23 Rabu, 10 April 2019

�APARTEMEN DI JAKARTA

Permintaan Kuartal Pertama Tahun ini Stagnasi

Bisnis, JAKARTA — Pertum-buhan pasar apartemen di Jakarta tidak banyak berubah dibanding-kan dengan kuartal sebelumnya dengan karakteristik penyerapan yang melambat.

Colliers International Indonesia dalam laporannya memperki-rakan rata-rata tingkat serapan apartemen di Jakarta berada di kisaran 85%—86% pada akhir 2019 dan akan meningkat jadi 87%—89% pada 2020 karena pemerintahan yang baru dipre-diksi sudah mantap.

“Kami memprediksikan ada total 37.124 unit apartemen Ja-karta yang selesai sepanjang 2019 sampai 2021, 15.821 unit tahun ini, 11.834 unit pada 2020, dan 9.469 unit pada 2021,” ungkap Ferry Salanto, Senior Associate Director Collierss International Indonesia, belum lama ini.

Menurutnya, tidak banyak perubahan yang terjadi dari sisi permintaan properti pada kuartal pertama tahun ini karena adanya kemungkinan penjualan akan didominasi oleh konsumen end-user dibandingkan dengan investor.

Selain itu, jika melihat kondisi pasar properti yang makin kom-petitif, pengembang cenderung berfokus meluncurkan produk yang berdekatan dengan pe-ngembangan infrastruktur dan menonjolkan proyek-proyek yang sudah selesai dibangun sebagai strategi untuk menjual produknya.

“Harapannya akan ada ren-cana-rencana dari pengembang dan pemerintah terutama untuk mendongkrak tingkat perminta-an properti, misalnya, dengan

menerapkan regulasi properti untuk asing, mengurangi pajak properti, dan menurunkan suku bunga, itu bisa sangat memban-tu,” katanya.

Dari sisi apartemen sewa, di-perkirakan tingkat sewa tetap stabil sepanjang 2019 dan secara keseluruhan hanya akan naik tipis sekitar 2%—3%, sedang-kan untuk tipe strata harganya juga diperkirakan datar karena sentimen industri properti dan ketidakpastian pada tahun politik.

Colliers memproyeksikan harga apartemen akan tetap stagnasi dengan kenaikan hanya 3%—4 sebelum kemudian mulai me-rangkak naik 5% hingga 6% pada 2020 sampai dengan 2021.

Dari sisi pasok, pada akhir kuartal pertama 2019, total aku-mulasi pasok dari apartemen jual putus (strata title) di Jakarta juga tak banyak bertumbuh. Pasar hanya menerima 1.847 unit dari serah terima proyek-proyek yang sudah selesai.

Tambahan pasok tersebut mem-buat keseluruhan pasok aparte-men strata di Jakarta mencapai 203.664 unit, hanya naik 0,90% dari kuartal sebelumnya dan naik 7,30% dibandingkan dengan ku-artal pertama tahun lalu.

BANYAK DI JAKBARKemudian, secara lokasi, Jakar-

ta Barat mendominasi pertambah-an pasok, hingga 24,80%, diikuti oleh Jakarta Selatan dan Jakarta Utara dengan pangsa masing-masing 19,40% dan 18,80%.

Dengan catatan tersebut, Col-liers merevisi proyeksi pasok untuk 2019 hingga 2021 meli-hat kemajuan proses konstruksi

pengembang yang lamban dan penjualan yang juga tidak terlalu bersemangat serta banyak yang menunda peluncurannya.

“Hingga sekarang, pengem-bang masih bersikap konservatif melihat kinerja pasar yang lebih lamban dari yang diharapkan. Seluruh pengembang besar ti-dak ada yang mampu mencapai targetnya pada 2018 sehingga menurunkan atau menyama-kan targetnya untuk tahun ini,” lanjut Ferry.

Hal itu, tercermin dalam jumlah proyek yang diluncurkan dan diperkenalkan sepanjang kuar-tal pertama 2019 yang sangat minim. Pengembang memilih menghabiskan produknya yang sudah ada dibandingkan dengan harus menjual produk yang baru.

Sebelumnya, Ferry mengata-kan bahwa tingkat pengembali-an investasi juga memengaruhi penjualan produk apartemen. Produk seperti apartemen hanya menghasilkan imbal hasil 5,50%, berbeda jauh dengan yang diha-silkan saat 2013 sebesar 10,20%.

Dia mengatakan bahwa ma-sih ada produk investasi lainnya yang bisa memberi imbal hasil yang lebih tinggi dari properti, di antaranya, retail savings bonds (SBR004) yang imbal hasilnya 7,10%, Indonesian government bond for retail (ORI 015) yang memberin imbal hasil 7%.

Dia menilai jika hanya meng-andalkan pembeli investor, pe-ngembang akan sangat sulit mengangkat angka penjualan. Oleh karena itu, ada baiknya pengembang menangkap pasar yang dinilai potensinya besar, yaitu pasar end user. (Mutiara Nabila)

Putri Salsabilaredaksi@bisnis.com

Pelaksana Tugas Kepala Dinas Cipta Karya Tata Ruang dan Pertanahan DKI Jakarta Heru Herma-wanto menyebutkan bahwa pemilik hunian tinggal yang berada di sekitar wilayah yang memiliki akses moda transportasi berpotensi mengubah hunian tinggalnya menjadi hunian komersial.

“Hampir rata-rata kecenderungannya seperti itu. Di situ ada jalur angkutan umum massal yang akan meningkatkan ekonomi, banyak orang lalu lalang sehingga masyarakat yang tinggal di dae-rah potensial ini otomatis tidak akan mau untuk menjadi murni hunian tinggal,” tuturnya kepada Bisnis, Selasa (9/4).

Hingga saat ini, lanjut Heru, hunian tinggal yang berubah fungsi menjadi hunian komersial di DKI Jakarta semakin meningkat hingga 80%.

Berdasarkan survei yang dilakukan Dinas Cip-ta Karya dengan metode sampling, rata rata tiap subzona terdapat 30% masyarakat yang mengubah huniannya menjadi komersial sehingga melanggar subzona yang telah diatur pada 2019.

Heru menjelaskan bahwa subzona (hunian tinggal dan komersial) yang telah diatur oleh pemerintah

saat ini telah ber-ubah berdasarkan gerak alur ekonomi yang semakin masif.

Menurutnya, peme-rintah perlu mengubah dan memperbaharui per-aturan zona komersial di tiap wilayah.

“Pemerintah secara realistis tidak mungkin menertibkan 80% masyarakat yang melanggar menciptakan hunian komersial dalam kawasan hunian tinggal. Pe-langgaran yang tinggi ini menjadi koreksi pemerintah untuk mengikuti perubahan zaman, tetapi tetap perlu adanya pengendalian agar tetap sejah-tera,” tuturnya.

BERGESER KE PINGGIRANSenada dengan Heru, Senior Director of

Offi ce Services Colliers Department Bagus Adiku-sumo mengatakan bahwa di wilayah Jakarta akan

semakin banyak hunian komersial yang tumbuh.

Sementara itu, wilayah khusus hunian tinggal akan bertumbuh di pinggiran-pinggiran Ibu Kota.

“Ini akan mengubah kebiasaan masyarakat dan mengubah pola hidup. Nan-tinya, apabila infrastruktur

di Jakarta telah lengkap, makin banyak masyarakat memilih untuk tinggal di pinggir kota dengan akses yang sangat baik,” ujarnya.

Namun, Bagus mengatakan bahwa peningkatan pajak hunian di sekitar

wilayah MRT lebih baik ditingkatkan se-cara bertahap.

“Pasar properti yang lemah seperti sekarang di-tandai dengan oversupply dan demand jauh di bawah harapan sehingga harga properti menjadi terkoreksi apabila NJOP [nilai jual objek pajak] naik, nantinya masyarakat akan kesusahan mem-bayar [pajak],” tuturnya.

Bagus berharap agar NJOP di luar wilayah Kawasan Pusat Niaga Sudirman dipertimbangkan kembali. Apabila dinaikkan, katanya, lebih baik dinaikkan 2% untuk menstabilkan pasar properti.

“Saya berharap pemerintah dapat menyesuaikan kenaikan harga NJOP untuk menstabilkan pasar properti, maksimum 5%,” ujarnya.

Selain itu, Bagus menuturkan bahwa peningkatan NJOP tiap tahun makin tinggi. Pada 2011, NJOP di kawasan Jalan Sudirman memiliki harga Rp40 juta per meter persegi dan pada 2014 sudah mencapai Rp 80 juta. “Saat ini telah mencapai Rp95 juta.”

�Hingga saat ini, hunian tinggal yang berubah fungsi menjadi hunian komersial di Jakarta makin mening-kat hingga 80%.

�Pemerintah perlu mengubah dan memperbarui peraturan zona komer-sial di tiap wilayah.

�PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

Perubahan Fungsi Hunian di DKI Meningkat

Bisnis, JAKARTA — Pembangunan infrastruktur yang masif di Jakarta seperti moda raya

terpadu, kereta ringan, serta jalan layang makin mendorong tingkat perubahan hunian tinggal

menjadi komersial.

Kebayoran Lama, Jakarta Selatan

Rp3.745.000—Rp23.623.000

Tebet, Jakarta Selatan

Rp2.508.000—Rp19.843.000

Cakung, Jakarta Timur

Rp2.508.000—Rp7.455.000

Tanah Abang, Jakarta Pusat

Rp2.508.000—Rp93.963.000

Gambir, Jakarta Pusat

Rp4.723.000—Rp28.855.000

Kebon Jeruk, Jakarta Barat

Rp2.352.000—Rp11.305.000

Taman Sari, Jakarta Barat

Rp5.763.000—Rp29.223.000

Cilincing, Jakarta Utara

Rp1.862.000—Rp8.145.000

Penjaringan, Jakarta Utara

Rp5.763.000—Rp29.223.000

Pasar Rebo, Jakarta Timur

Rp2.013.000—Rp3.100.000

Kepulauan Seribu Utara

Rp335.000—Rp5.625.000

Kepulauan Seribu Selatan

Rp394.000—Rp25.995.000

Kisaran Harga NJOP Tanah di Jakarta 2018

Kisaran Harga NJOP Tanah di Jakarta 2018

Sumber: Pergub Gubernur DKI Jakarta No. 24/2018 tentang Penetapan Nilai Jual Objek

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan 2018.

BISNIS/RADITYO EKO

Bis

nis

/Nu

rul H

iday

at

P R O P E R T I