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LOS PASOS PARA LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE
Consulado-Geral do Brasil em Ciudad del Este
Cartilha de orientação sobre legislação fundiária no Paraguai
Ciudad del Este, maio 2013
SUMARIO
1. INFORMACIONES GENERALES
2. VERIFICACIONES PREVIAS
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2.1 Situación legal del terreno 3
2.2 Sobre el vendedor 4
3. EL PROCESO DE ADQUISICIÓN 5
3.1 Compra por contrato privado 5
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4. ¿CUALES SON LAS TIERRAS QUE NO SE DEBEN COMPRAR EN PARAGUAY? 6
4.1 Propiedades pertenecientes al Estado 6
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5. POSESIÓN DE TIERRAS 8
3.2 La escritura de compra-venta
3.3 Después de la compra
4.2 Propiedades localizadas en la zona de seguridad fronteriza
4.3 Propiedades originarias de la Reforma Agraria
6. USUCAPIÓN
LOS PASOS PARA LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE
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1. INFORMACIONES GENERALES
2. VERIFICACIONES PREVIAS
1) La Ley paraguaya determina que la adquisición de tierras podrá ser efectuada válidamente a través de un contrato privado o de una escritura pública de transferencia, y que la operación debe ser inscripta en la Dirección General de los Registros Públicos. Asimismo, no se debe comprar tierras sin previo contrato de compra-venta ante un Escribano Público.
2) Lastimosamente, aún existen inscriptos en la Dirección General de los Registros Públicos muchos títulos incorrectos o falsos. Dos títulos pueden referirse a un mismo inmueble, o puede existir superposición de títulos. En ese caso, prevalece el documento más antiguo.
3) No se debe comprar tierras destinadas a la reforma agraria antes de 10 años de su otorgamiento, pues se halla prohibido por Ley.
4) Nacionales de países limítrofes (Argentina, Bolivia, Brasil) no pueden comprar tierras en la zona de seguridad fronteriza, o sea, a menos de 50 km de la frontera. Esta reglamentación afecta a los inmuebles de zonas rurales, pero no a inmuebles de zonas urbanas. La categoría del inmueble se puede verificar en el recibo de pago del impuesto inmobiliario.
5) No se debe comprar nunca propiedades ocupadas.
Por tanto, el comprador debe tomar todas las precauciones en el momento de adquirir el bien inmueble. Debe recurrir a un abogado de su confianza, y hacer todas las verificaciones posibles sobre el origen del título del inmueble. La venta de una propiedad por un precio inferior al del mercado, en general, es señal de problemas.
Antes de adquirir un inmueble, el comprador debe verificar cual es la situación legal del bien y del vendedor.
- Que el título de propiedad del inmueble esté inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos. Se debe examinar el original del título. Las escrituras inscriptas en la Dirección General de los Registros Públicos tienen un sello, como el de la imagen.
El título de propiedad contiene:
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2.1. SITUACIÓN LEGAL DEL TERRENO
Es recomendable recurrir a un abogado o a un escribano de su confianza. Los abogados de los consulados brasileños pueden también prestar informaciones y aclaraciones al respecto.
No se debe hacer ninguna entrega de dinero como seña de trato antes de verificar las siguientes informaciones:
- el número de finca o número de matrícula, fecha y hora de inscripción, lo que identifica la propiedad en la Dirección General de Registros Públicos;
- la cuenta corriente catastral, el número de lote y de la manzana, y que es utilizado para identificar la propiedad.
- Que el inmueble tenga mensura judicial aprobada, inscripta en la Dirección General de los Registros Públicos. Lastimosamente, aún existen muchos títulos incorrectos o falsos. La mensura judicial es el procedimiento por el cual un agrimensor verifica oficialmente si los datos del título de propiedad corresponden a las características físicas del terreno. Este procedimiento se debe solicitar a la Justicia. La mensura garantiza que el título corresponde físicamente a un terreno, pero no elimina la posibilidad de que otras personas tengan derechos sobre partes o la totalidad del inmueble.
2.2 SOBRE EL VENDEDOR
No se debe comprar el inmueble si presenta problemas en cualquier de estos elementos.
También se debe evitar adquirir tierras en los siguientes casos:
Si la propiedad se encuentra ocupada, hasta tanto se le entregue libre de ocupantes;
Si el precio es muy inferior al precio del mercado, se debe tener dudas.
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3.1 COMPRA POR CONTRATO PRIVADO
3.2 LA ESCRITURA DE COMPRA-VENTA
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3. EL PROCESO DE ADQUISICIÓN- Que el inmueble tenga el pago de impuesto inmobiliario al día; eso se puede verificar en la municipalidad local, con el número de cuenta corriente catastral del inmueble, o con el último recibo de pago de impuesto inmobiliario. El recibo más reciente indica que todas las anualidades anteriores fueron pagadas (en Paraguay, no es posible dejar de pagar un año y después pagar el año subsiguiente). - El interesado debe solicitar ante cualquier Escribano Público un certificado de inexistencia de gravamen sobre la propiedad. Ese documento garantiza que no hay embargo, hipoteca, anotación de litis o prohibición de vender o contratar que impidan la transferencia del inmueble.
- Las propiedades que se ofrecen y se encuentran en proceso de quiebra de alguna Institución no deben ser compradas, pues la mayoría de ellas son conflictivas.
El pago de impuestos y la inexistencia de gravámenes se refieren a un número de finca o matrícula específico. Pueden existir dos títulos de propiedad relativos a un mismo inmueble, por ese motivo, es necesario conocer bien el origen de la propiedad, y a ese efecto, se puede solicitar a la Dirección General de los Registros Públicos un informe veinteñal del título.
- Que el vendedor no tenga inhibición de vender y gravar. Eso se puede investigar en la Dirección General de los Registros Públicos por un escribano, mediante el nombre completo o el número de Cédula de Identidad del vendedor.
- Si el vendedor tiene sus impuestos al día. En el momento de la transferencia del inmueble, el escribano verificará si el vendedor tiene sus impuestos al día. Para evitar problemas, el comprador puede certificarse de la situación fiscal del vendedor antes de entregar cualquier suma de dinero. Puede verificar en la municipalidad el pago del impuesto inmobiliario y solicitar al vendedor el Certificado de Cumplimiento Tributario y de pago del IMAGRO (Impuesto a la Renta de Actividades Agropecuarias), si se aplica. Con la entrada en vigencia efectiva del Impuesto a la Renta Personal (IRP) en el segundo semestre de 2013, otras verificaciones podrán ser necesarias.
- Es interesante verificar si el vendedor es casado, porque, si no están separados de bienes, la esposa también debe necesariamente suscribir el contrato privado y la escritura pública de transferencia.
Si el comprador no paga todo el valor del inmueble de una sola vez, debe firmar con el vendedor un contrato privado. Ese contrato debe ser redactado bajo la orientación de un abogado de confianza del comprador, firmado ante un escribano, y luego el abogado del comprador debe solicitar la inscripción en la Dirección General de Registros Públicos por vía judicial. La inscripción tiene validez por dos años, y puede ser renovada hasta que se abone la última prestación. El registro del contrato garantiza que el inmueble no será vendido a otro comprador.
En el momento en que la propiedad pase definitivamente al comprador, sus derechos y deberes retroceden al momento de la inscripción del contrato. Por lo tanto, si el vendedor dejó de pagar impuestos sobre el inmueble después de la fecha del registro, cabe al comprador abonar esa deuda.
En el momento del último pago, comprador y vendedor deben comparecer ante un escribano de confianza, para que se haga la escritura de compra-venta.
En caso que el inmueble sea comprado al contado, no hay necesidad de contrato privado. Los interesados se dirigen directamente a la escribanía para realizar la escritura de compra-venta.
Atención: si el vendedor es casado, la esposa también debe firmar el título traslativo de dominio.
Para realizar la escritura de compra-venta, se debe facilitar al escribano los siguientes documentos:
- documentos de identidad de las partes interesadas en celebrar el contrato: pasaporte, o Cédula de Identidad brasileña o paraguaya;
- título de propiedad del vendedor;
- comprobante de pago de impuesto inmobiliario del año;
- Certificado de Cumplimiento Tributario de ambos.
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4. ¿CUALES SON LAS TIERRAS QUE NO SE DEBEN COMPRAR EN PARAGUAY?
4.1 PROPIEDADES PERTENECIENTES AL ESTADO
Con esos documentos el Escribano:
- confirma el nombre del propietario, la fecha de la inscripción del inmueble, el número de finca, la cuenta corriente catastral o padrón, etc. También solicita al Registro Público un informe actualizado de las condiciones de dominio del inmueble (si está libre de gravámenes, como hipoteca, embargo o inscripción de litis); si el vendedor no tiene inhibición general de comprar y vender, si los impuestos y tasas anuales han sido pagados, si los certificados de cumplimiento tributario del vendedor y del comprador no registran observaciones.
- paga las tasas e impuestos que deben abonarse en el registro (con recursos del comprador y del vendedor) y pide la inscripción de la escritura en el Registro Público de Inmuebles.
Todo el trámite dura de 30 a 60 días y el Registro comunica al escribano sus observaciones, en caso de que existan. En ese caso, se debe corregir las mismas.
Cuando no existan observaciones o después de su corrección, el Registro emite un nuevo título de propiedad. Ese título tendrá un sello como el impreso más arriba, lo que significa que es un documento válido.
3.3 DESPUÉS DE LA COMPRA
Es necesario igualmente, que una vez adquirido el inmueble, se tome posesión del mismo, se lo trabaje, y se realicen mejoras, de manera a que no ocurra una invasión por abandono.
No se puede adquirir la propiedad por usucapión sobre bienes pertenecientes al Estado. Sobre el tema, ver más abajo las secciones sobre tierras de reforma agraria y sobre posesión.
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4.2 PROPIEDADES LOCALIZADAS EN LA ZONA DE SEGURIDAD FRONTERIZA
4.3 PROPIEDADES ORIGINARIAS DE LA REFORMA AGRARIA
La Ley N. 2.532/05 establece como zona de seguridad fronteriza la franja de 50 kilómetros adyacente a las líneas de frontera terrestre y fluvial dentro del territorio paraguayo. Los extranjeros oriundos de cualquiera de los países limítrofes (brasileños, bolivianos y argentinos) no podrán en la zona de seguridad fronteriza ser propietarios, condóminos o usufructuarios de inmuebles rurales. Esta reglamentación no afecta a inmuebles de zonas urbanas. La categoría del inmueble se puede verificar en el recibo de pago del impuesto inmobiliario.
A partir de la fecha de vigencia de la Ley (17 de febrero del año 2005) los extranjeros que hayan adquirido inmuebles dentro de la franja de seguridad, pueden tener problemas y el Estado tiene derecho a demandar la nulidad de esas transferencias. Asimismo, los escribanos también pueden ser sancionados.
Los extranjeros que se hallan en posesión, pero sin título, de inmuebles ubicados dentro de la franja de seguridad fronteriza están expuestos a perder sus tierras. Los contratos privados o recibos de pago expedidos por el INDERT no son suficientes, porque no se puede transferir tierras del Estado a extranjeros que no son sujetos de la reforma agraria. Lo máximo que se puede reclamar a través de la justicia, es la devolución de lo que se ha pagado al vendedor, así como también las mejoras realizadas en el inmueble.
La Constitución Nacional de la República del Paraguay establece que las leyes no tienen efecto retroactivo, de manera que aquellos extranjeros que hayan adquirido inmuebles ubicados dentro de la franja de seguridad antes del 17 de febrero del año 2005 no serán afectados por esa Ley.
Para saber si una propiedad se ubica en la Zona de Seguridad Fronteriza se debe solicitar a un agrimensor un plano Geo-referencial.
Los paraguayos que hayan recibido tierras del Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra – INDERT - solo pueden venderlas después de 10 años de su adquisición.
Un ciudadano extranjero no es sujeto de la reforma agraria, lo que quiere decir que no puede recibir tierras del INDERT, ni adquirir inmuebles que fueron otorgados a paraguayos por esa institución, antes del plazo de 10 años. Ese plazo está inscripto en el título de propiedad.
CONSULADO-GERAL DO BRASIL EM CIUDAD DEL ESTE
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CONSULADO-GERAL DO BRASIL EM ASSUNÇÃO
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CONSULADO DO BRASIL EM PEDRO JUAN CABALLERO
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VICE-CONSULADO DO BRASIL EM CONCEPCION
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VICE-CONSULADO DO BRASIL EM ENCARNACIÓN
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VICE-CONSULADO DO BRASIL EM SALTO DEL GUAIRA
00xx59546 24-2305 (ligações a partir do Brasil)046 24-2305 (ligações a partir do Paraguai)E-mail: [email protected]
5. POSESIÓN DE TIERRAS
6. USUCAPIÓN
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Algunas personas intentan vender a extranjeros sus derechos de explotación sobre esas tierras (lo que se llama “derechera”) por medio de un contrato privado. Esos contratos obligan a las partes, pero no significan un contrato privado de compra-venta. El comprador no podrá titular el inmueble a su nombre, y se castiga no solamente al comprador y vendedor, sino a los escribanos que intentan inscribir la operación en la Dirección General de los Registros Públicos. El comprador tampoco tendrá el derecho de reclamar el inmueble por usucapión y no va a conseguir el título de propiedad. El inmueble puede ser recuperado por vía judicial a través de demandas promovidas por el INDERT.
El origen de las tierras se puede conocer a través de un informe veinteñal del título, que se debe solicitar a la Dirección General de los Registros Públicos.
La Ley permite que se venda por contrato privado el derecho de posesión sobre una propiedad, es lo que se llama informalmente “derecheras”. Se debe tener presente que es prohibida la venta de “derecheras” sobre tierras originarias de la reforma agraria antes de cumplido el plazo de 10 años (ver más arriba).
El comprador debe estar consciente que la legislación y la jurisprudencia sobre derechos de posesión son extremamente complejas, y que existen muchos conflictos sobre tierras en la justicia.
Bajo ciertas condiciones, la Ley permite que el ocupante que se ve obligado a desocupar un terreno solicite indemnización por las mejoras realizadas en la propiedad.
Se debe tener presente que la Ley garantiza al poseedor el derecho de protegerse contra terceros que intenten invadir su propiedad o molestarlo en sus derechos posesorios.
No se puede promover demanda de usucapión sobre tierras pertenecientes al Estado, ni sobre inmuebles destinados a la Reforma Agraria y del INDERT.
Si la posesión es sobre tierras privadas, se puede promover demanda de usucapión, siempre que su posesión sea como mínimo de 20 años.