PENENTUAN LOKASI RUMAH SUSUN SEDERHANA campuran (Mixed use)

DI SURABAYA BARAT

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA 2011

Radinia Rizkitania

3608100035

Dosen Pembimbing : Ardy Maulidy Navastara, ST, MT.

• PENDAHULUAN

• TINJAUAN PUSTAKA

• GAMBARAN UMUM

• METODOLOGI dan ANALISA PEMBAHASAN

OUTLINE

Latar Belakang

PENDAHULUAN

Alternatif pembangunan yang dianggap paling sesuai yaitu pembangunan kearah vertikal, dalam hal ini adalah Rumah Susun Sederhana dengan

jenis penggunaan sebagai rumah susun campuran atau Mixed Use

Hampir tiap tahun terjadi penambahan jumlah penduduk di

Surabaya Barat.

Kendala yang terjadi tempat tinggal jauh dari tempat kerja

Menyebarnya perkembangan apartemen maupun kondomiundi Surabaya Barat, semakin terlihat

kurangnya penyediaan perumahan bagi masyarakat golongan ekonomi menengah

kebawah

Pertumbuhan penduduk di Kota Surabaya cenderung meningkat,

menimbulkan peningkatan permintaan terhadap kebutuhan

akan tempat tinggal atau perumahan di perkotaan

Lahan di perkotaan tidak semakin bertambah luas, sedangkan

jumlah penduduk terus bertambah. Selain itu semakin banyaknya pembangunan yang

pengalihfungsikan kawasan permukiman menjadi kawasan perdagangan, membuat lahan

untuk perumahan semakin sempit

Berdampak negatif bagi masyarakat yang membutuhkan

rumah terutama masyarakat golongan ekonomi menengah

kebawah

Rumusan Masalah

Meningkatnya jumlah penduduk di Kota Surabaya tidak diimbangi dengan ketersedian lahan bagi pembangunan perumahan, sehingga dapat berdampak negatif bagi masyarakat golongan ekonomi menengah kebawah dalam memenuhi kebutuhan perumahan

PENDAHULUAN

Kriteria – Kriteria apa yang menentukan lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran melalui pertimbangan stakeholder terkait

TUJUAN PENELITIAN

Menentukan lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran di Surabaya Barat

SASARAN PENELITIAN

1 • Menentukan kriteria - kriteria yang mempengaruhi penentuan

lokasi rumah susun sederhana campuran

2 • Menentukan prioritas krtiteria - kriteria yang mempengaruhi

penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran

3 • Menentukan lokasi rumah susun sederhana campuran di Surabaya

Barat

RUANG LINGKUP

• Ruang Lingkup Pembahasan Hal-hal yang berkaitan dengan kriteria pertimbangan dalam

penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran (Mixed Use) dengan batasan sesuai dengan hasil kajian literatur dan empiris

• Ruang Lingkup Substansi Berkaitan dengan teori penentuan lokasi, dan teori lokasi

permukiman dan teori lokasi rumah susun

PENDAHULUAN

U : Selat Madura

T : Kab. Gresik

B : Kab. Gresik

S : Surabaya Selatan dan Surabaya Utara

Teori Lokasi

TINJAUAN PUSTAKA

Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman Dan Rumah Susun

1. Aksesibilitas. 2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman 3. Fasilitas, kualitas utilitas 4. Demografi 5. Karakteristik lokasi dan rumah

Bourne (1972)

1. Kondisi dan arahan kawasan budidaya dan lindung. 2. Daya dukung fisik dan lingkungan. 3. Sistem sarana dan prasarana perkotaan. 4. Sistem pusat kegiatan ekonomi. 5. Perkembangan sosial kependudukan. 6. Prospek pertumbuhan ekonomi. 7. Sistem jaringan regional (keterkaitan dengan kabupaten.kota lainnya)

Kuswara (2004)

1. Kondisi fisik lahan 2. Kualitas lingkungan 3. Aksesibilitas 4. Ketersediaan prasarana 5. Harga lahan 6.Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang 7. PermintaanPasar

Rabinowitz (1989)

1. Faktor Kemudahan 2. Faktor Utilitas 3. Faktor Status Lahan 4. Faktor Penggunaan Lahan 5. Faktor kemungkinan perluasan 6. Faktor Pusat Pelayanan

Sumaatmadja (1988)

1. Aksesbilitas 2. Ditempatkan pada kegiatan-kegiatan yang keberadaannya ditunjang oleh rumah susun 3. Dekat dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum. 4. Terhindar dari kerawanan terhadap bencana 5. Terjamin secara hukum karena sesuai dengan arahan pemanfaatan tata guna lahan

Komaruddin (2007)

1. Peruntukkan lahan 2. Kondisi fisik lahan 3. Ketersediaan prasarana 4. Aksesibilitas 5. Kondisi sosial & lingkungan 6.Ketersediaan fasilitas publik 7. Harga lahan 8. Permintaan dan penawaran

Miles (2000)

1

• Ilmu ini menyelidiki lokasi geografis dari sumber daya, serta hubungannya dengan lokasi berbagai kegiatan baik ekonomi maupun sosial, misalnya perumahan, pertokoan, pabrik, pertanian, pertambangan, rumah ibadah, dan lain-lain. Lokasi kegiatan ini tidak secara random dipilih, tetapi menunjukkan pola dan mekanisme yang dapat diselidiki. (Tarigan, 2005)

2

• Kegiatan-kegiatan yang paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan di lokasi pasar (inti/pusat kota), sehingga kondisi ini diikuti dengan biaya sewa lahan tertinggi bila wilayah yang dekat dengan pasar atau berada pada inti/pusat kota. Dan sebaliknya makin jauh dari pusat kota maka makin rendah nilai lahan suatu lokasi (Von Thunen)

Pengertian Dasar Rumah Susun

TINJAUAN PUSTAKA

Rumah susun merupakan tempat permukiman yang dibangun diatas sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas dan dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama, serta termasuk prasarana dan fasilitasnya secara keseluruhan yang memungkinkan rumah susun dapat berfungsi sebagaimana mestinya

Tipe Rumah Susun

Rumah Susun Mewah

Rumah Susun Sederhaba

Penggunaan Rumah Susun

Rumah Susun Hunian

Rumah susun Campuran

• Pengertian Dasar Mixed Use Building

• Fungsi Campuran (Mixed Use) Bagi Rumah susun sederhana

TINJAUAN PUSTAKA

Salah satu usaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan kerangka integrasi yang kuat

1. Memicu terbentuknya suatu pusat kegiatan baru di wilayah penelitian, karena perkembangan satu kawasan komersial sangat bergantung pada keberadaan populasi disekitarnya

2. Terciptanya kedekatan tempat tinggal dengan tempat bekerja

Penerapan atau pemilihan jenis-jenis Mixed Use tergantung pada:

1. Luas dan bentuk lahan, 2. Posisi/lokasi terhadap jaringan jalan disekitarnya 3. Persyaratan / ketentuan tata kota menjadi acuan utama yang menjadi dasar

pengembangan selanjutnya

Pengertian Retail suatu aktivitas bisnis, dimana penjualan barang dan jasa kepada konsumen untuk kepentingan sendiri (termasuk keluarganya) dan tidak untuk dijual kembali, atau paling tidak separuh penjualan kepada konsumen untuk kepentingan sendiri (termasuk keluarga).

TINJAUAN PUSTAKA

Tipe Bisnis Retail Atas Kepemilikan (Ownership) : 1. Single stor Retailer 2. Rantai Toko Retail 3. Toko Waralaba

Tipe Bisnis Retail Berdasarkan Luas Sales Area 1. Small Store / Kios, < 100 m2 2. Minimarket, antara 100 m2 – 1.000 m2 3. Supermarket, antara 1.000 m2 – 5.000 m2 4. Hypermarket, > 5.000 m2

Tipe Bisnis Retail Berdasarkan Kategori Barang 1. Specialty Store (toko Khas) 2. Toko Serba ada, Toserba 3. Department Store 4. Hyperstore

Home Based Enterprises (HBEs) Rumah tidak hanya digunakan sebagai tempat tinggal saja namun juga digunakan sebagi tempat usaha untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi kebutuhan dasar hidup dll.

TINJAUAN PUSTAKA

1. Kondisi Demografi 2. Lokasi dan Jarak 3. Aksesibilitas 4. Visibiltas 5. Utilitas 6. Kondisi Sekitar

Klimert (2004)

1. Kepadatan Penduduk 2. Aspek tata guna lahan 3. Demand Pasar 4. Populasi Daerah Sekitr 5. Jarak ke pesaing terdekat

Sujana (2005)

1. Harga tanah 2. Arus Lalu Lintas 3. Kedekatan dengan sumber

Sopiah dan Syihabuddin (2008)

Kriteria Pemilihan Lokasi Ritel dan HBEs

1. Lokasi 2. Jarak ke pasar tradisional 3. Aksesibiltas 4. Kependudukan

HBEs (2002)

SINTESA TINJAUAN PUSTAKA

Berdasarkan hasil kajian pustaka, maka teori-teori pendukung dapat disintesakan menjadi kriteria - kriteria yang akan digunakan dalam penelitian sebagai berikut:

TINJAUAN PUSTAKA

Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Teori, 2012

Faktor Variabel

Aksesbilitas Jarak Ke pusat Kota

Ketersediaan transportasi umum/massal

Daya Dukung Fisik

Kemiringan Lahan

Jenis Tanah

Hidrologi

Luas dan Bentuk lahan dan bentuk lahan

Ketersedian Prasarana

Pelayanan jaringan Air Bersih

Pelayanan jaringan Listrik

Ketersedian jaringan Drainase

Ketersediaan Sarana Fasilitas Pendidikan

Fasilitas Kesehatan

Kesesuain dengan landasan hukum dan aturan yang berlaku Kesesuain dengan RTR

Harga Lahan Harga Lahan

Kondisi Demografi

Jumlah penduduk Kepadatan Penduduk Tingkat pendapatan

Pesaing Jarak ke minimarket terdekat Jarak ke pasar tradisional

TAHAPAN PENELITIAN

Gambaran umum DAYA DUKUNG FISIK

- Topografi di wilayah penelitian antara 0-2 % dan 2-15%

- Dengan jenis tanah didominasi oleh jenis tanah aluvial kelabu dan grumosol kelabu tua

- Hidrologi diwilayah penelitian berupa sungai kali mas dan sumur – sumur bor

KONDISI DEMOGRAFI Berdasarkan data yang ada kepatan penduduk tertinggi berada pada kecamatan sukomanunggal, dengan tingkat pendapatan rata2 masyarakat surabaya barat yaitu Rp 700.000 – Rp 1.250.000

KETERSEDIAAN SARANA Pelayanan fasilitas kesehatan dan pendidikan di surabaya barat sudah baik, namun masih ada beberapa kelurahan yang belum terjangkau

KETERSEDIAAN PRASARANA Pelayanan jaringan listrik, air bersih dan jaringan drainase di Surabaya barat dapat dikatakan sudah terlayani dengan baik

AKSESIBILTAS - Pusat kota di Surabaya Bara t

terkonsentrasi di Kecamatan Sambikerep, sehingga jarak pusat kota diukur dari kecamatan sambikerep

- Angkutan umum di Surabaya Barat sudah terlayani dengan baik diseluruh wilayah

PESAING - Minimarket sudah hampir

menyebar luas di Surabaya barat. Minimarket terpusat dibeberapa kecamatan, namun ada juga kecamatan yang belum terlayani minimarket.

- Terdapat 9 pasar tradisional di Surabaya Barat, pasar tradisional dapat menjadi pesaing dan dapat menjadi sumber suplay. Jadi dibutuhkan jarak yang sesuai

KESESUAIAN DENGAN RTR - Penyediaan permukiman baru bisa dilakukan

dengan membangun rumah sewa dan rumah susun yang dijual secara kredit (oleh pengusaha industri)

- Surabaya Barat memeiliki fungsi kegiatan untuk permukiman, pergudangan, pardagangan dan jasa, industri serta kawasan khusus

HARGA LAHAN Harga lahan dilihat berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP di Surabaya Barat berbeda – beda, hal itu tergantung lokasi tepat di jalan utama, selain itu dekat dengan pusat kota juga memiliki NJOP yang tinggi dibandingkan dengan yang jauh dari pusat kota.

ANALISA PENENTUAN LOKASI

Analisa Stakeholder digunakan untuk mengidentifikasi stakeholder terkait yang layak dijadikan sebagai responden untuk memberikan informasi dalam menentukan kriteria – kriteria penentua lokasi rusuna campuran

No Kelompok

Stakeholder Identifikasi Stakeholder

1 Pemerintah Bappeko Kota Surabaya

Dinas Bangunan dan Tanah Kota

Surabaya 2 Akademisi Dosen perumahan dan permukiman

3 Tokoh Masyarakat Camat wilayah studi terpilih

Sasaran Alat Analisa Hasil Akhir

• Menentukan kriteria – kriteria yang mempengaruhi penetuan lokasi rumah susun sederhana campuran

Analisa Delphi Kriteria - kriteria penetuan

lokasi rumah susun sederhana campuran

• Menentukan prioritas kriteria - kriteria yang mempengaruhi penetuan lokasi rumah susun sederhana campuran

Analisa AHP

Bobot kriteria - kriteria penetuan lokasi rumah susun

sederhana

• Menentukan lokasi rumah susun sederhana campuran

Analisa Overlay

Lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran di

Surabaya Barat

Pada tahap akhir hasil peta dari masing-masing kriteria tersebut di tumpang tindih menjadi satu. Kemudian skor paling tinggi di tiap kelurahan merupakan kelurahan terpilih yang sesuai untuk pembangunan rumah susun sederhana campuran (mixed use).

ANALISA PENENTUAN LOKASI

KESIMPULAN :

a. Kriteria – kriteria yang paling prioritas antara lain : • Aksesibilitas yang memiliki bobot (0,171); terdiri dari jarak ke pusat kota dan

ketersediaan transportasi umum / masal • Prasarana yang memiliki bobot (0,161); terdiri dari pelayanan air bersih, pelayanan

jaringan listrik, dan pelayanan jaringan drainasse • Pesaing yang memiliki bobot (0,150); terdiri dari jarak ke minimarket terdekat, jarak

ke pasar tradisional • Harga Lahan yang memiliki bobot (0,148) • Kesesuaian dengan Landasan hukum yang berlaku yang memiliki bobot (0,134)

Dan 3 kriteria lainnya dapat digunkakan sebagai kriteria penunjang lokasi rumah susun sederhana campuran. Kriteria – kriteria tersebut antara lain :

• Kondisi Demografi yang memiliki bobot (0,071); terdiri dari jumlah penduduk, kepadatan penduduk, dan tingkat pendapatan

• Daya Dukung Fisik Lingkungan yang memiliki bobot (0,067); terdiri dari kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi, luas dan bentuk lahan

• Ketersediaan Sarana yang memiliki bobot (0,057); terdiri dari fasilitas pendidikan dan fasilitas kesehatan

KESIMPULAN & rekomendasi

b. lokasi yang berpotensi untuk pembangunan rumah susun sederhana campuran

1. Kecamatan Benowo

• Kelurahan Sememi

• Kelurahan Kandangan

2. Kecamatan Tandes

• Kelurahan Banjarsugihan

• Kelurahan Manukan Wetan

• Kelurahan Karang Poh

3. Kecamatan Pakal

• Kelurahan Benowo

• Kelurahan Pakal

• Kelurahan Babat Jerawat

Lanjutan ...

REKOMENDASI 1. Penelitian ini dapat menjadi masukan bagi peneliti lain yang sejenis melalui

kriteria-kriteria lokasi rumah susun sederhana campuran (Mixed Use), jadi kriteria-kriteria yang sudah didapat dieksplorasi lebih mendalam lagi, sehingga dapat dihasilkan kriteria – kriteria lokasi rumah susun campuran (mixed use) yang lebih spesifik.

2. Lokasi yang terpilih masih berada di beberapa wilayah yang terletak di 12 kelurahan, sehingga direkomendasikan untuk mencari lokasi yang lebih spesifik pada kelurahan – kelurahan yang telah terpilih sebelumnya, dengan didukung kriteria – kriteria yang lebih spseifik.