hak tanggungan dan eksekusi hak...
TRANSCRIPT
HAK TANGGUNGAN DAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN SEBAGAI
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR
SKRIPSI
OLEH :
HUSNI
NPM : 28120002
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS WIJAYA PUTRA
SURABAYA
2012
HAK TANGGUNGAN DAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN SEBAGAI
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR
SKRIPSI
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum
Pada Fakultas Hukum
Universitas Wijaya Putra Surabaya
OLEH :
HUSNI
NPM : 28120002
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS WIJAYA PUTRA
SURABAYA
2012
HAK TANGGUNGAN DAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN SEBAGAI
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR
NAMA : HUSNI
FAKULTAS : HUKUM
JURUSAN : ILMU HUKUM
NPM : 28120002
DISETUJUI dan DITERIMA OLEH :
Pembimbing
TRI WAHYU ANDAYANI,.SH,.CN,.MH.
i
Telah diterima dan disetujui oleh tim penguji skripsi serta di nyatakan
LULUS. Dengan demikian skripsi ini dinyatakan syah untuk melengkapi
syarat-syarat mencapai gelar Sarjana Hukum pada Program Studi Ilmu
Hukum Fakultas Hukum Universitas Wijaya Putra Surabaya.
Surabaya………Agustus 2012
Tim Penguji Skripsi :
1. Ketua : Tri Wahyu Andayani,.SH,.CN,.MH ( )
Dekan
2. Sekretaris : Tri Wahyu Andayani, SH,.CN,.MH ( )
Pembimbing
3. Anggota : 1. Dr. H. Sugeng Repowijoyo, SH,.M,Hum ( )
Penguji I
2. Djasim Siswojo, SH,.MH ( )
Penguji II
ii
Motto
Di saat kita mengambil sebuah keputusan atau tindakan hati dan pikiran akan
selalu bertentangan, namun hati kita tidak bisa di bohongin dan tidak akan
bisa di pengaruhi oleh apapun, tetapi pikiran yang paling cepat dan paling
gampang untuk di pengaruhi, maka dari itu setiap kita ingin mengambil
keputusan atau tindakan ikutilah kata hati kita.
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah
melimpahkan segala rahmat, taufik dan hidayahnya, sehingga penulis dapat
menyelesaikan penulisan skripsi ini.
Penulisan skripsi ini dengan judul Hak Tanggungan Dan Eksekusi Hak
Tanggungan Sebagai Perlindungan Hukum Bagi Kreditur. Di susun oleh
penulis sebagai salah satu syarat agar dapat memperoleh Gelar Sarjana Hukum
pada Universitas Wijaya Putra Surabaya. Penulis juga menyadari bahwa
penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna sehingga kritik dan saran dari
pembaca sangat di harapkan.
Skripsi ini dapat terselesaikan tidak terlepas dari bantuan semua pihak yang
ikut membantu serta memberikan bimbingan dan informasi tentang data-data
yang diperlukan oleh penulis. Untuk itu penulis mengucapkan terimakasih
kepada :
1. Bapak H. Budi Endarto. SH,.M.Hum. Selaku Rektor Universitas Wijaya
Putra Surabaya.
2. Bapak Dr. H. Taufiqurrahman, SH.,M,.Hum. Selaku Wakil Rektor
Universitas Wijaya Putra Surabaya.
3. Ibu Tri Wahyu Andayani. SH,.CN,.M.H. Selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Wijaya Putra Surabaya. Sekaligus dosen pembimbing yang
telah membimbing penulis dengan penuh kesabaran, memberi masukan
dan petunjuk kepada penulis dalam penyusunan skripsi ini.
4. Seluruh dosen Universitas Wijaya Putra Surabaya, yang telah memberikan
ilmu selama penulis menjadi Mahasiswa Fakultas Hukum/Jurusan Ilmu
Hukum di Universitas Wijaya Putra Surabaya.
5. Ibu penulis FATIMAH dan Ayah penulis M. ALI kakak-kakak penulis
MAHANI, ASMAH,SUMARNI maupun adik-adik penulis
SYAFRUDIN,HAJRAH serta semua keluarga penulis yang selalu
memberikan semangat, Do,a serta bantuan baik moril maupun materiil
selama penulis menuntut ilmu di Universitas Wijaya Putra Surabaya.
6. Teman-Teman penulis RIDWAN OBET PANDJAITAN, SAHRIN, RANGGA
SETIO BUDI, SULTON SULAEMAN, PURWONO, SIMON HENDRO
TAROB, serta teman-teman penulis yang lainnya, yang telah ikut serta
membantu penulis memberikan masukan dan saran kepada penulis,
sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini sesuai dengan yang di
harapkan.
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR………………………………………………………… i
DAFTAR ISI…………………………………………………………………… ii
BAB I : PENDAHULUAN
1. Latar Belakang Masalah………………………………................ 1
2. Rumusan Masalah…………………………………………………. 8
3. Penjelasan Judul…………………………………………………… 8
4. Alasan Pemilihan Judul…………………………………………… 10
5. Tujuan Penelitian…………………………………………………... 10
6. Manfaat Penelitian…………………………………………………. 11
7. Metode Penelitian………………………………………………….. 11
8. Sistematika Pertanggung Jawaban……………………………… 13
BAB II : PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR
1. Pengertian Hak Tanggungan…………………………………… 15
2. Obyek dan Subyek Hukum Dalam Hak Tanggungan………. 18
3. Tujuan Hak Tanggungan……………………………………….. 20
4. Eksekusi Hak Tanggungan………………………………. …… 24
5. Eksekusi Hak Tanggungan Yang Dilakukan Kreditur Tanpa
Persetujuan dari Pihak Debitur Maupun Atas Persetujuan
Dari Pihak Debitur……………………………………………… 25
a. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Pelelangan Umum….. 25
b. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Penjualan Di Bawah
Tangan…………………………………………………………. 27
BAB III : PROSES EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN SEBAGAI
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR
1. Pengertian Eksekusi……………………………………… …….. 29
2. Macam-Macam Eksekusi Hak Tanggungan…………… …….. 31
1. Berdasarkan Titel Eksekutorial………………………. ……. 31
2. Pelelangan Umum……………………………………………. 32
3. Penjulan Di Bawah Tangan………………………………….. 33
3. Proses Eksekusi Hak Tanggungan Yang Di Lakukan Oleh
Bank-Bank Swasta Maupun Bank-Bank Pemerintah……….. 35
4. Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Eksekusi Hak
Tanggungan Dan Upaya Pemecahannya……………………. 37
a. Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Eksekusi
Hak Tanggungan…………………………………………….. 37
b. Upaya Pemecahan Terhadap Hambatan-Hambatan
Dalam Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan………… 39
BAB IV : PENUTUP
A. Kesimpulan………………………………………………………… 46
B. Saran………………………………………………………………… 48
DAFTAR BACAAN………………………………………………………………49
1
BAB I
PENDAHULUAN
1. Latar Belakang Masalah
Peningkatan laju perekonomian akan menimbulkan tumbuh dan
berkembangnya usaha yang di lakukan oleh masyarakat, biasanya pelaku usaha
dalam mengembangkan usahanya selalu berupaya menambah modal usahanya
dengan cara melakukan pinjaman atau kredit langsung dengan perbankan.
Dimana kredit yang banyak berkembang dalam masyarakat adalah kredit dengan
hak tanggungan, meskipun di dalam hukum jaminan dikenal juga beberapa
lembaga jaminan seperti fidusia, gadai.1
Lembaga perbankan mempunyai peranan strategis untuk mendorong
perputaran roda perekonomian melalui kegiatan utamanya, yaitu menghimpun
dana masyarakat dan menyalurkan ke masyarakat dalam bentuk pemberian
kredit untuk mendukung pembangunan.
Dalam praktek saat ini, bank menyalurkan berbagai macam kredit sesuai
kebutuhan dan kegiatan masyarakat. Adanya hak milik perorangan tanah
menjadi lebih bermakna pada nilai Kapital Aset, salah satunya bisa di jadikan
jaminan suatu Kredit. Akan tetapi, tanah hak milik yang merupakan salah satu
bentuk hak tanggungan yang di jadikan jaminan kredit itu mengekor pada
kreditnya bila kreditnya macet, maka konsekuensinya menjadi pelunasan kredit
tersebut, yaitu dengan cara menguangkan apa yang menjadi jaminan kredit itu
1 Bachtiar jajuli,Eksekusi perkara perdata segi hukum dan penegakan hukum, Akademikapressindo, Jakarta, 1987, hal 43.
2
sendiri dalam hal ini adalah tanah yang di jadikan sebagai jaminan atas kredit
yang diajukan oleh Debitur kepada Kreditur.
Secara umum, Undang-undang yang ada saat ini berlaku di Indonesia telah
memberikan jaminan atau perlindungan hukum kepada kreditur sebagai penyalur
dana dan penghimpun dana dalam berbagai bentuk transaksi-transaksi
keuangan di masyarakat. Hal ini dirumuskan sebagaimana yang telah diatur
dalam pasal 1131 KUH Perdata, yaitu :
“Segala harta kekayaan Debitur, baik yang bergerak maupun yang tidak
bergerak, baik yang yang sekarang maupun yang akan ada di kemudian
hari menjadi tanggungan/jaminan atas hutang-hutangnya”.
Dalam aturan ini bahwa jaminan yang di atur dalam Pasal 1131 KUH
Perdata tersebut masih bersifat umum atau dengan kata lain benda jaminan itu
tidak di tunjuk secara khusus dan tidak di peruntukkan bagi seorang kreditur
tertentu, sehingga apabila jaminan tersebut dijual maka hasilnya dibagi secara
seimbang sesuai besarnya piutang masing-masing kreditur (konkurent).
Dalam praktek perbankan dewasa ini, jaminan yang bersifat umum tersebut
belum memberikan perlindungan hukum (kurang menimbulkan rasa aman)
secara maksimal dalam memberikan perlindungan bagi Kreditur selaku pemberi
pinjaman kepada Debitur untuk menjamin kredit yang telah di berikan selama ini.
Pihak Lembaga Perbankan (Bank) memerlukan jaminan yang di tunjuk dan
diikat secara khusus untuk menjamin hutang-hutang yang harus dibayarkan
oleh Debitur kepada Kreditur. Jaminan ini di kenal dengan jaminan khusus yang
timbul karena adanya perjanjian khusus antara pihak Kreditur/Bank dengan
Debitur/Nasabahnya. Dalam hal ini, kerap yang terjadi adalah Debitur dengan
jaminan berupa tanahnya yang kemudian dibebani dengan konsekuensi bahwa
3
Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan atas pinjaman kreditnya kepada
Kreditur/Bank.
Biasanya jaminan yang diberikan oleh Debitur kepada Kreditur adalah
sebagai salah satu syarat baku untuk memberikan suatu perlindungan bagi
Kreditur apabila dikemudian hari dan atau sewaktu-waktu terjadi pengingkaran
atas pembayaran yang wajib dibayarkan oleh Debitur kepada Kreditur sesuai
dengan klausula-klausula perjanjian kredit yang disepakati bersama sebelumnya.
Berbagai bentuk-bentuk pengingkaran akan kewajiban Debitur dalam
melaksanakan pembayaran kepada Kreditur yaitu biasanya disebut sebagai
perbuatan Wanprestasi atau Cidera Janji, misalnya adalah disebabkan karena
Kredit Macet. Adapun pengertian dari Wanprestasi/Cidera Janji adalah dimana
suatu keadaan seseorang tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya yang
di dasarkan pada suatu perjanjian/kontrak sebelumnya dalam bentuk
kesepakatan. Wanprestasi juga dapat berarti tidak memenuhi prestasi sama
sekali, atau terlambat memenuhi prestasi, atau memenuhi prestasi secara tidak
baik.
Dalam hal ini, berkaitan dengan adanya kesepakatan Kreditur dan Debitur
akan muncul suatu bentuk perjanjian utang piutang. Biasanya menggunakan
suatu badan lembaga Hak Tanggungan sebagai bentuk atas jaminan kredit dari
pihak Debitur. Hal ini dimaksudkan yakni bahwa Hak Tanggungan itu sendiri bisa
menjadi suatu bentuk jaminan dalam hal alternatif penyelesaian/pelunasan
hutang-hutang yang dimiliki oleh Debitur.
Menurut ketentuan pasal 1 ayat (1) UU NO. 4 Tahun 1996 tentang hak
tanggungan yang di maksud dengan hak tanggungan adalah :
“Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengantanah, yang selanjutnya di sebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang
4
di bebankan kepada hak atas tanah sebagai mana dimaksud denganUndang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-PokokAgraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satukesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yangmemberikan kedudukan yang di utamakan kepada kreditur terhadapkreditur-kreditur lainnya”.2
Dari ketentuan di atas, maka Hak Tanggungan pada dasarnya hanya di
bebankan kepada hak atas tanah dan juga seringkali terdapat benda-benda
diatasnya bisa berupa bangunan, tanaman dan hasil-hasil lainnya yang secara
tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan
sebagaimana yang dimaksud dalam perjanjian yang dibuat bersama
sebelumnya. Menurut pasal 4 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan, obyek hak tanggungan harus berupa hak atas tanah yang dapat di
alihkan oleh pemegang haknya yang berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan
Hak Guna Bangunan, serta Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut
ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah
tangankan dapat juga di bebani Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan sebagai salah satu lembaga hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan utang tertentu sebagaimana diuraikan dalam penjelasan Undang-
Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, Pasal 3 disebutkan bahwa
Hak Tanggungan mempunyai ciri-ciri yaitu sebagai berikut :
a) Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada
pemegangnya.
b) Selalu mengikuti obyek yang di jaminkan dalam tangan siapapun
obyek itu berada.
2 Undang-undang no. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
5
c) Memenuhi asas spesialis dan pubisitas sehingga dapat mengikat
pihak ke tiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak
yang berkepentingan.
d) Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusi
Dengan adanya ciri-ciri tersebut di atas di harapkan hak tanggungan atas
tanah yang diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan menjadi kuat kedudukannya dalam hukum jaminan mengenai
tanah. Kredit yang di jamin dengan hak atas tanah tersebut, apabila debitur tidak
lagi mampu membayarnya dan terjadi adanya wanprestasi dan kredit menjadi
macet, maka pihak kreditur tentunya tidak mau dirugikan dan akan mengambil
pelunasan utang debitur tersebut dengan cara mengeksekusi jaminan kredit
tersebut dengan cara menjualnya melalui sistem pelelangan umum agar debitur
juga tidak terlalu di rugikan karena kemungkinan masih ada sisa atas penjualan
dan atau hasil pelelangan jaminan yang diberikannya kepada Kreditur.3
Eksekusi merupakan upaya pemenuhan prestasi oleh pihak yang kalah
kepada pihak yag menang dalam berperkara di pengadilan. Sedangkan Hukum
Eksekusi merupakan hukum yang mengatur hal ihwal pelaksanaan putusan
Hakim. Dalam hal ini, sebagaimana biasanya Eksekusi Hak Tanggungan
bukanlah merupakan eksekusi riil, akan tetapi yang berhubungan dengan
penjualan cara lelang obyek Hak Tanggungan, dan apabila ada sisanya
dikembalikan kepada debitur.
Eksekusi Hak Tanggungan melalui pelelangan umum sebagaimana yang
telah di atur dalam Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan ditentukan bahwa :
3 Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika,2008,hal, 186
6
“Obyek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara
yang di butuhkan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan
piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahului dari pada
kreditur –kreditur lainnya”.
Dari ketentuan ini terlihat bahwa, Eksekusi atas Hak Tanggungan (jaminan),
tidaklah termasuk eksekusi riil, tetapi eksekusi yang mendasarkan pada alas hak
eksekusi yang bertitel atau irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan
Yang Maha Esa”. Dengan demikian, maka Sertifikat Hak Tanggungan
mempunyai titel Eksekutorial, yang berlaku adalah Peraturan mengenai Eksekusi
yang di kenal dengan Parate Eksekusi yang di atur dalam pasal 224 HIR/pasal
258 Rbg.
Akhir-akhir ini, berbagai proses pelaksanaan-pelaksanaan Eksekusi atas
Hak Tanggungan sebagaI jaminan kredit masih banyak memiliki berbagai
kendala-kendala dalam praktek yang justru menjadi pemicu terkendalanya
perlindungan akan kepentingan pihak Kreditur atas Hak Tanggungan tersebut.
Misalnya, Seseorang Debitur sebagai pihak yang memberikan Hak Tanggungan
mempermasalahkan jumlah besarnya hutang yang di jaminkan dengan Hak
Tanggungan, dan alasan-alasan seperti ini sudah menjadi suatu hal yang tidak
asing lagi dilakukan oleh Debitur sebagai alasan dan upaya-upaya untuk
menghambat pelaksanaan Eksekusi atas Hak Tanggungan tersebut.
Selain itu juga, dalam praktek kerap sering di jumpai adanya Debitur yang
keberatan dan tidak bersedia secara sukarela mengosongkan obyek Hak
Tanggungan sebagaimana yang ada dalam perjanjian yang dibuat sebelumnya
bahkan banyak sekali Debitur berusaha untuk mempertahankan dengan mencari
perpanjangan kredit atau melalui gugatan perlawanan Eksekusi Hak Tanggungan
7
kepada Pengadilan Negeri yang tujuannya untuk menunda-nunda bahkan
membatalkan proses Ekeskusi Hak Tanggungan tersebut.
Sikap seperti ini jelas mengganggu tatanan kepastian dalam upaya
penegakan hukum di Indonesia yang mengakibatkan runtuhnya keaktifan dan
fungsi, maksud dan tujuan adanya jaminan Hak Tanggungan. Dalam proses
pemberian kredit, sering terjadi bahwa pihak Kreditur di rugikan ketika pihak
Debitur melakukan suatu wanprestasi sehingga di perlukan suatu aturan hukum
dalam pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan yang tertuang dalam suatu
perjanjian kredit, yang bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan
hukum bagi pihak-pihak terkait, khususnya dari pihak Kreditur yang memberikan
pinjaman kredit kepada Debitur dengan kata lain yaitu apabila Debitur melakukan
suatu bentuk perbuatan Wanprestasi atau tidak memenuhi kewajibannya apa
yang harus dilakukan oleh Pemerintah yang jelas-jelas adalah sebagai
Pelaksana dan Pembuat Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan.
Dari ulasan diatas, maka hal-hal sebagaimana yang dijabarkan diatas yang
mendorong penulis untuk melakukan penelitian tentang bagaimana ketentuan
dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan sebagai
wujud untuk memberikan perlindungan hukum kepada kreditur, khususnya
apabila Debitur melakukan perbuatan Wanprestasi/Cidera Janji/Kredit Macet dan
sebagainya yang merugikan kepentingan-kepentingan hukum pihak Kreditur
sebagaimana kesepakatan perjanjian kredit yang sebelumnya telah dibuat
secara bersama-sama oleh para pihak yaitu Pihak Kreditur dan Pihak Debitur
dengan menggunakan Hak Tanggungan. Berdasarkan uraian latar belakang
yang telah di jelaskan tersebut, maka penulis menggambil, memilih dan
8
menyusun skripsi ini dengan judul : “HAK TANGGUNGAN DAN EKSEKUSI HAK
TANGGUNGAN SEBAGAI PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR“.
2. Rumusan masalah
Berdasarkan uraian latar belakang masalah tersebut di atas, maka penulis
akan membahas permasalahan sebagai berikut :
a) Bagaimana perlindungan hukum terhadap kreditur?
b) Bagaimana proses Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Perlindungan
Hukum Terhadap Kreditur?
3. Penjelasan judul
Penulis sangat tertarik sekali terhadap judul skripsi yaitu : “ Hak
Tanggungan dan Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Perlindungan Hukum
Bagi Kreditur”. Oleh sebab itu penulis angkat dalam penulisan skripsi ini.
Seperti kita ketahui bersama bahwa di berbagai daerah di indonesia, kerap
terjadi berbagai penjaminan hak tanggungan yang dilakukan oleh debitur kepada
lembaga keuangan/perbankan/kreditur. Atas hal tersebut, disamping memberikan
keuntungan dalam peningkatan perekonomian masyarakat dalam mendapatkan
modal, lembaga keuangan/kreditur berhasil menjalankan usahanya dalam
penyaluran dana yang dimilikinya kepada masyarakat luas yang membutuhkan
pinjaman. Hal ini tentu saja memberikan suatu keuntungan yang sangat prosfek
dalam meningkatkan taraf hidup seluruh bangsa indonesia secara umum.
Akan tetapi dalam hal ini, ada juga kerugian dan kerancuan yang menjadi
kendala tersendiri bagi lembaga keuangan/perbankan/kreditur dalam
mendapatkan kepastian hukum atas hak-hak yang akan didapatkan dalam suatu
9
pinjaman yang diberikan kepada debitur. Misalnya saja, saat ini bukan menjadi
rahasia lagi bahwa masih banyak debitur yang melakukan wanprestasi/cidera
janji yang telah di buatnya bersama kreditur dalam akta perjanjian yang dibuat
selama ini, akibat hal ini tentunya mengakibatkan berbagai kerugian yang besar
bagi kepentingan kreditur sebagai peminjam dana kepada debitur misalnya bila
seorang debitur yang melakukan wanprestasi/ingkar janji ( tidak mampu
membayar hutang-hutangnya) kepada kreditur yang akhirnya membuat kreditur
merasa di rugikan dengan perbuatan debitur tersebut.
Oleh sebab itu pelaksanaan proses eksekusi hak tanggungan merupakan
jalan satu-satunya atau pilihan terakhir yang di pilih oleh kreditur untuk melunasi
utang-utang debitur sesuai jaminan yang diberikan/diagunkan/dijaminkan kepada
kreditur guna untuk mencapai, memenuhi dan atau mendapatkan hak-hak
kreditur seperti yang telah di perjanjikan sebelumnya dalam perjanjian kredit
antara kreditur dan debitur tersebut.
Hal-hal seperti inilah yang harus menjadi perhatian pemerintah dalam
memberikan kepastian hukum, keadilan hukum dan kemamfaatan hukum yang
dicita-citakan dan di impikan selama ini dalam mewujudkan peningkatan
perekonomian bangsa dan negara indonesia dan khususnya bagi pihak-pihak
yang melakukan suatu bentuk perjanjian kredit antara individu dengan individu,
individu dengan lembaga keuangan dan antara individu dengan lembaga negara
yang melakukan penegakan akan kepastian hukum dalam perjanjian yang
dibuat. Dalam hal ini bertujuan disamping memberikan suatu pengembangan
perekonomian masyarakat/debitur dalam mendapatkan modal guna
dipergunakan dalam kebutuhannya ( modal usaha/modal kerja ) tetapi disisi lain
juga sangat diperlukan suatu kebijakan hukum yang bisa melindungi
10
kepentingan-kepentingan kreditur selaku badan usaha/pelaku usaha yang
bergerak dibidang keuangan yang memberikan pinjaman berupa uang kepada
debitur sesuai apa yang diperjanjikan sebelumnya.
Hal-hal seperti inilah yang harus segera dilakukan suatu kebijakan hukum
untuk menegakkan keadilan hukum dan kepastian hukum antara pihak-pihak
yang dimaksud dalam hal pinjaman kredit sebagaima yang disepakati bersama
sebelumnya. Agar tidak menimbulkan kerugian-kerugian yang tidak diinginkan
oleh semua pihak khususnya kreditur selaku pemberi pinjaman.
4. Alasan pemilihan judul
Dalam praktek sering di jumpai debitur keberatan dan tidak bersedia secara
sukarela mengosongkan obyek hak tanggungan itu bahkan berusaha
mempertahankan dengan mencari perpanjangan kredit atau melalui gugatan
perlawanan eksekusi hak tanggungan kepada pengadilan negeri yang tujuannya
untuk menunda eksekusi hak tanggungan tersebut, sikap seperti ini
menggangggu tatanan kepastian penegakkan hukum. Atas sikap debitur yang
seperti inilah, sehingga membuat penulis termotivasi untuk mengangkat dalam
skripsi ini guna memberikan gambaran dan solusi untuk memecahkan masalah-
masalah yang berkaitan dengan eksekusi hak tanggungan sesuai dengan
ketentuan Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan dan
Undang-Undang yang terkait lainnya.
5. Tujuan penelitian
Berdasarkan dari rumusan masalah, maka tujuan penelitian adalah sebagai
berikut:
11
a) Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi kreditur ketika debitur
melakukan suatu wanprestasi dalam suatu perjanjian kredit dengan
jaminan hak tanggungan menurut kententuan Undang-Undang nomor 4
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
b) Untuk mengetahui proses eksekusi hak tanggungan sebagai
perlindungan hukum terhadap kreditur.
6. Manfaat penelitian
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
a) Untuk penulis akan menerapkan ilmu-ilmu yang di peroleh dari teori
kemudian diterapkan di lapangan atau praktek.
b) Untuk Universitas Wijaya putra Khususnya Fakultas Hukum untuk di
jadikan perbendaharaan di perpustakaan yang di mungkinkan dapat di
pakai sebagai referensi atau Mahasiswa yang tertarik dan untuk
pemecahan masalah yang terkait dengan proses Eksekusi Hak
Tanggungan Sebagai Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur.
c) Untuk memberikan sumbangan pemikiran bagi penegak hukum dalam
mengatasi permasalahan-permasalahan yang timbul pada pelaksanaan
eksekusi hak tanggugan sebagai perlindungan hukum terhadap kreditur.
7. Metode penelitian
a. Tipe Penelitian
Penelitian mengenai hak tanggungan dan eksekusi hak tanggungan
sebagai perlindungan hukum bagi kreditur merupakan penelitian hukum
12
normatif dengan menggunakan berbagai peraturan perundang-undangan
yang berkaitan dengan permasalahan hak tanggungan.
b. Pendekatan Masalah
Untuk menyusun skripsi ini penulis menggunakan penellitian hukum
normatif, dengan melakukan pendekatan peraturan perundang-undangan
(state approach) dan pendekatan kasus (cases approach).Gabungan
pendekatan ini di harapkan dapat memberikan gambaran dan
pembahasan yang komprehensif terhadap permasalahan eksekusi hak
tanggungan sebagai perlindungan hukum terhadap kreditur.
c. Bahan Hukum
Penelitian ini di titikberatkan pada studi kepustakaan sehingga data
sekunder atau bahan pustaka lebih di utamakan dari pada data primer.
Bahan Hukum primer bersumber dari berbagai peraturan perundang-
undangan yang berlaku terutama yang berkaitan dengan penelitian ini
yang meliputi antara lain: Undang-Undang Dasar tahun 1945,Hukum
Acara Perdata/HIR, Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan
dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Undang-Undang No. 4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan, Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang
perubahan Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang perbankan,
Undang-Undang No. 4 Tahun 2004 tentang Pokok-Pokok Kekuasaan
Kehakiman, serta peraturan perundang-undangan yang terkait lainnya.
Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan
tentang bahan hukum primer antara lain berupa tulisan para pakar ahli
hukum mengenai hak tanggungan, serta pelaksanaan eksekusi hak
tanggungan.
13
Bahan hukum tertier adalah yang memberikan informasi lebih lanjut
mengenai bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder antara lain
meliputi kamus hukum, kamus bahasa indonesia, jurnal hukum yang
berkaitan dengan permasalahan ini.
d. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Bahan hukum primer dan bahan sekunder serta bahan hukum tertier,
ketiganya dianalisis secara kualitatif dengan menggunakan tahapan-
tahapan berfikir secara sistematis dari aturan-aturan yang lebih tinggi
menuruni semua aturan yang lebih rendah. Guna memberikan jawaban
dan solusi pada pokok permasalahan penelitian ini. Adapun pengolahan
bahan hukum tersebut menggunakan penalaran deduksi yaitu
memaparkan keadaan yang terjadi dan disesuaikan dengan kajian dari
peraturan perundang-undangan serta materi-materi yang berkaitan
dengan permasalahan dan pada akhirnya pembahasan skripsi ini di tarik
kesimpulan dari uraian di atas.
8. Sistematika Pertanggung Jawaban
Dalam sistematika skripsi ini penulis sengaja disusun secara runtut agar lebih
mudah diketahui dan dipahami isi materinya skripsi ini dengan jelas.
BAB I Pendahuluan
Bagian ini merupakan pendahuluan dari konsep materi yang akan dibahas.
Bagian pendahuluan ini terdiri dari latar belakang masalah, rumusan masalah,
penjelasan judul, alasan pemilihan judul, tujuan penelitian, manfaat penelitian,
metode penelitian, dan sistematika pertanggung jawaban.
14
BAB II Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur
Dalam Bab ini penulis akan membahas tentang pengertian Hak
Tanggungan, Objek dan Subjek hukum dalam hak tanggungan Tujuan Hak
Tanggungan, Eksekusi Hak tanggungan dan Hak-hak kreditur yang di lindungi
oleh undang-undang atas hak tangungan terhadap wanprestasi yang di lakukan
oleh debitur, meliputi hak untuk melakukan eksekusi hak tanggungan, baik
eksekusi yang di lakukan dengan persetujuan dari pihak debitur maupun
eksekusi yang di lakukan tanpa persetujuan dari pihak debitur sebagai bentuk
perlindungan hukum terhadap kreditur.
BAB III Proses Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Perlindungan Hukum
Terhadap Kreditur
Dalam bab ini penulis akan membahas mengenai pengertian eksekusi hak
tanggungan, macam-macam eksekusi hak tanggungan, dan tata cara
pelaksanaan proses eksekusi hak tanggungan baik yang di lakukan oleh
lembaga perbankan yang di kelolah oleh pemerintah maupun lembaga
perbankan swasta di indonesia, serta mengkaji berbagai hambatan-hambatan
yang di alami oleh kreditur untuk kepentingan secara hukum atas hak
tanggungan yang telah di jaminkan oleh debitur dalam perjanjian kredit.
BAB IV penutup
merupakan akhir dari penulisan skripsi ini yang berisi tentang kesimpulan
dan tidak lupa memberikan saran sebagai masukan terhadap lembaga-lembaga
perbankan dan instansi-instansi terkait lainnya.
15
BAB II
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR
1. Pengertian Hak Tanggungan
Yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah salah satu jenis dari hak
jaminan di samping hipotik, Gadai dan Fidusia. Hak jaminan tersebut
dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitur yang memberikan hak
utama kepada seorang kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur yang lain,
maksud dari kreditur tertentu disini yaitu kreditur yang memegang hak jaminan
itu, untuk di dahulukan terhadap kreditur-kreditur lain apabila debitur cidera
janji.
Pengertian hak tanggungan yang di kemukakan oleh St. Remy
Shahdeini, bahwa Hak Tanggungan memberikan definisi Hak Tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang
selanjutnya di sebut Hak Tanggungan. Ini mengartikan hak tanggungan adalah
Penguasaan atas Hak Tanggungan yang merupakan kewenangan bagi kreditur
tertentu untuk berbuat sesuatu mengenai Hak Tanggungan yang dijadikan
agunan.Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan,melainkan
untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya
seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur
kepadanya.4
4 Sutan Remy sjahdeini, Hak Tanggungan, Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah-Masalah yang di Hadapi Oleh Perbankan, Air Langga University Press, hal 3
16
Sedangkan menurut pendapat ahli hukum lainnya, yang dimaksud
dengan Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang diberikan pada hak atas
tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Agraria
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang di utamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur yang lain.
Dari definisi tentang Hak Tanggungan di atas dapat di simpulkan bahwa
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan hutang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang didahulukan/diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur yang lain.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
memberikan Definisi tentang Hak Tanggungan yaitu Hak Tanggungan atas
tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya di
sebut dengan Hak Tanggungan. Sesuai dengan penjelasan dalam (pasal 1
ayat (1) undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan)
“Hak tanggungan adalah Hak jaminan yang di bebankan pada hak atas tanah
sebagaimana yang dimaksud dalam undang-undang nomor 5 Tahun1960
tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-
benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan
utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang di utamakan kepada
kreditur-kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya”. Bahwa maksud
dari pasal 1 ayat (1) tersebut adalah Hak milik, hak guna usaha dan hak guna
bangunan yang dapat di bebani dengan hak tanggungan untuk mendapatkan
pinjaman kredit pada bank.
17
Sedangkan yang di maksud dengan pelunasan diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain adalah kreditur tersebut
mempunyai hak istimewa yang diberikan oleh Undang-Undang terhadap
jaminan yang di pegang kreditur tersebut adalah bilamana hasil penjualan
jaminan tersebut diutamakan untuk pelunasan kreditur yang mempunyai hak
istimewa, kemudian bila masih ada sisanya dibayarkan pada kreditur-kreditur
yang lain atau berdasarkan presentasi hutangnya.5
Beranjak dari definisi di atas, dapat di tarik unsur-unsur pokok dari hak
tanggungan, sebagai berikut :
a) Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
b) Obyek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai undang-undang
pokok-pokok agraria. Yang dimaksud dengan hak jaminan atas tanah
adalah hak penguasaan yang secara khusus dapat diberikan kepada
kreditur,yang memberi wewenang kepadanya untuk, jika debitur cedera
janji, menjual lelang tanah yang secara khusus pula ditunjuk sebagai
agunan piutangnya dan mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk
pelunasan hutangnya tersebut, dengan hak mendahului dari pada
kreditur-kreditur lain.
c) Hak Tangungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja,
tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu.Pada dasarnya, hak tanggungan dapat
dibebankan pada hak atas tanah semata-mata, tetapi dapat juga hak atas
tanah tersebut berikut dengan benda-benda yang ada di atasnya.
5Supriadi,ibid, hal. 119
18
d) Utang yang di jamin adalah suatu utang tertentu.Maksud untuk pelunasan
hutang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat membereskan dan
selesai dibayar hutang-hutang debitur yang ada pada kreditur.
e) Memberikan kedudukan yang di utamakan kepada kreditur tertentu
terhadap krediutr-kreditur lain. Memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya, atau yang
lazim disebut droit de preference . Keistimewaan ini ditegaskan dalam
Pasal 1 angka (1) danPasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996, yang berbunyi :
“apabila debitur wanprestasi/cidera janji, maka kreditur pemegangHak Tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikanjaminanmelalui pelelangan umum menurut peraturan yang berlakudanmengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualantersebut,dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lainyang bukanpemegang Hak Tanggungan atau kreditur pemegang HakTanggungandengan peringkat yang lebih rendah.Karenahak yangistimewa yang di berikan Undang-Undang ini tidakdipunyai olehkreditur bukan pemegang Hak Tanggungan”.
2. Obyek Dan Subyek Hukum Dalam Hak Tanggungan
Undang-Undang Pokok Agraria mengenai hak jaminan atas tanah, yang
dinamakan Hak Tanggungan. Menurut UUPA. Hak tanggungan itu dapat di
bebankan di atas tanah hak milik (pasal 25) Hak Guna Usaha (pasal 33) dan
Hak Guna Bangunan (pasal 39). Menurut pasal 51 UUPA. Hak Tamggungan
akan diatur dengan Undang-Undang, yakni Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
berkaitan dengan Tanah, hal tersebut terwujudlah suatu hukum jaminan
nasional, seperti yang diamanatkan di dalam pasal 51 UUPA tersebur.
Berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, obyek yang dapat
dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah beserta benda-
19
benda yang berkaitan dengan tanah. Dalam pasal 4 Undang-Undang Hak
Tanggungan tersebut di jelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani
Hak Tanggungan adalah sebagi berikut:
a) Hak milik
b) Hak GunaUsaha
c) Hak Guna Bangunan
d) Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
di daftarkan dan menurut sifatnya dapat di pindah tangankan
e) Hak-Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah
ada atau akanada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut,
dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. Dalam hal ini
pembebanan harus dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan.
Sementara itu, dalam Hak Tanggungan juga terdapat subyek hukum yang
menjadi Hak Tanggungan yang terkait dengan perjanjian Pemberi Hak
Tanggungan. Di dalam suatu perjanjian Hak Tanggungan ada dua pihak yang
mengikatkan diri yaitu sebagai berikut:
a) Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjaminkan
obyek Hak Tanggungan.
b) Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima Hak
Tanggungan Hak Tanggunag sebagai jaminan dari piutang yang
diberikannya.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan memuat
ketentuan mengenai subyek hukum Hak Tanggungan dalam pasal 8 dan pasal
9, yaitu sebagi berikut:
20
1. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hokum
yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hokum
terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan, Kewenangan untuk
melakukan perbuatan hokum terhadap obyek hak tanggungan pada saat
pendaftaran Hak Tanggungan itu di lakukan
2. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangana atau badan hukum
yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.6
3. Tujuan Hak Tanggungan
a. Tujuan Hak Tanggungan Menurut undang-undang nomor 4 tahun 1996
tentang hak tanggungan
Hak tanggungan adalah bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan
pemegang hak tanggungan kepada debitur. Apabila debitur cidera janji, tanah
(hak atas tanah) yang di bebani dengan hak tanggungan itu berhak dijual oleh
pemegang hak tanggungan tanpa persetujuan dari pemberi hak tanggungan dan
pemberi hak tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan
obyek Hak Tanggungan tersebut.Terhadap jaminan berupa hak atas tanah dapat
memberikan perlindunngan dan kepastian hukum bagi penerima hak
tanggungan/kreditur, karena dapat memberikan keamanan bagi penerima
jaminan/bank baik dari segi hukum maupun dari nilai ekonomisnya yang pada
umumnya mengikat terus. Penerimaan Hak Tanggungan sebagai agunan yang
diterima/dipegang oleh kreditor/bank tentunya mempunyai tujuan untuk
menjamin pelunasan kredit melalui penjualan agunan baik secara
lelang maupun di bawah tangan dalam hal debitor cidera janji.
6Sutan Remy Sjahdeini, ibid, hal. 41
21
Tujuan hak tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi
kreditur yang menjadi pemegang Hak Tanggungan untuk di dahulukan dari
kreditur-kreditur lain. Apabila terhadap hak tanggungan itu di mungkinkan di sita
oleh pengadilan, maka berarti pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan
kedudukan yang di utamakan dari kreditur pemegang hak tanggungan.
Penegasan dalam UUHT bahwa terhadap hak tanggungan tidak dapat di
letakkan sita, dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak.
b. Tujuan Hak tanggungan Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(Burgerlijk Weetboek)
Menurut pasal 1131 KUH Perdata, segala harta kekayaan seorang debitur,
baik yang berupa benda-benda bergerak maupun benda-benda tetap, baik yang
sudah ada maupun yang baru akan ada akan di kemudian hari, menjadi jaminan
bagi semua perikatan utangnya. Dengan berlakunya ketentuan pasal 1131 KUH
Perdata tersebut, maka dengan sendirinya atau demi hukum terjadilah
pemberian jaminan oleh seorang debitur kepada setiap krediturnya atas segala
kekayaan debitur itu.Permasalahan yang timbul apabila terdapat beberapa
kreditur dan ternyata debitur cidera janji terhadap salah satu kreditur atau
beberapa kreditur itu. Atau debitur jatuh pailit dan harta kekayaanya harus
dilikuidasi. Sudah barang tertentu masing-masing kreditur merasa mempunyai
hak terhadap harta kekayaan debitur itu sebagai jaminan piutangnya masing-
masing. Menurut ketentuan pasal 1132 KUH Perdata, harta kekayaan debitur itu
menjadi jaminan secara bersama-sama bagi semua kreditur yang memberi utang
kepada debitur yang bersangkutan.
Menurut pasal 1132 KUH Perdata tersebut, hasil dari penjualan benda-
benda yang menjadi kekayaan debitur itu dibagi kepada semua krediturnya
22
secara seimbang atau proporsional menurut perbandingan besarnya piutang
masing-masing. Namun pasal 1132 KUH Perdata tersebut adalah alasan-alasan
yang di tentukan oleh undang-undang.
Di antara alasan-alasan yang dimaksudkan oleh pasal 1132 KUH Perdata
tersebut, di berikan oleh pasal 1133 KUH Perdata tersebut, hak untuk di
dahulukan bagi seorang kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain timbul
dari hak istimewa, Gadai dan Hipotik. Urutan dari hak yang di dahulukan yang
timbul dari ke tiga hak yang di sebut dalam pasal 1133 KUH Perdata tersebut,
menurut dalam pasal 1134 KUH Perdata, Gadai dan hipotik lebih tinggi dari pada
hak istimewa, kecuali dalam hal-hal yang oleh undang-undang ditentukan
sebaliknya.
Dari ketentuan pasal 1132 KUH Perdata tersebut jika di hubungkan dengan
ketentuan pasal 1133 KUH Perdata dan pasal 1134 KUH Perdata, maka para
kreditur yang tidak mempunyai kedudukan yang sama sebagaimana telah di
tentukan dalam pasal 1132 KUH Perdata, hak mereka untuk memperoleh dari
hasil penjualan harta kekayaan debitur, dalam hal debitur cidera janji, adalah
berimbang secara proporsional menurut besarnya masing-masing piutang
mereka. Pembagian menurut keseimbangan itu mendapat penegasan kembali
dalam pasal 1136 KUH Perdata.
Dalam hal-hal tertentu, adakalanya seorang kreditur menginginkan untuk
tidak berkedudukan yang sama dengan kreditur-kredditur lain dari hasil penjualan
harta kekayaan debitur, apabila debitur cidera janji, sebagai mana menurut
ketentuan pasal 1132 dan pasal 1136 KUH Perdata. Kedudukan yang berimbang
itu tidak memberikan kepastian akan terjaminnya pengembalian piutangnya.
Kreditur yang bersangkutan tidak akan pernah tau akan adanya kreditur-kreditur
23
lain yang mungkin muncul kemudian hari. Makin banyak kreditur dari debitur
yang bersangkutan, maka makin kecil pula kemungkinan terjaminnya
pengembalian piutang yang bersangkutan apabila karena sesuatu hal debitur
menjadi dalam keadaan insolven (tidak mampu membayar utang-utangnya).
Pengadaan hak-hak jaminan oleh undang-undang, seperti Hipotik dan Gadai,
adalah untuk memberikan kedudukan bagi seorang kreditur tertentu untuk di
dahulukan terhadap kreditur-kreditur lain. Itulah pula tujuan dari eksistensi Hak
Tanggungan yang di atur oleh Undang-Undang nomor 4 tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan. Kreditur-Kreditur yang tidak mempunyai hak untuk di
dahulukan terhadap kreditur-kreditur lain, disebut kreditur konkurent, sedangkan
kreditur yang mempunyai hak untuk di dahulukan terhadap kreditur-kreditur lain,
disebut kreditur preferen.
Tujuan dari Hak Tanggungan yang bersifat kebendaan adalah bermaksud
memberikan hak verhal (hak untuk meminta pemenuhan piutangnya) kepada si
kreditur, terhadap hasil penjualan benda-benda tertentu dari debitur untuk
pemenuhan piutangnya. Jaminan yang bersifat perorangan adalah memberikan
hak verhaal kepada kreditur, terhadap benda keseluruhan, terhadap benda
keseluruhan dari debitur untuk memperoleh pemenuhan dari piutangnya.Dari
jaminan Hak tanggungan yang bersifat kebendaan adalah dapat di pertahankan
(dimintakan pemenuhan) terhadap siapapun juga, yaitu terhadap mereka yang
memperoleh hak baik berdasarkan atas hak yang umum maupun pada hak yang
khusus, juga terhadap para kreditur dan pihak lawannya. Hak tersebut selalu
mengikuti bendanya dalam arti bahwa yang mengikuti bendanya itu tidak hanya
24
haknya tetapi juga kewenangan untuk menjual bendanya dan hak melakukan
eksekusi.7
4. Eksekusi Hak Tanggungan
Sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan
memuat irah-irah dengan kata-kata ”Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan
Yang Maha Esa” maka Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan yang telah memperoleh kekuatan
hukum yang tetap dan berlaku sebagai pengganti Grosse Acte Hypotheek
sepanjang mengenai hak atas tanah. Irah-Irah yang di cantumkan pada sertifikat
Hak Tanggungan dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial
pada sertifikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji,
berdasarkan sertifikat Hak Tanggungan tersebut maka obyek Hak tanggungan
siap untuk di lakukan eksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang
telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap melalui tata cara yang telah di
tentukan oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Karena salah ciri Hak Tanggungan adalah mudah dan pasti dalam
pelaksanaan eksekusinya, jika suatu saat debitur cidera janji. Dalam ketentuan
pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan ditetapkan bahwa apabila debitur
cidera janji, maka berdasarkan Hak Tanggungan yang ada pada pemegang Hak
Tanggungan yaitu janji untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari
pemberi Hak Tanggungan/debitur (Penjelasan pasal 6 Undang-Undang Hak
7Sutan Remy Sjahdeini, op,cit….hal 5-7
25
Tanggungan) dan irah-irah yang tercancum tercantum dalam Hak Tanggungan
yang merupakan title eksekutorial yang sama kekuatannya dengan putusan
pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hokum yang tetap, kreditur dapat
melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan tersebut.8
5. Eksekusi Hak Tanggungan Yang di lakukan Kreditur Tanpa persetujuan
dari pihak Debitur Maupun atas persetujuaan Dari pihak Debitur.
Eksekusi Hak Tanggungan merupakan suatu upaya bagi Pemegang Hak
Tanggungan untuk memperoleh kembali piutangnya, manakala debitor
melakukan wanprestasi. Untuk itu Undang-Undang nomor 4 Tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan
tanah memberikan kemudahan dan kepastian dalam pelaksanaan eksekusi Hak
Tanggungan.
Sebagaimana di ketahui Hak tanggungan bertujuan untuk menjamin utang
yang di berikan oleh pemegang hak tanggungan kepada debitur. Apabila debitur
wanprestasi/cidera janji kreditur pemegang Hak Tanggungan dapat menjual
obyek Hak Tanggungan tersebut melalui pelelangan umum menurut tata cara
yang di tentukan menurut peraturan perundang-undangan dan berhak untuk
mengambil pelunasan piutangnya yang di jaminkan dengan hak tanggungan
tersebut, dengan hak mendahului dari pada kreditor-kreditor yang lain.
a. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Pelelangan Umum
Hak pemegang hak tanggungan untuk menjual obyek Hak Tanggungan tidak
perlu meminta persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan.
8 Adrian Sutedi. Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika,Cetakan Pertama,….hal. 118
26
Hak Tanggungan bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan Pemegang
Hak Tanggungan Kepada Debitur. Apabila debitur cidera janji, maka tanah (hak
atas tanah) yang di bebani dengan hak tanggungan itu berhak untuk di jual oleh
pemegang hak tanggungan tanpa persetujuan dari pemberi hak tanggungan dan
pemberi hak tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan
tersebut.
Eksekusi Hak Tanggungan harus melalui pelelangan umum. Agar
pelaksanaan penjualan itu dapat dilakukan secara jujur (fair), maka Undang-
Undang Hak Tanggungan mengharuskan agar penjualan itu dilakukan melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang di tentukan dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Sesuai yang di tentukan oleh pasal 20 ayat
(1) UUHT.
Dalam pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan kewenangan
kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak
tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, apabila debitur cidera janji.
Pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih
dahulu dari pemberi hak tanggungan dan tidak perlu pula meminta penetapan
Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan eksekusi Hak Tanggungan
yang di jadikan jaminan tersebut.
Pemegang Hak Tanggungan Pertama tersebut cukup mengajukan
permohonan kepada Kepala Kantor Pelelangan Umum (KKPU) dalam rangka
eksekusi obyek Hak Tanggungan yang telah di jadikan jaminan oleh debitur.
Oleh karena kewenangan pemegang Hak Tanggungan pertama tersebut
27
merupakan kewenangan yang di berikan oleh undang-undang (kewenangan
tersebut dipunyai demi hukum), maka Kepala Kantor Lelang Negara harus
menghormati dan mematuhi kewenangan tersebut.
b. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Penjualan Di Bawah Tangan
Di mungkinkan penjualan di bawah tangan terhadap obyek Hak Tanggungan
atas dasar kesepakatan antara pemegang Hak Tanggungan dan pemberi Hak
Tanggungan.
Apabila ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak
Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat di laksanakan di bawah
tangan jika demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang
menguntungkan semua pihak. Sesuai yang di tentukan dalam pasal 20 ayat (2)
UUHT. Oleh karena penjualan di bawah tangan dari obyek hak tanggungan
hanya dapat di laksanakan bila ada kesepakatan antara pemberi dan
pemegang hak tanggungan, maka Bank tidak mungkin melakukan penjualan di
bawah tangan terhadap obyek Hak Tanggungan atau agunan kredit itu apabila
debitur tidak menyetujuinya. Apabila kredit sudah menjadi macet, sering terjadi
karena sulit bagi Bank untuk dapat memperoleh persetujuan dari
nasabah/debitur untuk menjual obyek Hak Tanggungan tersebut melelui
penjualan di bawah tangan.
Dalam keadaan-keadaan tertentu justru menurut pertimbangan Bank lebih
baik agunan itu di jual di bawah tangan dari pada di jual di pelelangan umum.
Bank sendiri berkepentingan agar hasil penjualan agunan tersebut cukup
jumlahnya untuk membayar seluruh jumlah kredit yang terutang. Kesulitan
untuk memperoleh persetujuan dari nasabah/kreditur tersebut dapat terjadi
28
misalnya karena nasaba/debitur yang tidak lagi beritikad baik tidak bersedia
ditemui oleh Bank, atau telah tidak di ketahui lagi dimana keberadaannya.
Agar Bank kelak setelah kredit yang di berikan tidak mengalami kesulitan
yang demikian itu, bank pada waktu kredit diberikan, mensyaratkan agar di
dalam perjanjian kredit diperjanjikan bahwa bank diberi kewenangan untuk
dapat menjual sendiri agunan tersebut secara di bawah tangan atau meminta
kepada debitur untuk memberikan surat kuasa khusus yang memberikan
kekuasaan kepada bank untuk dapat menjual sendiri agunan tersebut secara di
bawah tangan.
Dengan di cantumkannya secara tegas dalam pasal 20 ayat (2) Undang-
Undang Hak Tanggungan bahwa penjualan obyek Hak Tanggungan dapat di
laksanakan di bawah tangan bila ada kesepakatan antara pemberi dan
pemegang Hak Tanggungan.
Dalam hal penjualan di lakukan di bawah tangan, harga seyogyanya tidak
di tetapkan sendiri oleh bank, tetapi berdasarkan kesepakatan antara
pemegang dan pemberi hak tanggungan atau berdasarkan penilaian harga
oleh suatu perusahaan penilai yang independen, atau seyogyanya, sesuai
dengan asas kepatutan dan itikad baik, bank tidak menentukan sendiri harga
jual atas barang-barang agunan dalam rangka penyelesaian kredit macet
nasabah/debitor. .9
9Sutan Remy Sjahdeini, loc, cit, hal.119
29
. BAB III
PROSES EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN SEBAGAI PERLINDUNGAN
HUKUM TERHADAP KREDITUR
1. Pengertian Eksekusi
Yang dimaksud dengan eksekusi adalah merupakan suatu upaya
pemenuhan prestasi oleh pihak yang kalah kepada pihak yag menang dalam
berperkara di pengadilan. Sedangkan Hukum Eksekusi merupakan hukum yang
mengatur hal ihwal pelaksanaan putusan Hakim. Dalam hal ini, sebagaimana
biasanya Eksekusi Hak Tanggungan bukanlah merupakan eksekusi riil, akan
tetapi yang berhubungan dengan penjualan cara lelang obyek Hak Tanggungan,
dan apabila ada sisanya dikembalikan kepada debitur.
Dalam membicarakan masalah eksekusi tentunya tidak terlepas dari
pengertian eksekusi itu sendiri, oleh karena itu ada beberapa pendapat ahli
hukum dari beberapa literature seperti terurai di bawah ini :
a) sesuai pendapat dari Ridwan Sahrani, bahwa eksekusi/pelaksanaan
putusan pengadilan tidak lain adalah realisasi dari pada apa yang
merupakan kewajiban dari pihak yang di kalahkan untuk memenuhi suatu
prestasi yang merupakan hak dari pihak yang di menangkan, sebagai mana
tercantum dalam putusan pengadilan.
b) Pendapat Sudikno Mertokusumo, bahwa pelaksanaan putusan hakim
atau eksekkusi pada hakikatnya adalah realisasi dari pada kewajiban dari
pihak yang bersangkutan untuk memenuhi prestasi yang tercantum dalam
putusan tersebut.
30
c) Pendapat M. Yahya Harahap, bahwa eksekusi sebagai tindakan hukum
yang di lakukan oleh pengadilan kepada pihak yang kalah dalam suatu
perkara oleh karena itu eksekusi tidak lain dari pada tindakan yang
berkesinambungan dan keseluruhan proses hukum perdata. Jadi eksekusi
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari pelaksanaan tata
tertib berita acara yang terkandung dalam HIR atau RBG.
d) Pendapat Soepomo, bahwa hukum eksekusi mengatur cara dan syarat-
syarat yang di pakai oleh alat-alat Negara guna membantu pihak yang
berkepentingan untuk menjalankan putusan hakim, apabila yang kalah
tidak bersedia dengan suka rela memenuhi putusan yang telah di tentukan
oleh Undang-Undang.
Dari beberapa definisi di atas jelaslah bahwa eksekusi merupakan upaya
pemenuhan prestasi oleh pihak yang kalah kepada pihak yang menang dalam
perkara di pengadilan dengan melalui kekuasaan pengadilan sedangkan hukum
eksekusi merupakan hukum yang mengatur hal ihwal pelaksanaan putusan
hakim.
Namun yang dimaksud dengan eksekusi dalam hubungannya dengan Hak
Tanggungan tidaklah termasuk dalam pengertian apa yang dinamakan eksekusi
riil, karena eksekusi riil hanya di lakukan setelah adanya pelelangan. Eksekusi
dalam hubungannya dengan Hak Tanggungan bukanlah merupakan eksekusi riil
akan tetapi yang berhubungan dengan penjualan dengan cara lelang obyek Hak
Tanggungan yang kemudian hasil perolehannya dari penjualan obyek Hak
31
Tanggungan tersebut dibayarkan kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan,
apabila ada sisanya di kembalikan kepada debitur.10
2. Macam-Macam Eksekusi Hak Tanggungan
Menurut pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan ada tiga cara eksekusi
yang dapat di lakukan terhadap obyek Hak Tanggungan apabila debitur cidera
janji, yaitu :
a) Menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum
berdasarkan Titel eksekutorial.
b) Menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum atas
kekuasaan sendiri dari pemegang Hak Tanggungan pertama.
c) Menjual obyek Hak Tanggungan secara di bawah tangan berdasarkan
kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.
1. Berdasarkan Titel Eksekutorial
Yang dimaksud dengan Titel eksekutorial adalah pelaksanaan eksekusi Hak
Tanggungan tanpa melalui bantuan pengadilan Negeri setempat. Apabila debitur
cidera janji, kreditur berhak untuk menjual obyek hak tanggungan atas
kekuasaan sendiri melalui pelelangna umum menurut tata cara yang di tentukan
dalam peraturan perundang-undangan untuk mengambil pelunasan piutangnya
dari hasil penjualan tersebut. Karena dengan cara melalui pelelangan umum ini
di harapkan dapat di peroleh harga yang paling tinggi untuk menjual obyek hak
tanggungan.
10 M.Yahya Harahap, Ruang lingkup permasalahan eksekusi bidang perdata, Jakarta, PT.Gramedia, 1988….. hal. 1
32
Dari hasil penjualan obyek hak tanggungan tersebut, Kreditur berhak
mengambil pelunasan piutangnya.Dalam hasil penjualan itu lebih besar dari pada
piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya
menjadi hak pemberi hak tanggungan.
Pada asasnya, pelaksanaan eksekusi harus melalui penjualan di muka
umum atau melalui lelang (pasal 1 ayat (1) UUHT). Dasar pikirannya adalah
diperkirakan, bahwa melalui suatu penjualan lelang terbuka, dapat di harapkan
akan di peroleh harga yang wajar atau paling tidak mendekati wajar, karena
dalam suatu lelang tawaran yang rendah bisa di harapkan akan memancing
peserta lelang lain untuk mencoba mendapatkan benda lelang dengan
menambah tawaran. Hal ini merupakan salah satu wujud bagi perlindungan
undang-undang kepada pemberi jaminan.
2. Pelelangan Umum.
Hal ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang di sediakan oleh
Undang-Undang Hak Tanggungan bagi para kreditur pemegang hak tanggungan
yang akan melakukan ekseksi Hak Tanggungan.
Pelelangan Umum Hak Tanggungan adalah bertujuan untuk menjamin utang
yang diberikan Pemegang Hak Tanggungan Kepada Debitur. Apabila debitur
cidera janji, maka tanah (hak atas tanah) yang di bebani dengan Hak
Tanggungan itu berhak untuk di jual oleh pemegang hak tanggungan tanpa
persetujuan dari pemberi hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan tidak
dapat menyatakan keberatan atas penjualan tersebut.
Eksekusi Hak Tanggungan harus melalui pelelangan umum. Agar
pelaksanaan penjualan itu dapat dilakukan secara jujur (fair), maka Undang-
33
Undang Hak Tanggungan mengharuskan agar penjualan itu dilakukan melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang di tentukan dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Sesuai yang di tentukan oleh pasal 20 ayat
(1) UUHT.
Dalam pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan kewenangan
kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak
Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, apabila debitur cidera janji.
Pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih
dahulu dari pemberi Hak Tanggungan dan tidak perlu pula meminta penetapan
Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan eksekusi Hak Tanggungan
yang di jadikan jaminan tersebut.
Pemegang Hak Tanggungan Pertama tersebut cukup mengajukan
permohonan kepada Kepala Kantor Pelelangan Umum (KKPU) dalam rangka
eksekusi obyek Hak Tanggungan yang telah di jadikan jaminan oleh debitur.
Oleh karena kewenangan pemegang Hak Tanggungan pertama tersebut
merupakan kewenangan yang di berikan oleh undang-undang (kewenangan
tersebut dipunyai demi hukum).
3. Penjualan di bawah tangan
Apabila dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak
akan menghasilkan harga tertinggi, maka dengan menyimpang dari prinsip
sebagaimana dimaksud diatas diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui
penjualan di bawah tangan. Dengan penjualan di bawah tangan ini dimaksudkan
34
untuk mempercepat penjualan obyek hak tanggungan dengan harga penjualan
dan menguntungkan semua pihak.
Pelaksanaan penjualan sendiri obyek Hak Tanggungan hanya dapat di
lakukan apabila di sepakati oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.
Selanjutnya pasal 20 ayat (2) dan penjelasan Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan menentukan bahwa;
Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan
obyek hak Tanggungan dapat di laksanakan di bawah tangan jika dengan
demikian itu akan di peroleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Dalam hasil melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan menghasilkan
harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsip sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) di beri kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan di bawah
tangan, asalkan hal tersebut di sepakati oleh pemberi dan pemegang Hak
Tanggungan, dan syarat-syarat yang di tentukan pada ayat (3) dipenuhi.
Kemungkinan ini dimaksudkan untuk mempercepat penjualan obyek Hak
Tanggungan dengan penjualan harga tertinggi.
Dengan adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak
Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat di laksanakan di bawah
tangan, jika dengan cara itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang
menguntungkan semua pihak. Demikian ditentukan oleh pasal 20 ayat (2)
Undang-Undang Hak Tanggungan. Karena penjualan di bawah tangan dari
obyek Hak Tanggungan hanya dapat di laksanakan apabila ada kesepakatan
antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, Bank tidak mungkin melakukan
penjualan di bawah tangan terhadap obyek Hak Tanggungan atau agunan kredit
itu apabila debitur tidak menyetujuinya.
35
Apabila kredit sudah macet, sering bank menghadapi kesulitan untuk dapat
memperoleh persetujuan dari nasabah debitur.Dalam keadaan-keadaan tertentu
justru menurut pertimbangan bank lebih baik agunan di jual di bawah tangan dari
pada di jual di pelelangan umum. Bank sendiri berkepentingan agar hasil
penjualan agunan tersebut cukup jumlahnya untuk membayar seluruh jumlah
kredit yang terutang. Kesulitan untuk memperoleh persetujuan dari nasabah
tersebut dapat terjadi misalnya karena nasabah debitur yang tidak lagi beritikad
baik tidak bersedia di temui oleh bank, atau telah tidak di ketahui lagi
keberadaannya.
Agar bank kelak setelah kredit diberikan tidak mengalami kesulitan yang
demikian, bank pada waktu kredit di berikan/mensyaratkan agar di dalam
perjanjian kredit diperjanjikan bahwa bank diberi kewenangan untuk dapat
menjual sendiri agunan tersebut secara di bawah tangan atau meminta kepada
debitur untuk memberikan surat kuasa khusus yang memberikan kekuasaan
kepada bank untuk dapat menjual sendiri agunan tersebut secara di bawah
tangan.11
Dengan di cantumkannya secara tegas dalam pasal 20 ayat (2) Undang-
Undang Hak Tanggungan, bahwa penjualan obyek Hak Tangggungan dapat di
laksanakan di bawah tangan bila ada kesepakatan antara pemberi dan
pemegang Hak Tanggungan.
3. Proses Eksekusi Hak Tangggungan Yang Di Lakukan Oleh Bank-Bank
Swasta Maupun Bank-Bank Pemerintah
11Adrian Sutedi,ibid….. hal. 128
36
Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang yang berlaku Eksekusi Hak
Tanggungan Kredit macet pada bank-bank swasta harus di selesaikan melalui
jalur pengadilan negeri. Eksekusi menurut pasal 224 HIR atau pasal 258 RBG
dapat di laksanakan oleh Pengadilan Negeri untuk memenuhi isi perjanjian yang
telah di buat oleh pihak debitur dan pihak kreditur dalam bentuk Gross Akte,
maupun pengakuan hutang, bilamana pihak debitur tidak melaksanakannya
secara sukarela. Gross Akte Hak Tanggungan yang dapat di eksekusi bila telah
berira-irah dan berkepala : DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN
YANG MAHA ESA. Maka kekuatan Gross Akte Hak Tanggungan secara Hukum
sudah pasti, atau sama kedudukannya seperti keputusan dari hakim yang
mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
Adapun khusus kredit macet pada bank-bank pemerintah, selama ini proses
penagihannya dilakukan lewat Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), yang di
bentuk dengan Undang-Undang Nomor 49 Prp 1960, Badan Usaha Piutang dan
Lelang Negara (BUPLN), yang di bentuk dengan keputusan Presiden Nomor 21
Tahun 1991. Pasal 2 dari Kepres ini menentukan bahwa Badan Usaha Piutang
Negara (BUPN), mempunyai tugas menyelenggarakan pelaksanaan tugas
Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), maupun yang lainnya.
Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), bertugas menyelesaikan piutanng
Negara yang telah diserahkan oleh instansi-instansi pemerintah atau badan-
badan Negara. Dengan demikian bagi bank milik Negara menyelesaikan kredit
macetnya harus di lakukan melelui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), di
mana dengan adanya penyerahan piutang macet kepada badan tersebut secara
hukum wewenang penguasaan atas hak tagih dialihkan kepadanya.12
12Adrian Sutedi, op, cit….hal.221
37
4. Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Dan
Upaya Pemecahannya
Secara teoritis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan sudah mengatur secara tegas dan terperinci dalam pelaksanaan
eksekusi Hak Tanggungan, namun dalam praktek masih banyak hambatan-
hambatan yang dapat menghambat jalannya eksekusi tersebut. Dari sekian
banyak permohonan eksekusi Hak Tanggungan yang di tujukan kepada Ketua
Pengadilan Negeri, ada sebagian pemohon dapat di terima dan ada juga yang
tidak dapat di terima untuk di laksanakan eksekusinya. Hal ini di sebabkan
karena adanya beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya hambatan dalam
eksekusi Hak Tanggungan di pengadilan maupun dalam penjualan lelang baik
secara yuridis maupun non yuridis.
a. Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan
1. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan
Adapun beberapa kendala yang menjadi hambatan dalam pelaksanaan
eksekusi secara yuridis adalah :
a. Adanya penjelasan pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan yang dapat di simpulkan bahwa Kreditur berhak
mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak
Tangungan dalam hal hasil penjualan itu lebih besar dari pada piutang
tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan. Dari ketentuan
38
tersebut berarti utang yang harus dibayar dari uang hasil penjualan lelang
obyek Hak Tanggungan milik Debitur setinggi-tingginya/maksimal adalah
sebesar nilai tanggungan yang di sebut dalam sertifikat Hak Tanggungan
tersebut.
Sedangkan biasanya Kreditur menetapkan jumlah lebih besar dari apa
yang tertuang dalam sertifikat Hak Tanggungan, hal ini di karenakan pada
pembebanan Hak Tanggungan ada syarat-syarat, bahwa Debitur
sepanjang mengenai besarnya jumlah yang tergantung itu termasuk bunga
dan denda, sehingga jumlahnya bisa melebihi apa yang tersebut dalam
Sertifikat Hak Tanggungan.
b. Kendala lain yang berhubungan dengan janji yang terdapat dalam pasal 11
ayat (2) yaitu janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan
obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.
Janji seperti ini oleh Kreditur selalu di masukan dalam Sertifikat Hak
Tanggungan akan tetapi kebanyakan Debitur tidak akan secara sukarela
mengosongkan obyek Hak Tanggungan itu baik pada saat obyek Hak
Tanggungan akan di eksekusi, sebelum pelelangan maupun setelah
pelelangan dilaksanakan.
c. Kendala lain yang sering terjadi adalah adanya gugatan perlawanan oleh
pihak debitur itu sendiri maupun kreditur-kreditur yang lainnya terhadap
eksekusi atas permohonan pemegang Hak Tanggungan pertama. Namun
masalah ini tidak di atur di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan tetapi
ada dalam Undang-Undang Hukum Acara Perdata.
2. Hambatan non yuridis
39
a. Dalam pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan, sering timbul hambatan-
hambatan diluar prediksi yaitu pihak-pihak tereksekusi dengan sengaja
mengerahkan masanya untuk menghambat jalannya eksekusi, dengan
cara-cara mengerahkan masanya untuk memblokade dan memblokir jalan
dan letak obyek Hak Tanggunga yang akan di eksekusi agar
team/pelaksana eksekusi tidak bisa masuk kedalam/kelokasi obyek Hak
Tanggungan tersebut, serta menghalangi aparat keamanan dengan
membakar ban-ban mobil bekas dan ada pula yang sengaja mabuk-
mabukan sehingga membuat keadaan manjadi gaduh dan kacau, sehingga
keadaan menjadi tidak kondusif karena jumlah massa yang lebih banyak
dari pada aparat keamanan yang bertugas untuk mengamankan jalannya
eksekusi. Keadan yang demikian ini membuat repot pelaksanaan eksekusi
dan aparat keamanan, sehingga jelas eksekusi tidak bisa di laksanakan
bahkan harus dilakukan penundaan, karena bila pelaksanaan eksekusi di
paksakan atau tetap di laksanakan bisa-bisa pelaksana eksekusi menjadi
bulan-bulanan massa pendukung dari pihak tereksekusi. Penundaan
pelaksanaan eksekusi dimaksudkan untuk menghindari terjadi hal-hal
yang tidak di inginkan.
b. Kurangnya pengetahuan masyarakat tentang hukum sehingga mudah
dipengaruhi dan diprovokasi oleh pihak termohon eksekusi.
b. Upaya-Upaya Pemecahan Terhadap Hambatan-Hambatan Dalam
Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan
1. Upaya Pemecahan Hambatan Yuridis
a. Upaya pemecahan terhadap kendala pertama mendasarkan kepada
ketentuan perjanjian Kredit yang menetapkan jumlah Utang dan
40
bunga serta biaya-biaya yang bersangkutan dengan perjanjian kredit
harus di bayarkan oleh Debitur sebagai utang.
Yang dimaksud disini adalah jumlah utang yang harus dibayar
Oleh Debitur atau dalam hubungannya hutang piutang, maka Ketua
Pengadilan Negeri dalam mengatasi masalah tersebut dapat
mendasarkan kepada ketentuan pasal 3 ayat (1) Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, yang berbunyi
sebagai berikut:
“Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungandapat berupa utang yang telah ada atau yang telah di perjanjiakanyang jumlahnya tertentu atau pada saat permohonan eksekusiHak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkanperjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkanhubungan utang piutang yang bersangkutan, jadi utang Debiturdapat berupa utang pokok, bunga yang di perjanjikan dan dendayang di perjanjikan”
Walaupun masalah utang tersebut pada umumnya berkaitan
dengan masalah besarnya hutang maksimal yang disebut dalam
sertifikat Hak Tanggungan. Pasal 20 ayat (1) yang dalam praktek
sering dipermasahkan oleh debitur selaku pemberi Hak Tanggungan,
dengan alasan atau dalih untuk melumpuhkan eksekusi Hak
Tanggungan, namun dengan adanya ketentuan pasal 3 ayat (1)
Undang-Undang Hak Tanggungan diharapkan Ketua Pengadilan
Negeri/Hakim tidak akan mengabulkan atas keberatan yang dilakukan
oleh pihak debitur tersebut, dan tetap menjalankan/melaksanakan
eksekusinya, sehingga kepentingan kreditur dalam memperoleh
kembali uangnya benar-benar dapat terlindungi.
b. Dalam memecahkan masalah sebagai kendala kedua yang
berhubungan dengan janji pemberi Hak Tanggungan akan
41
mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak
Tanggungan.
Karena hal tersebut sudah disebut dalam perjanjian, maka
Kreditur dan Debitur timbullah hak dan kewajiban yang harus di
laksanakan apabila Debitur wanprestasi, di antaranya adanya Hak
Kreditur untuk memperoleh pelunasan piutangnya dari penjualan
obyek Hak Tanggungan baik yang berupa tanah atau tanah dan
bangunan tersebut dan bagi Debitur harus atau wajib mengosongkan
tanah dan bangunan tersebut sebelum obyek Hak Tanggungan
dieksekusi melalui penjualan lelang.
Dan apabila Debitur tidak mau secara sukarela mengosongkan
obyek Hak Tanggungan tersebut, maka agar Ketua Pengadilan
Negeri agar supaya tetap melaksanakan eksekusi dan mengajukan
permohonan penjualan lelang obyek Hak Tanggungan kepada Kantor
Lelang Negara/Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara
(KP2LN). Atas permohonan tersebut yang telah di lengkapi dengan
syarat-syarat yang di perlukan maka pelelangan dilaksanakan.
Setelah obyek Hak Tanggungan di lelang dan telah di beli oleh
pemenang lelang, maka pengosongan obyek Hak Tanggungan
tersebut dapat lakukan dengan 2 (dua) cara yaitu :
1. Dengan cara persuasip yaitu cara pendekatan antara pemilik baru,
dalam hal ini pemenang lelang dengan pemilik lama atau penghuni
yang lama, dengan cara memberikan kompensasi (ganti rugi, biaya
pengosongan atau biaya-biaya lain yang di butuhkannya).
42
2. Pemilik baru/pemenang lelang mengajukan permohonan
pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri sebagai pelaksana
eksekusi Hak Tanggungan dan atas permohonan tersebut, maka
Ketua Pengadilan Negeri membuat surat penetapan yang
memerintahkan panitera sekretaris/juru sita Pengadilan Negeri untuk
melaksanakan pengosongan secara paksa atas obyek Hak
Tanggungan itu berada, apabila perlu dengan dibantu oleh kepolisian
setempat.
Sebagai dasar hukum bagi Ketua Pengadilan Negeri dalam
melaksanakan eksekusi obyek Hak Tanggungan yang menjadi
kewenangannya adalah ketentuan dalam pasal 200 ayat (1) HIR dan
penjelasan dalam pasal 11 butir ke 12 Undang-Undang Nomor 49 Prp
Tahun 1960. Jadi untuk pengosongan obyek Hak Tanggungan semata-
mata merupakan kewenangan Ketua Pengadilan Negeri.
Pengosongan obyek Hak tanggungan oleh pemenang lelang/pembeli
obyek Hak Tanggungan lewat pelelangan adalah suatu yang sangat
masuk akal, hal ini berarti melakukan setelah penjualan lelang obyek Hak
Tanggungan tersebut, dan hal ini juga dapat di pergunakan untuk
menghindari adanya suatu gugatan, selain itu dari uraian di atas apabila
pengosongan dilakukan setelah obyek Hak Tanggungan di lelang adalah
sanagat masuk akal, karena sebelum obyek Hak Tanggungan di lelang
berarti Hak Milik masih berada pada Debitur sebagai pemberi Hak
Tanggungan, akan tetapi setelah jaminan di lelang berarti Hak Milik atas
obyek Hak Tanggungan sudah beralih kepada pemilik yang baru,
sehingga pemilik yang baru berhak mengajukan permohonan
43
pengosongan obyek Hak Tanggungan, hal ini yang dimaksud dengan
eksekusi riil setelah adanya pelelangan.
Akan tetapi dalam praktek sering juga terjadi, Ketua Pengadilan
Negeri berani mengosongkan obyek Hak Tanggungan sebelum di
lakukan pelelangan, dengan demikian halnya yang terjadi maka
resikonya Kreditur selaku pemohon eksekusi bisa di gugat dengan
adanya pengosongan terhadap obyek Hak Tanggungan yang masih
menjadi Hak Debitur selaku pemberi Hak Tanggungan.
c. Untuk memcahkan masalah/kendala adanya perlawanan oleh Debitur
maupun pemegang Hak Tanggungan ini biasanya dilakukan oleh
pemegang Hak Tanggungan yang lainnya (Hak Tanggungan ke,II
atau ke III) dan seterusnya atas tanah yang dijaminkan Hak
Tanggungan yang telah di sita untuk dan atas kepentingan Kreditur
pertama atau Kreditur lainnya, dan untuk Pemegang Hak Tanggungan
ke II dan Ke III dan seterusnya mengajukan perlawanan perlawanan
atas eksekusi tersebut.
Untuk menghadapi perlawanan yang demikian ini Hakim/Ketua
Pengadilan Negeri harus menolak atas perlawanan tersebut karena
perlawanan terhadap sita eksekusi tersebut hanya dapat di lakukan
oleh pihak ke tiga atas dasar dalil tentang kepemilikan, pemegang
Hak Tanggungan bukanlah pemilik, sehingga ia hanya mempunyai
hak untuk memohon pelunasan piutangnya yang juga dijamin atas
tanah yang disita eksekusi tersebut, dan caranya juga mengajukan
permohonan eksekusi atas Hak Tanggungan tersebut.
44
Sedangkan perolehan uang dari hasil lelang eksekusi Hak
Tanggungan tersebut dibayarkan terlebih dahulu kepada pemegang
Hak Tanggungan pertama, dan sisanya jika masih ada di bayarkan
kepada Kreditur lain atau sisanya diserahkan kepada kreditur lainnya
yang kedudukannya sebagai kreditur konkuren. Jadi apabila Kreditur
ke II dan ke III dan seterusnya mengetahui tanah sebagai jaminan
sudah disita eksekusi oleh kreditur lain, dan ia tidak segera ikut
mengajukan permohonan eksekusi maka ia akan mendapatkan
kerugian, karena dengan disitanya obyek Hak Tanggungan sebagai
jaminan oleh kreditur lain, berarti hutang-hutang yang lain ikut jatuh
tempo sebelum waktunya. Oleh karena itu dari pada pemegang Hak
Tanggungan mengajukan perlawanan atas sita eksekusi Hak
Tanggungan, lebh baik sama-sama mengajukan permohonan
eksekusi, sehingga apabila eksekusi benar-benar di jalankan, maka
pelunasan-pelunasan atas piutang-piutangnya akan dapat di
bayarkan, sehingga perlindungan hukum terhadap kreditur benar-
benar sama-sama terlindungi.
2. Upaya pemecahan non yuridis
a. Dalam pelaksanaan eksekusi dilakukan koordinasi antara kepala
Desa, Pelaksana Eksekusi dan aparat keamanan terkait sebelum
eksekusi dilakukan supaya lokasi obyek eksekusi
diamankan/disterilkan lebih dahulu dari kemungkinan-kemungkinan
pihak tereksekusi mengerahkan massa untuk menghalang-halangi
jalannya eksekusi dan menambah jumlah aparat keamanan, sehingga
kalau lokasi obyek eksekusi sudah di amankan terlebih dahulu maka
45
pelaksanaan eksekusi dapat berjalan dengan lancar dan sesuai
seperti yang di harapkan.
b. Mengadakan sosialisasi masalah eksekusi kepada masyarakat
melalui penyuluhan hukum dengan lembaga-lembaga terkait, agar
masyarakat bisa mengerti dan memahami tentang hukum itu sendiri
sehingga tahu apa yang menjadi hak dan kewajibannya.
Dengan mengadakan pendekatan kepada pihak termohon eksekusi,
agar termohon eksekusi menyadari apa yang menjadi hak dan
kewajibannya, serta agar tidak menghalang-halangi jalannya
eksekusi, hal ini sangat baik sekali apabila termohon eksekusi
akhirnya bersedia menyerahkan eksekusi obyek Hak Tanggungan
dengan sukarela dan ikhlas, sehingga tidak harus ada upaya
pemaksaan atas pelaksanaan eksekusinya. 13
13 Ngadenan, Tesis, hal.....101
46
BAB IV
PENUTUP
1. Kesimpulan
a. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang mengatur Tentang Hak
Tanggungan, yang selama ini berlaku di Negara Kesatuan Republik
Indonesia menjadi acuan bagi banyak pihak salah satunya adalah pihak
debitur dan kreditur. Dengan adanya Hak Tanggungan memungkinkan para
pihak yang mengadakan suatu perjanjian khususnya dalam hal ini adalah
perjanjian kredit dimana pihak debitur harus memberikan suatu jaminan
kepada pihak kreditur dalam bentuk Agunan/jaminan kepada pihak kreditur
untuk mendapatkan suatu pinjaman kredit.
Dengan adanya suatu perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak,
maka sangat di mungkinkan akan terdapat beberapa klausula-klausula
akan hak-hak dan kewajibannya masing-masing pihak yang melakukan
perjanjian kredit tersebut. Keberadaan Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan adalah bertujuan untuk menjamin utang
yang diberikan pemegang hak tanggungan kepada debitur. Apabila debitur
cidera janji, tanah (hak atas tanah) yang di bebani dengan hak tanggungan
itu berhak dijual oleh pemegang hak tanggungan tanpa persetujuan dari
pemberi hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan tidak dapat
menyatakan keberatan atas penjualan obyek Hak Tanggungan tersebut.
Terhadap jaminan berupa hak atas tanah dapat memberikan perlindunngan
dan kepastian hukum bagi penerima hak tanggungan/kreditur, karena dapat
47
memberikan keamanan bagi penerima jaminan/bank baik dari segi hukum
maupun dari nilai ekonomisnya yang pada umumnya mengikat terus.
Penerimaan Hak Tanggungan sebagai agunan yang diterima/dipegang oleh
kreditor/bank tentunya mempunyai tujuan untuk menjamin pelunasan kredit
melalui penjualan agunan baik secara lelang maupun di bawah tangan
dalam hal debitor cidera janji. Karena Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan mempunyai ciri khas eksekusi mudah dan
pasti pelaksanaannya.
b. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, memang
di rancang sebagai jaminan yang kuat, dengan ciri khas eksekusi “mudah
dan passti”. Akan tetapi, prakteknya tidak demikian. Beberapa ketentuan
UUHT tidak tegas, tidak lengkap, serta tidak memperhatikan konfigurasi
peraturan dalam sistem hukum yang berlaku, termasuk tentang banyaknya
upaya hukum yang di salahgunakan untuk menangguhkan lelang eksekusi
obyek Hak Tanggungan, sehingga justru memicu ketidakpastian hukum.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan yang
seharusnya memberikan perlindungan penuh terhadap kreditur, ternyata
masih mempunyai kelemahan-kelemahan, karena dalam praktek eksekusi
yang di laksanakan oleh kreditur terhadap obyek yang di jadikan
jaminan/agunan oleh debitur terhadap kreditur dengan jenis Hak
Tanggungan masih banyak hambatan-hambatan yang di hadapi oleh
kreditur, di antaranya adanya perlawanan yang di lakukan oleh debitur
maupun pihak ke tiga yang berkepentingan dalam obyek Hak Tanggungan
tersebut.
48
Hal-hal seperti ini sangat merugikan pihak-pihak kreditur sebagai
pemberi pinjaman kepada debitur yang telah beritikad baik untuk
membantu debitur yang membutuhkan Dana/modal untuk mengembangkan
usahanya. Dengan banyaknya hambatan-hambatan eksekusi Hak
Tanggungan yang di hadapi oleh pihak kreditur, maka di perlukan adanya
perhatian dari pihak pemerintah maupun dari pihak legislatif sebagai
pejabat yang mempunyai wewenang untuk membuat Undang-Undang dan
merubah Undang-Undang, agar apa yang menjadi hak-hak kreditur bisa
terpenuhi seluruhnya dan mendapatkan kembali uang yang telah di
pinjamkan kepada pihak debitur.
2. Saran
a. Di perlukan adanya Amandemen/perubahan, karena UUHT tersebut belum
mampu untuk melindungi sepenuhnya apa yang menjadi hak-hak kreditur.
b. Di perlukan adanya tambahan ketentuan, terutama yang menegaskan
bahwa lelang obyek Hak Tanggungan parate eksekusi di laksanakan tanpa
fiat pengadilan.
49
DAFTAR BACAAN
Adrian Sutedi. Hukum Hak Tanggungan, Cetakan Pertama, Jakarta, SinarGrafika. 2010
Bachtiar Jajuli, Eksekusi Perkara Perdata Segi Hukum Dan Penegakan Hukum,Akademika Pressindo, Jakarta, 1987.
M.Yahya Harahap. Ruang lingkup permasalahan eksekusi bidang perdata,Jakarta, PT. Gramedia. 1988.
Ngadenan, Tesis, Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai konsekuensi JaminanKredit Untuk Perlindungan Hukum Bagi Kepentingan Kreditur, UniversitasDiponegoro.2009.
Sutarno. Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank. CetakanKeempat,Bandung, CV. Alfabeta. 2008.
Sutan Remy Sjahdeini. Hak Tanggungan, Asas-Asas, ketentuan-KetentuanPokok dan Masalah-Masalah yang di Hadapi Oleh Perbankan, Air LanggaUniversity Press. 1996.
Supriadi. Hukum Agraria, Jakarta, Sinar Grafika. 2008.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang HakTanggungan.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Tentang PerubahanAtas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.
Undang-Undang Republik Indoesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-PokokAgraria.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2004 Tentang KekuasaanKehakiman.
Undang-Undang Nomor 49 prp Tahun 1960 Tentang Panitia Urusan PiutangNegara (PUPN).
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Weetboek).
Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata.
50
Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 11 Tahun 1976 Tentang PanitiaUrusan Piutang Negara Dan Badan Urusan Piutang Negara.
Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 1991 Tentang BadanUrusan Piutang Dan Lelang Negara.