ESTERISKA H.C.3111105029

DOSEN PEMBIMBINGCHRISTIONO UTOMO,PhD

PROGRAM LINTAS JALUR S1TEKNIK SIPILFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA2013

ANALISA NILAI PASAR PROPERTI DAN UNIT BATCHING PLANT DI PROBOLINGGO

Batching Plant yang berlokasi diProbolinggo

Berada di DesaBayeman-TongasProbolinggo

Jl. Raya Tongas, DesaBayeman, Blok Randu, Probolinggo

Latar Belakanganu

Meningkatnyapembangunan di

Indonesia khususnya diJawaTimur

Permintaan produksiready mix beton

meningkat dalam jumlahyang besar.

Diperlukan batching Plant

Penelitian ini bertujuanuntuk mendapat nilai

pasar dari batching plant di Probolinggo

METODOLOGI

Latar Belakang -Mengembangkan usaha -Menjaminkan Aset

Tinjauan Pustaka -Standart Penilai Indonesia -Penelitian Terdahulu

Pengumpulan Data -Data Pembanding -HSPK 2013 -Pendapatan Kotor -Biaya Oprasional -Suku Bunga

Perumusan Masalah Nilai Pasar batching plant dengan menggunakan metode pendekatan biaya, dan metode pendekatan pendapatan

Nilai Tanah+Nilai Bangunan+Nilai Mesin

Metode Pendekatan

Biaya

Rekonsiliasi Nilai Indikasi

Nilai Indikasi

Metode Pendekatan Pendapatan

Nilai Indikasi

Kesimpulan Dan Saran

Nilai TanahUraian Properti yg

dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding III

Tahun 2013 2013 2013 2013Luas Tanah (m2) 5,000 4,039 75,000 505

Lokasi

Jl. Raya Tongas,

Desa Bayeman,

Blok Randu, Probolinggo

Desa Sukodadi Randumerak, Paiton-Probolinggo

Pajarakan Kraksaan, Probolinggo

Kebon Agung Kraksaan,

Probolinggo

Kondisi Ladang Jagung Tanah dengan Ilalang KavlinganAksesbilitas 69.7 Km 56.4 Km 65.6 Km

Harga Jual Tanah (Rp.) 1,615,600,000.00 48,750,000,000.00 429,250,000.00

per m2 (Rp.) 400,000.00 650,000.00 850,000.00 PenyesuaianLuas Tanah -19.22% 99.30% -710.00%

Kondisi -2.81% -0.87% 0%Aksesbilitas -12.34% 8.33% -6.86%

Total Penyesuaian -34.37% 106.77% -716.86%

Nilai Indikasi (Rp) 2,170,899,394.25 3,299,375,000.00 3,506,370,503.05

Nilai Pasar Tanah Batching Plant

Probolinggo (Rp.)

Nilai Pasar Tanah

per m2 (Rp.)

2,992,214,965.77

598,442.99

Biaya Penggantian Baru Bangunan

Nilai Penyusutan = 6.67% x Rp. 840.807.762,67= Rp. 56.053.850,84

No. Uraian Kegiatan Volume Satuan Harga Satuan (Rp.) Total (Rp.)

1 Pagar Panel 300 m 203,000.00 60,900,000.00 2 Pasangan Dinding Bata 390 m2 171,250.00 66,787,500.00 4 Pondasi Footplate 22 bh 3,092,935.83 68,044,588.26 5 Atap Asbes 180 m2 40,800.00 7,344,000.00 6 Kolom WF 100x50x5 718.41 Kg 20,255.00 14,551,394.55 7 Pasang Kermaik 30x30 180 m2 108,178.00 19,472,040.00

10 Sloof 126 m 3,841,101.11 483,978,739.86 11 Plafon 180 m2 112,880.00 20,318,400.00 14 Pintu 5 unit 8,173,800.00 40,869,000.00 15 Jendela 1,2m 14 unit 3,719,780.00 52,076,920.00 16 Jendela 2,5m 1 unit 6,465,180.00 6,465,180.00

Total 840,807,762.67

Nilai bangunan didapatkan dengan mengurangi nilai baru banguan dengan nilai penyusutan.Nilai Bangunan = Rp. 840.807.762,67 - Rp. 56.053.850,84

= Rp.784.753.911,83

Biaya Baru Inventaris

Nilai Penyusutan = 30.07% x Rp.7.332.395.000,00= Rp. 2.204.851.176,50

Nilai Inventaris didapatkan dengan mengurangi nilai baru inventrais dengan nilai penyusutan.Nilai Inventaris = Rp. 7.332.395.000,00 - Rp. 2.204.851.176,50

= Rp. 5.127.543.823,50

Uraian Jumlah Harga (Rp.) Total Harga ( Rp.)Truck Mixer 7 740,000,000.00 5,180,000,000.00 Printer 2 3,646,000.00 7,292,000.00 Komputer 3 7,045,000.00 21,135,000.00 Meja Komputer 3 550,000.00 1,650,000.00 Wheel Loader 1 2,080,072,000.00 2,080,072,000.00 Tank Solar 1 18,500,000.00 18,500,000.00 Tandon Air (5000ltr) 4 4,464,000.00 17,856,000.00 Tandon Air (3000ltr) 2 2,945,000.00 5,890,000.00

7,332,395,000.00 Sumber: Survey

TOTAL

Biaya Baru Mesin

Kondisi mesin masih dalam kondisi sangat baik, maka berdasarkan tabel pada MAPPI penyusutan sebesar 6%Nilai Penyusutan= 6% x Rp. 1.245.440.000,00

= Rp. 74.726.400,00Nilai Mesin = Rp. 1.170.713.600,00

Uraian Jumlah Harga Total Harga ( Rp.)Genset 150 KVA 1 89,440,000.00 89,440,000.00 Jembatan Timbang - 80 Ton 1 231,000,000.00 231,000,000.00 Batching Plant 1 925,000,000.00 925,000,000.00

1,245,440,000.00 Sumber : Survey

TOTAL

Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Biaya

No Uraian Nilai (Rp)1 Nilai Tanah 2,992,214,965.77 2 Nilai Bangunan 784,753,911.83 3 Nilai Inventaris 5,127,543,823.50 4 Nilai Mesin 1,170,713,600.00

10,075,226,301.09 Total

Nilai pasar berdasarkan metode pendekatan biaya sebesar Rp.10.075.226.301,09 (Sepuluh tujuh puluh lima juta dua ratus dua puluh enam ribu tiga ratus satu komasembilan).

Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Pendapatan Pendapatan bersih didapat dari pendapatan kotor per tahun yang

berasal dari pemesanan beton ready mix dikurangi denga biayaoprasional. Perhitungan NOI (Nett Operating Income) batching plant di Probolionggo adalah GOI (Gross Operating Income) –OE (Operating Expenses).

NOI = Rp. 9.533.568.000,00 – Rp. 8.165.802.480,15= Rp. 1.367.765.519,85

NPV (Nett Present Value) =

= = Rp. 13.026.338.284,29

Nilai Pasar Properti dan Unit Batching Plant diProbolinggo

Metode MetodePendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan

Nilai 10,075,226,301.09 13,026,338,284.29 Pembobotan 60% 40%Nilai Setelah Pembobotan 6,045,135,780.65 5,210,535,313.71 Nilai Pasar Batching PlantProbolinggo (Rp.)

11,255,671,094.37

Uraian