jurnal bot banda aceh

8/19/2019 jurnal bot banda aceh

1/8

PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (BUILD, OPERATE AND TRANSFER - BOT)

ANTARA PEMERINTAH KOTA BANDA ACEH DENGAN PIHAK SWASTA

Irwansyah S.H., M.HFakultas Hukum Universitas Iskandar Muda

[email protected]

Abstract

!he availability o" ade#uate in"rastructure, need to su$$ort the im$lementation o" national

develo$ment and to im$rove Indonesia%s com$etitiveness in the global era. !o overcome this, the&overnment o" 'ota (anda Aceh to build agreement (uild, )$erate, and !rans"er in the

develo$ment o" in"rastructure without burdening the local budget through coo$eration with !hird

*arties. !his article will be assessed on what consideration the &overnment o" 'ota (anda Aceh

in determining system (uild, )$erate, and !rans"er, $rocedures and im$lementation agreementsto trans"er wake, as well as whether to trans"er the wake agreement meets the $rinci$le o"

balance and legal certainty im$roving the wel"are o" society.

'ata 'unci *er+an+ian (angun &una Serah

(angun &una Serah atau (uild, )$erate and !rans"er- ()!/ adalah bentuk $er+an+ian yang

diadakan oleh $emerintah dengan $ihak swasta. ()! meru$akan $erbuatan hukum oleh badanatau $e+abat tata usaha 0egara yang men+adikan kebi+akan $ublik sebagai ob+ek $er+an+ian. ()!

meru$akan suatu konse$ kebi+akan ker+asama dimana $royek dibangun dengan biaya

se$enuhnya dari $erusahaan swasta atau bebera$a $erusahaan swasta atau ker+asama dengan(UM0/ dan setelah $roses $embangunan selesai maka bangunan itu dio$erasikan oleh

kontraktor, kemudian setelah taha$an $engo$erasian selesai dilakukanlah $engalihan $royek

$ada $emerintah selaku $emilik $royek sesuai dengan $er+an+ian ()!.

Fasilitas yang $ertama yang dibangun atas nama ()! adalah di !urki $ada tahun 1234 oleh*erdana Menteri )5al sebagai salah satu bagian dari $rogram $rivatisasi dalam rangka

membangun in"rastruktur baru (euker, 1233/. 0amun demikian, $endekatan ()! di$akai $ada

awal 1364 $ada $engembangan !erusan Swess. !erusan yang menghasilkan banyak revenue inidibiayai oleh 7uro$ean 8a$ital dengan dukungan $endanaan dari Mesir, dimana Mesir

menda$atkan konsesi untuk mendesain, membangun dan mengo$erasikan yang saat itu di$im$in

oleh *asha Muhammad Ali 9evy, 122:/.

Indonesia sebagai negara berkembang yang mengalami krisis ekonomi, memerlukan $engaturandan cara yang te$at untuk $endanaan $embangunan in"rastruktur di berbagai daerah. ;alam

*eraturan *emerintah >3 tentang *erubahan Atas

*eraturan *emerintah 0omor : !ahun =>>: tentang *engelolaan (arang Milik 0egara?;aerah,

dicantumkan dalam konsideranbahwa ketersediaan in"rastruktur yang memadai, meru$akan kebutuhan yang

mendesak untuk mendukung $elaksanaan $embangunan nasional dalam rangka

meningkatkan $erekonomian dan kese+ahteraan masyarakat, serta untuk

meningkatkan daya saing Indonesia dalam $erdagangan global-.

Mengingat ()! hanya sebuah skema atau konse$ yang umum si"atnya, maka konse$ ()! tidak

hanya da$at digunakan untuk $royek *emerintah sa+a, teta$i +uga digunakan untuk $royek


2/8

swasta, artinya $ihak yang terlibat antara individu dengan individu atau swasta dengan swasta.

Misalnya di 'abu$aten 'am$ar, dan di ;en$asar (ali, $enduduk asli memiliki tanah, teta$i

tidak memiliki cuku$ dana untuk mendirikan bangunan komersial, maka da$at melakukan $olaker+asama $endirian bangunan hotel?$engina$an di atas tanah $enduduk melalui $er+an+ian

(angun &una Serah (uild, )$erate and !rans"er?()!/, yaitu bentuk $er+an+ian ker+asama yang

dilakukan antara $emegang hak atas tanah dengan investor, dimana $ihak investor diberikan hak untuk mendirikan bangunan selama masa $er+an+ian (angun &una Serah (uild, )$erate and

!rans"er?()!/, dan mengalihkan ke$emilikan bangunan tersebut ke$ada $emegang hak atas

tanah setelah masa $er+an+ian (angun &una Serah berakhir 'amilah, =>16 :/. *er+an+ian(angun &una Serah tersebut da$at dituangkan dalam akta 0otaris, karena $ara $ihak adalah

$emilik tanah?$ribadi atau badan hukum berhada$an dengan investor atau swasta.

9ain halnya dengan $enggunaan aset daerah?(arang Milik ;aerah dengan $ola (angun &una

Serah, $er+an+ian bangun guna serah yang dibuat adalah $er+an+ian antara $ihak $emerintahdaerah dengan $ihak swasta yang meru$akan tindakan hukum $emerintah, yang akan

menimbulkan akibatakibat hukum bagi mereka yang terkena tindakan tersebut. )leh karena itu

$er+an+ian (angun &una Serah antara $emerintah dengan $ihak swasta tersebut harus dilandasi

berbagai $eraturan sebagai dasar hukumnya.

*er+an+ian (angun &una Serah di *rovinsi Aceh, termasuk 'ota (anda Aceh berkaitan dengan

$royek $emerintah dalam usaha memenuhi kebutuhan in"rastruktur. (agi *emerintah ;aerah,

dana yang tersedia dalam $embiayaan $embangunan in"rastruktur dengan mengandalkan A*(A

Anggaran *enda$atan dan (elan+a Aceh/ dan A*(' Anggaran *enda$atan dan (elan+a 'ota/semakin terbatas, oleh karena itu dibutuhkan $ola$ola baru sebagai alternati" $endanaan yang

tidak +arang melibatkan $ihak swasta nasionalasing/ dalam $royek$royek *emerintah. ;alam

hal $engadaan in"rastruktur di Indonesia dengan menggunakan $er+an+ian ()! diatur oleh1. UU *okok Agraria 0omor B !ahun 12:>.

=. UndangUndang 0omor 1 !ahun =>>4 tentang *erbendaharaan 0egara, dengan $eraturan

$elaksananya.6. UU 0omor =6 !ahun =>14 tentang *emerintahan ;aerah.

4. *eraturan *residen 0omor :C !ahun =>>B tentang 'er+asama *emerintah ;engan (adan

Usaha ;alam *enyediaan In"rastruktur.B. *eraturan *residen 0omor 16 !ahun =>1> tentang *erubahan Atas *eraturan *residen 0omor

:C !ahun =>>B tentang 'er+asama *emerintah ;engan (adan Usaha ;alam *enyediaan

In"rastruktur.

:. 'e$utusan *residen >1 tentang *edoman

*engelolaan (arang ;aerah.1>. *eraturan *emerintah 0omor 6: !ahun =>>B tentang *eraturan *elaksanaan UU 0omor =3

!ahun =>>= tentang (angunan &edung.

11. 'e$utusan Menteri 'euangan 4?122B tentang *erlakuan *a+ak

*enghasilan !erhada$ *ihak*ihak Dang Melakukan 'er+asama ;alam (entuk *er+an+ian(angun &una Serah Build Operate and Transfer -/.


3/8

1=. 'e$utusan *residen 0omor 3> !ahun =>>6 tentang *edoman *elaksanaan *engadaan

(arang?Easa *emerintah sebagaimana telah bebera$a kali diubah terakhir dengan *eraturan

*residen 0omor 6= !ahun =>>B.16. *eraturan *emerintah 0omor 63 !ahun =>>3 tentang *erubahan Atas *eraturan *emerintah

0omor : !ahun =>>: tentang *engelolaan (arang Milik 0egara?;aerah.

14. *ermendagri 0omor == !ahun =>>2 tentang *etun+uk !eknis !ata 8ara 'er+a Sama ;aerah bahwa (angun &una Serah meru$akan bentuk ker+a sama kontrak bangun

1B. Serta $eraturan lain yang mendukung.

*emerintah ;aerah memiliki kewenangan yang diatur dalam UndangUndang 0omor =6 !ahun

=>14 tentang *emerintah ;aerah, antara lain1. (ab *embangunan ;aerah, (agian 'elima *emberian Insenti" dan 'emudahan Investasi,

*asal =C3 Ayat 1/ dan =/.

=. (ab GII 'er+asama ;aerah dan *erselisihan, *asal 6:6 Ayat =/ huru" b*elaksanaan 'er+asama di+elaskan $ada $araghra" 6 *elaksanaan 'er+asama *asal 6::,

menyebutkan

1/ 'er+a sama ;aerah dengan $ihak ketiga sebagaimana dimaksud dalam *asal 6:6 ayat=/ huru" b meli$uti

a. ker+a sama dalam $enyediaan $elayanan $ublik

b. ker+a sama dalam $engelolaan aset untuk meningkatkan nilai tambah yang

memberikan $enda$atan bagi ;aerahc. ker+a sama investasi dan

d. ker+asama lainnya yang tidak bertentangan dengan ketentuan $eraturan $erundang

undangan.=/ 'er+a sama ;aerah dengan $ihak ketiga dituangkan dalam kontrak ker+a sama yang

$aling sedikit mengatur

a. hak dan kewa+iban $ara $ihak b. +angka waktu ker+a sama

c. $enyelesaian $erselisihan dan

d. sanksi bagi $ihak yang tidak memenuhi $er+an+ian.6/ 'er+a sama ;aerah dengan $ihak ketiga sebagaimana dimaksud $ada ayat 1/ harus

didahului dengan studi kelayakan yang dilakukan oleh $ara $ihak yang melakukan ker+a

sama.

'er+asama $eman"atan atas barang milik negara?daerah disebut +uga aset negara?daerah/, berdasarkan *asal =: *eraturan *emerintah 0omor 63 !ahun =>>3 tentang *erubahan Atas

*eraturan *emerintah 0omor : !ahun =>>: tentang *engelolaan (arang Milik 0egara?;aerah,

dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut

1. (angun guna serah adalah $eman"aatan barang milik negara?daerah beru$a tanah oleh $ihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan atau sarana berikut "asilitasnya,

kemudian didayagunakan oleh $ihak lain tersebut dalam +angka waktu tertentu yang telah

dise$akati, untuk selan+utnya diserahkan kembali tanah beserta bangunannya dan atausarana berikut "asilitasnya setelah berakhirnya +angka waktu.


4/8

=. !idak tersedia atau tidak cuku$ tersedia dana dalam Anggaran *enda$atan dan (elan+a

0egara?;aerah untuk memenuhi biaya o$erasional? $emeliharaan?$erbaikan yang

di$erlukan terhada$ barang milik negara? daerah dimaksud

6. mitra ker+a sama $eman"aatan diteta$kan melalui tender dengan mengikutsertakan

sekurangkurangnya lima $eserta?$eminat, kecuali barang milik negara?daerah yang

bersi"at khusus da$at dilakukan $enun+ukan langsung

4. Mitra ker+a sama $eman"aatan harus membayar kontribusi teta$ ke rekening kas umumnegara? daerah setia$ tahun selama +angka waktu $engo$erasian yang telah diteta$kan

dan $embagian keuntungan hasil ker+a sama $eman"aatan

B. (esaran $embayaran kontribusi teta$ dan $embagian keuntungan hasil ker+a sama

$eman"aatan diteta$kan dari hasil $erhitungan tim yang dibentuk oleh $e+abat yang berwenang

:. (esaran $embayaran kontribusi teta$ dan $embagian keuntungan hasil ker+a sama

$eman"aatan harus menda$at $ersetu+uan $engelola barang

C. Selama +angka waktu $engo$erasian, mitra ker+a sama $eman"aatan dilarangmen+aminkan atau menggadaikan barang milik negara?daerah yang men+adi obyek ker+asama $eman"aatan

3. Eangka waktu ker+a sama $eman"aatan $aling lama 6> tiga $uluh/ tahun se+ak $er+an+ian

ditandatangani dan da$at di$er$an+ang.

(entuk ker+a sama kontrak bangun ini *ermendagri 0omor == !ahun =>>2 tentang *etun+uk

!eknis !ata 8ara 'er+a Sama ;aerah bahwa (angun &una Serah meru$akan bentuk ker+a samakontrak bangun/ di$ilih sebagai alternati" $eman"aatan aset daerah atau barang milik daerah

untuk memenuhi kebutuhan in"rastruktur dengan bebera$a $ertimbangan, antara lain

1. Untuk )$timalisasi $eman"aatan aset milik *emerintah 'ota (anda aceh.=. Membuka la$angan dan kesem$atan ker+a bagi masyarakat 'ota (anda aceh.

6. Mem$erluas kegiatan usaha dan mem$erkuat $erekonomian 'ota (anda aceh.

4. Mendukung $embangunan dan keindahan 'ota (anda aceh sebagai Ibukota *rovinsiAceh.

Perjanjan Ban!"n G"na Sera# $ K%&a Ban$a a'e#

Sistem (angun &una Serah meru$akan suatu $er+an+ian yang meli$uti $eman"atan tanah atau

$un bangunan, termasuk $engelolaan barang milik $emerintah daerah, sebagai hak ekslusi"

daerah. 'er+asama tersebut meli$uti bebera$a $roses yang harus ditem$uh dan terkait dengan

$er+an+ian bangun guna serah itu sendiri. *ermasalahan yang timbul dalam $enelitian ini adalah

1. A$a $ertimbangan *emerintah 'ota (anda aceh dalam menentukan sistem bangun guna

serah untuk $eman"aatan aset *emerintah ;aerah

=. (agaimana $rosedur dan $elaksanaan $er+an+ian bangun guna serah tersebut


5/8

6. A$akah $er+an+ian bangun guna serah antara *emerintah 'ota (anda aceh dengan $ihak

swasta tersebut memenuhi asas keseimbangan dan ke$astian hukum dalam meningkatkan

kese+ahteraan masyarakat

Ana Te*"an +http://aceh.tribunnews.com/2014/06/13/pemo!aan!ban"un!pusat!bisnis!di!eudah

*emerintah 'ota *emko/ (anda Aceh berencana membangun $usat bisnis berlantai dela$an di

lokasi !erminal Angkutan *enum$ang 'ota A*'/ 'eudah. *usat bisnis yang nantinya

dilengka$i mall, $la5a dan hotel berbintang, dibangun dengan nilai investasi sebesar tahun, dan setelah 6> tahun gedung

tersebut akan men+adi milik *emko (anda Aceh. 7stimasi biaya senilai


6/8

ali 'ota (anda Aceh H+ Illi5a Saaduddin ;+amal S7 bersama 'etua ;*1B lalu dengan ;uta (esar !urki untuk Indonesia, Kekeriya

Akcam di (anda Aceh. *ada $ertemuan lalu Kekeriya Akcam memandang $erlu dilakukannya

$ertemuan lan+utan untuk membahas secara detail bidangbidang ker+asama yang akan di+a+aki(anda AcehLIstanbul.

Atas dasar itu, ali 'ota (anda Aceh dirinya mengambil kebi+akan bersama dengan $ihak

legislati" melakukan kun+ungan ke Istanbul $ada Eanuari =>1:. (ersama Illi5a +uga berangkat

Iskandar (akri yang meru$akan "asilitator dan $enghubung, ;irut *;AM !irta ;aroy ! 0ovi5al

Aiyub dalam rangka membahas ker+asama dibidang $engelolaan air bersih, bebera$a anggota

;*


7/8

as$ek yang saling berkaitan sebagai syarat adanya keseimbangan dalam suatu $er+an+ian,

yaitu

a. *erbuatan $ara $ihak handeling/ b. Isi kontrak inhoud/

c. *elaksanaan kontrak yang telah dise$akati $ara $ihak nakoming/.

Re.%*en$a Saran

1. Segera dibenahi ter+adinya dualisme $engaturan tentang *er+an+ian ;aerah dan*erbendaharaan 0egara dalam hal *engaturan *engelolaan (arang Milik 0egara?;aerah

sehingga terda$at ke+elasan koordinasi $engaturan tentang $engelolaan (arang Milik

0egara?;aerah untuk menda$atkan 'e$astian Hukum

=. 'arena *er+an+ian (angun &una Serah, (angun Serah &una, dan (angun Serah dalam +angkawaktu lama 6> tiga $uluh/ tahun, dan *embangunan In"rastruktur yang menyangkut ha+at

hidu$ masyarakat se$erti !enaga *embangkit 9istrik, Ealan


8/8

htt$??bandaacehkota.go.id?berita?14:C?tindaklan+ut$ertemuandengan5ekeriyaakcam

delegasibandaacehberangkatketurki.html

htt$??aceh.tribunnews.com?=>14?>:?16?$emkoakanbangun$usatbisnisdikeudah

jurnal bot banda aceh

Documents