manajemen sistem rekayasa

MANAJEMEN MANAJEMEN SISTEM REKAYASASISTEM REKAYASA

Oleh : Rosmariani Arifuddin, ST, MT

Program Pasacasarjana (S2)Departemen Teknik Sipil FT UI

([email protected])081342977850

Bahan Kuliah

Pengertian

Pemilihan Alternatif-alternatif Investasi

Suatu investasi merupakan kegiatan menanam modal dalam waktu yang panjang, Investasi membutuhkan biaya/ cost yang terdiri dari : Biaya Modal : tanah, konstruksi, tenaga kerja, perencanaan, Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) Biaya Tahunan : pengeluaran yang secara periodik perlu disiapkan : Biaya Operasional (OC), Biaya Maintanance (OM), Depresiasi Dll

Pengertian (Cont’)

Disamping pengeluaran biaya-biaya tersebut maka kegiatan investasi jelas akan menghasilkan keuntungan/ profit (dalam bentuk uang) yang merupakan hasil dari penjualan-penjualan/ pemanfaatan hasil proyek atau jasa penyewaan dari proyek tersebut.Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan komponen cash flow sbb :

Pengertian Biaya

Pada pelaksanaan pembangunan, mulai dari ide, studi kelayakan,perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan semua membutuhkan biaya.

BIAYA INVESTASI

BIAYA INVESTASI

BIAYA MODAL(CAPITAL COST)BIAYA MODAL

(CAPITAL COST)

BIAYA TAHUNAN(ANNUAL COST)

BIAYA TAHUNAN(ANNUAL COST)

Biaya Tak Lansung(Indirect Cost)

Biaya Tak Lansung(Indirect Cost)

Biaya Langsung(Direct Cost)

Biaya Langsung(Direct Cost)

BungaBunga

Pembebasan Tanah

Galian dan Timbunan

Konstruksi (material dan upah) atau RAB

dll

Contigencies

Biaya Teknik (engineering cost)

Bunga (interest)

dll

Depresiasi/ Amortisasi

Depresiasi/ Amortisasi

Operasi/ Pemeliharaan

Operasi/ Pemeliharaan

Biaya yang langsung menjadi

komponen Proyek itu

Biaya yang dibutuhkan

untuk mendukung

proyek tersebut

Tahapan Pelaksanaan Investasi Proyek

Ide / Konsep

Studi Kelayakan

Perencanaan

Operasional

Pelaksanaan

Biaya Modal

Biaya Tahunan (Biaya Tahunan) Income/ pendapatan

CASH FLOW INVESTASI

Investasi

Modal /

Nilai Sisa

Aliran Biaya Masuk /(Income/Pendapatan)

Pengeluaran:maintanance cost, operation cost (MC & OC)

Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan aliran komponen-komponen biaya / aliran biaya (cash flow) sbb :

Semua Biaya inilah yang akan dianalisis u/

menghasilkan keputusan layak/tidak layak suatu

proyek untuk dilaksanakan

Cash OutCash Out

Cash In

Cash In

Biaya Modal = Biaya Ide + Biaya Desain + Biaya Pelaksanaan

Pendapatan (Income) / tahun

Biaya Tahunan :

maintanance

operation

Depresiasi

Ide Desain Pelaksanaan

Biaya Tahunan = Biaya Pemeliharaan + Biaya Operasional

Operasional

Arus Cash Flow

Biaya Modal

Biaya Tahunan

Contoh Perhitungan Biaya Investasi

Sebuah proyek pembangunan Gedung Lt 5 (5 x 500 m2) di atas lahan (100 x 100) meter membutuhkan waktu mulai dari tahap ide sampai pelaksanaan selama 5 tahun, jika umur konstruksi bangunan tersebut direncanakan selama 30 tahun, hitunglah biaya investasi gedung dengan kondisi sbb :

Biaya teknik (estimasi) 8 % dari biaya langsung Biaya contigencies/ biaya tidak terduga (estimasi)10 % Biaya O & P 1 % pertahun dari biaya modal

Material Volume Harga satuan

Pembebasan Tanah 10.000 m2 Rp 500.000/m2

Konstruksi (Material dan Upah) 2500 m2 Rp 2.000.000/m2

Pagar 1200 m’ Rp 750.000/m

Penyelesaian

Material Volume

Harga satuan Harga Pekerjaan

Pembebasan Tanah 10.000 m2

Rp 500.000/m2 Rp 5.000.000.000,00

Konstruksi (Material dan Upah)

2500 m2

Rp 2.000.000/m2 Rp 5.000.000.000,00

Pagar 1200 m’ Rp 750.000/m Rp 900.000.000,00

Total Biaya langsung (A) Rp10.900.000.000,00

Biaya langsung

BIAYA MODAL

Penyelesaian

Biaya cotigencies 10 % dari biaya langsung (B) = Rp 1.090.000.000,00 Biaya Teknik 8 % dari biaya langsung (C) = Rp 872.000.000,00

TOTAL BIAYA MODAL (A + B + C ) = Rp 12.862.000.000,-

Biaya Tidak Langsung

BIAYA MODAL

BIAYA TAHUNAN

Biaya O & P 1 % x biaya Modal = Rp 152.709.000,00

BIAYA TAHUNAN = Rp 152.709.000,-

Modal = Rp 12.862.000.000,-

Biaya Tahunan= Rp 152.709.000/ tahun

Evaluasi Proyek

Evaluasi Proyek adalah suatu analisis yang bertujuan untuk memastikan suatu rencana investasi yang akan dilaksanakan layak secara ekonomis atau tidak.Jika layak maka investasi tersebut direkomendasikan untuk dilaksanakan, sebaliknya jika hasilnya tidak layak, direkomendasikan untuk tidak dilaksanakan atau diadakan perubahan

Sedangkan pemilihan alternatif adalah analisis lanjut untuk menjawab pertanyaan : alternatif investasi mana yang optimal dari sisi ekonomi (paling menguntungkan)Pemilihan alternatif ini dimaksudkan jika dalam evaluasi investasi tersebut terdapat sejumlah alternatif (lebih dari satu alternatif) yang berimplikasikan sejumlah estimasi cash flow yang berbeda.Dalam pemilihan alternatif, metode evaluasi investasi yang telah dijelaskan (NPV, IRR, BCR,PBP) dapat digunakan dan akan ada konsistensi satu sama lainnya, namun tentu saja dengan memperhatikan syarat-syarat (indikator yang sama)

Analisis Kelayakan Investasi untuk Pemilihan beberapa Alternatif

Prosedur Pengambilan Prosedur Pengambilan KeputusanKeputusan

1. Analisis Nilai Sekarang (Present Worth)

2. Analisis Deret Seragam (Annual Worth)

3. Analisis nilai Mendatang (Future Worth)

4. Analisis Tingkat Pengembalian (Interest Rate of Return)

5. Analisis Manfaat/Ongkos (B/C)

6. Analisis Periode Pengembalian (Payback Period)

Mendefenisikan Alternatif yang Digunakan

Alternatif investasi : Pilihan-pilihan alternatif yang akan diambil jika kita dihadapkan pada beberapa pilihan investasi

Beberapa jenis alternatif yang diputuskan1.Alternatif independen : apabila pemilihan atau penolakan satu alternatif tidak mempengaruhi alternatif lain2.Alternatif mutually exclusive apabila pemilihan satu alternatif mengakibatkan penolakan alternatif-alternatif yang lain3.Alternatif contigen atau conditional apabila pemilihan satu alternatif tergantung pada satu atau lebih alternatif lain yang menjadi prasyarat4.DO NOTHING : tidak melakukan sesuatu

Mis Proyek A dan B, dikatakan independen bila pemilihan A atau penolakan A tidak mengakibatkan B ditolak atau dipilih. Jadi pengambil keputusannya :•Bisa memilih keduanya•Bis pilih A saja atau B saja•Bisa menolak kedua-duanya

Hanya akan dipilih 1 alternatif saja. (tentunya yang dianggap terbaik. Hal ini biasanya diakibatkan keterbatasan sumber dayaMisalnya pilih A saja atau pilih B sajaMis Proyek Pembangunan sarana Pariwisata hanya dapat dipilih jika jika kita juga memilih proyek sarana transportasi ke daerah pariwisata tersebut

Menentukan MARRMenentukan MARRMARR = Minimum Attractive Rate of Return)

Tingkat bunga yang dipakai patokan dasar dalam mengevalusi dan membandingkan berbagai alternatif

Adalah nilai minimal dari tingkat pengembalian bunga yang bisa diterima oleh investor.

Nilai MARR berbeda pada setiap jenis industri. Biasanya setiap perusahaan menetapkan suatu

standar MARR sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi yang akan dilakukan

MARR biasanya > tingkat suku bunga tabungan

Metode Present Worth biasa disebut Metode Nilai Sekarang atau Net Present Worth (NPW) = Net Present Value (NPV) Mengkorversi semua aliran kas menjadi nilai sekarang (P) Metode perhitungan jumlah seluruh pendapatan/ net cash flow (cash incash flow) selama umur ekonomis investasi ditambah dengan nilai sisa akhir proyek yang dihitung pada waktu sekarang :

•Jika, NPV < 0 maka hasil negatif (artinya usulan proyek tsb tidak layak, atau dari segi ekonomis tidak menguntungkan)•Jika, NPV > 0, maka hasil positif (artinya usulan proyek tsb layak, atau menguntungkan dari segi ekonomis)

I. Metode Present Worth

Contoh Soal 1

Perusahaan PT. Sejahtera Indah sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing.Dari perhitungan biaya proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 M rupiah. Disamping itu, untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 M rupiah/ tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan rata-rata 30 M rupiah/thUmur ekonomis investasi direncanakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 M rupiah (Nilai sisa).Dan diperkirakan pada tahun ke-5 akan ada renovasi yang membutuhkan biaya 15 M rupiah.

Buatlah analisis Kelayakan Proyek tersebut, jika perusahaan tersebut menetapkan MARR, suku bunga investasi minimal yang dipergunakan selama umur ekonomis sebesar 12 %/th.

Contoh Soal Metode Present Worth

Penyelesaian

0

Investasi

=120 M

Nilai Sisa

= 50 M

Keuntungan

(CI) = 30 M/ tahun

Pengeluaran (CO) = 10 M

3 4 5 6 7 821

Renovasi (CO) pada tahun-5 = 15 M

1. Metode Present Worth

i= 12 %

Analisis Investasi dengan menggunakan Present Worth

Penyelesaian Cash in Cash out Net Cash Flow Koefisien PV Net Present Value

Th CI CO CI-CO (P/F,12%,n)Net Cash Flow

(milyard Rp)

(1)

(milyard Rp)

(2)

(milyard Rp)

(3) = (1) – (2) (4)

(milyard Rp)

(5) = (3) X (4)

0 - 120 -120 1 -120

1 30 10 20 0,8929 17.858

2 30 10 20 0,7972 15.944

3 30 10 20 0,7118 14.236

4 30 10 20 0,6355 12.71

5 30 25 5 0,5674 2.837

6 30 10 20 0,5066 10.132

7 30 10 20 0,4523 9.046

8 80 10 70 0,4039 28.273

Total NPW -8.96

Diperoleh nilai NPW = - 8,964 Milyard Rp < 0, maka investasi tersebut tidak layak/ tidak direkomendasikan untuk dilaksanakan

Contoh Soal 4

Perusahaan PT. ABC adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk melayani suatu kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh pertahun diperkirakan Rp 500 juta dengan biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak pertahun sebesar Rp 130 juta. Nilai sisa yang ditetapkan Rp 100 juta pada akhir tahun ke 30.

Ada sebuah perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT ABC ini dengan harga Rp 4.000 juta. Bila PT ABC menggunakan MARR = 10 % untuk mengevaluasi penawaran tersebut apakah alternatif terbaik yang dilakukan PT ABC terhadap gudang tersebut? Menjual gudang tersebut? Tetap mengoperasikan

Contoh Soal Metode Present Worth

Ada 2 Alternatif !

Alternatif 1 = Menjual Gudang tersebutP1 = Rp 4.000 juta

Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut

Penyelesaian

0

Nilai Sisa = 100 juta di akhir tahun ke 30

Biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak = 130 juta/ tahun

3 4 5 6 7 821

MARR = 10 %

Pendapatan = 500 jt/tahun

N = 30 tahun

Ada 2 Alternatif

Alternatif 2 = tidak menjual/ tetap mengoperasikan gudang tersebut

P2 = Present value dari net cash flow + Present value dari nilai sisaP2 = (500-130) (P/A,10%,30) +100(P/F,10%,30)P2 = 370 (9,4269) + 100 (0,0573)P2 = 3487,953 + 5,73P2 = 3493,683

Bandingkan P1 dan P2 (diambil nilai present value yg terbesar)

Penyelesaian

2. Metode Interest Rate of Return (IRR)

IRR adalah metode yang menganalisis berapa suku bunga yang dihasilkan di saat NPV = 0, atau dengan penjelasan IRR dapat dikatakan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi.

NPV = 0 (terjadi saat tingkat suku bunga i = ???)

Sehingga dapat dikatakan IRR adalah kemampuan cash flow dalam mengembalikkan modal dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan IRR, MARR (Minimum Atractive Rate of Return), suku bunga yang dipatok/ditentukan oleh pihak investor dengan berbagai pertimbangan.

II. Metode Rate of Return (ROR)

2. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Nilai MARR umumnya ditetapkan secara subjektif melalui suatu pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi tersebut,Dimana pertimbangan tersebut : suku bunga investasi biaya yang lain yang harus

Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomis

METODE EVALUASI INVESTASI


Contoh Soal

Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah.Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode IRR jika ditentukan MARR = 15 % pertahun.



IRR akan diperoleh saat NPV = 0 , sehingga trial and error beberapa nilai ï untuk mendapatkan NPV mendekati nol

Penyelesaian

0

Investasi

=1200 jt

Nilai Sisa

= 500 jtKeuntungan /Penyewaan (CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)

CO = 50 jt th-1, naik G 10 jt/th

3 4 5 6 7 821

Renovasi pada tahun-7 = 100 jt

Keuntungan menurun (G) = 15 jt/tahun

9 10 11 12


Penyelesaian…………………………………..(lanjutan)

Th Cash InCash

Out Net Cash PV PV PV

CI COFlow (CI-

CO) i= 15 % i = 18 % i = 20 %

(jt) (jt) (jt) (jt) (jt) (jt)

0 0 1200 -1200 -1200 -1200 -1200

1 0 50 -50 -43.48 -42.375 -41.665

2 400 60 340 257.074 244.188 236.096

3 400 70 330 216.975 200.838 190.971

4 400 80 320 182.976 165.056 154.336

5 400 90 310 154.132 135.501 124.589

6 700 100 600 259.38 222.24 200.94

7 400 210 190 71.421 59.641 53.029

8 385 120 265 86.6285 70.49 61.639

9 370 130 240 68.232 54.12 46.512

10 355 140 215 53.148 41.0865 34.7225

11 340 150 190 40.831 30.761 25.574

NPW271.60

6 72.7845 -38.6435


DIAGRAM SUMBU X-Y

15% 18% 20% i %

NPV positif271.606

NPV = 0

72.7845

-38.6435 .

.

.

MARR = 15 %

IRR, dimana NPV = 0

Jika : IRR >= MARR : Investasi layak secara ekonomisDari hasil di atas diperoleh IRR > MARR, jadi layak secara ekonomis

NPV negatif

IRR > MARR


Diperoleh nilai NPV = 0, berada antara i = 18 % dan I = 20 % , dengan metode interpolasi akan diperoleh IRR :

IRR = i NPV(+) + _____________ (i NPV(-) - i NPV(+))NPV (+)

NPV (+) - NPV(-)

IRR = 18 % + _____________ (20 % - 18 %)72,794572,7945 +

38,6435IRR = 18 % + (0,6530)(2 %)

IRR = 19,3060 %,

Hasil diperoleh IRR = 19,3060 > MARR = 15 %, maka rencana investasi tersebut layak secara ekonomis/direkomendasikan untuk dilaksanakan


3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan sebagai analisis tambahan dalam rangka validasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lain.Metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung pada masyarakat banyak (Public Government Project)Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya atau kerugian (cost) yang akan ditanggung dengan adanya investasi tersebut.

Rumus BCR = __________Tot Benefit

Tot Cost

Jika BCR>= 1 investasi layak

Jika BCR < 1 investasi tidak layak



Contoh Soal

Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan. Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar 15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300 juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah.Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode BCR, untuk validasi atas hasil evaluasi dengan metode IRR


Jika soal di atas akan dievaluasi dengan metode BCR, maka dapat diselesaikan sbb :

Penyelesaian


0

Investasi

=1200 jt

Nilai Sisa



3 4 5 6 7 821



9 10 11 12



ThBenefitCash In

CostCash Out

Faktor i PV PV

10%Cash

In Cash Out

(jt) (jt) (jt) (jt)0 0 1200 1 0 1200

1 0 50 0.9091 0 45.455

2 400 60 0.8264 330.56 49.584

3 400 70 0.7513 300.52 52.591

4 400 80 0.683 273.2 54.64

5 400 90 0.6209 248.36 55.881

6 700 100 0.5645 395.15 56.45

7 400 210 0.5132 205.28 107.772

8 385 120 0.4665 179.6025 55.98

9 370 130 0.4241 156.917 55.133

10 355 140 0.3855 136.8525 53.97

11 340 150 0.3505 119.17 52.575

12 825 160 0.3186 262.845 50.976

2608.45

7 1891.007



Diperoleh nilai Total Benefit (Cash in) = 2608.457 jt

Karena nilai BCR = 1,379 > 1, maka investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan

(valid dengan hasil yang diperoleh dengan metode IRR)

Sedangkan nilai Total Cost (Cash out) = 1891.007 jt

Sehingga BCR =_______________ = 1,3792608.457 jt

1891.007 jt


4. Metode Payback Period (PBP)

Metode Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama (periode) suatu modal investasi akan dapat dikembalikan tau dapat dikatakan periode dimana terjadi kondisi pulang pokok (break even-point).

PBP = Investasi periode waktu Annual Benefit

Jika periode PBP <= dari umur ekonomis (n) dari investasi tersebut maka investasi dinyatakan layak secara ekonomis


4. Metode Payback Period (PBP)

Contoh Soal

PT. Arisma Karya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasingDiperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 milyard rupiah. Disamping itu untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 milyard rupiah / tahun, selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan akan ada pemasukan rata-rata 30 Milyard/ tahun.Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual sebesar 50 milyard rupiah (Nilai sisa). Diminta hitunglah Payback Period (PBP) dari investasi tersebut, dengan suku bunga i= 12 % /tahun


Penyelesaian

0

Investasi =120 M

Nilai Sisa

= 50 M

Keuntungan

(CI) = 30 M/ tahun

Pengeluaran (CO) = 10 M

3 4 5 6 7 821

i= 12 %

PBP = ______________ periode waktu120 Milyard

(30 – 10) Milyard

PBP = 6 tahun, karena 6 tahun < n = 8 tahun, maka rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan


Contoh SoalJika Benefit yang diperoleh tidak annual (konstan) dalam setiap periode

Hitunglah Payback Period dari rencana investasi di atas

0

Investasi

=1200 jt

Nilai Sisa



3 4 5 6 7 821



9 10 11 12


Penyelesaian

Th Cash In Cash Out Net Cash Flow Komulatif

(jt) (jt) (jt) (jt)

INVESTASI = 1200 JUTA

1 0 50 -50 -50

2 400 60 340 290

3 400 70 330 620

4 400 80 320 940

5 400 90 310 1250

6 700 100 600 1850

7 400 210 190 2040

8 385 120 265 2305

9 370 130 240 2545

10 355 140 215 2760

11 340 150 190 2950

12 825 160 665 3615


Penyelesaian……………………………(lanjutan)

Nilai Investasi sebesar 1200 jt rupiah akan terbayar dari pemasukan/ keuntungan di antara tahun ke-4 dan ke-5Dengan interpolasi maka diketahui Payback Period dari investasi

PBP = 4 + ____________( 1200 – 940 )

320

PBP = 4 + (0,8125)

PBP = 4 tahun 10 bln

Jadi Pay Back Period = 4 tahun 10 bln, ini berarti PBP< n= 8 th (umur ekonomis proyek), sehingga rencana investasi ini layak secara ekonomis untuk dilaksanakan,

hasil yang diperoleh valid dengan menggunakan metode BCR dan metode IRR

0,8125 x 12 = 9,75

10 bln (konversi dalam tahun)~~


manajemen sistem rekayasa

Documents