan tingkat rata-rata huniannya. Di peneli-tian ini diasumsikan okupansi optimis sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Dari hasil perhi-tungan pada lampiran 6 didapat pendapatan dari sewa alternatif perkantoran okupansi pesi-mis sebesar Rp. 14,885,644,560 untuk tahun pertama hingga tahun kedua atau tahun 2011 dan 2012. Dan untuk tahun 2013 serta 2014 didapat pendapatan sebesar Rp. 15,605,926,788. Serta Rp. 16,362,223,127 un-

21

tuk tahun 2015 dan 2016. Sedangkan untuk okupansi optimis didapat pendapatan tahun per-tama dan kedua atau tahun 2011 dan 2012 sebe-sar Rp. 20,394,748,680. Tahun ketiga dan keempat sebesar Rp. 21,414,486,114. Dan ta-hun kelima dan keenam sebesar Rp. 22,485,210,420. Selengkapnya mengenai rin-cian pendapatan sewa kantor dapat dilihat pada Lampiran 6.

b. Service charge Alternatif Perkantoran Untuk alternatif perkantoran keseluruhan, ditetapkan service charge sebesar Rp. 40,000/m2 perbulan. Selanjutanya, service charge ini akan mengalami kenaikan 5% per lima tahunnya. Besaran pendapatan dari service charge menyesuaikan dengan tingkat hunian. Untuk okupansi optimis diasumsikan sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Berdasarkan hasil perhitungan, didapatkan besaran pendapa-tan dari service charge okupansi pesimis senilai Rp. 2,629,821,360 untuk tahun pertama sampai tahun keempat. Dan Rp. 2,761,312,428 untuk tahun kelima hingga kesepuluh. Untuk okupan-si optimis didapat pendapatan service charge sebesar Rp. 3,474,644,400 untuk tahun pertama sampai tahun keempat. Dan Rp. 3,648,376,620 untuk tahun kelima hingga kesepuluh. Berda-sarkan perhitungan yang telah dilakukan sebe-lumnya dapat dilakukan rekapitulasi pendapatan Perkantoran.

c. Rekapitulasi Pendapatan Untuk pendapatan ini akan dijumlahkan an-tara pendapatan sewa dengan service charge kantor

4.2.1.4. Pengeluaran Alternatif Perkantoran Untuk alternatif Perkantoran juga ter-dapat aktifitas pengeluaran antara lain :

1. Operasional

2. Pemeliharaan

3. Biaya Penggantian 1. Operasional Alternatif Perkantoran Dalam perhitungan biaya operasional Per-kantoran akan dibedakan antara operasional yang bersifat pengeluaran tetap atau fixed cost seperti listrik untuk kantor pengelola dan fasili-tas umum, air dan telepon serta operasional yang berubah nilainya berdasarkan tingkat hu-nian atau variable cost seperti listrik untuk pen-cahayaan dan AC untuk penyewa gedung kan-tor.

a. Perhitungan Biaya Listrik Alternatif Per-

kantoran

Perhitungan untuk mendapatkan biaya li-strik, tentunya perlu dihitung kebutuhan listrik yang dipakai. Berikut akan dihitung kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Perkantoran Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk pencahayaan, daya un-tuk AC, daya untuk pompa air dan daya untuk elevator. Dari total kebutuhan daya yang telah dihitung untuk masing-masing komponen ter-sebut, besarnya biaya listriknya diperoleh den-gan mengalikan tarif dasar listrik yang berlaku dengan total kebutuhan daya masing-masing komponen itu. Perhitungan daya listrik yang merupakan biaya operasional tetap untuk mas-ing-masing komponen akan dibahas satu persa-tu. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku un-tuk pengelola sesuai dengan tariff yang dikelua-rkan oleh PT. PLN (Persero). A. Kebutuhan Daya untuk Pencahayaan. Alternatif Perkantoran memerlukan daya listrik untuk pencahayaan yang cukup dalam menunjang aktivitas perkantoran. Pencahayaan diasumsikan berjalan selama 10 jam perhari, Untuk kebutuhan daya ini akan dibedakan anta-ra kebutuhan listrik tetap (kantor manajemen dan area parkir) dan kebutuhan listrik tidak te-tap (ruang kantor bersewa). Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta untuk perhitungan daya listrik yang digu-nakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1bulan).

1. Kebutuhan listrik tetap Berdasarkan perhitungan kebutuhan li-strik untuk pencahayaan kantor diketa-hui bahwa untuk kantor manajemen se-luas 48 m2 membutuhkan daya sebesar 432 kwh tiap bulannya. Sedangkan un-tuk pencahayaan area parkir gedung membutuhkan 27,293.76 kwh tiap bu-lannya.

2. Kebutuhan listrik Tidak tetap (Perkebu-tuhan) Dari hasil perhitungan kebutuhan listrik tidak tetap, diketahui bahwa alternatif perkantoran membutuhkan daya listrik untuk pencahayaan sebesar 568,738 kwh ketika tingkat hunian perkantoran 80%, pada tingkat hunian 60% dibu-tuhkan daya sebesar 426,554.21 kwh.

B. Kebutuhan Daya untuk pompa Air Bersih Kebutuhan daya untuk pompa air bersih pa-da alternatif Perkantoran diasumsikan sama se-perti alternatif Apartemen dan Perkantoran yai-tu 600 kwh per bulan.

22

C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi Vertikal / Elevator Kebutuhan daya untuk transportasi vertikal pada alternatif Perkantoran juga diasumsi sama dengan alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu sebesar 8,190 kwh per bulan. D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner (AC) Pada alternatif Perkantoran perhitungan AC diasumsikan penggunaan selama 10 jam dengan daya diasumsikan 0,05 kwh dan kantor ma-najemen yang memiliki luas 48 m2, didapat to-tal kebutuhan daya listrik untuk AC sebesar 720 kwh per bulan. Setelah diperoleh besarnya masing-masing kebutuhan daya yang terpakai untuk tiap bulan-nya pada operasional Perkantoran Trillium, ma-ka selanjutnya dilakukan rekapitulasi kebutuhan listrik pada Perkantoran Trillium per bulannya. Rekapitulasi kebutuhan listrik per bulan terse-but dapat dilihat pada Tabel 4.48 dibawah ini.

Tabel 4.48 Kebutuhan Tetap Daya Listrik Perkantoran

Trillium


Daya/m2 (kwh)

t (jam)

n (hari)

Total Kebutu-han/bulan

Pencahayaan :

Kantor manajemen 48 0.03 10 30 432

Parkir 8424 0.0045 24 30 27293.76

AC 48 0.05 10 30 720

Pompa Air 600

Elevator (4 buah) 2.8 24 30 8190

37235.76

Untuk kebutuhan daya listrik berdasarkan tingkat hunian (fixed cost) didapat dengan mengalikan luas ruangan yang disewa dengan daya/m2 dan juga lama pemakaian.

Tabel 4.49 Kebutuhan Daya Listrik Perkantoran Perkebu-

tuhan


daya/m2 (kwh) t(jam)

n (hari)

Total Kebu-tuhan (kwh)

Pencahayaan 29,621.82 0.03 10 30 266,596.38

AC

29,621.82 0.05 10 30 444,327.30

710,923.68

Tabel 4.50 Kebutuhan Listrik perkantoran Trillium

Listrik Occupancy Total Kebutuhan Daya

(kwh)

710,923.68 80% 568,738.94

710,923.68 60% 426,554.21

b. Perhitungan Biaya Air Perkantoran Trillium

Tabel 4.52 Biaya Tetap Kebutuhan Air

No Keterangan Pemakaian

(m3) Tarif Air Total (Rp)

1 Pemeliharaan

meteran 3000

2 Ppn 10% 300

3 Kebutuhan Air 187.5 9500 1781250

Total Biaya

air/bulan 1784550

Total Biaya

air/tahun 21414600

Tabel 4.53 Biaya Utilitas

Biaya

Harga satuan (Rp) Kebutuhan Total Biaya (Rp)

Listrik 908 37,235.76 33,810,070

Air 9500 187.5 1,781,250

Telepon

200,000

35,791,320

c. Biaya Gaji Karyawan Biaya gaji karyawan untuk alternatif perkan-toran keseluruhan diasumsikan sama dengan biaya gaji karyawan perkantoran Trillium yaitu sebesar Rp. 10,850,000 d. Rekapitulasi Biaya Operasional Perkantoran Trillium

Tabel 4.55 Rekapitulasi Biaya Operasional Perkantoran

Per Bulan

No Keterangan Biaya

1 Utilitas 552,206,277.5



Total 613,056,277.5



Total 643,709,091.4

23

2. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan pertahun di-alokasikan sebesar 10% dari biaya service charge perkantoran yaitu sekisar Rp. 347,464,440 untuk service charge optimis dan Rp. 262,982,236 untuk service charge pesimis.

3. Biaya Replacement Biaya replacement diambil 10% dari service charge yaitu sebesar Rp. 347,464,440 untuk service charge optimis dan Rp. 262,982,236 untuk service charge pesimis. Replacement ini dilakukan 5 tahun.

4.2.4. Biaya Penyusutan Biaya penyusutan adalah nilai suatu aset yang berkurang dikarenakan waktu atau pema-kaian maupun keusangan dalam hal ini yang mengalami penyusutan adalah nilai bangunan-nya. Asumsi umur bangunan 20 tahun (UU No.17 Tahun 2000) dan nilai penyusutusan tiap tahun adalah 5% dari biaya investasi. Untuk Alternatif Apartemen dan Perkantoran sebesar Rp. 15,433,400,300. Alternatif Apartemen Ke-seluruhan sebesar Rp. 11,513,674,879. Sedang-kan untuk Alternatif Perkantoran Keseluruhan sebesar Rp. 14,080,859,777. 4.2.5. Biaya Pajak

Menurut UU no 17 Tahun 2000 di Indo-nesia mengenai pajak penghasilan dipakai pajak sebesar 30%.

4.3. ANALISA PROBABILITAS ALTER-

NATIF INVESTASI Metode yang digunakan untuk mengukur analisa probabilitas ini ialah pengumpulan data melalui kuesioner. Dalam menganalisa risiko terlebih dahulu mengklasifikasikan bobot-bobot yang diperoleh dari kuesioner dalam bentuk tabel. Adapun tabel klasifikasi bobot tersebut dapat dilihat pada tabel 4.57

Tabel 4.57 Tabel Klasifikasi Bobot

Krite-ria

Total Bo-bot

Jumlah Responden

Apartemen & Perkantoran

Aparte-men

Perkanto-ran

Pes

imis

3 1

4

5 1

6 1 4 7

7 5 6 2

8 5 5 5

Op

tim

is

9 3 5 1

10 6 2 3

11 5 1 2

12 3 3 4

13 2 2 2

14 1 1

15 2

Total Data 30 30 30

Total bobot yang terdapat dalam tabel ter-sebut diperoleh dari penjumlahan dari masing-masing kuesioner. Bobot-bobot yang diberikan dari kuesioner tersebut berkisar antara 1-5. Dengan klasifikasi :

• Bobot 1 : sangat rendah

• Bobot 2 : tidak penting

• Bobot 3 : biasa saja

• Bobot 4 : penting

• Bobot 5 : sangant penting Dari pengklasifikasian nilai bobot diatas, dapat dilihat bahwa untuk total bobot 3-8 dikelom-pokkan dalam kriteria pesimis, sedangkan untuk total bobot 9-15 dikelompokkan dalam kriteria optimis. Setelah itu, dicari probabilitas yang terjadi dengan menggunakan metode pendeka-tan mean (rata-rata). Rumus yang digunakan adalah :

Х = %100×∑

n

xn

xn = data ke n n = total data Adapun hasil yang diperoleh :

• Apartemen dan Perkantoran

Optimis = %3.63%10030

19=×

Pesimis = %%67.36%10030

11=×

• Apartemen

Optimis = %67.46%10030

14=×

Pesimis = %3.53%10030

16=×

• Perkantoran

Optimis = %50%10030

15=×

Pesimis = %50%10030

15=×

Dari hasil yang diperoleh diatas, menunjukkan bahwa pasar bereaksi positif pada alternatif Apartemen dan perkantoran. Sedangkan untuk alternatif Apartemen Keseluruhan pasar bereaksi negatif. Dan untuk

Proyek

Apartemen &

Perkantoran

Optimis

Pesimis

Apartemen

Keseluruhan

Optimis

Pesimis

Perkantoran

Keseluruhan

Optimis

Pesimis

alternatif Perkantoran Keseluruhan pasar menunjukkan reaksi yang sama.

4.4. POHON KEPUTUSAN (DECISION

TREE) Dalam mengambil suatu keputusan investasi terbaik dapat dilakukan dengan beberapa cara, dan salah satunya adalah dengan membuat pohon keputusan. Dari analisa dan hasil pembahasan terhadap risiko dan NPV maka dibuatlah sebuah pohon keputusan sebagai berikut :

4.5. HASIL DAN PEMBAHASAN

Dari pohon keputusan dapat dilihat bahwa

{

= ∑

=

M

ij

i

2(σ

dimana : σi

2 = variansσ = deviasi StandarPij = probabilitas yang terjadiRij = tingkat keuntunganE(Ri) = tingkat keuntungan yang diharapkan

(cov

dimana : cov = koefisien varians Data yang diperoleh :

• Apartemen dan Perkantoran :Investasi = Rp. 308,668,006,000NPV optimisNPV pesimisNPV = Rp. 295,461,022,177

• Apartemen Keseluruhan :Investasi = Rp. 230,273,497,575NPV optimisNPV pesimisNPV = Rp. 250,231,227,034

• Perkantoran Keseluruhan :Investasi = Rp. 281,617,195,538NPV optimisNPV pesimisNPV = Rp. 112,366,468,101

Tingkat Keuntungan (R

• Apartemen dan PerkantoranOptimis =

,658,084,300

Probabilitas (%) NPV (Rp) NPV (Rp)

63.30% 300,084,658,815.18 189,953,589,030

36.67% 287,721,388,456.76 105,507,433,147

295,461,022,177

46.67% 252,326,489,963.50 117,760,772,866

53.30% 248,537,437,463.26 132,470,454,168

250,231,227,034

50% 123,191,526,856.90 61,595,763,428

50% 101,541,409,344.62 50,770,704,672

112,366,468,101

25

• Perkantoran Keseluruhan Optimis =

%74.43%100538,195,617,281

90.856,526,191,123=×

Pesimis =

%05.36%100538,195,617,281

62.344,409,541,101=×

Tingkat Keuntungan yang diharapkan (E(Ri) :


%72.95%100000,006,668,308

177,022,461,295=×

• Apartemen Keseluruhan

%67.108%100575,497,273,230

034,227,231,250=×

• Perkantoran Keseluruhan

%9.39%100538,195,617,281

101,468,366,112=×


σ2 = (0.633)(0.972-0.957)2 +

(0.367)(0.932-0.957)2 = 2.013297.10-4 σ = 0.01419

( )( )

0148.0957.0

01419.0cov ==

• Apartemen Keseluruhan σ

2 = (0.467)(1.0958-1.087)2 + (0.533)(1.079- 1.087)2 = 7.028.10-5 σ = 8.383 . 10-3

( )( ) 310.712.7

087.1

310.383.8cov −

=−

=

• Perkantoran Keseluruhan σ

2 = (0.5)(0.437-0.399)2 + (0.5)(0.36- 0.399)2 = 7.028.10-5 σ = 1.4825.103

( )( ) 3

3

10.715.3399.0

10.4825.1cov −

−

==

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. KESIMPULAN Dari seluruh isi Tugas Akhir ini maka dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Dalam mengambil suatu keputusan investasi yang terbaik, perlu diperhatikan risiko dari investasi yang ada. Risiko tersebut dapat diperoleh dengan melihat reaksi pasar terhadap investasi tersebut.

2. Reaksi yang terjadi akibat reaksi pasar tersebut dapat dianalisa dengan menggunakan metode pendekatan probabilitas statistik, yaitu denga melihat nilai rata-rata masing-masing kriteria (Optimis dan Pesimis) terhadap masing-masing alternatif (Apartemen dan Perkantoran, Apartemen Keseluruhan, Perkantoran keseluruhan).

3. Dengan menganalisa menggunakan pendekatan statistik tersebut maka diperoleh masing-masing risiko untuk masing-masing alernatif terhadap kriteria adalah Apartemen dan Perkantoran : Optimis = 63.3%, pesimis = 36.67%; Apartemen keseluruhan : optimis = 46.67%, pesimis = 53.3%; Perkantoran keseluruhan : optimis = 50%, pesimis = 50%.

4. Dalam memutuskan suatu keputusan terbaik selain memperhitungkan risiko, maka kita perlu juga memeperhitungkan keuntungan yang akan didapatkan. Dalam hal ini digunakan metode Net Present Value

(NPV). Dan analisa NPV dihasilkan nilai keuntungan untuk masing-masing alternatif adalah :

• Apartemen dan Perkantoran : NPV optimis = Rp. 300,084,658,815.18 NPV pesimis = Rp. 287,721,388,456.76

• Apartemen Keseluruhan : NPV optimis = Rp. 252,326,489,963.50 NPV pesimis = Rp. 248,537,437,463.26

• Perkantoran Keseluruhan : NPV optimis = Rp. 123,191,526,856.90 NPV pesimis = Rp. 101,541,409,344.62

5. Setelah melakukan analisa Net Present

Value maka dapat dilakukan tahap

Apartemen dan Perkantoran

Apartemen Keseluruhan

Perkantoran Keseluruhan

Pij Rij E(Ri) Pij Rij E(Ri) Pij Rij E(Ri)

0.633 0.972

0.957

0.467 1.0958

1.087

0.5 0.437

0.399 0.367 0.932 0.533 1.079 0.5 0.36

26

terakhir dalam menentukan suatu keputusan investasi yang terbaik, yaitu denga membuat suatu pohon keputusan seperti yang telah dibuat dalam bab analisa dan pembahasan pada subbab pohon keputusan, maka dapat dilihat bahwa Apartemen dan Perkantoran merupakan keputusan investasi yang terbaik.

6. Dari analisa risiko didapatkan bahwa yang memiliki risiko terkecil adalah alternatif Perkantoran Keseluruhan dengan koefisien varians sebesar 0.003715.

5.2. SARAN Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan yang terdapat pada Tugas Akhir ini, maka penulis berharap pembaca yang hendak menyusun Tugas Akhir bertema sama :

1. Perlu adanya penelitian yang lebih lanjut pada sample dan populasi yang lebih luas sehingga dapat menghasilkan kesimpulan yang lebih tajam

2. Penulis berharap agar dilakukan penelitia lebih lanjut mengenai risiko, sehingga hasil yang didapatkan lebih mendekati pada kenyataan

DAFTAR PUSTAKA

Anastasia, Njo. 2000. Tesis : Analisa Investasi

Dalam Pengambilan Keputusan In-

vestasi Pada Pengembangan Lapan-

gan Golf dan Perumahan Citraraya. Universitas Kristen petra. Jurusan Tek-nik Sipil. Surabaya.

Anggraeni, Ratih Indah. 2004. Tugas Akhir :

Studi Pengambilan Keputusan den-

gan Risiko Pada Investasi Proyek Trade Centre Mall Surbaya. Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Juruan Teknik Sipil. Surabaya.

Biship, D.B. 1996. Impacts of Demand Re-

duction on Water utilities. American Water Works Association.

Brueggeman, W.B., and Stone,. L.D. 1981. Real Estate Finance 7

th ed. Illinois:

Irwin, Hornewood.

Brueggemen, W.B., and Fisher, J.D. 1993. Real

Estate Finance and Investments, 9th

ed. Illinois: Irwin, Burr Ridge. Husnan, Suad. 2001. Dasar-dasar teori porto-

folio dan analisis sekuritas. Yogya-karta: UPP AMP. Edisi Ketiga.

Lifson M.W and Shaifer, JR E.F. 1982. Deci-

sion and Risk Analysis for Construc-tion Management. Jhon Wiley & Sons, Inc.

Pyhrr, S.A. and Cooper, J.R. 1982. Real Estate

Investment Strategy, Analysis, Deci-sions. Jhon Wiley & Sons, Inc.

Soedasah, Joyta Leimenah. 1998. Tugas Akhir

: Studi kelayakan Terhadap Pusat

Perbelanjaan Plaza Tunjungan IV

Ditinjau dari Aspek Pasar dan keua-ngan. Universitas Kristen Petra. Juru-san Managemen. Surabaya.

Soeharto, Iman. 1999. Managemen Proyek.

Jakarta: Erlangga. Juwana, Jimmy S. Ir. 2005. Panduan Sistem

Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan

Praktisi Bangunan. Jakarta: Erlangga www.google.com

Kamus Besar bahasa Indonesia

studi pengambilan keputusan dengan risiko pada … · investor dapat memutuskan investasi terbaik...

Documents