terbaik bagi pengembangan lahan tersebut....

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Proyek konstruksi, terutama pada

bangunan gedung, masih merupakan lahan

favorit investor untuk menanamkan

investasinya pada objek tersebut. Penanaman

investasi pada objek yang tepat, dapat

memberikan keuntungan bagi investor.

Investor mempunyai prinsip bahwa, suatu

lahan selalu memiliki satu penggunaan terbaik

dan satu tujuan penggunaan properti yang

selalu membutuhkan satu site tertentu. Salah

satu analisa yang dapat memberikan masukan

untuk melakukan investasi terbaik, adalah

analisa Highest and Best Use (HBU). Maka,

analisa HBU perlu dilakukan sebelum

melakukan investasi pada propereti komersial

yang memberikan nilai penghasilan tertinggi.

Seiring berkembangnya pembangunan

di kota-kota besar, seperti kota Surabaya,

permintaan terhadap kebutuhan tempat tinggal

yang sangat besar, akan tetapi keterbatasan

lahan yang tersedia dan harga yang mahal

mengakibatkan kesulitan untuk memenuhi

permintaan masyarakat. Salah satu solusi yang

dapat diberikan adalah pembangunan rumah

bersusun atau lebih dikenal dengan sebutan

apartemen. Akhir-akhir ini perkembangan

pembangunan aparteman berkembang dengan

pesat, karena mampu menjawab solusi

terhadap keterbatasan dan mahalnya harga

lahan. Salah satu yang sedang dalam tahap

pelaksanaan adalah apartemen Trillium Office

and Residence. Rencana pengembangan lahan

apartemen ini adalah untuk kepentingan

properti komersial.

Lahan ini berlokasi di jalan Pemuda

no. 106-118 Surabaya dan mulai dibangun

pada bulan Agustus 2008 dan berada di area

yang dapat memberikan beberapa alternatif

properti untuk dikembangkan, antara lain

properti perkantoran, properti ritel (pusat

perbelanjaan), dan properti hunian apartemen.

Untuk mendapatkan alternatif penggunaan

lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai

tertinggi bagi investasi properti komersial,

diperlukan sebuah analisa terlebih dahulu,

yaitu analisa HBU lahan. Pada saat ini investor

lahan tersebut merencanakan pengembangan

properti komersial berupa apartemen.

Pertanyaan yang muncul adalah apakah

penggunaan apartemen adalah alternatif

terbaik bagi pengembangan lahan tersebut.

Analisa ini didasarkan pada aspek perijinan,

teknis, finansial, dan nilai tertinggi. Kriteria-

kriteria tersebut ini dapat diterapkan pada

lahan apartemen Trillium Office and

Residence, karena tidak selalu apartemen

Trillium Office and Residence merupakan

alternatif terbaik untuk mengembangkan lahan

tersebut.

Untuk itu, perlu dilakukan analisa

HBU pada lahan aparteman Trillium Office

and Residence agar dapat diketahui,

pengembangan apakah yang memberikan nilai

tertinggi pada lahan tersebut.

1.2. Perumusan Masalah Perumusan masalah yang berkaitan

dengan penelitian mengenai analisa HBU,

meliputi :

1. Bagaimana menetapkan HBU

lahan “apartemen Trillium Office

and Residence” secara legal,

teknis, dan finansial?

2. Properti komersial apakah yang

memberikan nilai tertinggi sesuai

HBU?

1.3. Batasan Masalah Pada penerapan analisa HBU yang ada

didalamnya nanti akan cukup luas dan

kompleks. Agar pembahasan dalam penulisan

ini bisa lebih terarah dan sistematis, maka

pembahasan penulisan dibatasi sebagai

berikut:

1. Aspek legal meliputi zoning dan

building code.

2. Aspek teknis meliputi ukuran

tanah, bentuk tanah, aksesbilitas,

dan lokasi tanah.

3. Aspek finansial meliputi Biaya

Investasi, pendapatan,

pengeluaran, aliran kas dan Net

Present Value (NPV)

4. Penggunaan properti komersial

terbaik dengan alternatif

perkantoran, hotel, dan

apartemen.

1.4. Tujuan Adapun tujuan dari penyusunan Tugas

Akhir ini adalah :

1. Menetapkan HBU lahan

“apartemen Trillium Office and

Residence” secara legal, teknis

dan finansial.

2. Mengetahui properti komersial

terbaik dengan nilai tertinggi

untuk lahan “apartemen Trillium

Office and Residence”.

1.5. Manfaat

Penyusunan Tugas Akhir ini

diharapkan mampu mendapatkan beberapa

manfaat sebagai berikut, yaitu :

1. Dapat diketahui penggunaan

terbaik untuk lahan yang ada.

2. Menjadi masukan bagi penelitian

lanjutan di bidang analisa HBU

khususnya dan penilaian properti

pada umumnya.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Definisi dan Terminologi

Pada sub ini akan dibahas beberapa

definisi properti komersial yang meliputi

apartemen, perkantoran, dan hotel.

2.1.1 Properti Komersial Jenis properti ini mempunyai

kemampuan komersial untuk menghasilkan

arus kas dan semua aspek komersialnya

(CAUS, 2001). Beberapa jenis properti

komersial antara lain:

A. Apartemen

Apartemen adalah bangunan gedung

bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian

yang distrukturkan secara fungsional dalam

arah horizontal maupun vertical dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing

dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,

terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi

dengan bagian-bersama, benda-bersama dan

tanah bersama (UU RI No.16 tahun 1985

tentang rumah susun).

B. Perkantoran

Kantor adalah balai (gedung, rumah,

ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau

tempat bekerja. Sedangkan perkantoran adalah

kompleks atau tempat berkantor

C. Hotel

Hotel adalah salah satu jenis

akomodasi yang mempergunakan sebagian

atau keseluruhan bangunan untuk jasa

pelayanan penginapan, penyedia makanan dan

minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat

umum yang dikelola secara komersil

(Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK/

103/MPPT 1987).

D. Penggunaan

Penggunaan tanah adalah modifikasi

yang dilakukan oleh manusia terhadap

lingkungan hidup menjadi lingkungan

terbangun seperti lapangan, pertanian, dan

permukiman. Penggunaan tanah didefinisikan

sebagai "jumlah dari pengaturan, aktivitas, dan

input yang dilakukan manusia pada tanah

tertentu".

E. Terbaik

Terbaik adalah paling baik (KBBI,

1988).

F. Tertinggi Tertinggi adalah paling tinggi (KBBI,

1988).

2.2 Dasar Teori

Pembahasan dasar teori yang disajikan

pada sub bab ini meliputi pengembangan dan

jenis properti, dan analisa HBU.

2.2.1 Pengembangan dan Jenis Properti

A. Konsep Dasar Properti

Bangunan gedung adalah wujud fisik

pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan

tempat kedudukannya, sebagian atau

seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam

tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai

tempat manusia melakukan kegiatannya, baik

untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan

keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social,

budaya, maupun kegiatan khusus (Perarturan

Menteri Pekerjaan Umum nomor

29/PRT/M/2006).

Menurut Standard Penilaian Indonesia

(KPSPI, 2007) properti adalah konsep hukum

yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat

yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.

Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang

memberikan hak kepada pemilik untuk suatu

kepentingan tertentu (specific interest) atau

sejumlah kepentingan atas apa yang

dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib

memperhatikan konsep hukum dari properti

yang meliputi segala sesuatu yang merupakan

konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan

yang bernilai, berbentuk benda atau bukan,

berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat

atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang

dapat membentuk kekayaan.

B. Jenis-jenis Properti

Menurut Standard Penilaian Indonesia

(KPSPI, 2007) jenis-jenis properti antara lain :

1. Real properti

Real properti adalah kepemilikan atas

kepentingan hukum yang melekat

pada real estate atau hubungan hukum

penguasaan yuridis oleh pemilik atas

real estate. Hubungan ini biasanya

tercatat dalam suatu dokumen,

misalnya sertifikat kepemilikan atau

perjanjian sewa. Hak real properti

yang dikenal dalam peraturan

perundang-undangan di Indonesia

antara lain :

a. Hak Milik (right to own).

b. Hak Guna Usaha (right to

cultivate).

c. Hak Guna Bangunan (right to

build).

d. Hak Pakai (right to use).

e. Hak Pengelolaan (right to

manage).

f. Hak sewa (right to rent buildings).

g. Hak membuka tanah (right to

clear land).

h. Hak memungut hasil hutan (right

to forest harvest product).

i. Hak menggunakan air (right to use

water).

j. Hak Menggunakan Ruang Udara

(right to use airspace).

k. Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun (strata-title).

l. Hak-hak lainnya yang akan

ditetapkan dengan undang-undang

serta hak-hak yang sifatnya

sementara sebagai yang

disebutkan dalam pasal 53 UUPA

No.5/1960 (KPSPI, 2007).

2. Personal properti

Personal properti merujuk pada

kepemilikan atas kepentingan hukum

yang melekat pada benda selain real

estate.

3. Perusahaan atau badan usaha

(Businees)

Badan Usaha adalah identitas

komersial, industri, jasa atau investasi

yang menjalankan kegiatan ekonomi.

Badan usaha biasanya bersifat mencari

keuntungan yang dalam kegiatan

operasionalnya menghasilkan produk

atau jasa kepada konsumen.

4. Hak kepemilikan finansial/HKF

(Financial Interest).

Hak kepemilikan finansial/HKF pada

properti berasal dari pembagian secara

hukum dari hak kepemilikan atas

badan usaha dan real properti

(misalnya, persekutuan/partnership,

sindikasi, BOT, sewa/ko-tenancies,

joint venture), dan dari pemberian

secara kontraktual hak opsi untuk

membeli atau menjual properti

(misalnya tanah dan bangunan, sahan

atau instrument keuangan lainnya)

pada harga yang dinyatakan dalam

periode tertentu, atau berasal dari

pembentukan instrument investasi

yang dijamin dengan sekumpulan aset

real estate.

C. Investasi Properti

Investasi pada dasarnya adalah

melakukan pengorbanan di masa sekarang

untuk mengharapkan keuntungan atau menfaat

di masa mendatang. Sedangkan real

Investments melibatkan tangible assets seperti

tanah, bangunan dan mesin-mesin (CAUS,

2001).

2.2.2 HBU dalam Penilaian Properti HBU adalah metode analisa yang

digunakan dalam penilaian aset properti.

Sedangkan penilaian aset properti merupakan

satu konsep penting untuk investasi dan

pengembangan properti.

2.2.3 Analisa HBU

Highest and Best Use (HBU)

didefinesikan sebagai penggunaan yang paling

mungkin dan optimal dari suatu properti, yang

secara fisik dimungkinkan, telah

dipertimbangkan secara memadai, secara

hukum diijinkan, secara finansial layak, dan

menghasilkan nilai tertinggi bagi dari properti

tersebut (KPSPI, 2007).

A. Syarat-Syarat HBU

Syarat-syarat tersebut meliputi :

1. Aspek Legal

Dalam aspek legal ini terdapat dua hal

yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan

building code. Untuk building code

sendiri, meliputi :

a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

2. Aspek Teknis

Dalam aspek teknis terdapat beberapa

hal yang dapat ditinjau, meliputi :

a. Ukuran Tanah

b. Bentuk Tanah

c. Aksesbilitas

d. Lokasi Tanah

3. Aspek Finansial

Aspek finansial ini terdapat beberapa

hal yang dapat ditinjau, meliputi :

a. Biaya Investasi

b. Pendapatan

c. Pangeluaran

d. Net Present Value (NPV)

B. Metode HBU

Untuk mendapatkan hasil pada analisa

HBU, digunakan metode-metode yang telah

direncanakan, dan sesuai dengan persyaratn-

persyaratan yang telah ditetapkan. Metode-

metode yang akan digunakan, meliputi :

1. Aspek Legal

Dalam aspek legal ini terdapat dua hal

yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan

building code.

a. Zoning adalah merupakan hal

yang menggambarkan peruntukan

suatu lahan, yang dimaksud

dengan hal ini adalah digunakan

atau dibangun apakah lahan ini

yang dapat mengembangkan dan

memberikan nilai tertinggi pada

lahan tersebut.

b. Sedangkan building code

merupakan persyaratan teknis

dalam sebuah pembangunan yang

telah ditetapkan oleh pemerintah.

Persyaratan-persyaratan tersebut

meliputi :

1. Garis Sempadan Bangunan

(GSB) adalah garis batas yang

tidak boleh dilampaui oleh

denah dan atau massa

bangunan ke arah depan,

samping dan belakang dari

bangunan tersebut yang

ditetapkan dalam rencana

kota.

2. Koefisien Dasar Bangunan

(KDB) adalah perbandingan

jumlah luas lantai dasar

bangunan dengan luas persil,

yang dinyatakan dalam

prosen.

3. Koefisien Lantai Bangunan

(KLB) adalah perbandingan

jumlah luas lantai bangunan

yang dihitung dari lantai dasar

sampai lantai tertingi dengan

luas persil, yang dinyatakan

dengan prosen.

4. Ketinggian Bangunan adalah

tinggi suatu bangunan

dihitung mulai dari muka

tanah sampai elemen

bangunan tertinggi.

(Sumber : Peraturan Daerah Kota

Surabaya No. 3 tahun 2007

tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota Surabaya).

2. Aspek Teknis

Ada tiga aspek teknis (Prawoto, 2003)

yang di tinjau, yaitu ukuran tanah,

bentuk tanah, aksesbilitas, lokasi

tanah. Aspek tersebut dibahas dalam

dua kelompok menurut karakteristik

fisiknya, yaitu tanah, kontur, dan

lokasi.

a. Peninjauan ukuran tanah, bentuk

tanah dan daya dukung tanah

dengan tujuan, adanya atau

tersedianya bentuk dan ukuran

tanah, dapat diketahui luasan

bangunan yang akan di bangun

pada lahan tersebut.

b. Sedangkan peninjauan aksesbilitas

adalah kemudahan untuk menuju

lahan tersebut, yang di maksud hal

ini adalah tingkat kemudahan

untuk dijangkau. Tingkat

kemudahan ini dapat berupa,

lokasi yang strategis (terletak di

tengah kota, dekat dengan

perkantoran dan pusat

perbelanjaan), mudah dijangkau

atau dilalui angkutan umum. Dan

lokasi tanah merupakan gambaran

dimana letak suatu lahan berada.

3. Aspek Finansial

Dalam aspek teknis ini terdapat

sembilan hal yang ditinjau (CAUS,

2001; Thuesen and Fabrycky, 2002),

meliputi :

a. Biaya Investasi

Investasi adalah memnempatkan

sejumlah dana atau barang dalam

jangka waktu tertentu.

b. Pendapatan

Perolehan hasil atau asset suatu

perusahaan yang diperoleh dari

penjualan barang dan jasa.

c. Pengeluaran

Pengorbanan sumber daya untuk

mendapatkan barang atau jasa

yang diharapkan memberikan

manfaat disaat sekarang atau

dimasa yang akan datang..

d. Aliran kas

Proses keluas-masuknya uang

yang harus tercatat.

e. Net Present Value (NPV)

Menganalisa selisih antara benefit

(penerimaan) dengan cost

(pengeluaran) yang telah dipresent

valuekan. Tingkat bunga yang

dipergunakan untuk

mendiskonkan selisih aliran kas

yang masuk dan keluar diperoleh

dengan melihat tingkat bunga

pinjaman jangka panjang yang

berlaku di bank atau dengan

mempergunakan tingkat bunga

pinjaman yang harus dibayar

pemilik proyek jika ada. Apabila

NPV > 0, maka proyek dikatakan

layak, sedangkan jika sebaliknya

NPV < 0, maka proyek dikatakan

tidak layak.

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3. 1. Jenis Penelitian

Penelitian ini berupa analisa Highest

and Best Use (HBU) yang digunakan dalam

sebuah penilaian aset properti. Analisa ini

digunakan untuk mengetahui penggunaan

lahan terbaik yang dapat menghasilkan nilai

tertinggi dari lahan yang direncanakan untuk

pengembangan apartemen Trillium Office and

Residence.

3.2 Data Pada tugas akhir ini, data-data yang

direncanakan akan diperoleh dari PT. Central

Pemuda Investindo (sebagai owner dan

pengelola apartemen Trillium), Dinas Tata

Kota, dan instansi-instansi lain yang terkait.

3.2.1 Klasifikasi dan Jenis Data

Dalam analisa ini di gunakan data

sekunder dan primer untuk setiap variabel dan

indikator yang direncanakan. Jenis-jenis data

yang digunakan dalam analisa ini antara lain : No. Variabel

Penelitian

Klasifikasi

1 Legal a. Zoning

b. Building Code : 1. Garis Sempadan

Bangunan (GSB)

2. Koefisien Dasar

Bangunan (KDB)

3. Koefisien Lantai

Bangunan (KLB)

4. Ketinggian

Bangunan

2 Teknis a. Ukuran Tanah

b. Bentuk Tanah

c. Aksesbilitas

d. Lokasi Tanah

3 Finansial a. Biaya Investasi

b. Pendapatan

c. Pengeluaran

d. Net Operating Income (NOI)

e. Net Present Value (NPV)

4 Produktivitas

maksimum

Nilai tertinggi dari :

Net Present Value (NPV)

3.2.2 Sumber Data Dalam analisa ini di gunakan data

sekunder dan primer untuk setiap variabel dan

indikator yang direncanakan. Data-data

tersebut diperoleh dari :

Tabel 3.2 Sumber Data

No. Variabel

Penelitian

Type Data Sumber Data

1 Legal Sekunder - Dinas Tata Kota

Biro Pusat

Statistik (BPS),

Surabaya dalam

angka

2 Teknis Primer Observasi Lapangan

dan Wawancara

3 Finansial Sekunder - Laporan Market

Research Properti

- Biro Pusat

Statistik (BPS),

Surabaya dalam

angka

3.3 Analisa Data Analisa data yang digunakan dalam

penalitian ini adalah analisa Highest and Best

Use (HBU) dengan menggabungkan keempat

variabel ke dalam proses analisa yang

berurutan.

3.3.1 Penetapan HBU

Hasil analisa HBU didapatkan

berdasarkan beberapa aspek, antara

lain :

3.3.1.1 Aspek Legal

Pada aspek legal ini terdapat dua

jenis analisa yang akan dilakukan, antara

lain:

1. Zoning

Analisa peramalan peruntukan

lahan apartemen Trillium di jalan

pemuda yang dapat

mengembangkan dan

mendatangkan nilai tertinggi.

2. Building Code

Analisa yang dilakukan sesuai

persyaratan yang telah ditetapkan

oleh pemerintah, yaitu GSB, KDB,

KLB.

3.3.1.2 Aspek Teknis Pada aspek teknis ini terdapat

empat jenis analisa yang akan dilakukan.

1. Ukuran Tanah

Suatu yang menunjukan panjang,

lebar, luas, besar sesuatu lahan.

Seperti dalam ukuran lahan,

luasan lahan objek sebesar ±7000

m2.

2. Bentuk Tanah

Suatu wujud atau gambaran

bentuk lahan. Lahan objek

berbentuk huruf T, melebar di

bagian jalan pemuda dan

memanjang kebelakang di bagian

jalan embong kenongo.

3. Aksesbilitas

Kemudahan pada suatu lahan

untuk dicapai. Objek berada pada

area dengan aksesbilitas yang

baik.

4. Lokasi Tanah

Suatu data yang menunjukkan

tempat atau letak suatu lahan

(daerah). Area objek berada pada

wilayah perkantoran, hunian,

pusat perbelanjaan dan bangunan

tinggi.

3.3.1.3 Aspek Finansial

Pada aspek finansial ini terdapat

lima jenis analisa yang akan

dilakukan.

1. Biaya investasi

Dana yang harus dikeluarkan

untuk mendapatkan sesuatu

dimassa sekarang maupun

dimassa mendatang.

2. Pendapatan

Perolehan hasil yang didapat dari

sebuah usaha, dimana usaha

tersebut dapat berupa barang dan

jasa.

3. Pengeluaran

Suatu pengorbanan yang harus

dikeluarkan atau dikorbankan

untuk mencapai suatu keinginan.

4. Aliran kas

Proses keluar masuknya uang atau

asset perusahaan. Dimana proses

tersebut harus tercatat dengan

jelas.

5. Net Present Value (NPV)

Menganalisa selisih antara benefit

(penerimaan) dengan cost

(pengeluaran) yang telah dipresent

valuekan. Tingkat bunga yang

dipergunakan untuk

mendiskonkan selisih aliran kas

yang masuk dan keluar diperoleh

dengan melihat tingkat bunga

pinjaman jangka panjang yang

berlaku di bank atau dengan

mempergunakan tingkat bunga

pinjaman yang harus dibayar

pemilik proyek jika ada. Apabila

NPV > 0, maka proyek dikatakan

layak, sedangkan jika sebaliknya

NPV < 0, maka proyek dikatakan

tidak layak.

3.3.2 Penetapan Penggunaan Terbaik

Penetapan penggunaan terbaik

didapat dari beberapa aspek yang telah

dianalisa. Kemudian hasil analisa tersebut

di peroleh suatu produktivitas maksimum.

3.4 Tahapan Penelitian

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian

BAB IV

DATA DAN ANALISA

4. 44.1 Gambaran Umum Lahan Objek Penelitian

Lahan yang akan digunakan dalam

objek penelitian ini berada di pusat kota

Surabaya dan mempunyai prasarana

pendukung yang cukup baik. Dengan adanya

letak dan prasarana lahan yang mendukung

cukup baik, maka lahan ini sesuai bila akan

digunakan sebagai objek penelitian yang

nantinya dapat menghasilkan keputusan untuk

panggunaan lahan yang terbaik.

4.1.1 Lokasi dan Luasan Lahan Objek

Penelitian

Lokasi objek penelitian tugas akhir ini

berada di pusat kota Surabaya, yaitu tepatnya

terletak di jalan Pemuda dan jalan Embong

Identifikasi Masalah

Alternatif Penggunaan

Analisa Finansial

Kesimpulan :

Penggunaan terbaik pada lahan

tersebut

Studi Literatur

Data :

Legal, Teknis, Pasar dan

Produktivitas

a. Analisa

Legalitas

b. Analisa

Ganbaran Subyek

Latar belakang

Kenongo (dari jalan Pemuda hingga tembus

ke jalan Embong Kenongo). Lahan pada

jalan Pemuda mempunyai luas sebesar

3,991.02 m2 dan luas lahan di jalan

Embong Kenongo sebesar 1,972.78 m2.

Sehingga luas total dari kedua lahan objek

penelitian ini sebesar 5,963.80 m2.

Gambar 4.1 Denah lokasi objek penelitian

4.2 Aspek Legal

Dalam analisa Highest and Best Use

(HBU) perlu dilakukan analisa terhadap

kelayakan hukum terlebih dahulu. Hal ini

perlu dilakukan agar dalam pemilihan

alternatif untuk penggunaan lahan tersebut

tidak menyalahi peraturan yang telah

ditetapkan oleh pemerintah.

Analisa lahan pada Trillium Office and

Residence:

Lahan ini dapat digunakan sebagai

bangunan fasilitas umum. Fasilitas umum yang

dimaksud adalah bangunan perkantoran,

apartemen, dan perdagangan jasa komersial.

Berdasarkan dari luasan lahan sebesar

5,963.80 m2 persyaratan untuk KDB = 60%

dan KLB = 1,500%, maka lahan yang dapat

digunakan sebagai luas dasar bangunan

maksimum sebesar 3,578.28 m2, luas lantai

bangunan maksimum sebesar 89,457 m2 dan

jumlah lantai bangunan maksimum sebanyak

25 lantai.

4.3 Aspek Teknis Aspek teknis diperlukan dalam analisa

Highest and Best Use (HBU) sebagai data

lahan objek penelitian. Data ini diperlukan

untuk diketahui dimana lokasinya, berapa

luasan lahan, bagaimana kontur tanah pada

lahan, bagaimana bentuk lahan, bagaimana

aksesbilitas lahan tersebut, dan data-data

lainnya.

Kesimpulan yang dapat diambil

berdasarkan data dan analisa, bahwa pada

lahan ini mempunyai lokasi yang strategis

karena berdekatan dengan bangunan

perkantoran, perniagaan, pusat layanan

telekomunikasi, dan pusat perdagangan. Lahan

ini juga mempunyai bentuk dan luasan lahan

yang cukup besar, maka cocok digunakan

sebagai bangunan yang membutuh luas lahan

yang besar agar dapat memenuhi jumlah ruang

yang cukup banyak dengan ukuran cukup luas.

Hal ini juga didukung dengan adanya angkutan

umum yang memadai. Sehingga lahan ini akan

menguntungkan.

4.4 Aspek Finansial

Aspek finansial dalam analisa HBU

ini, diperhitungkan berdasarkan pemilihan

alternatif yang akan digunakan. Untuk

pemilihan alternatif ini sendiri, berdasarkan

asumsi yang didapat dari pengamatan secara

langsung dan perencanaan luas maksimum

bangunan yang dapat digunakan.

4.4.1.1 Bangunan Pembanding

Sebelum menentukan penggunaan

alternatif perlu diketahui apakah dengan luas

lahan yang tersedia dapat digunakan untuk

didirikan bangunan tertentu. Maka diperlukan

bangunan pembanding dengan data luas suatu

lahan yang telah digunakan. Data pembanding

tersebut antara lain :

1. Hotel

a. Hotel Garden Palace (Bintang 4)

Lokasi hotel ini di jalan Yos Sudarso

no.11, Surabaya dan dibangun diatas

lahan seluas ±5,000 m2 dengan jumlah

lantai 24 lantai dan mempunyai 330

kamar. Terdiri dari 56 kamar Standard

Room, 107 kamar Deluxe Room, 80

kamar Deluxe Theme Room, 79 kamar

Club Excellence, 5 kamar Suite I, 2

kamar Suite II, 1 kamar President

Suite.

b. Hotel Santika (Bintang 3)

Lokasi hotel ini di jalan Pandegiling

45 Raya Darmo, Surabaya dan

dibangun diatas lahan seluas 1,800 m2

dengan jumlah lantai 10 lantai dan

mempunyai 124 kamar. Terdiri dari 1

kamar Santika Suite, 3 kamar

Executive Suite, 48 kamar Superior

Twin Size, 34 kamar Superior King

Size.

2. Apartemen

a. Apartemen Ciputra

Lokasi apartemen ini di jalan

May Jend. Sungkono, Surabaya

dan dibangun diatas lahan seluas

5,978 m2 dengan jumlah lantai

29 lantai dan 408 unit.

b. Apartemen Puncak Permai

Lokasi apartemen ini di jalan

Darmo Permai no. 3, Surabaya

dan dibangun diatas lahan seluas

2334 m2 dengan jumlah lantai

15 lantai dan 700 unit.

3. Perkantoran

a. Gedung Wisma Tiara

Lokasi gedung ini di jalan

Panglima Sudirman no. 66-68,

Surabaya dan dibangun diatas

lahan seluas 5,660 m2 dengan

jumlah lantai 13 lantai.

b. Gedung Plaza BRI

Lokasi gedung ini di jalan

Basuki Rahmat no.122,

Surabaya dan dibangun diatas

lahan seluas ±3,000 m2 dengan

jumlah lantai 21 lantai.

Dari hasil data pembanding ini,

maka dapat diketahui bahwa

pemilihan altenatif berupa hotel,

apartemen, perkantoran yang telah

direncanakan dapat digunakan.

4.4.2 Aspek Finansial Hotel

Analisa aspek finansial hotel

bertujuan untuk mengetahui apa saja

yang perlu diperhatikan dalam

merencakan bangunan yang sesuai

dengan peraturan-peraturan yang telah

ditetapkan dan sekaligus dapat

mengetahui perkiraan biaya atau

estimasi biaya dalam perencanaan

bangunan tersebut. Dalam analisa aspek

finansial yang akan dibahas adalah

perencanaan bangunan, mengidentifikasi

biaya investasi, mengidentifikasi harga

sewa, mengidentifikasi aliran kas dan

memprhitungkan Net Present Value

(NPV).

4.4.2.2 Perencanaan Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi yang

diperlukan dalam perencanaan bangunan ini

diperhitungkan dengan melakukan pendekatan

(perencanaan biaya secara kasar). Untuk

memberikan gambaran biaya yang harus

dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.

Karena pada penelitian ini tidak direncanakan

desain detail konstruksi bangunannya. Adapun

rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat

pada tabel 4.4

Tabel 4.4 Perencanaan Biaya Investasi

Sumber : Juwana, 2005

Biaya-biaya yang dipertimbangkan

dalam tabel 4.4 didapat dari beberapa

pendekatan, antara lain:

a. Biaya Bangunan

b. Biaya Peralatan Tetap

c. Biaya Tanah

d. Jasa Profesi

e. Biaya Peralatan Bergerak

f. Biaya Administrasi

g. Biaya Lain-Lain

Berdasarkan perincian biaya diatas,

maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada

tabel 4.5

Tabel 4.5 Biaya Investasi Uraian Harga Volume Harga Total

a. Biaya Bangunan

Lantai Dasar Rp2,300,000 2605.18 Rp5,991,914,000

Lantai 1 Rp2,507,000 2729.04 Rp6,841,703,280

(B2 & B2A) Rp2,507,000 1748.33 Rp4,383,063,310

Lantai 2 Rp2,576,000 3152.47 Rp8,120,762,720

Lantai 3 Rp2,610,500 3219.01 Rp8,403,225,605

Lantai 4 Rp2,672,600 3238.04 Rp8,653,985,704

Lantai 5 Rp2,753,100 3156.77 Rp8,690,903,487

Lantai 6 Rp2,842,800 1391.82 Rp3,956,665,896

Lantai 7 Rp2,909,500 1391.82 Rp4,049,500,290

Lantai 8 Rp2,976,200 1391.82 Rp4,142,334,684

Lantai 9 Rp3,042,900 1391.82 Rp4,235,169,078

Lantai 10 Rp3,109,600 1391.82 Rp4,328,003,472

Lantai 11 Rp3,176,300 1391.82 Rp4,420,837,866

Lantai 12 Rp3,243,000 1391.82 Rp4,513,672,260

Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya

A. Biaya

Bangunan X m

2 Rp Y Rp XY

B. Biaya Peralatan

Tetap b % Rp XY Rp B

C. Biaya

Konstruksi c % Rp XY Rp C

D. Biaya

Konstruksi Rp XY + B + C Rp D

E. Biaya Tanah Z m2 Rp V Rp ZV

F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F

G. Biaya Peralatan

Bergerak g % Rp XY Rp G

H. Biaya

Administrasi h % Rp D Rp H

I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I

J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

Lanjutan Tabel 4.5 Biaya Investasi Lantai 13 Rp3,309,700 1391.82 Rp4,606,506,654

Lantai 14 Rp3,268,273 1391.82 Rp4,548,848,347

Lantai 15 Rp3,345,732 1391.82 Rp4,656,656,052

Lantai 16 Rp3,425,025 1391.82 Rp4,767,018,801

Lantai 17 Rp3,506,198 1391.82 Rp4,879,997,146

Lantai 18 Rp3,589,295 1391.82 Rp4,995,653,079

Lantai 19 Rp3,674,362 1391.82 Rp5,114,050,057

Lantai 20 Rp3,761,444 1391.82 Rp5,235,253,043

Lantai 21 Rp3,850,590 1391.82 Rp5,359,328,540

Lantai 22 Rp3,941,849 1391.82 Rp5,486,344,627

Lantai 23 Rp4,035,271 1391.82 Rp5,616,370,994

Lantai 24 Rp4,130,907 1391.82 Rp5,749,478,987

Total Biaya Bangunan

b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798

c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777

d. Biaya Tanah Rp 10,000,000

e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183

f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278

g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728

h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639

i. Biaya Investasi Rp185,557,147,605

Rp141,747,247,979

10 % x Rp 141,747,247,979

total biaya (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g)

Sumber : Hasil Perhitungan,

4.4.2.3 Perencanaan Harga Sewa

Harga sewa hotel direncanakan

berdasarkan masing-masing tipe dari kamar

hotel dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe

kamar yang nantinya akan diperhitungkan

sebagai dasar pendapatan dari sewa, juga

terdapat ballroom dan meeting room yang

dapat disewakan.

4.4.2.4 Perencanaan Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan

digunakan dalam memperhitungkan

pendapatan bersih yang dimana biaya

pendapatan kotor dikurangi dengan biaya

operasional. Biaya operasional terdiri dari

penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan

biaya operasional kantor.

1. Penggunaan Air

Kebutuhan air dalam pelayanan hotel

cukup besar. Kebutuhan air dalam

sehari pada hotel sebesar 185 liter -

225 liter per orang (Juwana, 2005).

Pengeluaran biaya untuk tarif

penggunaan air ini, diasumsikan tarif

naik tiap tahunnya sebesar 10%.

Perhitungan biaya dapat dilihat pada

tabel 4.10

Tabel 4.10 Rincian Kebutuhan Air No. Uraian Jumlah Pengguna Kebutuhan Air (liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif Air (Rp 9500/m3)

1 Deluxe (x2) 70 225 31500 31.5 299,250Rp

2 Executive (x2) 154 225 69300 69.3 658,350Rp

3 Junior Suite (x2) 92 225 41400 41.4 393,300Rp

4 President Suite (x2) 31 225 13950 13.95 132,525Rp

5 Toilet (kloset) 500 13 6500 6.5 61,750Rp

6 Toilet (wastafel) 200 3 600 0.6 5,700Rp

163250 163.25 1,550,875Rp

46,526,250Rp

558,315,000Rp

Total Pemakaian per Hari

Total Pemakaian per Bulan

Total Pemakaian per Tahun Sumber : Perhitungan

2. Penggunaan Listrik

Kebutuhan listrik dalam pelayanan

hotel cukup besar. Daya listrik rata-

rata dalam sehari sebesar untuk hotek

250 kVA. Perincian penggunaan

listrik dapat dilihat pada tabel 4.10

Tabel 4.10 Rincian Penggunaan Daya Listrik Luas Intensitas Daya Jumlah Daya Waktu Total Daya

(m2) (Watt/m2) (Watt) (jam) (kWh)

1 Service area 100 8 800 8 6.4

2 Luas netto hotel 29294.47 20 585889.4 20 11717.788

11724.188

351725.64

4220707.68

No. Uraian

Total Daya per Hari

Total Daya per Bulan

Total Daya per Tahun

Sumber : Perhitungan

Biaya listrik berdasarkan dari

pengklasifikasian. Pada alternatif ini

termasuk klasifikasi golongan tarif

untuk keperluan bisnis besar dengan

ketentuan batas daya diatas 200kVA.

Tarif listrik tersebut terbagi lagi

menjadi beberapa blok yang telah

ditetapkan oleh PLN Jawa Timur.

Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5%

dan harga listrik direncanakan naik

tiap tahun sebesar 3%. Perincian

tersebut dapat dilihat pada tabel 4.11

Tabel 4.11 Rincian Biaya Listrik No. Uraian Daya (kWh) Tarif (Rp) Total

1 Beban 250kVA x Rp 31300 31,300Rp 7,825,000Rp

2 Pemakaian:

Blok 1 (0-100 jam) 25000 800Rp 20,000,000Rp

Blok 2 (> 100) jam) 351725.64 800Rp 281,380,512Rp

3 Jumlah 309,205,512Rp

4 PPJ 5% 15,460,275.60Rp

5 Materai 6,000.00Rp

633,877,299.60Rp

7,606,527,595.20Rp

Total Biaya Listrik per Bulan

Total Biaya Listrik per tahun

Sumber : Perhitungan, 2010

3. Gaji Pegawai

Besarnya gaji pegawai berdasarkan

dari jabatan, pegawai terdiri dari :

1 General Manager @ Rp 6,500,000

3 Manager @ Rp 2,200,000

32 Staf @ Rp 1,115,000

Tabel 4.12 Rincian Gaji


4.4.3 Aspek Finansial Apartemen

Aspek Finansial Apartemen dalam

perencanaan bangunan bertujuan untuk

mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan

dalam merencakan suatu bangunan yang

sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah


mengidentifikasi biaya hingga

mengidentifikasi biaya investasi,

mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi

aliran kas dan memprhitungkan Net Present

Value (NPV).









desain detail konstruksi bangunannya

Tabel 4.16 Perencanaan Biaya Investasi

Biaya-biaya yang dipertimbangkan

dalam tabel 4.16 didapat melalui beberapa

pendekatan, antara lain:

a. Biaya Bangunan


c. Biaya Tanah

d. Jasa Profesi



g. Biaya Lain-Lain

Berdasarkan perincian biaya diatas,

maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada

tabel 4.17 Uraian Harga Volume Harga Total

a. Biaya Bangunan


Lantai 1 Rp2,507,000 2729.04 Rp6,841,703,280

(B2 & B2A) Rp2,507,000 1748.33 Rp4,383,063,310

Lantai 2 Rp2,576,000 3152.47 Rp8,120,762,720

Lantai 3 Rp2,610,500 3219.01 Rp8,403,225,605

Lantai 4 Rp2,672,600 3238.04 Rp8,653,985,704

Lantai 5 Rp2,753,100 3156.77 Rp8,690,903,487

Lantai 6 Rp2,842,800 1391.82 Rp3,956,665,896

Lantai 7 Rp2,909,500 1391.82 Rp4,049,500,290

Lantai 8 Rp2,976,200 1391.82 Rp4,142,334,684

Lantai 9 Rp3,042,900 1391.82 Rp4,235,169,078

Lantai 10 Rp3,109,600 1391.82 Rp4,328,003,472

Lantai 11 Rp3,176,300 1391.82 Rp4,420,837,866

Lantai 12 Rp3,243,000 1391.82 Rp4,513,672,260

Lantai 13 Rp3,309,700 1391.82 Rp4,606,506,654

Lantai 14 Rp3,268,273 1391.82 Rp4,548,848,347

Lantai 15 Rp3,345,732 1391.82 Rp4,656,656,052

Lantai 16 Rp3,425,025 1391.82 Rp4,767,018,801

Lantai 17 Rp3,506,198 1391.82 Rp4,879,997,146

Lantai 18 Rp3,589,295 1391.82 Rp4,995,653,079

Lantai 19 Rp3,674,362 1391.82 Rp5,114,050,057

Lantai 20 Rp3,761,444 1391.82 Rp5,235,253,043

Lantai 21 Rp3,850,590 1391.82 Rp5,359,328,540

Lantai 22 Rp3,941,849 1391.82 Rp5,486,344,627

Lantai 23 Rp4,035,271 1391.82 Rp5,616,370,994

Lantai 24 Rp4,130,907 1391.82 Rp5,749,478,987





e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183




i. Biaya Investasi Rp185,557,147,605

Rp141,747,247,979

10 % x Rp 141,747,247,979


3% x (c)

10% x (c)

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g)

4.4.3.3 Perencanaan Harga Jual

Harga jual apartemen direncanakan

berdasarkan masing-masing tipe dari kamar

dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamar

yang nantinya akan diperhitungkan sebagai

dasar pendapatan dari penjualan unit, juga

terdapat space yang dapat disewakan.

4.4.3.5 Biaya Operasional







Uraian Jumlah Total Gaji

General Manajer 1 Rp 6,500,000

Manager 3 Rp 6,600,000

Staf 32 Rp 35,680,000

Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 48,780,000


A. Biaya

Bangunan X m

2 Rp Y Rp XY

B. Biaya Peralatan


C. Biaya


D. Biaya




G. Biaya Peralatan


H. Biaya




1. Penggunaan Air

Pengeluaran biaya air berasal dari

penggunaan air pada kantor

manajemen.

No. Uraian Jumlah Pengguna Kebutuhan Air (liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif Air (Rp 9500/m3)

1 Toilet (kloset) 50 13 650 0.65 6,175Rp

2 Toilet (wastafel) 30 3 90 0.09 855Rp

740 0.74 7,030Rp

210,900Rp

2,530,800Rp

Total Pemakaian per Hari

Total Pemakaian per Bulan

Total Pemakaian per Tahun


Pengeluaran biaya penggunaan listrik

berasal dari penggunaan listrik pada

kantor manajemen.

3. Gaji Pegawai




1 Manager @ Rp 2,200,000

32 Staf @ Rp 1,115,000

Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.22



4.4.4 Aspek Finansial Perkantoran

Dalam perencanaan pembangunan

gedung perkantoran bertujuan untuk

mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan

dalam merencakan suatu bangunan yang

sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah


mengidentifikasi biaya atau estimasi biaya

dalam perencanaan bangunan tersebut hingga

mengidentifikasi biaya investasi,

mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi

aliran kas dan memprhitungkan Net Present

Value (NPV).

Sumber : Perhitungan









desain detail konstruksi bangunannya. Adapun

rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat

pada tabel 4.26

a. Biaya Bangunan


c. Biaya Tanah

d. Jasa Profesi



g. Biaya Lain-Lain

Tabel 4.27 Biaya Investasi

Uraian Harga Volume Harga Total

a. Biaya Bangunan


Lantai 1 Rp2,997,500 2729.04 Rp8,180,297,400

(B2 & B2A) Rp2,997,500 1748.33 Rp5,240,619,175

Lantai 2 Rp3,080,000 3570.88 Rp10,998,310,400

Lantai 3 Rp3,121,250 3604.69 Rp11,251,138,663

Lantai 4 Rp3,195,500 3605.52 Rp11,521,439,160

Lantai 5 Rp3,291,750 3539.49 Rp11,651,116,208

Lantai 6 Rp3,399,000 3361.06 Rp11,424,242,940

Lantai 7 Rp3,478,750 1391.82 Rp4,841,793,825

Lantai 8 Rp3,558,500 1391.82 Rp4,952,791,470

Lantai 9 Rp3,638,250 1391.82 Rp5,063,789,115

Lantai 10 Rp3,718,000 1391.82 Rp5,174,786,760

Lantai 11 Rp3,797,750 1391.82 Rp5,285,784,405

Lantai 12 Rp3,877,500 1391.82 Rp5,396,782,050

Lantai 13 Rp3,957,250 1391.82 Rp5,507,779,695

Lantai 14 Rp3,907,718 1391.82 Rp5,438,840,067

Lantai 15 Rp4,000,331 1391.82 Rp5,567,740,932

Lantai 16 Rp4,095,139 1391.82 Rp5,699,696,392

Lantai 17 Rp4,192,194 1391.82 Rp5,834,779,197

Lanjutan. Tabel 4.27 Biaya Investasi




Staf 32 Rp 35,680,000



A. Biaya

Bangunan X m

2 Rp Y Rp XY

B. Biaya Peralatan


C. Biaya


D. Biaya




G. Biaya Peralatan


H. Biaya




Lantai 18 Rp4,291,549 1391.82 Rp5,973,063,464

Lantai 19 Rp4,393,259 1391.82 Rp6,114,625,068

Lantai 20 Rp4,497,379 1391.82 Rp6,259,541,682

Lantai 21 Rp4,603,967 1391.82 Rp6,407,892,820

Lantai 22 Rp4,713,081 1391.82 Rp6,559,759,880

Lantai 23 Rp4,824,781 1391.82 Rp6,715,226,189

Lantai 24 Rp4,939,128 1391.82 Rp6,874,377,050





e. Jasa Profesi (3%) Rp 5,976,315,147




i. Biaya Investasi Rp 237,070,500,838

10% x (c)

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g)

Rp181,100,459,005

10 % x Rp 181,100,459,005


3% x (c)

4.4.2.5 Biaya Operasional






penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan


1. Penggunaan Air


3. Gaji Pegawai




1 Manager @ Rp 2,200,000

32 Staf @ Rp 1,115,000

Perincian gaji dapatdilihat pada tabel

4.32



4.5 Analisa produktivitas maksimum

Berdasarkan aliran kas pada masing-

masing properti, diperoleh

produktivitas maksimum.

1. Alternatif hotel dengan NPV sebesar

Rp 243,459,234,591.10

2. Alternatif apartemen dengan NPV

sebesar Rp 182,493,979,272.31

3. Alternatif perkantoran dengan NPV

sebesar Rp 41,226,623.16

BAB V

KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan Dari hasil analisa yang telah

dilakukan, dapat disimpulkan sebagai berikut :

1. Alternatif properti yang dapat

digunakan berdasarkan persyaratan

legal, teknik dan finansial adalah

properti:

a. Hotel

b. Apartemen

c. Perkantoran

2. Alternatif yang memberikan

produktivitas maksimum adalah

alternatif properti hotel dengan nilai

NPV sebesar Rp 243,459,234,591.10

5.2 Saran

Saran dari peneliti kepada peneliti

selanjutnya, agar dapat menggunakan

alternatif lain. Misalnya bangunan non

komersial, seperti sekolah, rumah sakit

pemerintah dan lain-lain.

DAFTAR PUSTAKA

CAUS. 2001. Real Estate Invesment.

Center for Architecture and Urban Studies.

Juwana, JS. 2005. Panduan Sistem

Bangunan Tinggi. Erlangga.

KPSPI. 2007. Standar Penilaian

Indonesia. MAPPI dan GAPPI.

Negara, K.P. 2010. Analisa Penggunaan

Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks

Terminal Gadang di Kota Malang.

Thesis Institut Teknologi Sepuluh

Nopember.

Peraturan Daerah Kota Surabaya No.3

(2007). Rencana Tata Ruang Wilayah

Kota Surabaya.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

No.29/PRT/M/2006.

Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi

Bangunan Bertingkat Tinggi.

Djambatan.




Staf 32 Rp 35,680,000


Prawoto, A. 2003. Teori dan Penilaian

Properti. Edisi Pertama.

Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek.

Yogjakarta : Liberty.

Thuesen, G.J. and Fabrycky, W.J. 2002.

Ekonomi Teknik. Edisi Bahasa Indonesia.

Prenhallindo, Jakarta.

Undang-Undang Republik Indonesia No.

16 (1985). tentang Rumah Susun.

Presiden Republik Indonesia. Jakarta.

1985.

Wijaya, A. 2007. Analisa Penentuan

Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi

Pasar Sentral di Kota Bulukumba.

Thesis Univertas Kristen Petra.

terbaik bagi pengembangan lahan tersebut....

Documents