Dosen Pembimbing :Ardy Maulidy Navastara, ST., MT

Prodi Perencanaan Wilayah dan KotaFakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya2012

PENGARUH PERKEMBANGAN PERMUKIMAN TERHADAP DINAMIKA HARGA LAHAN DI SURABAYA BARAT

Oleh:Ayu Kemala Ghana

3608100033

60,17% lahan terbangun dari luas seluruh Kota Surabaya

dengan sebagian besar didominasi oleh permukiman

sebesar 39.83%.

Perumahan skala besar: CitraLand, Bukit Darmo Golf, Graha Famili, dan Pakuwon Indah

Dinamika harga lahan

perkembangannya yang sangat cepat karena

semakin meningkatnya jumlah penduduk dan

bertambahnya infrastruktur

Belum diketahuinya keterkaitan antara

pengaruh perkembangan permukiman

terhadap dinamika harga lahan

Tahun 1993 : Rp 400.000 per m² Tahun 2012 (cluster Bukit Golf) : Rp. 5 juta - Rp 8 juta per m².

Rata-rata di Citraland Rp. 7 juta per m².Pertumbuhan harga lahan tahun 2000-2012 lebih dari 200%.

Rumusan Masalah:faktor-faktor apa saja yang menentukan dinamika pada harga lahan akibat

pengaruh perkembangan permukiman di Surabaya Barat?

Tujuan:Menentukan keterkaitan antara pengaruh perkembangan permukiman

terhadap dinamika harga lahan di Surabaya Barat

Ruang LingkupMenurut RP4D pengembangan perumahan menengah ke atas yang tersebar di 4 kecamatan yaitu, Kecamatan Lakarsantri, Sambikerep, Pakal dan Benowo.

Pengembangan Lahan

Lahan (Mather, Kivell, dll) :Sumber daya alam yang merupakan hal yang sangat penting bagi manusia dan memiliki karakteristik yang unik.

Perkembangan Permukiman :• (UU No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan

permukiman, Doxiadis C.a dkk), permukiman adalahsuatu kawasan perumahan sebagai tempat tinggalyang ditata secara fungsional sebagai satuan sosial,ekonomi, dan fisik tata ruang, dilengkapi denganprasarana lingkungan, sarana umum, dan fasilitassosial. Maka salah satu bentuk perkembanganpermukiman adalah pengembangan lahan perumahan

Pasar lahan (Mattingly Maxist, Dowall) :Pasar lahan kota merupakan satuan aktivitas melalui pertukaran nilai, hak terhadap lahan yang ditransfer.Pasar lahan menentukan harga terhadap lahan.

Faktor-faktor yang menentukan dinamika harga lahan (Eckert, Berry, Drabkin, Wolcott, dll) :Faktor ekonomi, fisik lingkungan, politik dan kebijakan pemerintah, sosial)

Faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan permukiman (Clark, Binarto, Kuswara, dll) :Distribusi penduduk, perkembangan pusat kota, perkembangan ekonomi, pertumbuhan industri, karakteristik masyarakat, Daya dukung fisik lingkungan (Site: kondisi atau sumber daya alam, potensi sumber daya. Situasi (aksesbilitas) : lokasi, transportasi, sarana dan prasarana)

Nilai dan Harga Lahan (Berry, Drabkin, Sujarto) :Nilai lahan dan harga lahan memiliki hubungan fungsional yaitu harga lahan akan ditentukan oleh nilai lahan atau harga lahan akan mencerminkan tinggi rendahnya nilai lahan.

Kecamatan Lakarsantri

Kecamatan Benowo

Kecamatan Sambikerep

Kecamatan Pakal

Kelurahan Lakarsantri, Kelurahan Jeruk, Kelurahan Lidah Wetan, Kelurahan Lidah Kulon dan Kelurahan Sumur Welut.

Kelurahan Sambikerep, kelurahan Made dan Kelurahan Lontar

Kelurahan Babat Jerawat

Kelurahan Sememi, Kelurahan Klakah Rejo dan Kelurahan Kandangan

2000 2005 2012

2001 2005 2010arah perkembangan permukiman bergerak ke

arah bagian barat Surabaya

Sasaran 1Mengidentifikasi arah

perkembangan permukiman dan menentukan dinamika

harga lahan di Surabaya Barat.

Pola Harga Lahan

Sasaran 2Menentukan faktor-faktor terjadinya dinamika harga

lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman

di Surabaya Barat

Kondisi Alam Topografi kawasan yang cenderung datar, iklimnyayang tropis, tekstur tanah alluvial yang cocok untukdidirikan bangunan, hal ini sangat sesuai denganpotensi perkembangan permukiman berkembang didaerah ini.

kondisi lingkungan berpengaruh terhadap harga lahan.

Jarak No Kecamatan CBD Terdekat (Km)

Pusat Kota Surabaya (Km)

1 Lakarsantri 1,49 10,982 Sambikerep 1,84 9,103 Pakal 5,44 12,654 Benowo 4,22 9,67

jarak ke pusat kota tidak mempengaruhi terjadinya peningkatan harga lahan tetapi jarak ke CBD mempengaruhi dinamika harga lahan

No KecamatanNilai Pertumbuhan

pddk 2001-2011Ratio

Pertumbuhan1 Lakarsantri 0,133220398 13%2 Sambikerep 0,437829242 43%3 Pakal 0,631069304 63%4 Benowo 0,109790819 10%

Distribusi Penduduk No KecamatanNilai Pertumbuhan

pddk 1992-2000Ratio

Pertumbuhan1 Lakarsantri 0,169143 16%2 Benowo 0,554667891 55%

Keamanan Keamanan mempengaruhi dinamika harga lahan

Kebijakan kebijakan pemerintah atas peruntukkan lahan mempengaruhi adanya peningkatan harga lahan.

Kemudahan pembiayaan perumahan, arahan rencana tata ruang sebagai kawasan permukiman

banyak sedikitnya jumlah penduduk atau tinggi rendahnya pertumbuhan penduduk tidak banyak mempengaruhi dinamika harga lahan.

Faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan permukiman di Surabaya Barat:tersedianya daya fisik dan lingkungan baik kualitas lingkungannya maupun sarana prasarana dan aksesbilitas yang ada, distribusi penduduk dan perkembangan ekonomi.

NJOP

besar kecilnya NJOP mempengaruhi besar kecilnya harga lahan, karena harga lahan di wilayahpenelitian cenderung jauh lebih tinggi dari NJOP, dan besar kecilnya NJOP menjadi salah satu dasaruntuk menentukan harga lahan. Maka NJOP mempengaruhi dinamika harga lahan.

Ketersediaan Fasilitas (Jaringan Transportasi, Jaringan Listrik, Jaringan Telepon, Jaringan Air Bersih, Sarana Pendidikan, Sarana Kesehatan)

Ketersediaan fasilitas mempengaruhi dinamika harga lahan

Prilaku Pengembang dan kerjaama

Harga berasal dari spekulasi pengembang dan proses kerjasama dengan pemerintah, developer kecil, bank

Harga lahan dipengaruhi oleh spekulasi pengembang

Penggunaan Lahan permukiman

Penggunaan lahan permukiman mempengaruhi dinamika harga lahan

No 2001 2005 20071 2263 Ha 2330 Ha 2401 Ha

No FasilitasKetersediaan

Pelayanan1 Jaringan Listrik √2 Jaringan Air Bersih √3 Jaringan Telepon √4 Jaringan Jalan √

Faktor-faktor perkembangan permukiman yang dapat mempengaruhi dinamika harga lahan: Nilai Jual Objek Pajak, jarak, penggunaan lahan, keamanan, ketersediaan fasilitas (jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telepon, sarana pendidikan, sarana kesehatan), kondisi alam (kualitas

lingkungan), prilaku pengembang

NJOP Sasaran 3Menentukan keterkaitan

antara perkembangan permukiman terhadap

dinamika harga lahan di Surabaya Barat.

Distribusi pendududuk

Keamanan

Sarana Pendidikan

Sarana Kesehatan

Penggunaan Lahan

sebagian perumahan Pakuwon Indah

Kawasan Perumahan Citraland

Sebagian perumahan Pakuwon Indah

Kawasan Perumahan Citraland

Kawasan Perumahan skala kecil seperti Perumahan Alam Galaxi, Royal Recident, dll

Kawasan Perumahan Citraland

sebagian perumahan Pakuwon Indah

Perumahan Royal Residence, dll

Dari hasil analisa identifikasi arah perkembangan permukiman bahwa perkembangan permukiman semakin berkembang terlihat dari semakin padatnya Kecamatan Lakarsantri dan Kecamatan Sambikerep serta pergerakannya yang bergerak ke arah bagian Barat Surabaya ke tempat yang memiliki ketersediaan lahan yaitu ke arah Kecamatan Pakal dan Benowo.

Dinamika harga lahan yang terbentuk di wilayah penelitian secara umum mengalami peningkatan. Di Surabaya Barat dari tahun 2000 sampai tahun 2005 mengalami peningkatan hingga mencapai 214% dan pada tahun 2005-2012 mengalami tingkat pertumbuhan sebesar 297%. Harga lahan tertinggi di wilayah penelitian terletak di kawasan bukit golf Citraland tepatnya di perbatasan Kelurahan Sambikerep dan Kelurahan Made.

Faktor-faktor terbentuknya dinamika harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman di wilayah penelitian dari hasil wawancara, studi literatur dan observasi lapangan adalah NJOP, ketersediaan fasilitas (jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telepon, sarana pendidikan, sarana kesehatan), kondisi alam (kualitas lingkungan), keamanan, serta prilaku pengembang dan kerjasama. Sehingga diperkirakan faktor-faktor ini akan terus menerus mempengaruhi dinamika harga lahan.

Antara perkembangan permukiman dengan dinamika harga lahan memiliki hubungan yang saling melengkapi dan saling berkaitan. Dimana arah perkembangan permukiman di Surabaya bergerak ke arah barat, perkembangan dinamika harga lahan juga bergerak kearah barat Surabaya. Jadi perkembangan permukiman yang pesat menentukan besar kecilnya harga lahan, berkembangnya sebuah kawasan menentukan seberapa besar harga lahan di kawasan tersebut. Jadi adanya perkembangan permukiman adalah hal yang penting dalam menentukan nilai suatu kawasan sehingga selalu terjadi dinamika harga lahan akibat persaingan dan kompetisi dari penawaran dan permintaan yang ada. Hal ini dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu yang mempengaruhinya.

• diperlukan studi lanjutan dari pengaruh perkembangan permukiman. Pengembangan lahan permukiman skala besar ini tidak hanya berpengaruh terhadap dinamika harga lahan tetapi juga pada aspek pendapatan daerah yang diperoleh seiring dengan perkembangan lahan yang terjadi. Selain itu diperlukan arahan pengendalian dinamika harga lahan di wilayah ini.

• Peningkatan harga lahan yang terjadi dengan cepat di wilayah penelitian sebagai pengaruh dari perkembangan permukiman, merupakan indikasi dari peningkatan kualitas kawasan. Adanya spekulasi pengembang yang besar dalam membentuk pasar lahan, dikhawatirkan dinamika harga lahan akan tidak dapat dikontrol sedangkan kebijakan yang mengatur prilaku pasar saat ini masih kurang. Sehingga diperlukan langkah-langkah antisipatif seperti pengaturan zoning kembali di wilayah ini. selain itu NJOP di wilayah ini harus ditinjau kembali dan kenaikannya disesuaikan dengan kenaikan harga lahan di pasaran. Dalam hal ini update informasi harga lahan sangat penting, perlu adanya tindakan cepat untuk pemerintah dalam mengendalikan pasar lahan.