pendekatan data pasar
DESCRIPTION
Metode Pendekatan Data PasarTRANSCRIPT
1
PENDEKATAN DATA PASAR
Felix Sutandar, MSc.
2
Pendekatan Data Pasar
Dikenal juga dengan: Market Data Approach Direct Comparison Method Comparison Method Direct Sales Comparison Sales Comparison
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan.
Bahkan dalam penerapan pendekatan2 lain, tetap harus menggunakan prinsip Pendekatan Data Pasar
3
I. Definisi
Pendekatan Data Pasar: Suatu pendekatan untuk memperkirakan
Nilai Pasar dari suatu aktiva, “berdasarkan harga jual dari
aktiva sejenis yang sebanding, yang ditransaksikan di pasar terbuka”
Pada dasarnya Perdekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercaya.
4
II. Tiga Konsepsi Dasar
Pendekatan Data Pasar berpedoman pada 3 (tiga) konsepsi:
1. Sering terjadi transaksi atas properti sejenis dan sebanding.
2. Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan
3. Properti yang dinilai mempunyai harga yang konstan di pasaran untuk jangka waktu tertentu.
5
III. Faktor-Faktor Penting
Faktor-faktor penting dalam menentukan Nilai Pasar:
Penggunaan (highest & best use) Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan
yang optimal (penggunaan yg paling menguntungkan)
Lokasi Kondisi Pasar
Penting untuk memahami kekuatan pasar yang dapat mempengaruhi nilai dari properti tersebut (identifikasi, analisa dan evaluasi)
6
IV. Analisa Nilai Pasar
1. Alternatif SubstitusiPrinsip Substitusi: dasar dari analisa Pendekatan Data Pasar
Penilai menganalisa pasar properti dari segi keseimbangan dan persaingan dari properti-properti sejenis / sebanding yang baru saja terjual di pasar terbuka.
2. Alternatif InvestasiInvestor mengharapkan keuntungan yg berasal dari kepemilikan properti, khususnya untuk properti yang mendatangkan penghasilan.
(Cont’d)
7
IV. Analisa Nilai Pasar (cont’d)
3. Alternatif Biaya
Dilakukan dengan memperhitungkan se-akan2 membuat properti sejenis seperti properti yang dinilai.Biaya memang tidak menciptakan nilai.Namun, biaya dapat menjadi ukuran yang efektif untuk menetapkan nilai dalam keadaan-keadaan tertentu.
8
V. Tiga (3) Prinsip Analisa Nilai Pasar
Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang).
Jual beli harus sukarela tanpa paksaan Jual beli mempunyai kesamaan dalam
penggunaan/peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik, lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli.
Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing alternatif tersebut.
9
VI. Tahapan-tahapan
Tahapan2 menerapkan Pendekatan Data Pasar:
1. Pengumpulan data pembanding2. Melakukan verifikasi dan analisa data3. Penyesuaian (adjustment)4. Rekonsiliasi
10
Tahapan-Tahapan:1. Pengumpulan Data Pembanding
Mengidentifikasi karakteristik properti Mencari properti pembanding di lingkungan
properti yang dinilai (perluasan penyelidikan ke luar lingkungan hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap)
Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaian
Sumber2 data pembanding: Penjual / pembeli Notaris Agen properti
Developer / Investor Lurah / Camat Surat Kabar/majalah (iklan & daftar harga )
11
Tahapan-Tahapan:2. Verifikasi & Analisa Data
Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari properti pembanding, termasuk:
Penjual / pembeli Waktu transaksi Lokasi Sifat-sifat fisik antara lain luas tanah, bangunan,
prasarana, dll Syarat pembayaran Motivasi dari terjadinya penjualan / pembelian
Analisa data transaksi Per m2 Per unit Per kamar Gross Rent Multiplier
12
Tahapan-Tahapan:3. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian terhadap perbedaan & persamaan antara properti yang dinilai
dengan data pembanding
Faktor-faktor yang diadakan penyesuaian: Waktu Lokasi (lingkungan / jalan) Sifat-sifat fisik (baik tanah maupun
bangunan)
13
Tahapan-Tahapan:4. Rekonsiliasi
Dari Indikasi Nilai yang diperoleh dari data pembanding, dilakukan rekonsiliasi
untuk mendapatkan suatu kesimpulan nilai.
14
VII. Teknik-teknik Penyesuaian
Ada 3 cara penyesuaian (adjustment):
1. Metode Tambah Kurang (Plus Minus Method)
2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)
3. Metode Persentase (Percentage Method)
15
1. Metode Tambah Kurang
Penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan terhadap kelebihan &
kekurangan dengan data2 pembanding
Contoh:
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual100.000.00
0108.000.00
098.000.000
Nilai Indikasi Properti yang dinilai
104.000.000
106.000.000
102.000.000
16
1. Metode Tambah Kurang (cont’d)
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan yang lebih besar diberikan kepada
pembanding yang mempunyai lebih banyak kesamaan.
Misalnya: Data 2 40%Data 1 dan Data 3 30%
Maka NILAI PASAR:30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.00040% x Rp 106.000.000 = Rp 42.400.00030% x Rp 102.000.000 = Rp 30.000.000
= Rp104.200.000
17
2. Metode Jumlah Rupiah
Aktiva yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding.
Perbedaan-perbedaan yang ada disesuaikan, dinyatakan dalam jumlah uang (Rupiah)
(cont’d)
18
2. Metode Jumlah Rupiah (cont’d)
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual100.000.00
0108.000.00
098.000.00
0
Penyesuaian:
WaktuLokasiUkuranKondisi PlengkpanMutu Bangunan
+5.000.000-1.000.000
000
0000
-2.000.000
+8.000.0000
-4.000.00000
Total Penyesuaian
+4.000.000 -2.000.000+4.000.00
0
Nilai Indikasi Prop yg dinilai
104.000.000
106.000.000
102.000.000
Contoh:
cont’d
19
2. Metode Jumlah Rupiah (cont’d)
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:
NILAI PASAR:
30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.00040% x Rp 106.000.000 = Rp 42.400.00030% x Rp 102.000.000 = Rp 30.000.000
Rp 104.200.000
20
3. Metode Persentase
Aktiva yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding.
Perbedaan-perbedaan yang ada disesuaikan dalam bentuk persentase.
(cont’d)
21
3. Metode Persentase (cont’d)
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual100.000.00
0108.000.00
098.000.00
0
Penyesuaian:
WaktuLokasiUkuranKondisi PlengkpanMutu Bangunan
105%99%
100%100%100%
100%100%100%100%
98%
108%100%
96%100%100%
Total Penyesuaian
104% 98% 104%
Nilai Indikasi Prop yg dinilai
104.000.000
105.850.000
101.920.000
Contoh:
cont’d
22
3. Metode Persentase (cont’d)
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:
NILAI PASAR:
30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.00040% x Rp 105.840.000 = Rp 42.400.00030% x Rp 101.920.000 = Rp 30.000.000
Rp 104.112.000
23
VIII. Pendekatan Data Pasar: Keuntungan
Keuntungan:a. Metode ini sederhana dan mudah
dimengertib. Metode ini dapat diterapkan untuk
semua jenis propertic. Dapat dijadikan acuan untuk menguji
ketepatan penerapan metode-metode lain
d. Semakin banyak data pembanding yg dapat digunakan menunjukkan semakin valid kesimpulan nilai yang ditetapkan
(cont’d)
24
VIII. Pendekatan Data Pasar: Kelemahan
Kelemahan:a. Keterbatasan data pembanding: sering
tidak mencukupib. Verifikasi keabsahan data sulit
dilakukanc. Penerapan metode ini memerlukan
pengetahuan & pengalaman yg luas terutama dalam melakukan adjustment
d. Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika faktor2 yang harus disesuaikan terlalu banyak
(cont’d)
25
Contoh Soal :
26
DATA 1 DATA 2 DATA 3 DATA 4 DATA 5 DATA 6
Harga Jual (Rupiah)/m2 700.000 800.000 900.000 400.000 400.000 400.000
Waktu Transaksi 1 bulan 1 bulan penawaran 1 bulan 8 bulan 1 bulan
Korelasi Data
Akurasi - 5% - 5% - 10% - 5% - 10% 0%
Waktu 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Lokasi
Lebar jalan 0% 0% 0% 10% 20% 10%
Tanah sudut 0% - 10% - 20% 0% 0% 0%
Tusuk sate 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Dekat pusat kegiatan
0% 0% 0% 0% 0% 0%
Fasilitas umum 0% 0% 0% 5% 7.5% .50%
Keadaan Fisik
Luas 0% 0% 0% -2.5% 5% 5%
Bentuk 0% 0% 0% 0% 0% 5%
Permukaan Tanah 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Peruntukan
Rencana Tata Kota
Highest and Best Use
Lain-lain
Ancaman Banjir
Jumlah Penyesuaian - 5% - 15% - 30% 30% 20% 25%
Adjusted Market Data 665.000 680.000 630.000 520.000 480.000 500.000
Pembobotan 35% 25% 25% 5% 5% 5%
NILAI PROPERTI 635.250 dibulatkan menjadi 635.000,-
Jawaban :