penilaian untuk pelaporan keuangan - mappi.or.id · perpajakan yang diatur dalam peraturan menteri...

Petunjuk Teknis

SPI 201

PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN

KELOMPOK ASET BERWUJUD

KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)

MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI)

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 2

Petunjuk Teknis

SPI 201 - PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN

(KELOMPOK ASET BERWUJUD)

1.0 Pendahuluan

1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian aset

berwujud terkait dengan revaluasi dalam rangka pelaporan keuangan, serta

tujuan perpajakan. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup

Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk penilaian dengan

tujuan pelaporan keuangan sebagaimana diatur pada SPI 201 atau untuk tujuan

perpajakan.

1.2 Aset Berwujud yang dibahas dalam juknis ini mencakup aset tetap dan

properti investasi.

1.3 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait

dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup

Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan

hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian.

1.4 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta pengungkapannya dalam

laporan menjadi cakupan pada Juknis ini, dimana diharapkan Penilai dapat

menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam

praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat

dipercaya.

1.5 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di

dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang

di dalam kontrak atau perjanjian kerja.

1.6 Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian

untuk pelaporan keuangan sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan

SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus

menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing

Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai

dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.

1.7 Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 201 berikut Juknis ini dapat juga digunakan

sebagai rujukan dalam melaksanakan revaluasi aset tetap untuk tujuan

perpajakan yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor

79/PMK.03/2008 juncto Nomor 191/PMK.010/2015 juncto Nomor

233/PMK.03/2015 berikut Peraturan Dirjen Pajak Nomor Per-37/PJ/2015 dan

peraturan perundang terkait.


1.8 Berkaitan dengan revaluasi untuk tujuan pelaporan keuangan dan

perpajakan, keuntungan bagi Entitas atau Wajib Pajak antara lain:

1.8.1 Meningkatkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan

pembiayaan dengan naiknya ekuitas dari selisih nilai aset.

1.8.2 Menurunkan beban pajak penghasilan karena penghasilan neto fiskal

akan berkurang oleh penyusutan yang berasal dari selisih lebih

revaluasi.

1.9 Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Februari 2016.

2.0 Definisi dan Pengertian

2.1 Aset Berwujud;

2.1.1 Aset Tetap adalah aset berwujud yang:

a) dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau penyediaan

barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk

tujuan administrative; dan

b) diperkirakan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

Aset Tetap yang dimaksud dalam Juknis ini adalah sama dengan

terminologi Aktiva Tetap dalam konteks perpajakan.

2.1.2 Properti Investasi adalah properti (tanah dan bangunan atau bagian dari

suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau

lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk

kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:

a) digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau

untuk tujuan administrative; atau

b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Definisi Aset Tetap dan Properti Investasi diatas sesuai dengan PSAK 16 dan

PSAK 13.

2.2 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan

penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan

batasan penilaian (SPI 103 - 3.1).

2.3 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai

meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan

kertas kerja penilaian (SPI 104 - 3.1).

2.4 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi

penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan

opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang


dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting

yang digunakan dalam analisis (SPI 105 - 3.1).

2.5 Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau

dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur di antara

pelaku pasar pada tanggal pengukuran (SPI 102 – 3.19).

Definisi Nilai Wajar ini sesuai dengan definisi pada PSAK 68 atau IFRS 13.

2.6 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU), didefinisikan

sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang

secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara

hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari

aset tersebut (KPUP - 12.1).

2.7 Pendekatan Pasar; mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau

pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui

proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian)

dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi

maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu

proses jual beli.

2.8 Pendekatan Pendapatan; mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang

berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui

proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya

pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi

pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode

kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash

Flow/DCF), atau keduanya.

2.9 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya

perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang

dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi

properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan

antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur.

Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi

depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan

eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil

analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman

yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

2.10 Penilaian aset untuk tujuan pelaporan keuangan dimaksudkan untuk memberi

gambaran mengenai nilai aset yang sebenarnya (riil) dari entitas, dibandingkan

dengan nilai buku yang lebih berupa pencatatan sesuai dengan standar

akuntansi keuangan.


2.11 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi

Penilai Indonesia (MAPPI) sebagaimana yang tercantum dalam bagian

Pendahuluan KEPI dan SPI Edisi VI - 2015.

3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan

sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan.

Selain pemberian opini Nilai Wajar sesuai dengan yang diatur SPI 201, terdapat

pekerjaan tambahan (lihat SPI 364) yang dapat diminta oleh pemberi tugas dan harus

dinyatakan secara jelas di dalam Lingkup Penugasan.

Pekerjaan tambahan tersebut, antara lain mencakup:

Inventarisasi Aset

Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset berwujud yang tercermin pada

laporan keuangan pada tanggal penilaian.

Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset tetap sesuai dengan SPT Tahunan

pada tanggal penilaian (untuk tujuan perpajakan),

Penentuan Sisa Umur Ekonomi,

Penentuan Nilai Sisa,

Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud dalam SPI 103 – 5.3

harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan

sebagai berikut :

Hal Referensi

SPI 103 Penjelasan

Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :

a) Identitas Penilai sebagai individu atau

instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;

b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian

objektif dan tidak memihak;

c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi

benturan kepentingan dengan pemberi tugas,

pengguna laporan dan/atau objek penilaian;

d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan

penilaian.

Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau

Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan

sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati

dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.


Hal Referensi

SPI 103 Penjelasan

Pemberi Tugas

dan Pengguna

Laporan

5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh peraturan dan

perundangan yang berlaku, maka Pemberi Tugas dan

Pengguna Laporan adalah Entitas Pemilik

Aset/Manajemen.

Khusus untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas

adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan

adalah Direktur Jenderal Pajak Kementerian Keuangan

RI (PMK No. 79 tahun 2008 juncto PMK No. 191 tahun

2015).

Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI,

nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus

diungkapkan secara jelas.

Maksud dan

Tujuan

Penilaian

5.3.1.3 Maksud dan Tujuan Penilaian adalah untuk

memberikan opini Nilai Wajar yang akan digunakan

untuk tujuan pelaporan keuangan (lihat Lampiran SPI

103 dan SPI 201) atau untuk tujuan perpajakan.

Penilai harus dapat mengidentifikasi secara jelas dan

memahami SAK yang mensyaratkan pengukuran Nilai

Wajar dalam penilaian untuk tujuan pelaporan

keuangan, misalnya untuk model revaluasi aset sesuai

PSAK 16-Aset Tetap, atau model Nilai Wajar sesuai

PSAK 13-Properti Investasi.

Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari

Pemberi Tugas atas objek penilaian yang akan dinilai.

Objek penilaian yang akan dinilai untuk tujuan

pelaporan keuangan merujuk kepada daftar aset tetap

sesuai dengan laporan keuangan yang harus diperoleh

dari Pemberi Tugas.

Sedangkan objek penilaian yang akan dinilai untuk

tujuan perpajakan merujuk kepada daftar aset tetap

yang dilaporkan pada SPT (Surat Pemberitahuan)

Tahunan yang harus diperoleh dari Pemberi Tugas.

Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi untuk

tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh

Lingkup Penugasan pada SPI 201 dan Juknisnya.


Hal Referensi

SPI 103 Penjelasan

Bentuk

kepemilikan

5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan aset

berwujud harus dinyatakan sesuai dengan informasi

dari Entitas sebagaimana yang tercantum dalam daftar

aset.

Dasar Nilai 5.3.1.6 Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 – 5.2 dasar

nilai yang digunakan adalah Nilai Wajar. Dasar Nilai ini

harus didefinisikan sesuai dengan SPI.

Tanggal

penilaian

5.3.1.7 Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal

pelaporan keuangan Entitas atau tanggal lainnya

berdasarkan ketentuan yang berlaku. Yang dimaksud

dengan tanggal pengukuran pada definisi Nilai Wajar

adalah sama dengan tanggal penilaian.

Khusus untuk tujuan perpajakan, tanggal penilaian

dapat berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan

Entitas, atau sesuai dengan peraturan perpajakan

yang berlaku.

Mata uang

yang

digunakan

5.3.1.8 Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau mata

uang lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku

atau mata uang fungsional sesuai dengan PSAK 10.

Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191,

mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US

Dollar.

Tingkat

kedalaman

investigasi

5.3,1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang

dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas

objek penilaian diperoleh dari Entitas sesuai

dengan daftar aset berwujud dan dokumen

kepemilikan atau penguasaan yang diterima;

Verifikasi yang dilakukan Penilai terhadap objek

penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan

kepentingan pelaksanaan penilaian;

Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman

investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam

jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan

secara sampling. Sedangkan jika aset tidak dapat

diinspeksi dikarenakan lokasinya atau situasi


Hal Referensi

SPI 103 Penjelasan

tertentu, maka Penilai dapat melakukan penilaian

dengan melakukan verifikasi terhadap data

sekunder dan membuat asumsi khusus;

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian

dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia

dalam pelaksanaan penilaian.

Sifat dan

sumber

informasi yang

dapat

diandalkan

5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat

dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian

dalam juknis ini dapat bersumber dari :

Badan Pertanahan Nasional,

Bank Indonesia,

Badan Pusat Statistik (BPS),

Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di Luar

Negeri,

Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Konfirmasi

bahwa

penilaian

dilakukan

berdasarkan

KEPI dan SPI

5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan

berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan

Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

Laporan

Penilaian

5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah

laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan

isi laporan penilaian sesuai dengan SPI 105.

Format laporan penilaian untuk tujuan pelaporan

keuangan atau tujuan perpajakan harus mencakup

informasi mengenai Nilai Wajar pada tanggal

penilaian.

Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian

sesuai dengan kebutuhan Pemberi Tugas dan

seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.

Persyaratan

atas

Persetujuan

untuk Publikasi

5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas

pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan

Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi

terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau

referensi yang dipublikasikan.


Hal Referensi

SPI 103 Penjelasan

Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan

mengenai hal tersebut.

Batasan atau

pengecualian

atas tanggung

jawab kepada

pihak selain

pemberi tugas

5.3.4 Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai

tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga,

selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum

yang berlaku.

Persyaratan

adanya

pernyataan

tertulis berupa

surat

representasi

5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan

tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas

mengenai kebenaran dan sifat informasi yang

diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).

Asumsi dan

asumsi khusus

5.3.6 Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai sesuai

dengan sifat dari data masukan/input penilaian harus

dijelaskan, sehingga Entitas Pemberi Tugas dapat

membuat klasifikasi aset ke dalam Hirarki Nilai Wajar

yang disyaratkan sesuai dengan SPI 201-6.3.

Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila

terdapat ketidak pastian informasi berkaitan

karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti,

atau mengenai kondisi eksternal properti seperti

kondisi pasar atau tren atau integritas data yang

digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang

terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan

mengenai keterbatasan tersebut.

Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan

dijelaskan (bila ada).

Biaya Jasa

Penilaian

5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk

kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi

Penilai (MAPPI)

Lainnya Dalam hal untuk tujuan pelaporan keuangan atau

tujuan perpajakan dibutuhkan pekerjaan tambahan

oleh Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan

berupa antara lain;


Hal Referensi

SPI 103 Penjelasan

Perincian Nilai Wajar pada daftar aset,

Penentuan Sisa Umur Ekonomi,

Penentuan Nilai Sisa,

maka hal ini harus diungkapkan secara jelas didalam

Lingkup Penugasan.

Pekerjaan tambahan termasuk didalam Jasa

Konsultansi yang diatur dalam SPI 364, dimana

laporannya disampaikan secara terpisah dan tidak

merupakan bagian dari laporan penilaian.

Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian

dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.


4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

4.1 Investigasi

Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada

tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam

perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal

yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain :

4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara

inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan

dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh

mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.

4.1.2 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang

tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang

telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain

tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil

penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup

Penugasan harus didiskusikan kepada Pemberi Tugas dan direvisi

(dibuatkan addendum) atau opsi lainnya sesuai SPI 103 - 5.6.3.

4.1.3 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh

dapat dipercaya atau diandalkan, sehingga tidak mempengaruhi

kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan

dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau

keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan.

Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview informasi

yang diperoleh, antara lain:

a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;

b) Kompetensi dari pihak ketiga;

c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna

penilaian;

d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik.

4.1.4 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasar Nilai

Wajar dari aset apabila dijual dalam transaksi teratur antara pelaku

pasar pada tanggal penilaian. Pengukuran Nilai Wajar berbasis pasar,

bukan pengukuran yang spesifik atas Entitas atau biasa dikenal sebagai

Nilai dalam Penggunaan. Dalam pengukuran Nilai Wajar, karakteristik

aset (seperti kondisi dan lokasi, adanya restriksi) diperhitungkan

sejauh karakteristik tersebut dipertimbangkan oleh pelaku pasar pada

tanggal penilaian.


4.1.5 Pengukuran Nilai Wajar mengasumsikan bahwa transaksi pertukaran

terjadi dalam suatu transaksi yang teratur atau transaksi dengan

asumsi adanya periode pemasaran yang lazim dan umum sebelum

tanggal penilaian dan bukan merupakan transaksi karena keterpaksaan

seperti dalam konteks likuidasi.

4.1.6 Transaksi penjualan aset terjadi:

a) Di pasar utama untuk aset tersebut. Pasar utama didefinisikan

sebagai pasar dengan volume dan tingkat aktivitas terbesar untuk

aset.

b) Jika tidak terdapat pasar utama, di pasar yang paling

menguntungkan untuk aset tersebut. Pasar yang paling

menguntungkan adalah pasar dimana jumlah maksimal dari

penjualan aset akan diterima setelah memperhitungkan biaya

transportasi dan biaya lainnya. Pada umumnya kondisi penjualan ini

berlaku untuk personal properti berwujud.

4.1.7 Hirarki Nilai Wajar memberikan prioritas tertinggi kepada harga yang

langsung dikutip dari pasar atau harga kuotasian (tanpa penyesuaian)

di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik (input level 1)

kemudian input yang dapat diobservasi dari pasar/data pasar baik

secara langsung maupun tidak langsung (input level 2) dan prioritas

terendah untuk input yang tidak dapat diobservasi dari pasar (input

level 3) yang umumnya terkait dengan properti khusus atau properti

dengan pasar yang terbatas.

4.1.8 Pengukuran Nilai Wajar dari aset memperhitungkan kemampuan

pelaku pasar untuk menghasilkan manfaat ekonomi dengan

menggunakan aset dalam penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU)

atau dengan menjualnya kepada pelaku pasar lain yang akan

menggunakan aset tersebut dalam HBUnya.

4.2 Pendekatan Penilaian

Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan berdasar pertimbangan

seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, ketersediaan informasi dan data,

serta metode yang diterapkan para pelaku dalam pasar yang relevan.

4.2.1 Tujuan penilaian pada SPI 201 dan Juknis ini adalah pelaporan

keuangan, dimana sesuai dengan Hirarki Nilai Wajar yang dijelaskan

pada 4.1.7, pendekatan penilaian yang relevan dibutuhkan didalam

menentukan Nilai Wajar level 2 dan level 3, dikarenakan adanya

penyesuaian yang dibutuhkan dalam menentukan opini Nilai Wajar.


4.2.2 Objek penilaian dalam revaluasi aset meliputi :

1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri

atau komersial

2) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri dan

komersil dan meliputi:

a. Aset yang melekat dengan tanah; seperti prasarana dan sarana

pelengkap bangunan.

b. Mesin dan peralatan yang terintegrasi dan tidak dapat

dipisahkan dari bangunan.

3) Personal Properti berwujud; antara lain terdiri dari mesin dan

peralatan, alat transportasi, alat berat, perabotan dan peralatan

lain. Untuk tujuan perpajakan, personal properti berwujud

diklasifikasikan sebagai Aktiva Tetap Bukan Bangunan.

4.2.3 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung Nilai

Wajar atas objek penilaian, sebagai berikut:

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah HBU

Tanah & Bangunan HBU

Personal Properti

Berwujud HBU

4.2.3.1 Pendekatan Pasar diterapkan dengan menggunakan data yang

diobservasi langsung atau tidak langsung. Penilai

mengumpulkan harga transaksi/penawaran dari aset sejenis

dan sebanding, serta melakukan penyesuaian atas sifat atau

karakteristik yang berbeda dengan aset yang dinilai. Khusus

pada penilaian tanah atau tanah dan bangunan, Penilai harus

memperhatikan aspek HBU, dikarenakan tanah dapat memiliki

HBU yang berbeda dengan kondisi eksisting, misalnya tanah

yang diatasnya terdapat bangunan gudang (eksisting) terletak

di lokasi dengan peruntukan komersial, maka aset harus

dinilai dengan peruntukan komersial, sehingga

pengembangan di atasnya (gudang) menjadi tidak bernilai

atau hanya diperhitungkan Nilai Sisa-nya (lihat SPI 102 butir

3.17).

4.2.3.2 Pendekatan Pendapatan diterapkan untuk objek penilaian yang

menghasilkan pendapatan atau memiliki prospek pendapatan


dalam hal masih berupa tanah kosong. Penilai membuat

proyeksi pendapatan dengan menggunakan data masukan

yang dapat diobservasi dari pasar seperti harga jual, tingkat

sewa, tingkat hunian dan lainnya yang didiskonto untuk

memperoleh nilai kini dari arus kas yang diproyeksikan, yang

akan mencerminkan nilai properti, dengan menggunakan

kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto (DCF).

Dalam hal ini penilai juga harus memperhatikan apakah

properti memenuhi HBUnya, karena dapat saja suatu properti

dibangun sesuai dengan peruntukannya, namun pendapatan

yang dihasilkan tidak optimum karena kondisi, lingkungan

atau skala pengembangannya, sehingga memerlukan

pertimbangan Penilai untuk memutuskan apakah properti

eksisting akan dipugar atau direnovasi. Selain itu Penilai perlu

mempertimbangkan adanya potensi tanah berlebih (excess

land) yang harus dinilai tersendiri. Hal yang sama berlaku pada

mesin dan peralatan dengan utilisasi yang tidak optimal,

sehingga memerlukan pertimbangan Penilai untuk

kemungkinan dilakukannya ’overhaul’ atau perbaikan.

4.2.3.3 Pendekatan Biaya diterapkan pada setiap objek penilaian

kecuali tanah kosong. Penilai menghitung Biaya Pengganti dari

aset modern ekivalen dikurangi dengan depresiasi fisik,

kemunduran fungsional dan eksternal/ekonomis sesuai

kondisi aset yang dinilai. Khusus untuk aset yang memiliki

nilai historis (heritage asset), Penilai dapat memperhitungkan

Biaya Reproduksi aset untuk mempertahankan nilai keantikan

dari aset tersebut.

4.2.4 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Wajar sangat

terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU).

Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan

kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as

improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan

kriteria yang meliputi :

Secara hukum diizinkan;

Secara fisik dimungkinkan;

Secara finansial menguntungkan;

Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari

properti.


4.2.5 Penilai harus mengidentifikasi apakah aset tergolong HBU sebagai

properti yang telah dikembangkan (HBU as improved) atau

dipertimbangkan dikonversi untuk penggunaan lainnya melalui

renovasi atau jika tidak, maka Penilai akan menentukan HBU sebagai

tanah kosong (HBU as though vacant), dimana Penilai akan menghitung

Nilai Wajar dari tanah berdasarkan penggunaan alternatif dan

pengembangan di atas tanah akan dihitung tersendiri, sehingga Nilai

Wajar dari tanah saja (lihat diagram A) ditambahkan dengan Nilai Sisa

dari pengembangan di atasnya.

Contoh:

Pabrik yang terletak di lokasi yang sudah berkembang menjadi

residensial mengindikasikan penggunaan tidak memenuhi HBUnya,

sehingga dinilai sebagai tanah kosong berdasarkan penggunaan

alternatif untuk pengembangan perumahan (HBU as though vacant)

dan ditambahkan dengan Nilai Sisa (jika ada) dari bangunan pabrik

dan Nilai Wajar dari mesin dan peralatan dengan asumsi dinilai ex-

situ.

Gedung kantor yang terletak di lokasi komersial dimana karena

situasi over-supply di pasar, maka nilai sebagai gedung kantor

menjadi rendah. Penilai perlu melihat apakah properti eksisting

dapat dikonversi menjadi properti lainnya yang memenuhi HBU-

nya, misalnya sebagai hotel dan menghitung nilai properti sebagai

nilai hotel dikurangi dengan biaya-biaya untuk konversi gedung

kantor menjadi hotel dan memperhitungkan juga developer’s profit

sebagai faktor resiko.

4.2.6 Apabila aset tergolong ke dalam aset non operasional, maka Penilai

akan menentukan HBU tanah untuk penggunaan alternatif yang

mungkin berbeda dengan penggunaan sebelumnya.

4.2.7 Khusus untuk penilaian aset sektor publik, yang umumnya tergolong

sebagai properti khusus, maka Penilai akan menghitung Nilai Wajar

aset sebagai Nilai Wajar tanah (HBU – penggunaan alternatif) + Nilai

Wajar bangunan (lihat DRC pada SPI 350) + Nilai Wajar Mesin in situ.

Hal ini didasarkan kepada pertimbangan bahwa untuk kepentingan

aset sektor publik, harus menggunakan lokasi yang ditentukan

Pemerintah dan umumnya memiliki perijinan khusus, sehingga tidak

dimungkinkan untuk hanya dibangun di lokasi dengan peruntukan

yang sesuai (industri). Dalam hal ini, Penilai akan menggunakan asumsi

khusus bahwa pengembangan di atas tanah telah mencerminkan HBU


dari tapak. Penilai dapat merujuk kepada UU no 2/2012 untuk

mengetahui cakupan dari aset sektor publik. (lihat diagram B)

Contoh:

Gardu Induk yang terletak di lokasi komersial, akan dinilai dengan

asumsi khusus bahwa pengembangan sebagai gardu telah

memenuhi HBU sesuai dengan pengembangan di lokasi sekitarnya

yaitu komersial, sehingga tanah dinilai sebagai tanah komersial

tanpa memperhitungkan biaya pembongkaran karena gardu akan

diteruskan penggunaannya. Sedangkan untuk bangunan serta

mesin dan peralatan akan dinilai sesuai dengan penggunaan yang

ada sebagai gardu dengan asumsi in-situ.

Dalam situasi lain, dimana Gardu Induk terletak di kawasan industri,

maka properti dinilai dengan premis HBU as improved, dimana

tanah dinilai sebagai tanah industri dan ditambahkan dengan nilai

pengembangan serta mesin dan peralatan di atasnya.

4.2.8 Teknik Pengukuran berdasar SAK

4.2.8.1 Kuotasian langsung dari harga pasar aktif (quoted market

price) seperti dari pasar modal, bursa komoditi dan pasar

sejenisnya adalah Nilai Wajar terbaik menurut PSAK 68, yakni

memenuhi hirarki tertinggi (level 1). Namun bila pasar aktif

atau pasar utama tidak tersedia, maka hirarki nilai wajar PSAK

68 mensyaratkan untuk turun ke pengukuran level 2 atau ke

level 3 (yang terendah).

4.2.8.2 Level 2 menggunakan data masukan baik berupa data yang

langsung dapat diobservasi seperti harga transaksi aset

serupa yang mirip, atau harga kuotasian aset identik di pasar

yang tidak aktif, atau harga input lainnya yang masih bisa

diobservasi dari pasar walau secara tidak langsung seperti

harga sewa aset sejenis, tingkat hunian dan sebagainya.

4.2.8.3 Pengukuran Nilai Wajar level 3 menggunakan harga atau data

masukan yang tidak bisa diobservasi. Level 3 ini yang biasanya

menggunakan teknik penilaian seperti misalnya discounted

cash flow yang menggunakan arus kas proyeksi dari aset yang

diukur selama umur ekonomis aset. Pengukuran pada level 3

lebih subjektif dari pada level 1 dan level 2, karena banyak

asumsi dalam pengukurannya.

Data masukan untuk memperoleh Nilai Wajar level 3, sifat dan

asumsi yang digunakan harus diungkapkan secara lebih rinci.


Juga harus dijelaskan langkah-langkah proses penilaian yang

dilakukan dengan semua data masukan tersebut. Analisis

sensitivitas juga harus dibuat didalam pengungkapan atau

pelaporannya atas perubahan data masukan/input penilaian

yang tidak dapat diobservasi (Unobservable inputs), termasuk

hubungannya yang dapat mempengaruhi penilaian.

Input data yang digunakan dalam setiap level dapat dijelaskan sebagai

berikut:

Objek

Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Level 1 Dikutip langsung

tanpa

penyesuaian

NA NA HBU

Level 2 Dihitung sebagai

satu kesatuan

dengan

menggunakan

data yang sejenis

dan sebanding

dari pasar.

Properti komersial

seperti,

perkantoran, hotel

dan properti

penghasil

pendapatan;

dengan

menggunakan data

masukan yang

dapat diobservasi

dari pasar.

Indikasi Nilai Wajar

tanah dalam

keadaan kosong

ditambah Biaya

Pengganti Baru

(RCN) bangunan

dan/atau personal

properti berwujud

yang disesuaikan

dengan penyusutan

fisik, fungsi dan

eksternal, dengan

menggunakan data

masukan yang

dapat diobservasi

dari pasar.

HBU

Level 3 - Proxy dari properti

penghasil

pendapatan

hipotetis yang

dimungkinkan

dikembangkan di

lokasi dengan

karakteristik yang

mirip.

RCN dikurangi

dengan penyusutan,

dimana data

masukan tidak

dapat diobservasi

dari pasar.

HBU

hipotetis

4.3 Kertas Kerja Penilaian

4.3.1 Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang sesuai

dengan peraturan perundangan yang berlaku, dalam bentuk hardcopy

dan/atau softcopy.

4.3.2 Kertas kerja penilaian mencakup dokumen investigasi dan analisis

yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan

dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi

tugas.


5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)

Penugasan penilaian pada tahap akhir berupa hasil dalam bentuk laporan

penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang

merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang

harus digunakan Penilai secara konsisten.

Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Status

Penilai

5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai

dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai

independen dan profesional sebagaimana yang

dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang

berlaku.

Penilai harus mencantumkan statusnya berikut

dengan KJPP atau institusinya.

Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda

tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai

dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.

Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli

dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya

penugasan penilaian untuk tujuan pelaporan

keuangan atau perpajakan sebagaimana diatur

oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana

pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan.

Pemberi

Tugas dan

Pengguna

Laporan

5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas

dalam hal ini adalah Entitas Pemilik Aset untuk

tujuan pelaporan keuangan atau pihak terkait

lainnya sesuai Lingkup Penugasan.

Untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas

adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan

adalah Direktur Jenderal Pajak Kementerian

Keuangan RI (PMK No. 79 tahun 2008 dan PMK No.

191 tahun 2015).

Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna

Laporan diungkapkan secara jelas.


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Maksud dan

Tujuan

Penilaian

5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan

secara jelas.

Tujuan penilaian Pemberi Tugas adalah untuk

tujuan pelaporan keuangan atau tujuan

perpajakan.

Maksud penilaian adalah memberikan dasar nilai

yang sesuai dengan tujuan penilaian, dalam hal ini

adalah opini Nilai Wajar.

Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap

yang dapat dikutip adalah sebagai berikut;

”memberikan opini Nilai Wajar yang akan

digunakan untuk tujuan pelaporan keuangan (atau

tujuan perpajakan)”.

Objek

penilaian

5.1.4 Penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan,

biasanya terkait dengan penilaian aset berwujud

untuk seluruh kelas aset dan/atau properti

investasi, dimana penilaian dalam satu kelas aset

harus dilakukan secara keseluruhan, tidak dapat

hanya untuk sebagian aset (PSAK 16). Untuk tujuan

pelaporan keuangan, sekelompok aset yang

bersama-sama menghasilkan pendapatan akan

dinilai sebagai satu kesatuan.

Revaluasi aset atas objek penilaian untuk tujuan

perpajakan, dapat dilakukan untuk sebagian aset

dari suatu kelas aset yang sama.

Penjelasan atas objek dimaksud harus

diidentifikasikan sebagaimana disepakati dan

disetujui dengan Pemberi Tugas.

Bentuk

kepemilikan

5.1.5 Hak kepemilikan atau penguasaan dari aset harus

dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi dan

inspeksi lapangan, sebagaimana yang diatur dalam

peraturan dan perundangan yang berlaku.

Penilai harus membedakan jenis kepemilikan

properti yang dinilai apakah merupakan hak milik,

hak sewa jangka panjang (HGB), hak pengusahaan

dan lainnya, sebagaimana yang lazim dan umum


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

diterima oleh pelaku pasar sebagai bentuk

penguasaan atau kepemilikan.

Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang

digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan

didefinisikan secara lengkap di dalam laporan

penilaian.

Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 dasar nilai

yang digunakan adalah Nilai Wajar.

Tanggal

penilaian

5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam

laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup

Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada

saat laporan keuangan dikeluarkan, dimana

seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil

pada tanggal tersebut.

Tanggal penilaian untuk tujuan perpajakan dapat

berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan dan

diatur tersendiri sesuai dengan peraturan dan

perundangan yang berlaku yang didasarkan

kepada Peraturan Direktorat Jenderal Pajak.

Penting bagi Penilai untuk memberikan

pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna

laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam

satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada

suatu tanggal penilaian dapat tidak berlaku untuk

tanggal yang lain.

Mata uang

yang

digunakan

5.1.8 Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau

mata uang lainnya berdasarkan ketentuan yang

berlaku atau mata uang fungsional sesuai dengan

PSAK 10.

Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191,

mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US

Dollar sesuai dengan yang disebutkan pada

Lingkup Penugasan.


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Tingkat

kedalaman

investigasi

5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi,

penelaahan, penghitungan dan analisis yang

bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan

penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu,

pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain

harus dilakukan secara lengkap.

Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu

diketahui adalah :

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal

atas objek penilaian diperoleh dari Entitas

sesuai dengan daftar aset dan dokumen

kepemilikan yang diterima;

Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap

objek penilaian, merupakan bagian dari

keperluan dan kepentingan pelaksanaan

penilaian;

Dalam hal inspeksi dilakukan secara sampling

atau tidak dapat dilakukan sesuai dengan yang

disepakati dalam Lingkup Penugasan.

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian

dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya

tersedia dalam pelaksanaan penilaian.

Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan

jika dibutuhkan verifikasi lebih lanjut untuk

informasi atau asumsi yang mendasari penilaian,

atau apabila informasi penting tidak tersedia.

Sifat dan

sumber

informasi

yang dapat

diandalkan

5.1.10 Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman

investigasi, seluruh informasi yang digunakan

bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi

oleh pihak Entitas Pemilik Aset/Pemberi Tugas

yang akan diverifikasi oleh Penilai sejauh

dimungkinkan.

Data dan informasi lain yang dianggap dapat

dipercaya dapat bersumber dari :

Badan Pertanahan Nasional,

Bank Indonesia,


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Badan Pusat Statistik (BPS),

Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di

Luar Negeri,

Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Asumsi dan

asumsi

khusus

5.1.11 Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai

sesuai dengan sifat dari data masukan/input

penilaian harus dijelaskan, sehingga Entitas

Pemberi Tugas dapat membuat klasifikasi aset ke

dalam Hirarki Nilai Wajar yang disyaratkan sesuai

dengan SPI 201-6.3.

Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.

Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak

pastian informasi yang antara lain berkaitan

dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari

properti, serta kondisi eksternal properti seperti

kondisi/tren pasar atau integritas data yang

digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang

terbatas, laporan harus memuat seluruh

penjelasan mengenai keterbatasan.

Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan

dan dijelaskan.

Asumsi lain yang relevan untuk tujuan pelaporan

keuangan dapat diungkapkan Penilai. Contoh,

terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian

dengan tanggal inspeksi atau dengan tanggal

laporan keuangan.

Pendekatan

Penilaian

5.1.12 Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan

pemilihannya pada proses implementasi, harus

diungkapkan secara jelas di dalam laporan

penilaian.

Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya

mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI atau

peraturan lain yang relevan.


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Kesimpulan

Penilaian

5.1.13 Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas,

mudah dimengerti dan tidak menimbulkan

kesalahpahaman.

Hasil penilaian dapat disusun per kelompok objek

penilaian, dengan indikasi nilai dalam mata uang

rupiah atau mata uang lainnya sesuai dengan yang

dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan.

Persetujuan

publikasi

5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan

untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan

dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan

lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter).

Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan

informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya

dimasukkan.

Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat

dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup

Penugasan.

Konfirmasi

bahwa

penilaian

dilakukan

berdasarkan

kepada KEPI

dan SPI

5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai

wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.

Setiap penugasan dan pelaporan penilaian

sebagaimana dimaksud oleh SPI 201 wajib

dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan

berdasarkan kepada KEPI dan SPI.

Diskripsi

uraian

properti

5.1.16 Uraian aset didiskripsikan secara jelas untuk

mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam

laporan.

Tinjauan

pasar

5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai

tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan

indikator pasar lainnya untuk memberikan

gambaran pasar dari aset yang dinilai.

Pernyataan

Penilai

(Compliance

Statement)

5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan

nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat

(termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin

Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai),

kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan

jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari

konsorsium bila ada).

Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105

dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5).

Kondisi dan

Syarat

Pembatas

5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian

kesimpulan penilaian.

Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan

yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam

menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas

(Lampiran 6).

Nama,

kualifikasi

profesional

dan tanda

tangan

Penilai

5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan

nama penanggung jawab laporan, nomor izin

Penilai Publik dan jabatannya.

Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh

penanggung jawab laporan (Penilai Publik).

Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan

(tanda tangan basah).

Lainnya Dalam hal Penilai diminta untuk melakukan

perincian Nilai Wajar dari satu kesatuan aset yang

diperoleh dengan Pendekatan Pendapatan,

menjadi unit penilaian yang terdiri dari tanah,

bangunan dan mesin, dapat terjadi selisih nilai

lebih yang mungkin signifikan (dikarenakan

manajemen pengelolaan aset atau kontrak) bila

dibandingkan dengan hasil penilaian dengan

Pendekatan Biaya, dan perincian nilai dilakukan

dengan mencatatkan tanah pada Nilai Wajar

sedangkan komponen pembentuk lainnya

dilakukan dengan menambahkan secara

proporsional selisih nilai yang diperoleh berdasar

bobot harga perolehannya..

Bila ada pekerjaan tambahan yang diminta oleh

Entitas sesuai yang disepakati dalam Lingkup


Hal Referensi

SPI 105 Penjelasan

Penugasan, misalnya perincian Nilai Wajar

dicantumkan pada daftar aset, maka;

Nilai Wajar dari aset individual dicantumkan

pada aset dimaksud dalam daftar aset,

Nilai Wajar dari satu kesatuan unit aset, untuk

masing-masing kelompok (tanah, bangunan,

mesin dan aset lainnya) di alokasikan ke setiap

kelompok dan nilainya di propotional pada

satuan aset yang dinilai dalam daftar aset.

Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 3.


LAMPIRAN DIAGRAM

Diagram A

Aset Tetap

HBU as vacant

Nilai Wajar

tanah

(alternative

use)

HBU as improved

Nilai Wajar asset*

(existing use)

*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin

Nilai Sisa bangunan +

Mesin ex-situ

+


Diagram B

Aset Tetap

HBU as vacant

Nilai Wajar

tanah

(alternative

use)

HBU as improved

Nilai Wajar asset*

(existing use)

*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin

Nilai Wajar bangunan +

mesin in situ

+


Lampiran 1 : Hirarki Nilai Wajar

*Observable inputs termasuk data pasar (harga dan informasi lainnya) yang tersedia secara publik ‡ Unobservable inputs termasuk data entitas sendiri (proyeksi, budget dsb)

Apakah terdapat harga kuotasian untuk aset atau

liabilitas yang identik? (Input Level 1)

Apakah terdapat observable inputs* yang dapat diobservasi selain dari

harga kuotasian untuk aset atau liabilitas identik?

Pengukuran Level 1

Penggunaan input Level 2 tanpa

adanya unobservable inputs‡

yang signifikan=

Pengukuran Level 2

Penggunaan unobservable inputs secara signifikan =

Pengukuran Level 3

Tidak Ya

Ya Tidak

Harus digunakan tanpa penyesuaian


Lampiran 2 :

Ilustrasi - A

Penilaian Bangunan Gudang di Lokasi Komersial

Indikasi Nilai Wajar sebagai Gudang Rp 15,000,000,000,-

Tanah (asumsi peruntukan tanah industri) Rp 13,000,000,000,-

Bangunan Rp 2,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar sesuai HBU sebagai tanah komersial Rp 35,000,000,000,-

Biaya pembongkaran dan biaya lain-lain Rp 300,000,000,-

Dapat disimpulkan bahwa penggunaan tanah tidak mencerminkan HBU nya,

karena Nilai Wajar tanah saja sesuai HBU lebih besar dikurangi dengan biaya

pembongkaran dan biaya lain-lain masih lebih besar dari Nilai Wajar sebagai

gudang.

Indikasi Nilai Sisa Bangunan Rp 500,000,000,-

Pengungkapan dalam laporan penilaian:

Nilai Wajar Aset

Tanah Rp 35,000,000,000,-

Nilai Sisa Bangunan Rp 500,000,000,-

Ilustrasi - B

Penilaian Bangunan Pabrik dengan excess land di Zona Transisi yang sudah

mengarah ke Komersial.

Asumsi (i) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi dan memenuhi HBU as

improved

Indikasi Nilai Wajar Pabrik Rp 25,000,000,000,-

Tanah (asumsi peruntukan tanah industri) Rp 12,000,000,000,- (a1)

Bangunan Rp 5,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (in situ) Rp 8,000,000,000,-

Asumsi (ii) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi tapi tidak memenuhi HBU

Indikasi Nilai Wajar Pabrik Rp 27,000,000,000,-

Tanah (asumsi HBU untuk penggunaan alternatif) Rp 27,000,000,000,- (a2)

Bangunan (Nilai Sisa) Rp 1,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (ex situ) Rp 5,000,000,000,-


Indikasi Nilai Wajar excess land Rp 5,000,000,000,- (b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial


Asumsi (i)

Nilai Wajar Aset Rp 30,000,000,000,-

Tanah Rp 17,000,000,000,-(a1+b)

Bangunan Rp 5,000,000,000,-


Asumsi (ii)


Tanah Rp 32,000,000,000,- (a2+b)

Bangunan (Nilai Sisa) Rp 1,000,000,000,-

Mesin & Peralatan (ex situ) Rp 5,000,000,000,-

Ilustrasi - C

Penilaian Aset Publik (Infrastruktur) berupa Gardu Induk yang berlokasi di Zona

Komersial

Indikasi Nilai Wajar Rp 39,000,000,000,-

Tanah (asumsi peruntukan komersial) Rp 12,000,000,000,- (a)

Bangunan Rp 2,000,000,000,-


Indikasi Nilai Wajar excess land Rp 7,000,000,000,-(b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial

(dihitung dari kelebihan tanah terhadap kebutuhan pengembangan GI)



Tanah (asumsi peruntukan komersial) Rp 19,000,000,000,- (a+b)

Bangunan Rp 2,000,000,000,-



Lampiran 3 :

Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)

Sistematika Laporan Gambaran Isi

Bagian I - Pendahuluan

i. Halaman Judul

ii. Surat Pengantar

iii. Daftar Isi

iv. Pernyataan Penilai

v. Ringkasan Penilaian

i. Halaman Judul (cover)

Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama

Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat

Penilai.

ii. Surat Pengantar

Surat Pengantar secara formal menghantar

laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan

merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan

Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai

catatan permanen yang mengidentifikasikan

Penilai dan Pengguna Laporan. Surat ini

seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang

layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi

elemen sebagai berikut :

Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian

diterbitkan

Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi

ringkas

Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian

kerja/kontrak berikut dengan

amandemen/adendumnya (bila ada)

Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan

investigasi atas properti yang diperlukan

Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh

laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian

dan format laporan

Dasar penilaian yang digunakan di dalam

laporan dan definisinya

Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka

dan huruf)

Tanda tangan Penilai Publik sebagai

penanggung jawab Laporan

iii. Daftar Isi

Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti

dengan sub-bagiannya



iv. Pernyataan Penilai

Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah

setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan

tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada

lampiran 5).

Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan

posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas

Penilai maupun validitas penilaian.

v. Ringkasan Penilaian

Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks,

ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting

di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini

sering disebut juga sebagai Ringkasan Eksekutif

(Executive Summary) yang akan memudahkan

pengguna laporan dan memungkinkan Penilai

untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama

yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai

final.

Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan

Penilaian (Eksekutif) :

Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik

dan legal)

Identifikasi hak atas properti yang dinilai

Identifikasi jenis penilaian (normal atau

terbatas) dan format laporan (laporan terinci,

ringkas atau terbatas)

Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal

laporan

Asumsi khusus (bila ada)

Deskripsi properti secara ringkas dan informasi

relevan lainnya

Kesimpulan nilai

Bagian II –

Definisi & Lingkup

Penugasan

i. Status Penilai

Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan

penjelasan atas sejauhmana suatu pekerjaan

penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh

Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud

diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-



ii. Pemberi Tugas dan

Pengguna Laporan

iii. Maksud dan Tujuan

Penilaian

iv. Objek Penilaian

v. Hak Kepemilikan

vi. Dasar Nilai

vii. Tanggal Penilaian

viii. Penggunaan Mata

Uang

ix. Tingkat Kedalaman

Investigasi

x. Sifat dan sumber

informasi

xi. Asumsi Umum dan

Khusus

xii. Pendekatan

Penilaian

xiii. Standar Penilaian

5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat

dibaca pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut :

i. Status Penilai

Penilai harus mencatumkan statusnya berikut

dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap

dapat dilihat pada uraian tentang Laporan

Penilaian Untuk Tujuan Pelaporan Keuangan atau

Tujuan Perpajakan pada juknis ini (bagian 5).

ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang

sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak

yang memberikan penugasan kepada Penilai.

Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas

atau sekelompok orang secara bersama-sama.

Apabila berupa entitas, harus disertai dengan

nama individu yang berhak mewakili..

iii. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan

sehingga Pengguna Laporan memahami konteks

dilakukannya penilaian.

iv. Objek Penilaian

Dapat disusun secara informatif dimana minimal

terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi

dan volume (ukuran dan jumlah).

Objek penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan

dimaksud harus didasarkan data dan/atau Daftar

Aset (Asset Register) yang diberikan oleh Pemberi

Tugas (bila ada perubahan lakukan penyesuaian

pada Laporan Penilaian dan pada Lingkup

Penugasan).

Untuk tujuan perpajakan, harus didasarkan

kepada Daftar sesuai SPT (Surat Pemberitahuan)

tahunan yang diberikan oleh Entitas Pelapor.



v. Hak Kepemilikan

Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk

kepada Daftar Aset atau SPT yang diberikan oleh

Entitas Pemberi Tugas.

Sifat hubungan kepemilikan atas properti.

vi. Dasar Nilai

(lihat penjelasan pada bagian 5)

vii. Tanggal Penilaian

Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang

digunakan harus konsisten sebagaimana yang

diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan.

viii. Penggunaan Mata Uang

Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam

Lingkup Penugasan.

ix. Tingkat Kedalaman Investigasi

Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur

pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian

dan perubahan, Penilai harus menngungkapkan

pada Laporan Penilaian.

x. Sifat dan Sumber Informasi

Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan

dalam Lingkup Penugasan.

xi. Asumsi Umum dan Khusus

Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus

selain harus konsisten dengan apa yang tertera di

dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat

menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan

dalam Laporan Penilaian.

xii. Pendekatan Penilaian

Penggunaan pendekatan penilaian yang

digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar

dan beralasan.



xiii. Penggunaan Standar

Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini

menggunakan KEPI dan SPI

Bagian III –

Presentasi Data

i. Tinjauan Properti

sebagai Objek

Penilaian

ii. Analisis Lingkungan

iii. Deskripsi Tapak

iv. Deskripsi Bangunan

dan Pengembangan

lainnya

v. Deskripsi Personal

Properti

vi. Deskripsi Kerugian

Non Fisik

vii. Tinjauan Pasar

viii. Karateristik

Ekonomi dan

Keuangan

(disesuaikan dengan

pendekatan

pendapatan yg

digunakan)

ix. Informasi relevan

lainnya (bila ada)

i. Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Uraian umum properti sebagai objek penilaian

diuraikan secara informatif. Uraian tersebut

didasarkan hasil identifikasi dan investigasi

Penilai yang dapat memberikan gambaran secara

lengkap dari properti yang dinilai.

ii. Analisis Lingkungan

Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan

sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam

anggapan Penilai berkaitan dengan masalah

penilaian seharusnya dipertimbangkan dan

dilaporkan.

Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari

lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang

tersedia pada lingkungan dimana objek properti

berada.

Penilai selalu mendasari analisnya dengan data

dan informasi yang mendukung pernyataan opini

penilaian secara umum. Hal-hal yang yang

berpengaruh secara positif dan negatif yang

dapat mempengaruhi opini nilai harus disertakan

dalam proses analisis dan pelaporan penilaian.

Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti

parameter pengembangan (eksisting dan batasan)

meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas

ketinggian bangunan.

iii. Deskripsi Tapak

Karakteristik fisik

Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan

bentuk

Kondisi tanah

Fasilitas



Pengembangan yang menguntungkan maupun

merugikan tapak

Karakteristik Legal

Peruntukan, restriksi pengembangan,

kemungkinan perubahan peruntukan

iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya

Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun

objek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah

dan bawah tanah merupakan bagian yang

seharusnya diuraikan. Uraian masing-masing

objek penilaian antara lain :

Jenis aset (untuk masing-masing bangunan,

atau aset lainnya)

Spesifikasi

Jumlah dan ukuran unit

Fasilitas pendudukung

Kondisi dan umur (bila ada)

Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air

bersih, drainasi)

v. Deskripsi Personal Properti

Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan

tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap

bangunan (Personal Properti yang melekat ke

tanah/bangunan),

vi. Tinjauan Pasar

Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:

Pasar real estat tertentu atau submarket yang

ada

Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi

peningkatan atau penurunan)

Keseimbangan permintaan dan penawaran.

vii. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)

Data keuangan yang meliputi pendapatan dan

pengeluaran serta seluruh parameter yang

mempengaruhi

Pajak properti



Asuransi properti

CAPEX

Kewajiban pengembangan.

viii. Informasi Relevan Lainnya

Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi

analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat

dinyatakan di dalam laporan

Bagian IV –

Analisis Data dan

Kesimpulan

i. Penggunaan

Tertinggi dan

Terbaik

ii. Nilai tanah

iii. Implementasi

Penggunaan

Pendekatan Penilaian

iv. Rekonsiliasi dan

Kesimpulan

v. Kondisi dan Syarat

Pembatas

i. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best

Use - HBU)

Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan

keuangan dan produktifitas maksimum dibahas

dalam kaitannya dengan properti yang dinilai.

Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan,

profitabilitas dari pengembangan yang ada atau

alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.

Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan

dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).

ii. Nilai Tanah

Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan

penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan

analisis data dan alasan yang mengarah kepada

opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai

tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas

dan akurat.

iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai

diterapkan dalam penugasan dan penentuan

indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan

dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan

yang mengarah kepada indikasi nilai yang

dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan

penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar,

Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya

diuraikan secara ringkas dan jelas untuk

memberikan pemahaman kepada pengguna

laporan.



iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu

pendekatan penilaian maka Penilai perlu

melakukan rekonsiliasi dalam pengambilan

kesimpulan hasil penilaian (nilai).

v. Kondisi dan Syarat Pembatas

Menyatakan semua pembatasan yang mendasari

kesimpulan nilai (lihat lampiran 5).

Lampiran

i. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian

presentasi data)

ii. Rincian hasil penilaian (dibuat dalam surat terpisah dan dapat dalam bentuk

softcopy untuk aset dalam jumlah banyak)

iii. Foto

iv. Peta

v. Informasi lain yang relevan


Lampiran 4 :

Pernyataan Penilai

Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance

statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang

bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah

benar dan akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian

ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam

Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan

kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan

kepentingan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan

datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi

atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan

terhadap properti yang dinilai.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian

yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan

sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,

besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi

yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara

langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang

ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

dan/atau jenis industri yang dinilai.

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi

Penilaian, dan tanggal Penilaian);

Pengumpulan data dan wawancara;

Analisis data;

Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;

Penulisan laporan.


9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek

Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus

dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan).

10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah

terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan

opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.

11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan

Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai

Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.

Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan

Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian,

termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani

pernyataan ini.

Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan

yang dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani

pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas

keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk

memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga

ahli lainnya tersebut.

Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani

lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.


Lampiran 5 :

Syarat Pembatas

Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan

maksud dan tujuan penilaian :

1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang

disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi

Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu

terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang

dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami

terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari

instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa

kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi

Tugas.

2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka

penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas

untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan

disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan

pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain

Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini

bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan

yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan

maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini

tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan

terjadinya kesalahan.

4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian

tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-

bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau.

Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama

lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk

melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali

diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh

aspek ini dipenuhi dengan baik.

5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan

lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,

Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana

pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam

masa pembangunan.


6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan

dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami

didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat

berpengaruh terhadap nilai.

7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya

untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan

dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata

Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang

berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti

yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-

pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun

yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang

berlaku.

9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada

informasi dan data yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi

tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami

tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail,

melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi

Tugas.


Lampiran 6 :

Surat Representasi

Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan

kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat

representasi dimaksud diterima Penilai sebelum laporan diterbitkan.

No. .......................

............., (tanggal surat)

Kepada Yth.

(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)

Up. (sebutkan nama Partner penanggung jawab laporan)

Perihal : Surat Pernyataan Atas Laporan Penilaian (sebutkan properti) yang

berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)

Dengan hormat,

Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal

kontrak) mengenai Kontrak Pekerjaan Penilaian properti yang disebutkan di atas

maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas

dikeluarkannya laporan tersebut :

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta

dokumen baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami

sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian di tuangkan dalam

bentuk laporan adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama Pemberi

Tugas), akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta

tidak mengalami perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan

tersebut.

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan ini kami

(sebutkan nama Pemberi Tugas), memberikan pembebasan tanggung jawab

sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota

Partner dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan

tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri-

sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung

oleh karena laporan ini terhadap pihak manapun juga apabila hal itu

diakibatkan oleh kesalahan penyampaian informasi atas dokumen – dokumen,

penyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan baik dalam bentuk asli, foto

kopi, dan/atau salinan dari kami.


c. Bahwa Laporan yang diberikan oleh (sebutkan nama Pemberi Tugas) kepada

(sebutkan nama KJPP), bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan

antara pihak – pihak yang terkait dan/atau mempunyai kepentingan didalamnya

berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh (sebutkan nama KJPP)

sesuai dengan Kontrak (sebutkan nomor dan tanggal kontrak).

Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan oleh … (sebutkan

nama KJPP).

Hormat kami,

(nama Pemberi Tugas)

(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan)

(jabatan)

***********

penilaian untuk pelaporan keuangan - mappi.or.id · perpajakan yang diatur dalam peraturan menteri...

Documents