pengadaan perumahan skala menengah di … kata... · pembimbing ii, ir. ciptadi trimarianto. ph.d....

TESIS

PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH

DI DENPASAR:

Studi Berdasarkan Strategi Pengembang

DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA

PROGRAM PASCASARJANA

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

ii

TESIS


DI DENPASAR:



NIM 1291861010

PROGRAM MAGISTER

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR – PERENCANAAN DAN

MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

iii


DI DENPASAR:


Tesis untuk Memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program

Studi Arsitektur-Perencanaan dan Manajemen Pembangunan Desa dan Kota

(PMPDK), Program Pascasarjana Universitas Udayana


NIM 1291861010

PROGRAM MAGISTER

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR – PERENCANAAN DAN

MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

iv

Lembar Persetujuan Pembimbing

TESIS INI TELAH DISETUJUI

PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016

Mengetahui

Pembimbing I,

I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD

NIP 19740911 200012 1 001

Pembimbing II,

Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.

NIP. 19570528 198503 1 001

Ketua Program Studi Arsitektur

Program Pascasarjana

Universitas Udayana,

Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD

NIP. 19691018 199412 2 001

Direktur

Program Pascasarjana

Universitas Udayana,

Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)

NIP 19590215 198510 2 001

v

Tesis Ini Telah Diuji dan Dinilai

oleh Panitia Penguji pada

Program Pascasarjana Universitas Udayana

pada Tanggal 31 Agustus 2016

Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana

No. : .............................................

Tanggal : ........................................

Panitia Penguji Usulan Penelitian Tesis adalah :

Ketua : I Nyoman Widya Paramadhyaksa, S.T., M.T., Ph.D.

Anggota :

1. Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.

2. G.A.M Suartika, ST., M.EngSc., Ph.D.

3. Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca, M.T., Ph.D.

vi

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT

Saya yang bertandatangan di bawah ini:

Nama : Dewa Ngakan Made Juliastika

Nim : 1291861010

Program Studi : Magister Arsitektur

Judul Tesis : Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:

Studi Kasus Berdasarkan Strategi Pengembang

Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas plagiat. Apabila

dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya

bersedia menerima sanksi sesuai dengan Peraturan Mendiknas RI No. 17 Tahun

2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.

Denpasar, 11 Oktober 2016

Yang membuat pernyataan,

Dewa Ngakan Made Juliastika

vii

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena

atas rahmat-Nya, tesis ini dapat diselesaikan sesuai dengan rencana. Tesis ini

mengetengahkan judul “Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:

Studi Berdasarkan Strategi Pengembang”.

Pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang

sebesar-besarnya kepada Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut

Suastika, Sp. PD (K.EMD), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada

penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister di

Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Direktur

Program Pascasarjana Universitas Udayana yang dijabat oleh Ibu Prof. Dr. dr.

A.A. Raka Sudewi, S.p.S(K), atas kesempatan yang diberikan kepada penulis

untuk menjadi mahasiswa Program Magister di Program Pascasarjana Universitas

Udayana.

Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Ibu

Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D selaku Ketua Program Magister

Arsitektur. Terima kasih pula sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Bapak I

Nyoman Widya Paramadhyaksa, ST., MT., Ph.D selaku pembimbing I dan Bapak

Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D, yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah

memberikan bimbingan, saran, semangat, serta motivasi yang besar kepada

penulis.

Penulisan dan penyusunan tesis ini tidak lepas dari bantuan, bimbingan

maupun saran dari para penguji tesis. Untuk itu pada kesempatan ini penulis

mengucapkan terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. Ir. Putu Rumawan Salain,

M.Si., Ibu Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D., Bapak Prof. Ir.

Ngakan Putu Sueca M.T., Ph.D., sebagai dosen penguji yang turut memberikan

masukan dan koreksi terhadap penyusunan tesis, sehingga tesis ini dapat

terselesaikan walapun jauh dari kata sempurna.

Tidak lupa penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada

kedua orang tua Ngakan Nyoman Keramas dan Desak Putu Banjar Puspa dan juga

viii

saudara Desak Ayu Sueka Martyani, Ngakan Nyoman Sutraptawan dan juga

Desak Made Sukma Widiyani yang senantisa memberi dorongan, semangat,

fasilitas, serta doa yang tulus untuk kelancaran tesis ini. Penulis juga

mengucapkan terima kasih untuk semua pihak yang telah membantu dalam

penyelesaian tesis ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu.

Akhir kata penulis ucapkan, semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan

Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada penulis sekeluarga

beserta kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian

tesis ini.

Denpasar, 11 Oktober 2016

Penulis

Dewa Ngakan Made Juliastika

ix

ABSTRAK


DI DENPASAR:


Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat

untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan

menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk

memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan

dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang

sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan

permintaan perumahan. Tingginya kebutuhan rumah di Denpasar menyebabkan

banyak pihak developer jeli dan cermat melihat kondisi ini sebagai peluang untuk

mengembangkan perumahan dengan berbagai tipe. Tingginya harga lahan di

Denpasar secara tidak langsung mempengaruhi strategi pengadaan perumahan

yang dilakukan oleh pengembang. Penelitian ini dilakukan bertujuan meneliti

bagaimana konsep pengadaan perumahan skala menengah oleh pengembang pada

tahap pra konstruksi, konstruksi, pasca konstruksi, serta meneliti mengenai

karakteristik pengadaan perumahan skala menengah oleh developer di Denpasar. Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada

metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Lokasi

penelitian ini terletak di kota Denpasar. Penentuan kasus penelitian menggunakan

teknik purposive sampling. Dengan memilih kasus perumahan yang memiliki

jumlah kavling 40 kavling atau lebih, sehingga diperoleh 7 studi kasus perumahan

yaitu Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja, KD Mansion, Griya Pererepan, Graha

Adi Village, Pesona Tunjung Sari Graha Adi.

Hasil dari penelitian ini adalah 5 topik makro dalam suatu pengembangan

perumahan di Denpasar yang terdiri dari, aspek pemilihan site, tahap perencanaan

bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purnajual.

Kemudian didialogkan kembali sehingga menemukan beberapa aspek antara lain:

pengembangan disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar,

kelengkapan fasilitas perumahan, aspek perijinan, dan juga pola interaksi dengan

lingkungan sekitar. Hasil dari dialog antar isu di lapangan kemudia didialogkan

dengan pemahaman umum secara etik sehingga diperoleh beberapa tahapan yang

berperan penting dalam pengadaan perumahan antara lain: tahap pra konstruksi,

dimana pengembang melakukan proses pemilihan lahan, yang dikaitkan dengan

teori komunitas berpagar sehingga pada tahap ini pengembang mengembangkan

perumahan dengan one gate system tidak sempurna karena masih adanya interaksi

antara penghuni perumahan dengan lingkungan sekitar. Tahap konstruksi

dilakukan pembuatan fasum dan fasos, pembuatan fasilitas pura dan bale banjar,

pengerjaan konstruksi bangunan. Tahap pasca konstruksi atau tahap pengelolaan

perumahan dan keterkaitan dengan dinas setempat.

Kata Kunci: Pengadaan, Perumahan, Strategi, Pengembang

x

ABSTRACT

MEDIUM-SCALE HOUSING PROVISION IN DENPASAR:

Study Based on Developer Strategy

The house is a basic need for every human being as a place for shelter or

stay with family. According to the legislation states that the government guarantee

the right of every citizen to own a home. Housing and settlements will always

grow in line with population growth. Population growth in the Denpasar city very

quickly is one of the factors increase housing demand. The high demand for

homes in Denpasar caused many developers attentive and alert look at this

condition as an opportunity to develop housing with various types. The high price

of land in Denpasar indirectly affect housing provision strategy that undertaken

by the developer. This study was conducted aimed at exploring the concept of

medium-scale housing provision by developers on the pre-construction,

construction, post-construction, as well as examining the characteristics of the

procurement of medium-scale housing by developers in Denpasar.

The research approach used in this study is based on qualitative descriptive

research methods with a naturalistic approach. The research location is situated

in the Denpasarcity. The determination of the case study is using purposive

sampling techniques. By choosing housing case having a number of 40 lots or

more. Thus obtained 7 housing case namely Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja,

KD Mansion, Griya Pererepan, Graha Adi Village, Pesona Tunjung Sari Adi

Graha.

The results of this research are five macro topics in a housing development

in Denpasar consisting of, aspects of site selection, stages of building planning,

construction, post-construction phase and the post-sale phase. Then discoursed

back so founded several aspects, among others: development adapted to the land

price momentum, market segments, completion of housing facilities, licensing

aspects, and also patterns of interaction with the surrounding environment. The

results of this dialogue between the issues in the field later discussed with the

general understanding ethically in order to obtain some of the stages that play an

important role in the provision of housing, among others: pre-construction phase,

which developers make the process of selecting the land, which is associated with

the theory of a gated community so at this stage the developer to develop housing

with one gate system is not perfect because of the persistence of the interaction

between the residents of the housing to the environment. The construction phase is

done making of public facilities and social facilities, manufacturing facilities of

temples and bale banjar, the construction of the building. Post-construction stage

is phase of housing management and linkages with the local agency.

Keywords: Provision, Housing, Strategy, Developer.

xi

RINGKASAN


DI DENPASAR:


Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat

untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan

menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk

memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan

dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang

sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan

permintaan perumahan. Peningkatan jumlah penduduk Kota Denpasar selama

beberapa tahun terakhir yaitu dari 833.900 jiwa (tahun 2012) menjadi 863.600

jiwa (tahun 2014). Laju pertumbuhan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014

adalah 2.06%/tahun. Kepadatan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014 telah

mencapai 6.759 jiwa per km2

(Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2015).

Pertambahan penduduk di Kota Denpasar yang sangat cepat, baik dari

kelahiran maupun penduduk pendatang, merupakan salah satu faktor yang

melatarbelakangi peningkatan permintaan akan perumahan di Denpasar begitu

besar. Hal ini juga yang mengakibatkan terjadinya pengembangan perumahan

yang begitu cepat di Denpasar. Maraknya permintaan akan rumah tinggal di Kota

Denpasar, menyebabkan banyak pihak swasta khususnya para pengembang

melakukan pengembangan properti berupa perumahan dengan berbagai tipe

bangunan baik tipe sederhana, menengah maupun tipe mewah.

Berdasarkan observasi awal yang dilakukan di lapangan, permasalahan yang

sering terjadi disebabkan oleh pihak pengembang yang kurang memperhatikan

tahapan-tahapan yang perlu dilakukan dalam mengembangkan suatu perumahan

khususnya dari aspek legalitas dari perumahan yang diselenggarakan. Fenomena

lain yang terjadi di lapangan adalah tingginya harga lahan di Bali khususnya di

Denpasar, secara tidak langsung mempengaruhi strategi dari pengembang dalam

menyediakan perumahan di Denpasar. Salah satu pengaruhnya adalah perumahan

yang dikembangkan oleh developer di Kota Denpasar adalah perumahan dengan

hunian tipe menengah ke atas. Desain hunian juga ikut terpengaruh dengan

kondisi ini. Gaya hunian minimalis yang memang sedang marak saat ini, gaya

minimalis ini juga merupakan salah satu strategi developer dalam menekan biaya

pembangunan.

Penelitian ini bertujuan meneliti pengadaan perumahan oleh pengembang

pada tahap pra konstruksi, tahap konstruksi, serta tahap pasca konstruksi dalam

mengembangkan suatu perumahan skala menengah. Tujuan lainnya adalah untuk

mengetahui karakteristik dalam pengadaan perumahan skala menengah oleh

pengembang di Denpasar. Hasil dari penelitian nantinya diharapkan dapat menjadi

acuan bagi pihak pengembang dalam menyelenggarakan suatu perumahan yang

baik dan nyaman untuk dihuni dan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang

xii

berlaku di Kota Denpasar. Selain itu juga, penelitian ini diharapkan dapat menjadi

dasar pertimbangan bagi pihak pemerintah serta instansi-instansi terkait dalam hal

kebijakan-kebijakan terkait dengan penyelenggaraan perumahan di Kota

Denpasar.

Landasan teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori mengenai

perencanaan perumahan, teori komunitas berpagar (Gated Community), teori citra,

serta teori pemasaran. Dalam teori perencanaan perumahan disebutkan beberapa

aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam merencanakan suatu perumahan

yakni, aspek lingkungan, segmen pasar, tingkat kemampuan daya beli

(affordability), penawaran, serta kelembagaan (Suparno dan Marlina, 2006). Teori

lainnya adalah teori komunitas berpagar (gated community) yang merupakan

kawasan permukiman dengan akses terbatas yang membuat ruang publik menjadi

privat (Blakely dan Snyder, 1998). Teori ini terkait dengan konsep pengembang

dalam merencanakan suatu kawasan perumahan. Teori lainnya adalah teori citra.

Citra adalah jumlah dari keyakinan-keyakinan, gambaran-gambaran, dan kesan-

kesan yang dimiliki seseorang pada suatu objek. Sikap dan perilaku seseorang

terhadap objek dibentuk oleh citra objek tersebut (Alma, 2004). Dalam penelitian

ini juga digunakan teori pemasaran. Pengertian pemasaran menurut Kotler (2005)

adalah suatu proses sosial dan manajerial yang didalamnya individu dan

kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan

menciptakan, menawarkan dan mempertukarkan produk dengan pihak lain. Hal

ini terkait dengan strategi pengembang dalam tahapan pemasaran. Keseluruhan

teori ini erat kaitannya dengan penelitian yang dilakukan dan digunakan sebagai

alat untuk menganalisis isu-isu yang ditemukan di lapangan.

Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada

metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Metode

penelitian kualitatif deskriptif pada penelitian ini digunakan untuk

menggambarkan fakta-fakta yang ada di lapangan terkait dengan pengadaan suatu

perumahan oleh pengembang. Fakta-fakta tersebut meliputi konsep pengadaan

suatu perumahan skala menengah pada tahap pra konstruksi, konstruksi, hingga

tahap purna jual di Denpasar. Kasus penelitian diambil pada setiap kecamatan di

Denpasar, dengan mengambil tujuh kompleks perumahan skala menengah yang

memiliki jumlah kavling ≥ 40 kavling yang tersebar di setiap kecamatan di

Denpasar. Kasus ini dipilih berdasarkan perbandingan jumlah perumahan di Kota

Denpasar tahun 2013 pada masing-masing kecamatan. Ketujuh kasus terpilih

yakni, Perumahan Taman Wira Gatsu, Perumahan Nuansa Seroja, Perumahan

Graha Adi Village, Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi, Pitik Residence,

Kertha Dalem Mansion, serta Perumahan Griya Pererepan. Informan ditentukan

dengan teknik purposive (bertujuan), yaitu memilih informan yang mempunyai

pengetahuan dan pengalaman berkaitan dengan pengembangan perumahan di

Denpasar. Pihak-pihak yang dijadikan informan pada penelitian ini adalah

pengembang perumahan di Denpasar, konsultan maupun kontraktor, pengelola

perumahan, serta penghuni perumahan. Informan ini yang akan member informasi

terkait kondisi yang terjadi di lapangan.

Hasil dari penelitian yang dilakukan pada 7 (tujuh) studi kasus perumahan

skala menengah yang ada di Denpasar, proses pengadaan perumahan terdiri dari

xiii

beberapa tahapan dan sekaligus menjadi isu-isu yang ditemukan dalam penelitian

yang dilakukan. Tahapan tersebut yakni, tahap pemilihan site, tahap perencanaan

bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purna jual. Pada

proses pemilihan site pada kasus yang diteliti terjadi dalam beberapa tahapan

yakni, pemilihan site, pembelian site, dan pematangan site. Pada tahapan

perencanaan bangunan terdiri dari beberapa tahapan yakni, menentukan sasaran

konsumen, menentukan tipe hunian, menentukan style bangunan dan estimasi

harga jual hunian, menentukan arah orientasi bangunan, menentukan desain

bangunan, dan pemasaran atau promosi unit hunian. Tahap Konstruksi terdiri dari

beberapa tahapan yakni, penetapan pihak kontraktor, revisi desain, upacara (ritual)

pra konstruksi, tahap finishing, serta pemasaran dan promosi. Tahap pasca

konstruksi terdiri dari beberapa proses yakni, proses pelunasan, serah terima,

renovasi, sosialisasi fasilitas perumahan, proses pengelolaan, menjalin hubungan

dengan desa setempat, serta pemasaran dan promosi. Tahapan terakhir adalah

tahap purna jual, pada fase ini terdapat beberapa aspek yang perlu diperhatikan

yakni, proses pindah tangan, keluhan dan penanganannya, serta penambahan

fungsi ekonomis.

Isu-isu yang diperoleh di lapangan kemudian didialogkan dan memperoleh

hasil berupa beberapa aspek pengadaan perumahan yakni, pengembangan

disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar, kelengkapan fasilitas

perumahan, aspek perjinan, serta pola interaksi dengan lingkungan sekitar.

Isu-isu yang ditemukan di lapangan kemudian didialogkan kembali dengan

pemahaman umum secara etik terkait pengadaan perumahan. Dialog tersebut

memperoleh hasil berupa karakteristik dalam mengadakan suatu perumahan skala

menengah di Denpasar. Karakteristik ini dapat dilihat pada masing-masing

tahapan pengadaan perumahan yakni pada tahap pra konstruksi, konstruksi, serta

pada tahap pasca konstruksi. Pada masing-masing tahapan ini disebutkan

mengenai dampak dari budaya dan adat setempat pada proses desain, konstruksi

maupun pasca konstruksi. Pada awal perencanaan hingga saat perumahan ini

dapat dihuni, pengembang melakukan upacara (ritual) sesuai dengan adat

setempat. Hal ini bertujuan agar proses perencanaan perumahan berjalan dengan

lancar. Desain master plan maupun unit hunian secara tidak langsung juga

dipengaruhi oleh budaya setempat kaitannya dengan fasos dan fasum yang

disediakan pada suatu kawasan perumahan, serta fasad bangunan yang harus

menampilkan arsitektur lokal yang terkait dengan persyaratan dari dalam

mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Segmen pasar yang dituju oleh pengembang juga dibahas dalam penelitian

ini. Harga lahan yang fluktuatif di Kota Denpasar memicu pengembang untuk

menentukan strategi-strategi yang tepat dalam hal investasi, penjualan, maupun

pemasaran. Harga lahan yang tinggi ini secara tidak langsung juga menjadi dasar

pertimbangan bagi pengembang untuk mengembangkan perumahan skala

menengah dengan desain hunian yang minimalis. Hal ini dilakukan untuk

menekan biaya yang dikeluarkan pada tahap konstruksi.

xiv

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN SAMPUL DEPAN ........................................................................... i

HALAMAN SAMPUL DALAM .......................................................................... ii

PRASYARAT GELAR ........................................................................................ iii

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................... iv

HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI ................................................. v

LEMBAR PERNYATAAN .................................................................................. vi

UCAPAN TERIMA KASIH ................................................................................ vii

ABSTRAK ............................................................................................................ ix

ABSTRACT ........................................................................................................... x

RINGKASAN ....................................................................................................... xi

DAFTAR ISI ..................................................................................................... xiv

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ xix

DAFTAR TABEL ............................................................................................. xxi

DAFTAR DIAGRAM ....................................................................................... xxii

DAFTAR ISTILAH .......................................................................................... xxiii

DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................................... xxiv

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang .......................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ..................................................................................... 5

1.3 Tujuan Penelitian ...................................................................................... 5

1.3.1 Tujuan Umum ................................................................................ 5

1.3.2 Tujuan Khusus ............................................................................... 5

1.4 Manfaat Penelitian .................................................................................... 6

1.4.1 Manfaat Akademis ......................................................................... 6

1.4.2 Manfaat Praktis .............................................................................. 6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA, KONSEP, LANDASAN TEORI, DAN

MODEL PENELITIAN

2.1 Tinjauan Pustaka ....................................................................................... 7

2.1.1 Perilaku Pengembang Real Estate dalam Menentukan Lokasi

Perumahan di Kabupaten Sleman ................................................. 7

2.1.2 Kajian Pola Pengembangan Perumahan Ditinjau dari Unsur-

unsur Pembentuk Karakter Lingkungan dan Bangunan: Studi

xv

Kasus Perumahan Bale Agung Residence, Jogja Regency dan

Casa Grande Yogyakarta .............................................................. 8

2.1.3 Faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan di Kabupaten

Sleman dan Kabupaten Bantul dari Sudut Pandang Penghuni

dan Pengembang Perumahan ........................................................ 9

2.2 Kerangka Berpikir ................................................................................... 12

2.3 Konsep ..................................................................................................... 14

2.2.1 Pengadaan Perumahan ................................................................. 14

2.2.2 Perumahan Skala Menengah di Denpasar .................................... 15

2.2.3 Strategi Pengembang dalam Pengadaan Perumahan ................... 16

2.4 Landasan Teori ........................................................................................ 17

2.3.1 Perencanaan Perumahan .............................................................. 17

2.3.2 Gated Community ........................................................................ 21

2.3.3 Teori Pemasaran ........................................................................... 23

2.4 Model Penelitian ..................................................................................... 24

BAB III METODE PENELITIAN

3.1 Pendekatan Penelitian ............................................................................. 26

3.2 Lokasi Penelitian ..................................................................................... 27

3.3 Jenis dan Sumber Data ............................................................................ 28

3.3.1 Jenis Data ..................................................................................... 28

3.3.2 Sumber Data ................................................................................. 29

3.4 Instrumen Penelitian ............................................................................... 30

3.5 Teknik Pemilihan Studi Kasus dan Informan .......................................... 32

3.6 Teknik Pengumpulan Data ....................................................................... 35

3.7 Teknik Analisis Data ............................................................................... 39

3.8 Teknik Penyajian Data ........................................................................... 40

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Kota Denpasar ............................................................ 42

4.2 Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota Denpasar sebagai Perumahan dan

Permukiman ............................................................................................. 43

4.3 Pengadaan Perumahan Skala Menengah ................................................. 48

xvi

4.3.1 Perumahan Taman Wira Gatsu The Town House (Studi

Kasus 1) ....................................................................................... 49

4.3.1.1 Kondisi Fisik Perumahan ....................................................... 49

4.3.1.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ........... 51

4.3.1.3 Tahap Pra Konstruksi ............................................................. 54

4.3.1.4 Tahap Konstruksi ................................................................... 56

4.3.1.5 Tahap Pasca Konstruksi ......................................................... 57

4.3.2 Perumahan Nuansa Seroja (Studi Kasus 2) ................................. 60






4.3.3 Perumahan Graha Adi Village (Studi Kasus 3) ........................... 68






4.3.4 Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Studi Kasus 4) ...... 78






4.3.5 Perumahan Pitik Residence (Studi Kasus 5) ................................ 86






xvii

4.3.6 Perumahan Kerta Dalem Mansion (Studi Kasus 6) ..................... 94




4.3.6.4 Tahap Konstruksi ................................................................. 101

4.3.6.5 Tahap Pasca Konstruksi ....................................................... 102

4.3.7 Perumahan Griya Pererepan (Studi Kasus 7) ............................. 103

4.3.7.1 Kondisi Fisik Perumahan ..................................................... 104

4.3.7.2 Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ......... 105

4.3.7.3 Tahap Pra Konstruksi ........................................................... 106

4.3.7.4 Tahap Konstruksi ................................................................. 108

4.3.7.5 Tahap Pasca Konstruksi ....................................................... 108

4.4 Isu di Lapangan ..................................................................................... 109

4.4.1 Tahap Pemilihan Site pada Proses Pengadaan Perumahan ........ 110

4.4.2 Tahap Perencanaan Bangunan pada Proses Pengadaan

Perumahan .................................................................................. 114

4.4.3 Tahap Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .............. 118

4.4.4 Tahap Pasca Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .... 121

4.4.5 Tahap Purna Jual pada Proses Pengadaan Perumahan............... 124

4.5 Dialog Antar Isu di Lapangan ................................................................ 126

4.5.1 Pengembangan Disesuaikan dengan Momentum Harga Lahan . 127

4.5.2 Segmen Pasar ............................................................................. 128

4.5.3 Kelengkapan Fasilitas Perumahan ............................................. 130

4.5.4 Aspek Perijinan .......................................................................... 131

4.5.5 Pola Interaksi dengan Lingkungan Sekitar ................................ 131

4.6 Dialog antara Isu di Lapangan dengan Pemahaman Umum secara

Etik ......................................................................................................... 133

4.6.1 Tahap Pra Konstruksi ................................................................. 133

4.6.2 Tahap Konstruksi ....................................................................... 134

4.6.3 Pasca Konstruksi ........................................................................ 136

xviii

BAB V SIMPULAN DAN SARAN

5.1 Simpulan ............................................................................................... 137

5.2 Saran ...................................................................................................... 142

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 144

LAMPIRAN ....................................................................................................... 146

xix

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 3.1 Peta Lokasi Penelitian ...................................................................... 28

Gambar 3.2 Grafik Jumlah Perumahan Kota Denpasar Tahun 2013 ................... 33

Gambar 3.3 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian ....................................... 34

Gambar 4.1 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian (Kasus) .......................... 48

Gambar 4.2 Peta Kecamatan Denpasar Utara ..................................................... 49

Gambar 4.3 Lokasi Perumahan Taman Wira Gatsu (Kasus 1) ........................... 49

Gambar 4.4 Kondisi Lingkungan Perumahan Taman Wira Gatsu

The Town House .............................................................................. 50

Gambar 4.5 Hunian Tipe 100 .............................................................................. 51

Gambar 4.6 Hunian Tipe 70 ................................................................................ 51

Gambar 4.7 Fungsi Tambahan yang berkembang ............................................... 51

Gambar 4.8 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Taman Wira Gatsu

The Town House .............................................................................. 53

Gambar 4.9 Peta Kecamatan Denpasar Utara ...................................................... 60

Gambar 4.10 Lokasi Perumahan Nuansa Seroja (Kasus 2) ................................ 60

Gambar 4.11 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ........................... 61

Gambar 4.12 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ........................... 62

Gambar 4.13 Sarana dan Prasarana di Sekitar Peumahan Nuansa Seroja ........... 63

Gambar 4.14 Peta Kecamatan Denpasar Barat .................................................... 68

Gambar 4.15 Lokasi Perumahan Graha Adi Village (Kasus 3) ........................... 68

Gambar 4.16 Hunian Tipe 90 ............................................................................... 69

Gambar 4.17 Rumah Tinggal Pengembang Perumahan ...................................... 69

Gambar 4.18 Hunian Tipe 100 ............................................................................. 69

Gambar 4.19 Kondisi Lingkungan Perumahan Graha Adi Village .................... 70

Gambar 4.20 Sarana dan Prasarana di Sekita Perumahan Graha Adi Village ..... 71

Gambar 4.21 Bentuk Kavling Lahan pada Perumahan Graha Adi Village ......... 75

Gambar 4.22 Peta Kecamatan Denpasar Barat .................................................... 79

Gambar 4.23 Lokasi Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Kasus 4) ..... 79

Gambar 4.24 Kondisi Lingkungan Perumahan Pesona Tunjung Sari

xx

Graha Adi ....................................................................................... 80

Gambar 4.25 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan

Pesona Tunjung Sari Graha Adi...................................................... 81

Gambar 4.26 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ................................................. 87

Gambar 4.27 Lokasi Perumahan Pitik Residence (Kasus 5) ............................... 87

Gambar 4.28 Kondisi Lingkungan Perumahan Pitik Residence .......................... 88

Gambar 4.29 Tambahan Fungsi yang berkembang di Kawasan Perumahan

Pitik Residence ............................................................................... 88

Gambar 4.30 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Pitik Residence ........ 89

Gambar 4.31 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ................................................. 94

Gambar 4.32 Lokasi Perumahan Kerta Dalem Mansion (Kasus 6) ..................... 94

Gambar 4.33 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ................................... 95

Gambar 4.34 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ................................... 96

Gambar 4.35 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan

Kerta Dalem Mansion .................................................................... 98

Gambar 4.36 Peta Kecamatan Denpasar Selatan .............................................. 104

Gambar 4.37 Lokasi Perumahan Griya Pererepan ............................................. 104

Gambar 4.38 Kondisi Lingkungan Perumahan Griya Pererepan ....................... 105

Gambar 4.39 Fasilitas Umum di Sekitar Lokasi Perumahan Griya Pererepan .. 106

Gambar 4.40 Fasad Bangunan yang menerapkan Elemen Arsitektur Lokal ..... 117

Gambar 4.41 Fasade Bangunan Minimalis dan Tidak Menerapkan

Elemen Arsitektur Lokal ............................................................... 117

xxi

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 2.1 Kajian Pustaka Penelitian yang Sejenis ............................................... 11

Tabel 3.1 Teknik Pengumpulan Data ................................................................... 38

Tabel 3.2 Teknik Analisa Data dan Penyajian Data ........................................... 41

Tabel 4.1 Tahap Pemilihan Site pada Proses Penyediaan Perumahan ............... 110

Tabel 4.2 Tahap-tahap pada Proses Perencanaan Perumahan ........................... 115

Tabel 4.3 Tahap-tahap pada Proses Konstruksi ................................................. 119

Tabel 4.4 Tahap-tahap pada Proses Pasca Konstruksi ...................................... 121

Tabel 4.5 Tahap-tahap pada Proses Purnajual ................................................... 125

xxii

DAFTAR DIAGRAM

Diagram 2.1 Kerangka Berpikir .......................................................................... 13

Diagram 2.2 Model Penelitian ............................................................................ 25

Diagram 3.1 Teknik Analisis Data ....................................................................... 39

Diagram 4.1 Jumlah Perumahan di Kota Denpasar 2013 .................................... 45

Diagram 4.2 Tipe Rumah di Perumahan Pengembang

di Kota Denpasar tahun 2013 .......................................................... 45

Diagram 4.3 Grafik Sasaran Penghuni Perumahan Pengembang

di Kota Denpasar tahun 2013 .......................................................... 46

Diagram 4.4 Peresentase Hunian dan Fasos serta Fasum Perumahan ............... 113

xxiii

DAFTAR ISTILAH

Perumahan : Sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang

dilengkapi dengan sarana dan prasarana

Permukiman : Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung,

baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang

berfungsi sebagagai lingkungan tempat tinggal atau

lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perikehidupan dan penghidupan

Developer : Orang atau perusahan yang bergerak di bisnis property

sebagai pengembang (pembangun dan pemasar property)

baik itu berupa perumahan dalam skala besar maupun

kecil

Grand tour : Observasi awal dalam suatu penelitian untuk melihat

fenomena yang ada di lapangan.

Informan : Orang yang member informasi atau keterangan

Legal : Sah

IMB : Ijin Mendirikan Bangunan

Banjar : Lingkungan permukiman, komunitas tradisional

Banjar Dinas : Banjar dinas hanya mengikuti kegiatan atau peraturan

dinas di dalam desa adat tersebut, seperti pengurusan

KTP, Domisili atau hal dinas lainnya.

Bale Banjar : Bangunan yang merupakan ruang komunal untuk

kegiatan sosial budaya di suatu kelompok masyarakat.

Fasum : Fasilitas umum

Fasos : Fasilitas sosial

Ngeruak : Upacara yang dilakukan pada saat memulai pembangunan

Melaspas : Upacara pembersihan yang dilakukan setelah bangunan

selesai di bangun dan siap di tempati

xxiv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Daftar Pertanyaan Pihak Developer

Lampiran 2. Daftar Pertanyaan Pihak Penghuni Perumahan

Lampiran 3. Daftar Informan

pengadaan perumahan skala menengah di … kata... · pembimbing ii, ir. ciptadi trimarianto. ph.d....

Documents