draft kajian kesesuaian klb kdb dan kdh kawasa situ

TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

208

DRAFT KAJIAN KESESUAIAN KLB KDB DAN KDH KAWASA SITU GINTUNG

KOTA TANGERANG SELATAN

Afisalima Nadia1, Anthony P. Nasution2, Ira Indrayati3

1, 2, 3Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Indonesia

Jl. Raya Puspiptek, Setu, Kec. Serpong, Kota Tangerang Selatan, Banten 15314 E-mail: [email protected]

Abstrak

Dinamika perkembangan kegiatan dan pembangunan disekitar Situ Gintung terjadi tanpa adanya

kebijakan yang mengaturnya. Setelah terjadinya bencana Situ Gintung pada tahun 2009 dan dengan

diterbitkannya Perda No 09 tahun 2019-2031 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW Kota

Tangerang Selatan [1] yang memuat ketentuan tentang peraturan tata ruang dan tata bangunan

berupa: Koefisien Dasar Banguan (KDB) 7,5%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 0,2 dan Koefisien

Dasar Hijau (KDH) 92,5% untuk kawasan sekitar Situ Gintung. Tujuan dalam penelitian ini adalah

mengidentifikasi kesesuaian KLB, KDB dan KDH dari kondisi eksisting pemanfaatan ruang, serta

mengkaji permasalahan terkait dengan Property Right dan Development Right di kawasan sekitar Situ

Gintung. Dengan menggunakan metode analisis deskriptif kuantitatif, menggunakan analisis Buffer

sempadan situ, analisis menghitung komposisi bangunan KLB, KDB, KDH, dan analisis aspek property

right dan development right. Hasil akhir penelitian menunjukkan terdapat 48 bangunan didalam garis

sempadan Situ Gintung yang tersebar pada sembilan titik. Dan terdapat 76 unit bangunan tidak sesuai

komposisi KLB, KDB dan KDH nya. 100 bangunan lainnya sesuai dalam komposisi KLB Dikarenakan

komposisi KDB, KLB dan KDH yang angkanya sangat tidak wajar.

Kata Kunci: Situ Gintung, KLB KDB KDH, property right development right, bangunan, sempadan

situ.

Pendahuluan

Pemerintah Hindia Belanda banyak membuat bendungan-bendungan kecil atau yang disebut

situ di wilayah sekitaran Jakarta. pada tahun 1932-1933 Belanda membangun situ gintung. Situ

Gintung yang memiliki badan air seluas 31 ha, pada awal pembangunannya berfungsi sebagai waduk

dengan kapasitas mencapai 2,1 juta meter kubik Selanjutnya pada tahun 1970-an muncul tempat

wisata alam, pemukiman dan juga perairan di sekitaran kawasan situ gintung. Penambahan fungsi

Situ Gintung ternyata tidak diiringi dengan pengelolaan dan perhatian yang baik terhadap situ

tersebut. Akhirnya pada tanggal 27 Maret 2009, Situ Gintung jebol. Akibat bencana tersebut Situ

Gintung tidak dapat menjalankan fungsi hidrologinya dengan baik yakni penampung air. Salah satu

penyebab jebolnya tanggul Situ Gintung yaitu karena adanya penambahan fungsi Situ Gintung.

Perkembangan pembangunan permukiman yang begitu cepat, tidak dibarengi dengan adanya

penataan bangunan dan lingkungan yang baik dengan tidak terlaksananya koefisien dasar bangunan

(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan koefisien dasar hijau (KDH). Dalam Peraturan

Daerah Kota Tagerang Selatan tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Nomor

09 Tahun 2019-2031 tertulis bahwa kawasan situ memiliki komposisi KDB 7,5% KLB 0,2 dan KDH

92,5% [1]. Dinamika perkembangan kegiatan dan pembangunan disekitar Situ Gintung terjadi tanpa

adanya kebijakan yang mengaturnya. Setelah terjadinya bencana Situ Gintung dan dengan

diterbitkannya Perda No 09 tentang RTRW, kawasan sekitar Situ Gintung mempunyai peraturan tata

ruang dan tata bangunan [1]. Pertanyaannya ialah sejauhmana kebijakan ini dapat diberlakukan pada

kawasan sekitar Situ Gintung, juga sejauh mana bangunan yang sudah ada akan diperlakukan sesuai

dengan kebijakan yang ada.

Adapun tujuan dilakukannya penelitian ini adalah mengidentifikasi kesesuaian KLB KDB

KDH dan mengetahui Property Right juga Development Right di kawasan sekitar Situ Gintung yang

merupakan kawasan konservasi situ Ruang lingkup substansi yang menjadi pembatas dalam

penelitian ini disesuaikan dengan topik yang diangkat untuk menjadi penelitian. Adapun dalam

mencapai tujuan dan sasaran dalam penelitian, dilakukan kajian pustaka terhadap beberapa teori

terkait Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Dasar

Hijau (KDH) kawasan Situ, dan Property Right dan Development Right. Ruang lingkup pembahasan

mailto:[email protected]


209

dalam studi ini dibatasi dengan melakukan identifikasi Kesesuaian Koefisien Dasar Bangunan

(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH) dan melihat bagaimana

Property Right dan Development Right.

Studi Pustaka

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang

Selatan tahun 2019-2031 Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah

koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil atau kaveling atau

blok peruntukan [1]. memiliki komposisi angka didalamnya, maksud dari penetapan atau penentuan

angka KDB adalah untuk tetap menyediakan ruang terbuka sebagai perbandingan antara lahan

terbangun dan lahan tidak terbangun pada suatu kawasan, sehingga peresapan air tanah tidak

terganggu, kebutuhan udara terbuka dapat dipenuhi dan citra arsitektur lingkungan dapat terpelihara.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang

Selatan tahun 2019-2031 Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah

koefisien perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil atau kaveling

atau blok peruntukan [1]. Koefisien Lantai Bangunan KLB atau floor coverage ratio adalah besaran

ruang yang dihitung dari angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas tanah

perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana teknis ruang kota.

Koefisien Dasar Hijau (KDH) Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota

Tangerang Selatan tahun 2019-2031Selatn Koefisien Dasar Hijau yang selanjutnya disingkat KDH

adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung

yang diperuntukan bagi pertamanan atau penghijauan dan luas tanah perpetakan atau daerah

perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan [1]. Penggunaan Lahan di Pinggir Danau

Menurut Em dan Aprilia [2] dalam kamus lengkap Bahasa Indonesia pengertian penggunaan

lahan pinggiran danau adalah cara menggunakan tanah yang sudah dbuka untuk menggunakan

sebagai lahan pertanian dan keperluan lainnya yang letaknya berada di bagian tepi suatu danau.

Sedangkan pengertian danau adalah tempat yang digenangi air yang sangat luas yang dikelilingi oleh

daratan. Menurut Dwidjoseputro [3] danau merupakan genangan air yang luasnya mencapai ribuan

kilometer persegi, yang dibatasi tiga zona, yaitu:

a. zona pinggiran, merupakan daerah tepi danau yang kaya akan tumbuhan berupa tumbuhan

tingkat tinggi yang akarnya mencapai dasar tepi danau.

b. Zona tengah, merupakan daerah perairan yang luas dan terbuka dibagian tengah danau

c. Zona dasar, merupakan bagian danau yang agak jauh dari zona pinggiran, yang terletak dibawah

zona tengah sampai pada dasar danau.

Property Right

Property merupakan sesuatu yang dimiliki oleh seseorang, bisa tangible atau intangible.

Property rights merupakan hak atas sesuatu yang mengandung kekuatan klaim yang dapat ditegakan

(enforceable) atau dihormati oleh pihak lain. Hak tersebut dapat meliputi: hak untuk mengakses,

memanfaatkan (utilize), mengelola atas sesuatu, mengubah atau mentransfer sebagian atau seluruh

hak atas sesuatu tersebut pada pihak lain. Transfer bisa dalam bentuk menjual, menghibahkan,

menyewakan, meminjamkan.

Development Right

Menurut Real Estate Terms Dictionary, Development Right adalah hak yang tidak digunakan

yang memungkinkan pengembang untuk membuat perubahan pada properti mereka dalam batasan

yang diberlakukan oleh hukum negara bagian atau lokal. Contoh hak pembangunan adalah hak udara.

Hak pengembangan dapat menambah nilai suatu properti, karena hak tersebut menggaris bawahi

potensi pengembangan properti tersebut.

Jenis khusus dari hak pengembangan diwakili oleh Development Right yang Dapat

Dipindahtangankan, yang dapat memberikan kompensasi kepada pemilik karena tidak diizinkan

untuk mengembangkan properti tertentu karena batasan hukum. Dengan mengizinkan pengalihan


210

hak, pemerintah mencoba untuk membiarkan daerah tertentu tidak berkembang sambil mendorong

rehabilitasi daerah lain.

Status kepemilikan tanah

Status kepemilikan tanah menjadi bukti tertulis yang mendapatkan pengakuan hukum.

Keseluruhan hak atas tanah dibukukan dalam bentuk Sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan

Pertanahan Nasional (BPN). status kepemilikan tanah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria

(UUPA) No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Jenis status kepemilikan tanah ada

beberapa tingkatan [4], yaitu:

1. Hak Milik (right of ownership) SHM Sertifikat Hak Milik

2. Hak Guna Bangunan (right of build) SHGB Sertifikat Hak Guna Bangunan

3. Hak Guna Usaha (right of use) SHGU Sertifikat Hak Guna Usaha

4. Hak Pakai

5. Hak Satuan Rumah Susun SHSRS Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun

6. Tanah girik/petok/rincik/ketitir/verponding

7. Hak Sekunder/Derivatif

8. Hak lain-lain

Situ

Menurut Perpres Nomor 54 Tahun 2008 tentang Penataan Ruang Kawasan Jakarta, Bogor,

Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur, situ adalah suatu wadah tampungan air di atas

permukaan tanah yang terbentuk secara alami maupun buatan yang airnya berasal dari tanah atau air

permukaan sebagai siklus hidrologis yang merupakan salah satu bentuk kawasan lindung [5]. Situ

mempunyai potensi dan manfaat secara ekologi dan ekonomis, yaitu sebagai bagian dari sistem tata

air di suatu wilayah, wadah penampung air, kawasan resapan air, tempat budidaya perikanan darat,

bagian dari sistem irigasi dan dapat menjadi potensi objek wisata [6]. Situ memiliki berbagai fungsi penting, antara lain sebagai tempat parkir air dan kawasan

resapan air, sehingga dapat mengurangi volume air permukaan (run off) yang tidak tertampung

(penyebab banjir). Disamping itu, situ dapat dimanfaatkan sebagai irigasi, pengimbuh (recharge) air

pada cekungan airtanah, cadangan air bersih, perikanan darat, sarana rekreasi maupun wisata alam.

Dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2019-2031 revisi dari peraturan sebelumnya yaitu Rencana

Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2015-2031 ketentuan umum peraturan zonasi

sekitar sempadan situ [1] meliputi:

a. Kegiatan yang diperbolehkan berupa kegiatan pemanfaatan kawasan sekitar situ untuk RTH,

kegiatan olahraga, kegiatan pariwisata, penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan,

aktivitas budaya dan keagamaan, pertanian, dan kolam ikan;

b. Kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat dan terbatas meliputi kegiatan selain sebagaimana

dimaksud pada huruf a yang tidak mengganggu fungsi kawasan sekitar situ sebagai kawasan

perlindungan setempat dan kualitas lingkungan di kawasan sekitar situ;

c. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan budidaya termasuk mendirikan bangunan,

kecuali prasarana pariwisata, olahraga, dan keagamaan, prasarana dan sarana sanitasi, bangunan

yang menunjang fungsi kawasan dan/atau bangunan yang merupakan bagian dari suatu jaringan

atau transmisi bagi kepentingan umum.

Metodologi Penelitian

Metodologi yang digunakan dalam penelitian ini merupakan deskriptif kuantitatif. Proses ini

dilakukan dengan pengambilan kesimpulan dari umum ke khusus, peneliti melihat kasus dari teori

secara umum lalu keluar konsep, merumuskan hipotesis, penentuan sampel untuk menguji hipotesa

dan akan membuat kesimpulan yang berlaku umum. selain metode yang akan digunakan dalam

melakukan penelitian ini diperlukan juga kerangka pemikiran yang menjadi acuan alur pengerjaan

dalam penelitian ini.

Adapun data yang akan digunakan adalah data primer dan sekunder yang bisa diperoleh

melalui cara, data primer melalui wawancara, kuesioner, observasi, dokumentasi. Untuk data

Sekunder merupakan data yang didapat dari kajian literatur dan data yang diperoleh dari instansi

terkait. Literatur yang digunakan mengenai metodologi yang digunakan, teori mengenai KLB, KDB,


211

KDH, pengertian property right dan development right. Selanjutnya untuk analisis pada penelitian

ini, peneliti melakukan analisis.

Analisis Buffer merupakan sebentuk zona yang mengarah keluar dari sebuah objek

pemetaan apakah itu sebuah titik, garis, atau area polygon. Dengan membuat buffer akan membentuk

suatu area yang melingkupi atau melindungi suatu objek spasial dalam peta (buffered object) dengan

jarak tertentu. Jadi zona-zona yang terbentuk secara garis ini digunakan untuk mengidentifikasi

kedekatan-kedekatan spasial suatu obyek peta terhadap obyek-obyek yang berada di sekitarnya.

Analisis buffer bertujuan untuk mengetahui berapa banyak bangunan yang melanggar ketentuan jarak

sempadan situ.

Analisis menghitung KLB, KDB, KDH untuk melihat sejauh mana masyarakat mematuhi

peraturan yang ada. Melakukan Analisis Aspek Property Right dan Development Right untuk

mengetahui bagaimana hak hak pemilik tanah yang terampas, dan ketentuan pemerintah.

Penentuan delinasi kawasan penelitian mengacu pada Peraturan Daerah Kota Tangerang

Selatan Nomor 09 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2019-2031

revisi dari peraturan sebelumnya yaitu Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun

2015-2031 yang menyebutkan bahwa batas sempadan situ ditentukan paling sedikit berjarak 50 meter

dari tepi badan situ [1]. Yang berarti kawasan sempadan situ adalah yang berjarak atau ada dialam

jarak 50m dari tepi badan situ. Untuk selanjutnya penentuan kawasan sekitar situ ditentukan

berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2019-2031 juga pada pasal 41 ayat 1 huruf f yang berbunyi

“kawasan sekitar situ ditetapkan paling kurang 50 meter dari garis sempadan situ” jadi delinasi

kawasan penelitian adalah 100m dari badan situ [1]. Untuk itu peneliti mebuat delinasi pada peta.

Garis merah menunjukan kawasan sempadan situ, garis kuning menunjukan kawasan sekitar

sempadan situ. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 1 berikut.

Gambar 1. Delinasi wilayah penelitian

Garis kuning adalah batas kawasan sekitar sempadan situ yang nantinya akan dihitung kesesuaian

KLB KDB dan KDH nya sesuai ketentuan RTRW. Yang termasuk kedalam garis kuning adalah:

a. Kompleks Perumahan Dosen UI

b. Kompleks Universitas Islam Negri UIN

c. International Sport Club Indonesia ISCI

d. Restoran Taman Ayam Panggang Situ Gintung

e. Kampung Situ Gintung RT 01/RW08

f. Kampung. RT 03 di RW 011

g. Perumahan Cirendeu Lake di RW 04

h. Kampung 02 RW 04

i. Wisata Pulau Situ Gintung

4. Hasil dan Pembahasan Pada 9 titik yang tersebar pada kawasan sekitar situ gintung terdapat bangak bangunan

dengan fungsi hunian, sekolah, wisata. Berikut adalah peta kepemilikan lahan bangunan-bangunan

sekitar Situ Gintung. Kepemilikan lahan di sekitar situ pun rata rata adalah hak milik dan hak guna

bangunan. Namun jika dilihat pada peta kepemilikan lahan kawasan sekitar situ gintung. Kepemilikan


212

lahan yang di sekitar situ mencakup kawasan sempadan situ. Bisa dilihat kompleks kampus UIN 2

yang memiliki hak izin mendirikan bangunan delinasi kawasannya termasuk kawasan sempadan situ.

Begitu pula perumahan cirendeu lakeside town house. Kompleks perumahan Cirendeu Lakeside

Town House yang memiliki status Hak milik pun mencakup kawasan sempadan situ.

Gambar 2. Kepemilikan lahan kawasan situ gintung

Analisis Buffer Dari hasil buffer situ gintung terdapat 48 unit bangunan yangada di dalam kawasn sempadan

situ. Arahan tentang garis sempadan situ sudah termuat dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

Tangerang Selatan. Dalam arahan yang tertuang di Rencana Pola Ruang, Situ Gintung termasuk

dalam kawasan lindung.

Gambar 3. Hasil buffer kawasan sekitar situ gintung

Analisis Menghitung KLB KDB dan KDH

Pengaturan KLB KDB dan KDH kawasan Situ Gintung bertujuan unutk mengontrol daya

dukung, dan daya kawasan situ gintung. Dengan mengatur komposisi dalam membangun jumlah

lantai pada bangunan. Karna jika jumlah lantai rumah bertamba, besar kemungkinan bertambahnya

penduduk, dan yang akan menyebabkan bertambahnya jumblah limbah yang di hasilkan, yang

anntinya bisa mencemari lingkungan Situ Gintung.

a. Perumahan Dosen UI

Dari 9 titik yang tersebar di kawasan situ gintung didalamnya terdapat perumahan dosen

universitas indonesia, yang masuk kedalam kawasan situ gintung. Yaitu RT 01 terdapat 7 unit rumah

dengan perhitungan kesesuaian KLB KDB dan KDH nya dapat dilihat pada Tabel 1 berikut.


213

Tabel 1. Analisis KLB KDB dan KDH Perumahan dosen UI Ket Luas

Lahan

m²

Luas

Bangunan

m²

Lahan

Hijau m² Jumlah

Lantai

KDB

7,5%

KLB

0,2 %

KDH

92,5 %

ULASAN

1 400 300 100 1 75,0 1,3 0,3 Tidak Sesuai

2 300 290 10 1 96,7 1,0 0,0 Tidak Sesuai

3 374 290 84 1 77,5 1,3 0,2 Tidak Sesuai

4 270 200 70 1 74,1 1,4 0,3 Tidak Sesuai

5 320 132 188 1 41,3 2,4 0,6 Tidak Sesuai

6 349 200 149 1 57,3 1,7 0,4 Tidak Sesuai

7 350 240 110 1 68,6 1,5 0,3 Tidak Sesuai

Dari hasil analisis diatas dapat dilihat bahwa rumah di RT 02 kompleks perumahan dosen

Universitas Indonesia tidak ada satupun yang sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Bisa

dilihatt pada bangunan nomor 1 memiki luas lahan 346m² denganluas lahan terbangun 240m²

memiliki lahan hijau yang sangat besar yaitu 100m² dan hanya memiliki satu lantai. Namun saat

disandingkan dengan perauran komposisi KDB dan KDH nya tidak sesuai, hanya KLB yang sesuai.

Jumlah lantai yang dibangun bangunan nomor 1 adalah satu lantai dengan presentase KLB sebersar

1,4 maka sesuai. Hal ini terjadi karna angka KDB yang terlalu rendah dan angka KDH yang terlalu

tinggi yaitu sebesar 92%. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 4 berikut.

Gambar 4. Analisis KLB KDB dan KDH perumaan dosen UI

b. International Sport Club Indonesia ISCI

Indonesia terdiri dari 4 bangunan berupa hall untuk menonton sepak bola, 2 aula, dan

bangunan untuk menjual merch, ruang ganti dan menonton sepak bola. Terdapat 1 lapangan sepak

bola, 2 kolam renang, 3 lapangan tenis, dan 1 lapangan bulu tangkis atau voli. untuk lebih jelasnya

dapat dilihat pada Tabel 2 berikut.

Tabel 2. Analisis KLB KDB dan KDH ISCI Ket Luas

Lahan m² Luas

Bangunan

m²

Lahan

Hijau

m²

Jumlah

Lantai

KDB

7,5%

KLB

0,2 %

KDH

92,5 %

ULASAN

A 50000 240 45910 1 0,5 208,3 0,9 KLB sesuai KDB, KDH

Tidak Sesuai

B 300 1 0,6 0,0 KLB sesuai KDB, KDH

Tidak Sesuai

C 460 1 0,9 0,0 KLB sesuai KDB, KDH

Tidak Sesuai

D 320 1 0,6 156,3 KLB sesuai KDB, KDH

Tidak Sesuai

E 150 1 0,3 333,3 KLB sesuai KDB, KDH

Tidak Sesuai


214

Sama dengan perumah dosen UI tidak ada satupun yang komposisi KLB KDB dan KDH nya

sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 5

berikut.

Gambar 5. Analisis KLB KDB dan KDH perumaan dosen ISCI

c. Kompleks Kampus UIN 2

Kompleks Kampus UIN 2 terdiri dari 7 bangunan yaitu Gedung Perpustakaan, gedeung Pusat

Teknologi, Gedung Psikologi, Gedung Kedokteran dengan luas bangunan yang sangat luas berkisar

1000m², dan dengan bangunan yang sangat besar memiliki tinggi rata rata 10 lantai tiap bangunannya.

Bentuk bangunannya pun sangat untik. untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 3.

Tabel 3. Analisis KLB KDB dan KDH UIN 2 Ket Luas

Lahan

m²

Luas

Bangunan

m²

Lahan

Hijau m² Jumlah

Lantai

KDB

7,5%

KLB

0,2 %

KDH

92,5 %

ULASAN

1 46243 30 33160 1 0,1 1541,4 0,7 Tiak Sesuai

2 7711 7 16,7 6,0 0,7 Tiak Sesuai

3 15 1 0,03 3082,9 0,7 Tiak Sesuai

4 15 1 0,03 3082,9 0,7 Tiak Sesuai

5 24 1 0,05 1926,8 0,7 Tiak Sesuai

6 2890 3 6,25 16,0 0,7 Tiak Sesuai

7 1447 3 3,13 32,0 0,7 Tiak Sesuai

8 3657 3 7,91 3657,0 0,7 Tiak Sesuai

9 1445 3 3,12 32,0 0,7 Tiak Sesuai

10 1431 3 3,09 32,3 0,7 Tiak Sesuai

11 2293 3 4,96 20,2 0,7 Tiak Sesuai

12 50 1 0,11 924,9 0,7 Tiak Sesuai

13 7788 4 16,84 5,9 0,7 Tiak Sesuai

14 17447 8 37,73 2,7 0,7 Tiak Sesuai

Dari hasil analisis diatas dapat dilihat Kompleks UIN 2 dari 14 unit bangunan yang ada

semuanya tiak sesuai dengan ketentuan komposisi menurut RTRW dengan luas bangunan

keseluruhan 46.243 m² dengan total bangunan yang beridiri 14 unit. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat

pada Gambar 6.


215

Gambar 6. Analisis KLB KDB dan KDH UIN 2

Analisisi Property Right dan Development Right

Kawasan kawasan yang berekembang di sekitar situ gintung mulai pada 1970-an jika dilihat

lagi peraturan kebijakan tentang kesesuaian KLB KDB dan KDH kawasan situ ginitung baru

diterbitkan pada tahun 2015, sedangkan masyarakat yang tinggal dan membangun bangunan di

kawasan situ gintung sudah tinggal disana sejak tahun 1970-an bagaimanakan pearutan ini harusnya

diterapkan dengan keadilan

Jika dilihat dari komposisi bangunan pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang

Selatan Tahun 2019-2031 tertulis bahwa kawasan situ memiliki komposisi KDB 7,5%, KLB 0,2, dan

KDH. 92,5% [1]. Dari 100% luas lahan yang dimiliki pemilik bangunan kawasan situ gintung 92,5%

lahannya harus bebas dari bangunan. Yang artinya 92,5% dari luas lahan yang dimiliki hanya 7,5%

luas lahan yang bisa dibangun. Akan sangat kecil lahan yang bisa dibangun. Sangat tidak masuk akal

ketika kita yang memiliki lahan seutuhnya tapi harus mengikuti peraturan tersebut. Dengan

komposisi KLB KDB dan KDH yang dangat aneh dan tidak masuk akal ini pantas saja dari awal

peraturan tersebut di terbitkan hingga saat ini, masih saja banyak bangunan yang melanggar karna

komposisi nya saja tidak realistis. Dan pasti akan terus muncul pelanggaran. Seharusnya pemerintah

memberikan komposisi bangunan yang masuk akal seperti KDB 30% KLB 1,2 dan KDH 60 % yang

masih terbilang cukup wajar. Untuk ketentuan lantai bangunan, dikarenakan Kecamatan Ciputat

Timur masuk kedalam radius 4 km KKOP Bandara Pondok Cabe. Jadi, untuk pengaturan skyline

Kecamatan Ciputat Timur tidak boleh lebih dari 14 meter. Termasuk didalamnya kawasan Situ

Gintung.

Hak warga sebagai yang memiliki tanah seperti dalam teori property right. Kepemilikan

properti merupakan hak atas sesuatu yang mengandung kekuatan klaim yang dapat ditegakan. Warga

memiliki hak atas tanah dan bangunan yang dimilikinya, warga berhak menolak mengingat peraturan

baru diterbitkan tahun 2015 sedangkan warga sudah tinggal dikawasan tersebut sejak tahun 1970-an.

Namun warga sekitar Situ Gintung pun tidak bisa menolak secara total. Seharusnya

pemerintah memberikan solusi yang meguntungkan kedua belah pihak, seperti diperbolehkan

membangun dengan syarat dan ketentuan yang ada. Antara kedua belah pihak dalam hal ini

pemerintah sebagai development right, dan warga sebagai property righ

Konsep pengendalian pemanfaatan ruang kawasan Situ Gintung

Kawasan Situ Gintung yang didalamnya terdapat kawasan sempadan situ menurut Peraturan

Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang Selatan tahun 2019-

2031 berjarak 50 m dari pinggir situ [1]. Untuk kawasan setelahnya yaitu kawasan sempadan situ

sangat penting untuk melakukan pengendalian dalam pemanfaatan ruangnya. Pengendalian

pemanfaatan ruangnya perlu dibuat pembagian zona pengendalian kawasan situ menjadi zona

kendali 1 terdiri dari Kawasan badan air, zona kendali 2 terdiri dari sempadan situ, radius 50 meter,

dan zona kendali 3 terdiri dari zona pengamanan ekologis, radius 100 m dari batas sempadan air

dapat dilihat pada Gambar 7. Pembaguan zona dalam pengendalian pemanfaatan ruang kawasan situ

memiliki fungsi-fungsinya. Pembagian zona Kendali pada situ berfungsi untuk:

1. Memudahkan pengendalian pemanfaatan ruang pada kawasan sekitar situ

2. Memberikan kepastian delineasi pada kawasan sempadan situ dan kawasan penyangga situ

3. Memudahkan penentuan insentif dan disinsentif pada setiap zona kendali


216

Gambar 7. Zona kendali situ

Selanjutnya setelah penentuan zona kendali, pada masing-masing zona kendali harus

ditetukan penentuan bangunan apa saja yang diperbolehkan dan bangunan yang tidak diperbolehkan

dibangun di tiap tiap zona yang sudah ditentukan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 4

berikut.

Tabel 4. Ketentuan bangunan yang diizinkan

Zona Kendali 1

Zona Kendali 2

Zona Kendali 3

Kawasan

Permukiman

Pedesaan

Tidak diperbolehkan

membuat bangunan

rumah tinggal

diperbolehkan membuat

bangunan rumah tinggal

dengan konstruksi

terbatas dan tapak kecil

Kawasan

Permukiman

Perkotaan

Tidak diperbolehkan

membuat bangunan

rumah tinggal dan

komersial

diperbolehkan membuat

bangunan rumah tinggal

dengan konstruksi

terbatas dan tapak kecil

Kawasan Peruntukan

Industri

Tidak diperbolehkan

membuat bangunan

industri dan kegiatan

industrinya

Tidak diperbolehkan

membuat bangunan

industri dan kegiatan

industrinya

Kawasan Peruntukan

Wisata

Diperbolehkan

terbatas penggunaan

zona kendali 3 untuk

kegiatan pariwisata

dengan konstruksi

terbatas

Diperbolehkan

melakukan kegiatan

bangunan wisata dan

pendukungnya dengan

aturan terbatas dan

bersyarat

Pertanian Lahan

Basah

diperbolehkan diperbolehkan

Bangunan-bangunan yang bisa dibangun pada zona kendali 2, jika dilihat dari tahun

dibangun dan disandingkan dengan peraturan yang baru diterbitkan tahun 2015. Sangat tidak adil

bagi pemilik tanah, sebagai orang yang meiliki hak atas tanahnya, tetapi tidak diperbolehkan

membangun bangunan, di tanah yang dimilikinya. Oleh sebab itu dari studi preseden yang di bahas

memberikan masukan rekomendasi, dalam membangun bangunan pada zona kendali 2 yaitu dengan

membangun bangunan berupa bangunan panggung. Bentuk bangunan panggung yang tidak banyak

menutup permukaan tanah sehingga fungsi resapan air terjaga dan dalam penggunaan bahan matrial

menggunakan bahan matrial dan dengan struktur yang lebih tahan bencana bahkan gempa. Untuk

ilustrasi gambar dapat dilihat pada Gambar 8 berikut.


217

Gambar 8. Contoh bangunan panggung

Kesimpulan

Adapun kesimpulan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Kawasan sempadan situ yaitu 50m dari situ tidak diperbolehkan adanya bangunan hunian wisata

maupun bangunan pendidikan. Karna kawasan sempadan situ ditetapkan sebagai kawasan

konservasi situ sebagai kawasan perlindungan situ. Namun di kawasan sempadan Situ Gintung

masih terdapat bangunan dari hasil analisis buffer terdapat 48 bangunan didalam garis sempadan

situ gintung yang artinya terdapat 48 bangunan yang melanggar aturan penetapan garis empadan

situ. 48 bangunan tersebar pada sembilan titik, yaitu

1. Kompleks Perumahan Dosen UI terdapat 11 rumah melanggar

2. Kompleks Universitas Islam Negri UIN 2 terdapat 3 unit bangunan melanggar

3. International Sport Club Indonesia ISCI terdapat 3 bangunan melanggar

4. Restoran Taman Ayam Panggang Situ Gintung terdapat 3 unit bangunan melangar

5. Kampung Situ Gintung RT 01/08 terdapat 2 bangunan melanggar

6. Kampung. RT 03 di RW 011 terdapat 5 bangunan melanggar

7. Perumahan Cirendeu Lake di RW 04 terdapat 6 unit bangunan melanggar

8. Kampung 02 RW 04 terdapat 8 bangunan melanggar

9. Wisata Pulau Situ Gintung terdapat 7 bangunan melanggar

2. Kawasan sekitar situ dalam Peraturan Daerah Kota Tagerang Selatan tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2019-2031 [1] tertulis bahwa kawasan situ memiliki

komposisi KDB 7,5%, KLB 0,2, dan KDH. 92,5%. Dari komposisi bangunan tersebut. Dari

jumlah seluruh unit bangunan 176 unit bangunan yang ada di dalam kawasan sempadan situ

terdapat 76 unit bangunan tidak sesuai komposisi KLB, KDB dan KDH nya. Terdapat 100 unit

bangunan yang sesuai KLB nya, tetapi tidak sesuai dalam KDB, dan KDH nya.

3. Setelah dilakukan analisis kesesuaian kompoissi bangunan disekitar situ gintung dengan

peraturan mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2019-

2031[1] dan pada Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2008 Tentang

Penataan Ruang Kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur [5]

Pemanfaatan ruang Zona B1 pada kawasan 100m dari situ, semua bangunan melanggar ketentuan

komposisi KLB KDB KDH yang dibuat oleh pemerintah daerah. Ini dikarenakan komposisi KLB

KDB dan KDH yang angkanya sangat tidak wajar. Dari 100% lahan yang dimliki 92,5% lahan

yang dimiliki haruslah lahan hijau, yang berarti sangat tidak mungkin untuk membangun sebuah

bangunan.

4. Masyarakat yang tianggal di kawasan sekitar situ gintung tidak memikirkan adanya peraturan

yang berlaku mereka beranggapan bahwa mereka telah tinggal di kawasan tersebut bahkan

sebelum peraturan dibuat. Dan sangat tidak adil bagi masyarakat yang tinggal dikawasan situ

gintung harus kehilangan tanahnya, dan kehilangan hak atas bangunan yang telah dibangunnya,

jika peraturan ini dijalnkan. Karena semua bangunan yang ada di kawasan situ melanggar

ketentuan komposisi KLB KDB dan KDH.

Daftar Pustaka [1] Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 09 Tentang RTRW Kota Tangerang Selatan tahun

2019-2031.

TECHNOPEX-2020 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-

489X

218

[2] EM Zul Fajri dan Ratu Aprilia Senja. Kamus Lengkap Bahasa Indonesia, Edisi Revisi, Cet. 3, Semarang:

Difa Publishers, 2008.

[3] Dwidjoseputro, D. Dasar–Dasar Mikrobiologi. Jakarta: Djambatan, 1990, hlm. 187-192.

[4] Undang-undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria

[5] Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2008 Tentang Penataan Ruang Kawasan Jakarta,

Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur.

[6] National Action Plan Addressing Climate Change 2010-06-15, Author: Kementerian Lingkungan Hidup

, Penerbit: Kementerian Lingkungan Hidup (KLH), 2007.

draft kajian kesesuaian klb kdb dan kdh kawasa situ

Documents