e-book ini tidak membahas tentang pengertian property,asriman.com/b0nusebook.pdf · property yang...

All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 2

E-Book Ini Tidak Membahas Tentang Pengertian Property,

Langsung Saja Membahas Tentang Developer Property

Karena Pengertian-Pengertian Tentang Property Dapat

Anda Peroleh Dengan Sangat Mudah Di Internet Dan

Buku-Buku Tentang Property

Sekarang Waktunya Untuk Mengupas Tuntas

Rahasia TERBESAR Seorang Developer Property Tanpa

Modal

Lets Get It On!


PERNYATAAN DISCLAIMER

MERAIH SUKSES DALAM BERBISNIS SEBAGAI DEVELOPER PROPERTY BUKANLAH SKEMA CEPAT KAYA DENGAN TANPA USAHA SAMA SEKALI. INI BISA TERJADI KARENA ADANYA PENGETAHUAN, PERSIAPAN DAN STRATEGI YANG AKAN ANDA PELAJARI DIDALAM E-BOOK INI.

POTENSI KEBERHASILAN MENDAPATKAN KEKAYAAN MELALUI BISNIS PROPERTY YANG CEPAT SEPENUHNYA TERGANTUNG PADA KEMAMPUAN SETIAP ORANG YANG MENERAPKAN APA YANG ADA DALAM E-BOOK INI, KREATIVITAS DAN USAHA YANG DILAKUKAN SECARA KONSISTEN, HARI DEMI HARI. ANDA HARUS MENCURAHKAN WAKTU UNTUK BELAJAR DARI IDE-IDE DAN TEKNIK-TEKNIK DAN STRATEGI DALAM E-BOOK INI.

KAMI TAHU FAKTOR PENGETAHUAN DAN KETERAMPILAN ORANG BERBEDA SATU DENGAN YANG LAINNYA. KARENA ITU, KEBERHASILAN MENJADI DEVELOPER PROPERTY HANYA BISA DICAPAI APABILA DILAKUKAN DENGAN CARA-CARA YANG TEPAT YAITU MENGUASAI ILMU-ILMU YANG DIPERLUKAN DAN MENERAPKANNYA DENGAN BENAR.


TERMS OF USE

ANDA BEBAS MENDISTRIBUSIKAN EBOOK INI KEPADA SIAPAPUN

SEBEBAS-BEBASNYA. SEMOGA BERMANFAAT BAGI ANDA DAN

BAGI SIAPA SAJA YANG MEMBACA.


DDAAFFTTAARR IISSII

PEMBUKAAN PERNYATAAN DISCLAIMER TERMS OF USE DAFTAR ISI CHAPTER I: SEGERALAH MENJADI DEVELOPER PROPERTY… ACTION NOW!

CHAPTER II: MEMAHAMI SEBELUM ACTION…

Bisnis Properti Perlu Badan Hukum Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis Developer Property

Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis

Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer

Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang

Tidak Semua Orang Bisa Menjadi

Developer Properti CHAPTER III: DEVELOPER PROPERTY, SEBUAH PROFESI YANG PANTAS DIPERJUANGKAN

Karena Properti adalah Sektor Riil Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak Bisnis Di Dalamnya

Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati Karena Manajemen yang Sederhana Karena Putaran Omsetnya Besar Karena Sangat Menguntungkan

Karena Mudah Mendapatkan


Pembiayaan Dari Bank Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual Propertynya

Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain

Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing

CHAPTER IV: BAGAIMANA MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI?

Mencari Lahan Yang Layak Perencanaan Lahan Modal Perijinan IMB INDUK IMB Per-kavling/Pecahan

Pemasaran CHAPTER V: MODAL UNTUK MENJADI DEVELOPER PROPERTY

Modal Sendiri Investor Kontraktor Konsumen Perbankan

CHAPTER VI: RAHASIA MENILAI TANAH YANG LAYAK UNTUK DIJADIKAN PROYEK

Faktor Lingkungan Sekitar Harga Dasar Tanah

Pertimbangan perbankan Bentuk Lahan Status Lahan

CHAPTER VII: POLA MENGAKUISISI LAHAN YANG UMUM


Beli Putus Beli Bertahap

CHAPTER VIII: STRATEGI MENGAKUISISI LAHAN DAN MEMBANGUN PROYEK PROPERTY TANPA MODAL

I. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah Kerjasama Lahan Tanpa Down Payment (DP)

Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP

Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10%

Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Dengan DP 10%

II. Mengundang Investor

CHAPTER IX: TIPS DAHSYAT MENJADI INVESTOR PROPERTY CHAPTER AKHIR: PENUTUP USEFUL RESOURCE DAFTAR PUSTAKA


CCHHAAPPTTEERR II

SSEEGGEERRAALLAAHH MMEENNJJAADDII DDEEVVEELLOOPPEERR

PPRROOPPEERRTTYY…… AACCTTIIOONN NNOOWW!!

ACTION, ya itulah kata kunci untuk mendapatkan keuntungan dari semua

yang Anda pelajari baik secara formal maupun non formal, tak terkecuali

ACTION di bisnis Property. Di bisnis Property, semua yang kita pelajari

tidak akan ada artinya jika Anda tidak ACTION. Yang saya maksudkan

action disini adalah memulai bisnis Property. Apapun pilihan jenis bisnis

Property yang Anda pilih tidak jadi soal, apakah sebagai Developer,

Flipper, Professional Broker atau Investor.

Memang kita tidak bisa mengharapkan hasil yang diinginkan pada tahap

memulai. Tapi tindakan berani ACTION ini mengandung kejeniusan di

dalamnya. Tindakan memulai memberikan dampak positif terhadap hasrat

kita selanjutnya. Sekurangnya itulah yang saya percayai!!.

Adalah hal yang wajar jika tekad untuk bertindak ini kadang dihalangi oleh

ketakutan-ketakutan, seperti takut ditolak, takut gagal, takut rugi, takut


tertipu, takut tidak ditanggapi dan perasaan takut lainnya. Contohnya

adalah ketika kita belajar mengendarai mobil.

Coba ingat-ingat lagi pada saat kita belajar mengemudi, khususnya saya

sendiri. Waktu itu, bahkan ketika saya duduk di belakang kemudi untuk

pertama kalinya saya sudah keringatan padahal mesin mobil belum

dinyalakan (hehehe.. buka rahasia). Jantung rasanya berpacu lebih cepat

ketika mesin mobil dinyalakan, rasanya semua orang memperhatikan kita.

Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya

berusaha menghilangkan kegugupan-kegugupan saya waktu itu. Perlahan-

lahan saya menghirup udara dalam-dalam lewat hidung dan mengatur

pernafasan sepelan mungkin untuk menenangkan diri.

Kemudian saya mulai menjalankan mobil dengan tergesa-gesa dan masih

dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar. Tanpa

terasa tangan saya memegang setir dengan sangat kencang dan

berkeringat. Ketika mobil berjalan lebih kencang kekhawatiran dan

kegugupan makin memuncak, khawatir kalau-kalau kaki salah tekan antara

gas atau rem atau kopling.

Awalnya saya hanya berani memakai gigi satu, belum berani memasukkan

gigi dua. Namun beberapa saat kemudian saya bisa menguasai diri


menghilangkan kegugupan walaupun masih dengan tingkat kehati-hatian

yang sangat tinggi.

PAndangan terus lurus ke depan, kedua tangan tidak pernah lepas dari

kemudi dan selalu mencengkram dengan kuatnya.

Hari selanjutnya berjalan lebih mudah, sudah berani memakai gigi tiga dan

empat dengan kecepatan lebih tinggi dari hari pertama. Pendek cerita,

karena sering mengendarai mobil lama kelamaan saya menjadi terbiasa.

Saya yang dulunya saat belajar mengemudi, bahkan untuk menengok dan

bicara dengan teman sebelahpun tidak berani, sekarang sudah sangat

biasa mengendarai mobil dengan kecepatan di atas seratus kilometer

perjam bahkan dengan hanya sebelah tangan memegang kemudi dan

sebelah tangan lagi memegang rokok (yang ini jangan ditiru!), dan sambil

bercanda dengan teman pula.

Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertamakali, kita selalu

disergap ketidakbiasaan, kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan.

Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam

mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama

kali melakukan sesuatu. Namun, seiring berjalannya waktu kita akan

terbiasa, kegugupan dan keraguan perlahan akan hilang dengan

sendirinya dan kitapun menjadi ahli. Ada pepatah yang sangat cocok untuk


diingat yang sering diucapkan guru-guru di kampung saya dulu, “Repetition

is The Mother of Skill“ sebenarnya guru saya juga mengutip Anthony

Robbins, The world’s Authority on Peak Performance and Achievement.

Begitu juga di bidang Property sebagai Developer...

Keberanian action sebagai Developer dimulai dengan mencari lahan yang

bisa dijadikan Proyek. Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mencari

lahan misalnya, dari iklan tanah dijual di koran, internet atau pakai jasa

perantara untuk mendapatkan lahan. Selanjutnya, telponlah mereka dan

ajukan tawaran Anda jika lahan cocok.

Jangan lupa Anda juga harus dibekali kemampuan analisa terhadap lahan

yang sedang diincar. Analisa diperlukan agar kita dapat mengetahui bahwa

lahan tersebut bisa dijadikan Proyek atau tidak. Untuk analisa ini Anda juga

bisa menggunakan jasa konsultan Property, tentu saja dengan sejumlah

biaya jasa.

Berbisnis sebagai Developer Property merupakan salah satu jalan untuk

menjadi kaya raya, sehingga akhir-akhir ini banyak sekali pebisnis lintas

sektoral yang berniat bahkan sudah terjun ke bisnis Property.

Sudah jelaslah bahwa ada dua hal penting yang perlu diperhatikan pada

saat ingin terjun sebagai pebisnis Property terutama sebagai Developer,

http://asriman.com/keuntungan-membeli-tanah-girik-oleh-developer/


pertama Anda harus sangat hati-hati mengenai legalitas. Jika tanah sudah

sertifikat harus diperiksa sertifikat tersebut terlebih dahulu ke kantor

pertanahan setempat. Ingat.. jangan ada pembayaran terhadap pemilik

lahan sebelum sertifikat tanah tersebut dinyatakan bersih.

Tetapi jika tanah tersebut belum sertifikat atau yang sering dikenal sebagai

tanah girik maka pengecekannya cukup ke kantor desa.

Hal yang penting selanjutnya adalah harga tanah. Harga tanah berkaitan

dengan kesanggupan produk kita bersaing dengan kompetitor. Jika kita

mengakuisisi lahan dengan harga yang lebih tinggi dibanding pesaing

maka harga jual produk kita menjadi lebih tinggi juga. Hal ini

mengakibatkan penjualan Proyek lamban atau Proyek berhenti sama

sekali...

http://asriman.com/cara-mengurus-sertifikat-dari-tanah-girik/

http://asriman.com/studi-kelayakan-proyek-properti/


CCHHAAPPTTEERR IIII

MMEEMMAAHHAAMMII SSEEBBEELLUUMM AACCTTIIOONN…

Bisnis Properti Perlu Badan Hukum

Untuk bisnis Property dengan skala kecil tidak perlu badan hukum. Skala

kecil yang dimaksud adalah jika hanya menjalani bisnis Developer dengan

membangun satu atau dua unit rumah kemudian dijual. Dan menurut

hemat saya orang yang berbisnis dengan pola seperti ini belum bisa

dikatakan sebagai Developer, lebih tepat kalau disebut sebagai pedagang

rumah.

Namun untuk skala besar dan rencana pengembangan bisnis diperlukan

badan hukum. Ada daerah tertentu yang mensyaratkan bahwa Proyek

dengan luasan tertentu diwajibkan badan hukum.

Dengan dibuatnya badan hukum untuk menjalani bisnis sebagai Developer

ada beberapa keuntungan yang kita dapatkan, salah satunya:

Terbentuknya kelembagaan bisnis. Bisnis yang dilembagakan akan


menjadi kekuatan dahsyat untuk membentuk opini publik tentang eksistensi

bisnis pelakunya.

Disamping itu kelembagaan bisnis menyebabkan kita mudah mendapatkan

pembiayaan dari lembaga perbankan maupun Investor lainnya. Dan yang

tidak kalah pentingnya adalah terbentuknya kepercayaan konsumen.

Tidak seperti dibayangkan oleh sebagian masyarakat bahwa pembentukan

badan hukum sulit dan memakan waktu lama, sekarang ini pengurusan

badan hukum lebih mudah dan cepat. Cukup datang ke kantor Notaris dan

PT Andapun jadi.

Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis

Developer Property

Menjadi Pengembang membutuhkan mental yang kuat. Mental yang kuat

tidak hanya dibutuhkan pada saat bisnis mengalami hambatan, tetapi juga

dibutuhkan pada saat bisnis di pintu sukses. Tanpa mental yang kuat Sang

Pengembang mudah menyerah jika menghadapi hambatan.

Begitupun sebaliknya tanpa mental yang kuat Sang Pengembang akan

mudah tergoda jika Proyek di pintu kesuksesan. Dalam skala tertentu


Proyek yang sukses menjamin Sang Pengembang menjadi kaya raya.

Memiliki uang yang banyak jika tidak diiringi dengan mental yang kuat bisa

menyebabkan Sang Pengembang tergelincir kepada dunia yang tidak

seharusnya. Ya, dibutuhkan mental yang kuat disaat sukses maupun

terkendala!!!

Beberapa sikap mental yang harus ada pada diri Sang Pengembang:

Berorientasi pada kepuasan konsumen.

Sebagai Pengembang, kepuasan konsumen harus diletakkan di atas

segalanya. Akan berkurang nilainya apabila product sold out tetapi banyak

komplain dari konsumen baik dari segi mutu bangunan yang tidak sesuai

dengan specs yang dijanjikan maupun dari segi waktu penyelesaian yang

tidak sesuai jadwal.

Sanggup memberikan melebihi yang diharapkan konsumen.

Memberikan lebih daripada yang diharapkan konsumen menjadikan Sang

Pengembang memiliki nilai positif di hadapan konsumen. Konsumen yang

puas akan merekomendasikan si Pengembang ke pada orang lain.

Contohnya adalah Sang Pengembang menjanjikan penyerahan rumah

adalah 5 bulan setelah akad kredit, tapi Sang Pengembang Sanggup

menyelesaikan rumah dan menyerahkan dalam waktu 4 bulan saja. Sudah


dipastikan konsumen akan merasa Sangat puas atas kondisi ini.

Selalu menyediakan produk-produk yang kreatif dan inovatif.

Produk yang kreatif dan inovatif diperlukan untuk menjadi differensiation

antara satu Pengembang dengan Pengembang lain. Pengembang yang

selalu berkreasi dan berinovasi akan memenangkan persaingan. Kreatif

bisa dilihat dari segi disain produk, cara pembayaran atau metode

marketing yang digunakan.

Selalu proaktif dalam mencari peluang.

Untuk mengembangkan bisnis diperlukan sikap yang proaktif. Dunia

Property adalah dunia yang dinamis, bersikap reaktif akan menyebabkan

kita tertinggal dari pesaing. Proaktif dibutuhkan dalam menjalin kerjasama

dengan stake holder Property lainnya dan menjajaki setiap peluang yang

ada untuk selalu melangkah maju.

Bertanggungjawab 100% atas apa yang dikerjakan.

Bertanggungjawab atas apa yang dilakukan adalah wajib hukumnya. Jika

ada halangan dalam menjalankan bisnis Sang Pengembang harus siap

bertanggungjawab untuk menyelesaikannya tanpa mempedulikan siapa


yang membuat kesalahan. Sang Pengembang harus mampun berucap

“Segala sesuatu yang terjadi di Proyek adalah tanggungjawab saya”

Cintailah dunia Developer.

Dunia Developer adalah dunia yang kompleks. Satu Proyek yang sedang

berjalan akan bersinggungan dengan seratus lebih orang dengan berbagai

profesi. Untuk me-manage itu semua dibutuhkan kecintaan kepada dunia

Developer. Tanpa cinta Sang Pengembang akan menyerah pada saat

menemui tantangan. Ya, butuh cinta untuk menjadi Sang Pengembang

tangguh.Developer nomor 1

Mempunyai integritas.

Integritas dibutuhkan untuk menjaga nama baik Sang Pengembang. Tanpa

adanya integritas Sang Pengembang akan tergoda mencari keuntungan

sesaat dengan menghalalkan segala cara.

Berani menghadapi rintangan.

Sang Pengembang harus berani menghadapi tantangan. Tantangan

dibutuhkan supaya Sang Pengembang terasah secara mental. Mental yang

kuat dibutuhkan untuk menjaga kontinuitas bisnis. Bisnis yang terus

berlanjut menyebabkan roda perekonomian terus berputar dan


menampung tenaga kerja. Banyak orang yang akan terhidupi jika roda

Proyek terus berputar.

Jika Anda meresapi dan memiliki sikap-sikap ini Anda akan menjadi Sang

Pengembang tangguh.

Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis

Developer Property

Penguasaan metodologi kelola adalah wajib hukumnya bagi seorang

Developer Property karena pengelolaan sebuah Proyek berhubungan

dengan banyak sekali faktor di sekelilingnya. Metodologi kelola yang rumit

bisa menjadi sangat sederhana jika Anda tahu strateginya.

Strategi dalam mengelola sebuah Proyek itu didapat dari belajar, bisa

belajar dengan membaca buku-buku tentang Property bisa juga belajar

langsung kepada guru-guru Property secara langsung.

Untuk menemukan orang-orang yang bersedia mengajari tentang bisnis

Developer Property biasanya bisa didapatkan setelah mengikuti Workshop-

Workshop.


Setelah mengikuti Workshop maka para alumni akan dibimbing untuk

menjadi Developer Property supaya dapat mengambil keputusan-

keputusan yang tepat. Para alumni akan dimentori untuk mengelola Proyek

karena peran mentor sangat vital dalam suatu bisnis.

Mentor yang sukes akan menghasilkan pebisnis yang sukses, hal ini

berlaku secara umum tidak hanya di bidang Developer Property.

Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer

Properti Pemula

Secara etimologis mentor adalah penasihat, penasihat dalam segala hal.

Khusus di bidang Property mentor diperlukan sebagai tempat belajar dan

berkonsultasi dalam menjalankan bisnis di bidang Property.

Para mentor bisnis yang sukses pada umumnya telah melalui perjalanan

bisnis yang panjang, banyak hal yang telah dialami, baik yang manis

maupun yang pahit. Kegagalan dan keberhasilan bisnis adalah dua sisi

mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Adalah konyol kalau kita hanya

berharap sukses tanpa siap untuk gagal. Kegagalan bisnis menyebabkan

sang juara belajar dan belajar hingga menemukan formula yang tepat


untuk menjalankan bisnisnya setelah mengalami kegagalan. Begitulah

yang dilakukan oleh pebisnis sebenarnya dan layak untuk dijadikan

mentor.

Dengan memiliki mentor kita bisa berkonsultasi dalam pengambilan

keputusan, baik di awal pada tahap studi kelayakan maupun pada saat

pelaksanaan Proyek, dan yang lebih penting adalah nasehat mentor pada

saat situasi tidak sesuai dengan perencanaan. Diperlukan pengambilan

keputusan atau bahkan exit plan yang tepat pada saat darurat.

Jika kita sudah menemukan mentor yang baik maka prosentase

keberhasilan kita menjadi lebih besar, karena pada kenyataannya mentor

yang sukses juga menghasilkan orang yang sukses. Sekurangnya inilah

yang dikatakan oleh Prof. Yohanes Surya (seorang fisikawan Indonesia)

yang menganalogikan dengan para peraih hadiah Nobel.

Menarik untuk dicermati bahwa sejak tahun 1961 statistik mencatat bahwa

peraih Nobel adalah murid dari peraih Nobel juga. Hal ini dimungkinkan

karena dalam kehidupan sehari-hari dan dalam penelitian-penelitian

mereka selalu berinteraksi dengan cara berfikir dan pengambilan

keputusan-keputusan orang yang sudah lebih dahulu sukses.


Oleh karenanya memiliki mentor yang sukses bisa menjadi daya ungkit

terhadap kesuksesan yang kita inginkan. Bisa saja kita menerjuni bisnis

Developer dengan tanpa mentor, tetapi Anda akan mengalami banyak

kesulitan karena karakter bisnis Developer Property yang sangat kompleks.

Pengambilan keputusan-keputusan bisnis seharusnyalah setelah melalui

analisa komprehensif, yang mana analisa ini bisa didapatkan dari pebisnis

yang telah lebih dahulu menerjuninya.

Pebisnis yang terlebih dahulu menekuni menjadi Developer jamaknya telah

menemui situasi yang mungkin dihadapi dan kita belajar dari pengalaman

empiris mereka.

Cara yang bisa Anda lakukan untuk belajar bisnis Property adalah dengan

menemui pebisnis Property yang sudah sukses dan belajar langsung pada

mereka. Cara ini cenderung nekad karena belum tentu mereka mau

mengajari Anda tentang bisnis Developer Property. Anda bisa mencari

daftar pebisnis Property sukses di Indonesa dan temui mereka. Tapi kita

harus menghadapi kenyataan bahwa tidak semua orang senang mengajari

orang lain, pebisnis Property sukses di Indonesia seperti menara gading

yang berdiri megah nun jauh disana. (sekurangnya begitulah yang saya

rasakan).


Cara yang lebih elegan bisa saja Anda melamar kerja di perusahaan

Property besar sambil menyerap ilmunya, tidak saja ilmu praktis tetapi juga

nilai-nilai filosofis mereka sehingga bisa menjadi sukses. Dengan begitu

Anda bisa menerapkan di bisnis Anda sendiri nantinya.

Cara lain yang sangat gampang dijalani adalah dengan mengikuti program

Workshop yang diadakan oleh komunitas tertentu, Anda bisa mencari

informasinya di internet. Dengan bergabung mengikuti Workshop bisnis

Property otomatis Anda akan menjadi anggota komunitas tersebut

sehingga Anda memiliki networking sesama pebisnis Property dan memiliki

akses kepada pelaku bisnis sebenarnya.

Dengan mengikuti Workshop tersebut Anda nantinya akan bergabung

dengan komunitas yang bisa dijadikan ajang untuk saling belajar dan

berbagi.

Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang

Sebuah Proyek Property dengan ukuran sedang yang mengelola lahan

seluas sekitar 1 ha, sekurangnya waktu yang dibutuhkan untuk

menyelesaikan Proyek ini adalah 24 bulan. Karena membangun Proyek


perlu tahapan-tahapan. Jangka waktu 24 bulanpun bisa saja terlewati

tergantung performa penjualan. Karena yang paling penting dalam sebuah

Proyek Property itu adalah penjualan.

Jika penjualan bagus, maka Proyek cepat selesai begitu sebaliknya

penjualan Proyek yang tidak sesuai dengan keinginan menyebabkan

Proyek lambat selesainya, bahkan mangkrak.

Tahapan-tahapan tersebut ada yang berhubungan dengan instansi

pemerintah yang berhubungan dengan kebijakan pemerintah, seperti

perijinan. Perijinan diurus pada tahap awal pengerjaan Proyek dan

membutuhkan waktu untuk mengerjakannya.

Setelah perijinan selesai Proyek sudah bisa dipasarkan sambil Developer

mengerjakan pembangunan fisik Proyek. Pembangunan fasilitas umum

dan fasilitas sosial bisa dibangun secara paralel dengan pembangunan unit

rumah. Dengan catatan rumah yang dibangun harus sudah terjual. Kembali

lagi ke prinsip di atas bahwa penjualan Proyek memiliki peranan vital

dalam kesuksesan suatu Proyek.

Tidak Semua Orang Bisa Menjadi Developer Properti


Kalimat diatas mungkin saja membuat semangat kita yang baru akan

melangkahkan kaki sebagai Developer menjadi berkurang. Saya hanya

mencoba untuk mengajak kita melihat situasi sebenarnya bisnis Property.

Disamping itu kalimat di atas juga mengandung pengertian bahwa ada

yang akan sukses sebagai Developer dan ada yang tidak akan sanggup

menjadi Developer.

Sudah menjadi hukum alam bahwa dalam setiap bidang usaha selalu ada

yang sukses dan ada yang kurang sukses. Dengan usaha dan ketekunan

belajar dan bekerja resiko gagal bagi kita bisa diminimalisir.

Oleh karena itu diperlukan kemampuan kita untuk mengenali diri sendiri

terlebih dahulu, tahu kelebihan dan kekurangan kita. Dengan mengetahui

kelebihan kita, kita bisa mengeksplor lebih jauh, sebaliknya jika kita

mengetahui kelemahan kita, kita harus mampu memperbaiki kelemahan

tersebut dengan belajar.


CCHHAAPPTTEERR IIIIII

DDEEVVEELLOOPPEERR PPRROOPPEERRTTYY,, SSEEBBUUAAHH

PPRROOFFEESSII YYAANNGG PPAANNTTAASS DDIIPPEERRJJUUAANNGGKKAANN

Karena Properti adalah Sektor Riil

Properti adalah salah satu sektor riil yang mampu menyerap banyak

tenaga kerja, sehingga menggerakkan perekonomian suatu Negara.

Pembangunan Proyek Property langsung berhubungan dengan

masyarakat, mulai dari kalangan bawah sektor non formal sampai ke

sektor formal.

Maka, jika Anda ingin berbisnis yang mampu membangun negeri dari

keterpurukan, berbisnislah yang menyerap tenaga kerja yang banyak.

Properti adalah salah satu pilihannya.


Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak

Bisnis Di Dalamnya

Sebuah Proyek yang dikelola oleh Developer Property berhubungan

secara langsung dan secara tidak langsung dengan seratusan lebih bisnis

yang ada di sekitarnya. Di dalamnya ada sektor formal dan ada juga sektor

non formal.

Sebuah Proyek perumahan misalnya menyerap banyak tenaga kerja.

Dilihat tidak hanya tenaga kerja dari Developer tapi dilihat dari sektor yang

berhubungan dengan Developer tersebut.

Berikut beberapa sektor yang berhubungan dengan Proyek Property:

Notaris/PPAT

Appraisal (penilai)

Arsitek

Konsultan

Insinyur Sipil

Asuransi

Perbankan

Surveyor


Kontraktor

Broker Property

Disain grafis

Konsultan marketing

Manejer Property

- Non formal

Tukang

Mandor

Security

Tukang kebersihan

Suplier

Event Organizer

Tenaga pemasar tradisional

Penduduk setempat

Pedagang makanan sekitar lokasi

Ormas

Dan masih banyak lagi profesi yang berhubungan dengan sebuah Proyek

Property yang dikelola oleh Developer Property.


Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati

Modal yang dibutuhkan untuk membangun sebuah Proyek Property sudah

barang tentu besar. Bayangkan jika kita akan membangun sebuah Proyek

di lahan seluas 1 Ha (10.000 m2), yang harga lahannya 500.000,-

rupiah/m2. Untuk membeli lahan saja kita harus menyediakan uang

sebesar 5 Milyar rupiah. Belum lagi untuk Perijinan, Pekerjaan Persiapan

dan lain-lain.

Tapi modal yang dibutuhkan untuk Proyek ini bisa disiasati, bahkan kita

sebagai Developer bisa Mengerjakan Proyek Tanpa Perlu Uang Sendiri.

Kebutuhan modal ini bisa disiasati dengan metode yang akan dibuka pada

lanjutan e-Book ini. Inilah rahasia Developer yang akan dibahas.

Pembahasan mengenai instrument modal yang bisa dimainkan dan ‘diakali’

akan dibahas tersendiri.

Karena Manajemen yang Sederhana

Sebenarnya mengelola sebuah Proyek Property itu sangat kompleks

karena berhubungan dengan banyak sekali bidang lain di dalamnya. Tapi

pengelolaan yang rumit bisa dibuat sangat sederhana. Sebuah contoh,


untuk perencanaan gambar kerja, Anda dapat menggunakan jasa

Konsultan Perencanaan. Untuk pekerjaan pembangunan, Anda dapat

menggunakan jasa Konstraktor. Bahkan untuk kegiatan pemasaran dapat

menggunakan jasa Property Marketing Agent.

Jika dilihat dari format di atas, maka yang dibutuhkan dari seorang

Developer hanyalah kecakapan manajemen karena akan memenej banyak

sektor. Manajemen inipun bisa dilakukan oleh professional yang kita sewa.

Developer berposisi tak ubahnya seperti sebuah Event Organizer (EO)

yang mengelola suatu acara. Pola yang akan diterapkan bisa dipilih antara

meng-hire pihak lain atau kerjakan sendiri. Tetapi bisa menjadi rumit kalau

ingin dikerjakan sendiri, dan menjadi sederhana kalau kita ingin sederhana.

Ada kelebihan dan kekurangan dalam memilih pola pengerjaan prpyek,

dengan dikerjakan sendiri atau swakelola komponen biaya bisa ditekan,

tetapi Kita harus mampu membentuk tim yang kuat. Sedangkan jika kita

memilih untuk menyerahkan pengerjaan proyek kepada pihak lain,

resikonya kita harus menyediakan biaya lebih untuk keuntungan partner

pelaksana. Kelebihan cara ini kita bisa menggunakan waktu lebih untuk

keperluan lain.


Manajemen Developer berfungsi sebagai pengatur atau pengelola saja.

Mengelola beberapa bagian yang semuanya dikerjakan oleh tenaga ahli di

bidang masing-masing. Anda tidak perlu memiliki organisasi yang komplek

dengan Standar Operasional Prosedur yang rumit. Anda tinggal mengelola

penyedia jasa. Order dan bayarkan. Simple!

Mudah, semua orang mampu melakukannya dari latar belakang apa saja.

Sesuatu yang berhubungan dengan sederhana, cenderung semua orang

mampu mengerjakan. Dan ilmu manajemen yang simple sebenarnya

sudah Anda jalankan setiap hari.

Itulah mengapa, saya sampaikan bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan

semua orang dari latar belakang manapun mampu melakukan. Syaratnya

harus dapat bermanajemen yang baik.

Karena Putaran Omsetnya Besar

Bisnis sebagai Developer Property adalah memainkan jumlah uang yang

besar. Ambil contoh sebuah Proyek Property dengan luas tanah 800 m2.

Dalam tanah tersebut bisa dibangun 5 unit rumah dengan harga jual


masing-masing rumah 400 juta. Maka omset Proyek yang sangat

sederhana ini adalah 2 Milyar.

Dalam skala Proyek Property, luasan 800 m2 adalah termasuk skala kecil

kalau tidak mau dibilang Developer Pribadi. Tetapi jika dibandingkan

dengan bisnis lainnya, Proyek Property yang hanya 5 unit di atas lahan 800

meter masih lebih besar omsetnya.

Bisa dibayangkan jika seorang Developer membangun Proyek dengan luas

lahan 1 ha. Jika harga beli tanah mentahnya 500.000,-/m2 maka bisa

dipastikan harga jual produknya per-unit tak kurang 300 juta untuk rumah

dengan tipe 36.

Jumlah unit yang bisa dibangun mencapai 80 unit dengan luasan tanah

antara 70-80 m2. Omset untuk Proyek ini jika dihitung secara kasar 80 x

300 Juta = 24 Milyar.

Karena Sangat Menguntungkan

Berbisnis sebagai Developer Property sangat menguntungkan karena bisa

mengantarkan pelakunya menjadi makmur secara financial. Tercatat

banyak sekali orang yang sudah kaya raya karena sukses sebagai pebisnis


Property. Karena membangun sebuah Proyek Property sangat

menguntungkan maka banyak sekali pebisnis lintas sektoral yang terjun

sebagai pebisnis Property.

Faktor-faktor penyebab Property sangat menguntungkan diantaranya

adalah karena Property merupakan kebutuhan primer. Semua orang

membutuhkan hunian. Melihat data statistik di Indonesia saat ini kebutuhan

rumah mencapai 15 Juta unit.

Karena Mudah Mendapatkan Pembiayaan Dari Bank

Bisnis dengan aset berupa Property mudah mendapatkan pembiayaan dari

lembaga keuangan karena asetnya berupa benda tetap dan nilainya

cenderung naik. Semua bank sangat menyukai jaminan berupa aset

Property.

Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual

Propertynya


Developer bebas menentukan harga jual dari produknya. Harga jual produk

hanya dibatasi oleh kewajaran dan daya beli masyarakat untuk tipe produk

yang dipasarkan. selain itu Developer dalam menetapkan harga juga harus

memperhatikan harga yang ditetapkan oleh kompetitor.

Ada banyak strategi Developer dalam menetapkan harga. Salah satunya

adalah penetapan harga progresif. Penetapan harga progresif diterapkan

apabila Developer menginginkan perputaran cash-flow yang cepat. Aplikasi

strategi penetapan harga ini adalah dengan memberikan harga yang

sangat murah pada unit-unit awal dan harga meningkat seiring dengan

banyaknya unit terjual.

Misalnya untuk memasarkan sebuah Proyek dengan luas 1 ha yang

memasarkan perumahan tipe 45.

Setelah dihitung harga wajar produk adalah 400 Juta per-unit. Tetapi untuk

memacu penjualan di tahap-tahap awal rumah dijual dengan harga 330

Juta untuk 3 unit pertama, dengan syarat pembelian tertentu.

Untuk selanjutnya harga meningkat seiring dengan jumlah penjualan.

Misalnya 5 unit selanjutnya dijual dengan harga 360 Juta, kemudian harga

normal diterapkan untuk penjualan unit selanjutnya.


Penetapan harga ini bebas dilakukan oleh Developer, tentu saja setelah

melakukan analisa.

Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain

Konsep disain merupakan salah satu faktor untuk menarik pembeli.

Konsep disain yang nyaman akan membuat Proyek banyak diminat.

Kenyamanan selalu dibutuhkan oleh siapapun untuk beristirahat.

Its not a house but a home. Sebuah tagline pemasaran produk yang

mengerti arti sebuah rumah. Rumah bukan hanya tempat tinggal tapi akan

menjadi pusat seluruh kegiatan penghuninya. Sekarang sedang

berkembang konsep disain rumah yang bisa menjadikan rumah juga

sebagai tempat berbisnis dan bekerja. Konsep ini terinspirasi dari kondisi

yang sudah semakin macetnya kondisi jalanan terutama kota yang berlabel

kota besar apalagi metropolitan.

Disain yang mengakomodasi trend disain terkini juga harus selalu

diperhatikan oleh Developer. Jangan sampai produk yang dijual terlihat

seperti ketinggalan mode, old fashioned!. Konsumen akan merasa aneh


melihat disain produk yang tidak sesuai dengan trend disain ujung-

ujungnya rumah sulit sekali terjual.

Walaupun mengikuti trend disain kenyamanan ruang harus tetap

diperhatikan. Tidak pada tempatnya pula jika mengakomodir trend disain

tetapi meyebabkan penghuni tidak nyaman di dalam rumah.

Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing

Tak dipungkiri bahwa marketing adalah faktor penentu suksesnya suatu

bisnis, sebaik apapun produk tetapi tidak ditunjang oleh tim marketing yang

bagus maka produk tersebut akan sulit terjual. Setali tiga uang dengan

pemasaran Proyek Property, ada banyak metode marketing yang bisa

diterapkan.

Developer bebas memilih strategi pemasaran apakah menjualkan sendiri

atau dengan cara melakukan kerjasama dengan Professional Property

Agent. Jika penjualan Proyek diserahkan ke Agen Property Developer

harus mengontrol program marketing yang mereka dikerjakan. Fungsi

control diterapkan supaya program kerja yang sudah disepakati betul-betul


telah dilaksanakan dengan sebaik-baiknya sehingga target penjualan yang

ditetapkan bisa tercapai.

Selain penjualan dengan menyerahkan kepada Agent Property, cara yang

sangat umum dilakukan adalah dengan membentuk tim pemasaran sendiri

yang dikelola marketing manejer yang ditunjuk.

Pemasaran yang umum dilakukan adalah dengan cara memasang

marketing tools di berbagai tempat strategis, penyebaran brosur kepada

sebanyak mungkin calon konsumen, pemasaran dengan direct selling dan

mengikuti event-event marketing atau membuat event sendiri.

Pemasaran dengan menggunakan jasa Agen Property dan membentuk tim

marketing sendiri memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.

Lebih simple dan melokalisir konsentrasi Developer merupakan

keuntungan jika kita menggunakan jasa Agen Property. Developer tidak

memikirkan hal-hal teknis tentang pemasaran produk, termasuk marketing

tools bisa dikerjakan seluruhnya oleh Agen Property. Resikonya adalah kita

mengeluarkan cost tambahan untuk fee Agent tersebut, yang berpengaruh

terhadap harga jual dan keuntungan Developer.

Lain halnya jika marketing dilakukan secara mandiri dengan membentuk

tim marketing sendiri, cost yang dibutuhkan lebih murah tetapi dibutuhkan


tenaga untuk pengerjaan sendiri terhadap hal-hal teknis dan strategi

pemasaran.


CCHHAAPPTTEERR IIVV

BBAAGGAAIIMMAANNAA MMEEMMUULLAAII BBIISSNNIISS DDEEVVEELLOOPPEERR

PPRROOPPEERRTTII??

Inilah pertanyaan dasar yang sering timbul dalam benak pemula yang ingin

menjadi Developer Property. Dari mana kita harus memulai? Dan

pertanyaan ini wajar karena bagi mereka Property adalah bidang baru

sementara kita banyak dijejali oleh informasi yang keliru tentang Developer

Property. Berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan jika kita ingin

menjadi Developer Property.

1. Mencari lahan yang layak

Tidak semua lahan layak untuk dijadikan Proyek Property karena banyak

faktor yang harus diperhatikan dalam mencari lahan yang layak untuk

dijadikan Proyek Property, diantaranya lokasi, harga dasar, bentuk lahan,

status lahan, cara pembayaran, dan lain-lain.


Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk

lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan

mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara

pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Sisi

kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat dibangun

perumahan. Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait (Bappeda atau

BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai

lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak

mungkin Anda kembangkan menjadi perumahan, atau peruntukan untuk

penghijauan, daerah resapan, atau banjir kanal.

Berikut Beberapa Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan

Anda mungkin sering mendengar mantra sakti Developer, yaitu hanya ada

tiga syarat agar Proyek yang kita bangun sukses, yaitu satu: lokasi, lokasi

dan lokasi.

Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang

kurang bagus untuk dikembangkan untuk jadi perumahan.

Lokasi bagus adalah jaminan Proyek sukses dan terjual cepat sedangkan

lokasi kurang bagus diperlukan kerja ekstra untuk mengelola Proyek.


Berikut adalah beberapa lokasi yang kurang bagus untuk dijadikan Proyek

perumahan:

Dekat rumah sakit, rentan terhadap penyakit menular dari pasien

Dekat sungai, ada kemungkinan abrasi dan banjir

Dekat pom bensin, khawatir terhadap bahaya kebakaran

Dekat turunan dan tanjakan, rentan terhadap kecelakaan lalu lintas,

karena di turunan laju kendaraan lebih kencang dan lokasi tanjakan

dibutuhkan konsentrasi pengemudi

Dekat sutet, khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara

sutet

Dekat pabrik, khawatir terhadap polusi

Pemakaman, khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman

Lebih rendah dari jalan, gampang terjadi banjir

Akses jalan masuk kecil, khawatir terjadi kesulitan masuk dan keluar

lokasi dan macet

Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan

kotor dan becek

Tanah sawah, diperlukan waktu tambahan untuk pengeringan fisik

dan perubahan peruntukan pada instansi terkait


Lokasi setelah perumahan lain, jika berbarengan dalam pemasaran

maka konsumen lebih memilih lokasi yang lebih dekat

Dekat komplek militer, sering latihan militer dan suara tembakan

Dekat lembaga pemasyarakatan, berbahaya jika ada napi yang kabur

Dekat pembuangan sampah, polusi udara dan bau yang kurang

sedap

Dekat lokasi peternakan, khawatir terjangkit wabah dari hewan

ternak, seperti flu burung, dll

Dekat lokalisasi, kesan lokasi sangat buruk dan berpengaruh

terhadap perkembangan anak

Jalan satu arah, kesulitan akses dari dan keluar lokasi

Di pinggir jalan tol, jalan berisik terhadap suara kendaraan sepanjang

hari

Banyak preman nongkrong, khawatir terhadap keamanan

Dekat menara BTS, khawatir robohnya menara jika terjadi

kecelakaan atau bencana alam

Daerah banjir, jangan deh


2. Perencanaan Lahan

Perencanaan lahan yang harus dilakukan pada tahap awal adalah siteplan

atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa

besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan

sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk

melakukan pekerjaan ini.

3. Modal

Modal Sendiri

Menggunakan uang yang sudah dimiliki

Menjaminkan aset yang dimiki untuk mendapatkan pinjaman modal

Menjaminkan deposito sendiri atau orang lain untuk mendapatkan

modal

Modal Keluarga Dekat

Keluarga merupakan orang yang memiliki hubungan yang paling dekat

dengan kita. Keluarga akan mempercayai apabila kita mengajukan

kerjasama untuk suatu bisnis. Apalagi bisnis yang akan dilakukan bisnis

Developer Property yang merupakan sektor ril. Barangnya ada yang akan

dibeli yaitu berupa tanah. Hitung-hitungan bisnisnya jelas begitu pula pola


pembagian keuntungan yang akan dilakukan juga transparan bisa

dibuatkan perjanjian tertulis.

Modal Teman

Begitu pula halnya dengan teman yang akan diajak untuk bekerjasama

untuk membangun sebuah Proyek Property. Teman adalah orang yang

paling dekat dengan kita selain keluarga. Jika perhitungannya jelas dan

menurut teman itu kita adalah orang yang bisa dipercaya, maka tidak ada

kendala kalau kita mengajukan kerjasama bisnis dengan teman. Biasanya

yang jadi masalah adalah kita memiliki track record yang kurang bagus di

mata teman-temen tentu saja tidak akan ada teman yang bersedia menjalin

kerjasama bisnis dengan kita. Karena bagaimanapun juga kunci dalam

mendapatkan modal kerja ini adalah adanya trust dari rekan bisnis

terhadap kita. Sekali nama cacat jangan harap nama kita akan pulih.

Oleh karena itu adalah sangat penting bagi kita untuk menjaga nama baik

dan reputasi bisnis kita, apalagi jika berhubungan dengan mengajukan

kerjasama untuk membangun Proyek Property yang memiliki nominal yang

besar dan jangka waktu pengelolaan yang panjang sekali. Saling

mempercayai merupakan faktor yang sangat penting.

Modal Investor


Untuk membangun sebuah Proyek Property diperlukan modal yang tidak

sedikit. Tetapi kita tidak perlu menggunakan uang sendiri, kita bisa

memakai modal dari Investor. Developer bisa mendapatkan Investor jika

bisa memberikan jaminan keamanan dan keuntungan terhadap uang yang

diinvestasikan oleh Investor.

Modal Perbankan

Kredit Modal Kerja (KMK)

Kredit Yasa Griya (KYG)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kredit Kepemilikan Lahan (KPL)

4. Perijinan

Berikut Langkah-langkah Perijinan Perumahan

Langkah 1

Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur

yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) agar tidak

kesulitan untuk ijin Pemanfaatan Tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi

perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak


selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah Persawahan atau

Daerah Peresapan (Jalur Hijau).

Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk

Pemukiman, Industri atau memang Jalur Hijau. Apabila ternyata daerah

tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk

rencana mengembangkan perumahan.

Langkah 2

Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas

Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah

(Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama

ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk

kesesuaian antara Siteplan pengembangan Perumahan dan Tata Ruang di

daerah tersebut.

Syarat yang wajib disiapkan antara lain Proposal Ijin Pemanfaatan Ruang,

yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi

tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama

orang lain dilampiri Surat Kuasa bermeterai cukup untuk mengurus

perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Siteplan)

sudah pasti harus ada.


Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi

garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa

meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan

masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari

langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh

kepala daerah Bupati atau Walikota.

Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan

luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan

untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah

perumahan.

Langkah 3

Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu

namanya Kantor Agraria sekarang berada di bawah Kementrian Agraria

dan Tata Ruang. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan

fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah

sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat.

Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan

digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus

digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dart sejumlah sertifikat


hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus

Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tersebut atas nama PT

(Perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama

Pribadi.

SeAndainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi,

hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran

untuk Retribusi Pajak dan Perijinan. Kalaupun memang harus berstatus

HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi

masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi dibalik

nama ke HGB atas nama PT (Perusahaan).

Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul Pajak dan

Retribusi Perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap

daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada Kantor

Pertanahan setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.

Masih di Kantor Pertanahan, setelah segala macam tentang proses

legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan

Penggunaan Tanah. lni sebagai syarat nanti kita melangkah untuk

pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 4


AMDAL = Analisa Mengenai Dampak Lingkungan. Biasanya untuk suatu

daerah tertentu Ijin Analisa AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika

luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL

(Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup/Upaya Pemanfaatan Lingkungan

Hidup).

Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah

itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan

terjadi pada Proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini

adalah Surat Rekomendasi dari Kantor Lingkungan Hidup yang nantinya

dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5

Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau Kantor Perijinan Satu Atap

atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan

pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang

istilah kerennya ZONING.

IMB INDUK

IMB Induk adalah Ijin Mendirikan Bangunan yang terbit atas nama PT

Developer. IMB ini memuat secara keseluruhan satu kawasan lokasi

pemukiman yang akan dijadikan suatu kawasan perumahan sebelum


dilakukan pemecahan IMB per-kavling maka perlu dilakukan pengajuan

IMB induk yang nanti nya IMB Induk ini akan secara keseluruhan memuat

seluruh lokasi kavling yang direncanakan sesuai dengan siteplan yang

telah disepakati dan disetujui.

IMB induk ini diajukan oleh Developer dengan mencantumkan lokasi

Bangunan dan memperhatikan status tanah yang dimiliki yang akan

dijadikan pembangunan perumahan.

IMB Induk ditetapkan oleh Bupati atau Walikotamadya melalui Dinas Tata

Bangunan dan Pemukiman.

IMB Per-kavling/Pecahan

IMB kaveling adalah IMB yang sudah dipecah dari IMB Induk berdasarkan

ukuran luas type rumah yang sudah ditentukan dan terdaftar dalam IMB

Induk, proses pemecahannya bisa sebelum terjadinya transaksi sebelum

rumah dibangun harus sudah dilakukan pemecahan IMB kaveling dari IMB

Induk.


5. Pemasaran

Pemasaran dilakukan setelah perijinan perumahan diperoleh. Banyak

metode pemasaran yang bisa dipilih, bisa secara online atau offline.

Jika diperhatikan akhir-akhir ini jumlah pemakai internet di Indonesia

meningkat pesat, pada tahun 2015 jumlahnya sudah mendekati 100 Juta

orang. Jumlah ini merupakan potensi pasar yang besar untuk memasarkan

produk apapun, termasuk Property.

Ada beberapa keuntungan jika kita memasarkan produk lewat internet,

diantaranya:

Jangkauan yang luas. Internet bisa diakses dimana saja, bahkan dari

belahan „dunia lain‟ sekalipun produk kita bisa dilihat oleh calon pelanggan.

Artinya jutaan bahkan milyaran orang yang mengakses internet bisa

menemukan produk Anda.

Biaya yang murah. Jika Anda mengetahui caranya maka Anda bisa

memasarkan produk Anda dengan biaya yang sangat murah bahkan

seratus persen gratis. Anda tinggal memasang produk Anda di situs-situs

penyedia jasa periklanan gratis yang belakangan ini banyak bermunculan.

Atau jika Anda punya keterampilan sedikit mengenai blogging Anda tinggal


membuat blog gratisan dan melakukan beberapa trik yang mudah

didapatkan di internet untuk membuat blog Anda mudah ditemukan di

Search Engine (SE) seperti Google, Yahoo, Bing dan lain-lain.

Hemat Waktu. Jika Anda sudah men-setting produk Anda secara online

maka Anda tinggal menunggu respon dari pelanggan, tergantung model

setting-an yang Anda buat. Jika Anda menginginkan pelanggan

menghubungi Anda via telepon maka Anda tidak harus online sapanjang

hari. Setelah Anda mencantumkan nomor kontak Anda di iklan, tunggu saja

telepon dari pelanggan.

Online 24/7 Non Stop!. Internet adalah satu-satunya media yang terus bisa

diakses 24 jam sehari dan 7 hari seminggu. Selama server tempat Anda

memasang iklan tidak terganggu atau down, maka iklan Anda akan terus

bisa diakses sepanjang waktu.

Nah, bagaimana dengan pemasaran Property di Indonesia? Ada beberapa

situs web yang bisa Anda gunakan untuk memasarkan Property Anda,

diantaranya:

Rumah.Com

Situs web ini merupakan tempat beriklan khusus Property. Untuk

memasang iklan Anda harus mendaftar dengan mencantumkan email.


Proses beriklan disini sangat mudah, tinggal ikuti beberapa langkah dan

iklan Anda akan langsung online.

Berbeda dengan dua situs web diatas, rumah.com memperbolehkan kita

mengiklankan produk indent. Untuk lebih memudahkan pengunjung

menemukan Property kita rumah.com menerapkan kebijakan membership

berbayar. Dengan menjadi member maka kita bisa memasarkan sejumlah

produk dalam waktu bersamaan. Jumlah yang diijinkan tergantung paket

keanggotaan yang kita pilih.

Untuk Anda yang bermodal cekak bisa memanfaatkan akun member

percobaan selama sebulan tanpa biaya, dimana dengan adanya akun

percobaan ini Anda bisa mengiklankan maksimal 10 produk sekaligus.

Tetapi produk Anda akan berada pada posisi terbawah pada spec dan

kategori yang sama jika dibandingkan dengan produk dari member tetap.

Selain akun percobaan selama sebulan rumah.com juga menyediakan

fasilitas untuk non member mengiklankan produknya, tetapi hanya terbatas

untuk 2 listing saja.

Rumah123.com

Situs web ini hanya untuk Agen Property karena untuk memasarkan

produk kita harus menjadi member, dan berasal dari Property Agent. Tetapi


jangan khawatir bagi Anda yang bukan tergabung dengan Property Agent

tertentu bisa mencantumkan label Independent Property Agent atau bikin

merk sendiri.

Anda bisa memilih paket keanggotaan yang kira-kira sesuai dengan

kebutuhan Anda. Dalam aktifasi member baru mereka masih

menggunakan cara manual yaitu dengan cara dihubungi oleh marketingnya

dan transfer bank, jadul memang hehe.

Urbanindo.com

Situs web ini sangat flexible dalam mengapprove iklan yang kita masukkan.

Kita bisa memasang iklan sesuai dengan kemauan kita dan langsung

online, just by clicks!

Anda hanya tinggal mengisi beberapa form isian yang sangat friendly user.

Dari pengalaman saya beriklan di urbanindo.com juga menghasilkan

respon yang sangat bagus.

Dan masih banyak lagi yang lain, silahkan dicari sendiri di kotak pencarian

Google…

Demikian beberapa situs web yang saya gunakan untuk beriklan Property

selain di blog saya sendiri asriman.com.


Selain di situs web iklan diatas Anda juga bisa membuat blog gratisan di

blogspot.com, wordpress.com, web.id, tumblr.com, blogdetik.com,

kompasiana.com dan lain-lain. Kunjungi alamat situs mereka masing-

masing dan ikuti langkah mendaftar dan membuat blog.

Jika Anda bisa membaca dan mengetik dan terhubung ke internet, maka

Anda berkesempatan memasarkan produk Anda ke jutaan orang

sekaligus...


CCHHAAPPTTEERR VV

MMOODDAALL UUNNTTUUKK MMEENNJJAADDII DDEEVVEELLOOPPEERR

PPRROOPPEERRTTYY

1. Modal Sendiri

Modal sendiri adalah modal pribadi yang digunakan untuk menjalankan

bisnis Developer. Kondisi ini merupakan kondisi yang ideal karena Anda

dapat mengatur Proyek sesuai dengan keinginan sendiri. Beda halnya jika

Anda menggunakan uang orang lain, dalam pengelolaan bisnis Anda tidak

seluwes modal milik sendiri.

Dengan modal sendiri, keuntungan Proyek juga akan menjadi milik sendiri,

tanpa harus bebagi dengan orang lain. Anda bisa menjalankan bisnis

Developer Property dengan membentuk manajemen sendiri.

Sesungguhnya jika Anda memiliki modal sendiri pelajaran-pelajaran dalam

e-Book ini tidak banyak gunanya.


Dengan uang yang Anda miliki Anda bisa menyewa para professional di

bidang Property untuk menjalankan bisnis Anda. Segala kegiatan bisa

Anda serahkan kepada professional. Untuk disain serahkan ke Arsitek atau

ke Konsultan Perencana dengan membayar uang jasa, untuk membangun

Proyek serahkan kepada Kontraktor, untuk pemasaran serahkan ke Agent

Property.

2. Investor

Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat

mendatangkan Investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi

keuntungan yang menarik untuk sang Investor. Besaran bagi hasil dengan

Investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan Investor yang

dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.

Beberapa pola bagi hasil untuk Investor dapat berupa prosentase atas

keuntungan bersih atau berdasarkan kelipatan atas modal yang disetorkan

Investor. Tidak ada angka pasti yang menjadi dasar pengembalian

investasi sang Investor. Namun Investor sebenarnya memegang resiko

tertinggi dalam bisnis ini. Maka reward atas investasinya sangatlah wajar

apabila diganjar dengan pengembalian yang tinggi.


Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Prosentase atas Keuntungan

Bersih:

Modal Investor : Rp. 500.000.000,00

Keuntungan Bersih : Rp. 2.000.000.000,00

Hak Investor 50% : Rp. 1.000.000.000,00

Hak Pengelola 50% : Rp. 1.000.000.000,00

Jangka Waktu : 18 Bulan

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Berdasarkan Kelipatan Modal

disetor:

Modal Investor : Rp. 500.000.000,00

Keuntungan Bersih : Rp. 2.000.000.000,00

Hak Investor 2x Modal : Rp. 1.000.000.000,00

Hak Pengelola : Rp. 1.000.000.000,00

Jangka Waktu : 18 Bulan

Apapun pola tingkat pengembalian investasi harus lebih baik dibandingkan

dengan bunga perbankan, perdagangan saham atau obligasi. Melihat

contoh tersebut di atas, pengembalian investasi lebih dari 2 kali modal.

Yang perlu diperhatikan adalah jangka waktu pengembalian. Tingkat


pengembalian di atas bisa lebih baik daripada bunga perbankan bila

Proyek berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila lebih, belum tentu

menarik bagi Investor.

3. Pemilik Tanah

Pemilik tanah dapat diberdayakan untuk menjadi sumber modal dalam

sebuah Proyek Property. Pemilik tanah menyumbangkan modal bukan

dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan tidak meminta

pembayaran di depan atas tanahnya. Pembayaran tanah dilakukan setelah

Proyek sudah menghasilkan penjualan, maka saat itu tanahnya mulai

dibayar. Inilah konsep dasar Menjadi Developer Tanpa Modal.

Tingkat bagi hasil keuntungan untuk pemilik tanah karena modalnya

sebagai pemilik tanah seharusnya lebih kecil dari pengelola karena karena

resiko pemilik tanah terhadap bisnis ini mendekati nol.

Selama tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak akan hilang akibat

kegagalan menjalankan bisnis. Lahan juga tidak dibaliknama kepada

siapapun, hubungan dengan Developer hanya sebagai Kuasa

Pengelolaan. Lahan akan masih tetap ada dan memiliki kecenderungan


harga naik. Detail dari kerjasama dengan pemilik tanah dapat Anda baca di

bagian lain dari e-Book ini.

Modal sendiri, Investor dan Pemilik Tanah adalah modal yang

dikategorikan dalam modal sebelum menjalankan bisnis Developer.

Ketiganya sebaiknya dipastikan tersedia sampai dengan Anda siap me-

launching produk Anda.

Kemudian darimana lagi modal untuk memutar bisnis ini setelah launching

produk? Beberapa hal berikut adalah intrumen lain yang Anda akan

”main”kan nada-nadanya.

4. Kontraktor

Kontraktor adalah mitra yang bisa dimanfaatkan untuk menjalankan

Proyek. Pembayaran kontraktor bisa dinegosiasikan jika Anda ingin

mendapatkan kemudahan dalam pembiayaan. Kontraktor bisa diserahkan

pembangunan Proyek dengan sistem pembayaran lunak, dalam istilah

Proyek dikenal dengan istilah pembayaran turn-key.

Prinsip turn-key project adalah pembayaran kepada kontraktor dilakukan

setelah pekerjaan selesai seluruhnya. Tentu saja kontraktor harus


mendapatkan keuntungan lebih jika pekerjaan dilakukan dengan sistem

yan gumum yaitu pembayaran dengan Termin.

Dengan sistem turn-key project ini pekerjaan kita sebagai Developer

menjadi lebih mudah, karena kita cukup memberikan Surat Perintah Kerja

kepada Kontraktor maka kontraktorlah yang akan melaksanakan Proyek

sampai selesai, Developer cukup melakukan controlling supaya pekerjaan

sesuai dengan spec yang disepakati.

Dengan sistem turn-key ini biasanya kontraktor meminta harga yang lebih

tinggi jika dibandingkan dengan pola pembayaran termin karena kontraktor

juga mengeluarkan uang untuk memulai Proyek. Sementara dengan sistem

termin kontraktor tidak membutuhkan uang besar, bahkan bisa tanpa

modal.

Jadikan kontraktor sebagai instrument modal.

5. Konsumen

Konsumen bisa diposisikan sebagai instrument modal dalam menjalankan

Proyek Property. Sudah jamak dilakukan oleh Developer bahwa

pemasaran Proyek sudah dilakukan tapi Proyek belum dimulai sama


sekali. Proyek masih 0% tapi pemasaran sudah dilakukan dan

konsumenpun sudah mulai membayar. Tergantung program pemasaran

yang ditawarkan oleh tim marketing, supaya konsumen tertarik.

Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan

pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang

dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas

hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biaya-

biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda

memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di

depan.

6. Perbankan

Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen

maupun Developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit

Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk Developer dikenal dengan

Kredi Konstruksi.

- Kredit Pemilikan Rumah


KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100%

selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk

pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan.

- Kredit Konstruksi

Pembiayaan bank kepada Developer sementara ini hanya Kredit

Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan

progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan

untuk membiayai Proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk me-

leverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan.

Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank

tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara

Anda mengembalikannya.


CCHHAAPPTTEERR VVII

RRAAHHAASSIIAA MMEENNIILLAAII TTAANNAAHH YYAANNGG LLAAYYAAKK

UUNNTTUUKK DDIIJJAADDIIKKAANN PPRROOYYEEKK

Kemampuan menilai tanah yang layak untuk dijadikan Proyek Property

mutlak dimiliki oleh Developer Property. Jamaknya kemampuan ini juga

sangat dibutuhkan oleh orang yang berniat ingin jadi Developer Property.

Kemampuan ini bisa dipelajari melalui buku-buku yang bertajuk Studi

Kelayakan Proyek.

Dalam pembahasan Studi Kelayakan Proyek dibahas segala sesuatu

tentang rencana Proyek mulai dari Aspek Pasar, Teknis, Konstruksi sampai

ke Manajemen Proyek.

Kelayakan lahan untuk dijadikan Proyek Property dipengaruhi oleh

beberapa faktor, seperti Lingkungan Sekitar, Harga Dasar Tanah, Harga

Kesepakatan, Harga Pasar, Dukungan Perbankan, Bentuk Lahan, Status

Lahan, dan lain-lain.


1. Faktor Lingkungan Sekitar

Kita harus memiliki kemampuan untuk menilai lokasi yang akan dibangun

Proyek. Lokasi yang berada di lokasi yang sudah ramai cenderung memiliki

keberhasilan lebih tinggi kalau dibangun Proyek perumahan. Hal ini

disebabkan oleh permintaan terhadap hunian sudah pasti tinggi di lokasi

yang sudah ramai. Lokasi yang sudah ramai biasanya sudah terdapat

fasilitas penunjang kebutuhan sehari-hari penduduk.

Dapat pula dilihat dari beberapa Developer yang bermain di lokasi sekitar.

Jika belum ada Developer yang membuka Proyek di sekitar lokasi, Anda

adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses,

keuntungan bisa jauh lebih besar.

Faktor lingkungan juga menjadi faktor penentu kita membangun

perumahan dalam hal penentuan segmen masyarakat yang akan disasar.

Jika berada di lokasi yang belum berkembang dan harga tanahnya masih

murah meriah dan jauh dari keramaian maka perumahan yang cocok untuk

dibangun adalah perumahan sederhana, hal ini juga ditunjang oleh

peraturan pemerintah yang akan mensubsidi perumahan sederhana.

Dengan adanya subsidi maka perumahan akan lebih mudah terjual karena

pembeli akan dimudahkan dalam hal pembayaran.


Sebaliknya jika lokasi berada di tengah kota, harga tanah sudah sangat

mahal, maka kita harus bisa menilai segmentasi masyarakat yang akan

disasar sebagai konsumen. Sebagai contoh saat ini di tengah-tengah kota

besar seperti Jakarta, Surabaya, Makassar dan kota-kota besar lainnya

sudah tidak memungkinkan kita membangun perumahan murah.

2. Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah menjadi faktor utama dalam menentukan lanjut tidaknya

proses berikutnya dalam mengembangkan bisnis properti. Karena harga

dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga bangunan untuk

menentukan niali jual properti Anda. Harga dasar tanah dapat ditinjau dari

beberapa aspek berikut :

- Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi

dan Bangunan). Anda dapat membaca berapa harga NJOP yang tertera.

Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir

harga dasar tanah.

- Harga Pasar


Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Informasi dapat diperoleh

dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga, makelar. Dengan

membandingkan harga pasar sekitar, Anda dapat memperkirakan harga

wajar untuk lahan yang akan Anda bidik.

- Harga Kesepakatan

Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun

terakhir ini. Informasi ini dapat diakses di Notaris setempat. Jangan

dibayangkan Anda harus survey detail tenutang hal ini dan menyediakan

database khusus untuk ini. Sungguh tidak. Cukup meramu informasi dari

ketiganya, atau cukup salah dua dari ketiganya, Anda dapat menaksir

layak tidaknya harga dasar tanah yang akan Anda akuisisi.

3. Pertimbangan perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut diperhatikan. Mengapa? Karena bank

sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja

dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat Anda gunakan sebagai dasar

penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan


kerjasama pembiayaan dengan Developer lain yang mungkin berada di

lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.

4. Bentuk Lahan

Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit member kesulitan dalam

menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini dapat menjadi

sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relatif persegi, akan

memberikan efektifitas lahan yang lebih maksimal dibandingkan dengan

bentuk yang tidak beraturan.

Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan

berkontur. Lahan berkontur berbiaya relative lebih besar dibandingkan

lahan datar. Namun keunggulan lahan berkontur, biasanya memiliki

pemAndangan yang indah. Faktor pemAndangan indah ini dapat menjadi

nilai lebih ketika produk dipasarkan.


5. Status Lahan

Status lahan dapat dibedakan menjadi 2 kelompok. Berdasarkan status

fisik dan kondisi status sertifikat.

Perbedaan-perbedaan tersebut menentukan proses berikutnya. Masing-

masing juga memiliki keunggulan tertentu.

- Status Fisik Sawah

Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dibandingkan dengan status fisik

pekarangan. Terdapat proses perijinan tambahan yakni dikenal dengan ijin

pengeringan. Pada praktek di lapangan, status fisik sawah memang harus

dikeringkan.

Status fisik sawah itulah kondisi fisiknya. Anda suatu saat akan

menemukan sertifikat tertulis tanah pekarangan, namun kondisi fisiknya

sawah. Anda tidak perlu mengajukan ijin pengeringan, namun tetap

melakukan proses pengeringan.

- Status Fisik Pekarangan

Harga yang ditawarkan relatif lebih mahal dibandingkan dengan status fisik

sawah. Tidak ada lagi proses ijin pengeringan. Lahan dapat segera


dikerjakan untuk pengolahan lahan dan proses lainnya sehingga lahan

segera siap launching.

Berkebalikan dengan status fisik sawah, Anda mungkin akan menemukan

lahan bersertifikat tertulis sawah. Namun pada kondisi fisik lahan berupa

lahan pekarangan. Apabila menemukan hal demikian, tentunya proses ijin

pengeringan harus ditempuh.

- Tidak bersertifikat (tanah negara, hak garap).

Tanah tak bersertifikat yang dimaksudkan di sini bukannya tanah yang

benar-benar tanpa sertifikat. Tetapi tanah yang masih dibutuhkan proses

sertifikasi atau peningkatan hak. Seperti halnya Tanah Negara, Hak Garap,

Letter C, Letter D dan sebutan-sebutan lainnya.Lahan yang demikian perlu

dilakukan proses sertifikasi sebelum dilakukan proses perijinan lebih

lanjut.

Keuntungan lahan seperti ini, Anda dapat melakukan negosiasi

pembayaran jangka waktu yang lebih panjang. Karena untuk proses

sertifikasi juga membutuhkan waktu.

- SHM (Sertifikat Hak Milik).


Sertifikat jenis ini mmum dimiliki oleh perseorangan sebagai bukti milik atas

lahan. Keuntungannya mengakuisisi lahan seperti ini adalah lebih pasti

kepemilikannya dan proses perijinan dapat lebih cepat. Setidaknya tidak

melalui proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke sertifikat Hak Milik.

Namun percepatan ini masih diharus diselidiki, karena perijinan perumahan

di masing-masing daerah tidak dapat disama-ratakan. Pemerintah daerah

setempat kadang mewajibkan lahan bersertifikat HGB (Hak Guna

Bangunan). Berarti Anda harus menurunkan hak dari Hak Milik menjadi

Hak Guna Bangunan.

- HGB (Hak Guna Bangunan).

Sertifikat jenis ini pada umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara

dengan jangka waktu tertentu (25 tahun). Namun dapat ditingkatkan

haknya menjadi SHM.

Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan

lebih cepat. Apalagi bila pemerintah daerah setempat memberlakukan

kewajiban lahan bersertifikat HGB.


CCHHAAPPTTEERR VVIIII

PPOOLLAA MMEENNGGAAKKUUIISSIISSII LLAAHHAANN YYAANNGG UUMMUUMM

DDIILLAAKKUUKKAANN

Mengakuisisi lahan dapat dilakukan dengan berbagai cara, tergantung

kemampuan negosiasi dengan pemilik lahan. Prinsip mengakuisisi lahan

adalah bagaimana kita bisa membayar dengan uang sesedikit mungkin di

depan karena akan berpengaruh terhadap modal awal yang dibutuhkan

untuk membangun Proyek. Semakin sedikit kita membayar di depan

semakin bagus, sehingga uang yang sedianya untuk membayar lahan bisa

dimanfaatkan untuk keperluan lain di Proyek.

Karena begitu kita selesai mengakuisisi lahan sederet langkah yang

membutuhkan biaya sudah menunggu.

Berikut metode-metode akuisisi lahan yang bisa dilakukan:

Beli Putus

Praktek ini mudah. Anda tinggal mengincar lahan yang ingin digarap, tawar

menawar dan bayar. Beli putus seperti ini akan membuat modal yang Anda


gelontorkan menjadi padat alias besar. Karena lahan adalah salah satu

komponen terbesar dalam komposisi biaya.

Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan adalah luas lahan. Setelah

transaksi, BPN akan melakukan pengukuran ulang atas lahan. Dalam

sejarah, luas lahan cenderung akan berkurang. Sangat sedikit ditemukan

kasus, lahan lebih luas daripada yang tertera di sertifikat.

Perhatikan pula keuntungan investasi Anda. Dengan modal yang besar,

tingkat pengembalian modal dapat saja tidak menarik. Beda dengan

keuntungan bersih? Di bagian lain di buku ini akan dijelaskan lebih lanjut.

Beli Bertahap

Praktek ini juga mudah. Setelah Anda cocok dengan lahan dan dilakukan

proses tawar menawar. Namun pembayaran lahan dilakukan secara

bertahap. Jangka waktu sesuai dengan kesepakatan pembayaran.

Pembayaran dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan waktu,

berdasarkan cek point kegiatan atau gabungan keduanya. Pembayaran

bertahap berdasarkan waktu adalah pembayaran yang Anda lakukan atas

dasar tempo waktu pembayaran berdasarkan kesepakatan. Misalkan 6 kali

pembayaran dalam tempo 6 bulan dan bentuk jangka waktu lainnya.


Contoh Pembayaran Berdasarkan Waktu :

Luas lahan : 3500 m2

Harga dasar : Rp. 500.000 / m2

Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00

Cara pembayaran :

Tanda jadi : Rp. 10.000.000,00

Pembayaran I : Rp. 100.000.000,00

30 hari kalender setelah tanda jadi

Pembayaran II : Rp. 300.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran I

Pembayaran III : Rp. 300.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran II

Pembayaran IV : Rp. 300.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran III

Pembayaran V : Rp. 300.000.000,00


3 bulan setelah Pembayaran IV

Pembayaran VI : Rp. 440.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran V

Pembayaran bertahap berdasarkan cek point kegiatan yakni pembayaran

yang dilakukan sesuai kegiatan Proyek.

Beberapa cek point pembayaran yang disarankan:

- Tanda jadi atau Down Payment

Sebagai tanda keseriusan Anda untuk mengakusisi lahan yang akan Anda

garap. Besaran nilainya tergantung kesepatan.

- Perijinan selesai

Setelah dilakukan pembayaran Tanda jadi atau DP, Anda memproses

perijinan. Proses perijinan ini akan memakan waktu rata-rata 3 bulan. Rata-

rata karena setiap daerah memiliki karakter perijinan yang berbeda-beda.

Setelah perijinan selesai, Anda akan kembali membayar.


Hal ini dilakukan untuk memperoleh kepastian bahwa lahan dapat dialih

fungsikan menjadi perumahan. Dengan demikian resiko kehilangan modal

akibat pembelian lahan, dapat diminimalisasi.

- Sertifikat jadi

Setelah tanda jadi, proses dilanjutkan ke Notaris untuk dilakukan balik

nama dari pemilik lama ke Anda. Proses ini dilakukan oleh Notaris Pejabat

Pembuat Akta Tanah, Proses sampai dengan balik nama kurang lebih 2

bulan.

Setelah sertifikat beralih atas nama Anda, inilah salah satu cek point

pembayaran Anda kepada pemilik tanah. Anda dapat melunasinya atau

masih membayarkan sebagian sampai ke proses berikutnya.

- Sertifikat pecah.

Proses berikutnya adalah pecah sertifikat sesuai dengan siteplan yang

diijinkan oleh Pemerintah Daerah setempat. Pembayaran dilakukan setelah

sertifikat pecah. Dan Anda wajib melunasinya kecuali...

Kecuali apabila kesepakatan pembayaran adalah gabungan dari dasar

waktu dan dasar kegiatan. Misalkan saja setelah sertifikat pecah, Anda


masih memiliki kesempatan membayar sampai dengan pelunasan setelah

6 bulan, 9 bulan atau bahkan 12 bulan kemudian.

Contoh Pembayaran Berdasarkan Cek Point Kegiatan :


Harga dasar : Rp. 500.000 / m2

Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00

Cara pembayaran :

Tanda jadi : Rp. 10.000.000,00

Down payment : Rp. 100.000.000,00

Perijinan : Rp. 300.000.000,00

Sertifikat Jadi : Rp. 300.000.000,00

Sertifikat Pecah : Rp. 1.040.000.000,00

Pembayaran dengan pola ini dapat menekan modal menjadi relatif lebih

sedikit dan tentunya memiliki tingkat pengembalian modal yang lebih baik

dibandingkan dengan pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini sangat

menantang karena Anda akan memutar otak lebih keras untuk mampu


menjual dan merealisasikan penjualan sehingga mampu menutup

kewajiban pembayaran tanah.

Kalau Anda menyukai tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda.


CCHHAAPPTTEERR VVIIIIII

SSTTRRAATTEEGGII MMEENNGGAAKKUUIISSIISSII LLAAHHAANN DDAANN

MMEEMMBBAANNGGUUNN PPRROOYYEEKK PPRROOPPEERRTTYY TTAANNPPAA

MMOODDAALL

III. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah

Salah satu rahasia untuk menjadi Developer Property tanpa modal adalah

dengan cara mengajukan kerjasama lahan kepada pemilik tanah.

Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan

Developer untuk melaksanakan sebuah Proyek Property, baik Proyek

tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-

produk Property lainnya.

Idealnya kerjasama lahan adalah untuk Proyek-Proyek yang produknya

dijual putus kepada end user, jadi bukan untuk Proyek dengan sistem

Perjanjian Kerjasama Operasi (KSO) atau dengan sistem Build Operate

and Transfer (BOT).


Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah

prinsip berkeadilan. Berkeadilan maksudnya pelaksanaan kerjasama

dengan menerapkan prinsip high risk high return, siapa yang menanggung

resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak. Pada

kenyataannya Developerlah yang akan menanggung resiko lebih besar

karena Developer mengerjakan Proyek Property di atas tanah milik orang

lain. Apabila sudah mengerjakan Proyek di suatu lokasi sudah dipastikan

bahwa Developer mengeluarkan biaya untuk pengerjaan itu.

Sementara pemilik lahan bisa dikatakan lebih aman karena penyertaannya

dalam Proyek adalah berbentuk tanah yang tidak akan bisa dibawa kabur

kemanapun.

Jadi jika terjadi kegagalan Proyek maka Developer kehilangan uang

sedangkan tanah pemilik lahan tidak hilang.

Bagi pemilik lahan keuntungan kerjasama lahan ini adalah dia

mendapatkan bagian keuntungan Proyek selain mendapatkan harga tanah.

Sementara bagi Developer kerjasama lahan ini mereduksi modal kerja

yang dibutuhkan untuk mengolah suatu Proyek. Karena berdasarkan

pengalaman alokasi dana untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi

lebih kurang tigapuluh persen dari RAB Proyek. Bisa dihitung keringanan


kebutuhan biaya investasi jika Proyek menerapkan sistem kerjasama lahan

dengan pemilik tanah.

Kerugian kerjasama lahan ini bagi pemilik lahan adalah mereka tidak

mendapatkan uang pembayaran atas harga tanahnya sekaligus.

Sementara bagi Developer kerugian kerjasama lahan ini adalah Developer

musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan. Akan tetapi jika kita

menghitung berdasarkan prosentase keuntungan maka kerjasama lahan ini

memberikan prosentase keuntungan yang lebih besar walaupun

nominalnya lebih kecil. Adalah pilihan kita apakah kita bermain di

prosentase atau nominal.

Sebenarnya untuk menghitung besaran bagi hasil Proyek harus dengan

detil dengan memperhatikan besaran bagian masing-masing pihak dalam

Proyek, supaya bagi hasilnya memenuhi prinsip-prinsip keadilan. Besarnya

bagian pemilik lahan bisa dilihat dengan membandingkan prosentase

harga tanah dengan RAB Proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah

semakin besar pula bagian pemilik lahan.

Akan tetapi kebanyakan Developer tidak menghitung dengan sistem

tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak

mau mendengarkan yang rumit-rumit, walaupun untuk keperluan internal


atau pembuatan Studi Kelayakan memerlukan perhitungan detil. Sehingga

sistem tersebut disimplifikasi dengan menawarkan pilihan-pilihan besarnya

bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau

sebaliknya.

Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok

dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) porsi bagi hasilnya yang lebih

cocok adalah 80:20 untuk Developer.

Demikian juga jika harga tanah mendekati harga bangunan permeternya

sang Developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi

Developer. Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika

dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah

50:50 atau dengan kesepakatan lain.

Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas

tanahnya maka porsi keuntungannya juga menjadi lebih kecil.

Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada

pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas. Anda sebagai Developer bisa

menawarkan bagi hasil dengan pola seperti apapun sepanjang disepakati

oleh pemilik tanah ya oke-oke saja.


Untuk memastikan pelaksanaan kerjasama ini nantinya harus dibuatkan

perjanjian tertulis dengan notaril akta supaya memiliki kekuatan hukum

yang lebih mengikat. Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan

masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksi-

sanksi jika salah satu pihak wanprestasi..

Kerjasama Lahan Tanpa Down Payment (DP)

Banyak pola yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan, salah satunya

adalah kerjasama lahan tanpa DP. Dengan pola kerjasama ini bagian

keuntungan untuk pemilik lahan harus lebih besar jika dibandingkan

dengan kerjasama lahan dengan DP. Karena Developer tidak

membutuhkan uang untuk membayar tanah. Tapi Developer tetap

membutuhkan modal awal untuk pekerjaan perijinan dan persiapan lokasi

Proyek.

Besarnya biaya perijinan dan pekerjaan persiapan ini tergantung lokasi dan

luasnya Proyek. Apalagi jika lokasi membutuhkan pekerjaan cut and fill

untuk persiapannya. Perijinan juga akan membutuhkan biaya tambahan

jika peruntukan lokasi harus diubah terlebih dahulu dari non hunian

menjadi hunian.


Jangan sekali-kali mengajukan rencana kerjasama hanya dengan lisan

saja karena info lisan akan dengan cepat terlupakan. Yang menjadi

perhatian pemilik lahan hanyalah keamanan tanahnya. Pada umumnya

mereka khawatir bahwa nanti jika Developer curang, maka dia akan

kehilangan tanahnya. Mereka beranggapan bahwa dengan dikerjakan

tanahnya menjadi Proyek Property tanahnyapun berpindah haknya.

Padahal tidak demikian karena apabila prinsip kerjasama dilakukan secara

fair maka tanahnya tidak dibaliknama ke atas nama Developer. Tanahnya

tetap atas nama pemilik tanah tapi pemilik tanah memberikan kuasa

kepada Developer untuk membangun Proyek. Sehingga dalam kerjasama

lahan pemilik tanah adalah pihak yang tidak mungkin dirugikan.

Kecuali kerjasama dilakukan dengan pola kerjasama pemasukan pemilik

lahan ke dalam perusahaan yang akan dibentuk dalam bentuk sharing

saham yang besarnya proporsional sesuai besaran yang disetujui. Jika

kerjasama dengan pola seperti ini tanah harus dibaliknama ke perusahaan.

Halnya peran Developer adalah bertanggungjawab terhadap jalannya

Proyek dari awal sampai akhir. Terus bagaimana dengan posisi

Developer? Apakah mungkin dirugikan? Ya, Developer sangat mungkin

dirugikan karena dengan hanya bermodalkan perjanjian mereka akan mulai

mengerjakan Proyek dan mengeluarkan biaya untuk membiayai


pengurusan perijinan dan pengerjaan awal Proyek, seperti land clearing,

cut and fill kalau memang harus dan membangun show unit ataupun

Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial (fasum fasos), tak kalah penting

membangun kesan pertama Proyek untuk konsumen yaitu main gate yang

elegan.

Pola pengamanannya untuk Developer adalah dengan cara menyerahkan

asli surat-surat tanah dan legalitas lainnya ke Notaris yang disetujui,

sekaligus pengurusan legalitas seperti pemecahan sertifikat juga

diserahkan ke Notaris yang sama. Dalam pasal-pasal perjanjian disebutkan

bahwa salah satu pihak baik Developer atau pemilik lahan tidak

diperbolehkan mengambil sertifikat secara sendiri-sendiri. Dengan

demikian sertifikat menjadi aman dari pembatalan sepihak yang merugikan

pihak lainnya. Jika salah satu pihak akan membatalkan rencana kerjasama

yang tertuang dalam perjanjian maka akan ada konsekuensi yang akan

diterima pihak yang ingin membatalkan tersebut karena dalam perjanjian

selalu ada sanksi-sanksi jika salah satu pihak ingin membatalkan atau

cidera janji.

Berikut contoh Proposal Bisnis sederhana kepada pemilik lahan.


SUMMARY PROJECT

Indah Green Residence

Luas Lahan : 3500 M2

Harga Dasar Tanah : Rp. 500.000,-/m2

Lokasi : Bekasi, Jawa Barat

Jumlah Unit : 28 Unit

Tersedia Tipe : 36/72, 45/78

Rencana Omset : Rp. 8,785,880,000,-

Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.-

Rencana Bagi Hasil : 30 : 70

Keuntungan Owner : Rp. 577.991.700,-

Keuntungan Developer : Rp. 1,348.647.300,-

Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan


Lampiran 1: Harga Jual dan Omset

No BLOK

KAPLING

Luas Harga Jual / m2 HARGA JUAL

Bangunan Tanah Bangunan Tanah

1 A1 36 80 3,640,000 2,350,000 319,040,000

2 A2 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

3 A3 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

4 A4 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

5 A5 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

6 A6 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

7 A7 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

8 A8 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

9 B1 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

10 B2 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

11 B3 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

12 B4 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

13 B5 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

14 B6 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

15 B7 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

16 B8 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

17 B9 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000

18 C1 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

19 C2 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

20 C3 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

21 C4 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

22 C5 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

23 C6 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

24 C7 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

25 C8 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

26 C9 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

27 C10 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

28 C11 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000

1,107 2,024

8,785,880,000


Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)

Uraian Volume Satuan Harga Satuan Sub Jumlah JUMLAH

A HARGA PEROLEHAN TANAH

1,750,000,000

1 Harga dasar tanah 3,500.00 m2 500,000.00 1,750,000,000.00

2 Pajak Perolehan Tanah - % - -

3 Turun Hak Guna Bangunan - m2 - -

4 Komisi - % 1,750,000,000.

00 -

B BIAYA PENGOLAHAN LAHAN

38,500,000

1 Biaya Pembersihan Lahan 3,500.00 m2 5,000.00 17,500,000.00

2 Biaya Cut and Fill - m2 - -

3 Biaya Pengurugan - m3 35,000.00 -

4 Biaya Pengukuran 28.00 LS 500,000.00 14,000,000.00

5 Biaya Lain-lain 3,500.00 m2 2,000.00 7,000,000.00

C BIAYA PERIJINAN dan LEGALITAS

343,000,000

1 Ijin Prinsip 3,500.00 m2 - -

2 Ijin Perubahan Pemanfaatan Tanah

3,500.00 m2 - -

3 Ijin Peil Banjir 3,500.00 m2 - -

4 Ijin Siteplan 3,500.00 m2 - -

5 IMB Induk 3,500.00 m2 - -

6 IMB Kavling 28.00 unit 7,000,000.00 196,000,000.00

7 Penggabungan sertifikat - Sertifikat

- -

8 Pemecahan sertifikat 28.00 Kavling 5,000,000.00 140,000,000.00

9 Tak Terduga / taktis 28.00 Kavling 250,000.00 7,000,000.00

D BIAYA PRASARANA dan SARANA

686,200,000

PRASARANA

1 Pekerjaan Jalan 1,050.00 m2 160,000.00 168,000,000.00

2 PLN 28.00 Unit 5,000,000.00 140,000,000.00

3 PDAM 28.00 Unit 3,000,000.00 84,000,000.00

4 TELKOM - Unit 2,000,000.00 -

5 GAS ALAM - Unit 3,500,000.00 -

6 Biaya Saluran Air Hujan 420.00 m1 125,000.00 52,500,000.00

7 Biaya Pagar Keliling 270.00 m1 400,000.00 108,000,000.00

8 Biaya Penerangan Jalan 15.00 Unit 1,500,000.00 22,500,000.00

9 Biaya Prasarana Lainnya 28.00 Unit 250,000.00 7,000,000.00

SARANA

1 Gerbang 1.00 Ls 30,000,000.00 30,000,000.00

2 Pos Satpam 12.00 m2 1,600,000.00 19,200,000.00

3 Taman 350.00 m2 150,000.00 52,500,000.00

4 Tempat Ibadah - m2 1,500,000.00 -

5 Biaya Sarana Lainnya 1.00 Ls 2,500,000.00 2,500,000.00

E BIAYA KONSTRUKSI RUMAH

3,099,600,000


1 Bangunan 1 lantai 1,107.00 m2 2,800,000.00 3,099,600,000.00

2 Bangunan 2 lantai - m2 - -

JUMLAH HARGA POKOK PENJUALAN

5,917,300,000

F BIAYA PEMASARAN

234,647,000

1 Biaya Brosur 2,000.00 Exp 500.00 1,000,000.00

2 Biaya Spanduk 20.00 Unit 100,000.00 2,000,000.00

3 Biaya Umbul-umbul 50.00 Unit 100,000.00 5,000,000.00

4 Biaya Iklan Koran - Tayang 3,500,000.00 -

5 Biaya Event Pameran - Event 5,000,000.00 -

6 Fee Pemasaran 2.50 % 8,785,880,000.

00 219,647,000.00

7 Biaya Pemasaran Lainnya 28.00 Kavling 250,000.00 7,000,000.00

G BIAYA UMUM dan ADMINISTRASI

268,000,000

1 Inventaris Kantor 1.00 L2 25,000,000.00 25,000,000.00

2 Biaya Gaji Karyawan

a Manajemen 18.00 bulan 4,000,000.00 72,000,000.00

b Keuangan 18.00 bulan 2,000,000.00 36,000,000.00

c Pemasaran 18.00 bulan 2,000,000.00 36,000,000.00

d Konstruksi 18.00 bulan - -

h Office Boy 18.00 bulan - -

i THR 1.50 LS - -

3 Biaya Umum 18.00 bulan 2,500,000.00 45,000,000.00

4 Biaya Administrasi 18.00 bulan 2,500,000.00 45,000,000.00

5 Biaya Umum dan Administrasi lainnya

18.00 bulan 500,000.00 9,000,000.00

H BIAYA BUNGA dan PAJAK

439,294,000

1 Biaya Bunga - % - -

2 PPN 10.00 % - -

3 PPH Final 5 % 8,785,880,000.

00 439,294,000.00

JUMLAH BIAYA OPERASIONAL

941,941,000


Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek

PENJUALAN

8,785,880,000.00

a PENJUALAN 8,785,880,000.00 8,785,880,000.00

HARGA POKOK PENJUALAN

5,917,300,000.00

A HARGA PEROLEHAN TANAH 1,750,000,000.00 1,750,000,000.00

B BIAYA PENGOLAHAN LAHAN 38,500,000.00 38,500,000.00

C BIAYA PERIJINAN dan LEGALITAS 343,000,000.00 343,000,000.00

D BIAYA PRASARANA dan SARANA 686,200,000.00 686,200,000.00

E BIAYA KONSTRUKSI RUMAH 3,099,600,000.00 3,099,600,000.00

LABA KOTOR

2,868,580,000.00

BIAYA OPERASIONAL

941,941,000.00

F BIAYA PEMASARAN 234,647,000.00 234,647,000.00

G BIAYA UMUM dan ADMINISTRASI 268,000,000.00 268,000,000.00

H BIAYA BUNGA dan PAJAK 439,294,000.00 439,294,000.00

LABA BERSIH

1,926,639,000.00

NOTE :

Harga Jual Tidak Termasuk BPHTB, PPN, Biaya Administrasi Perbankan, Balik Nama. Sehingga biaya bunga dan pajak tidak termasuk dalam perhitungan Proyeksi rugi laba.

BAGI HASIL Pemilik Lahan 30 % 577.991.700,-

Developer 70 % 1.348.647.300,-


Kebutuhan modal awal bagi Developer dalam kerjasama

lahan tanpa DP adalah:

No

Kebutuhan Modal

Jumlah

1 Pembelian Tanah 0

2 Perijinan 343,000,000.00

3 Pekerjaan Pengolahan Lahan 19,250,000.00

4 Pekerjaan Sarana dan

Prasarana 34,310,000.00

5 Rumah Contoh 50,400,000.00

6 Pemasaran 23,464,700.00

Total Rp. 470,424,700.00

Inilah Rahasia Menjadi Developer Dengan Modal

Cekak, Hanya Bermodal Uang 470.424.700,- Rupiah

Bisa Mendapatkan Keuntungan Rp. 1.348.647.300,-


Catatan:

Kebutuhan biaya pada tahap awal Proyek hanya sebagian dari beberapa

item pekerjaan. Kebutuhan yang harus ada 100% adalah biaya untuk

perijinan.

Perhitungan Omset, Keuntungan Bersih, HPP dan Besaran Bagi Hasil ini

harus ada dalam proposal yang diajukan ke pemilik tanah. Dengan adanya

angka-angka dalam proposal, pemilik lahan dapat menimbang-nimbang

keuntungan yang akan diperoleh nantinya. Jika merasa keuntungan yang

akan mereka dapatkan sangat bagus dan Developer dapat mereka

percayai bisa dipastikan deal terjadi untuk Kerjasama Lahan.


Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu

pada saat unit-unit rumah terjual dimana tahap awal pembayaran

diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam

satu kawasan lahan, maka sebagai Developer, Anda akan membagi

menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas

umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi

menjadi kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Setiap penjualan atas

kapling tersebut, maka Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah.


Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan TANPA DP:


Harga dasar : Rp. 500.000,-/ m2

Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00

Lahan komersil : 2.100 m2

Jumlah Kapling : 28 unit

Per-unit : Rp. 62.500.000,00

Rp. 62.500.000,00 adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada

pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan

tiap-tiap kavling terjual.

Dasar perhitungannya adalah:

Harga Tanah/jumlah kavling = Rp. 1.750.000.000,-/28 = Rp. 62.500.000,-

Bisa juga dihitung berdasarkan harga tanah komersil yang diperhitungkan

secara proporsional menurut besaranya kavling yang terjual.

Dasar perhitungan:

Harga tanah : Rp. 1.750.000.000,-


Lahan komersil : 2100 m2

Maka harga tanah yang menjadi haknya pemilik lahan adalah:

Rp. 1.750.000.000,-/2100 m2 = Rp. 833.333/m2 dibulatkan menjadi

Rp. 834.000,-/m2.

Jadi apabila sebuah kavling dengan luas 72 m2 terjual maka haknya

pemilik lahan adalah:

72 m2 x Rp. 834.000,- = Rp. 60.048.000,-

Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh

dengan harga tanah dibagi langsung dengan jumlah kavling, tergantung

kenyamanan pemilik lahan dan Developer saja.

Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10 %

Apabila kerjasama lahan dengan menggunakan DP 10 % (sepuluh

persen), maka bagian pemilik lahan sekitar 25 % (duapuluh lima persen).

Developer mendapatkan bagian yang lebih besar dalam pola kerjasama ini

karena Developer mengeluarkan modal awal yang lebih besar


dibandingkan dengan kerjasama lahan tanpa DP, karena harus membayar

harga tanah sebesar 10 persen dari harga total tanah.

Begini Summary Project yang bisa diajukan kepada pemilik lahan:


SUMMARY PROJECT

Indah Green Residence







Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.00,-



Keuntungan Developer : Rp. 1.541.311.200,-





Lampiran 1, lampiran 2 dan lampiran 3 sama dengan lampiran-

lampiran pada kerjasama tanpa DP.


Perbedaan perhitungan dengan kerjasama lahan tanpa DP adalah

besarnya modal yang dibutuhkan oleh Developer. Bisa dihitung sebagai

berikut:

Kebutuhan modal awal Developer dalam kerjasama lahan

dengan DP 10% adalah:

No

Kebutuhan Modal

Jumlah

1 Pembelian Tanah 175.000.000,-

2 Perijinan 343.000.000,-

3 Pekerjaan Pengolahan Lahan 19.250.000,-


Prasarana 34.310.000,-

5 Rumah Contoh 50.400.000,-

Total Rp. 645.424.700,-


Inilah Rahasia Menjadi Developer Dengan Modal

Cekak, Hanya Bermodal Uang 645.424.700,- Rupiah

Bisa Mendapatkan Keuntungan Rp. 1.541.311.200,-


Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu

pada saat unit-unit rumah terjual dimana tahap awal pembayaran

diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam

satu kawasan lahan, maka sebagai Developer, Anda akan membagi

menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas

umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi

menjadi kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Setiap penjualan atas

kapling tersebut, maka Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah.

Contoh Pembayaran Kerjasama Lahan dengan DP 10%:


Harga dasar : Rp. 500.000,-/ m2

Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00


Pembayaran DP 10% : Rp. 175.000.000,-

Harga tanah terutang : Rp. 1.575.000.000,-

Lahan komersil : 2.100 m2

Jumlah Kapling : 28 unit

Per-unit : Rp. 56,250,000,-

Rp. 56,250,000,- adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada

pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan

tiap-tiap kavling terjual.

Dasar perhitungannya adalah:

Harga Tanah/jumlah kavling = Rp. 1.575.000.000,-/28 = Rp. 56,250,000,-

Bisa juga dihitung berdasarkan harga tanah komersil yang diperhitungkan

secara proporsional menurut besaranya kavling yang terjual.

Dasar perhitungan:

Harga tanah : Rp. 1.575.000.000,-

Lahan komersil : 2100 m2

Maka harga tanah yang menjadi haknya pemilik lahan adalah:


Rp. 1.575.000.000,-/2100 m2 = Rp. 750.000,-/m2.

Jadi apabila sebuah kavling dengan luas 72 m2 terjual maka haknya

pemilik lahan adalah:

72 m2 x Rp. 750.000,- = Rp. 54.000.000,-

Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh

dengan harga tanah dibagi langsung dengan jumlah kavling, tergantung

kenyamanan pemilik lahan dan Developer saja.

IV. Mengundang Investor

Jika Anda sebagai Developer tidak punya modal sama sekali dalam

mengelola Proyek, maka Developer bisa mengajukan pembiayaan kepada

Investor. Pengajuan pembiayaan tersebut harus dengan proposal tertulis

sehingga Investor dapat melakukan analisa, jika menurut mereka proposal

tersebut menguntungakan dan uang mereka akan aman, maka

pembiayaan akan disetujui.

Untuk contoh kita ambil kerjasama lahan dengan DP 10%, proposal yang

akan diajukan adalah sebagai berikut:


SUMMARY PROJECT

IInnddaahh GGrreeeenn RReessiiddeennccee







Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.00,-



Keuntungan Developer

dan Investor : Rp. 1.541.311.200,-






Lampiran 1, lampiran 2 dan lampiran 3 sama dengan lampiran-

lampiran pada kerjasama tanpa DP yang tercantum pada halaman

sebelumnya.

Kebutuhan modal awal Developer dalam Kerjasama Lahan

dengan DP 10% adalah:

No

Kebutuhan Modal

Jumlah

1 Pembelian Tanah 175.000.000,-

2 Perijinan 343.000.000,-

3 Pekerjaan Pengolahan Lahan 19.250.000,-


Prasarana 34.310.000,-

5 Rumah Contoh 50.400.000,-

Total Rp. 645.424.700,-


Keperluan modal awal sebesar Rp. 645.424.700,- disediakan

oleh Investor. Atas investasinya ini Investor diberikan

keuntungan 65 % selama jangka Proyek yaitu 18 bulan.

Keuntungan yang didapat Investor menjadi:

(Rp. 645.424.700,- x 65%) + Rp. 645.424.700,- = Rp.

1.064.950.755,-

KESIMPULAN RAHASIA MENJADI DEVELOPER TANPA

MODAL ADALAH SEBAGAI BERIKUT:

Dalam kerjasama lahan dengan mengundang Investor untuk membiayai

Proyek akan ada tiga pihak yang terlibat, yaitu Pemilik Lahan, Investor

dan Developer.

Prinsip bagi hasil terhadap keuntungan bersih Proyek adalah sebagai

berikut:

Dengan modal tanah yang dimilikinya PEMILIK LAHAN

mendapatkan bagian 20% dari keuntungan bersih.

20% x 1.926.639.000,- = Rp. 385.327.800.-


Dengan modal investasinya, INVESTOR mendapatkan keuntungan

65 % dari investasinya.

645.424.700,- x 1,65 = Rp. 1.064.950.755,-

Dengan modal KEAHLIAN yang dimilikinya Developer tidak

mengeluarkan biaya apapun untuk Proyek, dan mendapatkan

keuntungan sebesar Rp. 476.360.445,-

Dalam diagram sebagai berikut:


Untung Bersih

Rp. 1.926.639.000

Keuntungan Pengelola Rp.

1.541.311.200,-

Developer Rp. 476.360.445,-

Investor Rp. 1.064.950.755,-

Keuntungan Pemilik Lahan Rp.

385.327.800


DARI HASIL INI DAPAT DILIHAT BAHWA DEVELOPER TIDAK

MENGELUARKAN UANG SAMA SEKALI, MODALNYA HANYA

KEAHLIAN DALAM MEMBUAT ANALISA DAN MENGELOLA

PROYEK SEHINGGA PEMILIK LAHAN DAN INVESTOR YAKIN

TERHADAP RENCANA BISNIS YANG DIAJUKANNYA. INILAH

RAHASIA TERBESAR MENJADI DEVELOPER PROPERTY

TANPA MODAL.

Analisa terhadap Harga Pokok Produksi Proyek menggunakan

software yang sangat mudah digunakan. Anda bisa mendapatkan

software tersebut dan belajar cara menggunakannya setelah mengikuti

Workshop Developer Property yang saya adakan. Klik disini untuk

melihat detil dan jadwal Workshop.

http://workshopdeveloperproperty.asriman.com/




CCHHAAPPTTEERR IIXX

TTIIPPSS DDAAHHSSYYAATT MMEENNJJAADDII IINNVVEESSTTOORR

PPRROOPPEERRTTYY

Menjadi Investor Property memerlukan kejelian dalam memilih Property. Ini

berhubungan juga dengan hasrat dan kecintaan terhadap dunia Property.

Ada beberapa hal yang harus diperhatikan untuk menjadi Investor sukses.

Menurut Dolf De Roos, PhD – seorang Investor Property internasional, tak

kurang ada Delapan Kaidah Emas yang harus dipertimbangkan:

1. Pastikan Menghasilkan Uang Pada Saat Membeli.

Hal ini berkaitan erat dengan keterampilan dalam menilai Property.

Seorang Investor harus tahu bahwa harga suatu Property menguntungkan

atau kemahalan. Keahlian ini timbul berkat penguasaan Investor terhadap

area tertentu. Misalnya harga pasaran suatu Property adalah Rp. 1.5

Milyar, Anda sudah menghasilkan uang jika Anda berhasil membeli pada

harga Rp. 1.1 Milyar. Dengan harga pasar Rp. 1.5 Milyar jika dijual cepat


dengan harga Rp. 1.4 Milyarpun sudah menghasilkan uang Rp. 300 Juta

untuk Investor.

2. Membeli Property Hanya Dari Penjual Yang Punya Niat Menjual.

Banyak Property yang dipasangi tanda akan dijual, tetapi sesungguhnya

pemilik tidak berniat menjual, sekurang-kurangnya pemilik tidak terlalu

butuh cepat untuk menjual Propertynya. Kasus seperti ini sering terjadi jika

pemilik hanya sekedar ingin mengetahui harga jual dari Property miliknya.

Jika kondisi ini Anda jumpai sebaiknya cari Property lain, karena pemilik

tidak akan melayani tawar-menawar harga. Apalagi harga yang diajukan

jauh dibawah harga permintaan.

3. Sukai Transaksinya, Bukan Propertynya.

Sebagai seorang Investor kita hanya berpegang teguh kepada prinsip,

apakah Property tersebut menghasilkan arus kas positif. Sebagus apapun

suatu Property, sesuka apapun kita terhadap Property, jika tidak

manghasilkan arus kas positif tidak seharusnya dijadikan Property

investasi. Akan berbeda jika Property tersebut akan dipergunakan sebagai

tempat tinggal.

4. Jangan Pernah Penyebutkan Angka Penawaran Terlebih Dahulu.


Dalam bernegosiasi biasanya orang yang menyebutkan angka terlebih

dahulu berada dalam pihak yang kalah. Biarkan penjual menyebutkan

angkanya terlebih dahulu baru kita mengajukan penawaran. Karena jika

kita mengajukan angka terlbih dahulu mungkin saja harga penawaran awal

kita lebih tinggi dari keinginan penjual.

5. Jangan Ikut-Ikutan.

Property sangat dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi. Property

mempunyai siklusnya sendiri. Tidak selamanya kondisi bagus untuk

investasi di bidang Property. Oleh karena itu diperlukan daya tahan yang

kuat untuk dapat bertahan sebagai Investor Property. Seperti investasi di

bidang lainnya, investasi di bidang Property juga tidak selamanya sukses.

Akan ada masanya Anda tidak menghasilkan arus kas positif dalam suatu

transaksi. Orang yang ikut-ikutan dalam berinvestasi Property akan

menyerah jika menemukan kondisi yang tidak sesuai dengan

keinginannya. Berbeda kalau kita memang mencintai dunia ini, kerugian

dalam suatu transaksi tidak menyebabkan kita mundur sebagai Investor

Property.

6. Berusaha Selalu Membeli Tanpa Atau Dengan Sedikit Uang Muka.


Membeli dengan sesedikit mungkin uang muka menyebabkan tingkat ROI

mejadi lebih besar. Inilah salah satu sifat baik dari Property, bisa dibeli

tanpa membayar harga secara tunai. Banyak instrumen yang bsia kita

gunakan untuk membantu proses membeli ini, diantaranya adalah dengan

bantuan kredit dari bank dan penundaan bayar sesuai dengan

kesepakatan dengan pemilik. Keuntungan lainnya dengan pola beli dengan

membayar uang mukanya saja adalah kita bisa mengalokasikan uang

untuk membeli Property lainnya dengan pola yang sama. Jadi pada saat

yang sama kita bisa mempunyai beberapa Property dengan harga yang

lebih tinggi dari uang yang kita keluarkan untuk membeli.

7. Jarang-Jaranglah Menjual Property.

Sebagai seorang Investor propety kita harus menahan Property tersebut

selama mungkin. Karena sudah menjadi sifat Property harganya akan

selalu naik apalagi jika ditahan selama sepuluh tahun lebih. Saya masih

ingat kenalan saya membeli sebuah ruko di daerah tebet dengan harga Rp.

800 juta pada tahun 2003. Sekarang pada tahun 2013 harganya sudah

mencapai Rp. 4.5 Milyar. Bisa dibayarkan harga Property tersebut sepuluh

tahun lagi.

8. Transaksi Terbaik Sepanjang Dasawarsa Terjadi Seminggu Sekali.


Tidak ada data yang pasti mengenai transaksi-transaksi yang benar-benar

bagus. Orang-orang memiliki sudut pAndang yang berbeda terhaap suatu

transaksi. Transaksi yang benar-benar bagus tidak akan kita dapatkan jika

kita tidak mengusahakannya. Dan ketika kita terus berusaha mencari dan

mencari, kita akan menemukan hal-hal yang tidak terbayangka

sebelumnya, kata seorang teman saya dalam suatu perbincangan, jika kita

terus berusaha bahkan mengusahakan yang menurut kita sangat sulit

tercapai alam akan merespon apa yang kita inginkan.

Investor Perlu Agent Property Professional

Bagi seorang Investor Property memiliki banyak informasi tentang Property

yang sedang dijual adalah wajib hukumnya. Informasi itu bisa didapatkan

dari iklan baris, website khusus jual beli di internet, majalah real estate,

Agen Property dan lain-lain.

Informasi dari iklan baris dan internet bersifat sangat umum dan terbuka

karena semua orang bisa mengakses informasi tersebut. Lagi pula

informasi dari iklan baris dan internet itu mengharuskan seorang Investor

Property bersikap aktif.


Lain halnya jika Anda mendapatkan informasi tentang Property yang dijual

dari seorang Agen Property atau professional broker. Informasi dari

seorang professional broker seharusnya lebih eksklusif dan menyeluruh

walaupun masih perlu dilakukan validasi mengenai informasi yang

diberikan.

Agen Property yang bagus itu...

Bagaimana seorang Investor memiliki Agen Property yang bagus? Yang

pasti memiliki seorang Agen Property yang mumpuni adalah melalui

seleksi alam. Pada saat pertama kali Anda memulai menjadi Investor

Property Anda akan berhubungan dengan banyak Agen Property. Anda

bisa menyeleksi mereka dari kemampuan mereka terhadap penguasaan

pasar terutama kenaikan harga Property pertahun dan tingkat sewa-jika

Anda fokus kepada Property sewa dalam investasi.

Hal yang tidak kalah pentingnya yang harus Anda perhatikan terhadap

seorang Agen Property adalah kemampuan mereka dalam penguasaan

product knowledge terutama tentang legalitas, sehingga seorang Investor

Property bisa menghemat waktu dalam verifikasi legalitas.

Dengan memiliki Agen Property yang berkualitas seorang Investor lebih

menghemat waktu dan memiliki data yang lengkap terhadap Property


investasi. Menghemat waktu karena Property yang ditawarkan oleh

Agennya sudah pasti tidak bermasalah tentang sertifikasi dan perijinan

karena sang Agen sudah melakukan verifikasi terlebih dahulu sebelum

dihidangkan kepada Investor. Seperti seorang chef yang memasak dengan

sempurna sehingga Investor tinggal memilih makanan dan menelannya.

Tidak fokus kepada satu Agen saja

Adalah lebih baik jika seorang Investor Property memiliki beberapa Agen

Property yang bagus yang bekerjasama dengannya dalam mencari

Property investasi. Jadi seorang Investor tidak fokus hanya pada satu Agen

saja. Karena seorang Agen tidak memiliki informasi mengenai seluruh

Property yang dijual.

Untuk menjaga agar para Agen Property-nya betul-betul setia dalam artian

informasi tentang Property yang bagus selalu diberikan kepada Anda

terlebih dahulu sebelum diberikan kepada orang lain, ada baiknya Anda

memberikan insentif atau fee juga pada saat terjadi transaksi, karena pada

umumnya fee seorang Agen Property adalah kewajiban penjual.

Saya mengenal seorang Investor Property yang beraktifitas di wilayah

Bintaro, Tangerang Selatan. Dia memiliki beberapa Agen Property yang

selalu memberikan informasi tentang Property yang sedang dijual dengan


harga bagus. Si Investor ini betul-betul menjaga para Agennya supaya

setia. Tidak masalah baginya mengeluarkan uang sedikit untuk

menyenangkan hati Agennya tersebut.

Misalnya dia tidak segan-segan membelikan mobil Toyota Kijang Innova

sebagai Tunjangan Hari Raya (THR). Artinya dengan mengeluarkan uang

untuk membeli sebuah mobil di harga 300 juta-an rupiah dia sudah

memperhitungkan akan mendapatkan uang lebih banyak jika terus

memelihara kesetiaan Agennya.

Saya juga mengenal seorang Investor Property yang bermain di sekitaran

Jakarta Selatan. Dulunya dia sangat sering melakukan transaksi karena

selalu mendapatkan Property yang bagus dari Agen Property. Tetapi akhir-

akhir ini para Agen Property tidak lagi memberikan informasi Property yang

bagus untuk investasi yang dijual kepadanya karena menurut Agen

Property sang Investor ini sangat pelit, tidak mau memberikan sekedar

uang lelah kepada Agennya apalagi fee. Dia tetap beranggapan dengan

terjadinya transaksi Agen Property tersebut sudah mendapatkan fee dari

penjual, dan itu sudah cukup bagi si Agen.


CHAPTER AKHIR

PENUTUP

Apapun yang sudah Anda pelajari tidak akan ada artinya jika Anda tidak

bertindak, ACTION!!!. Lakukan yang mudah terlebih dahulu dan mulailah

dari yang kecil. Dalam dunia Developer Property ada istilah Developer

Pribadi untuk menggambarkan seorang yang berbisnis Property skala

kecil. Misalnya Anda beli tanah 500 m2 kemudian dikavling-kavlilng

menjadi beberapa unit, anda bisa menjadikan tanah tersebut menjadi 4

atau 5 kavling, kemudian dijual.

Jika anda punya modal, Anda bisa membangun kavling tersebut terlebih

dahulu kemudian menjualnya dalam bentuk rumah. Hal ini lebih mudah

karena pembeli bisa memanfaatkan bantuan pembiayaan dari lembaga

keuangan. Beda halnya jika menjual kavling yang tidak bisa dibeli dengan

bantuan lembaga keuangan.

JIKA anda tidak memiliki uang, anda bisa meminjam modal untuk membeli

tanah kepada saudara, teman, keluarga atau siapapun yang percaya


kepada Anda. Karena dengan luasan yang tidak begitu besar akan banyak

orang yang kita kenal memiliki uang yang cukup untuk membantu. Skema

hutang juga bisa diimprovisasi dengan pola bagi keuntungan seperti yang

sudah dibahas dalam e-Book ini.

Selain itu HINDARI SIKAP TAMAK DALAM BERBISNIS, sudah menjadi

sifat alami manusia yang menginginkan keuntungan besar dalam berbisnis.

Hindari sifat ini supaya bisnis bisa sukses dan berkelanjutan. Jangan lupa

buang juga pemikiran Akan Kaya Raya Pada Proyek Pertama.

Untuk melengkapi kemampuan Anda menjadi Developer Property, Anda

akan membutuhkan dokumen-dokumen pendukung. Misalnya untuk

melakukan penawaran kerjasama kepada Pemilik Lahan dan Investor

Anda membutuhkan format Perjanjian. Dokumen-dokumen lainnya yang

penting adalah dokumen perjanjian dan atau kontrak dengan berbagai

pihak yang berhubungan dengan Proyek, seperti perjanjian dengan

kontraktor, perjanjian dengan Agen Property dan dokumen kelengkapan

dalam menjual perumahan.

Ini beberapa dokumen yang penting untuk Anda miliki:

1. Surat Pemesanan Kavling

2. Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli


3. Surat Perintah Mulai Membangun Ke Kontraktor

4. Surat Perintah Kerja (SPK)

5. Perjanjian Kerjasama Dengan Pemilik Tanah Dan Developer

6. Surat Perjanjian Borongan Pekerjaan

7. Berita Acara Serah Terima Rumah

8. Surat Pernyataan Hutang Konsumen

9. Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Developer

10. Pengantar Permohonan Kredit Kepada Bank

11. Permohonan Kredit Developer Kepada Bank

12. Proposal Izin Site Plan

13. Surat Pernyataan Dan Pengurusan Imb

14. Surat Buy Back Guarantee

15. Surat Kerjasama Pemasaran Proyek Perumahan

16. Surat Keterangan Pengalihan Hak

17. Proposal Pembangunan Perumahan

18. Permohonan Ijin Lokasi Senilai

19. Proposal Kerjasama Event Dengan Instansi

20. Surat Kuasa Jual

21. Surat Kuasa Buka Rekening

22. Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat


23. Surat Penawaran Rumah Kepada Instansi

24. Surat Penawaran Perumahan Secara Langsung Ke Konsumen/Direct

Selling

25. Perjanjian Pengalihan Hak Atas

26. Tata Tertib Sales Agent Perumahan

27. Teknik Wawancara Kepada Konsumen Untuk Meningkatkan

Penjualan

28. Proposal Permohonan Ijin Lokasi

29. Proposal Permohonan Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah Beserta

Ijin Site Plan

30. Membuat Ijin UKL/UPL Dan Ijin Siteplan

31. Surat Penanaman Modal Baru

32. Surat Pernyataan Ijin Tetangga

33. Surat Pernyataan Tidak Keberatan Warga Di Sekitar Lingkungan

34. Perjanjian Kerjasama Pembelian Lahan (Cash)

35. Perjanjian Kerjasama Pembelian Lahan Berdasarkan Kavling Terjual

36. Perjanjian Pembelian Lahan Secara Bertahap

37. Perjanjian Pengelolaan Tanah Secara Bertahap

38. Proposal Pengajuan Modal Kepada Investor


Untuk melakukan analisa terhadap lahan guna keperluan membuat

Business Plan seperti yang Anda lihat dalam contoh analisa dalam e-Book

ini Anda memerlukan software. Ini beberapa software yang berguna untuk

mengelola proyek:

1. Software Untuk Menghitung RAB Pembangunan Unit Rumah

2. Software Analisa Lahan

3. Software Kelayakan Proyek

4. Kartu Monitoring Pembayaran Konsumen

5. Software RAB Pembangunan Fasum Fasos

6. Software Analisa Angsuran KPR

7. Software Monitoring KPR

8. Software Biaya Pajak Administrasi

9. Software Simulasi Pengajuan KPR Konsumen

10. Software Analisa Cashback Property

11. Software Evaluasi Investasi Property

12. Kartu Deskripsi Progress Pembangunan

13. Contoh Perhitungan KPR

14. Software Checklist Wawancara Konsumen


Dokumen-dokumen dan software-software ini akan Anda dapatkan secara

gratis jika anda mengikuti Workshop Developer Property yang saya

adakan. Klik Disini Untuk Melihat Detil Dan Jadwal Workshop.

Selain itu dalam Workshop juga akan diajarkan tentang teknik-teknik

bernegosiasi dengan pemilik tanah dan investor, sehingga mereka

bersedia bekerjasama membangun proyek. Tak ketinggalan dalam

Workshop Anda juga akan mendapatkan panduan membuat business plan

yang powerful dalam berbagai kondisi. Setelah mengikuti Workshop Anda

akan mendapatkan konsultasi gratis dari mentor yang berpengalaman dan

tergabung dalam komunitas Pebisnis Developer Property.

SSEELLAAMMAATT MMEENNJJAADDII DDEEVVEELLOOPPEERR

PPRROOPPEERRTTYY……

JJAANNGGAANN LLUUPPAA PPEERRBBAANNYYAAKKLLAAHH UUSSAAHHAA

DDAANN SSEEDDEEKKAAHH SSUUPPAAYYAA RREEZZEEKKII DDAANN

PPEELLUUAANNGG--PPEELLUUAANNGG TTEERRUUSS

BBEERRTTAAMMBBAAHH!!!!......



.USEFUL RESOURCE

Dapatkan informasi lengkap Ilmu Praktis tentang Property dan

Hukumnya, seperti Hukum Pertanahan, Hukum Property, Developer

Property, Marketing Property, Investor Property dan lain-lain.

Kunjungi www.asriman.com dan ketik APAPUN yang ingin Anda cari di

‘Search Box’ yang ada di bagian kanan atas halaman blog.

http://www.asriman.com/


DAFTAR PUSTAKA

Aryo Diponegoro, www.aryodiponegoro.com

Asriman Akhiruddin Tanjung, www.asriman.com

PropertyToday www.propertytoday.co.id

Aryo Diponegoro, Raja Bisnis Properti Megaprofit, Media Pressindo, 2011

Ir. M. Echsanullah Khan, MM, CPA, 26 Rahasia Jadi Developer Properti Modal Dengkul, Gramedia, 2011

www.aryodiponegoro.com

www.asriman.com

http://www.propertytoday.co.id/

e-book ini tidak membahas tentang pengertian property,asriman.com/b0nusebook.pdf · property yang...

Documents