EVALUASI PEMASARAN PRODUK KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) SYARIAH DENGAN AKAD MURABAHAH (Studi Pada Bank Permata Cabang Kebon Jeruk Jakarta)

EVALUASI PEMASARAN PRODUK KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) SYARIAH DENGAN AKAD MURABAHAH(Studi Pada Bank Permata Cabang Kebon Jeruk Jakarta)Oleh :Dhera Agung D.Irfan Akhmad F.M. Ridwan Maulana 1. MurabahahAkad murabahah adalah akad pembiayaan dengan prinsip jual beli dengan menyertakan harga pokok dan keuntungan (margin) yang di sepakati. Dengan demikian masyarakat akan merasa tenang karena selama masa pembiayaan besar angsuran tidak berubah (fixed) meskipun kondisi ekonomi tidak menentu.

Bai al-murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tembahan keuntungan yang disepakati. Dalam istilah teknis perbankan syariah murabahah ini diartikan sebagai suatu perjanjian yang disepakati antara Bank Syariah dengan nasabah, dimana Bank menyediakan pembiayaan untuk pembelian bahan baku atau modal kerja lainnya yang dibutuhkan nasabah, yang akan dibayar kembali oleh nasabah sebesar harga jual bank (harga beli bank + margin keuntungan) pada waktu yang ditetapkan.Murabahah dan Dasar Hukumnya

2. Dasar Hukum

a. QS. Al-Baqarah [2] : 275Dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba

b. Hadits Riwayat Ibn MajahDari Suhaib al-Rumi r.a, bahwa Rasulullah Saw, bersabda : Tiga halyang didalamnya terdapat keberkatan : jual beli secara tangguh, muqaradhan (mudharabah), dan mencampur gandum dengan tepung untuk keperluan rumah, bukan untuk dijual (HR. Ibn Majah)Murabahah dan Dasar Hukumnya(lanjutan)Apabila kita sebagai nasabah suatu bank syariah ingin mengajukan pembiayaan murabahah untuk pembelian bahan baku atau modal kerja lainnya, langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :Nasabah mengajukan permohonan dan perjanjian pembelian suatu barang atau aset kepada bank syariahJika bank syariah menerima permohonan tersebut, bank harus membeli terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang.Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual sebesar harga beli plus margin/keuntungannya.Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad/perjanjian tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati.Langkah-langkah pengajuan pembiaayan MurabahahSejarah BerdirinyaPT Bank Permata Tbk (Permata Bank) merupakan hasil merger 5 (lima) Bank yaitu PT. Bank Bali Tbk, PT. Bank Universal Tbk, PT. Bank Artamedia, PT. Bank Patriot dan PT. Bank Prima Ekspress pada tahun 2002, dan saat ini telah berkembang menjadi sebuah bank swasta utama yang menawarkan produk dan jasa inovatif serta komprehensif terutama disisi delivery channel-nya termasuk Internet Banking dan Mobile Banking. Permata Bank memiliki aspirasi untuk menjadi penyedia jasa keuangan terkemuka di Indonesia, dengan fokus di segmen Konsumer dan Komersial.

Visi Dalam hal ini Permata Bank Syariah memiliki visi yaitu Menjadi penyedia jasa keuangan Syariah terkemuka di Indonesia, yang memiliki fokus pada segmen Usaha Kecil Menengah (UKM) dan Consumer.

Misi dari Permata Bank Syariah antara lain yaitu:Menjalankan usaha keuangan sesuai prinsip syariah yang tumbuh secara berkesinambungan untuk mendapatkan hasil yang optimal.Meyediakan produk dan jasa keuangan syariah yang memberi solusi atas kebutuhan nasabah sebagai upaya melengkapi layanan Permata BankMemperkerjakan karyawan dengan membekali pelatihan-pelatihan serta memberikan penghargaan atas prestasi kerja. Melayani seluruh lapisan masyarakat dengan mempertahankan standar kualitas yang tinggi serta berusaha menjadi panutan dalam tata kelola usaha yang baik.GAMBARAN UMUM PERUSAHAANPermata KPR BijakDengan Permata KPR Bijak, berapapun tabungan nasabah akan diperhitungkan untuk mengurangi cicilan KPR, sehingga keinginan nasabahuntuk memiliki rumah sendiri bisa semakin cepat jadi kenyataan.

2. Permata KPR Cicilan Tetap Permata KPR Cicilan Tetap merupakan produk KPR dengan cicilan tetap sepanjang jangka waktu kredit, fluktuasi suku bunga tidak akan mempengaruhi besarnya cicilan nasabah. Nasabah tetap tenang dan nyaman membeli rumah idaman keluarga melalui Permata KPR Cicilan tetap.

3. Permata Home Ready CashPermata Home Ready Cash adalah sebuah produk dari Permata Bank dimana nasabah bisa memanfaatkan rumah/apartemen/ruko untuk mendapatkan uang tunai yang dapat digunakan untuk kebutuhan konsumsi nasabah seperti biaya kuliah anak, biaya pernikahan anak, pembelian furniture baru, renovasi rumah serta kebutuhan lainnya.

4. Permata KPR KeluargaPermata KPR Keluarga telah masuk rekor MURI sebagai produk KPR pertama yang menghubungkan rekening simpanan nasabah sekeluarga sampai dengan 5 rekening dan memberikan poin untuk meringankan beban bunga KPR.Produk-produk KPR Permata Bank1. Akad Murabahah adalah akad pembiayaan dengan prinsip jual beli dengan menyertakan harga pokok dan keuntungan (margin) yang disepakati. Dengan demikian nasabah akan merasa tenang karena selama masa pembiayaan besar angsuran tidak berubah (fixed) meskipun kondisi ekonomi tidak menentu. Plafon pembiayaan mulai dari Rp 100 juta Rp 5 milyar. Besar angsuran tetap (fixed) selama jangka waktu pembiayaan, dengan maximum 80% dari harga jual developer/harga appraisal dari Permata Bank Syariah. Sedangkan jangka waktu yang diberikan untuk Pembayaran angsuran disesuaikan dengan kemampuan nasabah, jangka waktu pembiayaan 1 sampai dengan 20 tahun. Dengan ketentuan biaya sebagai berikut:

Biaya Administrasi sebesar 1% dari pembiayaan. Premi Asuransi Jiwa & Asuransi Kebakaran secara syariah yang kompetitif. Biaya Notaris, meliputi:- Perjanjian Pembiayaan- Akta Pemasangan Hak Tanggungan (APHT) (hanya berlaku untuk Akad Murabahah dan Akad IMBT dengan properti atas nama nasabah) Keuntungan yang diberika pada calon nasabah apa bila calon nasabah ingin menggunakan akad murabahah tidak sulit yaitu: Proses pembiayaan mudah dan cepat.Permata KPR iB Pembayaran angsuran dapat dilakukan secara autodebet. Pelunasan dapat dipercepat, sebelum jangka waktu pembiayaan berakhir. Perlindungan Asuransi Jiwa dan Kebakaran secara syariah dengan premi yang kompetitif. Tentunya ada syarat-syarat yang harus dipenuhi apabila calon nasabah ingin menggunakan akad murabahah ini, yaitu:Warga Negara Indonesia.Perorangan (bukan badan usaha)Berusia 21 tahun atau sudah menikah dan berusia maksimum 55 tahun (untuk karyawan) atau 65 tahun (untuk pengusaha/profesional) pada saat pembiayaan berakhir. Mempunyai penghasilan tetap dan berkesinambungan.Permata KPR iB (lanjutan)Apabila nasabah suatu bank syariah ingin mengajukan pembiayaan murabahah untuk pembelian bahan baku atau modal kerja lainnya, langkah langkahnya adalah sebagai berikut :

1. Nasabah mengajukan permohonan dan perjanjian pembelian suatu barang atau aset kepada bank syariah.

2. Jika bank syariah menerima permohonan tersebut, bank harus membeli terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang. Bank membeli barang keperluan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. Dalam hal ini bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan. Dimungkinkan bagi bank memberikan kuasa pembelian barang kepada nasabah untuk membeli barang yang dibutuhkannya. Jika demikian, akad jual beli (murabahah) harus dilakukan setelah barang secara prinsip menjadi milik bank.

3. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual sebesar harga beli plus margin/keuntungannya. Nasabah harus membelinya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakatinya, karena secara hukum perjanjian tersebut mengikat. Kemudian, kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli.4. Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad/perjanjian tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.5. Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. Dalam jual beli tersebut bank dibolehkan meminta nasabah untuk menyediakan jaminan dan ataumembayar uang muka saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan.Hal ini untuk menghindari cedera janji dari nasabah. Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut. Apabila nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus ditanggung oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada nasabah. Nasabah dapat menjual kembali barang tersebut dengan keuntungan atau kerugian, dan tetap berkewajiban untuk menyelesaikan utangnya kepada bank.Salah satu strategi yang digunakan oleh Permata Bank cabang Kebon Jeruk untuk mengembangkan dan memasarkan produk KPR syariah dengan akad murabahah adalah dengan metode marketing mix. Marketing mix ini meliputi product, price, place, dan promotion (4P).

Product (produk)Dalam hal ini salah satu produk yang dikeluarkan oleh Permata Bank Syariah cabang Kebon Jeruk adalah produk KPR syariah dengan akad murabahah. Produk murabahah adalah pembiayaan perbankan syariah dengan memakai prinsip jual-beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati, dengan pihak bank selaku penjual dan nasabah selaku pembeli, atau sebagai dana talangan. Karakteristiknya adalah penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai tambahannya. Pembayaran dapat dilakukan secara angsuran sesuai dengan kesepakatan bersama.Strategi Pemasaran Prodak KPRS Dengan Akad MurabahahPrice (Harga)Variable harga merupakan komponen pemasaran yang langsung mempengaruhi persepsi konsumen, reaksi pemerintah, permintaan dan penawaran serta berujung pada pencapaian sasaran profit perusahaan. Keputusan ini memasukan factor biaya, persaingan dan permintaan. Dalam kaitannya dengan prodak KPR syariah dengan akad murabahah maka aspek harga ada pada seberapa besar ujroh, dengan ketentuan biaya administrasi sebesar 1% dari pembiayaan, premi asuransi jiwa & asuransi kebakaran secara syariah yang kompetitif, biaya notaris meliputi perjanjian pembiayaan dan akta pemasangan hak tanggungan (APHT) (hanya berlaku untuk Akad Murabahah dan Akad IMBT dengan properti atas nama nasabah).Contoh tabel anggaran :

Contoh:Margin Berlaku : 11.25%Pembiayaan Bank : Rp 100.000.000,-Jangka Waktu : 10 tahunCara Menghitung AngsuranKalikan Nilai Faktor (yang di bold) dengan 100 (tabel per 1 juta)(13.917 x 100)Angsuran/bulan: Rp 1.391.700,-3. Place (Tempat)Pemilihan lokasi sangat penting, karena jika salah dalam memilih lokasi maka akan menyebabkan meningkatnya biaya yang akan dikeluarkan. Lokasi yang tidak strategis akan mengurangi minat nasabah untuk berhubungan dengan bank. Dalam hal ini lokasi yang dipilih oleh Permata Bank berada di pusat bisnis di Kebon Jeruk Jakarta barat. Lokasi mudah diakses dan dikelilingi oleh developer-developer yang sedang berkembang, seperti St. Moritz, Puri Mansion, Pada lokasi ini tersedia sarana dan prasarana, seperti listrik, telepon dan lain-lain, respon masyarakat yang baik, jumlah pesaing yang terdapat di lokasi tersebut, dan terdapat fasilitas penunjang lainya seperti pusat perbelanjaan atau perumahan.4. Promotion (Promosi)Promosi adalah arus informasi atau persuasi suatu arah yang dibuat untuk mengarahkan seorang atau organisasi kepada tindakan yang menciptakan pertukaran dalam pemasaran.2 Yang termasuk dalam kegiatan promosi adalah: periklanan, personal selling, promosi dan publisitas. Pada Permata Bank Syariah kegiatan promosi yang dilakukan meliputi : Periklanan (Advertising) yaitu melakukan Promosi dengan menggunakanbrosur, iklan baik di media cetak maupun di media elektronik. Promosi penjualan (Sales Promotion) yaitu dengan menjadi sponsor di berbagai event, seperti pameran perumahan, lounching perumahan, mengikuti acara keagamaan dan pendidikan. Publisitas (Publicity) yaitu dengan Talk show di radio, on air/off air Penjualan Pribadi (Personal Selling) yaitu personal selling dengan mengikuti berbagai launching, melakukan pendekatan pada nasabahnasabah yang potensial, kunjungan pada broker-broker perumahan untuk mendapatkan informasi nasabah yang potensial, kunjungan langsung ke developer-developer1. Masyarakat masih familiar dengan keberadaan bank konvensional yang sudah ada sejak lama. Sehingga kemunculan bank-bank syariah kurang mendapat respon yang positif.

2. Pemahaman masyarakat yang masih kurang terhadap bank syariah dan produk KPR syariah juga menjadi kendala terhadap pertumbuhan dan perkembangan bank syariah terutama bagi Permata Bank Syariah cabang Kebon jeruk. Pemahaman ini tidak lepas kemunculan bank syariah yang masih baru dan butuh sosialisasi yang cukup untuk bisa diterima oleh masyarakat dan juga adanya anggapan bahwa bank syariah sama saja dengan bank konvensional.

3. Bagi orang asing/WNA apabila ingin menggunakan produk KPR syariah dengan akad murabahah maka status SHM (sertifikat hak milik) diturunkan menjadi SHGB(sertifikat hak guna bangunan).Kendala-kendala Yang Dihadapi Permata Bank Syariah CabangKebonjeruk Dalam Memasarkan Produk KPR SyariahBerdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa:

1. Strategi yang digunakan oleh Permata Bank cabang Kebon Jeruk untuk mengembangkan dan memasarkan produk KPR syariah dengan akad murabahah adalah dengan metode marketing mix. Marketing mix ini meliputi product, price, place, dan promotion (4P). Product, dalam hal ini salah satu produk yang dikeluarkan oleh Permata Bank Syariah cabang Kebon Jeruk adalah produk KPR syariah dengan akad murabahah. Price, dalam kaitannya dengan prodak KPR syariah dengan akad murabahah maka aspek harga ada pada seberapa besar ujroh, dengan ketentuan biaya administrasi sebesar 1% dari pembiayaan, premi asuransi jiwa & asuransi kebakaran secara syariah yang kompetitif, biaya notaris meliputi perjanjian pembiayaan dan akta pemasangan hak tanggungan (APHT). Place, dalam hal ini lokasi yang dipilih oleh Permata Bank berada di pusat bisnis di Kebon Jeruk Jakarta barat. Promotion, pada Permata Bank Promosi yang dilakukan diantaranya yaitu Sosialisasi produk-produk melalui media yang ada seperti televisi, radio, brosur, pamphlet, spanduk, sponsor pada momen-momen tertentu yang dianggap cukup efektif dalam proses sosialisasi.Kesimpulan2. Pemasaran KPRS mengalami fluktuasi (peningkatan dan penurunan). Pembiayaan KPR Syariah pada tahun 2008 melebihi target yang diinginkan yaitu sebesar 96. 4 M dengan target 50 M. Oleh karena itu pada tahun ini kinerja marketing KPR Syariah Permata Bank cabang Kebon Jeruk bisa dikatakan berhasil. Pada tahun 2009 dan 2010 target pembiayaan KPR syariah tidak melebihi dari target yang diinginkan. Pada tahun 2009 pembiayaan yang sudah dilakukan sebesar 69. 9 M dengan target 100 M. Sedangkan pada tahun 2010 pembiayaan yang telah dilakukan sebesar 136. 4 M dengan target 200M. Oleh karena itu pada tahun 2009 dan 2010 kinerja marketing bisa dikatakan tidak sesuai dengan harapan yang diinginkan oleh Permata Bank cabang Kebon Jeruk. Menurunnya pembiayaan KPR Syariah yang dilakukan permata bank dikarenakan margin yang ditetapkan oleh Permata Bank masih terlalu tinggi, jangka waktu pembiayaan fix maksimal hanya 5 tahun.Kesimpulan(lanjutan)