optimalisasi komposisi tipe dan jumlah rumah pada ... · optimalisasi komposisi tipe dan jumlah...

OPTIMALISASI KOMPOSISI TIPE DAN JUMLAH RUMAH

PADA PERUMAHAN PESONA LEPANG RESIDENCE

TUGAS AKHIR

OLEH:

I NYOMAN MAHARTA ADITANA

( 1104105019 )

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2015

i

ABSTRAK

Perkembangan sebuah daerah ditandai dengan pertumbuhan jumlah

penduduk yang meningkat. Urbanisasi atau perpindahan penduduk juga berakibat

pada kepadatan penduduk di suatu daerah, hal ini dapat menimbulkan masalah

bagi kota tersebut. Salah satunya adalah tingginya kebutuhan akan hunian atau

tempat tinggal. Melihat keadaan ini banyak muncul pengembang yang

menyediakan rumah tinggal yang siap huni dengan beragam tipe. Namun

keterbatasan lahan membuat para pengembang harus mensiasati komposisi tipe

dan jumlah rumah yang akan dibangun agar mendapatkan hasil yang optimal.

Tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini adalah untuk mengetahui komposisi

tipe dan jumlah rumah yang optimal yang akan dibangun oleh pengembang.

Dalam tujuan mencapai solusi optimal pada Tugas Akhir ini penulis

menggunakan Metode Simpleks dan dilanjutkan dengan menggunakan tabel

alternatif pilihan untuk membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan

sebelumnya.

Pada penulisan Tugas Akhir ini obyek yang dijadikan penelitian adalah

proyek Pembangunan Perumahan Pesona Lepang Residence di Desa Lepang

Kabupaten Klungkung hasil analisa menunjukkan bahwa komposisi optimal tipe

dan jumlah rumah yang dibangun adalah tipe A (Jepun) sebanyak 91 unit, rumah

tipe B (Melati) sebanyak 137 unit, rumah tipe C (Pucuk) sebanyak 181 unit, yang

dibangun diatas lahan seluas 40.000m2 dengan keuntungan sebesar

Rp64.257.000.000

Kata kunci : komposisi optimal, metode Simpleks, alternatif pilihan

ii

Denpasar , Juli 2015

Penulis

UCAPAN TERIMAKASIH

Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah

memberikan rahmat dan karunia-Nya, sehingga Tugas Akhir denganjudul

“Optimalisasi Komposisi Tipedan Jumlah Rumah Pada Perumahan Pesona

Lepang Residemce” dapatterselesaikan

Pada kesempatan ini saya menyampaikan rasa terimakasih kepada bapak

dan ibu tercinta yang telah memotivasi, Ibu A.A DiahParamidewi,ST,MT,Ph.D

dan Bapak Ir Mayun Nadiasa, MT selaku dosen pembimbing, Luh Devi Priyanthi

Asdiana, S.KM. serta rekan – rekan yang berjasa dalam mendukung penyusunan

Tugas Akhir ini.

Penulis berharap semoga penulisan ini bias bermanfaat dikemudian hari.

Pada akhirnya dengan keterbatasan yang dimiliki dalam penulisan Tugas Akhir ini

masih kurang sempurna, untuk itu diharapkan kritik dan saran demi

kesempurnaannya.

iii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL

LEMBAR PENGESAHAN

SURAT PERNYATAAN

ABSTRAK .................................................................................................................... i

UCAPAN TERIMAKASIH......................................................................................... ii

DAFTAR ISI ................................................................................................................. iii

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................... v

DAFTAR GAMBAR .................................................................................................... vi

DAFTAR TABEL ........................................................................................................ vii

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ................................................................................................ 1

1.2 Rumusan Masalah ........................................................................................... 2

1.3 Tujuan Penulisan ............................................................................................. 2

1.4 Manfaat Penulisan ........................................................................................... 3

1.5 Batasan Masalah.............................................................................................. 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ................................................................................ 4

2.1 Pengertian Proyek ........................................................................................... 4

2.1.1 Perencanaan Proyek ............................................................................ 5

2.1.2 Pelaksanaan Proyek ............................................................................ 6

2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman ......................................................... 6

2.3 Proses Perijinan Perumahan ........................................................................... 8

2.3 Lahan Sebagai Unsur Utama .......................................................................... 9

2.5 Pengertian Pengembang Perumahan (Developer) ........................................... 10

2.6 Strategi Pemasaran ......................................................................................... 13

2.7 Lahan Untuk Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ......................................... 15

iv

2.8 Pembiayaan .................................................................................................... 16

2.9 Sains Manajemen ............................................................................................ 19

2.9.1 Pendekatan Sains Manajemen Untuk Pemecahan Masalah ................ 19

2.9.2 Teknik Sains Manajemen .................................................................... 20

2.9.3 Model Program Linier ......................................................................... 22

2.9.4 Metode Simpleks .................................................................................. 25

BAB III RANCANGAN KEGIATAN ........................................................................ 27

3.1 Rancangan Kegiatan Penelitian....................................................................... 27

3.2 Menentukan Objek Studi................................................................................. 28

3.3 Studi Pustaka ................................................................................................... 28

3.4 Pengumpulan Data .......................................................................................... 28

3.5 Analisa Data Dengan Metode Simpleks ......................................................... 29

3.6 Hasil Analisa ................................................................................................... 32

3.7 Kesimpulan dan Saran .................................................................................... 32

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ..................................................................... 33

4.1 Tipe Rumah ..................................................................................................... 33

4.1.1 Rumah Tipe A ..................................................................................... 33

4.1.2 Rumah Tipe B ..................................................................................... 33

4.1.3 Rumah Tipe C ..................................................................................... 34

4.2 Spesifikasi Pekerjaan Pembangunan Rumah Dari Masing-Masing Tipe ....... 34

4.3 Variabel Keputusan ......................................................................................... 35

4.4 Penyusunan Fungsi Tujuan ............................................................................. 35

4.5 Fungsi Batasan ................................................................................................ 42

4.6 Perhitungan Dengan Metode Simpleks ........................................................... 44

4.8 Tabel Alternatif Pilihan ................................................................................... 50

BAB V PENUTUP ...................................................................................................... 52

5.1 Kesimpulan ..................................................................................................... 52

5.2 Saran ................................................................................................................ 52

v

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................... 53

LAMPIRAN A : Peta lokasi Perumahan Pesona Lepang Recidence .......................... 54

LAMPIRAN A : Denah dan tampak masing-masing rumah ....................................... 55

LAMPIRAN B : Site plane .......................................................................................... 61

vi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Diagram Alir Kerangka Analisa ............................................................... 27

vii

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol ..................................................... 30

Tabel 4.1 Rekapitulasi biaya rumah tipe A ............................................................... 41

Tabel 4.2 Rekapitulasi biaya rumah tipe B ............................................................... 41

Tabel 4.3 Rekapitulasi biaya rumah tipe C ............................................................... 42

Tabel 4.4 Tabel Simpleks awal ................................................................................. 45

Tabel 4.5 Tabel Mengubah nilai – nilai kunci Simpleks awal .................................. 45

Tabel 4.6 Tabel Simpleks kedua ............................................................................... 47

Tabel 4.7 Tabel Mengubah nilai – nilai kunci Simpleks kedua ................................ 48

Tabel 4.8 Tabel Simpleks ketiga ............................................................................... 49

Tabel 4.9 Tabel Mengubah nilai – nilai kunci Simpleks ketiga ................................ 49

Tabel 4.10 Tabel Simpleks akhir................................................................................. 50

Tabel 4.11 Tabel Alternatif Pilihan ............................................................................. 50

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perkembangan sebuah daerah ditandai dengan pertumbuhan jumlah

penduduk yang meningkat. Urbanisasi atau perpindahan penduduk juga berakibat

pada kepadatan penduduk di suatu daerah, hal ini dapat menimbulkan masalah

bagi kota tersebut. Salah satunya adalah tingginya kebutuhan akan hunian atau

tempat tinggal. Oleh karena itu Pemerintah dihadapkan pada permasalahan

penyediaan lahan untuk kawasan tempat tinggal, agar terciptanya peningkatan

taraf hidup manusia. Salah satu upaya Pemerintah adalah dengan mengeluarkan

Undang-undang no. 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman yang berisi

tentang upaya penataan dan pengendalian tanah untuk pemukiman.

Melihat keadaan ini banyak muncul pengembang yang menyediakan

rumah tinggal yang siap huni dengan beragam tipe, ada pengembang yang khusus

menjual tipe rumah mewah untuk kalangan menengah keatas, ada pengembang

yang menawarkan rumah sederhana untuk kalangan menengah kebawah namun

ada pula yang mengkombinasikan tipe rumah sederhana, tipe rumah sedang dan

tipe rumah mewah. Hal ini terjadi karena sasaran konsumen yang dipilih berbeda.

Dengan beragamnya pilihan, para konsumen dapat memilih hunian yang akan

dibeli sesuai dengan selera dan kemampuan mereka.

Biasanya pengembang memilih membangun tipe rumah mewah karena

dapat menghasilkan keuntungan yang lebih besar, namun konsumen lebih

cenderung memilih tipe rumah sederhana karena harga yang relatif murah. Luas

area yang dibangun oleh para pengembang pun beragam tergantung tipe rumah

dan luas dari lahan itu sendiri. Disamping juga karena keterbatasan lahan yang

dapat digunakan. Di Bali kebanyakan pengembang membangun perumahan dalam

area yang tidak begitu luas, hal ini dikarenakan harga tanah yang mahal dan

karena lahan yang tersedia tidak begitu luas. Pengembang juga dibatasi oleh

keputusan bersama Menteri Dalam Negeri (No.648.348), Menteri Pekerjaan

2

Umum (No.09/KPTS/1992) yang berisi tentang pemanfaatan lahan yang tepat

guna. Keputusan ini lebih khusus mengatur mengenai hunian yang berimbang.

Hunian berimbang yang dimaksud adalah perbandingan antara tipe rumah mewah,

tipe rumah menegah dan tipe rumah sederhana yaitu 1:3:6. Agar terjadi keserasian

dan terpenuhinya kebutuhan masyarakat dari semua tingkatan ekonomi. Maka

dari itu pengembang perlu mensiasati komposisi dan jumlah tipe rumah yang akan

dibangun agar hunian dapat habis terjual.

Dalam hal ini PT. Pesona Dewata membangun Perumahan Pesona Lepang

Residence yang terletak di Desa Lepang Kecamatan Banjarangakan Kabupaten

Klungkung. Lokasi ini dipilih karena ketersediaan lahan yang cukup luas, harga

lahan yang relatif murah dan sesuai dengan target konsumen yang direncanakan,

disamping itu lokasi perumahan juga dapat dengan mudah diakses melalui jalan

bypass Prof. Ida Bagus Mantra. Lahan yang akan dibangun adalah seluas

64.000m2 dimana 40.000m

2 untuk perumahan dan 24.000 m

2 untuk fasilitas sosial

dan fasilitas umum. Pada Perumahan Pesona Lepang Residence akan dibangun 3

tipe rumah yaitu Tipe A (tipe Jepun) dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan

seluas 120 m2

dijual dengan harga Rp 605.000.000, tipe B (tipe Melati) dengan

luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas 100 m

2 dijual dengan harga Rp

550.000.000 dan tipe C (tipe Pucuk) dengan luas 28 m2 dibangun diatas lahan

seluas 85 m2

dijual dengan harga Rp 365.000.000.

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimanakah komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal pada

Perumahan Pesona Lepang Residence?

2. Berapakah keuntungan yang didapat dari perhitungan optimalisasi

komposisi tipe dan jumlah rumah pada pembangunan Perumahan

Pesona Lepang Residence

1.3 Tujuan Penulisan

1. Untuk mengetahui komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal

pada Perumahan Pesona Lepang Residence.

3

2. Untuk mengetahui keuntungan yang didapat dari perhitungan

optimalisasi komposisi tipe dan jumlah rumah pada pembangunan

Perumahan Pesona Lepang Residence.

1.4 Manfaat Penulisan

1. Dengan metode yang digunakan diharapkan pengembang dapat

menentukan komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal.

2. Bagi mahasiswa manfaat dari penulisan ini adalah untuk menambah

pengetahuan khususnya di bidang manajemen kontruksi yang didapat

pada saat perkuliahan.

1.5 Batasan Masalah

1. Semua tipe rumah yang dibangun pada Perumahan Pesona Lepang

Residence terjual habis.

2. Perekonomian negara dianggap stabil.

3. Tipe rumah telah ditentukan sebanyak 3 tipe yaitu tipe A 36/120 (tipe

jepun), Tipe B 36/100 (tipe Melati) dan tipe C 28/85 (tipe Pucuk)

4. Biaya yang timbul akibat waktu pelaksanaan proyek perumahan tidak

diperhitungkan.

5. Metode yang digunakan untuk menghitung nilai optimal adalah

Metode Simpleks.

4

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek

Proyek didefinisikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung

dalam jangka waktu yang terbatas, dengan alokasi sumber daya yang tertentu, dan

dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan

jelas (Soeharto, 1999). Metodelogi yang erat yang berhubungan dengan kegiatan

proyek adalah sistem teknis dan sistem manajeman. sistem teknis berfungsi untuk

menjelaskan secara jelas teknis – teknis dari gagasan atau ide yang direncanakan

sedangkan sistem manajemen merupakan pengendalian terhadap pelaksanaan

sistem teknis agar terciptanya target atau tujuan sesuai dengan yang direncanakan.

Wujud dari proses pelaksanaan proyek tersebut dapat berupa pembangunan

bangunan sipil seperti gedung, jalan raya, jembatan, saluran irigasi, membuat

produk baru ataupun melakukan penelitian dan pengembangan. Adapun ciri-ciri

pokok proyek adalah :

1. Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.

2. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses

mencapai tujuan yang telah ditentukan.

3. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas.

4. Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas.

5. Nonrutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah

sepanjang proyek berlangsung.

Menurut (Prijono, 1994) daur kegiatan untuk mencapai tujuan proyek

dapat diuraikan tahapannya sebagai berikut dimana ketiga kegiatan tersebut saling

berhubungan dan tidak dapat dipisahkan.

1. Tahapan perencanaan

a. Menentukan sasaran

b. Survey sumber daya

c. Menyusun strategi

5

2. Tahapan pelaksanaan

a. Alokasi sumber dana

b. Arahan pelaksanaan

c. Motivasi staf

3. Tahapan Pengendalian

a. Membandingkan hasil dengan rencana

b. Laporan kemajuan proyek

c. Pemecahan masalah

2.1.1 Perencanaan Proyek

Perencanaan merupakan salah satu fungsi manajemen proyek yang sangat

penting, yaitu memilih dan menentukan langkah-langkah kegiatan yang akan

datang yang diperlukan untuk mencapai sasaran. Hal ini berarti pertama-tama

menentukan sasaran yang hendak dicapai kemudian mencoba menyusun urutan

langkah-langkah kegiatan untuk mencapainya. Dalam menyelenggarakan proyek,

tahap dan kegunaan perencanaan dapat dibedakan menjadi perencanaan dasar dan

perencanaan untuk pengendalian. Segera setelah kegiatan royek dimulai maka

dipersiapkan perencanaan dasar yang berupa penyusunan jadwal induk, anggaran,

penetapan standar mutu, penetapan organisasi pelaksana dan urutan langkah-

langkah pelaksanaan pekerjaan. Jadi perencanaan tahap ini dimaksudkan untuk

meletakkan dasar-dasar berpijak bagi suatu penyelenggara proyek, yaitu bila

pelaksanaan fisik sudah berjalan, data-data dan informasi ini kemudian dianalisis

dan dibandingkan dengan data-data perencanaan dasar.

Kegiatan ini berupa menganalisis dan membandingkan hasil pelaksanaan

fisik di lapangan terhadap perencanaan dasar kemudian membuat pembetulan-

pembetulan yang diperlukan, seringkali harus diikuti dengan pembuatan

perencanaan ulang. Pembuatan perencanaan ulang bertujuan agar pelaksanaan

pekerjaan selalu terbimbing menuju sasaran yang disebut perencanaan untuk

pengendalian. Unsur-unsur perencanaan yang berkaitan dengan manajemen

proyek adalah jadwal, prakiraan, sasaran, prosedur dan anggaran. Tidak semua

perencanaan mengandung semua unsur tersebut. Suatu perencanaan yang baik

memerlukan keterangan yang jelas mengenai hubungan antara unsur-unsur yang

6

menjadi bagian dari perencanaan, sehingga seluruhbagian organisasi dan personil

yang terlibat mengetahui arah tindakan yang dituju.

2.1.2 Pelaksanaan Proyek

Tahap pelaksanaan di lapangan dimulai sejak ditetapkannya pemenang

lelang dan diawali dengan menerbitkan Surat Perintah Kerja serta penyerahan

lapangan dengan segala keadaannya kepada kontraktor. Kontraktor mengawali

kegiatannya dengan mengeluarkan surat pemberitahuan saat mulai bekerja yang

sekaligus memuat informasi mengenai organisasi dan petugas lapangannya.

Kemudian dimulailah pekerjaan-pekerjaan persiapan, pengujian material, survei

pengukuran dan persiapan pula tata cara dan prosedur penanganan masalah-

masalah administratif. Selanjutnya perlu mengembangkan jadwal rencana kerja

menjadi jadwal yang lebih terinci.

2.1.3 Proses Pengendalian Proyek

Proses pengendalian proyek terdiri dari beberapa kegiatan yang dilakukan

secara sistematis dan berurutan. Pengendalian adalah usaha yang sistematis untuk

menentukan standar yang sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang sistem

informasi, membandingkan standar dengan pelaksanaan, kemudian mengadakan

tindakan pembetulan yang diperlukan agar sumber daya digunakan secara efektif

dan efisien dalam rangka mencapai sasaran.

2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia yang

mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta

kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan dan

peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Perumahan dan pemukiman

tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, tetapi lebih

dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang

kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya, dan menampakkan jati diri.

7

Menurut Undang – undang No. 4 Tahun 1992 mengenai petunjuk Teknis

Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri

tentang Perumahan dan Pemukiman dalam Peraturan Mentri yang dimaksud :

1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi

dengan sarana dan prasarana lingkungan.

2. Pemukiman adalah bagian dari kawasan hidup diluar kawasan lindung,

baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat

tinggal yang mendukung kehidupan dan penghidupan.

Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan

hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, perumahan

juga merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam

lingkup terbatas. Penataan ruang dan kelengkapan prasarana dan

sarana lingkungan dan sebagainya, dimaksudkan agar lingkungan

tersebut akan merupakan lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.

Permukiman mempunyai lingkup tertentu yaitu kawasan yang didomisili

oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal

yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan, dan tempat

kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas untuk

mendukung kehidupan dan penghidupan sehingga fungsi permukiman tersebut

dapat berdaya guna dan berhasil guna.

Satuan lingkungan permukiman merupakan kawasan perumahan dengan

luas wilayah dan jumlah penduduk yang tertentu yang dilengkapi dengan sistem

prasarana, sarana lingkungan, dan tempat kerja terbatas dan dengan

penataan ruang yang terencana dan teratur sehingga memungkinkan

pelayanan dan pengelolaan yang optimal.

Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri

Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 643-384 tahun 1992

yaitu pembangunan hunian hendaknya berimbang agar terwujudnya kawasan

lingkungan perumahan dan pemukiman yang nyaman dan asri. Kriteria yang

dimaksud adalah tipe dan perbandingan rumah yang akan dibangun diantaranya:

8

1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas

kaveling antara 54 m2 sampai 200m2 dan biaya pembangunan tidak

melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan

perumahan dinas kelas C yang berlaku.

2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas

kaveling antara 200m2 sampai 600 m2 dan biaya pembangunan antara

harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas

kelas C sampai kelas A yang berlaku.

3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas kaveling

antara 600m2 sampai 2000m2 dan biaya pembangunan diatas harga

satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A

yang berlaku.

Dengan perbandingan rumah mewah: rumah menengah : rumah sederhana

yaitu 1 : 3 : 6 sehingga tercipta hunian yang serasi dan dapat mengakomodir

kelompok masyarakat dengan berbagai tingkatan ekonomi. Pola hunian ini disebut

dengan pola 1 : 3: 6 (Blaang, 1986). Sedangkan menurut Peraturan Menteri

Negara Perumahan Rakyat RI no. 31/Permen/M/2006 tentang Petujuk

Pelaksanaan Kawasan Siap Bangun Dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri

Sendiri, pengertian rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal

atau hunian atau sarana pebinaan keluarga.

2.3 Proses perijinan Perumahan

Pembangunan perumahan kadangkala terkendala karena tidak adanya

proses perijinan, hal ini terjadi karena keterbatasan informasi yang dimiliki oleh

pengembang. Untuk itu perlu diketahui apa saja pengertian tentang proses ijin

yang dilakukan dan persyaratan yang dibutuhkan. Adapun beberapa perijinan

dalam pembangunan perumahan, yaitu:

1. Ijin Prinsip

Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/

Walikota bahwa calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang

sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah. Jangka waktu

9

penerbitan ijin selama 12 hari kerja, terhitung sejak segala persyaratan

administrasi, teknis dan materialnya terpenuhi.

2. Ijin Lokasi

Ijin lokasi merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk

membeli atau melaksanakan pembebasan tanah masyarakat.

3. Pembebasan Tanah

Pembebasan tanah dilaksanakan oleh Panitia Pembebasan Tanah dengan

menggunakan azas ganti rugi berdasarkan musyawarah. Enam bulan atau

paling lambat 12 bulan setelah ijin lokasi dikeluarkan pengembang harus

melaksanakan pembebasan tanah secara bertahap.

4. Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah

Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang

kepada PPAT dengan legalitas dari Kepala BPN Kabupaten/Kota, Camat

dan Notaris.

5. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Ijin mendirikan bangunan adalah ijin yang diberikan oleh pemerintah

daerah kepada orang pribadi atau badan untuk mendirikan suatu

bangunan yang dimaksud agar desain, pelaksanaan pembangunan, sesuai

rencana tata ruang yang berlaku, sesuai dengan koefisien dasar

bangunan, koefisien luas bangunan, koefisien ketinggian bangunan yang

ditetapkan sesuai dengan syarat-syarat keselamatan bagi yang

menempati bangunan tersebut.

2.4 Lahan Sebagai Unsur Utama

Sejalan dengan pertumbuhan penduduk, apalagi diwilayah perkotaan

kebutuhan akan perumahan dengan segala sarana dan prasarananya akan

mempunyai konsekuensi kepada kebutuhan tanah untuk perumahan menjadi lebih

besar. Untuk mendapatkan tanah yang luas dan tepat lokasi dan topografinya

sekarang ini sudah sangat langka. Walaupun ada, harganya akan tinggi.

Disamping itu, prosedur pembebasan tanah dirasakan memakan waktu yang lama

dan rangkaian prosedurnya terlalu panjang. Hal ini makin parah lagi dengan

adanya campur tangan para spekulan tanah yang menambah masalah rumitnya

10

pelaksanaan proses pembebasan tanah.

Pemerintah dihadapkan pada berbagai kendala dalam pengadaan tanah

untuk perumahan selain karena semakin langka dan mahalnya harga tanah. Juga

terbatasnya kemampuan pemerintah dalam pengelolaan dan pengendalian

pertanahan. Sehingga setiap negara punya ukuran yang berbeda dalam kebutuhan

(ruang) tanah untuk perumahan. Hal ini di tentukan oleh luasnya daratan suatu

negara dan banyaknya jumlah penduduk dari negara tersebut.

Untuk setiap orangnya, kebutuhan akan semakin beragam bilamana

menyangkut pendapatan dan kualitas penduduk. Berbeda dengan Amerika Serikat

yang lebih banyak mengembangkan area padang rumput atau gurunnya, perluasan

kota di Indonesia mengorbankan daerah budidaya yang berharga. Saat ini,

pertumbuhan tertinggi lahan hunian dan tempat kerja tidak lagi di pusat kota atau

sepanjang jalur transportasi utama kota, melainkan diruang antara desa-desa tua

dan pasar-pasar kecil yang berstruktur lemah.

Penyediaan dan pemberian tanah bagi perusahaan-perusahaan

pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, dalam

suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman,

yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum, dan fasilitas sosial

yang di perlukan oleh masyarakat yang menghuninya, telah diatur dengan

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 tahun 1974.

2.5 Pengertian Pengembang Perumahan ( Developer )

Pengertian Pengembang Perumahan (developer) menurut Peraturan

Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan

Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer

adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan

dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan

merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan

prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh

masyarakat penghuninya. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen

developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha

dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen yaitu Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan

11

atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam

wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama

melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang

ekonomi.Developer juga dapat diartikan suatu kegiatan yang diarahkan untuk

memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha dengan

cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen

melalui proses yang telah ditentukan. Developer adalah juga sebagai badan usaha

yang berbadan hukum, mempunyai kantor yang tetap, memiliki izin usaha dan

terdaftar pada pemerintahan sesuai dengan undang-undang yang berlaku.

Selain itu Developer memiliki hak dan kewajiban yang harus dipenuhi.

Dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Kunsumen

diperinci apa saja yang menjadi hak dan kewajiban Developer. Developer juga

mempunyai hak-hak yang harus dihargai dan dihormati oleh konsumen,

pemerintah dan masyarakat pada umumnya karena pengusaha tanpa dilindungi

hak-haknya akan akibat berhentinya aktivitas perusahaan. Hal ini sejalan dengan

asas-asas perlindungan konsumen, yaitu : (1) Asas Manfaat, (2) Asas Keadilan,

(3) Asas Keseimbangan, (4) Asas Keamanan dan Keselamatan Konsumen, (5)

Asas Kepastian Hukum.Adapun hak-hak Developer yang dimuat dalam Pasal 6

Undang-Undang perlindungan Konsumen meliputi sebagai berikut :

1. Hak untuk menerima pembayaran sesuai dengan kesepakatan mengenai

kondisi dan nilai tukar barang/jasa yang diperdagangkan.

2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang

beriktikad tidak baik.

3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian

hukum sengketa konsumen.

4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa

kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang

diperdagangkan.

5. Hak-hak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Sedangkan kewajiban Developer terhadap konsumen, masyarakat, dan

pemerintah dimuat dalam Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Konsumen

meliputi :

12

1. Menyiapkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun

diatasnya jenis-jenis rumah sebagaimana disebutkan dalam rencana

proyek yang sudah disetujui oleh pemerintah yang harus meliputi pula

rumah-rumah murah menurut imbangan yang ditetapkan dalam rencana

proyek tersebut.

2. Membangun dan memelihara, selama waktu yang di tentukan prasarana

lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh

masyarakat penghuni lingkungan yang dibangun itu, seperti jalan,

saluran pembuangan air limbah, persediaan air minum, listrik, telepon,

tempat peribadatan, tempat rekreasi/olah raga, pasar, pertokoan, sekolah

dan lain-lain.

3. Menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas

sosial yang telah dibangun itu kepada pemerintah/ pemerintah daerah,

setelah dipelihara oleh perusahaan itu selama waktu yang telah

ditentukan.

4. Beriktikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.

5. Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi

dan jaminan barang/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan,

perbaikan dam pemeliharaan.

6. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta

tidak diskriminatif.

7. Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau

dperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau

jasa yang berlaku.

8. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau

mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau

garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.

9. Memberi kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian atas

kerugian akibat penggunaan, pemakaian, dan/atau pemanfaatan barang

dan/atau jasa yang diperdagangkan.

13

10. Memberi kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian apabila

barang dan/atau yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan

perjanjian

Disahkannya undang-undang no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan

Pemukiman (UUPP) di Indonesia salah satunya sebagai upaya penataan dan

pengendalian tanah untuk perumahan. Hal ini mengingat kebutuhan akan rumah

begitu besar dan mendesak.

Pada saat perencanaan dan pembangunan pengembang dimana mengikuti

kebijakan pemerintah yang tertuang dalam surat keputusan bersama antara

Menteri Dalam Negeri (No.648.384), Menteri Pekerjaan Umum (No. 09/KPTS/I

992) tanggal 16 November 1992 mengenai hunian berimbang.Isinya menyatakan

bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya adalah

pemanfaatan tanah yang berdaya guna dan berhasil guna sebagaimana ditetapkan

dalam rencana tata ruang, dan perlu pengaturan, serta pedoman pembangunan

perumahan dan pemukiman dengan lingkungan hunian berimbang yang dikaitkan

dengan ketentuan perijinan penggunaan lahan bagi pengembang.

Kriteria perimbangan dimaksud adalah meliputi rumah sederhana, rumah

menengah dan rumah mewah dengan perbandingan sebesar 6 (enam) atau lebih,

berbanding 3 (tiga), atau lebih, berbanding 1 (satu), sehingga dapat terwujud

lingkungan hunian yang serasi yang dapat mengakomodasikan kelompok

masyarakat dalam berbagai status sosial, tingkat ekonomi dan profesi. Pola hunian

ini lebih dikenal dengan sebutan 6: 3 : 1 (Blaang, 1986).

2.6 Strategi Pemasaran

Dalam rencana pembangunan suatu usaha maka perlu dilakukan analisis

kondisi pemasaran, baik pada masa lalu maupun prospek yang akan datang atas

suatu produk yang akan dipasarkan. Inti utama dalam melakukan analisa kondisi

pasar pada suatu segmentasi pasar adalah kondisi permintaan, kondisi penawaran

dan kebijaksanaan para pesaing. Tujuan dari analisis kondisi pemasaran adalah

untuk mengetahui prospek pemasaran produk yang akan dipasarkan, mengenai

ketersediaan peluang pasar. Setelah mengetahui adanya peluang pasar pada suatu

segmentasi pasar tertentu, maka langkah selanjutnya adalah menyusun strategi

14

pemasaran agar produk yang dipasarkan dapat terserap habis dan memberikan

keuntungan yang maksimal.

Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam

memasarkan perumahan untuk mencapai kepuasan konsumen adalah pengunaan

marketing mix (bauran pemasaran). Marketing mix (bauran pemasaran)

merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan

pemasaran dalam pasar sasaran. Secara umum, bauran pemasaran menekankan

pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga

(price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu

diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk

yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan kepada para konsumen. Sejalan

dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis.

Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat

meliputi produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. Degan demikian, faktor

yang dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan

mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel

tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.

Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah keatas

cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana tujuan mereka lebih

menekankan pada profit. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya

tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal terebut dilakukan

dengan mengunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga

perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik

konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana

jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks

perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian,

ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang

dipasakan oleh para pengembang. Bertitik tolak pada paparan yang telah

dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pikiran yang berkembang dalam pembelian

rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah keatas adalah

bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi

15

sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan

pertimbangan mereka dalam pembelian rumah.

Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan

yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu,

selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti prilaku

konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari prilaku

konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang

keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan

sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang

mendahului tindakan ini (Sumaryati dan Indra, 2015).

2.7 Lahan Untuk Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial

Pengertian fasilitas umum adalah fasilitas yang disediakan oleh

pemerintah atau pihak swasta dalam hal ini pengembang perumahan untuk

kepentingan dan kemudahan kegiatan penghuni atau masyarakat umum.

Sedangkan fasilitas sosial adalah fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau

pihak swasta sebagai tempat untuk bersosialisasi atau melalakukan kegiatan sosial

lainnya dengan sesama masyarakat.Banyak pengembang dihadapkan pada

permasalahan dalam pengadaan fasilitas umum dan fasilitas sosial untuk

perumahan. Hal ini disebabkan oleh semakin langka dan mahalnya harga tanah

serta keterbatasan untuk mengelola fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut.

Yang dimaksud fasilitas umum dan fasilitas sosial meliputi jalan, drainase,

pertamanan, fasilitas olahraga, drainase, jaringan air bersih, listrik, sekolah, pos

keamanan, balai pertemuan, tempat sampah, tempat ibadah, pertokoan dan rumah

sakit.

Di Indonesia luas lahan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial diatur

dalam peraturan Menteri Dalam Negeri No.1 tahun 1987 dan Keputusan Menteri

Pekerjaan Umum No. 20 tahun 2006, yaitu sebesar 40% dari luas lahan

perumahan.

16

2.8 Pembiayaan

Untuk membangun kawasan perumahan tentunya diperlukan dana yang

tidak sedikit, mulai dari pembelian tanah, pembersihan lahan, perencanaan dan

pelaksanaan. Secara umum pembiayaan adalah jumlah uang yang keluar akibat

adanya aktifitas kontruksi. Biaya-biaya pada proyek kontruksi dapat

dikelompokkan menjadi 2 macam (Soeharto, I. 1999) yaitu :

1. Biaya langsung (direct cost)

Biaya langsung adalah biaya yang berhubungan langsung dengan

kontruksi. Biaya langsung terdiri dari :

a. Bahan/material

b. Upah buruh

c. Biaya peralatan

2. Biaya tidak langsung (indirect cost)

Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak langsung berhubungan

dengan kontruksi melainkan biaya pengeluaran untuk manajemen dan

pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang

tidak akan menjadi produk permanen dari proyek kontruksi

diantaranya :

a. Overhead

b. Biaya tak terduga

c. Keuntungan

Dalam rangka pembangunan perumahan diperlukan suatu kebijaksanaan

untuk mengembangkan sistem pembiayaan perumahan dan pemukiman

yang terpadu, yaitu keseluruhan komponen dan mekanisme pelaksanaan

operasional pembiayaan yang menyangkut pengerahan, pengumpulan serta

pemupukan dan pemanfaatan dana untuk mencapai tujuan pembangunan

perumahan.

Komponen Sistem pembiayaan terdiri dari:

1. Lembaga keuangan bidang perumahan yang diperlukan, yaitu

Bank Tabungan Perumahan, Bank Hipodik perumahan dan lembaga

pembiayaan pemilikan perumahan serta badan usaha bersama

simpan pinjam perumahan.

17

2. Dana yang diperlukan dan cara dana tersebut dikerahkan dari

masyarakat.

3. Penggunaan dana yang tersedia untuk pembangunan perumahan dana

pemukiman, termasuk sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan

sistem penyewaan.

4. Rangsangan, kebijaksanaan perpajakan, bantuan, dan subsidi

pemerintah.

Pengerahan dana akan berhasil jika sekaligus dikembangkan sistem

kelembagaan keuangan perumahan yang diperlukan. Dana yang telah di kerahkan

di kelola serta di alokasikan pemanfaatannya oleh lembaga-lembaga perumahan

tersebut. Karena itu jenis lembaga keuangan perumahan yang didirikan kadang-

kadang sesuai dengan cara-cara pengerahan dana dari masyarakat.

Selama ini sistem pembiayaan perumahan di Indonesia masih

tertumpu pada dukungan perbankan. Meskipun ada beberapa altematif, sumber

pembiayaan seperti modal sendiri, transaksi dengan konsumen atau penerbitan

Surat berharga namun itu masih relatif belum berkembang dan masih sedikit.

Perkembangan transaksi jual beli rumah via perbankan kian mencapai

puncaknya tatkala di gulirkan serangkaian deregulasi pada 28 Oktober 1988, yang

lebih dikenal dengan nama pakto 28, dimana salah satunya menyatakan bahwa

semua kegiatan dan usahabank diserahkan pada kekuatan dan mekanisme

pasar. Semenjak itulah kucurandana oleh perbankan untuk pembangunan

proyek diperluas dan diperbanyak melalui pemberian kredit.

Pengertian dari kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat

dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan

pinjammeminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak

peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan

jumlah bunga, imbalan atau pembagian basil keuntungan.

Ada tiga jenis kredit yang diberikan pihak perbankan untuk pembiayaan

proyek perumahan yaitu:

1. Kredit investasi

Sesuai dengan tujuan penggunaan adalah untuk pembiayaan

jangkapanjang dan pengembaliannya secara bertahap melalui

18

penurunan saldo kredit. Jenis kredit ini lebih di utamakan untuk

pengadaan barang modal. Pembangunan untuk proyek-proyek gedung

bertingkat, apartemen, mall, hotel, perumahan dan resort.

Pembiayaannya selain dilakukan oleh lembaga perbankan, juga dapat

dilaksanakan oleh dan lembaga keuangan bukan bank.

2. Kredit modal rumah

Merupakan pembiayaan jangka pendek sebagai tambahan modal kerja

dandidasarkan pada arus kas perusahaan. Untuk proyek

pembangunanperumahan, kredit modal kerja diarahkan pada

kebutuhan pembiayaan sampai pada tahap penerimaan uang muka,

dengan tambahan toleransi kebutuhan berdasarkan aliran kas 2-3 tahun.

3. Kredit Pemilikan Rumah

Yakni kredit pembiayaan kepemilikan rumah untuk konsumen

denganjangka waktu tertentu, dan umumnya 3 sampai 20 tahun.

Kendati tugaskhusus pelaksana KPR adalah BTN, tetapi dalam

perkembangannya seluruh bank umum dan komersial dapat

melaksanakan pembiayaan KPR.

Walaupun hakekatnya pemenuhan kebutuhan akan perumahan adalah

tanggung jawab masyarakat sendiri, namun harus disadari bahwa kemampuan

pengadaan dan usaha pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut tergantung pada

kemampuan dan tingkat daya beli masyarakat yang didasarkan pada

tingkatpendapatan masyarakat pada umumnya. Pemenuhan kebutuhan

perumahantersebut harus dilihat dalam kaitannya dengan lingkungan

pemukiman, yang dilengkapi oleh sarana dan prasarana serta fasilitas lingkungan

yang memadai. Sehubungan dengan itu kebutuhan akan dana tersebut

dimaksudkan untuk pembebasan tanah, pembiayaan prasarana dan fasilitas

lingkungan, pembiayaan kegiatan konstruksi, serta pembiayaan pemilikan

rumah atau untuk dapat menyewanya maupun memugarnya.

Sebagai barang ekonomi, pembangunan perumahan dan pemukiman yang

fungsional dapat melibatkan berbagai kontraktor. Demikian pula

dalam pelaksanaan pembangunan tersebut berbagai jenis kegiatan ekonomi

lainnya dapat terangsang untuk ikut berperan didalamnya. Namun untuk

19

menggerakkankegiatan ekonomi yang berkaitan dengan pembangunan

perumahan tersebut diperlukan dana.

Dilihat dari besarnya kebutuhan akan rumah baik untuk mengimbangi

pertumbuhan penduduk yang pesat maupun untuk mengatasi kekurangan rumah

yang ada dalam masyarakat, serta memperbaiki keadaan rumah yang

tidak memenuhi persyaratan rumah yang sehat, maka jumlah dana yang

dibutuhkan temyata sangat besar dan rupanya sulit terpenuhi seluruhnya.

2.9 Sains Manajemen

Sains manajemen adalah penerapan ilmiah yang menggunakan perangkat

dan metode matematika untuk memecahkan masalah manajemen yang

menggunakan teknik matematika, statistik ilmu-ilmu murni, dan perekayasaan.

Meskipun relatif baru, sains manajemen telah diakui dan telah diterima dalam

lingkungan administrasi usaha. Penerapan teknik-teknik sains manajemen telah

meluas dan dianggap telah meningkatkan efisiensi dan produktivitas perusahaan.

Sains manajemen mencakup pendekatan logika pada pemecahan masalah

dengan pendekatan filosof untuk memecahkan masalah secara ilmiah dan sesuai

logika. Pendekatan secara logis, konsisten, dan sistematis terhadap pemecahan

masalah, sangat berguna dan berharga sama dengan pengetahuan mekanis teknik

matematika itu sendiri. Pandangan ini berguna untuk memberi gambaran yang

mudah dimengerti dalam mempelajari disiplin ilmu seperti sains manajemen.

2.9.1 Pendekatan Sains Manajemen Untuk Memecahkan Masalah

Sesuai dengan pengertian sebelumnya, sains manajemen meliputi

pendekatan sistematis dan logis dalam memecahkan masalah atau merupakan

metode ilmiah untuk memecahkan masalah. Pendekatan im, mengikuti

langkahlangkah teratur yang telah diterima secara umum yaitu

1. Pengamatan (observasi)

Langkah pertama dalam proses sains manajemen adalah mengenali dan

mempelajari masalah-masalah yang terdapat dalam suatu sistem. Sistem

harus diamati ahli sains manajemen dengan seksama dan terus-menerus

sehingga masalah-masalah dapat diketahui pada saat terjadi atau bahkan

20

lebih dahulu sebelum terjadi.

2. Definisi masalah

Pada saat diketahui bahwa suatu masalah telah terjadi, maka masalah

tersebut harus dapat dijabarkan dan ditegaskan dengan singkat dan

jelas. Definisi masalah yang tidak jelas akan menghasilkan

penyelesaian masalah yang tidak tepat. Oleh karena itu, definisi

masalah harus meliputi batasan-batasan masalah dan tingkatan.

3. Pembuatan model (konstruksi model)

Suatu sains manajemen merupakan penyajian yang ringkas dari situasi

masalah yang sedang berjalan. Penyajian dapat berupa grafik, meskipun

model sains manajemen mencakup kumpulan metode matematis.

4. Pemecahan model

Pada saat model-model telah disusun, model-model diselesaikan

dengan, teknik sains manajemen. Suatu teknik sains manajemen

biasanya diterapkan untuk jenis model tertentu. Jadi, jenis model dan

metode pemecahan merupakan bagian teknik dari sains manajemen.

5. Pelaksanaan hasil pemecahan

Sains manajemen memberikan informasi yang dapat membantu

perusahaan dalam membuat keputusan. Dalam membuat keputusan

yang pokok, perusahaan harus menggabungkan informasi yang

diperoleh dari teknik sains manajemen, usaha dan sumber daya yang

dipergunakan dalam definisi masalah, sertapemecahan model menjadi

tidak sia-sia.

2.9.2 Teknik Sains Manajemen

Teknik sains manajemen menekankan dua dari lima langkah proses ilmu

pengetahuan manajemen yaitu pembuatan model dan pemecahan model. Teknik

sains manajemen dapat digolongkan menjadi lima kategori yaitu:

1. Program Linear Matematika

Terminologi program tidak berhubungan dengan program komputer

tetapi menunjukkan suatu kumpulan langkah-langkah matematis yang

telah ditentukan dalam rangka memecahkan masalah. Jenis teknik

21

matematika sangat dominan karena merupakan teknik yang Sering

diterapkan dalam sains manajemen. Contoh program linier matematika

diantaranya :

1. Model program linier

2. Analisis grafik

3. Metode simpeks

4. Model minimisasi

5. Post-optimalitas

6. Transportasi dan penugasan

7. Program linear integer

8. Program linear sasaran

2. Teknik Probabilitas

Teknik probabilitas berbeda dengan teknik matematis. Teknik program

matematis mengasumsikan bahwa semua parameter dalam

model diketahui dengan pasti. Oleh karena itu hasil pemecahannya

diasumsikan diketahui dengan pasti, tanpa kemungkinan adanya

pemecahan lain. Teknik yang mengasumsikan kepastian dalam

pemecahannya disebut deterministik. Sebaliknya, hasil dari teknik

probabilitas mengandung unsur ketidakpastian, dengan

kemungkinan terdapat pemecahan alternatif. Contoh teknik

probabilistic :

1. Probabilitas

2. Teori permainan

3. Analisis keputusan

4. Analisis markov

5. Antrian

6. Simulasi

7. Peramalan

3. Teknik Persediaan

Teknikini dipergunakan untuk memecahkan masalah persediaan

yang sering timbul pada perusahaan. Persediaan dipilih karena

merupakan biaya yang cukup besar dalam perusahaan. Contoh teknik

22

persediaan:

1. Permintaan pasti

2. Permintaan tak pasti

4. Teknik jaringan

Model jaringan dijelaskan dalam bentuk diagram bukan

hubunganmatematika. Model ini memberikan penyajian

bergambar dari analisis sistem. Contoh teknik jaringan :

1. Arus jaringan

2. CPM / PERT

5. Teknik linear dan nonlinear lainnya

Bentuk program matematis yang menggunakan model dan logika

solusi yang berbeda dari program linear adalah program dinamik.

Contoh teknik linear dan non linear :

1. Program dinamis

2. Analisa titik impas

3. Teknik solusi berdasarkan kalkulus

2.9.3 Model Program Linear

Disebut juga dengan formulasi model. Model program linear

digunakanuntuk menunjukkan proses model yang semua masalah

menyangkut usaha mencapai subjek tujuan dengan kumpulan batasan-batasan

(misal batasan-batasan sumber daya, pedoman investasi). Model program linear

dari masalah-masalah ini memperlihatkan karakteristik-karakteristik umum

seperti:

1. Fungsi tujuan untuk dimaksimumkan dan diminimumkan

2. Kumpulan batasan-batasan

3. Variabel-variabel keputusan untuk mengukur tingkatan aktivitas

4. Semua hubungan batasan dan fungsi tujuan adalah linear

Sebagian besar dari persoalan manajemen berkenaan dengan penggunaan

sumber secara efisien atau alokasi sumber-sumber yang terbatas (tenaga kerja

terampil, bahan mentah, modal) untuk mencapai tujuan yang diinginkan (desired

objective). Dalam keadaan sumber yang terbatas harus dicapai suatu hasil yang

23

optimum. Dengan perkataan lain bagaimana caranya agar dengan masukan (input)

yang serba terbatas dapat dicapai hasil kerja yaitu keluaran (output) berupa

produksi barang atau jasa yang optimum (Supranto, 2001).

Model matematis perumusan masalah umum pengalokasian sumber daya

untuk berbagai kegiatan, disebut sebagai model Linear Programming (LP). Model

Linier Program ini merupakan bentuk dan susunan dari dalam penyajian masalah-

masalah yang akan dipecahkan teknik Linear Program. Dalam model

Linier Program dikenal 2 macam fungsi., yaitu fungsi tujuan (objective function)

dan fungsi-fungsi batasan (constraint function).

Fungsi tujuan adalah fungsi yang menggambarkan tujuan/sasaran di dalam

permasalahan Linier Program yang berkaitan dengan pengaturan secara optimum

sumber daya-sumber daya untuk memperoleh keuntungan maksimal atau biaya

minimal. Atau dengan kata lain fungsi tujuan merupakan hubungan

matematikalinear yang menjelaskan tujuan dari perusahaan dalam

terminologi variabelkeputusan. Fungsi tujuan selalu mempunyai

salah satu target yai tumemaksimumkan atau meminimumkan suatu nilai.

Pada umumnya nilai yang akan dioptimalkan dinyatakan sebagai Z.

Sedangkan fungsi batasan atau fungsi kendala merupakan bentuk

penyajian secara matematis batasan-batasan kapasitas yang tersedia yang akan

dialokasikan secara optimal ke berbagai kegiatan. Fungsi batasan juga merupakan

hubungan linear dari variabel-variabel keputusan. Batasan-batasan dapat berupa

keterbatasan sumber daya atau pedoman.

Adapun syarat-syarat agar suatu persoalan dapat dipecahkan dengan

metode Linier Programming yaitu:

1. Fungsi objektif harus didefinisikan secara jelas dan dinyatakan sebagai

fungsi objektif yang linear. Misalnya jumlah hasil penjualan harus

maksimum, jumlah biaya transport harus minimum.

2. Harus ada alternatif pemecahan untuk dipilih salah satu yang terbaik.

3. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat ditambahkan

(additivity)

4. Fungsi objektif dan ketidaksamaan untuk menunjukkan adanya

pembatasan harus linear.

24

5. Variabel keputusan harus positif, tidak boleh negatif.

6. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat

dibagi(divisibility).

7. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai jumlah yang terbatas (finiteness)

8. Aktivitas harus proporsional terhadap sumber-sumber. Hal ini berarti

ada hubungan yang linier antara aktivitas dengan sumber-sumber.

9. Model programming deterministik, artinya sumber dan aktivitas

diketahui secara pasti (single-valued expectations).

Selain terdapat hubungan linier, model program linier juga mempunyai

beberapa sifat lainnya. Terminologi linier tidak hanya berarti bahwa fungsi dalam

model-model digambarkan sebagai garis (lures), tetapi juga berarti

bahwa hubungan memperlihatkan kemampuan yang sebanding. Dengan kata lain,

tingkat perubahan atau kecondongan fungsi adalah konstan. Oleh karena itu,

perubahan dari ukuran tertentu dalam nilai variabel keputusan akan menghasilkan

perubahan yang relatif sama dalam nilai fungsi.

Dalam program linier terminologi fungsi tujuan dan terminologi batasan

adalah tambahan. Sifat lain dari model linier program adalah pemecahan

(variabel keputusan) tidak dapat dibatasi dalam nilai integer (bulat). Variabel

keputusan dapat berupa nilai pecahan. Jadi, variabel-variabel dapat

dikatakan sebagai terus-menerus atau tidak dapat dibagi, selain sebagai lawan

integer. Yang terakhir adalah nilai dari semua model parameter

diasumsikan konstan dan diketahui secara pasti. Dalam situasi yang sebenarnya

model parameter sering kali tidak pasti, karena kondisi sekarang dan yang akan

datang jarang dapat dipastikan.Untuk membuat formulasi batasan dan fungsi

tujuan dilakukan lebih dari sekali, setelah pendefinisian variabel-variabel

keputusan. Pendekatan yang lebih bijaksana pertama adalah menentukan fungsi

tujuan (tanpa mempertimbangkan langsung batasan-batasan).Setelah itu

memperhatikan setiap batasan masalahyang berhubungan dengan batasan-

batasan model. Yang disarankan adalahpendekatan sistematis sehingga

langkah-langkah perumusan sains manajemen dapat dilakukan satu persatu.

25

2.9.4 Metode Simpleks

Metode Simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari

suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini

dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga

akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimum dan pada setiap langkah

menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar, lebih kecil

atau sama dari langkah-langkah sebelumnya.

Apabila suatu masalah Limer Program hanya mengandung 2 kegiatan atau

variabel-variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode

grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak

dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan Metode Simpleks. Metode Simpleks

merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi

optimal dari tiga variabel atau lebih.

Dalam Metode Simpleks, model diubah kedalam bentuk suatu tabel,

kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah -

langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan

pemindahan dari suatu titik ekstrim ke titik ekstrim lainnya pada batas daerah

solusi (solution boundary).Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan

mudah mencari titik terbaik di antara semua titik-titik solusi, Metode Simpleks

bergerak dari satu solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik

didapat.

Metode Simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu test kriteria

yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus

dilanjutkan sampai diperoleh suatu optimal solution (maksimum profit, maksimum

revenue, minimum cost, dan lain sebagainya). Pada umumnya dipergunakan tabel-

tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar permulaan yang

fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan terakhir yang

memberikan optimal solution. Semua informasi yang diperlukan (test kriteria,

nilai variabel-variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap tabel, selain

itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar/kecil atau sama dengan

tabel sebelumnya. Pada umumnya suatu persoalan linier programming bisa

diklasifikasikan menjadi 3 kategori yaitu:

26

1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution)

2. Ada pemecahan optimum (maksimum\minimum).

3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded).

Pada masa sekarang masalah-masalah Linier Programming yang

melibatkan banyak variabel-variabel keputusan dapat dengan cepat dengan

bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu

banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang

biasanya sering disebut Metode Simpleks tabel.

27

BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Rancangan Kegiatan Penelitian

Dalam menyelesaikan sebuah kasus yang terjadi pada suatu proyek ada

berbagai macam metode atau program yang dapat dipergunakan. Metode atau

program yang digunakan hendaknya dapat memberikan suatu masukan yang

berhubungan erat dengan permasalahan atau kasus yang dihadapi dalam

penyelesaian suatu proyek sehingga dapat diambil suatu keputusan yang optimal.

Untuk menyelesaikan suatu kasus harus dibuat suatu urutan kerja yang

terperinci sehingga akan mempermudah dan mempercepat dalam penyelesaian

kasus tersebut. Berikut adalah rancangan kegiatan pada tugas akhir ini :

Penentuan Obyek Studi

Studi Pustaka

Pengumpulan Data

Analisa Data

Hasil

Kesimpulan dan Saran

Gambar 3.1 Kerangka penelitian

28

3.2 Menentukan Objek Studi

Objek studi kasus dilakukan pada proyek Perumahan Pesona Lepang

Residence yang dikembangkan oleh PT. Pesona Dewata. Pada Perumahan Pesona

Lepang Residence yang berlokasi di desa Lepang Kecamatan Banjarangkan

Kabupaten Klungkung akan dibangun 3 tipe rumah yaitu Tipe A (tipe Jepun)

dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas 120 m

2 dijual dengan harga Rp

605.000.000, tipe B (tipe Melati) dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas

100 m2 dijual dengan harga Rp 550.000.000 dan tipe C (tipe Pucuk) dengan luas

28 m2 dibangun diatas lahan seluas 85 m

2 dijual dengan harga Rp 365.000.000.

Luas area perumahan adalah 64.000 m2 sedangkan untuk perumahan seluas

40.000 m2

dan 24.000 m2

sebagai fasilitas sosial dan fasilitas umum.

3.3 Studi Pustaka

Untuk mencari pemecahan dari kasus yang diangkat, maka pada tugas

akhir ini menggunakan landasan teori dari berbagai pustaka yang menunjang

seperti teori tentang pemukiman, dan metode yang digunakan dalam menjawab

tujuan tugas akhir ini dimana dalam hal ini adalah Metode Simpleks.

3.4 Pengumpulan Data

Setelah menentukan objek studi dan menentukan batas-batas

permasalahan, langkah selanjutnya adalah pengumpulan data, yaitu mencari dan

mengumpulkan data yang diperlukan dalam menganalisa proyek. Menurut

sumbernya data dapat dibagi menjadi 2 yaitu :

1. Data Primer

Data Primer merupakan data yang didapat secara langsung melalui

pertanyaan secara lisan maupun tertulis kepada staf PT. Pesona Dewata

selaku pengembang Perumahan Pesona Lepang Residence, adapun data

primer sebagai berikut :

a. Luas tanah yang digunakan dalam proyek

b. Tipe rumah yang dibangun pada proyek Perumahan Pesona Lepang

Residence.

c. Permintaan masing – masing tipe rumah yang akan dibangun.

29

d. Harga tanah

Dapat diketahui berapa harga tanah yang dibeli oleh pengembang

e. Harga jual bangunan

Dapat diketahui berapa harga jual masing – masing tipe rumah yang

akan dibangun.

2. Data Sekunder

Data Sekunder adalah data yang dikumpulkan secara tidak

langsung atau diperoleh dalam kondisi sudah jadi. Adapun data sekunder

sebagai berikut :

a. Gambar site plan

Untuk menghitung luas area, jalan dan drainase perumahan.

b. Denah bangunan

Untuk mengetahui denah masing-masing tipe bangunan.

c. Rencana anggaran biaya (RAB)

Dari data ini akan diketahui uraian pekerjaan, volume pekerjaan, harga

satuan bahan, upah tenaga kerja, dan jenis bahan yang digunakan.

.

3.5 Analisa Data Dengan Metode Simpleks

Dalam penyusunan tugas akhir ini, semua data pekerjaan pada proyek

pengembangan Perumahan Pesona Lepang Residence yang telah terkumpul akan

dianalisa dengan Metode Simpleks yang bertujuan untuk mendapatkan komposisi

optimal jumlah dan tipe rumah yang dibangun. Berikut ini adalah tahapan Metode

Simpleks :

Langkah 1: Mengubah fungsi tujuan dan batasan-batasan fungsi tujuan diubah

menjadi fungsi implisit.

Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C1X1 + C2X2 + …..Cn Xn diubah

menjadi Z = CX +CX.+………CX = 0

Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda ≤ ketidak

samaan ini harus diubah menjadi kesamaan. Caranya dengan

menambah slock variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili

tingkat pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan

variable slock ini adalah Xn+ 1, Xn + 2,…….. Xn + m seperti contoh

30

dibawah ini:

1. a11 X1 ≤ b1 menjadi a11X1 + anX1 = b1

2. a2l X2 ≤ b2 menjadi a2l X2 + Xn +2 = b2

3. am1X1+am2X2 ≤ bm menjadi am1X1+am2 X2 +am2 X =bm

Berdasarkan perubahan persamaan-persamaan di atas dapat disusun

formulasi yang diubah itu, sebagai berikut : Fungsi tujuan

maksimum Z – C1 X1 – C2X2......–CnXn batasan-batasan:

1. a11 X1 ≤ b1 menjadi a21X1 + Xn + 1 = b1

2. a21 X2 ≤ b1 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2

3. am1 X1 + am2 X2 ≤ bm menjadi am1 X1 + am2 X = bm

Langkah 2: Menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel

Setelah formulasi diubah kemudian disusun kedalam table dalam

bentuk simbol seperti pada tabel 2

Tabel 3.1 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol

NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai dibelakang tanda sama

dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi

kanan dari persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti

nilai X1=0, dan semua kapasitas masih menganggur, pada tabel

tersebut nilai variabel dasar (Xn + 1 Xn + 2, Xn + m) pada fungsi tujuan

pada tabel permulaan ini harus 0, dan nilainya pada batasan-batasan

bertanda positif. Setelah data disusun didalam tabel di atas kemudian

diadakan perubahan-perubahan agar nilai mencapai titik optimum,

dengan langkah-langkah berikutnya.

31

Langkah 3: Memilih kolom kunci

Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah

tabel pada langkah ke 2 (dua). Pilihlah kolom yang mempunyai nilai

pada garis fungsi tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar.

Kalau suatu tabel sudah tidak memiliki nilai negatif pada fungsi

tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan lagi (sudah optimal)

Langkah 4: Memilih baris kunci

Baris kunci adalah baris yang merupakan dasar untuk mengubah

tabel pada langkah ke 3 (tiga). Untuk itu terlebih dahulu carilah

indeks tiap-tiap baris dengan cara membagi nilai-nilai pada kolom

NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.

𝐼𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠 = 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐾𝑜𝑙𝑜𝑚 𝑁𝐾

𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐾𝑜𝑙𝑜𝑚 𝐾𝑢𝑛 𝑐𝑖 (Pers 2.1)

Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil.

Nilai yang masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris

kunci disebut angka kunci.

Langkah 5: Mengubah nilai-nilai baris kunci

Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka

kunci. Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang

terdapat di bagian atas kolom kunci.

Langkah 6: Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci

Nilai-nilai baris yang lain selain pada baris kunci dapat diubah

dengan rumus sebagai berikut: Baris baru = baris lama – (koefesien

pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci.

Langkah 7: Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan perubahan.

Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 sampai

langkah ke 6 untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah

diubah/diperbaiki nilainya. Perubahan baru berhenti setelah pada

baris pertama, (fungsi tujuan) tidak ada lagi yang bernilai positif.

Kalau dilihat baris pertama (Z) tidak ada lagi yang bernilai negatif,

semua positif Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi,

sehingga hasil dari tabel tersebut adalah sudah merupakan hasil

optimal.

32

Setelah didapatkan hasil dari Metode Simpleks, maka dilakukan

kombinasi komposisi tipe rumah dengan Tabel Alternatif Pilihan. Hal ini

dilakukan karena hasil dari analisa dengan Metode Simpleks masih dalam bentuk

pecahan. Sehingga dari analisa data dengan Tabel Alternatif Pilihan ini dihasilkan

komposisi yang paling optimal.

3.6 Hasil Analisa

Setelah dilakukan pengumpulan data, pengolahan data dan menganalisa

dengan Metode Simpleks dan Tabel Alternatif Pilihan maka akan didapat

komposisi dan jumlah rumah optimal yang akan dibangun. Hasil yang didapat

disajikan dalam bentuk uraian penjelasan.

3.7 Simpulan dan Saran

Setelah data diolah dan dianalisa maka didapat kesimpulan dan saran dari

masalah yang ditinjau.

33

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Tipe Rumah

Dalam Perumahan Pesona Lepang Residence, pengembang yaitu PT

Pesona Dewata membangun 3 (tiga) tipe rumah sebagai alternatif pilihan bagi

konsumen yaitu

4.1.1 Rumah Tipe Jepun (36/120)

Luas Bangunan : 36 m2

Luas Tanah : 120 m2

Harga Jual : Rp 605.000.000

Jumlah Lantai : 1 Lantai

Ruang Tidur Utama : 1 Ruang

Ruang Tidur : 1 Ruang

Kamar Mandi / WC : 1 Ruang

Dapur / Ruang Makan : 1 Ruang

Ruang Keluarga : 1 Ruang

Carport : Ada

4.1.2 Rumah Tipe Melati (36/100)


Luas Tanah : 100 m2








Carport : Ada

34

4.1.3 Rumah Tipe Pucuk (28/85)


Luas Tanah : 85 m2








Carport : Ada

4.2 Spesifikasi Pekerjaan Dari Masing – Masing Tipe Rumah

Untuk ketiga tipe rumah memiliki spesifikasi pekerjaan yang sama dimana

meliputi:

Pondasi : Batu kali

Struktur : Beton bertulang

Dinding : Batako

Finishing

Interior : Cat Catylac

Exterior : Wether Shield

Kusen : Politure Pinoguard

Plafond : Cat Catylac

Lantai : Keramik uk 40 x 40 ex Hercules

Rangka Atap : Baja ringan

Penutup Atap : Genteng Darmasaba

Plafond : Gypsun rangka Hollow 4/4 cm

List Plafond 7/7 Gypsum

Kusen : Kayu Bingkirai 5/11 cm

Lisplank : Papan Kamper 2/20 cm

Daun Pintu : Teakwood – Modifikasi

35

KM/WC : Closet Duduk ex Amstad

Shower Spray

Kran Shower

Floor Drain

Keramik Lantai 30/30 cm

Keramik Dinding 30/30 cm

ME : Broco

Air Bersih : Air PDAM/Sumur Bor

Untuk memberikan kenyamanan bagi para penghuni Perumahan Pesona

Lepang Residence pengembang menyediakan fasilitas sosial & fasilitas umum

yang berupa jalan aspal lebar minimal 5m, taman dan tempat pertemuan.

4.3 Variabel Keputusan

Pada penelitian ini memiliki tiga variabel keputusan yaitu tipe rumah yang

akan dibangun pada Perumahan Pesona Lepang Residence.

X1 =Jumlah Tipe A (tipe Jepun) yang akan dibangun

X2 =Jumlah Tipe B (tipe Melati) yang akan dibangun

X2 =Jumlah Tipe C (tipe Pucuk) yang akan dibangun

4.4 Penyusunan Fungsi Tujuan

Untuk penyusunan fungsi tujuan maka laba dari tiap tipe rumah harus

diketahui terlebih dahulu dengan mengurangi harga jual dengan beberapa

komponen berikut

1. Harga tanah/lahan

2. Biaya cut & fill

3. Biaya pengukuran tanah

4. Biaya perijinan

5. Biaya pembuatan fasilitas umum dan fasilitas sosial

6. Biaya kontruksi

7. Biaya notaris

8. Biaya pemasangan jaringan air bersih

9. Biaya pemasangan jaringan listrik

36

Uraian dari masing – masing komponen diatas adalah sebagai berikut :

1. Perhitungan Harga Lahan

Harga lahan per m2 = Rp 650.000

Luas lahan keseluruhan = 64.000 m2

Luas lahan untuk perumahan = 40.000 m2

Luas lahan untuk fasos dan fasum = 24.000 m2

Harga lahan efektif = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑘𝑒𝑠𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢 ℎ𝑎𝑛 𝑥 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑚2

𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑝𝑒𝑟𝑢𝑚𝑎 ℎ𝑎𝑛

= 64.000 𝑚2 𝑥 𝑅𝑝 650.000

40.000 𝑚2

= Rp 1.040.000

Total harga lahan efektif = 40.000 m2 x Rp 1.040.000

= Rp 41.600.000.000

2. Perhitungan Biaya Cut & Fill

Pada lahan dilakukan cut & fill sedalam 0.5 meter, dengan luas lahan

keseluruhan 64.000 m2

Volume galian dan timbunan = 0.5 x 64.000 m2

= 32.000 m3

Biaya cut & fill per m3 = Rp 45.000

Biaya total cut & fill = 32.000 m3x Rp 45.000

= Rp 1.440.000.000

3. Perhitungan Biaya Pengukuran Lahan

Luas lahan = 64.000 m2

Biaya pengukuran per m2 = Rp 150

Total biaya = luas lahan x biaya pengukuran per m2

= 64.000 m2 x Rp 150

= Rp 9.600.000

4. Perhitumgan Biaya Perijinan

a) Ijin prinsip dan ijin lokasi

Biaya per m2 = Rp 10.000

Luas lahan = 64.000 m2

Total biaya = 64.000 m2 x Rp 10.000

= Rp 640.000.000

37

b) Ijin Mendirikan Bangunan

Biaya IMB per m2 = Rp 12.500

Luas lahan yang akan dibangun = 40.000 m2

Total biaya IMB = 40.000 m2 x Rp 12.500

= Rp 500.000.000

Total biaya pembuatan perijinan = Rp 640.000.000 + Rp 500.000.000

= Rp 1.140.000.000

5. Biaya Pembuatan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial

a) Pembuatan jalan

1. Jalan utama menuju perumahan

Panjang jalan = 300 m

Lebar jalan = 12 m

Luas = 300 m x 12 m

= 3600 m2

2. Jalan utama perumahan


Lebar jalan = 6 m

Luas = 600 m x 6 m

= 3600 m2

3. Jalan didepan rumah


Lebar jalan = 5 m

Luas = 2250 m x 5 m

= 11250 m2

Total luas lahan untuk jalan = 3600 m2+3600 m2+11250 m2

= 18450 m2

Biaya pembuatan jalan m2 = Rp 100.000

Total biaya = 18450 m2 x Rp 100.000

= Rp 1.845.000.000

38

b. Biaya pembuatan drainase

1. Jalan utama menuju perumahan

Panjang drainase = 300 m

Lebar drainase = 0.5 m

Luas = 300 m x 0.5 m

= 150 m2

2. Jalan utama perumahan


Lebar drainase = 1m

Luas = 600 m x 1 m

= 600 m2

3. Jalan didepan rumah


Lebar jalan = 1 m

Luas = 2250 m x 1 m

= 2250 m2

Total luas drainase = 150 m2 + 600 m2 + 2250 m2

= 3000 m2

Biaya pembuatan drainase per m2 = Rp 85.000

Total biaya pembuatan drainase = 3000 m2 x Rp 85.000

= Rp 255.000.000

c. Biaya pembuatan senderan

1. Biaya pembuatan senderan

Panjang = 300 m

Tinggi = 2 m

Lebar = 0.5 m

Volume = 300 m3

Biaya pembuatan senderanper m3 = Rp 680.000

Total biaya pembuatan senderan = 300 m3 x Rp 680.000

= Rp 204.000.00

d. Biaya pembuatan taman dan balai pertemuan

1. Biaya pembuatan taman

39

Luas taman = 2520 m2

Biaya pembuatan taman per m2 = Rp 65.000

Total biaya = 2520 m2 x Rp 65.000

= Rp 163.800.000

2. Biaya pembuatan balai pertemuan

Luas balai pertemuan = 5m x 6m = 30 m2

Biaya balai pertemuan = Rp 120.000.000

Total biaya pembuatan fasilitas umun dan fasilitas sosial

= Total biaya pembuatan jalan + Total biaya pembuatan drainase +

Total biaya pembuatan senderan + Total biaya pembuatan taman +

Total biaya pembuatan balai pertemuan

= Rp 1.845.000.000 + Rp 255.000.000 + Rp 101.655.000 +

Rp 163.800.000 + Rp 120.000.000

= Rp 2.587.800.000

Total biaya harga lahan

= Total harga lahan efektif + Total biaya cut & fill +

Total biaya pengukuran lahan + Total biaya perijinan +

Total biaya pembuatan fasilitas umun dan fasilitas sosial

= Rp 41.600.000.000+ Rp 2.880.000.000+ Rp 9.600.000 +

Rp 1.140.000.000 + Rp 2.587.800.000

= Rp 46.777.400.000

Jadi harga pokok lahan adalah total biaya harga lahan dibagi luas lahan

untuk perumahan

= Rp 46.777.400.000/ 40.000 m2

= Rp 1.169.435/ m2

Harga lahan untuk tiap tipe berbeda karena masing-masing tipe memiliki

luas lahan yang berbeda.

a. Tipe Jepun (36/120)

= Luas lahan x harga pokok lahan

= 120 m2 x Rp 1.169.435

= Rp 140.332.200

40

b. Tipe Melati (36/100)


= 100 m2 x Rp 1.169.435

= Rp 116.943.500

c. Tipe Pucuk (28/85)


= 85 m2 x Rp 1.169.435

= Rp 99.401.975

6. Biaya Konstruksi.

Biaya konstruksi yaitu biaya pembangunan rumah dari proses pembersihan

lahan sampai rumah itu berdiri. Berikut adalah biaya pembangunan rumah untuk

tiap tipenya :

a) Biaya pembangunan rumah untuk tipe A : Rp 162.390.320

b) Biaya pembangunan rumah untuk tipe B : Rp 162.390.320

c) Biaya pembangunan rumah untuk tipe C : Rp 128.934.500

7. Biaya notaris

Biaya notaris merupakan biaya untuk membayar jasa notaris sebesar 1%

dari biaya kontruksi atau tergantung kesepakatan antara notaris dengan pihak

pengembang.

a. Biaya notaris untuk rumah tipe A :

Rp 162.390.320 x 1% = Rp 1.600.000

d) Biaya notaris untuk rumah tipe B :

Rp 162.390.320 x 1% = Rp 1.600.000

e) Biaya notaris untuk rumah tipe C :

Rp 128.934.500 x 1% = Rp 1.300.000

8. Biaya pemasangan sumur bor.

Biaya pemasangan air merupakan biaya untuk pemasangan saluran air

bersih tiap unit rumah dengan sumur bor sebesar Rp 3.500.000

9. Biaya pemasangan jaringan listrik.

Biaya pemasangan jaringan listrik merupakan biaya untuk pemasangan

jaringan listrik PLN sebesar Rp 1.980.000 dimana pelanggan hanya dibebankan

41

biaya sambungan dari jaringan utama karena penyediaan jaringan utama listrik

merupakan tanggung jawab Pemerintah.

Adapun rekapan biaya – biaya yang dibebankan untuk setiap

pembangunan rumah adalah sebagai berikut :

Tabel 4.1 Rekapitulasi biaya rumah tipe (A) Jepun (36/120)

Biaya Harga satuan

(rupiah)

Harga jual

(rupiah)

Keuntungan

(rupiah)

Pembelian lahan 140.332.200

Biaya konstruksi 162.390.320

Biaya notaris 1.600.000

Pemasangan air bersih 3.500.000

Jaringan listrik 1. 980.000

Total biaya 309.802.520

PPN (10%) 30.980.252

Total biaya + PPN 340.782.772 605.000.000 264.217.228

PPh (15%) 39.632.584

Total Keuntungan 224.584.644

Tabel 4.2 Rekapitulasi biaya rumah tipe (B) Melati

Biaya Harga satuan

(rupiah)

Harga jual

(rupiah)

Keuntungan

(rupiah)





Jaringan listrik 1.980.000


PPN (10%) 28.641.382

Total biaya + PPN 315.055.202 550.000.000 234.944.798

PPh (15%) 35.241.720


42

Tabel 4.3 Rekapitulasi biaya rumah tipe (C) Pucuk

Biaya Harga satuan

(rupiah)

Harga jual

(rupiah)

Keuntungan

(rupiah)





Jaringan listrik 1.980.000


PPN (10%) 23.511.648

Total biaya + PPN 258.628.123 365.000.000 106.371.878

PPh (15%) 15.955.782


Dari tabel tersebut diketahui keuntungan masing-masing tipe rumah

adalah:

a. Tipe A sebesar Rp 224.584.644

b. Tipe B sebesar Rp 199.703.078

c. Tipe C sebesar Rp 90.416.096

Selanjutnya,untuk mempermudah perhitungan maka keuntungan masing-

masing tipe rumah tersebut dibulatkan kebawah (dalam juta rupiah), seperti

tertulis dibawah ini:

a) Tipe A = Rp 224.584.644≈ 224

b) Tipe B = Rp 199.703.078≈ 199

c) Tipe C = Rp 90.416.096≈ 90

Sehingga fungsi tujuan dapat ditulis sebagai berikut: Z = 224 X1 + 199X2 + 90 X3

4.5 Fungsi Batasan

Fungsi batasan adalah persamaan dari berbagai variabel yang dapat

mengurangi laba maksimal yang diperoleh oleh pengembang. Untuk menghitung

fungsi batasan maka diperlukan berbagai data yaitu:

43

a) Luas lahan untuk membangun rumah.

b) Perbandingan waktu penyelesaian pembangunan rumah.

c) Perbandingan permintaan konsumen terhadap masing-masing tipe

rumah atau pangsa pasar pada perumahan tersebut.

Untuk mengetahui besaran angka dan persamaan dari fungsi batasan pada

data diatas, maka dapat dijelaskan pada uraian dibawah ini:

a) Luas lahan untuk membangun rumah.

Luas lahan untuk membangun rumah adalah Luas lahan keseluruhan

dikurangi luas lahan untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum yaitu :

1. Luas lahan keseluruhan = 64.000 m2

2. Luas lahan untuk fasilitas umum dan sosial = 24.000 m2

Maka luas lahan untuk rumah adalah

64.000 m2

- 24.000 m2 = 40.000 m

2

Luas lahan masing – masing tipe rumah adalah sebagai berikut:

1. Tipe rumah A dengan luas lahan 120 m2.

2. Tipe rumah B dengan luas lahan 100 m2.

3. Tipe rumah C dengan luas lahan 85 m2.

Sehingga dapat disusun suatu fungsi batasan yang pertama, yaitu 120 X1 +

100 X2 + 85 X3 ≤ 40.000.

b). Perbandingan waktu penyelesaian pembangunan rumah.

Untuk pembangunan rumah direncanakan selesai dalam waktu 18

bulan atau 540 hari. Asumsi, penyelesaian pembangunan masing-

masing tipe rumah berbanding lurus dengan luas lantai bangunan

masing-masing tipe rumah, sehingga didapat perbandingan sebagai

berikut:

Luas lantai tipe A = X1

Luas lantai tipe B = X2

Luas lantai tipe C = X3

Perbandingan luas lantai tipe A : luas lantai tipe B : luas lantai tipe C

adalah 36 m2 : 36 m

2 : 28 m

2

Maka X1 : X2 : X3 = 36 : 36: 28

44

Selanjutnya koefisien persamaan diatas disederhanakan menjadi:

X1 : X2 : X3 = 1 : 1 : 0,78

Sehingga diperoleh persamaan fungsi batasan yang kedua yaitu:

X1 + X2 + 0,78 X3 ≤ 540

c). Perbandingan permintaan konsumen terhadap masing-masing tipe

rumah atau pangsa pasar pada perumahan tersebut.

Berdasarkan keterangan dari perusahaan pengembang yaitu PT. Pesona

Dewata terhadap permintaan rumah tipe A, tipe B, tipe C, adalah sebagai berikut:

1. Rumah tipe A sebanyak 11 unit.

2. Rumah tipe B sebanyak 16 unit.

3. Rumah tipe C sebanyak 22 unit.

Sehingga dapat ditulis perbandingan permintaan terhadap ketiga tipe

rumah tersebut menjadi:

Tipe A : Tipe B : Tipe C = X1 : X2 : X3 = 11 : 16 : 22

Menyederhanakan perbandingan diatas dengan cara membagi sama rata,

maka akan diperoleh perbandingan X1 : X2 : X3 = 1 : 1.5 : 2

Perbandingan minat terhadap keempat rumah tersebut kemudian

dibulatkan menjadi X1 : X2 : X3 = 1 : 1.5 : 2

Sehingga diperoleh persamaan fungsi batasan ketiga dan keempat yaitu:

1.5 X1 ≤ X2 , dan 2 X2 ≤ 1.5 X3

4.6 Perhitungan Dengan Metode Simpleks

Untuk mengetahui komposisi optimal dari pengembangan Perumahan

Pesona Lepang Residence yang dikembangkan oleh PT. Pesona Dewata maka

dilakukan perhitungan dengan Metode Simpleks. Masalah ini dapat

diformulasikan sebagai berikut:

Memaksimumkan Z = 224 X1 + 199X2 + 90 X3

Menjadi Z - 224 X1 - 199X2- 90 X3= 0,

Terbatas pada:

1. 120 X1 + 100 X2 + 85 X3 ≤ 40.000.

menjadi 120 X1 + 100 X2 + 85 X3 + S1 = 40.000.

2. X1 + X2 + 0,78 X3 ≤ 540

45

menjadi X1 + X2 + 0,78 X3 + S2 = 540

3. 1.5 X1 ≤ X2

maka 1.5 X1 – X2 ≤ 0, menjadi 1.5 X1 – X2 + S3 = 0

4. 2X2 ≤ 1.5 X3

maka 2X2 – 1.5X3 ≤ 0, menjadi 2X2 – 1.5 X3 + S4 = 0

Diketahui:

X1 = rumah tipe A Jepun (36/120)

X2 = rumah tipe B Melati (36/100)

X3 = rumah tipe C Pucuk (28/85)

S1, S2, S3,dan S4 = slack variable, yaitu variabel tambahan yang digunakan

untuk suatu pertidaksamaan, sehingga dapat mengubah bentuk pertidaksamaan

menjadi persamaan. Tabel Simpleks awal disusun berdasarkan persamaan fungsi

tujuan dan fungsi batasan yang sudah diketahui pada tahap sebelumnya.

Tabel 4.4 Tabel Simpleks Awal

Variabel

Dasar Z X1 X2 X3 S1 S2 S3 S4 Kuantitas

Z 1 -224 -199 -90 0 0 0 0 0

S1 0 120 100 85 1 0 0 0 40000

S2 0 1 1 0.78 0 1 0 0 540

S3 0 1.5 -1 0 0 0 1 0 0

S4 0 0 2 -1.5 0 0 0 1 0

Tabel 4.5 Mengubah nilai – nilai baris kunci = Baris kunci : Angka kunci

Variabel


Z 1 -224 -199 -90 0 0 0 0 0

S1 0 120 100 85 1 0 0 0 40000

S2 0 1 1 0.78 0 1 0 0 540

S3 0 1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0

S4 0 0 2 -1.5 0 0 0 1 0

46

Untuk mencari besaran nilai kuantitas pada baris ke 1 (Z), maka dilakukan

perhitungan dengan mengurangkan baris ke 1 (Z) dengan hasil perkalian dari hasil

perkalian faktor pengali (dari kolom X1) dengan baris ke 4 (S3) sehingga akan

diperoleh nilai baru yang kemudian dimasukkan ke tabel Simpleks kedua. Hal ini

dilakukan berulang-ulang hingga diperoleh tabel Simpleks optimal.

Baris ke 1 (Z)

(-224 -199 -90 0 0 0 0 `0)

-224 (1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0)

Nilai baru (0 -348.67 -90 0 0 149.33 0 0)

Untuk mencari besaran nilai kuantitas pada baris ke 2 (S1), maka

dilakukan perhitungan dengan mengurangkan baris ke 2 (S1) dengan hasil

perkalian dari hasil perkalian faktor pengali (dari kolom X1) dengan baris ke 4

(S3) sehingga akan diperoleh nilai baru yang kemudian dimasukkan ke tabel

Simpleks kedua. Hal ini dilakukan berulang-ulang hingga diperoleh tabel

Simpleks optimal.

Baris ke 2 (S1)

(120 100 -85 1 0 0 0 4000)

120 (1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0)

Nilai baru (0 180 85 1 0 -80 0 4000)






Simpleks optimal.

47

Baris ke 3 (S2)

(1 1 0 1 0 0 0 540)

1 (1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0)

Nilai baru (0 1.67 0.78 0 1 -0.67 0 540)






Simpleks optimal.

Baris ke 5 (S4)

(0 2 -1.5 0 0 0 1 0)

0 (1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0)

Nilai baru (0 2 -1.5 0 0 0 1 0)

Tabel Simpleks kedua merupakan nilai baru dari perhitungan tabel

simplels awal. Iterasi diakhiri jika tabel Simpleks sudah mencapai hasil optimal,

dimana seluruh nilai X1, X2, X3 dan kuantitas bernilai positif.

Tabel 4.6 Tabel Simpleks Kedua

Variabel


Z 1 0 -348.33 -90 0 0 149.33 0 0

S1 0 0 180 85 1 0 -80 0 40000

S2 0 0 1.67 0.78 0 1 -0.67 0 540

X1 0 1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0

S4 0 0 2 -1.5 0 0 0 1 0

48


Variabel


Z 1 0 -348.33 -90 0 0 149.33 0 0

S1 0 0 180 85 1 0 -80 0 40000

S2 0 0 1.67 0.78 0 1 -0.67 0 540

X1 0 1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0

S4 0 0 1 -0.75 0 0 0 0.5 0

Baris ke 1 (Z)

(0 -348.33 -90 0 0 149.33 0 0)

-348.33 (0 0 1 -0.75 0 0 0.5 0)

Nilai baru (0 0 -351.25 0 0 149.33 174.14 0)

Baris ke 2 (S1)

(0 180 85 1 0 -80 0 4000)

180 (0 0 1 -0.75 0 0 0.5 0)

Nilai baru (0 0 220 1 0 -80 -90 4000)

Baris ke 3 (S2)

(0 1.67 0.78 0 1 -0.67 0 540)

1.67 (0 0 1 -0.75 0 0 0.5 0)

Nilai baru (0 0 2.03 0 1 -0.67 -0.83 540)

Baris ke 4 (X1)

(1 -0.67 0 0 0 0.67 0 0)

-0.67 (0 1 -0.75 0 0 0 0.5 0)

Nilai baru (0 1 -0.75 0 0 0 0.3 0

49

Tabel 4.8 Tabel Simpleks Ketiga

Variabel


Z 1 0 0 -351.24 0 0 149.33 174.14 0

S1 0 0 0 220 1 0 -80 -90 40000

S2 0 0 0 2.03 0 1 -0.67 -0.83 540

X1 0 1 0 -0.5 0 0 0.67 0.3 0

X2 0 0 1 -0.75 0 0 0 0.5 0


Variabel


Z 1 0 0 -351.24 0 0 149.33 174.14 0

S1 0 0 0 1 0 0 -0.36 -0.41 181.82

S2 0 0 0 2.03 0 1 -0.67 -0.83 540

X1 0 1 0 -0.5 0 0 0.67 0.3 0

X2 0 0 1 -0.75 0 0 0 0.5 0

Baris ke 1 (Z)

(0 0 -351.24 0 0 149.33 174.14 0)

-351.24 (0 0 1 0 0 -0.36 -0.41 181.82)

Nilai baru (0 0 0 1.6 0 21.6 30.47 63836.6)

Baris ke 3 (S2)

(0 0 2.03 0 1 -0.67 -0.83 540)

2.03 (0 0 1 0 0 -0.36 -0.41 181.82)

Nilai baru (0 0 0 0 1 0.1 0 170.9)

Baris ke 4 (X1)

(1 0 -0.5 0 0 0.67 0.3 0)

-0.5 (0 0 1 0 0 -0.36 -0.41 181.82)

Nilai baru (1 0 0 0 0 -0.49 0.129 90.909)

50

Baris ke 5 (X2)

(0 0 -0.75 0 0 0 0.5 0)

-0.5 (0 0 1 0 0 -0.36 -0.41 181.82)

Nilai baru (0 1 0 0 0 -0.27 0.19 136.36)

Setelah iterasi dilakukan sebanyak 3 kali dapat dilihat dari nilai X1, X2, X3,

dan kuantitas yang seluruhnya telah bernilai positif atau lebih besar sama dengan

nol (X1, X2, X3, X4 dan kuantitas ≥ 0), maka iterasi dihentikan dan tabel Simpleks

sudah mencapai nilai optimal.

Tabel 4.10 Tabel Simpleks Akhir

Variabel

Dasar

Z X1 X2 X3 S1 S2 S3 S4 Kuantitas

Z 1 0 0 0 1.6 0 21.6 30.47 63836.6

X3 0 0 0 1 0 0 -0.4 -0.4 181.8

S2 0 0 0 0 0 1.0 0.1 0 170.9

X1 1 1 0 0 0 0 0.485 0.129 90.909

X2 0 0 1 0 0 0 -0.27 0.19 136.36

Dari perhitungan menggunakan metode Simpleks diperoleh hasil optimal

yaitu keuntungan sebesar Rp 63.836.000,000 diperoleh dengan membangun

rumah tipe A sebanyak 90.909 unit, rumah tipe B sebanyak 136.36 unit dan rumah

tipe C sebanyak 181.8 unit, Hal ini tidak mungkin dilakukan karena luas lahan

yang akan digunakan untuk pembangunan rumah hanya sebesar 40.000 m2,

sehingga perlu dianalisa kembali dengan tabel alternatif pilihan.

4.8 Tabel Alternatif Pilihan

Dari hasil perhitungan dengan menggunakan Metode Simpleks didapat

nilai desimal pada jumlah tiap tipe rumah yang akan dibangun. Karena tidak

mungkin membangun rumah dalam nilai desimal, maka dibutuhkan pembulatan

nilai desimal tersebut dalam Tabel Alternatif Pilihan. Tabel ini dibuat dengan

51

membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan sebelumnya dan

mengkombinasikannya.Tabel Alternatif Pilihan dari perhitungan Metode

Simpleks sebelumnya dapat dilihat sebagai berikut

Tabel 4.11 Tabel Alternatif Pilihan

Alternatif Tipe

A

Tipe

B

Tipe

C

Luas

Lahan

(m2)

Waktu

Pelaksanaan

(hari)

Keuntungan

(juta rupiah)

1 90 136 181 39785 367 63.832

2 90 136 182 39870 368 63923

3 90 137 181 39885 368 64032

4 90 137 182 39970 369 64123

5 90 136 181 39785 368 63832

6 90 136 182 39870 368 63923

7 90 137 181 39885 369 64032

8 91 137 182 40090 370 64348

9 91 136 181 39905 369 64057

10 91 136 182 39990 369 64148

11 91 137 181 40000 370 64257

12 91 137 182 40090 370 64348

Berdasarkan tabel alternatif pilihan dari segi keuntungan alternatif 11

memiliki keuntungan yang paling tinggi dibandingkan dengan alternatif yang lain

yaitu sebesar Rp 64.257.000.000 sudah sesuai dengan batasan waktu dan luas

lahan yang ditentukan. Bila ditinjau dari jumlah rumah yang akan dibangun

terlihat bahwa rumah tipe A (Jepun) sebanyak 91 unit, rumah tipe B (Melati)

sebanyak 137 unit dan rumah tipe C (Pucuk) sebanyak 181 unit.

52

BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Dari analisa pemilihan tipe dan jumlah rumah pada proyek Pembangunan

Perumahan Pesona Lepang Residence yang telah dilakukan dapat diambil

kesimpulan bahwa untuk mendapatkan keuntungan maksimal, maka komposisi

optimal dari tipe rumah yang dibangun adalah tipe A (Jepun) sebanyak 91 unit,

rumah tipe B (Melati) sebanyak 137 unit dan rumah tipe C (Pucuk) sebanyak 181

unit dengan lahan seluas 40.000m2 dengan keuntungan yang didapat sebesar

Rp64.257.000.000.

5.2 Saran

Dalam Tugas Akhir ini terdapat beberapa masukan yang kiranya dapat

dijadikan bahan pertimbangan, antara lain :

1. Perlu dilakukan perhitungan secara lebih detail dalam menentukan

komposisi tipe dan jumlah rumah pada perumahan Pesona Lepang

Residence dengan metode Simpleks

2. Selain dengan metode simpleks mencari nilai optimal dari suatu

permasalahan dapat dilakukan dengan metode lain yang lebih spesifik.

53

DAFTAR PUSTAKA

Anomius. 2005. Buku Saku Pedoman KP dan TA Tata Laksana dan Panduan

Penulisan Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana,

Denpasar, Bali.

Blaang C, Djemabut, 1986. Perumahan Dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan

Pokok, Yayasan Obor Indonesia, Jakarta.

Kabupaten Klungkung,.Peraturan Bupati Klungkung Nomor 5 Tahun 2010

tentang Mekanisme Perizinan.

Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai Operasional),

Jilid I, Erlangga, Jakarta.

Sumaryati dan Indra. 2015 Cara Gampang Punya Properti Tanpa Modal, Dunia

Cerdas, Jakarta.

Supranto, J. 2001. Statistik :Teori dan Aplikasi, Erlangga, Jakarta

Undang - Undang Republik Indonesia Nomor 4 tahun 1992 Tentang Perumahan

dan Pemukiman

Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999. Tentang

Perlindungan Konsumen

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 Tentang Ketentuan –

Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan

Perusahaan

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20 tahun 2006 Tentang Pemanfaatan

Lahan Untuk Perumahan.

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor

31/Permen/M/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Kawasan Siap Bangun

Dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri.

Prijono, 1994. Manajemen Proyek Tata Laksana Proyek, Andi offset, Yogyakarta.

optimalisasi komposisi tipe dan jumlah rumah pada ... · optimalisasi komposisi tipe dan jumlah...

Documents