kajian profil investasi: pembangunan hotel berkonsep … · pertambangan, industri atau jasa....

< i >

Laporan Penelitian

KAJIAN PROFIL INVESTASI:

PEMBANGUNAN HOTEL BERKONSEP KLASIK

DI KOMPLEKS EKS KAWEDANAN

PURWAREJA KLAMPOK

KABUPATEN BANJARNEGARA

Kerjasama Antara:

DINAS TENAGA KERJA, PENANAMAN MODAL DAN

PELAYANAN TERPADU SATU PINTU


dengan

CV. DHIPA CAKRAWALA

Tahun 2019

< ii >

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas

segala limpahan rahmat-Nya proses kajian penyusunan Buku Profil

Investasi: Pembangunan Hotel Berkonsep Klasik di Kompleks Eks

Kawedanan Purwareja Klampok Kabupaten Banjarnegara telah mampu

diselesaikan dengan baik. Kajian ini merupakan hasil kerjasama antara Dinas

Tenaga Kerja, Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu

Kabupaten Banjarnegara dengan CV. Dhipa Cakrawala.

Kajian ini bertujuan untuk menggali potensi investasi yang ada di

Kabupaten Banjarnegara khususnya untuk bidang jasa perhotelan sehingga

dapat dijadikan profil untuk ditawarkan kepada investor. Kajian ini juga

melakukan analisis studi kelayakan yang bermanfaat sebagai dasar untuk

menghindari terjadinya keterlanjuran investasi karena salah dalam memilih

proyek investasi yang tidak menguntungkan. Adapun manfaat yang

diharapkan dapat diperoleh dari kajian ini adalah memberikan masukan

berupa informasi kepada pengambil keputusan untuk mengembangkan

potensi investasi yang ada di Kabupaten Banjarnegara.

Kami juga ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-

besarnya kepada pihak terkait, khususnya Dinas Tenaga Kerja, Penanaman

Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kabupaten Banjarnegara yang

telah memberikan kepercayaan kepada CV. Dhipa Cakrawala untuk

melaksanakan kajian ini. Ucapan terima kasih juga kami sampaikan kepada

semua pihak yang telah membantu dalam proses penyusunan kajian ini,

dengan harapan semoga hasil kajian ini dapat bermanfaat bagi

pengembangan penanaman modal di Kabupaten Banjarnegara.

Banjarnegara, September 2019

Tim Peneliti

< iii >

LEMBAR PENGESAHAN

LAPORAN HASIL PEKERJAAN

KAJIAN PROFIL INVESTASI:

PEMBANGUNAN HOTEL BERKONSEP KLASIK

DI KOMPLEKS EKS KAWEDANAN PURWAREJA KLAMPOK


PADA

DINAS TENAGA KERJA, PENANAMAN MODAL

DAN PELAYANAN TERPADU SATU PINTU (DPMPTSP)


TAHUN 2019

Telah disetujui bahwa isi laporan pekerjaan benar asli dan sesuai dengan

kondisi riil yang ada di Kabupaten Banjarnegara.

Dikeluarkan dan disahkan di : Purwokerto

Tanggal : 2 September 2019

CV. DHIPA CAKRAWALA

PAHRUL FAUZI, S.E, M.Si.

Direktur

< iv >

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ..................................................................................................... i

KATA PENGANTAR ................................................................................................... ii

LEMBAR PENGESAHAN ........................................................................................... iii

DAFTAR ISI ................................................................................................................... iv

BAB 1 : PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Kajian ........................................................................................ 1

B. Maksud, Tujuan, & Ruang Lingkup Kajian ................................................ 7

C. Luaran Kegiatan Kajian ..................................................................................... 10

BAB 2: METODOLOGI

A. Tipe Kajian ............................................................................................................. 11

B. Lokasi ...................................................................................................................... 11

C. Jenis & Sumber Data ......................................................................................... 11

D. Metode Penentuan Partisipan, Sampel, & Narasumber ...................... 12

E. Definisi Operasional .......................................................................................... 13

F. Metode Analisis & Penilaian Kelayakan .................................................... 14

BAB 3: TINJAUAN LITERATUR

A. Investasi & Pembangunan Daerah ............................................................... 22

B. Industri Jasa Perhotelan ................................................................................... 27

C. Konsep Aerotropolis / Aerocity ...................................................................... 33

D. Isu Terkait Pola Tata Ruang di Sekitar Bandara ....................................... 37

BAB 4: KERANGKA PROFIL INVESTASI

A. Deskripsi Proyek Investasi

1. Nama Proyek Investasi ............................................................................... 44

2. Lokasi Proyek Investasi .............................................................................. 44

3. Jenis Sektor Investasi ................................................................................. 44

4. Gambaran Singkat Proyek Investasi ...................................................... 44

B. Latar Belakang Pengembangan

1. Maksud dan Tujuan .................................................................................... 46

< v >

2. Profil Kabupaten Banjarnegara ............................................................... 47

a. Geografis .................................................................................................. 47

b. Kependudukan & Ketenagakerjaan ............................................... 49

c. Perekonomian ........................................................................................ 53

3. Perkembangan Proyek Investasi di Daerah ........................................ 54

4. Faktor Penting sebagai Prioritas Investasi .......................................... 57

a. Potensi Peningkatan Pendapatan Masyarakat ........................... 58

b. Tingkat Partisipasi Masyarakat ......................................................... 59

C. Aspek Legalitas

1. Pemenuhan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan

Bisnis ................................................................................................................ 62

2. Akte–akte dan Dokumen Perizinan yang Diperlukan ..................... 64

3. Kajian Risiko Hukum, Peraturan, Perizinan dan Mitigasinya ........ 79

4. Penanggung Jawab Proyek ...................................................................... 81

D. Aspek Pemasaran

1. Analisis Permintaan (Demand) ................................................................ 81

2. Analisis Pasar (Market) ............................................................................... 87

3. Analisis Pemasaran (Marketing) .............................................................. 93

a. Analisis Segmentasi, Targeting, dan Positionong ..................... 93

b. Kajian 4P (Product, Price, Place, & Promotion) ............................ 98

4. Estimasi Pendapatan Bisnis ...................................................................... 102

E. Aspek Teknis

1. Kebutuhan Infrastruktur dan Sarana Pendukung ............................ 104

a. Jaringan Energi & Tenaga Listrik ..................................................... 104

b. Jaringan Telekomunikasi .................................................................... 105

c. Jaringan Sumber Daya Air dan Jaminan Pasokan Air Baku ... 107

d. Sanitasi ...................................................................................................... 109

e. Jaringan Transportasi .......................................................................... 111

2. Desain dan Spesifikasi Teknis .................................................................. 113

3. Estimasi Biaya Investasi .............................................................................. 118

4. Skenario-skenario Pilihan Teknis ............................................................ 119

5. Estimasi Biaya Operasional ....................................................................... 120

6. Jadwal Pelaksanaan Kerja dan Tahapan Pelaksanaan Kerja ......... 123

F. Aspek Manajemen & Organisasi

1. Pola Manajemen ......................................................................................... 126

< vi >

2. Sistem Pengelolaan ..................................................................................... 126

3. Kelembagaan ................................................................................................. 132

G. Aspek Sosial & Lingkungan

1. Kajian Lingkungan ....................................................................................... 134

2. Identifikasi Awal Dampak Lingkungan ................................................. 134

3. Rencana Pengadaan Tanah ...................................................................... 137

4. Kajian Dampak Sosial ................................................................................. 140

5. Sumber Daya Alam ...................................................................................... 140

6. Sumber Daya Manusia ............................................................................... 141

H. Aspek Keuangan

1. Analisis Alternatif Pembiayaan Bisnis ................................................... 142

2. Analisis Keuangan ........................................................................................ 143

a. Penetapan Faktor Diskonto ............................................................... 143

b. Kriteria Kelayakan Keuangan ............................................................ 144

c. Asumsi Dasar Penyusunan Model Keuangan ............................. 145

d. Asumsi Biaya Modal (CAPEX) ............................................................ 146

e. Asumsi Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX) .............. 147

3. Analisis Pendapatan Bisnis ....................................................................... 148

4. Hasil Proyeksi Keuangan dan Analisis Kelayakan Keuangan ....... 150

a. NPV ............................................................................................................ 151

b. IRR .............................................................................................................. 151

c. PP ................................................................................................................ 152

5. Hasil Perhitungan Analisis Kelayakan Proyek .................................... 153

6. Analisis Sensitivitas ...................................................................................... 154

I. Narahubung / Contact Person ....................................................................... 155

J. Penutup .................................................................................................................. 155

BAB 5: REKOMENDASI ............................................................................................. 157

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................................... 159

LAMPIRAN ................................................................................................................... 161

Profil Investasi: Pembangunan Hotel di Eks Kawedanan Purwareja Klampok

Kabupaten Banjarnegara | 1

BAB 1:

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG KAJIAN

Pertumbuhan ekonomi adalah proses dimana terjadi kenaikan

produk nasional bruto riil atau pendapatan nasional riil. Syawie (2011)

menjelaskan bahwa terdapat teori pertumbuhan ekonomi yang dalam

kajian tersebut menjelaskan bahwa adanya perubahan ekonomi dapat

terjadi atas dasar variabel-variabel ekonomi yang tersedia. Variabel

tersebut antara lain tingkat tabungan & investasi, penawaran tenaga

kerja, kemajuan teknologi, produksi, serta perdagangan (termasuk di

dalamnya kegiatan ekspor). Jadi perekonomian dikatakan tumbuh atau

berkembang bila terjadi pertumbuhan output riil. Dalam pengertian itu

terdapat tiga aspek yang perlu digaris bawahi, yaitu proses, output per

kapita. Dalam jangka panjang pertumbuhan ekonomi dikatakan sebagai

proses, memiliki arti bahwa pertumbuhan ekonomi bukan gambaran

perekonomian pada suatu saat dalam waktu tertentu saja. Pertumbuhan

ekonomi berkaitan dengan output per kapita, sehingga harus

memperhatikan dua hal, yaitu output total Produk Domestik Bruto (PDB)

dan jumlah penduduk, karena output per kapita adalah output total

dibagi dengan jumlah penduduk.

Pemerintah sebagai penyelenggara negara memiliki tugas untuk

menciptakan kesejahteraan bagi masyarakatnya. Potensi peningkatan

kesejahteraan dapat terjadi dengan memicu pertumbuhan di sektor

ekonomi. Guna menciptakan adanya pertumbuhan, salah satu upaya

yang dapat dilakukan pemerintah adalah dengan melakukan kegiatan

pembangunan. Kegiatan pembangunan ini memiliki banyak cakupan,



tidak hanya pembangunan dalam tataran fisik saja, namun juga

pembangunan pada aspek sumber daya manusia sebagai pelaku di

dalamnya. Kegiatan pembangunan yang relatif lebih cepat terlihat

efeknya adalah dalam hal pembangunan fisik. Pembangunan fisik

sendiri menyangkut banyak hal, khususnya adalah kaitan dengan

infrastruktur seperti jalan, jembatan, pelabuhan, bandara, pasar, sarana

pendidikan & kesehatan, dan sejenisnya. Sedangkan pembangunan

pada aspek sumber daya manusia lebih dilihat pada kualitas sumber

daya manusia tersebut dalam mendayagunakan kemampuannya demi

memajukan kualitas hidupnya. Langkah yang dapat ditempuh adalah

dengan melakukan peningkatan jenjang pendidikan atau pun

keterampilan teretentu.

Berhasilnya kegiatan pembangunan dari suatu negara dapat

dilihat dari perkembangan pada indikator perekonomiannya, yaitu

apakah mengalami peningkatan atau penurunan. Produk Domestik

Bruto (PDB) termasuk dalam salah satu indikator pembangunan yang

banyak dijadikan acuan utama oleh sebuah negara. Secara tradisional,

pembangunan memiliki arti bahwa adanya peningkatan PDB secara

terus menerus. Pembangunan suatu negara yang baik juga harus diikuti

pembangunan ekonomi yang baik juga. Hal tersebut dapat dilihat dari

perkembangan yang terjadi dari satu periode ke periode berikutnya.

Artinya, kemampuan suatu negara untuk menghasilkan barang dan jasa

akan mengalami peningkatan secara kontinyu. Kemampuan yang

meningkat ini disebabkan karena adanya faktor-faktor produksi yang

terus mengalami pertambahan baik dalam sisi kuantitas maupun

kualitasnya. Agar proses peningkatan tersebut dapat berjalan sesuai

dengan target maka perlu pengelolaan secara terencana dan matang.



Pertumbuhan ekonomi diukur secara periodik dalam laporan

tahunan yang disampaikan sebagai bahan evaluasi kinerja tahun

sebelumnya. Pada prakteknya, ukuran yang digunakan adalah angka

murni PDB dari tahun ke tahun. Pendapat para ekonom, dalam Arsyad

(2004), menjelasakan bahwa pertumbuhan ekonomi diartikan sebagai

kenaikan PDB tanpa memandang apakah kenaikan itu lebih besar atau

lebih kecil dari tingkat pertumbuhan penduduk, atau apakah perubahan

struktur ekonomi terjadi atau tidak.

Di sisi lain, keberadaan investasi dianggap sebagai salah satu

sektor yang mampu meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Hal ini

disebabkan pertumbuhan ekonomi dapat berkembang karena adanya

pertambahan faktor-faktor produksi, terutama penambahan peralatan

produksi dan perbaikan faktor-faktor produksi tersebut. Pengerahan

atau mobilisasi dana simpanan (modal) guna menciptakan bekal

investasi dalam jumlah yang memadai dibutuhkan untuk mempercepat

laju pertumbuhan ekonomi (Todaro, 2004). Pemikiran dari para

ekonom-ekonom modern dunia seperti salah satunya adalah Joseph

Schumpeter (dalam bukunya Capitalism, Socialism and Democracy

tahun 1943), menitikberatkan faktor investasi dalam laju pembangunan

ekonomi. Adanya kegiatan investasi berarti akan menambah kapasitas

produksi, sehingga akan meningkatkan laju pertumbuhan ekonomi

yang memiliki multiplier effect serta diharapkan mampu menciptakan

growth accelerator.

Guna mendorong pertumbuhan ekonomi sebuah daerah,

sumber-sumber pembiayaan bisa berasal dari beragam alternatif

sumber yang tersebut. Pilihan yang dapat dijadikan rujukan diantaranya

ekspor, bantuan luar negeri, investasi asing, dan tabungan domestik.

Adapun keberadaan alokasi modal, yang kita kenal sebagai investasi,



umumnya berasal dari dua sumber yakni PMDN (Penanaman Modal

Dalam Negeri) dan PMA (Penanaman Modal Asing). Investasi yang

berasal dari dalam negeri maupun luar negeri akan memberikan

dampak positif terhadap pertumbuhan ekonomi. Dalam rangka

mencapai sasaran pertumbuhan ekonomi tertentu, sangatlah

diperlukan adanya perkiraan kebutuhan investasi dengan benar. Bila

salah dalam menentukan perkiraan kebutuhan investasi, dipastikan

pertumbuhan ekonomi yang ingin dicapai akan meleset dari target yang

telah ditetapkan.

Pembangunan ekonomi daerah merupakan suatu proses dimana

pemerintah daerah dan masyarakat mengelola sumber daya-sumber

daya yang ada dan membentuk suatu pola kemitraan antara pemerintah

daerah dengan sektor swasta untuk menciptakan suatu lapangan kerja

baru dan merangsang kegiatan ekonomi dalam daerah tersebut. Dalam

melakukan investasi pada suatu negara atau daerah perlu adanya

pemahaman terhadap peluang investasi dan potensi investasi di daerah

tersebut. Dalam hal ini melakukan pengembangan ekonomi lokal

sebagai salah satu indikator menentukan peluang dan potensi investasi.

Pengembangan ekonomi lokal didasarkan pada kemampuan lokalitas,

faktor internal, dan pertumbuhan ekonomi lokal dengan menggunakan

potensi sumber daya alam setempat. Dalam menentukan potensi

ekonomi yang dimiliki pada suatu negara atau daerah perlu mengetahui

sektor apa saja yang menjadi sektor basis ataupun unggulan yang

memiliki potensi daya saing kompetitif dan komparatif.

Inovasi dan perbaikan kualitas yang berkelanjutan, serta efisiensi

menjadi kunci dalam membangun produk unggulan. Produk unggulan

yang berbasis pada potensi daerah berguna untuk mengoptimalkan

potensi daerah tersebut, khususnya dalam jangka panjang. Prioritas



pada sektor potensial menjadi strategi utama dalam menentukan

peluang investasi yang dianggap mampu menjadi pemicu yang

signifikan sehingga mampu menggerakan roda perekonomian secara

makro di daerah tersebut.

Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan investasi

yang tepat pada sektor potensial adalah potensi sumber daya alam,

diamana potensi sumber daya alam dapat menunjang pengembangan

daerah tertentu, misalnya potensi pada sektor pertanian, pariwisata,

pertambangan, industri atau jasa. Selanjutnya, dengan memperhatikan

faktor sumber daya alam dan sumber daya manusia, dimana sumber

daya alam manusia adalah penunjang dari partisipasi masyarakat dalam

pemilihan investasi sektor potensialnya dan sumber daya lainnya.

Kemudian perlunya penggabungan dari potensi-potensi yang dimiliki,

sebaiknya diarahkan atau diprogramkan dalam kerangka pembangunan

sektor-sektor yang memiliki potensi dengan keunggulan komparatif

dan sektor-sektor yang akan mendukung keunggulan komparatif.

Setiap daerah di Indonesia dituntut untuk dapat melakukan

pembangunan secara bertahap dan terencana dari tahun ke tahun

sesuai dengan program yang telah dicanangkan oleh pemerintah pusat.

Secara sederhana, pembangunan ekonomi dapat dilihat dari kebijakan

yang direncanakan di sana. Pada pembangunan ekonomi di daerah,

tujuan pembangunan itu sendiri tidak jauh berbeda dengan tujuan

pembangunan nasional. Akan tetapi, proses pembangunan di daerah

jauh lebih spesifik (Tambunan, 2001).

Kabupaten Banjarnegara sebagai salah satu wilayah strategis di

Provinsi Jawa Tengah memiliki potensi sumber daya alam yang cukup

beragam, mulai dari potensi perkebunan, pertanian, pertambangan,

perikanan dan kelautan, peternakan, termasuk potensi di bidang



pariwisata. Sumber Daya Alam yang ada di Kabupaten Banjarnegara

memiliki pangsa pasar prospektif baik untuk memenuhi kebutuhan

dalam negeri maupun ekspor. Faktor non ekonomi yaitu pemahaman

terhadap aspek politik seringkali memegang peranan penting dalam

perkembangan ekonomi di era otonomi daerah ini, termasuk

Pemerintah Kabupaten Banjarnegara. Umumnya setiap pemerintahan

suatu daerah berusaha menciptakan lingkungan politik yang kondusif

agar perekonomiannya dapat berkembang. Secara umum kondisi

politik di Kabupaten Banjarnegara dapat dikatakan sangat kondusif,

cocok bagi calon investor untuk dapat menjadikan Kabupaten

Banjarnegara sebagai alternatif mereka dalam menanamkan modalnya.

Selanjutnya, guna mengidentifikasi potensi dan peluang investasi

yang secara ekonomi memiliki kebermanfaatan terhadap masyarakat

maka perlu untuk dilakukan kajian secara lebih mendalam. Kajian yang

diperlukan tersebut adalah dalam bentuk kegiatan feasibility study atau

studi kelayakan. Studi kelayakan merupakan salah satu bagian dari

kegiatan perencanaan secara keseluruhan yang dimulai dari identifikasi

masalah, perencanaan umum, kelayakan, dan desain/perancangan

secara teknis. Studi kelayakan merupakan bagian dari tahapan evaluasi

kelayakan, dimana rekomendasi formulasi kebijakan berupa alternatif

solusi yang dihasilkan akan ditindaklanjuti dalam kegiatan studi

kelayakan selanjutnya. Secara teknis, analisis pada aspek keuangan akan

sangat diperlukan dalam proses penilaian kelayakan ini, yaitu untuk

mengestimasi kebutuhan modal yang dibutuhkan dalam upaya realisasi

potensi investasi serta memproyeksi potensi manfaat yang nantinya

bisa dicapai. Hasil dari kajian tersebut ujungnya adalah akan dijadikan

dasar dalam penyusunan profil potensi investasi yang selanjutnya akan

ditawarkan kepada para investor.



B. MAKSUD, TUJUAN, & RUANG LINGKUP KAJIAN

1. Maksud

Maksud dari kegiatan kajian penyusunan profil investasi ini

adalah untuk memberikan gambaran secara nyata tentang peluang

investasi yang ada di Kabupaten Banjarnegara melalui pendekatan

kajian kelayakan. Hasil kajian dalam bentuk studi kelayakan ini

nantinya ketika ditindaklanjuti dengan sebuah kegiatan investasi

yang riil diarahkan agar dapat mendatangkan manfaat, baik secara

ekonomi atau pun sosial. Selain itu, manfaat yang ada dapat diterima

oleh berbagai pihak, baik untuk investor itu sendiri, pemerintah, serta

yang paling utama adalah masyarakat yang ada di sekitar lokasi

potensi investasi. Pada kajian ini juga memberikan gambaran

seberapa besar dampak yang dapat ditimbulkan dari adanya sebuah

kegiatan pengembangan potensi investasi. Harapannya agar setiap

stakeholders dalam memanfaatkan sebuah peluang potensi investasi

nantinya dapat lebih bijaksana lagi.

2. Tujuan

Tujuan dan juga manfaat yang diharapkan dengan

dilakukannya kajian penyusunan profil investasi dalam bentuk studi

kelayakan (feasibility study) di Kabupaten Banjarnegara adalah untuk

menghindari pengeluaran dana yang relatif besar dalam distribusi

dana investasi serta waktu yang cukup lama namun tidak

mendatangkan keuntungan secara ekonomi. Adapun manfaat yang

diharapkan melalui kajian ini adalah memberikan masukan informasi

kepada pengambil keputusan dalam rangka menilai potensi peluang

investasi yang akan dikembangkan di Kabupaten Banjarnegara. Di



samping itu kajian ini juga diperlukan oleh stakeholders terkait seperti

investor, kreditur, pemerintah, dan pihak lain dengan kepentingan

yang berbeda-beda. Selanjutnya, berikut ini diuraikan terkait dengan

tujuan yang ingin dicapai dari pelaksanaan kajian ini, yaitu sebagai

berikut:

a. Mengidentifikasi existing condition (kondisi terkini) dari aspek

lingkungan dan kondisi sosial ekonomi Kabupaten Banjarnegara

terkait dengan potensi pengembangan investasi.

b. Menganalisis kondisi fisik lokasi yang akan dikembangkan

menjadi daerah tujuan investasi, sarana dan prasarana, baik yang

sudah ada dan yang masih dibutuhkan untuk pengembangan di

masa yang akan datang.

c. Menganalisis potensi pasar potensial, pengenalan produk dan

analisis persaingan untuk pengembangan investasi di kabupaten

Banjarnegara.

d. Menganalisis kelayakan finansial dari rencana pengembangan

investasi di Kabupaten Banjarnegara.

3. Ruang Lingkup

Ruang lingkup kegiatan pelaksanaan kajian penyusunan profil

investasi dalam bentuk studi kelayakan (feasibility study) pada

potensi peluang investasi di Kabupaten Banjarnegara meliputi, hal-

hal sebagai berikut:

a. Aspek Legalitas, mencakup kajian tentang pemenuhan ketentuan

peraturan perundang-undangan bisnis, kajian kebutuhan akte–

akte dan dokumen perizinan yang diperlukan, serta kajian risiko

hukum, peraturan, perizinan dan mitigasinya.



b. Aspek Pemasaran, mencakup kajian tentang analisis permintaan

(demand), analisis pasar (market), analisis estimasi pendapatan

bisnis dan analisis pemasaran yang di dalamnya mencakup kajian

segmentasi-targeting-positioning serta kajian 4P (product, price,

place, & promotion).

c. Aspek Teknis, mencakup kajian tentang infrastruktur dan sarana

pendukung investasi seperti jaringan energi dan tenaga listrik,

jaringan telekomunikasi, jaringan sumber daya air dan jaminan

pasokan air baku, sanitasi, dan jaringan transportasi, yang

kemudian dilanjutkan kajian tentang desain & spesifikasi teknis,

kajian estimasi biaya investasi, kajian skenario pilihan teknis,

estimasi biaya operasional, dan kajian tentang jadwal

pelaksanaan kerja & tahapan pelaksanaan kerja dari sebuah

rencana investasi.

d. Aspek Manajemen & Organisasi, mencakup kajian tentang

alternatif pola manajemen yang tepat diaplikasikan pada sebuah

rencana investasi, kajian tentang sistem pengelolaan sebuah

rencana investasi yang paling efektif dan efisien, dan analisis

kelembagaan terkait (analisis yang mengidentifikasi

kemungkinan adanya keterkaitan sebuah lembaga tertentu

dengan sebuah rencana investasi yang akan dikembangkan).

e. Aspek Sosial & Lingkungan, mencakup kajian tentang lingkungan

itu sendiri, kemudian dilanjutkan dengana analisis tentang

identifikasi awal dampak lingkungan, kajian rencana pengadaan

tanah, kajian dampak sosial, serta kajian tentang potensi sumber

daya alam dan juga potensi sumber daya manusia yang ada di

lokasi investasi.



f. Aspek Keuangan, mencakup kajian alternatif pembiayaan bisnis,

analisis keuangan yang mencakup penetapan faktor diskonto,

kriteria kelayakan keuangan, asumsi dasar penyusunan model

keuangan, asumsi biaya modal (CAPEX) & asumsi biaya

operasional dan pemeliharaan (OPEX), kemudian dilanjutkan

analisis proyeksi pendapatan bisnis, analisis proyeksi keuangan

dan analisis kelayakan yang mencakup NPV, IRR, dan PP yang

kemudian dilanjutkan analisis kelayakan proyek dan juga analisis

sensitivitas.

C. LUARAN KEGIATAN KAJIAN

Target luaran kajian penyusunan profil investasi ini terdiri dari

dua jenis produk, yaitu sebagai berikut:

a. Pertama, adalah luaran dalam bentuk dokumen laporan profil

investasi, berupa kajian Feasibility Study (FS) Pembangunan Hotel di

Kompleks Eks Kawedanan Purwareja Klampok yang format

laporannya mengacu pada perspektif Keris Jateng.

b. Kedua, luaran berupa video profil investasi tentang Potensi

Pembangunan Hotel di Kompleks Eks Kawedanan Purwareja

Klampok.



BAB 2:

METODOLOGI

A. TIPE KAJIAN

Kajian ini termasuk dalam tipe studi exploratory descriptive. Hal

ini karena kajian ini bertujuan untuk mengeksplorasi berbagai masalah

atau pertanyaan-pertanyaan yang menjadi fokus dalam sebuah

kegiatan kajian. Tipe studi exploratory ini dinilai paling sesuai dengan

kebutuhan karena pengetahuan yang dimiliki peneliti atas masalah yang

diteliti masih terbatas sehingga memerlukan eksplorasi dengan

berbagai pendekatan dalam proses kajiannya, dimana di dalamnya

melibatkan berbagai pihak yang terkait.

B. LOKASI

Lokasi kajian secara umum adalah berada di wilayah Kabupaten

Banjarnegara. Namun, secara spesifik, lokasi kajian ini berada di

Kecamatan Purwareja Klampok, khususnya bangunan eks kantor

kawedanan yang terkait dengan potensi pengembangan investasi.

C. JENIS & SUMBER DATA

Data yang diperlukan untuk menjawab permasalahan yang ada

dalam kajian ini yaitu berupa data primer dan data sekunder. Data

primer diperoleh dari partisipan/sampel kajian, yaitu berasal dari

aparatur pemerintah baik di tingkat dinas maupun di tingkat masyarakat

umum atau pemangku kepentingan yang memiliki keterkaitan dengan

fokus kajian. Selain itu, data yang berasal dari tanggapan para pelaku di

lapangan juga perlu digali melalui in-depth interview dengan pola

wawancara (baik terstruktur maupun tidak terstruktur). Wawancara tidak



terstruktur (unstructured interview) dilakukan untuk memperoleh

gambaran secara umum dan luas, serta untuk menggali pemikiran atau

aspirasi yang bersifat implisit, misalnya pengetahuan tentang dinamika

perkembangan sebuah kejadian tertentu di dalam objek kajian. Tipe

wawancara seperti ini mendominasi selama berlangsungnya kajian.

Sedangkan untuk data sekunder diperoleh dari berbagai literatur yang

diperoleh dari dinas / pemerintah daerah terkait, termasuk dari Badan

Pusat Statistik (BPS), dan literatur lain yang terkait dan bisa diakses baik

secara daring maupun luring. Data sekunder secara umum

dimanfaatkan untuk memahami karakteristik objek kajian yang menjadi

target pengembangan dan karakteristik yang berkaitan dengan

demografi di dalam lingkup kajian.

Penentuan partisipan, sampel, atau narasumber berkembang

sejalan dengan berlangsungnya kajian. Umumnya dimulai dari dinas

terkait, kemudian berkembang hingga para pelaku langsung di

lapangan, hingga masyarakat umum sebagai pihak yang dirasa lebih

independen dalam memberikan data yang dibutuhkan.

D. METODE PENENTUAN PARTISIPAN (SAMPEL / NARASUMBER)

Sampel / partisipan / narasumber pada kajian ini berkembang

sejalan dengan berlangsungnya proses kajian. Hal ini dikarenakan pada

umumnya partisipan tersebut akan dihubungi ketika peneliti mendapat

rekomendasi dari partisipan sebelumnya. Kajian ini tidak

mengutamakan kuantitas responden, melainkan lebih kepada kualitas

responden sehingga data yang diperoleh dalam kuesioner mempunyai

nilai objektivitas yang tinggi sesuai dengan pengetahuan, pengertian,

kepercayaan individu tentang objek sikap (kognitif) karena pengalaman



dan pengetahuan yang dimiliki terkait dengan sebuah permasalahan

yang ingin digali dalam sebuah rangkaian kegiatan kajian.

E. DEFINISI OPERASIONAL

Beberapa variabel yang diangkat dalam kajian ini perlu dilakukan

operasionalisasi definisi sehingga dalam penerapannya nanti tidak

menimbulkan multitafsir bagi para pembaca hasil kajian. Konsep yang

ada dalam sebuah variabel perlu diidentifikasi sehingga selaras dengan

kondisi nyata yang ada di Kabupaten Banjarnegara. Variabel-variabel

tersebut antara lain sebagai berikut:

1. Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Penyusunan dokumen feasibility study dalam kajian ini

mengacu pada format Keris Jateng. Keris Jateng sendiri adalah

sebuah forum koordinasi yang melibatkan pemerintah daerah, Bank

Indonesia, dan KADIN (Kamar Dagang Indonesia). Kegiatan yang

dilakukan adalah untuk tujuan mengintegrasikan sumber daya dan

potensi yang ada di wilayah Jawa Tengah untuk menghasilkan

sebuah kegiatan investasi yang profesional dan secara proaktif

berupaya menarik investor guna meningkatkan daya saing global

serta untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang tinggi.

2. Peluang Potensi Investasi

Objek yang dijadikan sasaran dalam kajian ini atau dalam hal

ini disebut sebagai objek peluang potensi investasi adalah rencana

pembangunan hotel yang berada di kompleks eks Kawedanan

Purwareja Klampok Kecamatan Purwareja Klampok Kabupaten

Banjarnegara yang secara kewilayahan diestimasi memiliki potensi

pengembangan investasi ke depannya.



3. Jasa Perhotelan

Rencana investasi yang akan dikembangkan pada objek

peluang potensi investasi adalah dalam bentuk pendirian hotel

yang berada di kompleks Eks Kawedanan Kecamatan Purwareja

Klampok. Kegiatan di dalam bisnis jasa perhotelan tersebut nantinya

mencangkup dua aspek. Pertama adalah produk fisik yang berupa

bangunan, interior dan eksterior kamar hotel serta restoran, suasana

yang tercipta di dalam kamar hotel, restoran serta makanan dan

minuman yang dijual beserta keseluruhan fasilitas yang ada. Kedua

adalah layanan, dimana mencangkup keramah-tamahan dan

kompetensi staff/karyawan hotel dalam melayani pelanggannya.

4. Kompleks Eks Kawedanan Purwareja Klampok

Wilayah yang akan dikembangkan pada kajian ini adalah

wilayah Kecamatan Purwareja Klampok, dimana terdapat bangunan

eks kawedanan yang memiiki nilai historis yang kental

dibandingkan wilayah yang lain, serta letaknya yang berada di jalur

strategis, berada pada jalan provinsi yang menghubungkan 3

wilayah/kabupaten sekaligus (segitiga emas) antara Kabupaten

Banjarnegara, Kabupaten Banyumas, dan Kabupaten Purbalingga.

Lokasi tersebut juga memiliki jarak yang cukup dekat dengan

Bandar Udara J.B Soedirman, sehingga dinilai dapat menambah nilai

ekonomi pada rencana pengembangan investasi di sana.

F. METODE ANALISIS & PENILAIAN KELAYAKAN

Data yang diperoleh dalam kajian ini dapat berupa data

kuantitatif dan juga data kualitatif. Setiap data akan dilakukan analisis

sesuai dengan jenis data yang bersangkutan dengan menggunakan

metode analisis yang telah dirancang dan dianggap paling tepat oleh



peneliti. Hasil dari proses analisis digunakan sebagai bahan dalam

pengambilan keputusan terkait dengan kelayakan sebuah rencana

investasi. Pada kajian ini akan dijelaskan metode analisis berdasarkan

aspek-aspek penilaian kelayakan sebuah investasi, khususnya dalam

kajian ini mengacu pada standar penilaian kelayakan dari format Keris

Jateng. Uraian metode analisis tersebut dijelaskan sebagai berikut:

1. Aspek Legalitas

Guna melakukan penilaian atas kelayakan pada aspek legalitas

perlu dilakukan analisis dengan menggunakan metode

hermeneutika. Analisis ini dilakukan dengan mengkaji dan juga

menafsirkan teks dan dokumen terkait dengan peraturan yang

berlaku khususnya yang terkait dengan rencana pengembangan

investasi. Dokumen yang diperlukan tersebut mulai dari tingkat pusat

seperti undang-undang, hingga ke level daerah seperti peraturan

daerah dan juga peraturan bupati dan sejenisnya.

Keputusan kelayakan pada aspek legalitas ditentukan dengan

cara melihat apakah terdapat peraturan yang bertentangan dengan

rencana pengembangan sebuah rencana investasi atau tidak. Selain

terkait dengan keberadaan peraturan, penilaian kelayakan juga

ditentukan dengan melihat apakah dalam operasionalnya nanti pihak

manajemen/pengelola bisa memenuhi segala dokumen yang

dibutuhkan untuk proses legalitas rencana investasi tersebut. Jika

tidak terdapat peraturan yang melarang atau bertentangan dan pihak

manajemen bisa memenuhi kebutuhan/persyaratan dokumen yang

dibutuhkan pada sebuah rencana investasi maka dilihat dari aspek

legalitas dapat dikatakan bahwa sebuah rencana investasi layak

untuk dilaksanakan.



2. Aspek Pemasaran

Guna melakukan penilaian atas kelayakan pada aspek

pemasaran perlu dilakukan analisis dengan menggunakan metode

analisis naratif dan juga analisis trend. Analisis naratif digunakan

untuk menjelaskan berbagai fenomena yang terkait dengan aspek

pasar yang mendukung dalam rencana pengembangan sebuah

rencana investasi, mulai dari analisis permintaan, analisis, pasar,

hingga analisis pemasaran. Data yang dianalisis bisa bersumber dari

data primer atau pun sekunder, tergantung level analisis yang

dibutuhkan untuk menggambarkan kondisi aspek pasar dari sebuah

kajian kelayakan. Gambaran secara kualitatif pada analisis naratif itu

kemudian diperdalam dalam bentuk kuantitatif melalui analisis trend.

Analisis trend ini digunakan untuk menganalisis kondisi saat ini secara

kuantitatif untuk kemudian diolah sehingga dapat digunakan untuk

melakukan prediksi dalam bentuk estimasi.

Keputusan kelayakan pada aspek pasar ditentukan dengan

cara melihat besarnya potensi pasar yang tersedia serta melihat

tingkat keunggulan dan peluang yang ada dibandingkan dengan

tingkat kelemahan dan juga ancaman yang ada dari sebuah rencana

investasi. Hasil tersebut selanjutnya akan dijadikan dasar dalam

perumusan strategi bisnis/pemasarannya. Jika dilihat secara potensi

masih tersedia pasar potensial dan dapat dirumuskan strategi yang

digunakan untuk masuk ke dalam pasar, maka secara aspek pasar

dapat dikatakan layak untuk dilaksanakan.

3. Aspek Teknis

Guna melakukan penilaian atas kelayakan pada aspek teknis

perlu dilakukan analisis dengan menggunakan metode analisis



naratif. Analisis naratif pada aspek ini mencoba mendeskripsikan

kondisi saat ini (existing condition) dari objek investasi, yang

kemudian disandingkan dengan gambaran pengembangan investasi

yang akan dilakukan berdasarkan existing condition yang telah

dijelaskan sebelumnya. Baik data primer atau pun data sekunder

penting untuk digunakan pada aspek ini demi tercapainya kedalaman

analisis naratifnya. Kajian pada aspek termasuk analisis tentang

infrastruktur dan sarana pendukung investasi seperti jaringan energi

dan tenaga listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan sumber daya air

dan jaminan pasokan air baku, sanitasi, dan jaringan transportasi.

Keputusan kelayakan pada aspek teknis ditentukan dengan

cara melihat adanya kemungkinan pengembangan lebih lanjut dalam

bentuk investasi pada existing condition yang saat ini ada. Dasar

pengembangan harus merepresentasikan kemampuan yang dimiliki

dalam upaya melaksanakan rencana tersebut. Jadi, jika rencana

pengembangan sebuah peluang investasi memungkinkan untuk

dikembangkan lebih lanjut dari existing condition yang saat ini ada,

yang hal tersebut dapat diukur dalam bentuk jadwal pelaksanaan

kerja & tahapan pelaksanaan kerja dari sebuah rencana investasi,

maka dilihat secara aspek teknis peluang potensi investasi tersebut

dapat dikatakan layak untuk dilaksanakan.

4. Aspek Manajemen & Organisasi


manajemen dan organisasi perlu dilakukan analisis dengan

menggunakan metode analisis naratif. Pendekatan ini digunakan

untuk menganalisis keberadaan data yang tersedia, baik data primer

atau pun data sekunder. Data sekunder bersumber dari beberapa



literatur yang dianggap relevan dalam menilai kelayakan sebuah

investasi khususnya dalam aspek organisasi dan manajemen.

Berikutnya, dari data sekunder tersebut disinkronkan secara naratif

dengan data primer yang ditemukan peneliti saat melakukan kajian

di lapangan. Keterkaitan antara studi literatur dan relevansi

penerapan pada rencana investasi menjadi kunci dalam analisis pada

aspek ini.

Keputusan kelayakan pada aspek manajemen dan organisasi

ditentukan dengan cara melihat kemungkinan terealisasikannya

aspek tersebut. Aspek manajemen dan organisasi pada realisasinya

nanti akan terkait dengan ketersediaan sumber daya manusia di

lokasi rencana investasi. Jadi, jika ketersediaan sumber daya manusia,

khususnya di sekitar wilayah rencana pengembangan investasi dapat

memenuhi kebutuhan manajemen dan organisasi pengembangan

dari sebuah rencana investasi, maka dilihat secara aspek manajemen

dan organisasi dapat dikatakan layak untuk dilaksanakan.

5. Aspek Sosial & Lingkungan

Guna melakukan penilaian atas kelayakan pada aspek sosial

dan lingkungan perlu dilakukan analisis dengan menggunakan

metode analisis naratif dan metode hermeneutika. Analisis naratif

diperlukan untuk mengkaji fenomena sosial yang mungkin terjadi

ketika sebuah kegiatan investasi dilakukan pada sebuah lokasi

masyarakat tertentu, yaitu dalam bentuk kajian dampak sosial.

Sedangkan untuk analisis hermeneutika diperlukan untuk

menganalisis potensi sumber daya yang tersedia, baik sumber daya

alam atau pun sumber daya manusia. Arah analisisnya adalah untuk

mengkaji dan juga menafsirkan teks dan dokumen yang telah terbit,



khususnya oleh pemerintah daerah, terkait dengan data dan statistika

sumber daya yang ada di lokasi investasi. Metode hermeneutika juga

diperlukan untuk menganalisis aspek lingkungan dan kewilayahan

dikaitkan dengan regulasi yang berlaku di daerah kaitannya dengan

analisis dampak lingkungan dan juga rencana tata ruang wilayah.

Keputusan kelayakan pada aspek sosial dan lingkungan ini

ditentukan dengan cara melihat apakah syarat kebutuhan sumber

daya yang diperlukan dalam pengembangan investasi mampu

dipenuhi dengan sumber daya yang ada di lokasi investasi, yaitu

dengan cara menginterpretasikan data sekunder dari publikasi dan

juga regulasi yang berlaku di daerah atau sejenisnya yang relevan.

Jika ketersediaan sumber daya yang ada mampu memenuhi

kebutuhan dari rencana pengembangan investasi maka dari aspek

sosial dan lingkungan dapat dikatakan layak untuk dilaksanakan.

6. Aspek Keuangan


keuangan perlu dilakukan analisis yang sifatnya kuantitatif. Hal ini

berhubungan dengan jenis data yang digunakan dalam analisis pada

aspek keuangan. Data kuantitatif terutama digunakan untuk analisis

kelayakan finansial, sehingga teknik analisis berbasis formula

matematika banyak dioperasionalkan dalam kajian ini. Jenis atau

ragam analisis kelayakan finansial yang digunakan pada aspek

keuangan ini menyangkut beberapa analisis yang umum digunakan

dalam sebuah penilaian kelaakan investasi. Ragam tersebut adalah

Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback

Period (PP). Pada analisis aspek keuangan ini nantinya akan

dilengkapi dengan proyeksi pengukuran keuangan, antara lain



proyeksi kebutuhan investasi, operasional, pendapatan, laba-rugi,

dan aliran kas (cash flow).

a. NPV (Net Present Value)

Merupakan manfaat bersih tambahan (nilai kini bersih) yang

diterima dari sebuah rencana investasi (proyek) selama umur

proyek pada tingkat discount factor tertentu. Rumus atau

persamaannya :

NPV = ∑𝐵𝑡−𝐶𝑡

(1+𝑖)𝑡 𝑛 𝑖=1

NPV merupakan selisih antara present value benefit dengan present

value cost.

Indikator :

NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk

dilaksanakan

NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (not feasible) untuk

dilaksanakan

NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP

(break event point) dimana TR = TC dalam bentuk present

value.

b. IRR (Internal Rate of Return)

Merupakan tingkat pengembalian internal yaitu kemampuan

suatu proyek menghasilkan return (satuannya %). Perhitungan IRR

dengan cara interpolasi. Jika diperoleh NPV positif (+), maka

carilah NPV negatif (–) dgn cara meningkatkan discount factor-nya.

Rumus atau persamaannya:

Dimana :

NPV = Net Present Value

Bt = Present Value Benefit

Ct = Present Value Cost

i = diskon faktor

n = tahun (waktu)



IRR = 𝑖1 + 𝑁𝑃𝑉1

𝑁𝑃𝑉1−𝑁𝑃𝑉2(𝑖2 − 𝑖1)

Indikator :

Jika IRR > DF, discount rate yang berlaku maka proyek layak

untuk dilaksanakan.

Jika IRR < DF, discount rate yang berlaku, maka proyek tidak

layak untuk dilaksanakan.

c. PP (Payback Period)

Merupakan jangka waktu/periode yang diperlukan untuk

membayar kembali semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan

dalam investasi suatu proyek. Rumus atau persamaannya:

PP = 1

𝐴𝑏

Indikator:

Semakin cepat kemampuan proyek mampu mengembalikan

biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi proyek maka

proyek semakin baik (satuan waktu).

Lama Waktu PP < Umur Ekonomis Proyek Investasi, maka

sebuah rencana investasi dikatakan layak.

Lama Waktu PP > Umur Ekonomis Proyek Investasi, maka

sebuah rencana investasi dikatakan layak.

Dimana :

PP = Payback Period

I = besarnya biaya investasi

Ab = Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya



BAB 3:

TINJAUAN LITERATUR

A. INVESTASI & PEMBANGUNAN DAERAH

Teori ekonomi mendefinisikan investasi sebagai pengeluaran

untuk membeli barang-barang modal dan peralatan-peralatan produksi

dengan tujuan untuk mengganti dan terutama menambah barang-

barang dan jasa dimasa mendatang. Sunaryah (2004) mengartikan

investasi adalah penanaman modal untuk satu atau lebih aktiva yang

dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan

mendapatkan keuntungan di masa yang akan datang. Investasi dapat

diartikan sebagai pengeluaran atau penanaman modal bagi perusahaan

untuk membeli barang modal dan perlengkapan untuk menambah

kemampuan produksi barang/jasa dalam perekonomian. Pertambahan

jumlah barang modal memungkinkan perekonomian tersebut

menghasilkan lebih banyak barang dan jasa di masa yang akan datang.

McMeer (2003) dalam Bank Indonesia (2007), investasi dalam

pengertian konsepsional merupakan hasil dari sebuah proses yang

bersifat multi dimensional. Pembangunan ekonomi merupakan salah

satu fungsi dari investasi dalam artian penanaman modal atau faktor

ekonomi yang paling esensial dan mudah diukur secara kuantitatif.

Namun pada realisasi dalam bisnis, seorang investor yang akan

berinvestasi pada suatu bidang usaha tertentu akan selalu

memperhatikan faktor-faktor keamanan lingkungan, kepastian hukum,

status lahan investasi dan dukungan pemerintah (Wati, 2008).



Alur investasi merupakan pembentukan modal yang mendukung

peran swasta dalam perekonomian yag berasal dari dalam negeri.

Harrod Domar menyatakan, dalam mendukung pertumbuhan ekonomi

diperlukan investasi baru sebagai stok modal seperti Penanaman Modal

Dalam Negeri (PMDN) dan Asing (PMA). Dengan adanya semakin

banyak tabungan yang kemudian diinvestasikan, maka semakin cepat

terjadi pertumbuhan ekonomi. Akan tetapi, secara riil, tingkat

pertumbuhan ekonomi yang terjadi pada setiap tabungan dan investasi

tergantung dari tingkat produktivitas investasi tersebut.

Jenis investasi langsung swasta diklasifikasikan menjadi

Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal Dalam Negeri

(PMDN). Menurut Undang-Undang Nomor 25 tahun 2007, penjelasan

tentanga penanaman modal asing adalah kegiatan menanamkan modal

untuk melakukan usaha di wilayah Negara Republik Indonesia yang

dilakukan oleh penanam modal asing, baik yang menggunakan modal

asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanam modal

dalam negeri. Sedangkan pengertian penanaman modal dalam negeri

(PMDN) adalah kegiatan menanamkan modal untuk melakukan usaha

di wilayah Negara Republik Indonesia yang dilakukan oleh penanam

modal dalam negeri dengan menggunakan modal dalam negeri.

Penanam modal disini adalah perseorangan atau badan usaha yang

melakukan penanaman modal yang dapat berupa penanam modal

dalam negeri maupun asing. Modal menurut UU Nomor 25 tahun 2007

adalah asset dalam bentuk uang atau bentuk lain yang bukan uang yang

dimiliki oleh penanam modal yang memiliki nilai ekonomis.

Terdapat banyak faktor penentu dalam melakukan investasi,

yaitu investasi yang memberikan keuntungan tambahan kepada

perusahaan melalui penjualan produknya di pasar domestik dan suku



bunga yang merupakan harga atau biaya yang harus dibayar dalam

meminjamkan uang untuk suatu periode tertentu dan ekspetasi

keuntungan. Dengan demikian para investor melakukan investasi untuk

mendapatkan keuntungan atas investasi yang dilakukan. Pertimbangan

tersebut adalah sepenuhnya merupakan pertimbangan pertimbangan

investasi yang terkait secara langsung dengan faktor-faktor ekonomi.

Selain kegiatan pertimbangan faktor ekonomi tersebut, pelaku usaha

juga mempertimbangkan masalah faktor non-ekonomi, seperti masalah

jaminan keamanan, stabilitas politik, penegakkan hukum, sosial budaya,

dan masalah ketenagakerjaan yang merupakan faktor penentu utama

dalam menentukan keberhasilan investasi.

Investasi adalah bagian dari pendapatan nasional brutto (PNB)

dari sisi pengeluaran yang merupakan aktivitas pembelian barang-

barang untuk penggunaan di masa depan. Investasi dapat dibagi

menjadi tiga kelompok yaitu investasi tetap bisnis, investasi tetap

residensial dan investasi persediaan. Investasi tetap bisnis adalah

pembelian pabrik dan peralatan baru oleh perusahaan. Investasi

residensial adalah pembelian rumah baru oleh rumah tangga dan tuan

tanah. Investasi persediaan adalah peningkatan dalam persediaan

barang perusahaan (jika persediaan menurun maka investasi persediaan

akan naik) (Mankiw, 2007).

Adanya investasi-investasi baru memungkinkan terciptanya

barang modal baru sehingga akan menyerap faktor produksi baru, yaitu

menciptakan lapangan kerja baru atau kesempatan kerja yang akan

menyerap tenaga yang pada gilirannya akan mengurangi

pengangguran. Dengan demikian, terjadinya penambahan output dan

pendapatan baru pada faktor produksi tersebut akan menambah output

nasional sehingga akan terjadi pertumbuhan ekonomi. Investasi



merupakan salah satu bagian yang seringkali menjadi faktor dalam

berbagai teori pembangunan, di mana investasi merupakan penggerak

atau akselerator pertumbuhan ekonomi dan peningkatan pendapatan

masyarakat. Menurut Todaro (2000) investasi atau penanaman modal

sebagai bagian dari total pendapatan nasional (national income) atau

pengeluaran nasional (national expenditure) yang secara khusus

diperuntukkan memproduksi barangbarang kapital atau modal pada

suatu periode tertentu. Pengeluaran investasi dapat juga meliputi

pengeluaran pemerintah yaitu pengeluaran yang ditambahkan pada

komponen-komponen barang modal.

Investasi otonom adalah investasi yang bebas dilakukan tanpa

terpengaruh atau terdorong oleh faktor lainnya. Investasi ini umumnya

dilakukan oleh pemerintah seperti pembuatan jalan, irigasi, dan

jembatan. Sedangkan, investasi yang terdorong investasi yang

dilakukan sebagai akibat adanya kenaikan permintaan atau dorongan

dari pemerintah. Secara konsep, investasi adalah kegiatan

mengalokasikan atau menanamkan sumber daya (resources) saat ini

(sekarang), dengan harapan mendapatkan manfaat dikemudian hari

(masa datang). Pengertian dari investasi dapat dirumuskan sebagai

mengorbankan peluang konsumsi saat ini, untuk mendapatkan manfaat

di masa datang. Investasi memiliki dua aspek yaitu konsumsi saat ini

dengan harapan dapat keuntungan di masa datang.

Dalam model Pertumbuhan Solow, dikatakan bahwa permintaan

terhadap barang berasal dari konsumsi dan investasi, dan persediaan

modal adalah determinan output perekonomian yang penting karena

sangat fluktuatif dan berpengaruh pada pertumbuhan ekonomi.

Persediaan modal sangat dipengaruhi oleh investasi dan depresiasi.



Investasi mengacu pada pengeluaran untuk peluasan usaha dan

peralatan baru, hal ini menyebabkan persediaan modal bertambah.

Peluang untuk mendapatkan manfaat atau laba investasi (dikenal

dengan istilah iklim investasi atau iklim usaha yang kondusif)

mendorong tumbuhnya investasi yang disengaja (induced investment).

Selanjutnya keberhasilan induced investment akan memperbesar nilai

tambah (value added) atau Produk Domestik Brutto (PDB), yang

menggambarkan pendapatan (income) domestik, baik negara (yang

diwakili oleh pemerintah) atau pun masyarakat. Peningkatan

pendapatan domestik ini akan mendorong tumbuhnya investasi

otomatis, karena investasi ini tergantung pada kemampuan pendapatan

masyarakat dan pemerintah atau negara.

Makin besar investasi akan mendorong permintaan aneka barang

dan jasa kebutuhan dan keinginan masyarakat dan pada gilirannya akan

mendorong peningkatan investasi yang disengaja (induced investment)

Menurut karakteristik sifat dan pelaku, maka investasi dapat

dikelompokkan menjadi peluang untuk mendapatkan manfaat atau

laba investasi (dikenal dengan istilah iklim investasi atau iklim usaha

yang kondusif) mendorong tumbuhnyainvestasi yang disengaja

(induced investment). Selanjutnya keberhasilan induced investment akan

memperbesar nilai tambah (value added) atau Produk Domestik Brutto

(PDB), yang menggambarkan pendapatan (income) domestik, baik

negara (yang diwakili oleh pemerintah) atau pun masyarakat.

Peningkatan pendapatan domestik ini akan mendorong tumbuhnya

investasi otomatis, karena investasi ini tergantung pada kemampuan

pendapatan masyarakat dan pemerintah atau negara. Makin besar

investasi akan mendorong permintaan aneka barang dan jasa



kebutuhan dan keinginan masyarakat dan pada gilirannya akan

mendorong peningkatan investasi yang disengaja (induced investment).

B. INDUSTRI JASA PERHOTELAN

Hotel termasuk salah satu bidang usaha yang masuk dalam

kelompok “hospitality industry”. Hospitality industry adalah suatu

katagori luas tentang bidang-bidang yang masuk ke dalam industri jasa

termasuk antara lain hotel, atau jasa penyewaan kamar (lodging),

restauran, perencanaan suatu perayaan (even planning), kapal pesiar,

jasa penerbangan, taman hiburan, rumah sakit, jasa transportasi, dan

sebagainya.

Ciri yang sama dari semua bidang usaha dalam kelompok

industri jasa ini adalah adanya unsur pelayanan (jasa) yang melekat dan

tidak dapat dipisahkan dari produk yang ditawarkan kepada pelanggan.

Bahkan unsur pelayanan ini seringkali justru menjadi penentu utama

yang mempengaruhi kelangsungan usaha bidang jasa tersebut. Tujuan

bisnis dalam hospitality industry adalah menciptakan keuntungan

melalui penciptaan dan pemeliharaan kepuasan pelanggan (Kotler,

Bowen & Makens, 2006).

Pelanggan akan bertahan dan tertarik jika kebutuhan mereka

terpenuhi bukan saja atas kebutuhan secara fisik, tetapi juga secara non

fisik, antara lain yang menyangkut aspek pelayanan tersebut. Dewasa ini

semakin disadari bahwa aspek pelayanan semakin memegang peranan

penting dalam setiap kegiatan usaha, bukan saja pada kelompok

hospitality industry, tetapi juga pada bidang-bidang usaha yang secara

tradisional memasarkan produk-produk yang berwujud fisik.

Industri mempunyai dua pengertian yaitu pengertian secara luas

dan pengertian secara sempit. Dalam pengertian secara luas, industri



mencakup semua usaha dan kegiatan di bidang ekonomi yang bersifat

produktif. Sedangkan pengertian secara sempit, industri pengolahan

adalah suatu kegiatan ekonomi yang melakukan kegiatan mengubah

suatu barang dasar secara mekanis, kimia, atau dengan tangan sehingga

menjadi barang jadi atau setengah jadi, dan atau barang yang kurang

nilainya menjadi barang yang lebih tinggi nilainya, dan sifatnya lebih

dekat kepada pemakai akhir.

Pengertian hotel menurut SK Menteri Pariwisata, Pos, dan

Telekomunikasi No. KM 37/PW. 340/MPPT-86 dalam Sulastiyono (2011),

adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau

seluruh bangunan untuk menyediakan jasa penginapan, makanan dan

minuman, serta jasa penunjang lainnya bagi umum yang dikelola secara

komersial.

Industri perhotelan adalah industri yang menyediakan jasa

penginapan dan akomodasi (seperti makanan) dalam hotel. Selain itu

industri perhotelan juga menyediakan tempat dan sarana

penyelenggaraan kegiatan di hotel seperti pertemuan, seminar, dan

pesta. Usaha perhotelan, sebagai salah satu elemen dalam kelompok

hospitality industry, berkaitan sangat erat dengan tingkat kemajuan

ekonomi, khususnya sektor pariwisata. Saat ini, sektor pariwisata

dengan mata rantai unsur-unsur penunjang terkait lainnya seperti usaha

perjalanan (travel industry), transportasi, perhotelan, restauran, objek-

objek wisata, seni budaya, dan sebagainya telah menjadi kelompok

industri terbesar di dunia dan yang bersifat global, artinya ruang lingkup

aktivitas bisnis sektor pariwisata, termasuk sub sektor perhotelan di

dalamnya, telah melewati batas-batas wilayah politik suatu negara.

Fungsi hotel sebenarnya merupakan tempat tinggal sementara

bagi para pelaku bisnis, wisatawan, olahragawan, pemimpin-pemimpin



negara, pejabat birokrasi pemerintahan dan masyarakat umum lainnya.

Lawson (1976) mengatakan bahwa fasilitas pelayanan yang dapat

dimanfaatkan oleh para wisatawan antara lain jasa kamar, jasa penyedia

makanan dan minuman, dan jasa akomodasi lainnya. Jadi tamu hotel

datang dari beraneka ragam latar belakang profesi, kehidupan, dan

budaya. Lokasi hotel biasanya dipilih di lingkungan daerah yang

merupakan pusat-pusat bisnis, obyek-obyek wisata alam, wisata agro,

pusat-pusat budaya/adat istiadat masyarakat, pusat pemerintahan,

keagamaan, dan pusat perekonomian lainnya. Hotel menjadi penggerak

sekaligus penunjang kehidupan ekonomi dan budaya masyarakat

sekitarnya. Hotel merupakan bagian integral dari usaha pariwisata,

dengan menyediakan fasilitas-fasilitas sebagai berikut :

1. Pelayanan kamar tidur (room service),

2. Pelayanan makanan dan minuman (food and beverage),

3. Pelayanan cucian tamu (laundry service),

4. Pelayanan Penunjang lainnya, seperti:

a. Tempat-tempat rekreasi,

b. Fasilitas olah raga/kebugaran,

c. Pusat bisnis,

d. Ruang konferensi/seminar.

Selanjutnya, pembahasan yang penting untuk disampaikan

terkait dengan hotel adalah mengenai klasifikasi hotel. Klasifikasi hotel

sendiri dapat dilihat berdasarkan beberapa aspek, seperti berdasarkan

tujuan kedatang tamu, menurut lamanya menginap, berdasarkan

jumlah kamar, berdasarkan lokasi, hingga klasifikasi hotel berdasarkan

bintang. Pembahasan yang penting disampaikan dalam kajian ini adalah

mengenai klasifikasi hotel berdasarkan bintang. Klasifikasi berdasarkan

bintang dapat memudahkan pengunjung menilai kualitas standar dari



pelayanan sebuah hotel, serta harapan kebutuhan dari pelanggan

tersebut. Seperti diketahui bahwa klasifikasi hotel berdasarkan bintang

dapat dibagi menjadi 5 kelas, yaitu sebagai berikut:

1. Hotel Bintang 1

Pertama tentu ada klasifikasi hotel bintang 1 yang dari segi harga

sangat terjangkau. Jadi, tidak heran banyak masyarakat yang ingin

pergi berlibur, maka akan melirik deretan hotel bintang 1 sebagai

akomodasi selama berlibur. Selain harganya yang relatif murah,

ternyata klasifikasi hotel bintang 1 itu meliputi lokasi yang tidak jauh

dari tempat-tempat ramai dan dikelola langsung oleh pemiliknya.

Umumnya, klasifikasi pun ditentukan dari beberapa aspek berikut:

Memiliki jumlah kamar minimal 15 kamar dengan tipe standar

Memiliki fasilitas kamar mandi di dalam

Luas kamar minimum 20 m2

2. Hotel Bintang 2

Hotel bintang 2 tentunya memiliki fasilitas yang lebih baik dari hotel

bintang 1. Jadi, untuk harga pun akan mengalami perubahan yang

cukup terasa apabila kamu ingin membandingkan antara hotel

bintang 1 dengan hotel bintang 2. Secara lokasi, hotel berbintang 2

terletak di lokasi yang strategis dan lingkungan yang bebas polusi.

Fasilitas dan pelayanan yang terdapat pun berbeda, yaitu:

Memiliki setidaknya 20 kamar tipe standar

Memiliki minimum 1 kamar tipe suite

Fasilitas kamar berupa kamar mandi di dalam, telepon, TV, AC

Tata udara dan pengaturan udara yang baik

Luas kamar standar 22 m2 minimum, dan 44 m2 untuk kamar

tipe suite

Pengamanan pada pintu kamar



Terdapat lobby

Fasilitas olahraga dan rekreasi

Terdapat Bar

3. Hotel Bintang 3

Pilihan hotel yang lebih baik, bisa memilih hotel bintang 3 sebagai

tempat untuk mendapatkan kenyamanan saat menginap. Ada

banyak hotel berbintang 3 yang bisa memberikan fasilitas cukup

lengkap, dengan pelayanan yang memudahkan konsumen. Secara

lokasi, hotel bintang 3 terletak di sekitar kawasan bisnis,

perbelanjaan, tol, dengan dekorasi hotel kekinian. Berikut ini

klasifikasi dan fasilitas hotel bintang 3 pada umumnya yang bisa

diketahui, yaitu:

Memiliki 30 kamar tipe standar

Kamar tipe suite berjumlah 2 kamar minimum

Fasilitas di dalam kamar berupa AC, TV, Wifi, Kamar mandi dan

toilet yang terpisah

Terdapat sarana olahraga dan permainan

Luas kamar 24 m2 untuk tipe standar, dan 48 m2 untuk tipe suite

Terdapat restoran yang dikelola sendiri

Tersedia Valet parking

4. Hotel Bintang 4

Klasifikasi dari hotel bintang 4 ini hampir mendekati sempurna

untuk fasilitas, pelayanan, hingga lingkungan dari lokasi hotel

bintang 4 berada. Biasanya, hotel bintang 4 memiliki lokasi yang

tidak jauh dari tempat wisata, pusat perbelanjaan, dan tempat

makan. Hotel bintang 4 juga memiliki bangunan yang lebih besar

dengan pelayanan yang memuaskan. Staycation di hotel bintang 4



tentunya akan terasa lebih nyaman dan menyenangkan. Berikut

adalah klasifikasi dar hotel bintang 4, yaitu:

Memiliki kamar tipe standar berjumlah 50 kamar

Memiliki minimal 3 kamar tipe suite

Fasilitas kamar berupa kamar mandi dalam, toilet, AC, TV, Kulkas

kecil, Wifi, laundry, dan lain-lain

Terdapat lobby dengan luas minimum 100 m2

Terdapat bar

Terdapat sarana olahraga dan rekreasi

Terdapat water heater

Luas kamar tipe standar 24 m2

Luas kamar tipe suite 48 m2

5. Hotel Bintang 5

Klasifikasi terakhir dari hotel berbintang adalah hotel bintang 5.

Hotel bintang 5 merupakan hotel dengan fasilitas termewah yang

menyediakan fasilitas terlengkap bagi tamu yang datang menginap.

Sobat tiket pasti akan menemukan hotel bintang 5 di lokasi seperti

pusat kota, dekat dengan kawasan bisnis, pusat perbelanjaan, dan

hiburan. Hotel bintang 5 juga seringkali dijadikan sebagai tempat

untuk menginap tamu-tamu penting, baik kenegaraan, ataupun

rekan bisnis. Guna mengetahui lebih lanjut mengenai klasifikasi dan

syarat hotel bintang 5 yang harus terpenuhi, berikut ini

selengkapnya, yaitu:

Memiliki jumlah kamar minimal 100 kamar dengan tipe standar

Memiliki jumlah kamar minimal 3 kamar dengan tipe suite

Fasilitas kamar kualitas nomor 1, seperti tempat tidur, kamar

mandi, toilet, AC, TV, Kulkas, hingga fasilitas jacuzzi.

Terdapat restoran serta pelayanan antar ke kamar 24 jam



Luas kamar tipe standar minimum 26 m2, dan tipe suite

minimum 52 m2

Terdapat fasilitas olahraga, kolam renang, tempat bermain

anak, valet parking, hingga concierge

C. KONSEP AEROTROPOLIS / AEROCITY

Konsep aerocity / aerotropolis adalah konsep pengembangan

kota bandara. Penggagas konsep ini adalah penggagas istilah

aerotropolis, John D. Kasarda, seorang profesor di University of North

Carolinas Kenan-Flagler Business School, dan Direktur dari The Kenon

Institute of Private Enterprise. Aerotropolis menjadi generator utama

pengembangan kawasan bandara karena merupakan kawasan yang

memiliki pertumbuhan yang cepat berbasis bandara atau sering disebut

airport-centric commercial development. Kawasan ini akan menciptakan

beberapa sektor yang dapat berkembang secara mandiri, antara lain :

1. significant employment,

2. shopping,

3. trading,

4. business meeting,

5. entertainment, and

6. leisure destinations,

Hal di atas dapat menjadikan kota tersebut menjadi handal dan

menjadi daya tarik global (melalui airplane network) dan lokal (melalui

multimodal lokal). Evolusi bentuk dan fungsi ini mentransformasikan

secara esensial dari yang awalnya bandara kota (city airport) menjadi

kota bandara (airport cities) (Kasarda, 2008). Pengembangan bandara

akan membentuk aspek-aspek ekonomi baru berbasis geografis, karena

sebuah bandara merupakan gerbang yang memicu peningkatan



kegiatan bisnis dan mengubah kawasan sekitar menjadi tempat usaha

yang berpengaruh.

Hal ini mirip dengan keberadaan highways atau jalan bebas

hambatan (jalan tol) pada abad 20, atau perkembangan kereta api pada

abad 19, dan perkembangan pelabuhan laut pada abad 18 yang

mempengaruhi kemajuan ragam usaha dan perubahan kawasan pada

zamannya masing-masing.

Bandara saat ini menjadi titik-titik simpul penting bagi sistem

komersial dan produksi global serta pengembangan ekonomi lokal

yang menarik berbagai macam bisnis-komersial berbasis transportasi

udara ke dalam lingkungan sekitar bandara (Kasarda, 2001). Kasarda

dan Lindsay (2011) menyebut aerotropolis sebagai bentuk penjelmaan

internet dalam bentuk fisik, menekankan pengembangan bisnis global

tidak lagi semata-mata lokasi tetapi sudah berubah menjadi

aksesibilitas.

Kasarda (2008) menyebutkan evolusi “bandara kota” menjadi

“kota bandara” didorong oleh apa yang dia sebut sebagai airport city

drivers. Kota Bandara telah berevolusi dengan bentuk spasial yang

berbeda didasarkan pada lahan yang tersedia dan prasarana

transportasi darat, namun hampir semua muncul sebagai tanggapan

terhadap pendorong pembangunan yang menjadi pertimbangan

utama. Airport city driver tersebut menurut Kasarda adalah:

1. Bandara-bandara perlu menciptakan sumber daya dari kegiatan

yang tidak berkaitan dengan penerbangan untuk bersaing dan juga

memberikan pelayanan yang lebih baik dari fungsi bandara.

2. Usaha sektor komersial untuk mendapatkan lahan yang aksesibel

3. Bandara mampu meningkatkan penumpang dan barang



4. Pelayanan bandara sebagai katalis & magnet untuk pembangunan

kegiatan bisnis.

Skematik desain aerotropolis dapat dibedakan menjadi tiga yakni

core aeronautical activities, airport related activities dan airport-oriented

activities. Ketiganya dijelaskan sebagai berikut:

1. Aktivitas inti penerbangan, operasional teknis dari bandara yang

secara langsung mendukung fungsi-fungsi penerbangan (semua

kegiatan bandara, jasa pengiriman barang kilat, perbelanjaan, hotel

dan bongkar muat).

2. Aktivitas yang berhubungan dengan bandar udara merupakan

kegiatan yang berhubungan dengan pengangkutan serta

pergerakan penumpang dan barang (kawasan logistik dan

perdagangan bebas, pusat kegiatan distribusi, pusat intermoda

angkutan, dan kereta api).

3. Aktivitas yang berorientasi pada bandar udara memilih berada di

area sekitar bandara dikarenakan persepsi yang dimiliki oleh

bandara itu sendiri dan aksesibilitas jalan yang sangat baik. Harga

lahan dan konektivitas yang baik merupakan faktor-faktor yang

dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi dari kegiatan-kegiatan

tersebut (pusat perdagangan dan niaga grosir, convention center,

pusat penelitian/teknologi, kawasan kesehatan, kawasan industri,

mixed use, kawasan komersial, kawasan olah raga dan kawasan

perkantoran).

Selanjutnya dalam konsep tersebut diterangkan pula terkait

skema yang ada di dalamnya. Skema tipe kegiatan kota bandara yaitu

sebagai berikut:

1. Kegiatan di dalam kota bandara

Pelayanan konsumen.



Kawasan perdagangan, meliputi pertokoan.

Real estate, meliputi perkantoran, hotel dan bongkar muat.

Multi moda, meliputi taksi, trem, bus dan kereta api.

Infrastruktur terminal, meliputi terminal.

Infrastruktur dasar, meliputi jalan raya.

2. Kegiatan di luar kota bandara

Hotel dan penginapan.

Kegiatan pertemuan, meliputi eksibisi dan konferensi.

Kegiatan perdagangan, meliputi pusat perbelanjaan.

Kegiatan di dalam kota bandara memberikan nilai tambah untuk

kawasan di sekitar kota bandara. Sebaliknya kawasan di luar kota

bandara mendatangkan penumpang serta barang ke dalam kota

bandara. Aktivitas di dalam kota bandara umumnya, meliputi:

1. Pertokoan

2. Restoran

3. Kegiatan entertainmen dan kebudayaan

4. Hotel dan akomodasinya

5. Bank dan penukaran mata uang asing

6. Gedung Perkantoran

7. Convention and exhibition centers

8. Hiburan, rekreasi dan pusat kebugaran

9. Logistik dan distribusi

10. Pengawetan makanan dan pendinginan

11. Katering dan kuliner

12. Perdagangan bebas dan sejenisnya

13. Lapangan golf

14. Factory outlets

15. Pelayanan keluarga, seperti klinik kesehatan dan penitipan anak



D. ISU TERKAIT POLA TATA RUANG DI SEKITAR BANDARA

Beberapa isu terkait denga pola tata ruang di sekitar wilayah

bandara banyak dikaitkan dengan rencana induk bandara itu sendiri.

Tujuan utama dari proses perencanaan dari rencana induk bandara

yakni menciptakan kawasan bandara yang juga sesuai dengan kawasan

sekitarnya. Keberadaan lahan yang tidak sesuai dapat berakibat pada

keamananan dan efisiensi operasional bandara. Tata guna lahan yang

tidak sesuai untuk kawasan bandara meliputi, suaka margasatwa

termasuk juga daerah rawa dan tempat pembuangan sampah akhir,

menara BTS, menara radio, penerangan yang dapat mengganggu

orientasi dan konsentrasi pilot, serta bangunan-bangunan yang

menjulang tinggi. Berikut adalah kawasan-kawasan yang rentan terkena

dampak polusi suara dari kegiatan bandara sehingga guna lahannya

harus diperhatikan, yakni kawasan permukiman termasuk di dalamnya

sekolah, tempat peribadatan, sarana kesehatan, serta concert hall.

Fungsi kegiatan/guna lahan lain yang sesuai dibangun

berdekatan dengan kawasan bandara yakni taman, area konservasi, dan

ruang terbuka (baik hijau maupun non hijau lainnya). Kawasan tersebut

disediakan untuk kepentingan publik dan menjaga kawasan bandara itu

sendiri. Kegiatan lainnya yang sesuai dengan bandara meliputi kawasan

hutan kota, kegiatan pertamanan, lapangan golf, dan industri ekstaktif

seperti pertambangan dan penggalian.

Pertanian juga merupakan salah satu guna lahan yang sesuai

dikembangkan di kawasan bandara, sejauh pengelolaannya sebagai

pertanian produksi. Tata guna lahan pertanian diperbolehkan berada di

area sekitar bandara selain untuk efisiensi guna lahan juga memberikan

keuntungan bagi bandara.



1. Isu Kebisingan

Polusi suara yang diakibatkan oleh bandara menjadi perhatian

utama dalam meletakkan tata guna lahan yang sesuai, termasuk

faktor dampak yang ditimbulkan dan batasan opersional bandara.

Operasional bandara menimbulkan suara bising yang mengganggu

area di sekitar bandara, hal lain yang juga dapat ditimbulkan

gangguan suara, gangguan tidur dan gangguan pada aktivitas

belajar mengajar. Hal ini tentunya akan berdampak pada kualitas

kehidupan bagi lingkungan permukiman disekitar bandara.

Faktor-faktor yang mempengaruhi polusi suara untuk lokasi

yang berdekatan dengan bandara, yaitu:

a. Jumlah operasional penerbangan

b. Jenis pesawat yang digunakan di dalam bandara

c. Jadwal operasional penerbangan

d. Bentuk layout lapangan terbang

e. Persentasi waktu lepas landas

f. Lokasi dan frekuensi penggunaan landasan pacu.

Beberapa faktor lain yang menentukan respon masyarakat

terhadap kebisingan (polusi suara), yaitu:

a. Tipe dari tata guna lahan disekitarnya (perdagangan, idustri,

institusi dan permukiman) dan tingkatan dari suara yang

dihasilkan;

b. Tipe dari lingkungan disekitarnya (pedesaan, sub perkotaan atau

perkotaan) dan tingkatan polusi suara yang dihasilkan;

c. Bentuk dari guna lahan disekitarnya;

d. Pengalaman masyarakat terhadap paparan kebisingan;

e. Persepsi mengenai kebutuhan suara bising tersebut.



Hal tersebut bisa menimbulkan pengaruh dan persepsi

masyarakat terhadap kebisingan. Samahalnya, hal tersebut dapat

diuji untuk meningkatkan kompatibilitas antara bandara dan kawasan

sekitarnya. Tersedianya informasi penting mengenai efek dari polusi

suara, akan berguna untuk kedua belah pihak (baik pihak bandara

maupun masyarakat sekitar); pengelola bandara dan stakeholder.

Informasi-informasi tersebut harus disediakan secara berkala.

Beberapa efek primer dari polusi suara antara lain:

a. Gangguan;

b. Getaran pada rumah;

c. Susah konsentrasi belajar;

d. Penyakit lain yang tidak berhubungan dengan suara; serta

e. Gangguan tidur.

Berdasarkan hasil studi penelitian, pendekatan paling pokok

untuk mencapai kompatibilitas kebisingan adalah dengan

meminimalkan kebisingan yang mengganggu aktivitas masyarakat.

Umumnya, pendekatan yang terbaik adalah dengan membatasi

jumlah masyarakat yang menempati area dengan tingkat kebisingan

tinggi. Jika pendekatan tersebut tidak berjalan, maka alternatif

lainnya meliputi:

a. Memproteksi masyarakat dari polusi suara;

b. Meningkatkan kesadaran akan polusi suara dengan melakukan

penyuluhan dan program pendidikan; serta

c. Mengizinkan penyediaan tata guna lahan dengan karakter

tingkat kebisingan tinggi atau tingkat sensitivitas kebisingan

yang sejenisnya.



2. Isu Keselamatan dan Tall Structures (Bangunan Tinggi)

Secara relatif, beberapa kecelakan pesawat terbang

disebabkan oleh kondisi tata guna lahan yang dapat membahayakan

penerbangan. Perlindungan terhadap kecelakan merupakan hal yang

paling esensial dari kompatibilitas keamanan tata guna lahan

bandara. Disamping itu, kondisi guna lahan yang berbahaya untuk

penerbangan akan berdampak pada kegiatan operasional bandara

dan membatasi kegiatan operasional bandara seperti perancangan

bandara.

Ketika masyarakat berpikir mengenai karakteristik yang

berbahaya bagi penerbangan, maka yang pertama kali terpikirkan

adalah bangunan tinggi. Masyarakat awan (yang tidak mengerti

tentang dunia penerbangan) tidak mengetahui bahwa gedung

pencakar langit dapat menimbulkan masalah yang besar jika

lokasinya berada di ujung (berdekatan) area landas pacu. Meskipun

konstruksi bangunan tidak berada di dekat bandara tetapi bisa

membahayakan penerbangan jika bangunan tersebut terlalu tinggi.

Hal penting lain yang harus diketahui adalah tidak hanya bangunan

tinggi, termasuk juga pohon, tiang listrik, SUTET, construction crane

dan kendaraan lainnya, yang mampu menimbulkan bahaya.

Pengaruh utama yang disebabkan oleh keberadaan bangunan

tinggi tersebut dapat mengakibatkan penurunan fungsi dari bandara

itu sendiri. Ketika pesawat terbang mendekati bandara dengan

kondisi di bawah instrumen kondisi penerbangan – kondisi dimana

jarak pandang terbatas atau berada di bawah permukaan awan –

maka harus mengikuti serangkaian prosedur yang berbeda. Desain

dari prosedur tersebut dipengaruhi oleh ketinggian objek sepanjang

landasan pacu. Bangunan/objek yang menjulang tinggi tersebut



dapat mengurangi jarak pandang dan kriteria batas permukaan

awan, sehingga menambah kemungkinan pesawat tersebut tidak

dapat mendarat di bandara ketika cuaca buruk.

Meskipun dalam cuaca yang cerah ketika pilot mengarah ke

bandara, bangunan/objek menjulang tersebut menyebabkan

pengaruh buruk bagi fungsi bandara, sangat penting untuk

mengurangi jumlah bangunan/objek menjulang di dalam area

bandara maupun landasan pacu. Apalagi, bangunan/objek

menjulang dapat mengakibatkan bahaya di area bandara terutama

ketika pesawat akan melakukan pendaratan atau berputar balik

ketika jarak pandang berkurang atau alasan lainnya. Bangunan tinggi

akan terlihat meskipun jauh dari bandara, namun ketika pesawat

terbang dijarak yang cukup tinggi dari bangunan tinggi maka hal

tersebut tidak terlalu menjadi masalah. Contohnya helikopter,

terbang di bawah altitud dan biasanya kecelakaan helikopter terjadi

saat akan mendarat atau lepas landas. Jenis pesawat lainnya yang

terbang di bawah permukaan awan adalah pesawat militer. Pesawat

militer biasanya menggunakan batas bawah penerbangan yang

ditentukan pada saat latihan terbang dan keberadaan bangunan

tinggi sangat mempengaruhi keselamatan penerbang dan kawasan

sekitarnya. Pada akhirnya, lahan pertanian yang terkena percikan dari

penerbangan rendah. Bangunan tinggi dan tiang-tiang listrik dapat

meningkatkan bahaya untuk jenis penerbangan ini dan kemungkinan

bertambahnya lahan pertanian juga terbatas.

Dalam Keputusan Menteri Perhubungan Nomor KP 705 Tahun

2018 tentang Penetapan Lokasi Bandar Udara Jenderal Besar

Soedirman di Kabupaten Purbalingga Provinsi Jawa Tengah

disebutkan bahwa:



a. Pada Kawasan Ancangan Pendaratan landasan 29, ditentukan

dengan kemiringan dan jarak melalui perpanjangan garis tengah

landasan sebagai berikut :

1) Bagian ke I dengan kemiringan 2,0% (dua koma nol persen)

arah ke atas dan keluar, dimulai dari ujung permukaan utama

sampai jarak 2.036,50 m, pada ketinggian + 49 m AES.

2) Bagian ke II dengan kemiringan 0,0% (nol koma nol persen)

sampai jarak mendatar 1.963,50 m pada ketinggian + 49 m AES.

3) Bagian ke III dengan kemiringan 5,0% (lima koma nol persen)

arah ke atas dan keluar sampai jarak mendatar tambahan

1.770,80 m pada ketinggian +137,54 m AES.

4) Bagian ke IV dengan kemiringan 2,5% (dua setengah persen)

sampai jarak mendatar tambahan 829,20 m pada ketinggian +

158,27 m AES.

5) Bagian V (terakhir) dengan kemiringan 0,0% (nol koma nol

persen) sampai jarak mendatar tambahan 8.400 m ketinggian +

158,27 m AES.

b. Kawasan Lepas Landas pada landas pacu 29 batas-batas

ketinggian ditentukan dengan kemiringan 2,0 % (dua koma nol

persen) arah ke atas dan keluar dari ujung permukaan utama

sampai jarak mendatar 15.000 M pada ketinggian +308,27 m AES.

c. Pada Kawasan Ancangan Pendaratan landasan 11, ditentukan

dengan kemiringan dan jarak melalui perpanjangan garis tengah

landasan sebagai berikut :

1) Bagian ke I dengan kemiringan 2,0% (dua persen) arah ke atas

dan keluar, dimulai dari ujung permukaan utama sampai jarak

2.450 m, pada ketinggian + 49 m AES.



2) Bagian ke II dengan kemiringan 0,0% (nol persen) sampai jarak

mendatar 1.550 m pada ketinggian + 49 m AES.

3) Bagian ke III dengan kemiringan 5,0% (lima persen) arah keatas

dan keluar sampai jarak mendatar tambahan 1.440 m pada

ketinggian +121 m AES.

4) Bagian ke IV dengan kemiringan 2,5% (dua setengah persen)

sampai jarak mendatar tambahan 1.320 m pada ketinggian +

154 m AES.

5) Bagian V (terakhir) dengan kemiringan 0,0% (nol persen) sampai

jarak mendatar tambahan 8.240 m ketinggian + 154 m AES.

d. Kawasan Lepas Landas pada landas pacu 11 batas-batas

ketinggian ditentukan dengan kemiringan 2,0% (dua koma nol

persen) arah ke atas dan keluar dari ujung permukaan utama

sampai jarak mendatar 15.000 m pada ketinggian +300 m AES.



BAB 4:

KERANGKA PROFIL INVESTASI

A. DESKRIPSI PROYEK INVESTASI

1. Nama Proyek Investasi

Nama proyek investasi yang rencananya akan dikembangkan

dalam kajian ini adalah “Pendirian Hotel Berkonsep Klasik di

Kompleks Eks Kawedanan Purwareja Klampok Kabupaten

Banjarnegara”.

2. Lokasi Proyek Investasi

Lokasi pengembangan proyek investasi akan dilaksanakan di

Kabupaten Banjarnegara, khususnya di wilayah Kecamatan Purwareja

Klampok. Lokasi tersebut secara spesifik merupakan lokasi dimana

terdapat bangunan eks kantor kawedanan. Luas wilayah secara

keseluruhan (termasuk bangunan gedung) adalah 12.145 m2. Secara

kepemilikan lahan tersebut adalah milik pemerintah Kabupaten

Banjarnegara dan merupakan bangunan yang ditetapkan sebagai

cagar budaya oleh pemerintah.

3. Jenis Sektor Investasi

Jenis sektor investasi yang akan dikembangkan dalam kajian

ini memfokuskan pada sektor jasa, khususnya jasa perhotelan.

4. Gambaran Singkat Proyek Investasi

Rencana proyek investasi di Kabupaten Banjarnegara ini, yang

khususnya berada di Kecamatan Purwareja Klampok merupakan

sebuah alternatif rencana strategis dalam upaya menambah manfaat



secara ekonomi dari kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok

yang selama ini belum optimal dalam pemanfaatannya. Sebagai

sebuah objek cagar budaya, bangunan eks kawedanan perlu untuk

dilestarikan keberadaannya. Selain dapat menjaga keberadaan bukti

sejarah masa lalu, juga sebagai upaya untuk tetap melestarikannya

hingga ke generasi berikutnya. Maka perlu sebuah upaya strategis,

salah satunya dengan menawarkan sebuah peluang investasi kepada

para investor untuk mengembangkan kawasan tersebut dalam

bentuk pendirian hotel dengan konsep klasik di lokasi tersebut.

Pilihan pengembangan pada sektor jasa perhotelan, dengan

melihat beberapa pertimbangan penting yang ada di kawasan

Kecamatan Purwareja Klampok dan sekitarnya. Pertimbangan

tersebut pada intinya merujuk pada 3 aspek, yaitu perkembangan

ekonomi, aktivitas bisnis, dan juga pariwisata. Dari sisi ekonomi,

terdapat potensi pengembangan Kecamatan Purwareja Klampok

menjadi kota bandara (aerocity / aerotroplis) dengan berdirinya

bandara Jenderal Besar Soedirman sebagai bandara komersial di

Kabupaten Purbalingga yang berada di sebelah barat Kecamatan

Purwareja Klampok dengan jarak kurang dari 2 km. Dari sisi bisnis, di

Kecamatan Susukan (sebelah selatan Kecamatan Purwareja Klampok)

telah ditetapkan secara regulasi oleh Pemerintah Kabupaten

Banjarnegara sebagai kawasan peruntukan industri. Sedangkan dari

aspek pariwisata, dengan melihat realita bahwa beberapa destinasi

wisata di Kabupaten Banjarnegara telah menjadi salah satu destinasi

wisata tingkat nasional dengan minat kunjungan para wisatawan

nusantara dan juga mancanegara yang rutin setiap periodenya

mendatangi destinasi tersebut. Ditambah lagi adanya kebijakan

Pemerintah Daerah Kabupaten Banjarnegara yang menjadikan



wilayah Kabupaten Banjarnegara sebelah barat sebagai kota tua

sebagai branding-nya.

Beberapa landasan tersebut menjadi dasar bagi Pemerintah

Kabupaten Banjarnegara untuk menawarkan sebuah peluang

investasi kepada para investor sebagai mitra kerjasama dalam

pembangunan di Kabupaten Banjarnegara. Secara spesifik, rencana

pengembangan yang akan ditawarkan di kawasan eks Kawedanan

Purwareja Klampok adalah di sektor jasa perhotelan, yaitu dalam

bentuk pendirian hotel dengan konsep atau tema klasik di kawasan

tersebut yang sekaligus sebagai cagar budaya yang harus tetap

dijaga keberadaannya.

B. LATAR BELAKANG PENGEMBANGAN

1. Maksud dan Tujuan

Maksud dilakukannya pengembangan proyek investasi dalam

kajian ini adalah dalam rangka menawarkan potensi peluang investasi

pendirian hotel di kawasan eks Kantor Kawedanan Purwareja

Klampok Kabupaten Banjarnegara untuk direalisasikan melalui

kerjasama dengan investor. Sedangkan tujuan yang diharapkan dari

rencana proyek investasi ini dapat diuraikan sebagai berikut:

a. Menjaga & melestarikan cagar budaya pada lokasi/bangunan Eks

Kantor Kawedanan Purwareja Klampok.

b. Merespon potensi perkembangan kawasan Kecamatan Purwareja

Klampok sebagai aerocity / aerotropolis.

c. Merespon perkembangan aktivitas ekonomi/industri di

Kecamatan Susukan sebagai Kawasan Peruntukan Industri.



d. Merespon kunjungan wisatawan dari luar daerah dan

mancanegara ke beberapa destinasi wisata skala nasional yang

ada di Kabupaten Banjarnegara dan sekitarnya.

e. Solusi terkait belum adanya hotel berbintang di wilayah

Banjarnegara bagian barat.

2. Profil Kabupaten Banjarnegara

a. Geografi

Kabupaten Banjarnegara merupakan salah satu kabupaten

di wilayah Provinsi Jawa Tengah bagian barat. Secara astronomi

Kabupaten Banjarnegara terletak diantara 7°12'–7°31' Lintang

Selatan dan 109°20'10''–109°45'50'' Bujur Timur. Kabupaten

Banjarnegara merupakan wilayah yang berada di jalur

pegunungan tengah Provinsi Jawa Tengah bagian barat. Wilayah

Kabupaten Banjarnegara memiliki ketinggian yang bervariasi.

Sebanyak 10 persen wilayahnya berada pada ketinggian kurang

dari 100 m dpl, 45 persen berada pada ketinggian 100-500 m dpl,

15 persen berada pada ketinggian 501-1000 m dpl dan sisanya

berada pada ketinggian diatas 1.000 m dpl. Total luas wilayah

Kabupaten Banjarnegara tercatat 106.970,9 Ha, atau sekitar 3,29

persen luas wilayah Provinsi Jawa Tengah.

Berdasarkan bentuk tata alam dan penyebaran geografis

atau pembagian zona fisiografi Kabupaten Banjarnegara masuk

dalam 3 (tiga) zona yang berbeda, yaitu Zona Pegunungan Serayu

Utara yang memiliki morfologi berupa rangkaian pegunungan

dengan lereng dan lembah yang curam, Zona Depresi Sentral yang

merupakan dataran dengan lembah Sungai Serayu yang subur,

dan Zona Pegunungan Serayu Selatan dengan morfologi lereng



yang terjal dan umumnya jenis tanahnya tidak subur dan sering

kekurangan air.

Gambar 1:

Peta Kabupaten Banjarnegara

Kabupaten Banjarnegara merupakan daerah yang tidak

memiliki wilayah lautan. Sebelah utara kabupaten Banjarnegara

berbatasan langsung dengan Kabupaten Pekalongan dan Batang.

Sebelah timur berbatasan dengan Kabupaten Wonosobo, sebelah

selatan berbatasan dengan Kabupaten Kebumen dan Kabupaten

Banyumas, serta sebelah barat berbatasan langsung dengan

Kabupaten Purbalingga. Dilihat secara administratif Kabupaten

Banjarnegara terdiri atas 20 kecamatan, 266 desa dan 12

kelurahan. Wilayah terluas yaitu wilayah Kecamatan Punggelan

dengan luas 10.284,01 Ha atau sekitar 9,61 persen wilayah

Kabupaten Banjarnegara. Sedangkan wilayah dengan luas paling



sedikit adalah Kecamatan Purwareja Klampok dengan luas wilayah

sebesar 2.186,67 Ha atau sekitar 2,05 persen luas wilayah

Kabupaten Banjarnegara.

Tabel 1:

Luas Wilayah (Hektar), Jumlah Desa dan Jumlah Kelurahan

di Kabupaten Banjarnegara Tahun 2018

Kecamatan Luas

Wilayah

Jumlah

Desa

Jumlah

Kelurahan

Susukan 5.265,67 15 0

Purwareja Klampok 2.186,67 8 0

Mandiraja 5.261,58 16 0

Purwanegara 7.386,53 13 0

Bawang 5.520,64 18 0

Banjarnegara 2.624,20 4 9

Pagedongan 8.055,24 9 0

Sigaluh 3.906,94 14 1

Madukara 4.820,15 18 2

Banjarmangu 4.635,61 17 0

Wanadadi 2.827,41 11 0

Rakit 3.244,62 11 0

Punggelan 10.284,01 17 0

Karangkobar 3.906,94 13 0

Pagentan 4.618,98 16 0

Pejawaran 5.224,97 17 0

Batur 4.717,10 8 0

Wanayasa 8.201,13 17 0

Kalibening 8.377,56 16 0

Pandanarum 5.856,05 8 0

Total 106.922,00 266 12

Sumber : Kabupaten Banjarnegara dalam Angka Tahun 2019

b. Kependudukan & Ketenagakerjaan

Jumlah penduduk di Kabupaten Banjarnegara pada tahun

2018 sejumlah 918.219 jiwa, dengan komposisi laki-laki sejumlah

459.903 jiwa dan perempuan sejumlah 458.316 jiwa. Jumlah ini

mengalami peningkatan sebesar 0,58 persen atau bertambah



sebesar 5.302 jiwa dari jumlah penduduk pada akhir tahun 2017

yang sebesar 912.917 jiwa. Secara umum jumlah penduduk

Kabupaten Banjarnegara cenderung mengalami peningkatan

setiap tahunnya. Berikut merupakan grafik jumlah penduduk

Kabupaten Banjarnegara tahun 2013 – 2018.

Sumber : Kabupaten Banjarnegara Dalam Angka, 2019

Gambar 2:

Jumlah Penduduk Kabupaten Banjarnegara

Tahun 2013 – 2018 (dalam ribu jiwa)

Pertambahan jumlah penduduk menyebabkan kepadatan

penduduk juga meningkat, yaitu dari 848 jiwa/km2 pada tahun

2017, meningkat menjadi 858 jiwa/km2 pada tahun 2018.

Berdasarkan data laporan dalam Kabupaten Banjarnegara Dalam

Angka, persebaran penduduk di setiap kecamatan cukup merata.

Jumlah penduduk terbanyak berada di Kecamatan Punggelan,

yaitu sejumlah 74.970 jiwa dan kecamatan dengan jumlah

penduduk paling sedikit adalah Kecamatan Pandanarum dengan

jumlah penduduk sebanyak 20.344 jiwa. Secara rinci, jumlah

penduduk tiap kecamatan di Kabupaten Banjarnegara tahun 2018

ditampilkan pada gambar 3.

892,442

898,896901,814

907,410

912,917

918,219

2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8




Gambar 3:

Jumlah Penduduk berdasarkan Kecamatan

di Kabupaten BanjarnegaraTahun 2018 (dalam ribu jiwa)

Apabila diamati berdasarkan kelompok usia penduduk,

jumlah penduduk Kabupaten Banjarnegara yang berada pada

kelompok usia 0 – 14 tahun sejumlah 225.430 jiwa dan kelompok

usia 15 – 59 tahun sebanyak 569.695. Sedangkan kelompok usia

60 – 74 tahun berjumlah sebanyak 97.294 jiwa dan sisanya

sebanyak 25.800 jiwa merupakan penduduk usia di atas 75 tahun.

Berdasarkan data tersebut dapat disimpulkan bahwa penduduk

Kabupaten Banjarnegara didominasi oleh penduduk berusia

produktif.

Adanya peningkatan jumlah penduduk setiap tahun,

memiliki dampak terhadap kondisi ketenagakerjaan di Kabupaten

54,264

41,781

65,401

68,415

55,965

68,792

35,339

31,180

43,855

43,414

29,319

47,623

74,970

30,381

36,381

42,136

39,124

47,288

42,302

20,344

Susukan

Purwareja Klampok

Mandiraja

Purwanegara

Bawang

Banjarnegara

Pagedongan

Sigaluh

Madukara

Banjarmangu

Wanadadi

Rakit

Punggelan

Karangkobar

Pagentan

Pejawaran

Batur

Wanayasa

Kalibening

Pandanarum



Banjarnegara. Jumlah angkatan kerja tahun 2018 berjumlah

498.086 jiwa meningkat 10.629 jiwa dari tahun 2017. Peningkatan

angkatan kerja ini juga diimbangi dengan adanya peningkatan

angka partisipasi kerja yang tercermin dengan adanya penurunan

pengangguran terbuka. Angka pengangguran terbuka Kabupaten

Banjarnegara tahun 2017 berjumlah 23.025 jiwa dan tahun 2018

jumlahnya menurun menjadi 19.915 jiwa.


Gambar 4:

Persentase Jumlah Permintaan Tenaga Kerja Berdasarkan

Lapangan Usaha di Kabupaten BanjarnegaraTahun 2018

Dilihat dari permintaan tenaga kerja berdasarkan lapangan

usaha, pada tahun 2018 permintaan tenaga kerja di Kabupaten

Banjarnegara paling banyak pada sektor industri pengolahan

dengan persentase sebesar 58,05 persen. Kemudian diikuti oleh

sektor jasa kemasyarakatan, sosial dan perorangan dan sektor

Pertanian, Kehutanan dan Perhubungan;

1,20%

Pertambangan dan Penggalian;

1,03%

Industri Pengolahan;

58,05%

Bangunan; 0,43%

Perdagangan Besar, Eceran dan Makanan;

8,30%

Angkutan, Pergudangan dan

Komunikasi; 0,08%

Keuangan, Asuransi, Usaha

Persewaan, Bangunan, Tanah

dan Jasa Perusahaan;

2,21%

Jasa Kemasyarakatan;

28,43%



perdagangan besar, eceran dan makanan, dimana masing-masing

memiliki nilai persentase sejumlah 28,43 persen dan 8,30 persen.

Secara lebih rinci, banyaknya permintaan tenaga kerja menurut

lapangan usaha di Kabupaten Banjarnegara tahun 2018

ditampilkan dalam gambar 4.

c. Perekonomian

Tabel 2:

PDRB dan Inflasi Kabupaten Banjarnegara tahun 2014 – 2015

Tahun PDRB (Rp)

(harga berlaku)

PDRB (Rp)

(konstan 2010) Inflasi (%)

2014 14.342.957 11.629.846 7,78

2015 15.851.808 12.266.046 2,97

2016 17.217.247 12.932.885 2,87

2017 18.564.224 13.663.227 3,67

2018* 20.083.037 14.438.150 3,04


Kondisi dan perkembangan perekonomian suatu daerah

secara umum dapat dilihat melalui Pendapatan Domestik Regional

Bruto (PDRB) dan laju inflasi. PDRB merupakan nilai tambah dari

seluruh kegiatan sektor ekonomi di suatu daerah. Secara umum

PDRB Kabupaten Banjarnegara tiap tahunnya selalu mengalami

peningkatan. Tahun 2018 berdasarkan harga berlaku PDRB

Kabupaten Banjarnegara mencapai angka 20,08 triliun rupiah.

Sedangkan berdasarkan harga konstan (harga pada tahun 2010),

nilainya adalah sebesar 14,4 trilun rupiah meningkat sebesar 5,67

persen dari tahun sebelumnya. Sektor ekonomi yang memberikan

kontribusi terbesar terhadap PDRB Kabupaten Banjar masih

didominasi oleh sektor pertanian, kehutanan dan perikanan

kemudian disusul oleh sektor perdagangan besar dan eceran. Dari

sisi inflasi angka inflasi Kabupaten Banjarnegara selama ini masih



berada pada batas yang wajar. Tahun 2018 angka inflasi tahunan

sebesar 3,04 persen, angka ini lebih rendah dari tahun sebelumnya,

yaitu 3,67 persen di tahun 2017.

Sumber: Kabupaten Banjarnegara dalam Angka, 2019

Gambar 5:

Distribusi Persentase PDRB Kabupaten Banjarnegara Atas Dasar

Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha Tahun 2018

3. Perkembangan Proyek Investasi di Daerah

Keberadaan bangunan eks kantor kawedanan di Kecamatan

Purwareja Klampok merupakan salah satu bangunan bersejarah yang

masih tersisa sebagai bentuk saksi sejarah khususnya di Kabupaten

Banjarnegara. Seperti diketahui bahwa keberadaan kawedanan

adalah wilayah administrasi kepemerintahan yang statusnya berada

di bawah kabupaten dan di atas kecamatan yang berlaku pada masa

Hindia Belanda dan berlanjut selama beberapa tahun setelah

kemerdekaan Republik Indonesia. Posisi kantor eks kawedanan di

Pertanian, Kehutanan,

dan Perikanan; 29,53

Pertambangan dan

Penggalian; 6,27

Industri Pengolahan;

15,06

Konstruksi; 7,11

Perdagangan Besar dan

Eceran; Reparasi Mobil

dan Sepeda Motor; 14,97

Transportasi dan

Pergudangan; 3,67

Administrasi Pemerintahan,

Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib; 3,58



Purwareja Klampok saat ini sebagai cagar budaya yang dilindungi

keberadaannya oleh pemerintah. Dilihat secara pemanfaatan, kantor

eks kawedanan saat ini hanya dimanfaatkan untuk beberapa kegiatan

yang sifatnya insidental oleh masyarakat, seperti pameran,

pertunjukan, perlombaan, atau kegiatan sejenisnya. Melihat kondisi

pemanfaatan yang selama ini belum secara optimal dilakukan maka

perlu ada upaya lebih lanjut agar ke depan selain sebagai cagar

budaya yang tetap terjaga kelestariannya, agar terdapat manfaat

secara ekonomi yang lebih besar bisa diperoleh, baik oleh masyarakat

atau pun pemerintah.

Di lihat secara kewilayahan, keberadaan Kecamatan Purwareja

Klampok memiliki potensi besar untuk berkembang sebagai kota

bandara atau istilah umumnya adalah aerocity / aerotropolis. Potensi

ini merupakan gambaran efek dari rencana pengembangan Bandara

Jenderal Besar Soedirman yang berada di Kabupaten Purbalingga

sebagai bandara komersial. Ketika terdapat bandara komersial maka

akan terdapat potensi perkembangan aktivitas masyarakat di

sekitarnya, baik untuk tujuan bisnis atau pun non bisnis, seperti

leisure. Berkembangnya aktivitas tersebut sangat potensial terjadi di

Kecamatan Purwareja Klampok yang lokasinya berada kurang dari 2

km di arah tenggara dari bandara tersebut. Sebagai bentuk respon

maka perlu mengidentifikasi sebuah langkah strategis untuk

menangkap peluang yang akan berkembang ke depannya di sana.

Berikutnya, melihat secara regulasi, berdasarkan Peraturan

Daerah Kabupaten Banjarnegara Nomor 11 Tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), wilayah Kecamatan Susukan

ditetapkan sebagai Kawasan Peruntukan Industri. Kecamatan



Susukan Kabupaten Banjarnegara sendiri merupakan wilayah

kecamatan yang berada bersebelahan di selatan Kecamatan

Purwareja Klampok. Adanya penetapan sebagai kawasan peruntukan

industri merupakan sebuah sinyal menarik bahwa ke depan di wilayah

tersebut akan mengalami perkembangan aktivitas bisnis di dalamnya.

Perkembangan aktivitas bisnis tersebut akan berkembang pada

peningkatan aktivitas perekonomian di wilayah sekitarnya yang lebih

luas, termasuk potensi perkembangan di Kecamatan Purwareja

Kelampok. Dilihat dari potensi perkembangan ekonomi, ke depan

terdapat potensi besar akan mengalami perkembangan yang

signifikan di Kecamatan Purwareja Klampok seiring berkembangnya

kawasan peruntukan industri di Kecamatan Susukan.

Berdasarkan uraian sebelumnya, dapat dilihat bagaimana

potensi perkembangan yang akan terjadi di wilayah Kecamatan

Purwareja Klampok ke depannya. Adanya akses udara dalam bentuk

bandara di Kabupaten Purbalingga akan berdampak pada

peningkatan aktivitas dan juga kunjungan masyarakat yang berasal

dari luar daerah bahkan luar negeri untuk berkunjung di Kabupaten

Banjarnegara. Selain potensi peningkatan aktivitas untuk tujuan

bisnis, dilihat dari bidang pariwisata juga diproyeksi akan mengalami

pertumbuhan yang signifikan. Hal ini melihat realita bahwa di

Kabupaten Banjarnegara telah memiliki destinasi wisata yang sudah

bertaraf nasional dan banyak diminati oleh wisatawan mancanegara,

yaitu kawasan wisata di Dataran Tinggi Dieng. Setiap tahun destinasi

tersebut telah menjadi salah satu satu agenda wisata nasional

dengan pengunjung yang berasal dari luar daerah bahkan sudah

banyak wisatawan mancanegara yang rutin menjadikannya sebagai

destinasi alternatif mereka untuk berwisata.



Berkembangnya kawasan di Kecamatan Purwareja Klampok

dan sekitarnya, akan berdampak pada perkembangan aktivitas

masyarakat di sana, baik untuk tujuan bisnis, aktivitas ekonomi, atau

pun kegiatan lainnya seperti pariwisata. Salah satu alternatif peluang

pemanfaatan yang direkomendasikan adalah dengan mendirikan

hotel berbintang (minimal hotel berbintang 3) di sana. Pilihan

strategis adalah berada di kawasan eks kantor Kawedanan Purwareja

Klampok yang saat ini sebagai cagar budaya belum dimanfaatkan

secara optimal untuk kegiatan yang bermanfaat secara ekonomi bagi

masyarakat di sekitarnya. Faktor lain yang mendorong perlunya

rencana tersebut adalah melihat data yang ada bahwa di wilayah

Kabupaten Banjarnegara sebelah barat belum terdapat penginapan/

hotel berbintang di sana. Adapun konsep pengembangan hotel yang

akan didirikan adalah menggunakan pendekatan konsep bertema

klasik/etnik. Hal ini selaras dengan kebijakan Pemerintah Kabupaten

Banjarnegara yang sedang memfokuskan pengembangan branding

di kawasan Kabupaten Banjarnegara sebelah barat sebagai kawasan

kota tua, melihat potensi banyak bangunan bersejarah masih berdiri

di sana sebagai objek cagar budaya yang dilindungi pemerintah.

4. Faktor Penting sebagai Prioritas Investasi

Proyek investasi yang mampu bermanfaat secara ekonomi

bagi stakeholders terkait merupakan sebuah keharusan yang harus

ada. Termasuk dalam kajian profil investasi ini, juga harus mengarah

ke sana. Beberapa faktor penting yang dijadikan dasar sebagai

prioritas investasi di Kabupaten Banjarnegara adalah dalam bentuk

peningkatan pendapatan masyarakat serta identifikasi tingkat

partisipasi masyarakat di dalamnya.



a. Potensi Peningkatan Pendapatan Masyarakat

Salah satu faktor penting mengapa rencana proyek

investasi pembangunan hotel di eks Kawedanan Purwareja

Klampok ini menjadi prioritas investasi karena dengan adanya

realisasi investasi tersebut terdapat potensi dalam peningkatan

pendapatan masyarakat, khususnya di lokasi pengembangan

proyek investasi tersebut. Hal ini selaras dengan konsep ekonomi

secara umum yang menerangkan bahwa ketika ada kegiatan

ekonomi dalam bentuk penanaman modal di sebuah wilayah,

maka baik secara langsung atau pun tidak langsung hal tersebut

akan ikut menggerakkan kegiatan ekonomi masyarakat sekitarnya

dan berujung pada peningkatan pendapatan masyarakat serta

berpotensi pada peningkatan tingkat kesejahteraan.

Adanya kegiatan investasi ini secara langsung dapat

meningkatkan pendapatan masyarakat yang ikut tergabung dalam

rantai bisnis/usaha tersebut. Kelompok masyarakat yang secara

langsung dapat meningkat pendapatannya adalah mereka yang

terserap menjadi tenaga kerja dalam bisnis jasa perhotelan

tersebut, baik mereka yang bekerja sebagai tenaga profesional

atau pun sebagai tenaga kerja teknis. Dilihat dari cakupannya pun

cukup luas, pertama, kelompok masyarakat yang berpotensi

meningkat pendapatannya bisa berasal dari sisi hulu bisnis jasa

tersebut, yaitu mereka yang dapat berpotensi menjadi suplier

kebutuhan bisnis perhotelan. Kedua, adalah kelompok masyarakat

yang berada pada sisi hilir kegiatan bisnis jasa tersebut, yaitu

mereka yang beraktivitas pada kegiatan penunjang dari sebuah

rangkaian bisnis jasa perhotelan. Selain efek langsung tersebut,



dalam jangka panjang sangat potensial adanya multiplier effect

lain dalam upaya peningkatan pendapatan masyarakat yang

sangat mendukung dalam pengurangan angka pengangguran.

b. Tingkat Partisipasi Masyarakat

Partisipasi masyarakat pada hakikatnya bukan semata

mendorong terjadinya proses penguatan kapasitas masyarakat

lokal, tetapi merupakan sebuah mekanisme guna meningkatkan

pemberdayaan bagi warga masyarakat untuk ikut serta dalam

proses pembangunan. Pada konteks kajian ini, partisipasi

masyarakat penting untuk terus didorong guna mendistribusikan

keuntungan-keuntungan dari aktivitas yang berlangsung secara

langsung. Partisipasi akan membuat masyarakat lokal merasa

memiliki dan bertanggung jawab terhadap proses keberlanjutan

dari sebuah investasi yang di dalamnya melibatkan banyak pihak.

Sumber : Data Primer

Gambar 6:

Potensi Peningkatan Pendapatan & Partisipasi Masyarkat



Berdasarkan observasi di lapangan, berikut ini diuraikan

gambaran potensi atau peluang tingkat partisipasi masyarakat di

Kabupaten Banjarnegara, khususnya pada Kecamatan Purwareja

Klampok dan sekitarnya, sehingga rencana pembangunan hotel di

kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok ini masuk dalam

kategori penting sebagai prioritas investasi.

1) Tenaga Kerja Hotel

Partisipasi utama oleh masyarakat adalah dalam bentuk

penyerapan tenaga kerja untuk mendukung operasional bisnis

jasa perhotelan yang akan dikembangkan ke di lokasi. Seperti

telah disebutkan sebelumnya, terdapat 2 jenis tenaga kerja

yang dibutuhkan, yaitu tenaga kerja profesional dan tenaga

kerja teknis. Keduanya membutuhkan partisipasi masyarakat

untuk mengisi beberapa posisi manajemen.

Guna mendukung kebutuhan tenaga kerja tersebut,

dibutuhkan dukungan dari pemerintah daerah. Dukungan itu

dalam bentuk penyediaan sistem standarisasi kualifikasi

kompetensi tenaga kerja di Kabupaten Banjarnegara sesuai

kebutuhan dan perkembangan dunia usaha. Harapannya,

pemenuhan kebutuhan tenaga kerja dengan mudah dapat

dipenuhi melalui sistem kualifikasi kompetensi yang dimiliki

pemerintah daerah. Hal itu penting guna menciptakan sinergi

antar pihak sehingga menciptakan keuntungan antar

keduanya, dimana investor memperoleh tenaga kerja sesuai

kompetensi yang dibutuhkan, sedangkan masyarakat (tenaga

kerja industri) dapat memperoleh pendapatan (pengupahan)

sesuai regulasi dan standar kompetensinya.



2) Suplier Food & Beverage

Dilihat dari sisi input, keberadaan bisnis hotel akan

membutuhkan beberapa suplier untuk menunjang kegiatan

bisnis jasa tersebut. Salah satu kebutuhan penting sebagai

suplier dengan adanya bisnis hotel di Kecamatan Purwareja

Klampok adalah untuk kebutuhan food & beverage. Hal ini

menjadi peluang bagi masyarakat di sekitarnya untuk menjalin

kerja sama dengan pihak pengelola hotel menjadi suplier

tetap dalam jangka panjang. Kebutuhan akan food & beverage

sudah dipastikan rutin dibutuhkan dan dengan kuantitas yang

besar setiap periodenya. Hal yang perlu diperhatikan adalah

kualitas dan kontinuitas dari suplai food & beverage yang harus

dipenuhi oleh pihak ketiga.

3) Jasa Event Organizer

Potensi partisipasi masyarakat yang dapat berkembang

berikutnya dengan adanya pembangunan hotel di kompleks

eks Kawedanan Purwareja Klampok adalah pada sektor jasa

event organizer. Mereka dapat menjadi mitra dengan

menjadikan lokasi hotel sebagai tempat penyelenggaraan

kegiatan yang mereka lakukan dengan konsumen mereka,

seperti acara pernikahan, seminar, workshop, hingga pameran

atau pagelaran hiburan lainnya.

4) Biro Jasa Pariwisata

Aspek yang melekat dengan aktivitas hotel salah

satunya adalah bidang pariwisata. Adanya pengembangan

hotel di kawasan Kecamatan Purwareja Klampok secara umum

akan mendorong aktivitas pariwisata yang ada. Salah satu



pelaku bisnis pariwisata yang ikut mendukung perkembangan

pariwisata adalah keberadaan biro jasa pariwisata. Pelaku biro

jasa pariwisata dapat dijadikan mitra kerjasama hotel sehingga

keberadaan hotel di Kecamatan Purwareja Klampok dapat

menjadi salah satu referensi menarik untuk menjadi pilihan

para biro jasa pariwisata mengantarkan para tamu/wisatawan.

5) Jasa / Bisnis Pendukung Lainnya

Terakhir, identifikasi peran serta masyarakat yang dapat

dilakukan dengan adanya proyek investasi ini adalah

berkembangnya bisnis produk/jasa pendukung lainnya. Bisnis

pendukung ini sifatnya fleksibel dan tidak bisa diprediksi

secara pasti. Namun, secara konsep ekonomi, bahwa ketika

sebuah kawasan mengalami peningkatan aktivitas ekonomi

dalam bentuk penanaman modal maka akan berdampak pada

aktivitas bisnis pendukung lainnya dalam kawasan tersebut.

Pada kasus ini beberapa bisnis pendukung tersebut bisa

muncul baik di level hulu atau pun di level hilir. Bentuknya pun

beragam, mulai dari kegiatan produksi atau pun kegiatan

bisnis perdagangan yang menawarkan barang atau pun jasa.

C. ASPEK LEGALITAS

1. Pemenuhan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan Bisnis

Hukum bisnis adalah sekumpulan norma dan asas-asas yang

berkenaan dengan suatu bisnis. Hukum bisnis adalah bagian dari

hukum privat. Istilah hukum bisnis diambil dari terjemahan “business

law” yang terkadang disamakan dengan hukum dagang (trade law)

dan hukum perniagaan (commercial law). Pada sistem hukum di

negara Indonesia, persoalan yang berkaitan dengan usaha diatur



dalam kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD) dan kitab

Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Hukum bisnis

mencakup hukum dagang “yang diperluas” dari mulai perseroan

terbatas, kontrak bisnis, pasar modal, merger, akuisis, konsolidasi,

kredit, HAKI, pajak dan sebagainya.

Pada rencana proyek investasi ini perlu dilakukan analisis pada

aspek hukum bisnis untuk memastikan bahwa dalam pelaksanaannya

nanti rencana proyek investasi tidak bertentangan dengan ketentuan

dan perundang-undangan bisnis yang berlaku di Indonesia.

Ketentuan tersebut akan berbeda pada setiap kondisi karena terkait

dengan ruang lingkup yang dipilih dalam realisasinya nanti di

lapangan. Namun dalam analisis ini akan ditampilkan beberapa

alternatif yang mungkin terjadi. Beberapa hal yang perlu dilakukan

adalah mengidentifikasi berdasarkan ruang lingkup yang ada pada

ketentuan hukum bisnis di Indonesia, yaitu sebagai berikut:

a. Aspek Pelaku Bisnis; yaitu identifikasi dengan melihat apakah

pelaku bisnis berupa orang perorang atau dan badan hukum

usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun yang bukan.

Berdasarkan hal tersebut, cakupannya meliputi Hukum Perseroan

Terbatas, Hukum tentang BUMD / BUMN, Hukum tentang

Yayasan, Hukum tentang Koperasi, serta Hukum tentang Firma /

CV / Perseroan Perdata.

b. Aspek Perbuatan Pelaku Bisnis; yaitu identifikasi terkait aktivitas

bisnis yang akan dijalankan, meliputi Hukum Kontrak, Hukum

Ekspor-Impor, Hukum Lingkungan, Hukum tentang Perizinan,

Hukum tentang Perpajakan, Hukum Tenaga Kerja, Hukum



Persaingan Usaha (Anti Monopoli), Hukum Penanaman Modal,

Hukum Perlindungan Konsumen, serta Hukum Pasar Modal.

c. Aspek Aset (Harta Kekayaan) Pelaku Hukum Bisnis; yaitu

identifikasi terkait permodalan dari bisnis yang dijalankan,

meliputi Hukum Benda, Hukum Agraria, Hak Kekayaan Intelektual

(HaKI), Hukum Jaminan, dan Permodalan (Pembiayaan) yang

dapat terkait banyak pihak sehingga menimbulkan

pertimbangan hukum lain, seperti Hukum Perbankan, Hukum

Pembiayaan Non-Perbankan, Hukum Leasing-Sewa-Beli, Hukum

tentang Modal Ventura, serta Hukum tentang Factoring.

2. Akte-akte dan Dokumen Perizinan yang Diperlukan

Berdasarkan uraian pembuka yang telah dijelaskan

sebelumnya, bahwa aspek legalitas memegang peranan utama untuk

memastikan bahwa investor memperoleh jaminan dari pemerintah

terkait kemudahan layanan ketika akan berinvestasi. Pada setiap

rencana proyek investasi yang umumnya memiliki orientasi

keuntungan, jelas diperlukan beberapa dokumen legalitas terutama

dalam bentuk akte-akte dan dokumen perizinan. Adanya jaminan

kemudahan dan aturan hukum yang jelas yang diberikan Pemerintah

Kabupaten Banjarnegara akan menjadi daya tarik tersendiri bagi

investor untuk berinvestasi di Kabupaten Banjarnegara. Berdasarkan

identifikasi jenis investasi yang akan didirikan, beberapa akte dan

juga dokumen perizinan yang dibutuhkan antara lain sebagai berikut:

(a) Akta Pendirian Perusahaan (Termasuk Perubahannya); (b)

Kesesuaian Zonasi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW); (c) Tanda

Daftar Usaha Pariwisata (TDUP); (d) Izin Usaha Pariwisata bidang



penyediaan akomodasi; (e) Kajian Lingkungan, & (f) Kajian Risiko

Hukum, Peraturan Perizinan, & Mitigasinya.

Sumber : Data Primer

Gambar 7:

Kebutuhan Akte & Dokumen Perizinan

Daftar kebutuhan akte dan juga dokumen perizinan yang

disyaratkan ketika akan mendirikan sebuah proyek investasi mutlak

harus dipenuhi oleh seorang investor. Hal tersebut penting karena

menyangkut aspek legalitas sebuah aktivitas usaha. Di sisi lain adanya

aktivitas usaha juga sangat bermanfaat sebagai pemicu (trigger)

dalam menggerakkan perekonomian masyarakat di sekitarnya.

Berkaitan dengan hal tersebut, beragam kemudahan pelayanan saat

ini dapat dilihat bagaimana telah diterapkan oleh pemerintah. Salah

satu layanan unggulan yang diharapkan dapat memberikan

kemudahan bagi calon investor adalah dalam hal perizinan dengan

memanfaatkan teknologi, yaitu yang sering disebut dengan istilah

layanan OSS (online single submission). Layanan tersebut diharapkan

dapat meningkatkan adanya efisiensi karena pengurusan akte dan

Izin Usaha Pariwisata

(Penyediaan

Akomodasi)

Tanda Daftar Usaha

Pariwisata (TDUP)

Kajian

Lingkungan

Kesesuaian Zonasi Rencana Tata Ruang Wilayah

(RTRW)

Akta Pendirian Perusahaan (Termasuk

Perubahannya)

Kebutuhan Akte & Dokumen Perizinan

(Berbasis OSS)

Kajian Risiko Hukum, Peraturan, Perizinan, &

Mitigasinya



dokumen perizinan dapat dilakukan melalui sistem daring yang telah

tersistem dan terintegrasi baik antar fungsi atau pun antara level di

tingkat daerah dan pusat. Kebutuhan ke depan terkait layanan

kemudahan perizinan, selain dukungan akan teknologi yang lebih

maju adalah terkait dengan sumber daya manusia. Meningkatnya

sarana pendukung dalam bentuk teknologi, mutlak membutuhkan

dukungan atas kualitas sumber daya manusia yang memiliki

kompetensi sesuai standar yang dibutuhkan.

a. Akta Pendirian Perusahaan (termasuk perubahannya)

Akta pendirian perusahaan merupakan dokumen yang

disahkan oleh notaris terkait dengan usaha untuk mendirikan

sebuah perusahaan. Tidak hanya perusahaan kecil Persekutuan

Komanditer/CV (Comanditaire Venotschap) atau perusahaan

besar Perseroan Terbatas (PT), akta juga dapat dipakai untuk

membuat sebuah yayasan atau lembaga-lembaga komersial

lainnya. Dokumen tersebut berisikan identitas para pendiri

lengkap dengan foto dan alamat, kesepakatan yang terjadi ketika

mendirikan perusahaan tersebut, serta anggaran dasar yang

dipakai sebagai modal awal. Tujuan ke depan perusahaan yang

harus dicapai juga diikutsertakan dalam akta pendirian. Agar,

ketika ada suatu masalah atau tujuan yang tidak sesuai jauh dari

niat awal didirikannya usaha tersebut, maka para pendiri bisa

melihat kembali akta untuk fokus pada tujuan awal.

Terkait status badan hukum sebuah usaha, semua yang

tercatat dalam akta harus disahkan oleh Kementerian Hukum dan

HAM agar memperoleh status badan hukum tersebut. Sehingga

dapat dipakai untuk melakukan transaksi dengan semua pihak



nantinya. Baik lembaga pemerintahan maupun lembaga swasta

berskala besar yang memiliki badan hukum sah.

Indonesia yang merupakan negara hukum telah mengatur

begitu jelas mengenai pembuatan akta pendirian perusahaan.

Aturan tersebut tertuang dalam Undang-undang Nomor 40

Tahun 2007 Pasal 7 ayat (1) tentang Perseroan Terbatas yang

bunyi pasalnya adalah “Perseroan didirikan oleh 2 (dua) orang

atau lebih dengan akta notaris yang dibuat dalam bahasa

Indonesia”, dan Pasal 8 ayat (1) yang berbunyi “Akta pendirian

memuat anggaran dasar dan keterangan lain berkaitan dengan

pendirian Perseroan”. Peraturan pembentukan sebuah

perusahaan dan tata caranya juga ada dalam Peraturan Menteri

Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor

M.HH-02.AH.01.01 tahun 2010 tentang Tata Cara Pengumuman

Perseroan Terbatas dalam Berita Negara dan Tambahan Berita

Negara Republik Indonesia.

Akta pendirian perusahaan wajib menerangkan

pembagian saham dan keuntungan yang didapat para pendiri.

Hal itu diatur dalam Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007

Pasal 48 ayat (2) yang berbunyi: “Persyaratan kepemilikan saham

dapat ditetapkan dalam anggaran dasar dengan memperhatikan

persyaratan yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan”.

Bukti kepemilikan saham ini penting dimiliki agar ketika

terjadi pertikaian mengenai jual beli saham, setiap pendiri dan

pemegang saham dapat membuktikan jika saham tersebut

adalah miliknya. Semua peraturan yang dibuat oleh pemerintah

sedemikian rupa hanya untuk kebaikan sebuah perusahaan.



Pasalnya, jika perusahaan tersebut tidak memiliki badan hukum

yang legal, maka bisa dipastikan transaksinya tidak akan bisa

berkembang jauh. Alhasil, perusahaan akan jalan di tempat.

b. Kesesuaian Zonasi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

Menurut Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007,

penataan ruang merupakan sistem proses perencanaan tata

ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan

ruang. Berdasarkan Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007

tujuan dari penataan ruang adalah mewujudkan ruang wilayah

nasional yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan yang

berlandaskan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional

dengan capaian:

1) Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam

dengan lingkungan buatan.

2) Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya

alam dan sumber daya buatan dengan memperhatikan

sumber daya manusia.

3) Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan

dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan

ruang.

Pengertian kesesuaian lahan menurut Kamus Penataan

Ruang (2009) yaitu sesuai dan tidak sesuainya tanah untuk

pemanfaatan tertentu. Kesesuaian lahan dalam definisi lain

adalah penggambaran tingkat kecocokan sebidang lahan untuk

penggunaan tertentu. Kesesuaian lahan dapat dinyatakan

dengan kelas dan sub kelas, yang diperoleh dengan



membandingkan kualitas lahan dengan persyaratan penggunaan

lahan tertentu. Dalam menilai lahan untuk tujuan pengunaan

tertentu digunakan sebagai satuan lahan sebagai satuan peta

atau satuan elevasi. Unsur pembentuk satuan lahan adalah

bentuk lahan, kemiringan lahan, tanah dan penggunaan lahan.

Evaluasi perencanaan pada rencana pengembangan

Industri Terpadu Udang Vaname berdasarkan kesesuaian zonasi

rencana tata ruang wilayah biasanya dilakukan untuk melihat

kesesuaian penggunaan lahan dengan kemampuannya. Hal

tersebut dilakukan untuk mengetahui gambaran kondisi

pemanfaatan ruang dengan kemampuan lahannya maka akan

dapat diberikan rekomendasi untuk perbaikan rencana

penggunaan lahan. Menurut Firman dan Sirait (1984), tahapan

evaluasi dibagi menjadi tiga kategori, yaitu sebagai berikut:

1) Evaluasi pada Tahap Perencanaan

Pada tahap ini, evaluasi berfungsi untuk memilih dan

menentukan skala prioritas terhadap berbagai alternatif

dan kemungkinan terhadap cara mencapai tujuan yang

telah dirumuskan sebelumnya. Terdapat beberapa analisis

dan metode yang dapat digunakan seperti cash flow

analysis, discounting, cost-benefit analysis, net present

worth, benefit cost ratio, internal rate of return, impact-

incidence matrix, dan cost effectiveness analysis.

2) Evaluasi pada Tahap Pelaksanaan

Evaluasi pada tahap ini melakukan analisa untuk

menentukan tingkat kemajuan pelaksanaan dibandigkan

dengan rencana. Menurut Bintoro dalam Perencanaan dan



Evaluasi: Suatu Sistem Untuk Proyek Pembangunan

menyatakan bahwa evaluasi pada tahap ini berbeda dengan

monitoring atau pengendalian. Pada monitoring

menganggap bahwa tujuan yang ingin dicapai sudah tepat

dan bahwa proyek tersebut direncanakan untuk dapat

mencapai tujuan tersebut. Sebaliknya evaluasi melihat

sejauh mana proyek masih tetap dapat mencapai

tujuannya. Evaluasi juga mempengaruhi keberhasilan

proyek baik membantu maupun menghambat.

3) Evaluasi pada Tahap Purna Pelaksanaan

Evaluasi pada tahap ini menilai hasil pelaksanaan dibanding

dengan rencana, yakni apakah dampak yang dihasilkan oleh

pelaksanaan kegiatan tersebut sesuai dengan tujuan yang

ingin dicapai (Soumalis, 1977).

Menurut Vadineanu (2002), evaluasi yang dilakukan pada

kawasan pesisir dan pulau kecil memiliki beberapa manfaat,

antara lain sebagai berikut:

1) Integrasi antara manajemen rencana dan regulasi yang

didukung oleh penentuan zoning dan regulasi aktivitas

untuk menjamin preservasi nilai kealamian wilayah.

2) Penentuan daya tampung dan produktivitas ekosistem dan

sumber daya alam pada area analisis.

3) Pemerintahan yang berfungsi sebagai pelaksana

manajemen dari kawasan khusus dan kawasan lindung.

4) Pendirian pusat informasi, menara observasi dan

penempelan selebaran informasi di kawasan.



c. Izin Usaha Pariwisata bidang penyediaan akomodasi

Izin Usaha Pariwisata adalah izin tertulis dari Pejabat yang

berwenang dan wajib dimiliki oleh perusahaan yang

melaksanakan usaha bidang pariwisata. Secara teknis

pengembangan usaha pariwisata memerlukan perizinan dengan

melengkapi dokumen perizinannya dalam bentuk Tanda Daftar

Usaha Pariwisata dimana harus dimiliki oleh setiap usaha

pariwisata di Kabupaten Banjarnegara. Pada hakekatnya usaha

hotel ini termasuk dalam bisnis pariwisata. Usaha perhotelan

yang ditetapkan oleh Menteri Kebudayaan Dan Pariwisata

berdasarkan Peraturan Menteri Pariwisata Republik Indonesia

Nomor 18 tahun 2016 Tentang Pendaftaran Usaha Pariwisata

Pasal 1 yang menyebutkan “Usaha Hotel adalah usaha

penyediaan akomodasi secara harian berupa kamar-kamar di

dalam 1 (satu) atau lebih bangunan, termasuk losmen,

penginapan, pesanggrahan, yang dapat dilengkapi dengan jasa

pelayanan makan dan minum, kegiatan hiburan dan/atau fasilitas

lainnya”.

Pembuatan Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP) di

Kabupaten Banjarnegara berdasarkan Peraturan Menteri

Pariwisata Republik Indonesia Nomor 18 tahun 2016 tentang

pendaftaran usaha pariwisata. Tanda Daftar Usaha Pariwisata

(TDUP) merupakan izin bagi usaha pariwisata kategori usaha

hotel masuk dalam kategori usaha besar sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) huruf c yang memiliki kriteria: a. kekayaan bersih

lebih dari Rp10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) tidak

termasuk tanah dan bangunan tempat usaha; atau b. hasil



penjualan tahunan lebih dari Rp50.000.000.000,- (lima puluh

milyar rupiah).

Tahapan pendaftaran usaha pariwisata mencakup:

1) Permohonan Pendaftaran;

Ketentuan dokumen persyaratan pembuatan Tanda Daftar

Usaha Pariwisata (TDUP) sebagai berikut:

a) Usaha Perseorangan:

(1) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk;

(2) Fotokopi NPWP; dan

(3) Perizinan teknis pelaksanaan usaha pariwisata sesuai

dengan ketentuan peraturan perundangundangan.

b) Badan usaha atau badan usaha berbadan hukum:

(1) Akte pendirian badan usaha dan perubahannya (apabila

terjadi perubahan);

(2) Fotokopi NPWP; dan

(3) Perizinan teknis pelaksanaan usaha pariwisata sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

Selain dokumen persyaratan tersebut khusus untuk usaha

penyediaan akomodasi, dilengkapi keterangan tertulis dari

Pengusaha Pariwisata tentang perkiraan kapasitas penyediaan

akomodasi yang dinyatakan dalam jumlah kamar serta tentang

fasilitas yang tersedia.



2) Pemeriksaan berkas permohonan;

a) Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) melakukan

pemeriksaan kelengkapan berkas permohonan pendaftaran

usaha pariwisata.

b) Apabila berdasarkan pemeriksaan ditemukan berkas

permohonan belum memenuhi kelengkapan, PTSP

memberitahukan secara tertulis kekurangan yang ditemukan

kepada Pengusaha Pariwisata.

c) Pemeriksaan dan pemberitahuan kekurangan diselesaikan

paling lambat dalam jangka waktu 2 (dua) hari kerja sejak

permohonan pendaftaran usaha pariwisata diterima PTSP.

d) Apabila PTSP tidak memberitahukan secara tertulis

kekurangan yang ditemukan dalam jangka waktu 2 (dua) hari

kerja sejak permohonan pendaftaran usaha pariwisata

diterima, permohonan pendaftaran usaha pariwisata

dianggap lengkap.

3) Penerbitan TDUP

PTSP menerbitkan TDUP untuk diserahkan kepada Pengusaha

Pariwisata paling lambat dalam jangka waktu 1 (satu) hari kerja

setelah permohonan pendaftaran usaha pariwisata dinyatakan

atau dianggap lengkap. TDUP berisi:

a) Nomor pendaftaran usaha pariwisata;

b) Tanggal pendaftaran usaha pariwisata;

c) Nama Pengusaha Pariwisata;

d) Alamat Pengusaha Pariwisata;



e) Nama pengurus badan usaha untuk Pengusaha Pariwisata

yang berbentuk badan usaha;

f) Jenis atau subjenis usaha pariwisata;

g) Nama usaha pariwisata;

h) Lokasi usaha pariwisata;

i) Alamat kantor pengelolaan usaha pariwisata;

j) Nomor akta pendirian badan usaha dan perubahannya,

apabila ada, untuk Pengusaha Pariwisata yang berbentuk

badan usaha atau nomor kartu tanda penduduk untuk

Pengusaha Pariwisata perseorangan;

k) Nama, nomor, dan tanggal izin teknis yang dimiliki

Pengusaha Pariwisata;

l) Nama dan tanda tangan pejabat yang menerbitkan TDUP;

m) Tanggal penerbitan TDUP; dan

n) Apabila diperlukan, diberikan kode sekuriti digital.

Beberapa jenis izin di bidang pariwisata saat ini dapat diurus secara

mudah dengan sistem online. Jenis izin yang saat ini dapat digunakan

adalah izin usaha dan izin komersial atau operasional. Beberapa izin

usaha yang bisa diurus legalitasnya berdasarkan regulasi tersebut

adalah sebagai berikut:

1) Akta Pendirian Perusahaan

2) Surat Keterangan Domisili Perusahaan

3) NPWP ( Nomor Pokok Wajib Pajak )

4) Izin Usaha Hotel Bintang



5) SIUP ( Surat Izin Usaha Perdagangan )

6) TDP (Tanda Daftar Perusahaan)

7) SITU ( Izin Gangguan/HO )

8) No Pokok Pajak Daerah

9) IMB ( Izin Mendirikan Bangunan )

10) Izin Penggunaan Bangunan

11) Rekomendasi PLN

12) Izin Usaha Kelistrikan

13) Izin membangun Prasarana Jalan & tata air

14) Izin Pengolahan Limbah

15) Izin/Rekomendasi dinas Kebakaran

16) Penggunaan Instalasi Penyalur petir

17) Izin sementara pemakaian Lift

18) Izin Pemakaian Elevator

d. Kajian Lingkungan

Kajian lingkungan dilakukan dengan menyusun sebuah

dokumen lingkungan hidup. Pengertian Dokumen Lingkungan

Hidup menurut Permen LH Nomor 14 tahun 2010 tentang DELH

dan DPLH yaitu sebagai berikut: (UKL-UPL), surat pernyataan

kesanggupan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup

(SPPL), dokumen pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup

(DPPL), studi evaluasi mengenai dampak lingkungan hidup

(SEMDAL), studi evaluasi lingkungan hidup (SEL), penyajian

http://www.trainingproper.com/wp-content/uploads/2014/01/PerMen-LH-tahun-2010-No-14-Dokumen-Evaluasi-Lingkungan-Hidup.pdf

http://www.trainingproper.com/implementasi-dan-pembuatan-laporan-amdal-dan-ukl-upl/



informasi lingkungan (PIL), penyajian evaluasi lingkungan (PEL),

dokumen pengelolaan lingkungan hidup (DPL), rencana

pengelolaan lingkungan dan rencana pemantauan lingkungan

(RKL-RPL), dokumen evaluasi lingkungan hidup (DELH), dokumen

pengelolaan lingkungan hidup (DPLH), dan Audit Lingkungan.

Dalam melakukan usaha ataupun kegiatan, terdapat

peraturan perundang-undangan yang harus dipatuhi. Dalam

konteks peraturan lingkungan hidup, terdapat beberapa jenis

dokumen yang harus dibuat oleh pelaku usaha/kegiatan. Inti

tujuan dokumen lingkungan adalah untuk memberikan

perlindungan terhadap lingkungan dari dampak yang ditimbulkan

oleh usaha/kegiatan yang dilakukan. Berikut beberapa jenis

dokumen lingkungan:

1) AMDAL

Dokumen Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)

berisi tentang kajian mengenai dampak besar dan

penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan

pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses

pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha

dan/atau kegiatan di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat

perencanaan suatu proyek yang diperkirakan akan

memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di

sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan hidup di sini adalah

aspek Abiotik, Biotik dan kultural.

Dokumen AMDAL terdiri dari :

Dokumen Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan

Hidup (KA-ANDAL)

http://www.pelatihanlingkungan.com/audit-lingkungan-untuk-sertifikasi-kompetensi/



Dokumen Analisis Dampak Lingkungan Hidup (ANDAL)

Dokumen Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup (RKL)

Dokumen Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RPL)

Dasar hukum AMDAL adalah Peraturan Menteri Lingkungan

Hidup Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha

dan atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan Hidup.

2) UKL / UPL

Dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya

Pemantauan Lingkungan hidup, yang selanjutnya disebut

UKL-UPL berisi tentang pengelolaan dan pemantauan

terhadap usaha dan/atau kegiatan yang tidak berdampak

penting (adanya sebuah usaha/kegiatan yang tidak wajib

AMDAL) terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi

proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan

usaha dan/atau kegiatan. Dasar hukum UKL / UPL adalah

Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup nomor 13 tahun

2010 tentang Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan

Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup dan Surat Pernyataan

Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan

Hidup.

3) SPPL

Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan

Lingkungan Hidup, yang selanjutnya disebut SPPL, adalah

pernyataan kesanggupan dari penanggung jawab usaha

dan/atau kegiatan untuk melakukan pengelolaan dan juga

pemantauan terhadap lingkungan hidup atas dampak



lingkungan hidup berkaitan dengan adanya aktivitas usaha

dan/atau kegiatannya di luar usaha dan/atau kegiatan yang

wajib amdal atau UKL-UPL. Dasar hukum SPPL adalah

Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup nomor 13 tahun

2010 tentang Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan

Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup dan Surat Pernyataan

Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan

Hidup.

4) DELH

Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup, yang selanjutnya

disingkat DELH, adalah dokumen yang memuat pengelolaan

dan pemantauan lingkungan hidup yang merupakan bagian

dari proses audit lingkungan hidup yang dikenakan bagi usaha

dan/atau kegiatan yang sudah memiliki izin usaha dan/atau

kegiatan tetapi belum memiliki dokumen AMDAL (Contoh:

adanya usaha/kegiatan tersebut sudah berjalan/

berproduksi dan masuk dalam kategori wajib AMDAL tetapi

tidak mempunyai dokumen AMDAL). Dasar Hukum DELH

adalah Peraturan Menteri Lingkungan Hidup no 14 Tahun

2010 tentang Dokumen Lingkungan Hidup bagi Usaha

dan/atau Kegiatan yang Telah Memiliki Izin Usaha dan atau

Kegiatan tetapi Belum Memiliki Dokumen Lingkungan Hidup.

5) DPLH

Dokumen Pengelolaan Lingkungan Hidup, yang selanjutnya

disingkat DPLH, adalah dokumen yang memuat pengelolaan

dan pemantauan lingkungan hidup yang dikenakan bagi

usaha dan/atau kegiatan yang sudah memiliki izin usaha



dan/atau kegiatan tetapi belum memiliki UKL-UPL. (Contoh

usaha / kegiatan tersebut sudah berjalan dan masuk dalam

kategori wajib UKL/UPL tetapi tidak mempunyai dokumen UKL

/ UPL ). Dasar Hukum DPLH adalah Peraturan Menteri

Lingkungan Hidup Nomor 14 Tahun 2010 tentang Dokumen

Lingkungan Hidup bagi Usaha dan / atau Kegiatan yang Telah

Memiliki Izin Usaha dan atau Kegiatan tetapi Belum Memiliki

Dokumen Lingkungan Hidup.

3. Kajian Risiko Hukum, Peraturan, Perizinan dan Mitigasinya

Identifikasi aspek hukum berikutnya adalah menyangkut

dengan risiko. Kajian risiko yang dijelaskan dalam analisis ini terkait

dengan risiko hukum, peraturan, perizinan, dan mitigasinya. Seorang

pelaku usaha yang hidup dalam sebuah negara hukum, maka sudah

wajib mengetahui regulasi apa saja yang berlaku di sana. Hal ini

penting karena ketika hal tersebut diabaikan maka akan berdampak

pada risiko hukum yang sangat mungkin terjadi dan harus diterima.

Berdasarkan regulasi yang berlaku di Indonesia, beberapa

bentuk resiko yang ada pada aspek legalitas ini termuat dalam

sebuah tata naskah hukum yang lazim disebut dengan istilah sanksi.

Beberapaa bentuk sanksi perlu diperhatikan investor karena sangat

beragam, mulai dari yang sifatnya ringan hingga berat. Pada sebuah

rencana proyek investasi yang melibatkan investor di sana, dapat

diuraikan beberapa resiko hukum yang dapat dihadapi jika tidak

memenuhinya sesuai dengan aturan hukum yang berlaku, yaitu

sebagai berikut:

a. Sanksi Administrasi; sanksi yang dikenakan terhadap

pelanggaran administrasi atau ketentuan undang-undang yang



bersifat administratif. Pada umumnya sanksi administrasi/

administratif berupa denda, pembekuan hingga pencabutan

(izin), penghentian sementara aktivitas bisnis, sampai pada sanksi

pengurangan kapasitas/kuota, atau tindakan administratif

terkait.

b. Sanksi Perdata; sanksi yang diberikan karena wajib hukum

melanggar ketentuan yang ada dalam KUHPerdata. Beberapa

putusan yang dapat diberikan adalah putusan condemnatoir

yakni putusan yang bersifat menghukum pihak yang dikalahkan

untuk memenuhi prestasi (kewajibannya), putusan declaratoir

yakni putusan yang amarnya menciptakan suatu keadaan yang

sah menurut hukum (putusan ini hanya bersifat menerangkan

dan menegaskan suatu keadaan hukum semata-mata), serta

putusan constitutif yakni putusan yang menghilangkan suatu

keadaan hukum dan menciptakan keadaan hukum baru. Bentuk

sanksi hukumnya dapat berupa kewajiban untuk memenuhi

prestasi (kewajiban) atau hilangnya suatu keadaan hukum, yang

diikuti dengan terciptanya suatu keadaan hukum baru.

c. Sanksi Pidana; sanksi ini dikenal juga dengan istilah hukuman,

karena wajib hukum melanggar ketentuan yang ada pada

KUHPidana. Jenis hukuman yang berlaku bervariasi dalam

beberapa level dan umumnya dibagi menjadi 2 kelompok yaitu

hukuman pokok dan hukuman tambahan. Hukuman pokok

terdiri dari hukuman denda, hukuman kurungan, hukuman

penjara, dan hukuman mati. Sedangkan hukuman tambahan bisa

terdiri dari pencabutan beberapa hak tertentu, perampasan

barang tertentu, serta pengumuman keputusan hakim lainnya.



4. Penanggung Jawab Proyek

Penanggung jawab adalah PIC (Person in Charge) yang berasal

dari pemerintah daerah yang mengerti tentang seluk beluk rencana

proyek investasi pembangunan hotel di kompleks eks Kawedanan

Purwareja Klampok Kabupaten Banjarnegara. Adapun PIC yang

dimaksud terdiri dari 2 fungsi bidang pada unsur pemerintahan di

Kabupaten Banjarnegara, yaitu Penanaman Modal dan Pelayanan

Terpadu Satu Pintu Kabupaten Banjarnegara. Oleh karena itu,

penanggung jawab proyek investasi yang dimaksud dalam kajian ini



PELAYANAN TERPADU SATU PINTU KABUPATEN BANJARNEGARA

Jl. Letjend Suprapto No. 234A Semampir 53418

E-mail : [email protected] dan

[email protected]

Website : disnakerpmptsp.banjarnegarakab.go.id

Telp (0286) 591012 / 591189 Fax. 594015

D. ASPEK PEMASARAN

1. Analisis Permintaan (Demand)

Pembahasan aspek berikutnya adalah terkait dengan aspek

pemasaran. Pada bagian pertama akan disajikan hasil analisis terkait

dengan permintaan pasar (demand) atas jasa perhotelan yang ada di

Kabupaten Banjarnegara. Beberapa data sekunder diperoleh dari

Badan Pusat Statistik baik di tingkat Kabupaten Banjarnegara

maupun Provinsi Jawa Tengah.

Beberapa informasi yang dapat dihimpun yaitu mengenai data

kunjungan tamu hotel yang ada di Kabupaten Banjarnegara, baik

yang berasal dari dalam negeri (domestik) dan juga luar negeri



(mancanegara). Data terakhir yang dapat diperoleh adalah tahun

2014. Berdasarkan data tersebut dapat dilihat kecenderungan tren

kunjungan wisatawan domestik mengalami peningkatan di tahun

tersebut. Adapun data terakhir yang tercatat adalah sebanyak 75.902

orang. Angka tersebut tersebar di sejumlah hotel yang ada di

Kabupaten Banjarnegara secara keseluruhan.

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2019

Gambar 8:

Banyaknya Tamu Domestik yang Menginap pada Hotel

di Kabupaten Banjarnegara

Selain dari kunjungan domestik, berdasarkan data BPS juga

dapat diinformasikan mengenai kondisi tamu hotel di Kabupaten

Banjarnegara yang berasal dari mancanegara (tamu asing). Dilihat

secara nominal memang jumlah tamu asing yang berkunjung dan

menginap di Kabupaten Banjarnegara masih sangat sedikit, yatu

masih di bawah angka 100 tamu per tahun. Namun hal tersebut tidak

menjadi persoalan penting dalam kajian ini. Hal menarik yang perlu

diperhatikan bahwa adanya kunjungan tamu asing di beberapa hotel

di Kabupaten Banjarnegara menunjukkan bahwa sudah ada

awareness dari tamu manca negara untuk menjadikan Kabupaten

Banjarnegara sebagai salah satu alternatif mereka menginap di sana.

63.030

75.902

Tamu Domestik

2014 2013



Beberapa orientasi yang mendorong hal tersebut adalah terkait

dengan pariwisata. Seperti diketahui bersama bahwa di Kabupaten

Banjarnegara telah memiliki beberapa destinasi wisata yang secara

image telah berada di level nasional dengan kunjungan wisatawan

yang tidak hanya berasal dari nusantara namun juga dari

mancanegara, terutama di kawasan Dataran Tinggi Dieng.


Gambar 9:

Banyaknya Tamu Asing yang Menginap pada Hotel


Identifikasi berikutnya adalah tentang data permintaan pasar

untuk banyaknya malam kamar terjual pada hotel di Kabupaten

Banjarnegara. Dilihat dari persepktif kamar, dapat diperoleh data

mengenai tren peningkatan banyaknya malam dari kamar yang

terjual tersebut, baik untuk kelompok hotel berbintang maupun

untuk jenis hotel non bintang. Dari sisi dominasi, banyaknya malam

kamar terjual masih lebih tinggi pada kelompok hotel non bintang.

Sedangkan untuk jenis hotel bintang masih lebih rendah, namun dari

sisi nominal sudah tergolong tinggi jumlahnya. Hal ini bisa

diidentifikasi bahwa secara umum minat konsumen akan jasa hotel di

Banjarnegara masih terfokus pada konsumen hotel non bintang,

apalagi melihat terbatasnya keberadaan hotel berbintang di sana.

45

19

Tamu Asing

2014 2013




Gambar 10:

Banyaknya Malam Kamar Terjual pada Hotel


Selain melihat kondisi secara akumulatif tahunan terkait data

kunjungan tamu hotel di Kabupaten Banjarnegara, selanjutnya dapat

mengidentifikasi bagaimana tren fluktuasi secara periodik bulanan.

Berdasarkan data BPS dapat diketahui bahwa tren tingkat

penghunian kamar hotel untuk tahun 2018 mengalami variasi yang

cukup beragam. Kenaikan dan penurunan tersebut dipengaruhi oleh

banyak faktor yang sifatnya musiman, seperti momen liburan atau

even rutin tahunan tertentu pada sebuah wilayah. Berdasarkan data

sekunder diketahui angka tingkat hunian hotel (dengan jumlah

kamar lebih dari 35 unit) baru mencapai angka maksimum pada

65,67%. Posisi puncak tersebut selama tahun 2018 berada pada bulan

April dan Desember. Sedangkan untuk posisi tingkat hunian terendah

berada pada bulan Februari dan Maret. Adapun rata-rata tingkat

hunian selama tahun 2018 berada pada angka 46,61%, masih di

bawah separuhnya.

18.294

22.018

18.878

28.932

Hotel Bintang

Non Bintang

2014 2013




Gambar 11:

Tingkat Penghuninan Kamar Hotel Tahun 2018

di Kabupaten Banjarnegara (Jumlah Kamar > 35)

Selain dilihat dari sisi tingkat hunian, aspek permintaan pasar

juga dapat diidentifikasi pada data rata-rata lama menginap tamu

hotel di Kabupaten Banjarnegara. Adapun data sekunder yang

dijadikan acuan asumsi dalam analisis ini adalah tamu domestik.

Berdasarkan data yang dapat dihimpun di tahun 2018 menunjukkan

bahwa rata-rata selama periode setahun lama menginap tamu

domestik adalah selama 1,27 hari. Dimana angka tertinggi adalah

berada pada 1,58 hari. Dilihat dari waktunya, dominasi tertinggi

tersebut berada di bulan Juli dan September. Hal ini menunjukkan

orientasi menginapnya masih kategori tujuan singgah.

36,18%

32,84%

33,42%

64,70%

43,40%

39,75%

49,79%

44,43%

51,00%

48,14%

49,98%

65,67%

0,00% 20,00% 40,00% 60,00% 80,00% 100,00%

Januari

Februari

Maret

April

Mei

Juni

Juli

Agustus

September

Oktober

November

Desember




Gambar 12:

Rata-rata Lama Menginap Tamu Domestik pada Hotel


Berdasarkan uraian tentang kondisi permintaan pasar dari jasa

perhotelan yang ada di Kabupaten Banjarnegara, hal tersebut

menunjukkan bahwa masih sangat terbuka luas bagi para pelaku

usaha perhotelan untuk mengembangkan usahanya. Adanya trigger

berupa pendirian bandara udara komersial Panglima Besar Jenderal

Soedirman serta penetapan kawasan peruntukan industri di

Kecamatan Susukan merupakan salah satu faktor pontensial dalam

meningkatkan aktivitas jasa perhotelan yang ada di Kabupaten

Banjarnegara agar ke depannya lebih optimal lagi.

1,25

1,16

1,05

1,29

1,30

1,12

1,58

1,26

1,50

1,26

1,29

1,15

Januari

Februari

Maret

April

Mei

Juni

Juli

Agustus

September

Oktober

November

Desember



2. Analisis Pasar (Market)

Poin penting lain yang perlu disajikan dari aspek pemasaran

ini adalah terkait dengan analisis pasar dari bisnis jasa perhotelan

yang akan dikembangkan di Kabupaten Banjarnegara. Analisis pasar

penting untuk memotret bagaimana kondisi saat ini dari pasar yang

akan dijadikan target dalam pengembangan bisnis. Apakah kondisi

pasarnya sudah jenuh atau kah masih terdapat peluang potensial

yang dapat dikembangkan ke depannya.

Kajian analisis pasar ini akan melihat dari dua perspektif.

Pertama adalah memotret kondisi dari pasar jasa perhotelan itu

sendiri sebagai core dari rencana proyek investasi ini. Sedangkan

kedua adalah mengidentifikasi kondisi pasar yang terkait dengan jasa

perhotelan, salah satunya yang penting dikaji adalah aspek

pariwisata. Seperti dipahami bahwa hubungan antara kedua aspek

tersebut sangatlah penting satu sama lain. Terlebih di Kabupaten

Banjarnegara sendiri saat ini sudah berkembang dunia pariwisatanya.


Gambar 13:

Jumlah Hotel/Losmen di Kabupaten Banjarnegara

Berdasarkan Klasifikasinya

2

1

4 4

1

Homestay Wisma Melati 2 Melati 3 Bintang 3



Dilihat dari kondisi pasar bisnis perhotelan di Kabupaten

Banjarnegara, berdasarkan data dari BPS dapat diketahui banyaknya

hotel/losmen yang ada di Kabupaten Banjarnegara per tahun 2019.

Dilihat dari jumlahnya, saat ini masih didominasi oleh keberadaan

hotel dengan jenis ‘melati’. Sedangkan untuk hotel berbintang saat

ini baru terdapat satu unit, yang berada di kota kabupaten. Jenis

hotel/losmen lainnya adalah jenis homestay dan wisma.


Gambar 14:

Ketersediaan Kamar pada Seluruh Hotel/Losmen


Berikutnya, dari jumlah keseluruhan hotel/losmen yang ada di

Kabupaten Banjarnegara, dapat diidentifikasi sebaran jenis kamar

yang ditawarkan kepada para tamu. Dilihat dari jumlahnya, dominasi

jenis kamar yang ditawarkan adalah jenis non-suite. Sedangkan untuk

jenis kamar suite masih minim, sekitar 6,72% dari total keseluruhan

kamar hotel/losmen yang ada di Kabupaten Banjarnegara. Kondisi ini

relevan dengan kondisi riil di lapangan karena secara umum

(dominasi) kategori layanan hotel/losmen yang saat ini ada di

Kabupaten Banjarnegara adalah jenis non bintang.

347

25

Non-Suite

Suite




Gambar 15:

Proporsi Jenis Kamar pada Hotel Berbintang


Apabila dilihat secara lebih spesifik, yaitu pada kelompok hotel

berbintang, maka kategori kamar jenis suite secara prosentase

memiliki nominal yang lebih tinggi dibandingkan dengan kelompok

hotel//losmen secara umum di Kabupaten Banjarnegara. Prosentase

tersebut adalah sebesar 15% dari keseluruhan jumlah kamar pada

hotel berbintang yang ditawarkan.


Gambar 16:

Data Tarif Kamar Hotel/Losmen


Non-Suite85%

Suite15%

Rp1.600.000

Rp500.000

Rp50.000

Rp30.000

Double

Single

Double

Single

Har

ga M

aksi

mu

mH

arga

Min

imu

m



Pada analisis pasar dari bisnis jasa perhotelan berikutnya, juga

perlu mengidentifikasi perbandingan data tarif kamar hotel/losmen

yang ada di Kabupaten Banjarnegara. Data sekunder yang berhasil

dihimpun adalah data per tahun 2018. Data yang disajikan

membandingkan antara tarif kamar untuk kelompok ‘single’ dan

‘double’ dilihat dari tingkat tarif minumun dan tarif maksimum yang

ada di Kabupaten Banjarnegara. Tingkat tarif yang cukup signifikan

perbedaannya adalah pada jenis tarif maksimum antara kedua

kelompok kamar tersebut.

Melihat kondisi peta persaingan bisnis hotel di Kabupaten

Banjarnegara, terutama untuk hotel berbintang, untuk saat ini

dikuasai oleh satu penyedia saja, yaitu Hotel Surya Yudha. Hotel ini

merupakan perusahaan bagian konglomerasi dari beberapa bisnis

lainnya, yaitu jasa perbankan dan wisata. Hotel Surya Yudha sendiri

menawarkan layanan hotel bintang 3 dengan beragam fasilitas dan

tingkat harga. Berdasarkan observasi secara daring dari website

SuryaYudhaPark.Com dapat diperoleh informasi tentang jenis kamar

dan juga tarif yang ditawarkan, yaitu sebagai berikut:

a) President Suite : Rp.1.600.000,- /malam

b) Royal Suite : Rp.1.250.000,- /malam

c) Family : Rp.850.000,- /malam

d) Executive : Rp.700.000,- /malam

e) Deluxe : Rp.600.000,- /malam

f) Superior : Rp.500.000,- /malam

g) Standard : Rp.350.000,- /malam

h) Wisata : Rp.175.000,- /pax



i) Villa

Kapasitas 3 kamar : Rp.1.500.000,- /malam

Kapasitas 4 kamar : Rp.2.000.000 /malam


Gambar 17:

Data Jumlah Pengunjung Obyek Wisata


Beralih dari analisis pasar di sektor jasa perhotelan, selanjutnya

dapat dilakukan identifikasi terkait aspek pasar pada sektor

pariwisata yang ada di Kabupaten Banjarnegara. Dilihat secara tren

tahunan, dapat diketahui bahwa selama 5 tahun terakhir jumlah

kunjungan pada objek wisata yang ada di Kabupaten Banjarnegara

terus mengalami kenaikan. Peningkatan signifikan terjadi pada tahun

2014 menuju tahun 2015, yaitu sebesar 57,79%. Adapun secara rata-

rata 5 tahunan adalah tumbuh sebesar 23,97% tiap tahunnya. Angka

terakhir di tahun 2017 tercatat sebanyak 1.585.477 wisatawan telah

berkunjung ke destinasi wisata yang ada di Kabupaten Banjarnegara.

Kondisi tersebut sangat menarik karena dilihat secara proyeksi, ke

703.974

822.657

1.298.079

1.494.9051.585.477

2013 2014 2015 2016 2017



depan memiliki tren yang positif selaras dengan proyeksi

peningkatan pariwisata yang terjadi di tingkat secara nasional.


Gambar 18:

Sebaran Kunjungan Wisatawan Berdasarkan Objek Wisata


Jika dilihat dari distribusinya, destinasi yang memiliki jumlah

kunjungan terbesar di Kabupaten Banjarnegara adalah di kawasan

Dataran Tinggi Dieng. Berdasarkan data tahun 2017 tercatat

sebanyak 421.394 wisatawan berkunjung ke sana. Selain Dieng,

421.394

3.880

360.876

148.000

124.000

-

67.492

40.700

9.613

31.127

149.171

8.062

34.577

8.248

13.999

2.163

124.160

38.015

Dieng

Curug Pitu

TRMS Seruling Mas

Dieng Culture Festival

Festival Serayu Indonesia

Kuduran Wanayasa, NyadranGedhe

Desa Wisata

Event Wisata

Waduk Mrica

Kolam Renang Anglir Mendung

Surya Yudha Park

Serayu Park

D’Qiano Dieng

Serayu Adventure Indonesia

Pikas Bannyu woong

Arung Jeram Serayu

MICE (lainnya)

Surya Yudha Sport Center



destinasi yang menjadi primadona wisatawan selanjutnya adalah di

TRMS Seruling Mas yang berlokasi di kota kabupaten. Masih terdapat

potensi peningkatan pada destinasi wisata lainnya jika dapat dikelola

lebih optimal lagi sehingga menarik perhatian wisatawan.

3. Analisis Pemasaran

a. Kajian Segmentasi, Targeting, dan Positioning

Masuk pada analisis pemasaran, rencana proyek investasi

pembangunan hotel di kompleks eks Kawedanan Purwareja

Klampok pada tahap awal perlu mengidentifikasi bagaimana

kajian segmentasi, targeting, dan juga positioning yang akan

dikembangkan, terutama merujuk pada analisis kajian ini. Perlunya

proses segmentasi, targeting dan positioning adalah untuk

memahami seberapa luas cakupan pasar yang saat ini

berkembang terkait dengan bisnis jasa perhotelan. Selain itu, arah

yang ingin dicapai adalah agar terdapat fokus dan juga arah yang

jelas terkait rencana akan dilakukannya rencana proyek investasi.

1) Segmentasi

Kajian pertama yang harus dilakukan adalah melakukan

proses segmentasi pasar. Secara sederhana, proses segmentasi

adalah melakukan pemetaan pasar berdasarkan karakteristik

tertentu. Beberapa ukuran yang digunakan umumnya adalah

terkait dengan geografi, demografi, dan psikografi. Meskipun

terdapat karaktersitik lain yang juga dapat digunakan.

Segmentasi diperlukan agar pelaku bisnis paham bagaimana

peta pasar yang ada saat ini sehingga dapat menganalisis pada

segmentasi mana masih terdapat potensi pasar di sana.



Gambar 19:

Segmentasi Pasar Berdasarkan Aspek Geografi

Melihat rencana proyek investasi dari pembangunan

hotel di kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok Kabupaten

Banjarnegara, berdasarkan hasil analisis ditetapkan 2 kategori

segmentasi. Pertama, segmentasi berdasarkan aspek geografi.

Kedua, segmentasi berdasarkan aspek motivasi dalam konsumsi

jasa hotel.

Gambar 20:

Segmentasi Pasar Berdasarkan Aspek Motivasi Konsumen

Pada segmentasi berdasarkan aspek geografi, hasilnya

menunjukkan bahwa pasar jasa perhotelan dapat

dikelompokkan ke dalam 3 kategori, yaitu konsumen untuk



pasar lokal, regional, dan internasional. Segmentasi ini dapat

dengan mudah dipahami, bahwa terdapat kelompok konsumen

yang berpotensi akan menghuni sebuah kamar hotel, yaitu

dibedakan dari jangkauan geografi yang membatasinya dengan

lokasi sebuah hotel. Makin luas jangkauan pasarnya (segmen

internasional) maka tuntutan akan standar pelayanan hotel

akan sangat dibutuhkan oleh konsumen. Standar hotel dengan

kategori hotel berbintang akan sangat dibutuhkan untuk

menjadi kriteria penilaian konsumen.

Selanjutnya, untuk segmentasi pasar berdasarkan aspek

motivasi konsumen dapat dilihat pada beberapa jenis motivasi

yang mendorong konsumen untuk memanfaatkan jasa yang

diberikan oleh sebuah hotel. Berdasarkan identifikasi baik

secara teoritis atau pun empiris, dapat diketahui bahwa motivasi

konsumen dalam mengkonsumsi jasa perhotelan dapat dibagi

menjadi 4 bagian, yaitu motif bisnis, motif bersenang-senang

(leisure), motif secara individu, serta motif secara berkelompok.

Dari keempat motif tersebut kemudian dapat dibentuk ke

dalam 2 sumbu, yaitu sumbu x dan sumbu y sehingga yang

akhirnya dapat membentuk 4 kuadran. Keempat kuadran

tersebut yaitu: (1) motif bisnis yang dilakukan secara individu;

(2) motif bisnis yang dilakukan secara berkelompok; (3) motif

bersenang-senang (leisure) yang dilakukan secara individu;

serta (4) motif bersenang-senang (leisure) yang dilakukan

secara berkelompok.



2) Targeting

Berdasarkan pada hasil analisis segmentasi yang telah

dijelaskan sebelumnya, maka langkah selanjutnya adalah

menganalisis bagaimana kajian targeting yang akan diterapkan

pada rencana proyek investasi yang akan dikembangkan di

kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok dalam bentuk

pendirian hotel berkonsep klasik di sana. Kajian targeting ini

mengandung makna bahwa nantinya pengelola akan fokus

dalam target pasar yang telah ditetapkan, serta dijadikan dasar

dalam merumuskan strategi pemasarannya.

Berdasarkan pada segmentasi yang ditinjau dari aspek

geografi, targeting yang akan dipilih dalam rencana proyek

investasi ini adalah menetapkan target pasar pada kawasan

regional dan mancanegara (internasional). Hal ini melihat

proyeksi perkembangan kewilayahan di Kecamatan Purwareja

Klampok yang diprediksi akan menjadi aerocity / aerotropolis

seiring dengan adanya Bandara Jenderal Besar Soedirman di

Kabupaten Purbalingga sebagai bandara komersial.

Selanjutnya, melihat segmentasi berdasarkan motivasi

konsumen, akan ditentukan targeting yang akan dipilih dalam

rencana proyek investasi ini. Berdasarkan analisis, konsep

segmentasi yang akan dipilih adalah mengakomodir semua

segmen yang ada pada 4 kuadran pada kategori segmentasi

berdasarkan motivasi konsumen, yaitu motif bisnis yang

dilakukan secara individu, motif bisnis yang dilakukan secara

berkelompok, motif bersenang-senang (leisure) yang dilakukan

secara individu, serta motif bersenang-senang (leisure) yang



dilakukan secara berkelompok. Pilihan pada semua segmen

berdasarkan motivasi konsumen ini ditetapkan dengan melihat

kondisi empiris bahwa perkembangan yang akan terjadi di

Kecamatan Purwareja Klampok dan sekitarnya akan didorong

oleh perkembangan dari bidang ekonomi-bisnis serta bidang

pariwisata.

3) Positioning

Tahap terakhir dari sub kajian ini adalah menentukan

positioning yang akan dibangun dalam rencana proyek

investasi pembangunan hotel ini. Keberadaan positioning

penting karena akan menentukan arah strategi yang akan

dilakukan, terutama karakter brand yang akan dibangun serta

disampaikan kepada target market dari bisnis jasa perhotelan

ini. Membangun brand yang spesifik dengan ciri khas tertentu

sangat penting agar memberikan kesan menarik bari konsumen

ketika mengkonsumsi jasa dari layanan yang ditawarkan hotel.

Gambar 21:

Arah Positioning dari Rencana Proyek Investasi

Berdasarkan hasil analisis, dengan mendasarkan pada

kajian targeting yang telah dilakukan, maka dapat dirumuskan

positioning dari proyek investasi ini. Fokus positioning dari

proyek investasi ini adalah membangun bisnis hotel yang dapat

POSITIONING:

“Hotel Penunjang Aktivitas Bisnis & Pariwisata di Kabupaten

Banjarnegara dan sekitarnya, dengan mengusung konsep klasik”



memenuhi kebutuhan konsumen dalam aktivitas bisnis dan

juga pariwisata (leisure) di Kabupaten Banjarnegara dengan

mengusung konsep klasik sebagai tema utamanya. Adapun

standar layanan yang diterapkan adalah ditujukan untuk tamu

dari luar daerah bahkan mancanegara, atau minimal kelas

hotelnya adalah hotel berbintang 3 sebagai standar minimal

preferensi tamu dari luar negeri (internasional).

b. Kajian 4P (Product, Price, Place, & Promotion)

Kajian selanjutnya yang harus dilakukan setelah

menetapkan segmentasi, targeting, dan positioning adalah

melakukan kajian 4P. Adapun konsep 4P merupakan bagian

penting dalam strategi pemasaran yang sering disebut dengan

istilah bauran pemasaran (marketing mix). Konten dari 4P sendiri

terdiri dari unsur utama, yaitu product (produk), price (harga), place

(tempat/pola distribusi), dan promotion (promosi).

1) Product (Produk)

Membahas terkait produk yang akan ditawarkan pada

rencana proyek investasi yang dalam hal ini berbentuk produk

jasa perhotelan, maka bentuk produk utamanya adalah berupa

layanan penginapan yang dikemas dalam produk sewa kamar.

Seperti telah dijelaskan sebelumnya, bahwa fokus layanan

hotel yang diberikan dalam kajian ini menawarkan layanan

hotel dengan kelas bintang 3 untuk memenuhi kebutuhan

pasar yang telah ditetapkan pada bagian targeting dan

positioning di atas. Syarat dan ketentuan terkait kelas bintang

3 ini mengikuti peraturan yang berlaku di dunia perhotelan.



Dilihat secara implementasi, rencananya dalam proyek

investasi ini akan menawarkan 3 kelas kamar kepada

konsumen, yaitu standard room, suite room, dan family room.

Ketentuan mengenai jumlah kamar dan juga luas kamar

disesuaikan dengan hasil analisis pasar dan juga analisis

permintaan pasar terkait jasa perhotelan di Kabupaten

Banjarnegara. Adapun rincian dari kelas kamar yang

ditawarkan tersebut yaitu sebagai berikut:

a) Standard Room (ukuran 24 m2) : 85 unit kamar

b) Suite Room (ukuran 48 m2) : 12 unit kamar

c) Family Room (ukuran 64 m2) : 3 unit kamar

Selain produk utama berupa sewa kamar, layanan

pendukung lainnya yang juga ditawarkan dalam kajian

pendirian hotel ini. Ragam dari layanan pendukung ini

disesuaikan dengan kondisi target market yang akan disasar

dalam proyek investasi ini. Beberapa layanan pendukung

lainnya yaitu sebagai berikut:

a) Meeting Room, yang terdiri dari 3 kapasitas, yaitu:

Small Room

Medium Room

Large Room

b) Ball Room

c) Kolam Renang, Spa, & Fitness Center

d) Restoran

e) Bar



2) Price (Harga)

Setelah mengetahui ragam produk yang ditawarkan ke

pasar, maka selanjutnya perlu mengidentifikasi tingkat harga

yang diasumsikan menjadi asumsi dalam kajian ini. Penentuan

tingkat harga dalam kajian ini mengacu pada analisis pasar

yang saat ini ada di Kabupaten Banjarnegara. Uraian singkat

terkait harga dari setiap produk layanan tersebut adalah

sebagai berikut:

a) Sewa Kamar

Standard Room : Rp.400.000,- /malam

Suite Room : Rp.600.000,- /malam

Family Room : Rp.900.000,- /malam

b) Sewa Meeting Room

Small Room : Rp.275.000,- /hari

Medium Room : Rp.750.000,- /hari

Large Room : Rp.1.250.000,- /hari

c) Sewa Ball Room : Rp.20.000.000,- /hari

d) Layanan Kolam Renang, : Rp.100.000,- /orang per hari

Spa & Fitness Center

e) Layanan Restoran : Rp.75.000,- /orang per hari

f) Layanan Bar : Rp.150.000,- /orang per hari

3) Place (Tempat / Pola Distribusi)

Terkait dengan tempat, seperti telah dijelaskan pada

bagian sebelumnya bahwa lokasi pendirian hotel bertema

klasik ini akan berada di tanah milik Pemerintah Kabupaten



Banjarnegara yang di dalamnya terdapat bangunan cagar

budaya dengan pemanfaat menggunakan sistem sewa kepada

pemerintah daerah terkait. Adapun lokasi tersebut merupakan

kawasan eks kawedanan di Kecamatan Purwareja Klampok

Kabupaten Banjarnegara.

Sedangkan untuk pola distribusi akan memanfaatkan

beragam pola distribusi yang ada, selain dengan

mengoptimalkan tenaga pemasaran yang dimiliki oleh

manajemen hotel, terutama akan menggandeng beberapa

jasa biro wisata dan perjalanan sebagai mitra distribusinya.

Alternatif yang tersedia pun saat ini beragam, mulai dari yang

sifatnya daring atau pun luring.

4) Promotion (Promosi)

Pembahasan terakhir yang cukup penting dalam

analisis bauran pemasaran ini adalah terkait dengan kegiatan

promosi. Kegiatan promosi dalam bauran pemasaran bisa

dilakukan setelah komponen 4P lainnya sudah ditentukan,

yaitu sudah jelas desain dan spesifikasi produknya, tingkat

harga jual sudah ditetapkan besarannya, dan di lokasi dari

produk dan juga mitra distribusi layanan tersebut sudah

ditetapkan. Pada tahap analisis promosi sendiri terdapat

beberapa alternatif pilihan yang telah ditetapkan secaara

teoritis. Ketetapan tersebut lebih dikenal dengan istilah

promotional mix atau dalam bahasa Indonesia diterjemahkan

dengan istilah bauran promosi.

Karena proyek investasi yang dikembangkan dalam

kajian ini adalah menghasilkan produk akhir berupa jasa, maka



dalam analisis 4P ini akan menerapkan strategi bauran

promosi khusus, yaitu dengan memfokuskan pada strategi

public relation, personal selling, & direct marketing baik secara

daring atau pun luring. Strategi lain dalam bauran promosi,

seperti periklanan dan promosi penjualan, tidak menjadi

strategi prioritas utama karena berdasarkan analisis hal

tersebut akan kurang efektif hasilnya. Terlebih melihat target

pasar penjualannya salah satunya menyasar pada konsumen

mancanegara, maka penetapan strategi khusus dalam bauran

promosi ini mutlak harus ditetapkan guna menciptakan dan

juga menjaga kepercayaan konsumen luar negeri terhadap

layanan hotel yang dikembangkan dalam kajian ini.

4. Estimasi Pendapatan Bisnis

Bagian terakhir dari analisis aspek pemasaran akan menyajikan

bagaimana estimasi pendapatan bisnis yang dapat diperoleh dari

proyek investasi pengembangan hotel di eks Kawedanan Purwareja

Klampok Kabupaten Banjarnegara. Analisis pendapatan bisnis ini

dilakukan menggunakan beberapa asumsi yang secara detil akan

diuraikan pada bagian analisis aspek keuangan. Berdasarkan asumsi

terkait target penjualan yang telah ditetapkan sebelumnya serta

melalui tahap analisis, berikutnya dapat disajikan bagaimana estimasi

pendapatan bisnis tersebut.

Berdasarkan visualisasi yang tersaji pada gambar 22 dapat

dilihat bagaimana tren estimasi dari pendapatan bisnis yang dapat

dicapai dari rencana proyek investasi ini. Setiap tahun ditargetkan

atau diasumsikan terdapat kenaikan pendapatan sebesar 9%, baik

berupa kenaikan karena dampak bertambahnya unit yang terjual atau



karena adanya kenaikan harga dampak penyesuaian dengan inflasi.

Hasilnya, dapat dilihat bahwa pada tahun pertama kegiatan bisnis

berjalan, ditargetkan mampu mencapai omset usaha sebesar

Rp.21,025 milyar. Angka tersebut terus naik hingga di tahun

kesepuluh (akhir usia ekonomis proyek investasi) mencapai angka

sebesar Rp.45,665 milyar.

Sumber : Data Primer, diolah

Gambar 22:

Estimasi Pendapatan Bisnis Proyek Investasi Selama 10 Tahun

(dalam milyar)

Berdasarkan uraian panjang dari aspek pemasaran, maka

dapat disimpulkan bahwa bisnis jasa perhotelan di Kabupaten

Banjarnegara masih memiliki prospek pasar yang positif. Hal ini

dilandasi oleh banyak faktor terutama terkait adanya potensi

pengembangan wilayah yang terjadi di Kecamatan Purwareja

Klampok dan sekitarnya sebagai dampak dari pembangunan. Selain

itu juga melihat peta persaingan yang masih rendah intensitasnya.

Rp21,025 Rp22,917

Rp24,980 Rp27,228

Rp29,679 Rp32,350

Rp35,261

Rp38,435

Rp41,894

Rp45,665

Tahunke-1

Tahunke-2

Tahunke-3

Tahunke-4

Tahunke-5

Tahunke-6

Tahunke-7

Tahunke-8

Tahunke-9

Tahunke-10



E. ASPEK TEKNIS

1. Kebutuhan Infrastruktur dan Sarana Pendukung

a. Jaringan Energi dan Tenaga Listrik

Sebuah rencana pembangunan hotel, ketersediaan energi

dan tenaga listrik tentu menjadi kebutuhan utama yang harus

tersedia dan wajib terpenuhi. Ketersediaan energi khususnya

tenaga listrik di Kabupaten Banjarnegara telah memadai dan telah

menjangkau seluruh wilayah. Di Kabupaten Banjarnegara telah

memiliki sumber pembangkit listrik, yaitu Pusat Listrik Tenaga Air

(PLTA) Panglima Besar Soedirman, PLTMH (Pembangkit Listrik

Tenaga Mikro Hidro) Siteki dan PLTA Tulis. PLTA PB Soedirman

memiliki total kapasitas terpasang sebesar 180,9 MW. Sedangkan

PLTA Siteki memiliki kapasitas terpasang sebesar 1,2 MW dan PLTA

Tulis berkapasitas 12,8 MW.

Sumber : medanbisnisdaily.com

Gambar 23:

Ilustrasi Pembangkit Listrik Tenaga Air Kabupaten Banjarnegara



Ketiga PLTA tersebut merupakan sub unit pembangkit listrik

yang dikelola oleh Unit Pembangkit Mrica, dimana UP Mrica

merupakan salah satu bagian dari unit bisnis PT. Indonesia Power

anak perusahan dari PT. PLN Persero yang terletak di Kabupaten

Banjarnegara, Jawa Tengah. UP Mrica memiliki total kapasitas

terpasang mencapai 322 MW dengan ditopang oleh 16 PLTA yang

terdiri dari 30 mesin. Sebagai salah satu Unit Pembangkit di PT

Indonesia Power, UP Mrica berperan penting dalam menyuplai

listrik pada sistem Jawa, Madura, dan Bali.

Berdasarkan uraian tersebut dapat disimpulkan bahwa

dilihat menurut aspek infrastuktur pendukung, khususnya energi

listrik, rencana proyek pembangunan hotel yang akan dilakukan di

Kabupaten Banjarnegara dapat dikatakan layak untuk dilanjutkan.

Hal tersebut terlihat dari ketersediaan pasokan energi listrik di

Kabupaten Banjarnegara, yaitu dengan adanya PLTA PB

Soedirman, PLTA Siteki dan PLTA Tulis. Ketiga PLTA tersebut

memiliki kapasitas yang cukup tinggi sehingga dapat menjamin

pemenuhan kebutuhan listrik secara umum di Kabupaten

Banjarnegara dan khususnya untuk pemenuhan kebutuhan energi

listrik pada hotel yang akan didirikan.

b. Jaringan Telekomunikasi

Aspek infrastruktur pendukung yang tidak kalah penting,

yaitu terkait keberadaan jaringan telekomunikasi. Jaringan

telekomunikasi pada saat ini merupakan suatu kebutuhan yang

wajib untuk dipenuhi, mengingat perkembangan teknologi dan

informasi serta kebutuhan akan informasi yang tumbuh semakin



cepat. Keadaan ini telah memaksa setiap daerah memiliki dan

mampu menyediakan jaringan telekomunikasi yang memadai agar

tidak mengalami ketertinggalan. Termasuk dalam hal ini, adanya

rencana pembangunan sebuah hotel di Kabupaten Banjarnegara

juga menuntut adanya ketersediaan jaringan komunikasi yang

memadai.

Observasi yang dilakukan di Kabupaten Banjarnegara,

memberikan hasil bahwa di Kabupaten Banjarnegara telah tersedia

jaringan telekomunikasi yang bersifat nirkabel dari berbagai

provider telekomunikasi yang beroperasi di Indonesia. Salah satu

penyedia jasa telekomunikasi yang ada di Kabupaten Banjarnegara

adalah PT. Telkom Indonesia. Selain itu, masih banyak penyedia

jaringan telekomunikasi lainnya yang juga sudah eksis.

Sumber : radartanggamus.co.id

Gambar 24:

Ilustrasi Tower sebagai Jaringan Telekomunikasi




Saat ini PT. Telkom Indonesia telah menyediakan sarana

telekomunikasi yang terdiri dari telepon rumah, tv interaktif,

internet fiber, data internet yang dapat digunakan oleh seluruh

pelanggan di wilayah Kabupaten Banjarnegara dan produk jasa

telekomunikasi lainnya. Jaringan akses internet 4G juga telah

tersedia di Kabupaten Banjarnegara khususnya Kecamatan

Purwareja Klampok. Ketersediaan jaringan telekomunikasi ini telah

lama tersedia di Kabupaten Banjarnegara, sehingga jika dilihat dari

aspek infrastruktr pendukung pada aspek jaringan komunikasi

maka rencana pembangunan hotel di Kabupaten Banjarnegara

khususnya di Purwareja Klampok dapat dikatakan layak.

c. Jaringan Sumber Daya Air dan Jaminan Pasokan Air Baku

Ketersediaan sarana pendukung yang perlu dikaji

berikutnya adalah terkait jaringan sumber daya air dan pasokan air

baku. Ketersediaan air digunakan untuk berbagai macam

pemenuhan kebutuhan masyarakat, baik untuk kebutuhan pribadi

atau pun untuk orientasi bisnis. Air merupakan kebutuhan pokok

bagi setiap kehidupan, termasuk dalam hal pembangunan hotel

ini, karena ketersediaan air bersih merupakan salah satu fasilitas

yang diberikan oleh sebuah jasa perhotelan. Oleh karena itu maka

ketersediaan air sebagai sarana infrastruktur pendukung menjadi

salah satu hal penting yang dijadikan pertimbangan.

Prasarana air bersih di Kabupaten Banjarnegara selama ini

telah dilayani oleh sistem pelayanan air bersih perpipaan (PDAM)

dan non perpipaan. Walaupun belum merata menjangkau seluruh

penduduk, sistem penyediaan air bersih PDAM saat ini telah dapat

melayani setiap wilayah yang ada di Kabupaten Banjarnegara



terutama yang dekat dengan jalan raya. Kecamatan Purwareja

Klampok dalam hal ini telah masuk dalam wilayah pelayanan

PDAM, dimana kapasitas produksi bisa mencapai 108 liter/detik.

Sumber : radarbanyumas.co.id

Gambar 25:

PDAM sebagai Peyedia Sumber Daya Air


PDAM Kabupaten Banjarnegara mengelola beberapa

sumber air baku dengan memanfaatkan air permukaan dan air

tanah. Namun, pemanfaatan Sungai Serayu masih menjadi

alternatif sumber air baku. Selain, sumber air bersih perpiaan,



sumber air bersih yang menggunakan non-perpipaan juga masih

cukup tersedia, yaitu sumber air yang berasal langsung dari sungai

dan sumur. Berdasarkan uraian tersebut maka ketersediaan air

baku dan jaminan pasokan air baku di Kabupaten Banjarnegara

dapat dinyatakan layak, terutama untuk memenuhi pelayanan

fasilitas hotel.

d. Sanitasi

Aspek infrastruktur pendukung yang juga penting untuk

dikaji adalah terkait dengan sanitasi. Pada rencana pembangunan

suatu bangunan seperti hotel, sanitasi menjadi hal yang penting

untuk diperhatikan guna menunjang kenyamanan antar pihak baik

pengunjung yang akan datang dan masyarakat disekitarnya.

Lingkungan yang bersih serta sanitasi yang baik akan menambah

nilai suatu tempat. Disamping itu, sanitasi yang baik juga perlu

memperhatikan ekosistem alam agar tetap terjaga kelestariannya.

Aspek sanitasi yang penting untuk dikaji di Kabupaten

Banjarnegara diantaranya adalah terkait pengelolaan air limbah

domestik, persampahan, dan drainase.

Pelayanan air limbah domestik di Kabupaten Banjarnegara

saat ini belum merata, untuk daerah perkotaan lebih banyak

terlayani dibanding wilayah perdesaan, hal ini mengingat bahwa

di perkotaan lebih banyak penduduknya dan kepadatannya lebih

tinggi. Layanan persampahan di Kabupaten Banjarnegara masih

terbatas untuk melayani wilayah Kota Banjarnegara dan pusat-

pusat kecamatan, dimana ini dikelola oleh Dinas Pekerjaan Umum

di Kabupaten Banjarnegara, dengan sistem pooling yang dibawa

ke Tempat Pembuangan Akhir (TPA) di TPA Winong. Sedangkan



untuk masyarakat yang tinggal di pedesaan pengelolaan sampah

masih ditangani secara swadaya oleh masyarakat setempat. Untuk

drainase cakupan layanan di Kabupaten Banjarnegara masih

terbatas di wilayah perkotaan atau ibukota kecamatan. Sistem

pengelolaan drainase di Kabupaten Banjarnegara saat ini masih

menggunakan sistem konvensional yaitu dengan cara mengalirkan

air hujan secepatnya kebadan penerima.

Sumber : banjarnegarakab.go.id

Gambar 26:

Ilustrasi Aktivitas Pembuatan Sanitasi


Berdasarkan uraian di atas dapat dikatakan bahwa secara

aspek infrastruktur pendukung sanitasi di Kabupaten Banjarnegara

sudah layak meskipun harus terus ada peningkatan dan

pemerataan fokus dari pengembangan kualitas sanitasi agar

semakin baik dan membuat lingkungan menjadi nyaman dan

sehat, terutama pada wilayah yang akan dijadikan sebagai target

lokasi pembangunan hotel, yaitu di Kecamatan Purwareja Klampok

(kawasan eks kawedanan).



e. Jaringan Transportasi

Jaringan transportasi memiliki peranan penting dalam

memperlancar aktivitas masyarakat. Pada sebuah proyek

Pembangunan Hotel, aksesibilitas menuju lokasi merupakan suatu

hal yang wajib diperhatikan. Hal tersebut dikarenakan semakin

baik dan lancarnya jaringan transportasi akan mempermudah

pengunjung dalam mengakses hotel tersebut.

Sumber : radarbanyumas.co.id

Gambar 27:

Armada Bus sebagai Pendukung Jaringan Transportasi


Jaringan transportasi di Kabupaten Banjarnegara saat ini

sudah cukup baik dan mudah untuk diakses dari berbagai daerah.

Jaringan transportasi ini terdiri dari beberapa aspek, seperti

ketersediaan jalan, kualitas jalan, dan moda transportasi yang

tersedia baik moda transportasi darat, laut, dan yang tidak kalah

penting, yaitu moda transportasi udara. Moda transportasi yang

telah tersedia di Kabupaten Banjarnegara masih terbatas pada

moda transportasi darat berupa mobil, motor dan angkutan



umum. Namun, tahun 2018 telah beredar rencana dari Dinas

Perhubungan Kabupaten Banjarnegara akan mengaktifkan

kembali jalur kereta api Purwokerto-Wonosobo, yang tentunya

akan melewati Kabupaten Banjarnegara. Kabupaten Banjarnegara

juga bisa diakses melalui jalur udara, yaitu melewati Bandar Udara

Panglima Besar Jenderal Soedirman yang terletak di Kabupaten

Purbalingga.

Sumber : jateng.idntimes.com

Gambar 28:

Visualisasi Kawasan Bandara Jenderal Besar Soedirman

di Kabupaten Purbalingaa

Lokasi Hotel di Kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok

terletak di Jalan Kawedanan Dusun Sidareja, Kecamatan Purwareja

Klampok. Untuk saat ini lokasi dapat diakses dari berbagai arah

menggunakan mobil pribadi/ motor dan angkutan umum. Hanya

saja, untuk moda angkutan umum hanya sampai di tepi jalan raya,

dan dilanjutkan dengan berjalan kaki atau naik ojek menuju lokasi.

Namun, hal ini tidak akan berlangsung lama karena dari Dinas

Pekerjaan Umum dalam masterplannya akan melakukan

pembangunan dan pengembangan infrastruktur baik jalan raya



alternatif, fasilitas umum dan pembangunan jembatan di

Kecamatan Purwareja Klampok.

Pembangunan ini nantinya akan membuka akses menuju

Kemangkon Purbalingga dan Linggamas, serta akan memberikan

potensi pada peningkatkan aktifitas perekonomian di wilayah

Purwareja Klampok. Tentunya hal ini akan berdampak pada

semakin mudahnya akses menuju hotel. Berdasarkan uraian

tersebut dapat disimpulkan, bahwa kondisi infrastruktur

pendukung jaringan transportasi di Kabupaten Banjarnega untuk

rencana proyek pembangunan hotel eks Kawedanan Purwareja

layak dan mendukung.

2. Desain dan Spesifikasi Teknis

Pembahasan aspek teknis berikutnya adalah mengenai desain

dan spesifikasi teknis dari rencana proyek investasi pengembangan

hotel di kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok Kabupaten

Banjarnegara. Desain dan spesifikasi teknis ini diperlukan agar

diketahui secara lebih detil bagaimana aspek operasional dalam

pelaksanaannya nanti ketika ada investor yang siap diajak kerjasama

oleh pemerintah daerah.

Seperti telah dijelaskan sebelumnya, bahwa proyek investasi

ini akan memanfaatkan lahan/tanah kosong yang merupakan bagian

dari kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok. Selain tanah, dalam

kawasan tersebut juga terdapat bangunan/gedung eks kantor

pendapa kawedanan yang telah sangat lama tidak beroperasi.

Keberadaan kantor tersebut saat ini menjadi salah satu cagar budaya

yang dimiliki oleh Pemerintah Kabupaten Banjarnegara yang

dilindungi undang-undang. Sebagai eks kantor kawedanan yang



sudah tidak beroperasi lagi, saat ini pemanfaatannya hanya sekedar

untuk kegiatan-kegiatan insidental yang dapat berasal baik dari

pemerintah atau pun swasta. Bentuk kegiatannya pun merupakan

kegiatan jangka pendek seperti pertunjukan, pameran, lomba,

workshop, dan sejenisnya. Adanya rencana proyek investasi ini

harapannya, selain untuk menjaga eksistensi cagar budaya yang ada,

juga untuk lebih memberikan manfaat secara ekonomi terutama bagi

masyarakat.

Sumber : Google Map, diolah

Gambar 29:

Rencana Pengembangan Lahan di Kawasan Eks Kawedanan

untuk Proyek Investasi Pembangunan Hotel Bintang 3

Berdasarkan informasi dari dokumen Surat Ukur Pemerintah

Kabupaten Banjarnegara nomor 1745 tahun 1987, bahwa luasan

lahan dari kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok adalah

sebesar 12.145 m2. Pada analisis aspek tenis ini akan diuraikan terkait

pemanfaatan lahannya. Dari total luasan tersebut rencanaya secara

teknis akan dilakukan pengembangan lahan yang tujuannya adalam

membangun hotel bintang 3 di sana, yaitu sebagai berikut:



a. Bangunan kantor eks pendapa kawedanan rencananya akan

dimanfaatkan untuk jalan masuk menuju hotel, yaitu dengan

pemanfaatan bangunannya sebagai ruang loby hotel.

b. Bangunan hotel akan dibangun di bagian belakang kantor eks

pendapa kawedanan dengan asumsi luasan bangunan dasar

sebesar 2.800 m2 serta ketinggian sebanyak 6 lantai.

c. Luasan lahan lain yang tidak dimanfaatkan untuk bangunan utama

hotel akan dijadikan sebagai ruang terbuka dari kawasan hotel,

dengan pemanfaatan sebagai lahan parkir dan juga taman

dengan konsep kawasan hijau.

Oleh karena memanfaatkan bangunan lama eks kantor

pendapa kawedanan yang saat ini statusnya menjadi bangunan cagar

budaya maka konsep pengembangan hotelnya pun akan mengarah

pada image yang dibawa oleh bangunan cagar budaya, yaitu klasik.

Konsep klasik ini penting dikembangkan karena secara regulasi pun

Pemerintah Kabupaten Banjarnegara telah menjadikan kawasan

Kabupaten Banjarnegara sebelah barat sebagai pusat kota tua

sebagai peninggalan sejarah masa lalu. Secara teknis akan difokuskan

tema klasik dari pengembangan hotel ini adalah untuk konsep klasik

budaya jawa lawas.

Beralih kepada bangunan hotel yang rencananya akan berdiri

bangunan 6 lantai di sana, perlu dilakukan identifikasi terkait

distribusi ruangan di masing-masing lantai sehingga dapat

mengakomodir kebutuhan yang akan dikembangkan sebagai hotel

berbintang 3. Seperti telah diuraikan pada bagian sebelumnya,

khususnya aspek pemasaran bahwa jumlah kamar yang ditawarkan

pada proyek investasi ini adalah sebanyak 100 kamar dengan



mempertimbangkan hasil analisis aspek permintaan dan aspek pasar

yang ada di Kabupaten Banjarnegara terkait jasa layanan hotel.

Secara rinci disttribusi pembagian lantai dan ruangan pada bangunan

hotel tersebut adalah sebagai berikut:

a. Lantai Dasar

Pemanfaatan lantai dasar ini akan digunakan untuk beberapa hal,

yaitu Kantor Pengelola, Restoran, Bar, dan Housekeeping

Ameniti, dengan rincian sebagai berikut:

Kantor Pengelola : + 300 m2

Restoran : + 500 m2

Bar : + 40 m2

Houskeeping Ameniti : + 100 m2

b. Lantai Ke-1

Pemanfaatan utama di lantai ke-1 adalah diperuntukkan untuk

membangun Ball Room. Besaran ruangan yang dibutuhkan

kurang lebih mencapai 2.000 m2. Sisanya, selain ditujukan untuk

aksesibilitas juga dapat dimanfaatkan untuk pembangunan

kamar hotel, namu hanya sebagian saja.

c. Lantai Ke-2 s.d. Ke-5

Keberadaan kamar hotel akan difokuskan keberadaannya di

lantai ke-2 sampai dengan lantai ke-5. Pada lantai tersebut akan

dibangun beberapa kelas kamar dengan total kamar yang

ditawarkan kepada konsumen adalah sebanyak 100 kamar. Selain

kamar, pada lantai ke-5 rencananya akan dimanfaatkan juga

beberapa luasan ruangannya untuk kebutuhan Ruang Londry,



yaitu sekitar 200 m2. Terkait dengan luasan kamar yang rencana

akan ditawarkan adalah mengacu pada standar kelas hotel

bintang 3. Adapun rincian jenis kamar yang ditawarkan adalah

sebagai berikut:

Standard Room (ukuran 24 m2) : 85 unit kamar

Suite Room (ukuran 48 m2) : 12 unit kamar

Family Room (ukuran 64 m2) : 3 unit kamar

d. Lantai Ke-6

Pada lantai tertinggi dari bangunan hotel ini akan dimanfaatkan

untuk beberapa keperluan, yaitu kolam renang, meeting room

dengan beragam ukuran/kapasitas, serta spa & fitnes center.

Uraian kebutuhan luasan yang diasumsikan dalam proyek ini


Kolam Renang : + 300 m2

Spa & Fitnes Center : + 400 m2

Meeting Room

Small Room : + 40 m2

Medium Room : + 150 m2

Large Room : + 300 m2

Berdasarkan uraian di atas, telah dipahami bagaimana estimasi

atas rencana proyek investasi yang akan dikembangkan di kawasan

eks Kawedanan Purwareja Klampok. Hal yang perlu diperhatikan

dalam implementasinya nanti adalah terkait dengan izin bangunan.

Hal ini mengingat lokasi proyek investasi cukup dekat dengan

bandara yang akan dibangun di Kabupaten Purbalingga.



3. Estimasi Biaya Investasi

Berdasarkan desain dan spesifikasi teknis, berikutnya dapat

dihitung bagaimana estimasi besaran biaya investasi yang akan

dikeluarkan untuk proyek investasi ini. Beberapa asumsi digunakan

dalam estimasi ini, seperti dijelaskan pada aspek keuangan kajian ini.

Tabel 3:

Uraian Kebutuhan Investasi pada Proyek Pendirian Hotel

Keterangan Jumlah Satuan Harga/Unit

(dalam Rp) Nilai (dalam Rp)

A. Biaya Persiapan

- Perizinan, Studi

Pendahuluan, dll 1 paket 150.000.000 150.000.000

B. Pembangunan Gedung

- Bangunan Lantai Dasar 2.800 m2 3.000.000 8.400.000.000

- Bangunan Lantai 1 2.800 m2 3.000.000 9.156.000.000






Total B 66.922.800.000

C. Pembangunan Sarana & Prasarana Hotel

- Biaya Tidak Langsung

(Instalasi Listrik, Telepon,

Internet, dll.)

1 paket 10.038.420.000 10.038.420.000

- Area Parkir & Akses Jalan 1.200 m2 2.000.000 2.400.000.000

- IPAL 1 paket 250.000.000 250.000.000

- Perabot & Dekorasi

Interior 1 paket 16.730.700.000 16.730.700.000

- Perlengkapan Hotel 1 paket 6.692.280.000 6.692.280.000

- Pekerjaan Halaman &

Landscaping 1 paket 334.614.000 334.614.000

- Kendaraan Roda 4 2 unit 250.000.000 500.000.000

- Kendaraan Roda 2 2 unit 15.000.000 30.000.000

Total C 36.976.014.000

D. Investasi Tidak Menyusut

- Modal Kerja 1 paket 5.854.428.497 5.854.428.497

Total D 5.854.428.497

Nila Akhir Investasi 109.903.242.497




Berdasarkan pada ketetapan asumsi yang dapat dilihat pada

aspek keuangan, serta dengan melihat tingkat harga komoditas

properti yang ada di lapangan, dapat disusun estimasi besaran

kebutuhan biaya untuk membangun hotel bertema klasik di kawasan

eks Kawedanan Purwareja Klampok. Secara total kebutuhan investasi

dalam proyek investasi ini adalah sebesar Rp.109.903.242.497,-

(seratus sembilan milyar sembilan ratus tiga juga dua ratus empat

puluh dua ribu empat ratus sembilan pulluh tujuh rupiah). Total

angka tersebut pada intinya terdiri dari 2 bagian utama, yaitu untuk

kebutuhan investasi tetap yang sifatnya mengalami penyusutan dan

investasi yang tidak menyusut. Untuk investasi tetap yang dapat

mengalami penyusutan jika diuraikan terdiri dari beberapa

komponen, yaitu biaya persiapan, pembangunan gedung, serta

sarana & prasarana hotel. Porsi biaya terbesar terserap untuk

pembangunan gedung yang mencapai prosentase sebesar 60,89%.

Dominasi terbesar berikutnya adalah untuk kebutuhan sarana &

prasarana hotel yang menyerap anggaran sebesar 33,64% dari total

biaya investasi.

4. Skenario-skenario Pilihan Teknis

Ketetapan pada aspek teknis yang penting untuk disampaikan

dalam kajian ini adalah mengenai skenario pilihan teknis. Skenario ini

memberikan gambaran kepada calon investor terkait proyek investasi

ini akan diarahkan kemana. Hal ini menyangkut dalam beberapa hal,

seperti kemudahan perizinan, pendirian, sampai pada alasan bisnis.

Pada proyek investasi pengembangan hotel di kawasan eks

Kawedanan Purwareja Klampok ini akan disampaikan 2 skenario

pilihan teknis yang dapat dipilih. Melihat kondisi dan analisis yang



dilakukan, pilihan skenario teknis ini lebih menyangkut pada aspek

bisnis. Adapun skenario tersebut adalah sebagai berikut:

a. Hotel modern dengan atmosfer tradisional/klasik

Skenario pertama ini adalah skenario utama yang dikembangkan

dalam proyek investasi ini. Hal ini dilakukan karena melihat

beberapa aspek penting, terutama secara kewilayahan yang ada

di Kabupaten Banjarnegara sebelah barat oleh pemerintah

daerah dikembangkan menjadi kota tua sebagai branding-nya.

b. Hotel modern dengan menekankan pada aspek fungsional

Skenario kedua juga perlu disampaikan untuk memberikan

gambaran bahwa pengembangan konsep hotel seringkali

mengedepankan aspek fungsional dari pada yang lainnya. Hal ini

melihat kondisi pasar sasaran yang jika dikaitkan dengan aktivitas

bisnis dan juga pariwisata seringkali konsumen lebih

mengedepankan aspek fungsional dalam mereka memilih

sebuah hotel.

5. Estimasi Biaya Operasional

Selain mengetahui estimasi biaya investasi, tahap berikutnya

juga perlu untuk mengidentifikasi estimasi besaran biaya operasional.

Besaran biaya operasional pada dasarnya melihat beberapa asumsi

yang ditetapkan berkaitan dengan besaran investasinya. Uraian lebih

detil tentang asumsi tersebut disajikan pada analisis aspek keuangan.

Berdasarkan pada hasil perhitungan dapat diketahui besaran

investasi yang dibutuhkan untuk operasional bisnis hotel berbintang

3 di Kecamatan Purwareja Klampok. Secara nominal kebutuhan yang

harus dikeluarkan setiap bulannya adalah sebesar Rp.487.869.041,-



(empat ratus delapan puluh tujuh juta delapan ratus enam puluh

sembilan ribu empat puluh satu rupiah). Angka tersebut jika dihitung

secara tahunan mencapai angka sebesar Rp.5.854.428.497,- (lima

milyar delapan ratus lima puluh empat juta empat ratus dua puluh

delapan ribu empat ratus sembilan puluh tujuh rupiah).

Tabel 4:

Uraian Kebutuhan Biaya Operasional pada Proyek Pendirian Hotel

No Uraian Jumlah Satuan Harga per

Bulan

Nominal per

Tahun

A Biaya Personal

1. Gaji General Manajer 1 orang 7.000.000 84.000.000

2. Gaji Manager Room

Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000

3. Gaji Manager

Accounting

Departement

1 orang 5.000.000 60.000.000

4. Gaji Manager Food

& Beverage

Departement

1 orang 5.000.000 60.000.000

5. Gaji Manager

Purchasing & Storing

Departement

1 orang 5.000.000 60.000.000

6. Gaji Manager

Engineering

Departement

1 orang 5.000.000 60.000.000

7. Gaji Manager

Marketing

Departement

1 orang 5.000.000 60.000.000

8. Gaji Manager Spa &

Fitnes Center

Department

1 orang 5.000.000 60.000.000

9. Gaji Staf Front Desk 4 orang 2.000.000 96.000.000

10. Gaji Staf

Reservation 1 orang 2.000.000 24.000.000

11. Gaji Staf

Houskeeping

(Supervisor)

2 orang 3.000.000 72.000.000

12. Gaji Staf

Houskeeping (Room

Attendant)

8 orang 1.500.000 144.000.000




Bulan

Nominal per

Tahun

13. Gaji Staf Laundry 2 orang 1.500.000 36.000.000

14. Gaji Staf Cashiering 2 orang 3.000.000 72.000.000

15. Gaji Staf Night

Audit 1 orang 3.500.000 42.000.000

16. Gaji Staf Posting to

Ledger 2 orang 3.000.000 72.000.000

17. Gaji Staf Payroll 1 orang 3.000.000 36.000.000

18. Gaji Staf Chef 3 orang 4.000.000 144.000.000

19. Gaji Staf Waitres 8 orang 1.500.000 144.000.000

20. Gaji Staf Supervisor

(Food & Baverage) 2 orang 3.000.000 72.000.000

21. Gaji Staf Store

Keeper 2 orang 1.700.000 40.800.000

22. Gaji Staf Repairs &

Maintenance 5 orang 2.000.000 120.000.000

23. Gaji Staf Sales

Executive 3 orang 3.500.000 126.000.000

24. Gaji Staf General

Attendant (Spa &

Fitnes Center)

3 orang 1.500.000 54.000.000

25. Gaji Staf Security 4 orang 2.000.000 96.000.000

Jumlah A 1.894.800.000

B Biaya Operasional

1. Biaya Laundry 1 paket 13.137.362 157.648.347

2. Biaya Engineering &

Maintenance:

- Listrik 1 paket 49.659.721 595.916.649

- Pelengkapan/

Peralatan 1 paket 15.047.935 180.575.224

3. Biaya Air 1 paket 38.165.063 457.980.758

4. Biaya House Keeping

dan Food &

Baverage

1 paket 90.654.063 1.087.848.754

5. Biaya Administrasi

dan Umum 1 paket 41.742.456 500.909.474

6. Biaya Antar

Departemen 1 paket 22.264.262 267.171.144

7. Biaya Penjualan

- Biaya Komisi 1 paket 15.394.822 184.737.860

- Biaya Promosi,

Brosur, Sponsor 1 paket 8.903.357 106.840.287

Jumlah B 3.539.628.497




Bulan

Nominal per

Tahun

C Biaya Sewa

- Sewa Lahan

Kawedanan 1 paket 35.000.000 420.000.000

Jumlah C 420.000.000

Total Biaya Operasional 5.854.428.497


Berdasarkan uraian estimasi kebutuhan biaya operasional dari

proyek investasi ini dapat dilihat bagaimana kebutuhan biaya untuk

tiap komponennya. Adapun komponen biaya pembentuk dari biaya

operasional hotel berbintang 3 nantinya adalah ditujukan untuk biaya

personal, biaya operasional hotel, dan biaya sewa. Kebutuhan

tertinggi adalah untuk biaya operasional hotel yang mencapai

prosentasi sebesar 60,46%. Dalam komponen biaya ini juga terdapat

biaya sewa, hal ini karena lokasi dari pendirian hotel ini adalah aset

milik pemerintah daerah yang tidak bisa untuk diperjualbelikan

secara langsung seperti milik swasta/masyarakat.

6. Jadwal Pelaksanaan Kerja dan Tahapan Pelaksanaan Kerja

Bagian terakhir yang perlu disajikan dalam analisis aspek

teknis dari proyek investasi ini adalah terkait dengan jadwal

pelaksanaan kerja dan tahapan pelaksanaan kerja. Pada bagian ini

merupakan hal penting untuk diketahui oleh investor sehingga dalam

aplikasinya nanti harapannya terdapat sinergi antara calon investor

dengan Pemerintah Kabupaten Banjarnegara. Atau jika dilihat secara

makro maka akan terlaksana kegiatan investasi yang arahnya selaras

dengan visi dan misi pembangunan ekonomi di Kabupaten

Banjarnegara. Penyusunan jadwal dan tahapan ini berdasarkan pada

observasi di lapangan dan juga hasil FGD (focus group discussion).




Gambar 30:

Jadwal & Tahapan Pelaksanaan Kerja dari Proyek Investasi

Berdasarkan hasil FGD dan juga observasi di lapangan, maka

dapat disusun sebuah jadwal dan tahapan pelaksanaan kerja dari

proyek investasi pengembangan hotel ini. Secara umum terdapat 4

tahap utama yang harus dilalui untuk dapat merealisasikan proyek

investasi ini. Masing-masing tahap harapannya dapat diselesaikan

pada kurun waktu 1 tahun, bahkan jika memungkinkan dapat

dilakukan lebih cepat. Uraian detil dari keempat tahap tersebut


a. Tahun Ke-1

Tahun pertama adalah tahun dimana terdapat investor

yang memutuskan untuk menanamkan modalnya pada proyek

investasi ini. Guna mencapai pada tahap ini sebelumnya perlu

adanya proses promosi dan komunikasi kepada calon investor

potensial. Pada ini targetnya dapat disepakati beberapa hal

terkait proyek investasi (misal dalam bentuk MoU), yaitu antara

calon investor dengan Pemerintah Kabupaten Banjarnegara.



b. Tahun Ke-2

Selanjutnya pada tahun kedua adalah tahap dimana

investor melakukan proses pengurusan perizinan usaha yang

dibutuhkan untuk realisasi proyek investasi ini. Peran Pemerintah

Kabupaten Banjarnegara dalam hal ini adalah memberikan

fasilitasi dalam bentuk kemudahan penanaman modal kepada

calon investor sehingga target 1 tahun dapat terealisasi. Pada

tahun yang sama pula investor harus sudah siap dengan segala

kebutuhan teknis/operasional untuk proses realiasasi proyek

investasi tersebut.

c. Tahun Ke-3

Pada tahun ketiga merupakan tahap dimana proses

realisasi proyek investasi ini dilakukan setelah kesepakatan yang

telah dilakukan pada tahun pertama. Pada tahap ini targetnya

adalah telah berdirinya bangunan hotel dengan segala

perlengkapannya, termasuk ketersediaan sumber daya manusia,

sehingga pada akhir tahun ketiga ini secara proses bisnis telah

siap untuk dijalankan.

d. Tahun Ke-4

Tahap terakhir dari rangkaian ini adalah pada tahun

keempat. Pada tahap ini merupakan target dimana realisasi

proyek investasi ini dapat berjalan. Artinya, secara operasional,

bisnis jasa perhotelan di kawasan eks Kawedanan Purwareja

Klampok telah siap untuk dikunjungi konsumen. Guna mencapai

target ini perlu sinergitas antar pihak baik investor itu sendiri

dengan pemerintah daerah. Hal yang lebih penting lagi adalah

proses komunikasi dengan masyarakat sekitar lokasi investasi.



F. ASPEK MANAJEMEN DAN ORGANISASI

1. Pola Manajemen

Pembahasan pertama terkait analisis aspek manajemen dan

organisasi adalah terkait dengan pola manajemen. Rekomendasi

terkait pola manajemen sangat penting dilakukan karena hal ini

menentukan peluang keberhasilan dari sebuah bisnis nantinya.

Pertimbangan terkait pola manajemen akan memicu tingkat motivasi

pengelola proyek investasi dalam memaksimalkan potensi yang ada.

Berdasarkan hasil analisis, diperoleh gambaran hasil bahwa

pola manajemen yang tepat untuk diterapkan dalam proyek investasi

pengembangan hotel di eks Kawasan Kawedanan Purwareja Klampok

adalah pendekatan “swasta murni”. Pertimbangan ini dilakukan

mengingat bahwa manajemen swasta cenderung lebih memfokuskan

pada pilihan individu. Manajemen swasta murni akan selalu dituntut

untuk mampu memenuhi preferensi individual dengan harapan

mampu memaksimalkan potensi investasi yang dikelolanya sehingga

mampu menghasilkan luaran sesuai dengan target perencanaan.

Terlebih lagi produk layanan hotel juga dikemas adalah untuk

merespon konsumen yang berasal dari luar neger (wisatawan asing),

maka standar kualitas level internasional wajib terpenuhi serta

mampu terjaga secara kontinyu. Beberapa landasan itulah yang

menyebabkan pendekatan swasta murni menjadi alternatif terbaik

dalam pelaksanaan proyek investasi ini nantinya.

2. Sistem Pengelolaan

Analisis lanjutan setelah menentukan pola manajemen yang

akan diterapkan dalam implementasi proyek investasi di Kabupaten

Banjarnegara ini adalah dengan merancang sistem pengelolaannya.



Sistem pengelolaan dalam konsep manajemen tergolong dalam

fungsi pengorganisasian (organizing). Pada tahap ini sangat

diperlukan sebuah analisis terkait proses penyusunan sistem yang

mampu mengimplementasikan dengan mudah serta dapat

menciptakan efisiensi serta efektivitas usaha nantinya. Ketika efisiensi

dan efektivitas dapat terbentuk, harapannya terdapat optimalisasi

langkah dalam setiap proses bisnis yang diterapkan oleh pihak

manajemen. Lebih penting lagi bahwa setiap proses bisnis tersebut

telah memiliki standar yang jelas dan tertulis dalam sebuah aturan

manajemen, seperti dalam bentuk standar prosedur operasional dan

sejenisnya.

Indentifikasi pada pembahasan ini sangat diperlukan terkait

dengan pihak-pihak ataupun fungsi-fungsi yang diperlukan agar

tersedia dalam sistem manajemen pengelolaan hotel berbintang

yang profesional. Langkah berikutnya perlu dilakukan proses

pengorganisasian sehingga antar pihak ataupun fungsi yang tersedia

dapat dilihat dengan jelas keterkaitannya. Keterkaitan tersebut akan

menciptakan wewenang serta tanggung jawab yang berbeda antara

satu pihak/fungsi dengan pihak/fungsi lainnya, namun akan

menyatukan arah pada pencapaian visi dari manajemen di masa yang

akan datang. Bentuk riil dari implementasi sistem pengelolaan pada

kegiatan investasi ini yaitu dengan cara melakukan analisis tentang

pembentukan struktur organisasi. Analisis ini dibutuhkan dengan

maksud agar struktur organisasi yang disusun mencerminkan adanya

optimalisasi dari sistem pengelolaan manajemennya. Ukuran dari

optimalisasi tersebut yaitu tercapainya visi dan misi perusahaan

sesuai dengan target pencapaian yang telah direncanakan.




Gambar 31:

Struktur Organisasi dari Sistem Manajemen Proyek Investasi

KOMISARIS

GENERAL MANAGER

Manager Room Departement

Staf:

- Front Desk

- Reservation

- Housekeeping (Supervisor &

Room Attendant)

- Loundry

Manager Accounting

Departement

Staf:

- Cashiering

- Night Audit

- Posting to Ledger

- Payroll

Manager Food & Baverage

Department

Staf:

- Chef

- Waitres

- Supervisor

Manager Purchasing & Storing Departement

Staf:

- Store Keeper

Manager Engineering Departement

Staf:

- Repairs & Maintenance

Manager Marketing

Departement

Staf:

- Sales Executive

Manager Spa & Fitness Center Department

Staf:

- General Attendant



Berdasarkan pada rencana sturktur organisasi yang diuraikan

pada gambar 31 maka dapat dilihat bagaimana sistem pengelolaan

tersebut akan diimplementasikan. General Manajer (GM) sebagai

pengelola tertinggi memegang peranan utama dalam menentukan

keberlanjutan usaha. Dalam rangka mempermudah tugas dan

wewenang pada masing-masing fungsi dari bisnis hotel ini kemudian

dikelompokkan ke dalam satu kelompok fungsi, mulai dari manajer

hingga tenaga staf. Adapun tugas dari seorang GM selain sebagai

pemimpin yang memiliki wewenang bagi bawahannya, juga memiliki

fungsi koordinasi dengan pihak ekternal lain, terutama dengan

pemilik perusahaan yaitu yang diwakili oleh Dewan Komisaris. Selain

hubungan dengan komisaris selaku pemilik modal, direktur juga

memiliki fungsi koordinasi dengan pemerintah daerah terkait,

terutama untuk pemberdayaan masyarakat disekitar lokasi bisnis

hotel tersebut berdiri.

Tabel 5:

Spesifikasi dan Wewenang Tanggung Jawab Pekerjaan

No. Posisi / Jabatan Job Description

1. General

Manager (GM)

Menentukan kebijakan tertinggi

perusahaan.

Bertanggung jawab terhadap

keuntungan serta kerugian perusahaan.

Mengangkat dan memberhentikan

karyawan perusahaan.

Bertanggung jawab dalam memimpin

dan membina perusahaan secara efektif

dan efesien.

Mewakili perusahaan, mengadakan

perjanjian-perjanjian, merencanakan

dan mengawasi pelaksanaan tugas

personalia yang bekerja pada

perusahaan.



No. Posisi / Jabatan Job Description

2. Manajer Melaksanakan urusan tata usaha dan

hubungan masyarakat berdasarkan

ketentuan dan arahan pimpinan untuk

kelancaran kegiatan operasional.

Membagi tugas kepada bawahan sesuai

uraian tugas dan tanggung jawabnya

untuk kelancaran pelaksanaan tugas.

Membimbing pelaksanaan tugas

bawahan di lingkungannya setiap saat

sesuai dengan tugas dan

tanggungjawab yang diberikan agar

pekerjaan berjalan tertib dan lancar.

Memeriksa hasil kerja bawahan sesuai

tugas yang telah didistribusikan untuk

mengetahui perkembangannya selama

periode waktu tertentu.

Membuat laporan pelaksanaan tugas di

lingkungannya sesuai prosedur dan

ketentuan yang berlaku sebagai bahan

pertanggungjawaban dan rencana yang

akan datang.

Melaksanakan tugas kedinasan lain

yang diberikan oleh pimpinan baik lisan

maupun tertulis.

3. Staf Melaksanankan pekerjaan secara teknis

yang sifatnya khusus sesuai dengan

jadwal / waktu yang telah ditentukan.

Bertanggung jawab terhadap

kelancaran fungsi yang menjadi

tanggung jawabnya.

Melaporkan progres hasil pekerjaan

secara berkala kepada atasan disertai

dengan masalah/kendala yang mungkin

muncul.

Memastikan bahwa operasional

pekerjaannya berjalan sesuai dengan

ketentuan (standar operasional).

Mematuhi tugas lainnya yang

diperintahkan oleh atasan.



Agar memudahkan pemahaman terkait fungsi dari masing-

masing komponen dalam struktur organisasi, maka perlu

menjelaskan bagaimana tugas dan wewenang yang diamanahkan

kepadanya. Tugas dan wewenang ini akan terlihat dari hasil

identifikasi job description dari masing-masing posisi jabatan

tersebut. Uraian secara detil terkait hal tersebut telah terjasi pada

gambar 5 sebagai deskripsinya.

Setelah disusun struktur organisasi dan juga job description

dari rencana proyek investasi ini, maka langkah selanjutnya yaitu

melakukan indetifikasi kebutuhan sumber daya manusia dalam

bentuk kuantitasnya (jumlah). Mengacu pada hasil analisis, dengan

mengkaitkannya pada aspek lain, seperti kapasitas produksi, maka

dapat dihitung total kebutuhan sumber daya manusia yang

diperlukan untuk melaksanakan rencana investasi tersebut. Hasil

analisis kebutuhan total jumlah sumber daya manusia pada proyek

investasi ini adalah sebanyak 61 orang. Total tersebut terdiri dari

tenaga kerja profesional dan tenaga kerja teknis. Uraian dari

keduanya dapat dilihat sebagai berikut:

a. Tenaga Kerja Profesional : 8 orang

b. Tenaga Kerja Teknis : 53 orang

Berdasarkan pada uraian kebutuhan sumber daya manusia

pada masing-masing bagian/unit, dapat diketahui total kebutuhan

tenaga kerjanya. Secara implikasi dapat dilihat bahwa dengan adanya

realisasi dari proyek investaasi ini maka dapat menyerap tenaga kerja

di lingkungan Kabupaten Banjarnegara dan sekitarnya. Langkah

berikutnya, untuk memastikan bahwa tenaga kerja yang digunakan

dalam proyek investasi ini memiliki daya saing, maka perlu adanya



penetapan upah/gaji minimum yang diperoleh mereka. Besaran gaji

dalam kajian ini disusun secara berjenjang sesuai dengan beban kerja

& tanggung jawab yang dilakukan, mulai dari tingkat terendah

hingga paling tinggi (pimpinan). Acuan utama yang digunakan untuk

menyusun besaran gaji dalam rencana investasi ini yaitu merujuk

pada kebijakan pemerintah terkait dengan Upah Minimum

Kabupaten (UMK) yang diberlakukan pada tahun berjalan. Adapun

rincian terkait besaran upah/gaji dapat dilihat pada analisis biaya

operasional di aspek teknis serta pada analisis aspek keuangan.

Adapun sebagai gambaran umum dapat diuraikan kisaran besaran

gaji tersebut, yaitu sebagai berikut:

a. Tenaga Kerja Profesional : Rp.5 juta – Rp.7 juta /bulan

b. Tenaga Kerja Teknis : Rp.1 juta – Rp.4 juta /bulan

3. Kelembagaan

Pembahasan akhir dalam aspek manajemen dan organisasi

yaitu analisis terkait kelembagaan. Analisis ini dimaksudkan untuk

mengidentifiaksikan apakah terdapat instansi lain yang terkait

dengan rencana proyek investasi di Kabupaten Banjarnegara ini. Hal

ini penting dilakukan guna sebagai bahan pertimbangan calon

investor ketika akan memutuskan kegiatan investasi. Artinya, apakah

dalam realisasinya nanti seorang investor akan memperoleh

dukungan, baik dalam bentuk dukungan langsung ataupun tidak

langsung dari pemerintah. Hal tersebut akan mempengaruhi pada

tingkat kemudahan dalam realisasi sebuah rencana investasi.

Semakin pendek jalur birokrasi yang harus ditempuh maka akan

meningkatkan minat calon investor untuk datang dan masuk sebagai

bagian dari pembanguan di Kabupaten Banjarnegara.



Berdasarkan hasil analisis yang mengacu pada beberapa

sumber data, dapat diidentifikasikan beberapa instansi yang nantinya

akan terkait dengan proyek rencana investasi ini, yaitu seperti

pemerintah daerah, masyarakat sekitar lokasi industri, serta beberapa

perusahaan daerah ataupun instansi lainnya yang akan dijelaskan

secara lebih rinci, yaitu sebagai berikut:

a. Pemerintah Kecamatan Purwareja Klampok

Kaitan dengan pemerintah di tingkat kecamatan adalah terkait

dengan izin pengelolaan kawasan eks Kawedanan Purwareja

Klampok yang memang saat ini dikelola oleh pemerintah di

tingkat kecamatan, terutama dalam hal izin pemanfaatannya.

Selain itu dalam operasionalnya nanti jelas pihak kecamatan yang

akan lebih banyak berinteraksi dengan pihak manajemen hotel.

b. Perangkat Daerah Bidang Perizinan dan Penanaman Modal

Perangkat daerah yang sangat penting harus terkait dalam

proyek investasi ini adalah perangkat daerah bidang perizinan

dan penanaman modal, hal ini menyangkut legalitas usaha yang

harus dipenuhi oleh seorang investor ketika akan menanamkan

modalnya di Kabupaten Banjarnegara.

c. Perangkat Daerah Bidang Kebudayaan

Perangkat daerah ini penting keberadaannya karena menyangkut

eksistensi dari keberadaan kantor eks pendapa kawedanan yang

saat ini merupakan bagian dari cagar budaya milik Pemerintah

Kabupaten Banjarnegara yang wajib untuk terus dilestarikan

keberadaannya, termasuk ketika nanti menjadi bagian dari

proyek investasi ini.



G. ASPEK SOSIAL & LINGKUNGAN

1. Kajian Lingkungan

Salah satu syarat legalitas rencana pengembangan suatu

bisnis atau usaha, yaitu adanya kajian lingkungan. Kajian lingkungan

ini sangat dianjurkan karena menyangkut dampak yang akan

ditimbulkan dari adanya kegiatan/aktivitas yang akan berjalan

tersebut. Tujuan akhir dari kajian lingkungan ini adalah agar

terbentuk suatu usaha/bisnis yang berkelanjutan dan tentunya

menjaga kelestarian lingkungan.

Rencana pembangunan hotel secara teknis membutuhkan

kajian analisis lingkungan untuk memperoleh legalitas dari aspek

lingkungan. Hal tersebut merupakan salah satu bentuk tindak lanjut

dari regulasi terkait PPLH Nomor 2 tahun 2014, bahwa sebelum

mendirikan suatu usaha/bisnis penting melakukan penyusunan

dokumen lingkungan hidup. Mengacu pada undang-undang serta

peraturan daerah bahwa ada beberapa dokumen yang perlu disusun

sebagai bentuk keluaran dari hasil kajian terhadap aspek lingkungan,

diantaranya yaitu Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL),

Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup (UKL)/ Usaha Pemantauan

Lingkungan Hidup (UPL), Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan

Hidup (SPPLH), Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup (DELH) dan

Dokumen Pengelolaan Lingkungan Hidup (DPLH).

2. Identifikasi Awal Dampak Lingkungan

Identifikasi awal pada kajian lingkungan dari rencana

pembangunan hotel merupakan hal mutlak yang diperlukan pada

saat ini. Adapun bentuk dari identifikasi awal dampak lingkungan

yaitu seperti penyusunan dokumen lingkungan hidup berupa:



a. AMDAL

AMDAL merupakan salah satu dokumen yang berisi

tentang kajian mengenai dampak besar dan penting dari suatu

usaha ataupun kegiatan yang telah direncanakan pada lingkungan

hidup, yang diperlukan menjadi salah satu bahan pertimbangan

dalam proses pengambilan keputusan terkait penyelenggaraan

usaha. AMDAL selayaknya disusun pada saat suatu proyek akan

dimulai, dimana proyek tersebut diperkirakan memiliki pengaruh

terhadap lingkungan disekitarnya. Landasan hukum AMDAL

merupakan Peraturan Menteri Lingkungan Hidup Nomor 5 Tahun

2012 tentang Jenis Rencana Usaha atau Kegiatan yang Wajib

Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.

Keberadaan dokumen ini penting karena digunakan sebagai

kontrol dalam upaya bersama menjaga lingkungan sekitar.

Dokumen AMDAL terdiri dari :

Dokumen Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan

Hidup (KA-ANDAL)

Dokumen Analisis Dampak Lingkungan Hidup (ANDAL)

Dokumen Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup (RKL)

Dokumen Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RPL)

b. UKL / UPL

UKL/UPL merupakan salah satu dokumen yang berisi

tentang upaya pengelolaan lingkungan hidup serta upaya

pemantauan lingkungan hidup. Isinya adalah tentang pengelolaan

serta pemantauan suatu usaha ataupun kegiatan yang tidak

berdampak penting (usaha/kegiatan yang tidak wajib AMDAL)

terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses



pengambilan keputusan terkait penyelenggaraan usaha/kegiatan.

Landasan hukum UKL/UPL mengacu pada Peraturan Menteri

Negara Lingkungan Hidup nomor 13 tahun 2010 tentang Upaya

Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan

Lingkungan Hidup dan Surat Pernyataan Kesanggupan

Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup.

c. SPPL

SPPL atau yang disebut juga dengan Surat Pernyataan

Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup

merupakan dokumen pernyataan kesanggupan yang dikeluarkan

oleh penanggungjawab usaha atau kegiatan untuk melakukan

pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup atas dampak

lingkungan hidup dari usaha dan/atau kegiatannya di luar

usaha dan/atau kegiatan yang wajib amdal atau UKL-UPL.

Landasan hukum dari pelaksanaan SPPL yaitu Peraturan Menteri

Negara Lingkungan Hidup Nomor 13 tahun 2010 tentang Upaya

Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan

Lingkungan Hidup dan Surat Pernyataan Kesanggupan

Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup.

d. DELH

DELH atau yang dikenal dengan Dokumen Evaluasi

Lingkungan Hidup merupakan dokumen yang berisi tentang

pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup dan termasuk

kedalam kategori proses audit lingkungan hidup yang dikenakan

bagi usaha ataupun kegiatan usaha yang telah memiliki izin usaha

dan atau kegiatan namun belum memiliki dokumen AMDAL. Dasar

hukum DELH yaitu Peraturan Menteri Lingkungan Hidup Nomor



14 Tahun 2010 tentang Dokumen Lingkungan Hidup bagi Usaha

dan/atau Kegiatan yang Telah Memiliki Izin Usaha dan atau

Kegiatan tetapi Belum Memiliki Dokumen Lingkungan Hidup.

e. DPLH

DPLH merupakan dokumen yang berisi tentang

pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup yang dikenakan

pada usaha dan/atau kegiatan yang telah memiliki izin usaha

namun belum memiliki UKL-UPL. Dasar penetapan peraturan ini

yaitu Peraturan Menteri Lingkungan Hidup Nomor 14 Tahun 2010

tentang Dokumen Lingkungan Hidup bagi Usaha dan/atau

Kegiatan yang Telah Memiliki Izin Usaha dan atau Kegiatan tetapi

Belum Memiliki Dokumen Lingkungan Hidup.

3. Rencana Pengadaan Tanah

Lokasi kajian pembangunan hotel ini secara umum

dilaksanakan di wilayah Kabupaten Banjarnegara. Secara spesifik

lokasi kajian ini berada di wilayah Kecamatan Purwareja Klampok

tepatnya di desa Sidareja. Lokasi tersebut merupakan lokasi bekas

Kantor Kawedanan Purwareja yang telah lama tidak difungsikan.

Rencana kajian pembangunan hotel ini disamping untuk

meningkatkan aktivitas bisnis di wilayah Purwareja, namun juga

bertujuan untuk tetap melestarikan cagar budaya khususnya

bangunan Kawedanan peninggalan jaman Belanda ini.

Lahan yang akan digunakan untuk lokasi pendirian hotel

merupakan lahan milik pemerintah daerah setempat yang tidak

dapat diakuisisi oleh pihak swasta karena lokasi tersebut merupakan

cagar budaya peninggalan jaman Belanda. Namun, lahan ini boleh

dimanfaatkan atau dikelola dengan melakukan perijinan sewa



dengan pemerintah daerah. Berdasarkan perolehan data lapangan,

diketahui bahwa luas lahan yang akan digunakan seluas 12.145 m2

tepatnya berlokasi di bangunan bekas Pendapa Kawedanan

Purwareja Klampok Kabupaten Banjarnegara.

Sumber : Google Map, 2019

Gambar 32:

Peta Kecamatan Purwareja Klampok Kabupaten Banjarnegara

Pemilihan lokasi ini dengan berdasar pada analisis yang

menyimpulkan bahwa lokasi yang cukup strategis berada pada lokasi

investasi tersebut. Hal ini karena nantinya akan ada pembangunan

dan pembukaan jalur alternatif yang menghubungkan Kota

Purwokerto Kabupaten Banyumas, Kabupaten Purbalingga dan

Kabupaten Banjarnegara sendiri yang inisiasinya akan dilakukan oleh

pemerinatahan daerah, dimana pengembangan tersebut nantinya

akan melewati Kecamatan Purwareja Klampok. Belum lagi dukungan

secara regulasi yang ada di sana. Berdasarkan uraian tersebut, dapat

disimpulkan bahwa ketersediaan lahan mampu memenuhi perkiraan

kebutuhan lahan untuk rencana pembangunan hotel.



Sumber : Google Map, 2019

Gambar 33:

Tampak Atas Kawasan Eks Kawedanan Purwareja Klampok

Terakhir, hal yang perlu diperhatikan dalam kaitannya dengan

lahan adalah terkait dengan jangka waktu sewa lahan tersebut.

Karena rencana pengembangan proyek investasi ini memerlukan

pendirian bangunan gedung baru maka perlu memastikan bahwa

terdapat kebijakan terkait jangka waktu sewa lahannya. Minimal

ekuivalen dengan usia ekonomis dari proyek investasi ini, yaitu 10

tahun. Jika kurang dari itu maka resiko gagal sewa mungkin akan

ditakutkan oleh seorang calon investor.



4. Kajian Dampak Sosial

Merencanakan pendirian sebuah usaha atau aktivitas bisnis,

dalam hal ini pendirian sebuah hotel, mengkaji dampak sosial yang

akan ditimbulkan dari aktivitas usaha tersebut. Kajian dampak sosial

proyek merupakan suatu kegiatan pengkajian mengenai bagaimana

dampak sosial positif maupun negatif yang diprediksikan akan terjadi

pada saat dan setelah proyek dilaksanakan. Kajian mengenai dampak

sosial ini penting dilakukan sebagai upaya pengamanan sosial.

Berdirinya sebuah hotel di Kecamatan Purwareja Klampok

Banjarnegara dapat memberikan dampak positif maupun negatif

bagi masyarakat lingkungan sekitar. Berdirinya hotel ini, akan

memberikan kesempatan bagi masyarakat untuk mendapatkan

pekerjaan sebagai karyawan, sesuai kualifikasi dan kebutuhan yang

diperlukan. Selanjutnya, dapat memberikan peluang usaha,

peningkatan pendapatan dan peningkatan kegiatan ekonomi akibat

multiplier efek. Adanya peningkatan aktivitas ekonomi di wilayah

setempat juga akan memberikan perubahan sosial, gaya atau pola

kehidupan serta cara berkomunikasi pada masyarakat. Perubahan

sosial ini dapat berupa perubahan yang positif maupun negatif,

sehingga diperlukan antisipasi sebagai bentuk pengamanan sosial.

5. Sumber Daya Alam

Ketersediaan Sumber daya alam yang berupa kekayaan alam,

dalam kajian rencana pembangunan hotel di lokasi eks Kawedanan

Purwareja Klampok bukan menjadi faktor utama dalam menentukan

kelayakan pendirian hotel. Oleh karena itu jika dikaitkan dengan

aspek sumber daya alam maka proyek investasi ini tidak signifikan

terkait dengan hal tersebut, baik dari sisi input atau pun output-nya.



6. Sumber Daya Manusia

Dalam hal membangun sebuah bisnis dalam hal ini sebuah

hotel, ketersediaan sumber daya manusia menjadi salah satu hal yang

penting untuk dipertimbangkan. Jumlah penduduk sangat erat

kaitannya dengan jumlah ketenagakerjaan. Semakin banyak jumah

penduduk disuatu daerah menunjukkan semakin banyak pula

peluang dan kemudahan untuk mendapatkan tenaga kerja untuk

ditempatkan. Namun, disisi lain jumlah penduduk yang banyak dapat

menjadi salah satu indikasi adanya pengangguran yang banyak pula,

apabila serapan tenaga kerja di daerah tersebut rendah.

Pengangguran seringkali menjadi salah satu persoalan yang

dihadapi oleh setiap pemerintah daerah. Dalam rangka menekan

tingkat pengangguran, pemerintah daerah sudah semestinya

membuka lapangan pekerjaan. Di Kabupaten Banjarnegara tahun

2018 tercatat, terdapat pencari kerja terdaftar yang belum

ditempatkan/belum memiliki pekerjaan sebanyak 15.308 orang.


Gambar 34:

Rincian Jumlah Pencari Kerja yang Terdaftar menurut

Tingkat Pendidikan di Kabupaten Banjarnegara Tahun 2018

175772

9797

143

1242

3179

Tamat SD SMP SMA D1/D2 D3 Sarjana



H. ASPEK KEUANGAN

1. Analisis Alternatif Pembiayaan Bisnis

Pembiayaan merupakan suatu bentuk pemberian atas dasar

kepercayaan yang bergantung pada kemampuan penerima

pembiayaan untuk mengembalikannya sesuai dengan syarat dan

ketentuan yang telah disepakati. Pembiayaan bisnis dengan

memanfaatkan sumber pendanaan alternatif menjadi sebuah

kebutuhan dalam keberlangsungan operasi bisnis tersebut. Adapun

jenis pembiayaan yang disarankan meliputi pembiayaan bisnis yang

bersumber dari swasta (investor) dan pemerintah. Sumber

pembiayaan yang diberikan dari swasta (investor) merupakan modal

saham dan atau kredit pembiayaan lembaga keuangan yang nantinya

akan dialokasikan untuk keberlangsungan operasi bisnis tersebut.

Sedangkan sumber pembiayaan dari pemerintah merupakan dana

atau modal yang berasal dari pemerintah, misalnya melalui APBN

yang telah dianggarkan untuk bisnis yang akan dikembangkan.


Gambar 35:

Alternatif Pembiayaan Bisnis dari Kajian Proyek Investasi

Dalam memberikan dana pada suatu bisnis / investasi, para

pihak swasta (investor) dapat menanamkan modalnya pada beberapa



aspek, salah satunya adalah investasi dalam bentuk modal kerja.

Investasi modal kerja yaitu berupa harta lancar yang nantinya

digunakan oleh perusahaan bisnis sebagai modal dalam menjalankan

operasional perusahaan jangka pendek dan jangka panjang. Investasi

ini banyak dilakukan oleh para investor yang nantinya berharap akan

ada keuntungan yang diperoleh dari perputaran modal kerja

tersebut.

Pembiayaan yang bersumber dari pemerintah dapat berupa

investasi tanah. Investasi tanah merupakan awal modal dalam

membangun sebuah bisnis. Investasi tanah dilakukan oleh

pemerintah karena tanah merupakan aset negara dan

pengurusannya pun dilakukan oleh pemerintah.

Investasi yang dapat dilakukan oleh kedua pihak yaitu pihak

swasta (investor) dan pemerintah adalah investasi aset tetap.

Investasi tetap dalam bisnis dapat berupa aset fisik yang digunakan

dalam membangun bisnis, misalnya bangunan, instalasi, kendaraan

ataupun teknologi. Aset tetap ini biasanya memiliki masa pemakaian

yang cukup lama.

2. Analisis Keuangan

a. Penetapan Faktor Diskonto

Kebijakan diskonto merupakan salah satu kebijakan

moneter yang dilakukan oleh bank sentral untuk mengendalikan

jumlah uang yang beredar dengan meningkatkan atau

menurunkan tingkat suku bunga. Penetapan diskonto pada

pembangunan hotel ini mangacu pada tingkat suku bunga

maksimum yang berlaku di Kabupaten Banjarnegara dan

sekitarnya, yaitu diasumsikan sebesar 14%.



b. Kriteria Kelayakan Keuangan

1) Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) atau yang biasa disebut juga dengan

nilai bersih merupakan selisih antara nilai arus kas yang masuk

dan nilai arus kas yang keluar pada periode tertentu. Dengan

kata lain Net Present Value (NPV) adalah perkiraan profitabilitas

yang akan diperoleh di masa yang akan datang dari sebuah

proyek atau investasi. Jika nilai NPV yang diperoleh positif,

maka investasi diterima. Jika nilai NPV yang diperoleh negatif,

maka investasi ditolak.

a) Jika NPV > 0 maka usulan investasi bisnis akan dinyatakan

layak

b) Jika NPV < 0 maka usulan investasi bisnis dinyatakan tidak

layak

c) Jika NPV = 0 maka nilai perusahaan tetap walaupun usulan

investasi bisnis diterima atau ditolak

2) Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) merupakan salah satu indikator

tingkat efisiensi dari suatu proyek usaha atau investasi. Jika nilai

IRR yang didapat lebih besar dari rate of return yang telah

ditentukan, maka investasi dapat diterima. Begitupun

sebaliknya, jika nilai IRR yang didapat lebih kecil dari rate of

return yang telah ditentukan, maka investasi ditolak.

3) Profitability Index (PI)

Profitability Index (PI) atau rasio laba investasi (Profit Investment

Ratio (PIR)) adalah rasio hasil investasi yang dihitung dengan



mencari nilai sekarang atau Present Value (PV) dari rencana

penerimaan arus kas yang kemudian dibandingkan dengan

jumlah nilai investasi yang diterima. Kriteria PI yang baik adalah:

a) Apabila nilai PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima

b) Apabila nilai PI kurang (<) dari 1 maka ditolak

4) Payback Period (PP)

Payback Period (PP) atau periode pengembalian modal

merupakan jangka waktu atau periode yang diperlukan untuk

mengembalikan nilai investasi. Payback Period (PP) dapat

dihitung dengan cara membagikan nilai investasi (cost of

investment) dengan arus kas bersih yang masuk dalam satu

tahun.

c. Asumsi Dasar Penyusunan Model Keuangan

Guna memenuhi kebutuhan sebagian pengguna laporan

keuangan, biasanya laporan keuangan disusun dan disajikan

dalam waktu satu tahun. Dalam menyusun laporan keuangan

tersebut, maka perlu menggunakan asumsi-asumsi dasar yang

sesuai dengan keadaan dan situasi di lapangan yang sebenarnya,

baik secara mikro maupun makro. Asumsi-asumsi dasar tersebut


1) Umur ekonomis dari rencana proyek investasi secara umum

yaitu 10 tahun

2) Tingkat pertumbuhan bisnis ditargetkan sebesar 9%

3) Tingkat besarnya pajak adalah 10%

4) Tingkat inflasi sebesar 3,04% per tahun, sesuai dengan rata-

rata tingkat inflasi di Kabupaten Banjarnegara (sumber BPS).



d. Asumsi Biaya Modal (CAPEX)

Asumsi Biaya Modal (CAPEX) merupakan istilah bagi

perusahaan – perusahaan besar saat menyusun anggaran di awal

tahun yang nantinya akan digunakan dalam melakukan

operasional bisnis. Hal ini penting untuk melakukan analisis terkait

besaran biaya modal yang harus dikeluarkan untuk melakukan

investasi tersebut. Asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai

berikut:

1) Kapasitas kamar hotel sebanyak 100 kamar

2) Biaya dalam pembangunan gedung/bangunan diasumsikan

sebesar Rp3.000.000,00/m2

3) Biaya sarana dan prasarana lainnya disesuaikan dengan

harga pasar yang berlaku

4) Koefisien bangunan lantai dasar yaitu 1,000 m2

5) Koefisien bangunan lantai ke-1 yaitu 1,090 m2






11) Biaya tidak langsung ditetapkan sebesar 15% dari biaya

bangunan gedung

12) Perabotan dan dekorasi interior adalah sebesar 25% dari

biaya bangunan gedung



13) Perlengkapan hotel diasumsikan sebesar 10% dari biaya

bangunan gedung

14) Pekerjaan halaman dan landscaping sebesar 0,5% dari biaya

bangunan gedung

e. Asumsi Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX)

Identifikasi selanjutnya adalah terkait biaya operasional dan

pemeliharaan (OPEX). Asumsi ini penting untuk dilakukan guna

menganalisis terkait besaran biaya operasional dan pemeliharaan

yang harus dikeluarkan guna melakukan investasi tersebut.

Asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:

1) Jumlah hari kerja dalam satu bulan diasumsikan sebanyak 25

hari kerja

2) Tingkat upah tenaga kerja ditetapkan pada range sebesar

Rp.1.500.000 – Rp.7.000.000,-

3) Biaya operasional usaha ditetapkan dengan menyesuaikan

harga pasar yang berlaku ketika kajian

4) Biaya sewa lahan adalah Rp.35.000.000,- per bulan (mengikuti

regulasi Pemerintah Kabupaten Banjarnegara terkait standar

sewa lahan milik pemerintah)

5) Musim kunjungan tamu hotel pada saat low season adalah

sebanyak 4 bulan (sumber data BPS)

6) Musim kunjungan tamu hotel pada saat high season adalah 5

bulan (sumber data BPS)

7) Musim kunjungan tamu pada saat peak season adalah 3 bulan

(sumber data BPS)



3. Analisis Pendapatan Bisnis

Selanjutnya akan dibahas analisis terkait pendapatan bisnis

yang diharapkan dapat dicapai di masa yang akan datang. Tujuan

utama dalam bisnis adalah untuk memperoleh pendapatan, sehingga

analisis pendapatan bisnis ini harus dilakukan. Guna mendapatkan

total pendapatan, maka asumsi harga dan jumlah kunjungan setiap

tahun perlu diidentifikasi, seperti terurai pada bagian sebelumnya.

Tabel 6:

Analisis Pendapatan Bisnis dari Rencana Proyek Investasi

No. Sumber

Pendapatan Harga (Rata-rata)

Jumlah

Kunjungan

per Tahun

Jumlah Pendapatan

per Tahun

A. Low Season

1. Sewa Kamar Rp.600.000,- 7.508 Rp.4.504.579.200,-

2. Sewa Meeting

Room Small Rp.275.000,- 18 Rp.4.950.000,-

3. Sewa Meeting

Room Medium Rp.750.000,- 18 Rp.13.500.000,-

4. Sewa Meeting

Room Large Rp.1.250.000,- 18 Rp.22.500.000,-

5. Sewa Ballroom Rp.20.000.000,- 6 Rp.128.000.000,-

6.

Layanan Kolam

Renang, Spa &

Fitness

Rp.100.000,- 1.502 Rp.150.152.640,-

7. Layanan Restoran Rp.75.000,- 1.502 Rp.112.614.440,-

8. Layanan Bar Rp.150.000,- 1.126 Rp.168.921.720,-

Jumlah Pendapatan pada Low Season Rp.5.105.218.040,-

B. High Season

1. Sewa Kamar Rp.600.000,- 12.447 Rp.7.648.243.200,-

2. Sewa Meeting

Room Small Rp.275.000,- 144 Rp.39.600.000,-



No. Sumber

Pendapatan Harga (Rata-rata)

Jumlah

Kunjungan

per Tahun

Jumlah Pendapatan

per Tahun

3. Sewa Meeting

Room Medium Rp.750.000,- 144 Rp.108.000.000,-

4. Sewa Meeting

Room Large Rp.1.250.000,- 144 Rp.180.000.000,-


6.

Layanan Kolam

Renang, Spa &

Fitness

Rp.100.000,- 2.489 Rp.248.941.440,-


8. Layanan Bar Rp.150.000,- 1.867 Rp.280.050.120,-

Jumlah Pendapatan pada High Season Rp.9.183.549.840,-

C. Peak Season

1. Sewa Kamar Rp.600.000,- 9.576 Rp.5.745.801.600,-

2. Sewa Meeting

Room Small Rp.275.000,- 81 Rp.22.275.000,-

3. Sewa Meeting

Room Medium Rp.750.000,- 81 Rp.60.750.000,-

4. Sewa Meeting

Room Large Rp.1.250.000,- 81 Rp.101.250.000,-


6.

Layanan Kolam

Renang, Spa &

Fitness

Rp.100.000,- 1.915 Rp.191.526.720,-


8. Layanan Bar Rp.150.000,- 1.436 Rp.215.467.560,-

Jumlah Pendapatan pada Peak Season Rp.6.736.715.920,-

TOTAL PENDAPATAN PER TAHUN Rp.21.025.483.800,-




Penghitungan tentang estimasi pendapatan bisnis dalam

proyek investasi ini mengacu pada beberapa asumsi yang telah

ditetapkan sebelumnya. Pada asumsi tersebut, dalam periode satu

tahun terbagi menjadi 3 masa kunjungan tamu hotel, yaitu low

season, high season, dan high season. Berdasarkan data sekunder

yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik terkait tren kunjungan tamu

hotel di Kabupaten Banjarnegara, diketahui bahwa untuk low season

terdapat sebanyak 4 bulan, terjadi di Bulan Januari, Februari, Maret,

dan Juni. Sedangkan untuk high season terdapat sebanyak 5 bulan,

yaitu pada Bulan Mei, Juli, Agustus, Oktober, dan November. Sisasnya

sebanyak 3 bulan merupakan peak season yang terjadi pada Bulan

April, September, dan Desember. Adapun jumlah kunjungan tamu

per bulan untuk masa low season adalah sebanyak 1.877 tamu per

bulan, high season mencapai angka 2.489 tamu per bulan, serta pada

saat peak season sebanyak 3.192 tamu per bulan. Dari data tersebut

kemudian dianalisis sehingga menghasilkan beberapa asumsi yang

digunakan untuk menghitung estimasi pendapatan dari proyek

investasi ini dalam periode satu tahun. Pada tahun-tahun selanjutnya

ditargetkan mampu tumbuh sebesar 9% per tahun.

4. Hasil Proyeksi Keuangan dan Analisis Kelayakan Keuangan

Pada bagian selanjutnya akan dibahas mengenai proyeksi

keuangan dan analisis kelayakan keuangan. Proyeksi ini akan

dilakukan dengan data dasar berupa data sekunder yang tersedia,

ditambah dengan beberapa asumsi yang ditentukan dalam analisis.

Analisa keuangan yang digunakan diantaranya adalah Net Present

Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PP).

Masing-masing analisa tersebut akan diuraikan berikut ini.



a. NPV

Metode perhitungan NPV adalah metode yang menghitung

selisih antara capital outlays (nilai yang sekarang investasi) dengan

present value of proceed (nilai sekarang penerimaan) kas bersih

baik pada masa yang akan datang. Net Present Value (NPV)

biasanya digunakan untuk menentukan kelayakan suatu usaha

dilihat dari perbandingan nilai arus kas yang diterima dengan

modal investasi yang dikeluarkan. Analisis NPV pada proyek

investasi Pembangunan Hotel Klasik di Kawasan Eks Kawedanan

Purwareja Klampok dapat dilihat pada tabel 7.

Tabel 7:

Analisis NPV dari Rencana Proyek Investasi

No. Instrumen Penilaian Keterangan

1. Total Cash Outflow pada tahun ke-0 Rp.109.903.242.497,-

2. Total Cash Inflow selama usia

investasi Rp.243.801.070.727,-

3. Usia Ekonomis Investasi 10 tahun

4. Discount Rate/Opportunity Cost of

Capital 14%

Nilai NPV Rp.3.528.057.453,-


b. IRR

Salah satu metode yang dapat digunakan untuk

menganalisis kelayakan keuangan bisnis yaitu dengan

menggunakan IRR. Analisis IRR merupakan indikator tingkat

efisiensi dari suatu investasi. Jika biaya modal sebuah bisnis lebih

besar dari IRR, maka NPV akan bernilai negatif dan menyebabkan

bisnis tersebut masuk dalam kategori tidak layak untuk diambil.

Jadi biaya modal maksimum yang dapat ditanggung suatu bisnis

adalah sebesar IRR itu sendiri.



Tabel 8:

Analisis IRR dari Rencana Proyek Investasi


1. Total Cash Outflow pada tahun ke-0 Rp.109.903.242.497,-

2. Total Cash Inflow selama usia

investasi Rp.243.801.070.727,-


Nilai IRR 14,69%


c. PP

Alat analisa lain yang dapat digunakan dalam mengukur

kelayakan keuangan suatu bisnis adalah PP (Payback Period).

Payback Period merupakan suatu periode yang diperlukan oleh

sebuah perusahaan dalam mengembalikan modal yang telah

dikeluarkan dalam jangka waktu tertentu. Pengambilan modal

tersebut diambil dari keuntungan yang telah diperoleh dari sebuah

bisnis / proyek yang telah direncanakan.

Tabel 9:

Analisis PP dari Rencana Proyek Investasi


1. Total Cash Outflow pada tahun

ke-0 Rp.109.903.242.497,-

2. Akumulasi Total Cash Inflow

pada tahun ke-1 Rp.14.694.437.913,-


pada tahun ke-2 Rp.30.943.254.050,-


pada tahun ke-3 Rp.48.895.294.134,-


pada tahun ke-4 Rp.68.712.701.300,-


pada tahun ke-5 Rp.90.573.053.449,-





pada tahun ke-6 Rp.114.669.812.215,-


pada tahun ke-7 Rp.141.214.243.599,-


pada tahun ke-8 Rp.170.436.931.221,-


pada tahun ke-9 Rp.202.589.524.134,-


pada tahun ke-10 Rp.243.801.070.727,-


Nilai PP 5 tahun 2 bulan 2 hari


5. Hasil Perhitungan Analisis Kelayakan Proyek

Analisis selanjutnya yaitu kelayakan dari proyek investasi.

Langkah yang dilakukan adalah dengan membandingkan antara

ketentuan yang ditetapkan dari sebuah analisis keuangan secara

teoritis, kemudian disandingkan dengan nilai hasil perhitungan

berdasarkan kondisi dan asumsi dari sebuah proyek investasi yang

dilakukan secara empiris. Keputusan akhir yang diperoleh dari analisis

ini adalah memutuskan apakah sebuah rencana proyek investasi

layak untuk dilaksanakan atau tidak berdasarkan aspek keuangan.

Tabel 10:

Analisis Kelayakan dari Rencana Proyek Investasi

No. Jenis Analisis Nilai / Hasil

Analisis Keterangan Kelayakan

1. Net Present Value

(NPV) Rp.3.528.057.453,-

Layak, karena nilai NPV-nya

positif

2. Internal Rate of

Return (IRR) 14,69%

Layak, karena nilai IRR >

nilai discount rate

3. Payback Pariod

(PP)

5 tahun 2 bulan

2 hari

Layak, karena nilai PP <

Umur ekonomis investasi




6. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas merupakan salah satu metode analisis

yang digunakan untuk mengetahui seberapa sensitif suatu

keputusan terhadap perubahan parameter-parameter yang

mempengaruhinya dalam menghasilkan keuntungan. Keuntungan

yang diperoleh dapat dipengarhui oleh banyak faktor seperti

kondisi perekonomian negara yang berubah drastis atau hal lainnya.

Analisis ini juga digunakan untuk menguji ketahanan sebuah bisnis

jika dihadapkan pada kondisi keuangan yang melemah ataupun

kondisi ekonomi yang tidak stabil.

Analisis sensitivitas pada proyek investasi pembangunan

hotel di Eks Kawedanan Purwareja Klampok dapat mengidentifikasi

faktor-faktor yang menyebabkan rendahnya kunjungan masyarakat

terhadap hotel yang nantinya berdampak pada keuntungan yang

diperoleh. Apabila perusahaan mengalami penurunan harga jual

sebesar 5%, hal tersebut akan berdampak pada penurunan omset

perusahaan yang akan berimbas pada laba bersih perusahaan.

Tabel 11:

Analisis Sensitivitas dari Rencana Proyek Investasi

Indikator Asumsi Rata-Rata

Laba Bersih

Turun 5% Rp.12.720.293.682,-

Tetap 0% Rp.13.389.782.823,-

Naik 5% Rp.14.059.271.964,-

NPV

Turun 5% Rp.30.622.089,-

Tetap 0% Rp.13.233.603.131,-

Naik 5% Rp.6.105.798.116,-




I. NARAHUBUNG / CONTACT PERSON

Bagi calon investor yang membutuhkan informasi lebih detail

atau bahkan langsung berminat untuk menjalin kerjasama dengan

Pemerintah Kabupaten Banjarnegara dalam upaya realisasi rencana

proyek investasi pada kajian ini, selanjutnya dapat menghubungi

narahubung / contact person. Adapun sebagai narahubung / contact

person akan menjelaskan secara lebih detail terkait dengan proyek

investasi tersebut serta siap untuk mendampingi calon investor dalam

proses realisasi kegiatan penanaman modal di Kabupaten Banjarnegara.


PELAYANAN TERPADU SATU PINTU KABUPATEN BANJARNEGARA

Jl. Letjend Suprapto No. 234A Semampir 53418

E-mail : [email protected] dan

[email protected]

Website : disnakerpmptsp.banjarnegarakab.go.id

Telp (0286) 591012 / 591189 Fax. 594015

J. PENUTUP

Berdasarkan uraian pada bagian-bagian sebelumnya dari

rencana proyek investasi pembangunan hotel di kawasan eks

Kawedanan Purwareja Klampok Kabupaten Banjarnegara, maka dari

keseluruhan aspek yang dianalisis dapat disimpulkan bahwa rencana

investasi tersebut adalah layak dilaksanakan. Secara lebih detail,

uraian/rincian kelayakan tiap aspek penilaiannya adalah sebagai berikut:

1. Aspek Legalitas, kelayakan ditentukan dari kesesuaian dengan

ketentuan hukum bisnis, ketersediaan dokumen perizinan dan juga

dokumen lingkungan terkait yang sesuai dengan peraturan

perundangan, serta berdasarkan hasil identifikasi risiko hukum yang

dapat diminimalisir.



2. Aspek Pemasaran, kelayakan dilihat dari analisis permintaan, analisis

pasar, analisis pemasaran, dan estimasi pendapatan bisnis yang

spesifik dan terukur.

3. Aspek Teknis, kelayakan ditinjau dari tersedianya infrastruktur dan

sarana pendukung, desain & spesifikasi teknis, estimasi biaya

investasi, adanya skenario pilihan teknis, estimasi biaya operasional,

serta jadwal pelaksanaan kerja dan tahapan pelaksanaan kerja yang

jelas dan terinci.

4. Aspek Manajemen & Organisasi, kelayakan ditinjau dari pola

manajemen, sistem pengelolaan, dan kemungkinan kelembagaan

yang dapat dijalin di lokasi rencana proyek investasi.

5. Aspek Sosial & Lingkungan, kelayakan ditentukan dari analisis

lingkungan dan dampak awalnya, rencana pengadaan tanah, kajian

dampak sosial, dan sumber daya alam serta sumber daya manusia

yang dapat memenuhi kebutuhan proyek investasi.

6. Aspek Keuangan, kelayakan dilihat dari hasil perhitungan

menggunakan asumsi yang relevan terhadap analisis NPV, IRR, dan

PP yang hasilnya menunjukkan bahwa rencana investasi tersebut

masuk dalam kriteria layak untuk dilaksanakan.



BAB 5:

REKOMENDASI

Pada bagian akhir dari kajian profil investasi ini, akan diuraikan

beberapa rekomendasi yang mungkin dapat bermanfaat dalam pelaksanaan

rencana proyek investasi pembangunan hotel berkonsep klasik pada

kawasan eks Kawedanan Purwareja Klampok Kabupaten Banjarnegara.

Rekomendasi terdiri dari dua sasaran, yaitu ditujukan untuk pemerintah dan

juga untuk pihak investor. Harapannya ke depan tercipta iklim investasi yang

makin berkembang dengan baik di Kabupaten Banjarnegara, terutama

dalam mendukung kesejahteraan masyarakat.

A. Rekomendasi untuk Pemerintah

1. Merespon dengan cepat terkait regulasi yang ada kaitannya dengan

Kecamatan Purwareja Klampok sebagai aerocity / aerotropolis ke

depannya, terutama terkait aturan ketinggian maksimum bangunan

yang diperbolehkan, dimana saat ini belum tersusun regulasinya.

2. Melakukan komunikasi secara intensif kepada masyarakat sekitar

lokasi proyek investasi untuk menghindari hal-hal yang sifatnya

negatif terhadap kehadiran seorang investor di sana.

3. Perlu mempersiapkan informasi dan juga sumber daya manusia

yang kompeten dan siap untuk menjadi bagian dalam operasional

bisnis hotel dalam proyek investasi ini.

4. Berupaya selalu memberikan pelayanan dengan standar prosedur

pelayanan yang jelas sesuai ketentuan hukum yang berlaku, serta

selalu adanya upaya memberikan kemudahan penanaman modal di

Kabupaten Banjarnegara yang menarik bagi investor.



B. Rekomendasi untuk Investor

1. Pengembangan usaha pada sebuah potensi investasi hendaknya

mengikuti roadmap yang telah dimiliki Pemerintah Kabupaten

Banjarnegara agar sejalan dengan visi dan misi daerah.

2. Memberi perhatian lebih terhadap keterlibatan masyarakat di

sekitar lokasi proyek investasi sehingga sebuah pengembangan

investasi benar-benar bisa dirasakan manfaatnya oleh masyarakat

dalam meningkatkan kualitas kesejahteraannya, terutama untuk

menghindari adanya konflik dengan masyarakat.

3. Kegiatan investasi yang dilakukan hendaknya tidak mematikan

kegiatan usaha atau kegiatan ekonomi masyarakat asli yang sudah

berkembang selama ini, tetapi justru adanya sebuah investasi

arahnya adalah membangun jaringan kemitraan yang lebih erat dan

saling menguntungkan antara investor dengan masyarakat.



DAFTAR PUSTAKA

Achmad. 2004. Studi Kelayakan Bisnis, Edisi 3. PT Gramedia Pustaka Utama.

Jakarta.

Anwar K, Rahardjo A, dan Nursini. 2001. Analisis Determinan Pertumbuhan

Ekonomi dan Kebutuhan Investasi Kabupaten Maros. Jurnal

Pembangunan Ekonomi dan Keuangan Daerah. Volume 1 Nomor 2.

Arifin. 2015. Pengantar Ekonomi Pertanian. Bandung; Mujahid Press.

Arsyad, Lincolin. 2004. Ekonomi Pembangunan. Edisi Keempat. Yogyakarta:

STIE YKPN.

Basri, Faisal. 2002. Perekonomian Indonesia: Tantangan dan Harapan bagi

Kebangkitan Indonesia. Jakarta: Erlangga.

Caroline. 2009. Perencanaan Kawasan Industri Terpadu Di Kabupaten Brebes

Sebagai Implikasi Pelaksanaan Otonomi Daerah. Jurnal Ekonomi dan

Studi Pembangunan Volume 10, Nomor 1, April 2009.

Darsono, Agustinus. 1994. Tata Graha Hotel (Housekeeping). Jakarta: PT.

Gramedia Widiasarana Indonesia.

Daryanto, Arief. 2010. Model-Model Kuantitatif Ekonomi Regional”, Bogor:

Penerbit IPB Press.

Dumairy, M. A. dan Sumiharti, Y [editor]. 1996. Perekonomian Indonesia.

Jakarta: Erlangga.

Engel, J.F., dkk. 1995. Perilaku Konsumen Jilid II. Alih Bahasa Budiono FX,

Jakarta : Binarupa Aksara.

Gray Clive, dkk. 1993. Pengantar Evaluasi Proyek. Gramedia Pustaka Utama.

Jakarta.

Halim, Abdul. 2003. Analisis Investasi. Edisi Pertama. Penerbit Salemba

Empat. Jakarta.

Harjanti, Todaro MP, Stephen CS. 2006. Pembangunan Ekonomi di Dunia

Ketiga. Jakarta. Penerbit Erlangga.



Irfansyah, M. Norita. 2013. Analisis Kelayakan Investasi Proyek Perumahan

(Studi Kasus pada Proyek Perumahan Alam Dinar Pratama). Skripsi.

Bandung: Fakultas Ekonomi Bisnis, Telkom University.

Jan-Eric Lane dan Svante Ersson. 1994. Ekonomi Politik Komparatif. Jakarta:

Raja Grasindo Prasada.

Khasanah. 2014. Standarisasi Penataan Guest Supplies dalam Meningkatkan

Jumlah Tamu pada Hotel Brongto di Yogyakarta. AKPAR BSI

Yogyakarta, Indonesia. Vol. V No. 1 Maret 2014.

Kumar SA. 2008. Small Business and Enterpreneurship. New Delhi: I.K.

Intenational Publishing House.

Meiliyawati, Wida dkk. 2009. Make-Up Room (Menyiapkan Kamar Untuk

Tamu). Akomodasi Perhotelan SMK Negeri 9 Bandung.

Romer D. 2006. Advance Macroeconomics. New York, USA: McGraw-

Hill/Irwin.

Rustiadi E, Saefulhakim S, Panuju D R. 2009. Perencanaan dan

Pengembangan Wilayah. Jakarta: Crestpent Press dan Yayasan Obor

Indonesia.

Saghi R, Azra K. 2012. Determinants of public and private Investment: An

empirical Study of Pakistan. International Journal of Bussines and social

Science Vol 3 No.4 Spesial Issue.

Sukirno, Sadono. 1994. Pengantar Teori Ekonomi Makro. Jakarta: Raja

Grafindo.

Suwithi, Ni Wayan. 2008. Akomodasi Perhotelan Jilid 2. Jakarta: Departemen

Pendidikan Nasional Republik Indonesia.

Syawie, Mochamad. 2011. Pertumbuhan Ekonomi dan Kesejahteraan

Masyarakat. Jurnal Sosio Informa, Vol. 16 No. 02 Tahun 2011.

Todaro, P. Michael. 2000. Pembangunan Ekonomi di Dunia Ketiga. Jakarta:

Penerbit Erlangga.

Widjaya, Marra & Artyasa, Usin. 2005. Housekeeping Operation (Tata Graha

Perhotelan. Bandung: Humaniora.



L A M P I R A N



Desain Fasad & Visualisasi Hotel

Lampiran 1. Perhitungan Kebutuhan Investasi

NO. ITEM Jumlah Satuan Harga/Unit Nilai Umur Ekonomis Penyusutan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4

A. Biaya Persiapan

- Perizinan, Studi Pendahuluan, dll 1 paket 150.000.000 150.000.000 10 15.000.000 135.000.000 120.000.000 105.000.000 90.000.000


- Bangunan Lantai Dasar 2.800 m2

3.000.000 8.400.000.000 10 840.000.000 7.560.000.000 6.720.000.000 5.880.000.000 5.040.000.000

- Bangunan Lantai 1 2.800 m2

3.000.000 9.156.000.000 10 915.600.000 8.240.400.000 7.324.800.000 6.409.200.000 5.493.600.000


3.000.000 9.408.000.000 10 940.800.000 8.467.200.000 7.526.400.000 6.585.600.000 5.644.800.000


3.000.000 9.534.000.000 10 953.400.000 8.580.600.000 7.627.200.000 6.673.800.000 5.720.400.000


3.000.000 9.760.800.000 10 976.080.000 8.784.720.000 7.808.640.000 6.832.560.000 5.856.480.000


3.000.000 10.054.800.000 10 1.005.480.000 9.049.320.000 8.043.840.000 7.038.360.000 6.032.880.000


3.000.000 10.609.200.000 10 1.060.920.000 9.548.280.000 8.487.360.000 7.426.440.000 6.365.520.000

Total B 66.922.800.000 6.692.280.000 60.230.520.000 53.538.240.000 46.845.960.000 40.153.680.000


- Biaya Tidak Langsung (Instalasi Listrik, Telepon, Internet, dll.) 1 paket 10.038.420.000 10.038.420.000 10 1.003.842.000 9.034.578.000 8.030.736.000 7.026.894.000 6.023.052.000

- Area Parkir & Akses Jalan 1200 m2

2.000.000 2.400.000.000 10 240.000.000 2.160.000.000 1.920.000.000 1.680.000.000 1.440.000.000

- IPAL 1 paket 250.000.000 250.000.000 10 25.000.000 225.000.000 200.000.000 175.000.000 150.000.000

- Perabot & Dekorasi Interior 1 paket 16.730.700.000 16.730.700.000 10 1.673.070.000 15.057.630.000 13.384.560.000 11.711.490.000 10.038.420.000

- Perlengkapan Hotel 1 paket 6.692.280.000 6.692.280.000 10 669.228.000 6.023.052.000 5.353.824.000 4.684.596.000 4.015.368.000

- Pekerjaan Halaman & Landscaping 1 paket 334.614.000 334.614.000 10 33.461.400 301.152.600 267.691.200 234.229.800 200.768.400

- Kendaraan Roda 4 2 unit 250.000.000 500.000.000 10 50.000.000 450.000.000 400.000.000 350.000.000 300.000.000

- Kendaraan Roda 2 2 unit 15.000.000 30.000.000 10 3.000.000 27.000.000 24.000.000 21.000.000 18.000.000

Total C 36.976.014.000 3.697.601.400 33.278.412.600 29.580.811.200 25.883.209.800 22.185.608.400

Total Penyusutan 10.404.881.400 93.643.932.600 83.239.051.200 72.834.169.800 62.429.288.400


- Modal Kerja 1 paket 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497

Total D 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497

Nila Akhir Investasi 109.903.242.497 16.259.309.897 99.498.361.097 89.093.479.697 78.688.598.297 68.283.716.897

NO. ITEM

A. Biaya Persiapan

- Perizinan, Studi Pendahuluan, dll


- Bangunan Lantai Dasar

- Bangunan Lantai 1

- Bangunan Lantai 2

- Bangunan Lantai 3

- Bangunan Lantai 4

- Bangunan Lantai 5

- Bangunan Lantai 6

Total B


- Biaya Tidak Langsung (Instalasi Listrik, Telepon, Internet, dll.)

- Area Parkir & Akses Jalan

- IPAL

- Perabot & Dekorasi Interior

- Perlengkapan Hotel

- Pekerjaan Halaman & Landscaping

- Kendaraan Roda 4

- Kendaraan Roda 2

Total C

Total Penyusutan


- Modal Kerja

Total D

Nila Akhir Investasi

Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10

75.000.000 60.000.000 45.000.000 30.000.000 15.000.000 -

4.200.000.000 3.360.000.000 2.520.000.000 1.680.000.000 840.000.000 -

4.578.000.000 3.662.400.000 2.746.800.000 1.831.200.000 915.600.000 -

4.704.000.000 3.763.200.000 2.822.400.000 1.881.600.000 940.800.000 -

4.767.000.000 3.813.600.000 2.860.200.000 1.906.800.000 953.400.000 -

4.880.400.000 3.904.320.000 2.928.240.000 1.952.160.000 976.080.000 -

5.027.400.000 4.021.920.000 3.016.440.000 2.010.960.000 1.005.480.000 -

5.304.600.000 4.243.680.000 3.182.760.000 2.121.840.000 1.060.920.000 -

33.461.400.000 26.769.120.000 20.076.840.000 13.384.560.000 6.692.280.000 -

5.019.210.000 4.015.368.000 3.011.526.000 2.007.684.000 1.003.842.000 -

1.200.000.000 960.000.000 720.000.000 480.000.000 240.000.000 -

125.000.000 100.000.000 75.000.000 50.000.000 25.000.000 -

8.365.350.000 6.692.280.000 5.019.210.000 3.346.140.000 1.673.070.000 -

3.346.140.000 2.676.912.000 2.007.684.000 1.338.456.000 669.228.000 -

167.307.000 133.845.600 100.384.200 66.922.800 33.461.400 -

250.000.000 200.000.000 150.000.000 100.000.000 50.000.000 -

15.000.000 12.000.000 9.000.000 6.000.000 3.000.000 -

18.488.007.000 14.790.405.600 11.092.804.200 7.395.202.800 3.697.601.400 -

52.024.407.000 41.619.525.600 31.214.644.200 20.809.762.800 10.404.881.400 -

5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497

5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497 5.854.428.497

57.878.835.497 47.473.954.097 37.069.072.697 26.664.191.297 16.259.309.897 5.854.428.497

Lampiran 2. Perkiraan Biaya Operasional

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3

A Biaya Personal

1. Gaji General Manajer 1 orang 7.000.000 84.000.000 84.000.000 86.553.600 89.184.829

2. Gaji Manager Room Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

3. Gaji Manager Accounting Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

4. Gaji Manager Food & Beverage Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

5. Gaji Manager Purchasing & Storing Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

6. Gaji Manager Engineering Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

7. Gaji Manager Marketing Departement 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

8. Gaji Manager Spa & Fitnes Center Department 1 orang 5.000.000 60.000.000 60.000.000 61.824.000 63.703.450

9. Gaji Staf Front Desk 4 orang 2.000.000 96.000.000 96.000.000 98.918.400 101.925.519

10. Gaji Staf Reservation 1 orang 2.000.000 24.000.000 24.000.000 24.729.600 25.481.380

11. Gaji Staf Houskeeping (Supervisor) 2 orang 3.000.000 72.000.000 72.000.000 74.188.800 76.444.140

12. Gaji Staf Houskeeping (Room Attendant) 8 orang 1.500.000 144.000.000 144.000.000 148.377.600 152.888.279

13. Gaji Staf Laundry 2 orang 1.500.000 36.000.000 36.000.000 37.094.400 38.222.070

14. Gaji Staf Cashiering 2 orang 3.000.000 72.000.000 72.000.000 74.188.800 76.444.140

15. Gaji Staf Night Audit 1 orang 3.500.000 42.000.000 42.000.000 43.276.800 44.592.415

16. Gaji Staf Posting to Ledger 2 orang 3.000.000 72.000.000 72.000.000 74.188.800 76.444.140

17. Gaji Staf Payroll 1 orang 3.000.000 36.000.000 36.000.000 37.094.400 38.222.070

18. Gaji Staf Chef 3 orang 4.000.000 144.000.000 144.000.000 148.377.600 152.888.279

19. Gaji Staf Waitres 8 orang 1.500.000 144.000.000 144.000.000 148.377.600 152.888.279

20. Gaji Staf Supervisor (Food & Baverage) 2 orang 3.000.000 72.000.000 72.000.000 74.188.800 76.444.140

21. Gaji Staf Store Keeper 2 orang 1.700.000 40.800.000 40.800.000 42.040.320 43.318.346

22. Gaji Staf Repairs & Maintenance 5 orang 2.000.000 120.000.000 120.000.000 123.648.000 127.406.899

23. Gaji Staf Sales Executive 3 orang 3.500.000 126.000.000 126.000.000 129.830.400 133.777.244

24. Gaji Staf General Attendant (Spa & Fitnes Center) 3 orang 1.500.000 54.000.000 54.000.000 55.641.600 57.333.105

25. Gaji Staf Security 4 orang 2.000.000 96.000.000 96.000.000 98.918.400 101.925.519

Jumlah A 1.894.800.000 1.894.800.000 1.952.401.920 2.011.754.938

B Biaya Operasional

1. Biaya Laundry 1 paket 13.137.362 157.648.347 157.648.347 162.440.857 167.379.059

2. Biaya Engineering & Maintenance:

- Listrik 1 paket 49.659.721 595.916.649 595.916.649 614.032.515 632.699.104

- Pelengkapan/Peralatan 1 paket 15.047.935 180.575.224 180.575.224 186.064.711 191.721.078

3. Biaya Air 1 paket 38.165.063 457.980.758 457.980.758 471.903.373 486.249.236

4. Biaya House Keeping dan Food & Baverage 1 paket 90.654.063 1.087.848.754 1.087.848.754 1.120.919.356 1.154.995.305

5. Biaya Administrasi dan Umum 1 paket 41.742.456 500.909.474 500.909.474 516.137.122 531.827.691

6. Biaya Antar Departemen 1 paket 22.264.262 267.171.144 267.171.144 275.293.147 283.662.058

7. Biaya Penjualan

- Biaya Komisi 1 paket 15.394.822 184.737.860 184.737.860 190.353.891 196.140.649

- Biaya Promosi, Brosur, Sponsor 1 paket 8.903.357 106.840.287 106.840.287 110.088.232 113.434.914

Jumlah B 3.539.628.497 3.539.628.497 3.647.233.203 3.758.109.093

C Biaya Sewa

- Sewa Lahan Kawedanan 1 paket 35.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000

Jumlah C 420.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000

Total Biaya Operasional 5.854.428.497 5.854.428.497 6.019.635.123 6.189.864.031

No Uraian Satuan Harga per

Bulan Jumlah Nominal per Tahun

Biaya per Tahun

A Biaya Personal

1. Gaji General Manajer 1 orang

2. Gaji Manager Room Departement 1 orang

3. Gaji Manager Accounting Departement 1 orang

4. Gaji Manager Food & Beverage Departement 1 orang

5. Gaji Manager Purchasing & Storing Departement 1 orang

6. Gaji Manager Engineering Departement 1 orang

7. Gaji Manager Marketing Departement 1 orang

8. Gaji Manager Spa & Fitnes Center Department 1 orang

9. Gaji Staf Front Desk 4 orang

10. Gaji Staf Reservation 1 orang

11. Gaji Staf Houskeeping (Supervisor) 2 orang

12. Gaji Staf Houskeeping (Room Attendant) 8 orang

13. Gaji Staf Laundry 2 orang

14. Gaji Staf Cashiering 2 orang

15. Gaji Staf Night Audit 1 orang

16. Gaji Staf Posting to Ledger 2 orang

17. Gaji Staf Payroll 1 orang

18. Gaji Staf Chef 3 orang

19. Gaji Staf Waitres 8 orang

20. Gaji Staf Supervisor (Food & Baverage) 2 orang

21. Gaji Staf Store Keeper 2 orang

22. Gaji Staf Repairs & Maintenance 5 orang

23. Gaji Staf Sales Executive 3 orang

24. Gaji Staf General Attendant (Spa & Fitnes Center) 3 orang

25. Gaji Staf Security 4 orang

Jumlah A

B Biaya Operasional

1. Biaya Laundry 1 paket


- Listrik 1 paket

- Pelengkapan/Peralatan 1 paket

3. Biaya Air 1 paket

4. Biaya House Keeping dan Food & Baverage 1 paket

5. Biaya Administrasi dan Umum 1 paket

6. Biaya Antar Departemen 1 paket

7. Biaya Penjualan

- Biaya Komisi 1 paket

- Biaya Promosi, Brosur, Sponsor 1 paket

Jumlah B

C Biaya Sewa

- Sewa Lahan Kawedanan 1 paket

Jumlah C

Total Biaya Operasional

No Uraian SatuanJumlahTahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8

91.896.048 94.689.688 97.568.255 100.534.330 103.590.573

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

65.640.034 67.635.492 69.691.610 71.810.235 73.993.267

105.024.055 108.216.786 111.506.577 114.896.377 118.389.227

26.256.014 27.054.197 27.876.644 28.724.094 29.597.307

78.768.041 81.162.590 83.629.933 86.172.282 88.791.920

157.536.083 162.325.180 167.259.865 172.344.565 177.583.840

39.384.021 40.581.295 41.814.966 43.086.141 44.395.960

78.768.041 81.162.590 83.629.933 86.172.282 88.791.920

45.948.024 47.344.844 48.784.127 50.267.165 51.795.287

78.768.041 81.162.590 83.629.933 86.172.282 88.791.920

39.384.021 40.581.295 41.814.966 43.086.141 44.395.960

157.536.083 162.325.180 167.259.865 172.344.565 177.583.840

157.536.083 162.325.180 167.259.865 172.344.565 177.583.840

78.768.041 81.162.590 83.629.933 86.172.282 88.791.920

44.635.223 45.992.134 47.390.295 48.830.960 50.315.421

131.280.069 135.270.983 139.383.221 143.620.471 147.986.533

137.844.072 142.034.532 146.352.382 150.801.494 155.385.860

59.076.031 60.871.942 62.722.449 64.629.212 66.593.940

105.024.055 108.216.786 111.506.577 114.896.377 118.389.227

2.072.912.288 2.135.928.822 2.200.861.058 2.267.767.234 2.336.707.358

172.467.382 177.710.391 183.112.786 188.679.415 194.415.269

651.933.156 671.751.924 692.173.183 713.215.248 734.896.991

197.549.399 203.554.901 209.742.969 216.119.156 222.689.178

501.031.212 516.262.561 531.956.943 548.128.434 564.791.539

1.190.107.162 1.226.286.420 1.263.565.527 1.301.977.919 1.341.558.047

547.995.252 564.654.308 581.819.799 599.507.121 617.732.137

292.285.385 301.170.861 310.326.455 319.760.379 329.481.095

202.103.325 208.247.266 214.577.983 221.101.154 227.822.629

116.883.335 120.436.589 124.097.861 127.870.436 131.757.697

3.872.355.609 3.990.075.220 4.111.373.506 4.236.359.261 4.365.144.582

420.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000

420.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000 420.000.000

6.365.267.898 6.546.004.042 6.732.234.565 6.924.126.495 7.121.851.941

Biaya per Tahun

A Biaya Personal

1. Gaji General Manajer 1 orang

2. Gaji Manager Room Departement 1 orang

3. Gaji Manager Accounting Departement 1 orang

4. Gaji Manager Food & Beverage Departement 1 orang

5. Gaji Manager Purchasing & Storing Departement 1 orang

6. Gaji Manager Engineering Departement 1 orang

7. Gaji Manager Marketing Departement 1 orang

8. Gaji Manager Spa & Fitnes Center Department 1 orang

9. Gaji Staf Front Desk 4 orang

10. Gaji Staf Reservation 1 orang

11. Gaji Staf Houskeeping (Supervisor) 2 orang

12. Gaji Staf Houskeeping (Room Attendant) 8 orang

13. Gaji Staf Laundry 2 orang

14. Gaji Staf Cashiering 2 orang

15. Gaji Staf Night Audit 1 orang

16. Gaji Staf Posting to Ledger 2 orang

17. Gaji Staf Payroll 1 orang

18. Gaji Staf Chef 3 orang

19. Gaji Staf Waitres 8 orang

20. Gaji Staf Supervisor (Food & Baverage) 2 orang

21. Gaji Staf Store Keeper 2 orang

22. Gaji Staf Repairs & Maintenance 5 orang

23. Gaji Staf Sales Executive 3 orang

24. Gaji Staf General Attendant (Spa & Fitnes Center) 3 orang

25. Gaji Staf Security 4 orang

Jumlah A

B Biaya Operasional

1. Biaya Laundry 1 paket


- Listrik 1 paket

- Pelengkapan/Peralatan 1 paket

3. Biaya Air 1 paket

4. Biaya House Keeping dan Food & Baverage 1 paket

5. Biaya Administrasi dan Umum 1 paket

6. Biaya Antar Departemen 1 paket

7. Biaya Penjualan

- Biaya Komisi 1 paket

- Biaya Promosi, Brosur, Sponsor 1 paket

Jumlah B

C Biaya Sewa

- Sewa Lahan Kawedanan 1 paket

Jumlah C

Total Biaya Operasional

No Uraian SatuanJumlahTahun 9 Tahun 10

106.739.727 109.984.614

76.242.662 78.560.439

76.242.662 78.560.439

76.242.662 78.560.439

76.242.662 78.560.439

76.242.662 78.560.439

76.242.662 78.560.439

76.242.662 78.560.439

121.988.259 125.696.702

30.497.065 31.424.176

91.491.194 94.272.527

182.982.389 188.545.053

45.745.597 47.136.263

91.491.194 94.272.527

53.369.863 54.992.307

91.491.194 94.272.527

45.745.597 47.136.263

182.982.389 188.545.053

182.982.389 188.545.053

91.491.194 94.272.527

51.845.010 53.421.098

152.485.324 157.120.878

160.109.590 164.976.921

68.618.396 70.704.395

121.988.259 125.696.702

2.407.743.262 2.480.938.657

200.325.494 206.415.389

757.237.860 780.257.891

229.458.929 236.434.481

581.961.201 599.652.822

1.382.341.412 1.424.364.591

636.511.194 655.861.135

339.497.320 349.818.038

234.748.437 241.884.789

135.763.131 139.890.330

4.497.844.978 4.634.579.465

420.000.000 420.000.000

420.000.000 420.000.000

7.325.588.240 7.535.518.122

Biaya per Tahun

Lampiran 3. Perkiraan Rugi Laba

NO URAIAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6

A Total Penerimaan 21.025.483.800 22.917.777.342 24.980.377.303 27.228.611.260 29.679.186.273 32.350.313.038

B Total Biaya Operasional

Biaya operasional 5.854.428.497 6.019.635.123 6.189.864.031 6.365.267.898 6.546.004.042 6.732.234.565

Penyusutan 10.404.881.400 10.404.881.400 10.404.881.400 10.404.881.400 10.404.881.400 10.404.881.400

Jumlah 16.259.309.897 16.424.516.523 16.594.745.431 16.770.149.298 16.950.885.442 17.137.115.965

C E B I T 4.766.173.903 6.493.260.819 8.385.631.872 10.458.461.962 12.728.300.832 15.213.197.073

D Pajak 10 % 476.617.390 649.326.082 838.563.187 1.045.846.196 1.272.830.083 1.521.319.707

E Penerimaan setelah pajak 4.289.556.513 5.843.934.737 7.547.068.685 9.412.615.766 11.455.470.749 13.691.877.366

F Bunga - - - - - -

G Laba/Rugi Bersih 4.289.556.513 5.843.934.737 7.547.068.685 9.412.615.766 11.455.470.749 13.691.877.366

NO URAIAN

A Total Penerimaan

B Total Biaya Operasional

Biaya operasional

Penyusutan

Jumlah

C E B I T

D Pajak 10 %

E Penerimaan setelah pajak

F Bunga

G Laba/Rugi Bersih

Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10

35.261.841.211 38.435.406.920 41.894.593.543 45.665.106.962

6.924.126.495 7.121.851.941 7.325.588.240 7.535.518.122

10.404.881.400 10.404.881.400 10.404.881.400 10.404.881.400

17.329.007.895 17.526.733.341 17.730.469.640 17.940.399.522

17.932.833.316 20.908.673.580 24.164.123.904 27.724.707.440

1.793.283.332 2.090.867.358 2.416.412.390 2.772.470.744

16.139.549.985 18.817.806.222 21.747.711.513 24.952.236.696

- - - -

16.139.549.985 18.817.806.222 21.747.711.513 24.952.236.696

Laba Inv tidak menyusut Investasi Pajak

0 - 109.903.242.497 - (109.903.242.497)

1 4.766.173.903 476.617.390 10.404.881.400 14.694.437.913

2 6.493.260.819 649.326.082 10.404.881.400 16.248.816.137

3 8.385.631.872 838.563.187 10.404.881.400 17.951.950.085

4 10.458.461.962 1.045.846.196 10.404.881.400 19.817.497.166

5 12.728.300.832 - 1.272.830.083 10.404.881.400 21.860.352.149

6 15.213.197.073 1.521.319.707 10.404.881.400 24.096.758.766

7 17.932.833.316 1.793.283.332 10.404.881.400 26.544.431.385

8 20.908.673.580 2.090.867.358 10.404.881.400 29.222.687.622

9 24.164.123.904 2.416.412.390 10.404.881.400 32.152.592.913

10 27.724.707.440 5.854.428.497 - 2.772.470.744 10.404.881.400 41.211.546.593

243.801.070.727

NPV Rp3.528.057.453

IRR 14,69%

PI 1,03

PB 5 tahun 2 bulan 2 hari

ProceedTahun

Lampiran 4. Perkiraan Cash Flow dan Kelayakan

In flow Out Flow

Penyusutan

kajian profil investasi: pembangunan hotel berkonsep … · pertambangan, industri atau jasa....

Documents