vi

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas

anugerah dan kasih-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir

dengan judul “Pengalihan dan Perpanjangan Hak Atas Tanah Bersama dari

Rumah Susun”. Penulisan skripsi ini bertujuan untuk memenuhi salah satu syarat

guna memperoleh gelar Sarjana Hukum Program Kekhususan Hukum Bisnis di

Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Karawaci.

Selesainya penulisan skripsi dengan baik adalah suatu berkat yang tidak

dapat terlepas dari dukungan, pengalaman dan pelajaran yang beharga dari

berbagai pihak sejak masa perkuliahan hingga penyusunan skripsi ini. Dengan

kerendahan hati dan penuh rasa hormat, penulis mengucapkan terima kasih

kepada:

1. Bapak Prof. Bintan R. Saragih S.H., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Pelita Harapan;

2. Ibu Velliana Tanaya S.H., M.H., selaku Direktur Fakultas Hukum Universitas

Pelita Harapan dan Pembimbing Akademik;

3. Ibu Dr. Vincensia Esti Purnama Sari, SH., M.Hum., selaku Ketua Jurusan

Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan;

4. Bapak Dr. Gunanegara, S.H, M.Hum., selaku dosen pembimbing penulis atas

kesediaan waktu dan memberikan arahan serta pengetahuan untuk

mendapatkan hasil yang terbaik;

vii

5. Bapak Yosephus Mainake, S.H., M.H., selaku dosen co-pembimbing atas

waktu yang diluangkan untuk membimbing penulis dengan memberikan

dukungan dan nasehat selama proses pembuatan skripsi;

6. Bapak Rev. Albert Mitchell Moore, M. Div, selaku Wakil Presiden

Universitas Pelita Harapan untuk Pengembangan Mahasiswa dan Chaplain

Universitas Pelita Harapan, seorang role model yang selalu melihat kebaikan

dalam berbagai hal;

7. Kepada seluruh dosen dan karyawan Sekretariat Fakultas Hukum Universitas

Pelita Harapan yang telah mengajar dan senantiasa memberikan bimbingan

kepada penulis selama berada di UPH;

8. Keluarga tercinta penulis, Papa dan Mama beserta seluruh keluarga besar

yang telah senantiasa mendoakan, menemani, dan memberi dukungan

sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini;

9. Sahabat-sahabat penulis selama menempuh perkuliahan di UPH, Megawati,

Stephanie Lydia Evan, Elisabeth Hurry, Priska Febriana, Esther Roseline,

Michelle Sijobantaeng, Fahry Pradipta, dan Abi Dharmoyo.

10. Keluarga besar Himpunan Mahasiswa Fakultas Hukum UPH, terutama

kepada seluruh anggota periode 2014/2015 dan 2015/2016 yang selalu

memahami dan mendukung penulis dalam berbagai kondisi;

11. Keluarga besar Majelis Perwakilan Mahasiswa UPH, terutama kepada

seluruh anggota dalam periode 2015/2016 yang selalu bahu membahu sebagai

sahabat-sahabat terkasih;

viii

12. Shella Gunawan, Evan Theodorus, Fiammeta Esther, beserta segenap Student

Leaders dan rekan-rekan organisator Universitas Pelita Harapan sebagai

sahabat yang selalu mendukung dengan cara masing-masing;

13. Seluruh karyawan Student Life dalam pimpinan Bapak Novel Priyatna yang

telah menjadi rekan dan role model selama satu tahun terakhir Penulis di

UPH; dan

14. Pihak-pihak lainnya yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah

mendukung dan membantu Penulis dalam menjalankan studi dan

menyelesaikan skripsi ini. Terima kasih atas doa, dukungan, dan bantuannya.

Penulis berharap skripsi ini dapat memberikan kontribusi dan manfaat dalam

perkembangan ilmu hukum dan masyarakat di masa mendatang. Penulis

menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh sebab itu penulis

terbuka terhadap kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak.

Karawaci, 17 Oktober 2016

Josephine Susilowati

  ix  

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL TUGAS AKHIR ......................................................... i

LEMBAR PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR ........................ ii

LEMBAR PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING TUGAS AKHIR .. iii

LEMBAR PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR ................. iv

ABSTRACT .................................................................................................... v

KATA PENGANTAR .................................................................................... vi

DAFTAR ISI .................................................................................................. ix

DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... xiii

DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................. xiv

DAFTAR SINGKATAN ................................................................................ xv

DAFTAR TABEL .......................................................................................... xxiii

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang ............................................................................ 1

1.2. Rumusan Masalah ....................................................................... 16

1.3. Tujuan Penelitian ........................................................................ 16

1.4. Manfaat Penelitian ...................................................................... 17

1.5. Sistematika Penulisan ................................................................. 17

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Landasan Teori

2.1.1. Sejarah Hukum Rumah Susun di Indonesia ..................... 19

  x  

2.1.2. Pengertian dan Jenis Rumah Susun di Indonesia ............. 22

2.1.3. Konsep Hak Milik atas Tanah pada Rumah Susun .......... 27

2.1.4. Subyek Rumah Susun ....................................................... 29

2.1.5. Persyaratan Pembangunan Rumah Susun hingga

Pembentukan SHM Sarusun ............................................ 30

2.1.6. Perhimpunan Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah

Susun ................................................................................. 48

2.1.7. Pengalihan Hak Atas Tanah Bersama Rumah Susun ....... 50

2.1.8. Perpanjangan Hak Atas Tanah ......................................... 60

2.2. Landasan Konseptual .................................................................. 64

BAB III METODE PENELITIAN

3.1. Jenis Penelitian ........................................................................... 67

3.2. Prosedur Perolehan Bahan Penelitian dan Objek Penelitian ...... 69

3.3. Sifat Analisis ............................................................................... 72

3.3.3.1. Instrumen Pendekatan dalam Penelitian Hukum ........... 72

3.3.3.2. Sifat Analisis ................................................................ 77

3.4. Hambatan dan Penanggulangan .................................................. 78

BAB IV ANALISIS

4.1. Pengaturan Pengalihan dan/atau Perpanjangan Kepemilikan

Hak atasTanah Bersama Rumah Susun ...................................... 80

4.2.Kewenangan Subyek Hukum dalam Menerima

  xi  

Pengalihan Kepemilikan Hak atas Tanah Bersama dari Rumah

Susun .......................................................................................... 92

4.2.1. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum

dalam Menerima Pengalihan Kepemilikan Hak atas

Tanah Bersama dari Condominium di

Amerika Serikat .............................................................. 93

4.2.2. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum

dalam Menerima Pengalihan Kepemilikan Hak atas

Tanah Bersama dari Commonnhold di Inggris ............... 100

4.2.3. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum

dalam Menerima Pengalihan Kepemilikan Hak atas

Tanah Bersama dari Flats/Apartment di Karnataka,

India ................................................................................ 108

4.3. Kewenangan Subyek Hukum dalam Melakukan Permohonan

Perpanjangan Jangka waktu Hak Guna Bangunan atau Hak

Pakai atas Tanah Bersama dari Rumah Susun dan Menerima

Sertifikat yang Diperpanjang ...................................................... 117

4.3.1. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum

dalam Melakukan Permohonan dan Menerima

Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas

Tanah Bersama dari Condominium di

Amerika Serikat .............................................................. 119

4.3.2. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum

  xii  

dalam Melakukan Permohonan dan Menerima

Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas

Tanah Bersama dari Commonhold di Inggris ................. 120

4.3.3. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum

dalam Melakukan Permohonan dan Menerima

Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas

Tanah Bersama dari Flats/Apartment di Karnataka,

India ................................................................................ 121

BAB V PENUTUP

5.1. Kesimpulan ................................................................................. 124

5.2. Saran ........................................................................................... 124

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

  xiii  

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. ............................................................................................. 32

Gambar 2.2. ............................................................................................. 33

  xiv  

DAFTAR LAMPIRAN

1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

  xv  

DAFTAR SINGKATAN

UUD RI 1945 Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia Tahun 1945

KUHPerdata Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

UUPA Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria

Ned.BW/BW.Ind Nederlandsche Burgerlijk Wetsboek /

Burgerlijk Wetboek Indonesia

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985

tentang Rumah Susun

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda yang Berkaitan

dengan Tanah

Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007

tentang Penanaman Modal

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun

PP Nomor 4 Tahun 1988 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun

  xvi  

1988 tentang Rumah Susun

PP Nomor 48 Tahun 1994 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun

1994 tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan atas Penghasilan dari

Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau

Bangunan

PP Nomor 40 Tahun 1996 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun

1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak

Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas

Tanah

PP Nomor 24 Tahun 1997 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah

PP Nomor 36 Tahun 2005 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun

2005 tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Penghasilan dari

Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau

Bangunan

PP Nomor 103 Tahun 2015 Peraturan Pemerintah Nomor 103

Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah

Tempat Tinggal atau Hunian oleh

Orang Asing yang Berkedudukan di

Indonesia

PMNA/KBPN Nomor 2 Tahun 1989 Peraturan Menteri Negara Agraria /

  xvii  

Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk

dan Tatacara Pengisian serta

Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah

Susun

PMNA/KBPN Nomor 4 Tahun 1989 Peraturan Menteri Negara Agraria /

Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk

dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah

serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik

atas Satuan Rumah Susun

PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997 Peraturan Menteri Negara Agraria /

Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah

PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang

Tata Cara Pemberian dan Pembatalan

Hak atas Tanah Negara dan Hak

Pengelolaan

PMNA/KBPN Nomor 5 Tahun 2015 Peraturan Kepala Badan Pertanahan

  xviii  

Nasional Nomor 5 Tahun 2015 tentang

Izin Lokasi

PMNA/KBPN Nomor 13 Tahun 2016 Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 13 Tahun 2016

tentang Tata Cara Pemberian,

Pelepasan atau Pengalihan Hak Atas

Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau

Hunian Oleh Orang Asing yang

Berkedudukan di Indonesia

PERKA BPN Nomor 2 Tahun 2011 Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional Republik Indonesia Nomor 2

Tahun 2011 tentang Pedoman

Pertimbangan Teknis Pertanahan dalam

Penerbitan Izin Lokasi, Penetapan

Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan

Tanah

PERKA BKPM Nomor 14 Tahun 2015 Peraturan Kepala Badan Koordinasi

Penanaman Modal Republik Indonesia

Nomor 14 Tahun 2015 tentang

Pedoman dan Tata Cara Izin Prinsip

Penanaman Modal

PERGUB DKI Jakarta Nomor 134

Tahun 1998

Peraturan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 134 Tahun 1998

  xix  

tentang Pengecualian Pengenaan SP3L

PERGUB DKI Jakarta Nomor 138

Tahun 1998

Peraturan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 138 Tahun 1998

tentang Tata Cara Permohonan dan

Penyelesaian Persetujuan Prinsip

Pembebasan Lokasi/Lahan bagi

Perusahaan Penanaman Modal Asing

dan Penanaman Modal Dalam Negeri

di DKI Jakarta

PERGUB DKI Jakarta Nomor 41

Tahun 2001

Peraturan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 41 Tahun 2001

tentang Tata Cara Penerimaan

Kewajiban dari Para Pemegang SIPPT

Kepada Pemerintah

PERGUB DKI Jakarta Nomor 76

Tahun 2008

Peraturan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 138 Tahun 2008

tentang Pengecualian Pengenaan SIPPT

PERGUB DKI Jakarta Nomor 134

Tahun 2011

Peraturan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 134 Tahun 2011

tentang Pengecualian Pengenaan SP3L

KEPGUB DKI Jakarta Nomor 540

Tahun 1990

Keputusan Gubernur DKI Jakarta

Nomor 540 Tahun 1990 tentang

Petunjuk Pelaksanaan Pemberian Surat

  xx  

Persetujuan Prinsip Pembebasan

Lokasi/Lahan atas Bidang Tanah untuk

Pembangunan Fisik Kota di Daerah

Khusus Ibukota Jakarta

KEPGUB DKI Jakarta Nomor 640

Tahun 1992

Keputusan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 640 Tahun 1992

tentang Ketentuan terhadap

Pembebasan Lokasi/Lahan Tanpa Izin

dari Gubernur Kepala Daerah Khusus

Ibukota Jakarta

KEPGUB DKI Jakarta Nomor 138

Tahun 1998

Keputusan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 138 Tahun 1998

tentang Tata Cara Permohonan dan

Penyelesaian Persetujuan Prinsip

Pembebasan Lokasi/Lahan bagi

Perusahaan Penanaman Modal Asing

dan Penanaman Modal Dalam Negeri

di Daerah Khusus Ibukota Jakarta

KEPGUB DKI Jakarta Nomor 41

Tahun 2001

Keputusan Gubernur Daerah Khusus

Ibukota Jakarta Nomor 41 Tahun 2001

tentang Tata Cara Penerimaan

Kewajiban dari Pemegang SIPPT

kepada Pemerintah Provinsi Daerah

  xxi  

Khusus Ibukota Jakarta

CLRA Commonhold Leasehold Reform Act

2002

KAOA The Karnataka Apartment Ownership

Act 17 of 1973

KOFA The Karnataka Ownership Flats Act 16

of 1973

UCA Uniform Condominium Act 1980

BPN Badan Pertanahan Nasional

BPHTB Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan

IP Izin Pembangunan

IMB Izin Mendirikan Bangunan

KRK Ketetapan Rencana Kota

NPP Nilai Perbandingan Proporsional

PEMDA Pemerintah Daerah

PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah

PPPSRS Perhimpunan Penghuni dan Pemilik

Rumah Susun

PPh Pajak Penghasilan

PSU Prasarana Sarana Umum

RTLB Rencana Tata Letak Bangunan

  xxii  

Sarusun Satuan Rumah Sususn

SHM Sarusun Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah

Susun

SIUP

SKBG Sarusun Sertifikat Kepemilikan Bangunan

Gedung Satuan Rumah Susun

SP3L Surat Persetujuan Prinsip Pembebanan

Lokasi/Lahan

SIPPT Surat Izin Penunjukkan Penggunaan

Tanah

TDP Tanda Daftar Perusahaan

  xxiii  

DAFTAR TABEL

Tabel 1 .................................................................................................... 116