perjanjian pengikatan jual beli (ppjb) dalam uu …

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) DALAM UU NO.20 TAHUN 2011

TENTANG RUMAH SUSUN (SUATU KAJIAN DARI SEGI HUKUM PERJANJIAN DAN

PERLINDUNGAN KONSUMEN): ANALISIS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

(PPJB) TERHADAP UNIT SATUAN CONDOTEL X

IGA Santi Santosa Suharnoko SH., MLI Henny Marlyna SH., MH., MLI

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

KEKHUSUSAN HUKUM TENTANG HUBUNGAN SESAMA

ABSTRAK

Nama : IGA Santi Santosa

Program Studi : Ilmu Hukum

Departemen : Hukum Tentang Hubungan Sesama

Judul Skripsi : Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam UU No. 20 Tahun 2011

Tentang Rumah Susun ( Suatu Kajian Dari Segi Hukum Perjanjian Dan

Hukum Perlindungan Konsumen ): Analisis Perjanjian Pengikatan Jual

Beli (PPJB) Terhadap Unit Satuan Condotel X.

Skripsi ini membahas tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli menurut UU No.20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun khususnya Pasal 43 ayat (2) huruf c, dimana dalam pasal ini lebih menekankan secara

jelas dan tegas akibat hukum yang akan dihadapi oleh pihak pengembang atau developer bila dalam

melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tidak sesuai dengan ketentuan yang ada dalam

pasal tersebut diatas maka dikenakan sanksi pidana dan admistratif bagi pihak yang melanggar

ketentuan tersebut. Walaupun dalam PPJB tersebut pihak pengembang (developer) membuat suatu

klausula atau pasal pengabaian untuk menghindarkan pasal 43 ayat (2) huruf c maka Perjanjian

Pengikatan Jual Beli tersebut melanggar UU Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 karena UU ini bersifat

Imperatif atau bersifat memaksa sehingga akibat hukum yang timbul adalah perjanjian yang dibuat

oleh para pihak dalam hal ini pihak developer dengan pembeli satuan rumah susun batal demi hukum

yang memiliki akibat tidak adanya hak dan kewajiban yang timbul dari para pihak yang membuat

perjanjian tersebut. Sehingga secara otomatis para pihak yang merasa dirugikan tidak dapat

mengajukan tuntutan ke pengadilan. Selain itu dalam Pasal 18 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999

Tentang Perlindungan Konsumen memberikan akibat hukum yang sama dengan UU No. 20 Tahun

2011 Tentang Rumah Susun apabila klausula baku yang melanggar Pasal 18 ayat (1) dan ayat (2)

dinyatakan batal demi hukum.

Perjanjian pengikatan..., Iga Santi Santosa, FH UI, 2013

Kata kunci:

Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Pengembang, Konsumen, Rumah Susun, Batal Demi Hukum.

ABSTRACT

Name : IGA Santi Santosa

Study Program : Law

Judul Skripsi : Conditional Sale and Purchase Agreement (PPJB) as defined by Law

No.20 of 2011 on Apartment (Study from Perspective of Contractual Law

and Consumer Protection Law) : The Anaysis of Conditional Sale and

Purchase Agreement (PPJB) Condotel X Unit

This paper discusses about Conditional Sale and Purchase Agreement as defined by Law No. 20 of

2011 on Apartment specifically Article 43 paragraph (2) letter c, upon which it focuses clearly and

strictly on the legal consequences to the developer which may arise from non-compliance with the

provisions of the article which include criminal and administrative penalty against the defaulting

party. Although Conditional Sale and Purchase Agreement allows the developer to make a clause or

article on waiver of Article 43 paragraph (2) letter c, the Conditional Sale and Purchase Agreement is

contrary to the Apartmen Law No. 20 of 2011 as it is imperative or coercive, thus, as a legal

consequence, agreement entered into by the parties, the developer and purchaser of apartment unit,

will be rendered null and void, thus depriving the rights and obligations of the parties to the

agreement. The affected parties may consequently institute claims to the court. In addition, Article 18

paragraph (3) UU No. 8 of 1999 on Consumer Protection provides the same legal consequence as

those imposed by Law No. 20 of 2011 on Apartmen Law if the standard clause which is in conflict

with Article 18 paragraph (1) and paragraph (2) is rendered null and void.

Keywords:

Conditional Sale and Purchase Agreement, Consumer, Apartement, Null and Void.

Pendahuluan

Latar Belakang Masalah

Dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan

perumahan dan pemukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah terutama di daerah-

daerah yang berpenduduk padat, maka perlu dilakukan penataan atas tanah sehingga


pemanfaatannya betul-betul dapat dirasakan oleh masyarakat banyak.1 Oleh karena itu, salah

satu cara untuk mengefektifkan penggunaan tanah terutama di daerah-daerah yang jumlah

penduduknya padat maka dilakukan pembangunan rumah susun.

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah

kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah

penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi

penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan

sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.2

Dalam rangka mewujudkan pembangunan rumah susun maka dibutuhkan peranan

pengembang (developer) untuk mewujudkan pembangunan rumuh susun yang sesuai dengan

keinginan pemerintah dan masyarakat. Ternyata keinginan dari pemerintah dan masyarakat

dalam mewujudkan pembangunan rumah susun mendapatkan sambutan yang antusias dari

pihak pengembang.3

Oleh karena itu, dengan semakin tingginya permintaan akan rumah susun dalam

masyarakat khususnya di pemukiman penduduk yang padat maka dibutuhkan aturan-aturan

yang jelas antara pihak penjual dalam hal ini pengembang dengan pihak pembeli yaitu

konsumen yang membeli rumah susun yang mana untuk memberikan kepastian hukum

diantara mereka. Dengan demikian, Pemerintah mendukung dengan serius pembangunan

rumah susun, dengan mengeluarkan Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah

Susun (UU No. 16/1985).

Walaupun demikian, rumah susun yang dibangun oleh pemerintah untuk menyediakan

tempat hunian bagi masyarakat ditujukan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. Hal

tersebut dapat dilihat pada ketentuan Pasal 5 Ayat (1) UU No. 16/1985 yang menyebutkan

bahwa “Rumah Susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat

terutama yang berpenghasilan rendah.”4

Namun Kebijakan pemerintah tersebut tidak menutup kemungkinan penggunaan

ketentuan–ketentuan UU No. 16/1985 untuk pembangunan rumah susun bagi golongan

menengah dan golongan atas. Selain itu, UU No. 16/1985 ini mengatur hubungan antara

1 Arie S Hutagalung, Kondominium dan Permasalahan, (Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum

Universitas Indonesia), hal.1.

2 Ibid.

3 Ibid.

4 Arie S Hutagalung, op. cit., hal. 7.


pihak penjual rumah susun dalam hal ini pengembang (developer) dan pihak pembeli rumah

susun. Salah satu bentuk dari hubungan di antara ke dua belah pihak ini diwujudkan dalam

perjanjian jual beli.

Dalam Perjanjian Jual Beli itu sendiri adalah suatu perjanjian timbal balik yang dalam

hal ini pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang,

sedang kan pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas

sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.5 Unsur-unsur pokok

perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Sesuai dengan asas konsensualisme yang

menjiwai hukum perjanjian Kitab Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), perjanjian jual beli

itu sudah lahir pada detik tercapainya sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua

pihak sudah setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual-beli yang sah.6

Sifat konsensual dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUHPerdata yang

berbunyi “Jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka

mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum di serahkan maupun

harganya belum dibayar.7 Asas konsensualisme yang dianut dalam hukum perjanjian

KUHPerdata tersebut adalah berasal dari Pasal 1320 KUHPerdata, dimana sahnya suatu

perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat, antara lain:

1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu

4. Suatu sebab yang halal8

Selain itu, dengan adanya asas konsensulisme maka Perjanjian Jual beli yang dibuat

diantara para pihak dalam hal ini pihak penjual yaitu pihak pengembang (developer) dengan

pihak konsumen dalam hal ini pembeli rumah susun adalah bersifat mengikat sebagai

undang-undang bagi para pihak. Namun, dengan berjalannya waktu ditemukan kelemahan

dalam UU No. 16/1985 yang mana menimbulkan masalah yang sangat besar khususnya bagi

pihak konsumen atau pembeli rumah susun. Masalah tersebut adalah tidak adanya kepastian

5 Richard Eddy, Aspek Legal Properti Teori, Contoh, dan Aplikasi, (Yogyakarta: C.V Andi Offset), hal.

55.

6 Subekti (a), Aneka Perjanjian, (Bandung: Penerbit Alumni), hal. 2.

7 Ibid., hal. 2.

8 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1320 hal. 339.


hukum dan perlindungan hukum bagi konsumen atau pembeli rumah susun dari pihak

pengembang (developer).

Masalah yang timbul dari UU No. 16/1985 adalah tidak adanya pengaturan mengenai

sanksi pidana dari tidak dilaksanakannya Perjanjian Pengikatan Jual Beli oleh para pihak

serta tidak adanya ketegasan dari pemerintah untuk memberikan batasan yang jelas

mengenai besarnya modal yang dimilki oleh pihak penngembang (developer) dalam

membuat rumah susun.

Oleh Karena itu UU No. 16/1985 tidak memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pihak konsumen atau pembeli rumah susun khususnya dalam hal besarnya

modal yang harus dimilki oleh pihak penjual dalam hal ini pihak pengembang (developer),

sehingga memudahkan pihak developer untuk melepaskan diri dari kewajibannya setelah

dilakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan pihak pembeli. Oleh karena itu

dilakukan perubahan terhadap UU No. 16/1985 yang diganti dengan Undang-Undang No. 20

Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU No. 20/2011) khususnya yang berhubungan dengan

syarat untuk memenuhi kepastian atas status kepemilikan tanah Perjanjian Pengikatan Jual

Beli (PPJB). Perubahan signifikan yang dapat dilihat dalam Pasal 43 Ayat (2) UU No.

20/2011 yaitu :

1. Kepemilikan IMB;

2. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

3. Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan

4. Hal yang diperjanjikan

Dalam Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011 adanya penambahan syarat dalam Perjanjian

Pengikatan Jual Beli (PPJB) pada huruf c yaitu pihak pengembang (developer) dapat

melakukan PPJB dengan pihak konsumen atau pihak pembeli rumah susun apabila pihak

pengembang telah melakukan keterbangunan 20% (dua puluh persen).

Jelaslah dalam UU No. 20/2011 telah memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pihak konsumen atau pembeli rumah susun khususnya dalam hal besarnya

modal yang harus dimilki oleh pihak penjual dalam hal ini pihak pengembang (developer).

Selain itu, adanya sanksi pidana bagi para pihak yang tidak memenuhi isi dari UU No.

20/2011 terssebut, yang mana diatur dalam Pasal 109 – 117 UU No. 20/2011.

Timbul permasalahan bagi pihak pengembang (developer) khususnya dalam Pasal 43

Ayat (2) huruf c UU No. 20/2011 dimana pihak pengembang (developer) merasa berat

dengan syarat keterbangunan 20% (dua puluh persen) untuk terjadinya PPJB dengan pihak

konsumen karena dalam hal ini pihak pengembang (developer) harus mempunyai modal yang


besar, sehingga akan menyulitkan bagi pihak developer atau pengembang yang tidak

mempunyai modal yang terlalu besar. Bila pihak developer atau pengembang

mengenyampingkan isi dari Pasal ini khususnya huruf c maka akan dikenakan sanksi pidana

karena UU No. 20/2011 ini bersifat imperatif atau memaksa dimana adanya sanksi pidana

bagi pihak yang melanggar UU tersebut.

Dengan demikian, yang menjadi pokok permasalahan dari penelitian ini adalah apakah

Pasal 43 Ayat (2 ) huruf c UU No. 20/2011 dapat dikatakan sah jika para pihak dalam hal ini

pihak pengembang (developer) dengan konsumen dalam hal ini pihak pembeli rumah susun

melakukan kesepakatan dengan mengenyampingkan dari isi Pasal tersebut dengan membuat

suatu klausula diantara mereka.

Pokok Permasalahan

Berdasarkan latar belakang permasalahan tersebut, maka pokok permasalahan yang

akan dibahas dalam penelitian ini, adalah sebagai berikut:

1. Apakah latar belakang pengaturan Pasal 43 Ayat (2) huruf c UU No. 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun dan sanksi pidana pada Pasal 110 UU No. 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun ?

2. Apakah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Unit Satuan Condotel X bertentangan

dengan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun?

3. Bagaimana akibat hukum apabila perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh

developer dan konsumen bertentangan dengan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20 Tahun

2011 tentang Rumah Susun?

Pembahasan

1. ketentuan Pasal 43 UU No. 20/2011, maka ketentuan tersebut telah menuliskan

secara jelas:

"Pasal 43

1. Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat

dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.

2. PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi

persyaratan kepastian atas:

a. status kepemilikan tanah;

b. kepemilikan IMB;

c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan


e. hal yang diperjanjikan."

Ketentuan tersebut secara tegas menyatakan bahwa telah dipersyaratkan 5 (lima) hal yang

harus dipenuhi secara formalitas pembuatan PPJB. Dalam hal ini PPJB unit satuan Condotel

X harus memenuhi 4 (empat) komponen utama dan 1 (satu) komponen pelengkap. Keempat

persyaratan tersebut yang telah diatur adalah sebagai berikut:

Status Kepemilikan Tanah;

Kepemilikan IMB;

Ketersediaan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Umum; dan

Keterbangunan Paling Sedikit 20% (Dua Puluh Persen).

Perihal status kepemilikan tanah, maka dapat dilihat berdasarkan Pasal 1 huruf i PPJB

X maka status tanah Condotel X adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama PT. Y yang

nantinya akan dipecah atas nama pemiliknya berdasarkan Pasal 11 Ayat (1) huruf c jo. Pasal

12 Poin 4 PPJB unit satuan Condotel X yang menuliskan status kepemilikan dari pemiliknya

adalah Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (Unit Satuan Condotel). Dengan demikian,

mengenai status kepemilikannya tidak menjadi masalah antara konsumen dan developer.

Perihal kepemilikan IMB maka telah diatur secara tegas dalam Pasal 3 Ayat (2) PPJB

dimana IMB merupakan persyaratan yang diperlukan dalam pembangunan proyek Condotel

X. Sedangkan perihal ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, maka telah diatur

lebih lanjut dalam Pasal 1 Ayat (1) huruf c - f .

Penulis tidak menemukan satu hal yang mengatur mengenai Keterbangunan Paling

Sedikit 20% (Dua Puluh Persen) dalam PPJB unit satuan Condotel X. Penulis hanya

menemukan adanya pengabaian atau pengecualian yang dalam Pasal 21 PPJB unit satuan

Condotel X, dimana ketentuan tersebut menyatakan sebagai berikut:

"Pasal 21

Pengabaian

1. Para Pihak dengan iktikad baik tanpa bermaksud merugikan satu sama lain,

dengan ini menyatakan secara tegas menyetujui mengabaikan ketentuan-

ketentuan sebagai berikut:

a. Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-undang Hukum Perdata;

b. Pasal 43 Ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah

Susun;

2. Para Pihak dengan iktikad baik tanpa bermaksud merugikan satu sama lain,

dengan ini menyatakan secara tegas menyetujui untuk tidak saling


menuntut/menggugat PAILIT diantara Para Pihak, sebagaimana diatur dalam

Undang-Undang Nomor 1 tahun 1998 tentang Kepailitan."

Ketentuan tersebut telah memberikan pengecualian dalam dibuatnya PPJB unit satuan

Condotel X, dimana Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011 tidak diikutsertakan dalam

kesepakatan para pihak. Hal ini tentunya dapat merugikan salah satu pihak, karena ketentuan

dalam PPJB unit satuan Condotel X tersebut tidak menjamin kepastian hukum calon pembeli

(konsumen). Selain itu, lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011

secara tegas mengatur bahwa penentuan nilai 20% (dua puluh persen) harus dinilai dari 20%

(dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan.

Dalam prakteknya Condotel X hanya memasarkan gambar lokasi (site plan) dan denah

maupun desain yang telah dibuat, sehingga dapat dikatakan bahwa developer PT Y

melakukan transaksi terhadap barang yang belum ada. Konteks ini menjadi penting karena

developer PT Y telah menghimpun dana dari konsumen untuk membangun Condotel X,

sedangkan pihak developer PT Y tidak memberikan kepastian dari 20% (dua puluh persen)

dari volume konstruksi Condotel X dengan cara mengabaikan ketentuan Pasal 43 Ayat (2)

UU No. 20/2011.

Hal ini jelas bertentangan dengan semangat dalam Keputusan Menteri Negara

Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah

Susun, dimana Ir. Akbar Tandjung selaku Menteri Negara Perumahan Rakyat membuat

kebijakan mengenai PPJB dengan tujuan utama agar mengamankan kepentingan para

perusahaan pembangunan perumahan (developer) dan permukiman serta para calon pembeli

rumah susun dari kemungkinan terjadinya ingkar janji dari para pihak. Hal inilah yang telah

dituangkan dalam ketentuan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011. Oleh karena itu dengan

adanya pengecualian ini maka Penulis merasa perlu untuk membahas konsekuensi (akibat)

hukum atas pengecualian yang secara tegas dibuat oleh developer dalam PPJB sebagai

ketentuan klausula baku yang tidak dapat diubah oleh konsumen.

Analisis Akibat Hukum Dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Satuan Condotel X

1. Dari UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Dalam PPJB unit satuan Condotel X terdapat klausula yang mengecualikan Pasal 43

Ayat (2) UU No. 20/2011, oleh karena itu bagi konsumen terdapat beberapa aspek yang perlu

dibahas. Aspek yang dapat di analisis dari segi sanksi perdata dan pidana, maupun

perlindungan hak konsumen.


Apabila melihat ketentuan Pasal 105 Ayat (2) UU No. 20/2011 telah jelas menyatakan

bahwa:

"(2) Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak

tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang

berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan

pilihan yang disepakati para pihak yang bersengketa melalui alternatif

penyelesaian sengketa."

Lebih lanjut dalam Pasal 106 UU No. 20/2011 mengatur ketentuan sebagai berikut:

"Pasal 106

Gugatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105 ayat (2) dapat dilakukan oleh:

a. orang perseorangan;

b. badan hukum;

c. masyarakat; dan/atau

d. pemerintah atau instansi terkait."

Artinya, dari ketentuan di atas maka pihak yang merasa dirugikan, dalam hal ini konsumen

yang telah melakukan PPJB dengan pihak developer PT. Y tidak menutup kemungkinan

dapat mengajukan gugatan perdata kepada developer PT. Y. Hal ini disebabkan karena

perjanjian mengikat kedua belah pihak berdasarkan pada terpenuhinya semua syarat yang

telah diatur dalam peraturan, dalam hal ini telah diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum

Perdata (KUHPerdata).

Selain itu adanya akibat hukum dari PPJB unit satuan Condotel X yang tidak

memenuhi ketentuan dalam Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011, telah diberikan sanksi secara

pidana sebagaimana diatur dalam Pasal 110 UU No. 20/2011, yang menuliskan sebagai

berikut:

"Pasal 110

Pelaku pembangunan yang membuat PPJB:

a. yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan; atau

b. sebelum memenuhi persyaratan kepastian sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 43 ayat (2);

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98, dipidana dengan pidana penjara paling

lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp.4.000.000.000,00 (empat

miliar rupiah)."

Dari ketentuan di atas telah mengatur konsekuensi hukum secara pidana apabila developer

membuat PPJB unit satuan Condotel X yang belum memenuhi Pasal 43 Ayat (2) UU No.


20/2011. Hal ini menjadi sangat mutlak bagi kesalahan developer PT Y, dimana dalam PPJB

unit satuan Condotel X telah secara tegas mengakui dan membuat ketentuan pada awal

konsideran huruf f PPJB unit satuan Condotel X yang berbunyi:

"Bahwa mengingat beberapa persyaratan sebagaimana diatur didalam

Peraturan Rumah Susun belum dapat dipenuhi dan pembangunan sedang

dalam tahap penyelesaian, maka Jual Beli Satuan Unit Condotel Somerset

Kencana sebagaimana disyaratkan Peraturan Rumah Susun dengan akta yang

dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah belum dapat dilakukan."

Dikatakan mutlak karena secara jelas bahwa PT. Y selaku developer Condotel X telah

mengakui secara tegas bahwa dalam proses pembangunan Condotel X belum dapat

memenuhi ketentuan sebagaimana telah diatur dalam Peraturan Rumah Susun, dalam hal ini

adalah UU No. 20/2011 tentang Rumah Susun. Akan tetapi, sanksi yang diberikan oleh UU

No. 20/2011 sangatlah mengikat dan berlaku secara umum tanpa melihat adanya kesepakatan

para pihak.

Hal ini disebabkan ketentuan pidana dibuat oleh pemerintah bersama dengan legislatif

bertujuan melindungi konsumen dalam melakukan transaksi awal atas pembelian rumah

susun. Selain itu, karakteristik ketentuan pidana di Indonesia hanya melihat dari pemenuhan

unsur pidana yang dilanggar, maka siapapun dapat dilaporkan pidana.

Dengan adanya ketentuan pidana ini, maka diharapkan adanya perlindungan dari

konsumen dan juga kepastian dari developer dalam membangun Condotel X.

2. Dari Hukum Perdata

Apabila kita berbicara mengenai syarat sahnya perjanjian, maka berdasarkan Pasal

1320 KUHPerdata khususnya untuk syarat dalam suatu sebab yang halal ditemukan adanya

pelanggaran mengenai syarat sahnya perjanjian. Namun, perlu dicatat bahwa perjanjian akan

mengikat kedua belah pihak berdasarkan kesepakatan yang yang dibuat sesuai dengan

undang-undang yang berlaku.

"Pasal 1320 KUHPerdata

Syarat sahnya perjanjian, perlu dipenuhi empat syarat:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal."


Dalam Pasal 1320 KUHPerdata tersebut menyatakan bahwa untuk sahnya suatu

perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat yaitu:

a. Sepakat Mereka yang Mengikatkan Dirinya

Kesepakatan antara para pihak yang membuat perjanjian yang mana terjadinya

pertemuan atau kesesuaian kehendak diantara para pihak, dan kesepakatan tersebut

harus diberikan secara bebas, artinya bebas dari paksaaan dan kekhilafan, dan

penipuan sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1321 KUHPerdata.

Dalam hal ini para pihak yang terlibat dalam kesepakatan ini adalah Pihak Condotel

X yang diwakili oleh pihak developer (PT Y) dengan pihak pembeli Condotel X

(konsumen). Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan adalah sah

karena adanya kesepakatan yang dibuat diantara mereka yaitu Pihak Condotel X

yang diwakili oleh Developer dalam hal ini PT Y dengan pihak pembeli Condotel X

(konsumen) tanpa ada paksaan, kehilafan dan penipuan.

b. Kecakapan untuk Membuat Suatu Perikatan

Diatur dalam Pasal 1330 KUHPerdata dimana kecakapan dari sahnya suatu

perjanjian yang dibuat oleh para pihak yaitu pihak Condotel X yang diwakili oleh

PT Y dengan pihak konsumen adalah sah, tidak melanggar dari syarat kecakapan

dalam sahnya suatu perjanjian.

c. Suatu Hal Tertentu

Hal tertentu maksudnya adalah objek perjanjian atau prestasi yang diperjanjikan

harus jelas, dapat dihitung dan dapat ditentukan jenisnya. Dalam hal ini jelas yang

menjadi objek perjanjian adalah Condotel X.

Ditinjau dari Pasal 1332 – 1334 KUHPerdata objek perjanjian yag dibuat oleh pihak

Developer PT Y dengan Pembeli Condotel X yang menjadi barang

diperdagangkan, mempunyai pokok berupa suatu barang paling sedikit ditentukan

jenisnya dan barang yang baru ada pada waktu yang akan datang adalah Hak Milik

Atas Satuan Rumah Susuh (HMSRS) Condotel X dikawasan Kebayoran Lama

Jakarta Selatan, DKI Jakarta dengan luas 12.240 M2 (dua belas ribu dua ratus empat

puluh meter persegi).

d. Suatu Sebab yang Halal


Dalam pasal 1337 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu sebab adalah terlarang,

apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan

baik atau ketertiban umum. Dilihat dari PPJB yang dilakukan pihak Condotel X

yang dilakukan oleh Pihak PT Y dengan pihak pembeli Condotel X (konsumen)

adalah tidak sah karena isi PPJB yang dibuat adalah tidak memenuhi Pasal 43 Ayat

(2) huruf d yang menyatakan bahwa dalam hal melakukan PPJB sebagaimana

dimaksud Pasal 1 dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas

keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen), namun pihak Condotel X

dalan hal ini diwakili oleh developer PT Y dalam PPJB yang dibuat diantara mereka

memuat suatu pasal pengabaian yang di atur dalam Pasal 21 Ayat (1) huruf b yaitu

mengabaikan Pasal 43 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Padahal secara jelas dan tegas dalam UU No. 20 Tahun 2011 menyatakan bahwa

dalam Pasal 98 huruf b dimana Pelaku Pembangunan dalam hal ini PT Y sebagai

pihak developer dilarang membuat PPJB sebelum memenuhi persyaratan kepastian

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 Ayat (2) yaitu adanya kepastian

keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Selain itu, UU No. 20 Tahun

2011 memiliki sifat imperatif dimana dalam Pasal 110 huruf b menyatkan bahwa

Pelaku Pembangunan bila tidak memenuhi persyaratan kepastian sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 43 ayat (2) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98, dipidana

dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp

4.000.000.000 (empat miliar).

Maka berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata yang mempunyai 4 (empat) unsur dalam

sahnya suatu perjanjian, PPJB unit satuan Condotel X yang mana dalam hal ini diwakili oleh

PT Y dengan pihak Pembeli unit satuan Condotel X (konsumen) tidak memenuhi salah satu

unsur sahnya suatu perjanjian yaitu unsur sebab yang halal yang mana unsur tersebut sangat

memegang peran penting dalam menentukan sahnya suatu perjanjian dari segi hukum

perjanjian. Selain itu didukung juga oleh UURS yang baru yaitu UU No. 20 Tahun 2011

dimana dalam UU ini dengan jelas mengatur secara tegas bila terjadi pelanggaran yang

dilarang dalam pasal dalam UU ini maka akan dikenakan sanksi pidana dan administratif

(UU No. 20 Tahun 2011 bersifat imperatif atau memaksa).

Berdasarkan penjelasan tersebut diatas maka PPJB unit satuan Condotel X dengan

diwakili oleh PT Y dengan pihak Pembeli unit satuan Condotel X (konsumen) dapat batal

demi hukum (null and void). Dengan batalnya demi hukumnya suatu perjanjian para pihak


yang tidak dapat mengajukan tuntutan melalui pengadilan untuk melaksanakan perjanjian

atau meminta ganti rugi, karena perjanjian tersebut tidak melahirkan hak dan kewajiban yang

mempunyai akibat hukum. Selain itu, secara jelas telah diatur juga dalam Pasal 1338

KUHPerdata, yang isi lengkapnya adalah sebagai berikut:


Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai

undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua

belah pihak, atau. karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.

Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik."

Lebih lanjut bahwa perjanjian tersebut harus dilandaskan oleh itikad baik dari masing-

masing pihak. Selain itu, berdasarkan Pasal 1339 KUHPerdata juga menjelaskan lebih lanjut,

yaitu


Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di

dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan

dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang."

Ketentuan pasal di atas mengatur bahwa perjanjian harus didasarkan pada nilai

keadilan, kebiasaan, dan undang-undang. Jadi sangatlah jelas bahwa tidak cukup dengan kata

sepakat saja dapat membuat perjanjian menjadi sah dan mengikat, tetapi harus dibuat sesuai

dengan undang-undang yang berlaku, keadilan, dan kebiasaan dalam masyarakat.

Dalam hal ini pembangunan Condotel X yang telah dituangkan dalam PPJB tidak dapat

mengikat secara hukum antara para pihak, karena melanggar Pasal 1338 dan Pasal 1339

KUHPerdata. Konsekuensi hukum yang terjadi adalah perjanjian tidak dapat mengikat secara

hukum (batal demi hukum) karena terdapat pengaturan dalam PPJB unit satuan Condotel X

yang mengecualikan ketentuan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011. Oleh karena itu, apabila

ada pihak yang merasa dirugikan tidak dapat mengajukan tuntutan hak ke pengadilan negeri

atas Pasal 21 PPJB unit satuan Condotel X.

Walaupun demikian, berdasarkan ketentuan Pasal 105 Ayat (4) UU UU No. 20/2011

menyatakan bahwa "Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada

ayat (3) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana." Oleh karena itu, konsekuensi hukum

yang dapat dikenakan terhadap PT. Y selaku developer bukan terbatas pada hak keperdataan

saja, tetapi dapat dituntut berdasarkan ranah hukum pidana.


3. Dari Hukum Perlindungan Konsumen

Dari sisi perlindungan konsumen, maka berdasarkan UU No. 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen (UU No. 8/1999), telah diatur dalam Pasal 1 Angka 10 yang

menyatakan sebagai berikut:

"Klausula Baku adalah setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang

telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku

usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat

dan wajib dipenuhi oleh konsumen."

Kontrak baku adalah suatu kontrak tertulis yang dibuat hanya oleh salah satu pihak

dalam kontrak tersebut, bahkan sering kali kontrak tersebut sudah tercetak (boilerplate)

dalam berntuk formulir-formulir tertentu oleh salah satu pihak, yang dalam hal ini ketika

kontrak tersebut ditandatangani umumnya para pihak hanya mengisikan data-data informatif

tertentu saja dengan sedikit atau tanpa perubahan dalam klausula-klausulanya, dimana pihak

lain dalam kontrak tersebut tidak mempunyai kesempatan atau hanya sedikit atau tanpa

perubahan dalam klausula-klausula yang sudah dibuat oleh salah satu pihak tersebut,

sehingga biasanya kontrak baku sangat berat sebelah. Pihak yang disodorkan kontrak baku

tersebut tidak mempunyai kesempatan untuk bernegosiasi dan berada hanya pada posisi “take

it or leave it”. Dengan demikian, oleh hukum diragukan apakah benar-benar ada elemen

“kata sepakat” yang merupakan syarat sahnya kontrak dalam kontrak baku tersebut.

Dari ketentuan tersebut jelas bahwa klausula baku ini diterapkan pada pembuatan PPJB

unit satuan Condotel X, dimana fokus analisis ini mengacu kepada Pasal 21 PPJB unit satuan

Condotel X mengenai pengabaian atau pengecualian Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011.

Dikatakan klausula baku karena konsumen harus menandatangani PPJB unit stauan Condotel

X sebagai bentuk persetujuan atas tindak lanjut pemesanan unit Condotel X. Apabila

konsumen memiliki kesempatan untuk mengubah ketentuan dalam PPJB maka konsumen

akan dengan leluasa menghilangkan atau menambahkan klausula agar menguntungkan juga

pihaknya. Hal ini menjadi mustahil karena konsumen tidak dilibatkan sebagai pihak yang

dapat membuat PPJB unit satuan Condotel X sehingga konsumen "wajib" secara terpaksa

untuk menyepakati PPJB unit satuan Condotel X.

Konsekuensi hukum dengan perlindungan terhadap konsumen ini telah diatur dalam

Pasal 18 UU No. 8/1999 yang mengatur hal sebagai berikut:


"Pasal 18 UU No. 8/1999

1. Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk

diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula baku pada setiap

dokumen dan/atau perjanjian apabila:

a. menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha;

b. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali barang

yang dibeli konsumen;

c. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali uang yang

dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh konsumen;

d. menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha baik secara

langsung maupun tidak langsung untuk melakukan segala tindakan sepihak yang

berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran;

e. mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau pemanfaatan

jasa yang dibeli oleh konsumen;

f. memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa atau

mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi obyek jual beli jasa;

g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru,

tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh

pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang dibelinya;

h. menyatakan bahwa konsumen memberi kuasa kepada pelaku usaha untuk

pembebanan hak tanggungan, hak gadai, atau hak jaminan terhadap barang yang

dibeli oleh konsumen secara angsuran.

2. Pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau bentuknya

sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit

dimengerti.

3. Setiap klausula baku yang telah ditetapkan oleh pelaku usaha pada dokumen atau

perjanjian yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat

(2) dinyatakan batal demi hukum.

4. Pelaku usaha wajib menyesuaikan klausula baku yang bertentangan dengan undang-

undang ini."

Ketentuan di atas secara jelas telah mengatur bahwa pelaku usaha dalam hal ini PT. Y

selaku developer Condotel X dilarang membuat atau mencantumkan klausula baku pada

perjanjian agar konsumen tunduk pada aturan baru, dimana konsumen tidak berhak untuk

mengubah ketentuan Pasal 21 PPJB Condotel X yang berisi pengecualian dalam Pasal 43

Ayat (2) UU No. 20/2011. Sedangkan dalam Pasal 18 Ayat (2) UU No. 8/1999 juga melarang

bagi PT. Y selaku developer Condotel X untuk membuat klausula baku yang

pengungkapannya sulit dimengerti. Pengertian sulit dimengerti ini berarti bahwa konsumen

tidak dapat memahami ketentuan yang diatur dalam Pasal 21 PPJB unit satuan Condotel X

mengenai pengecualian Pasal 43 (2) UU No. 20/2011. Dikatakan sulit dimengerti karena

dalam PPJB unit satuan Condotel X tidak menjelaskan isi Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011.

Apabila konsumen mengetahui adanya konsep penulisan detail dari Pasal 43 Ayat (2)

UU No. 20/2011 sebagaimana diatur dalam Pasal 21 PPJB unit satuan Condotel X, mungkin

konsumen akan berpikir lain atau setidak-tidaknya mempertimbangkan aspek kepastian


hukum dari transaksi PPJB unit satuan Condotel X tersebut. Dengan tidak disebutkan secara

terang hal ini dapat dikategorikan bahwa PT. Y selaku developer Condotel X telah

mencantumkan klausula baku dalam PPJB unit satuan Condotel X yang telah dilarang secara

tegas dalam UU No. 20/2011.

Dari hal di atas, maka dapat disimpulkan bahwa faktor-faktor penyebab klausula baku

menjadi sangat berat sebelah dalam pembuatan PPJB Faktor-faktor penyebab sehingga

seringkali kontrak baku menjadi sangat berat sebelah adalah sebagai berikut:

1. Kurang adanya atau bahkan tidak adanya kesempatan bagi konsumen untuk

melakukan tawar-menawar, sehingga pihak konsumen tidak memiliki banyak

kesempatan untuk mengetahui isi kontrak tersebut;

2. Pihak developer memiliki cukup banyak waktu untuk memikirkan mengenai

klausula-klausula dalam dokumen tersebut, bahkan mungkin saja sudah

berkonsultasi dengan para ahli atau bahkan dibuat oleh para ahli. Sedangkan pihak

konsumen tidak banyak kesempatan dan seringkali tidak familiar dengan klausula-

klausula hukum dalam PPJB;

3. Pihak konsumen menempati kedudukan yang tidak seimbang, sehingga hanya dapat

bersikap “take it or leave it”.

Sebenarnya, kontrak baku itu sendiri tidak begitu menjadi persoalan secara hukum,

mengingat kontrak baku sudah merupakan kebutuhan dalam praktek dan sudah merupakan

kebiasaan sehari-hari. Hal yang menjadi persoalan adalah manakala kontrak baku tersebut

mengandung unsur-unsur yang tidak adil (berat sebelah) bagi para pihak.

Dengan demikian, konsekuensi hukum berdasarkan Pasal 18 Ayat (3) UU No. 8/1999

telah memberikan akibat hukum apabila terdapat klausula baku yang melanggar Pasal 18

Ayat (1) dan (2) dinyatakan batal demi hukum. Oleh karena itu, PT. Y selaku developer

Condotel X dengan membuat PPJB unit satuan Condotel X yang tidak sesuai dengan UU No.

20/2011 maka PPJB memiliki konsekuensi hukum batal demi hukum.

Kesimpulan

Dari uraian yang terkait mengenai Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai hubungan

kontraktual antara pengembang dan pembeli satuan rumah susun dalam pembangunan

Condotel X, antara lain:

1. Latar belakang pengaturan Pasal 43 Ayat (2) huruf c berasal dari Keputusan Menteri

Negara Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli


Satuan Rumah Susun untuk melindungi dan memberikan kepastian hukum pada pihak

pengembang (developer)/pihak penyelenggara pembangunan perumahan dan

pemukiman dengan konsumen agar terhindar dari kemungkinan terjadinya ingkar janji

dari para pihak yang terkait. Sedangkan sanksi pidana yang diatur pada Pasal 110 UU

No. 20/2011 telah menentukan adanya pelanggaran terhadap Pasal 43 Ayat (2) huruf c

UU No. 20/2011 yaitu dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun

atau denda paling banyak Rp.4.000.000.000,00 (empat miliar rupiah);

2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terhadap unit satuan Condotel X bertentangan

dengan isi Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011 dimana dalam hal ini pihak Condotel X

yang diwakili oleh pihak developer atau PT Y tidak memenuhi keseluruhan komponen

yang diatur dalam Pasal 43 Ayat (2). Keseluruhan komponen yang diatur dalam Pasal

43 ayat (2) UU No. 20/2011 adalah 5 (lima) komponen yang terdiri dari 4 (empat)

komponen utama dan 1 (satu) komponen lengkap yaitu :

- Status kepemilikan IMB

- Kepemilikan IMB

- Ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan

- Keterbangunan Paling Sedikit 20% (dua puluh persen)

- Hal yang diperjanjikan

Namun dalam kenyataan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terhadap unit

satuan Condotel X hanya memenuhi 4 (empat) komponen saja sedangkan 1 (satu)

komponen yang mengatur mengenai Keterbangunan Paling Sedikit 20% (dua puluh

persen) tidak ada atau tidak dipenuhi oleh pihak Condotel X yang dalam hal ini

diwakili oleh PT Y sebagai developer . Ini terlihat dari tidak adanya kepastian yang

diberikan oleh PT Y mengenai volume konstruksi dari Condotel X sebesar 20% (dua

puluh persen) dari keterbangunan.

3. Akibat hukum apabila perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh developer PT Y

bertentangan dengan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

antara lain:

- PPJB unit satuan Condotel X dinyatakan batal demi hukum karena ketentuan

dalam Pasal 21 PPJB unit satuan Condotel X mengandung cacat hukum karena

tidak sesuai dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 dalam hal sebab

yang halal , Pasal 1338 dan Pasal 1339 KUHPerdata yang didasarkan pada Pasal

110 UU No. 20/2011 jo. Pasal 43 Ayat (2) huruf c UU No. 20/2011;


- Selain itu, ketentuan Pasal 21 PPJB unit satuan Condotel X mengandung klausula

baku sebagaimana diatur dalam Pasal 18 Ayat (3) UU No. 8/1999 jo. Pasal 18 Ayat

(2) dan Ayat (3) UU No. 8/1999;

- Terdapat sanksi pidana yang diatur dalam Pasal 110 UU No. 20/2011 atas

pelanggaran Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011.

Saran

Berdasarkan pembahasan pada bab-bab terdahulu, maka penulis mencoba

mengemukakan beberapa saran yang kiranya akan bermanfaat sebagai upaya mengatasi

permasalahan pada Jual Beli Satuan Rumah Susun, adalah sebagai berikut:

1. Perlu adanya sosialisasi kepada masyarakat selaku calon pembeli (konsumen)

mengenai ketentuan Pasal 43 Ayat (2) UU No. 20/2011 yang mengatur

pengembangan (developer) harus menyelesaikan 20% (dua puluh persen) dari

volume total konstruksi bangunan.

2. Perlu ada lembaga independen yang mengawasi dan menilai volume total

konstruksi keterbangunan sebesar 20% (dua puluh persen) sebelum melakukan

PPJB.


perjanjian pengikatan jual beli (ppjb) dalam uu …

Documents