Download - ANALISIS perumahan
Analisa Kebutuhan Pengunaan LahanStruktur tata ruang kota perlu untuk dikaitkan terhadap penentuan pola penggunaan lahan kota. Hal ini dimaksudkan untuk mendapatkan keterpaduan dan kedinamisan ruang agar lebih efektif dalam operasional pelaksanaannya. Penggunaan lahan erat kaitannya dengan hubungan fungsional antar kegiatan dan pusat pelayanan. Untuk itu pengembangan penggunaan lahan berdasarkan atas: Minimasi perubahan penggunaan lahan yang ada sekarang. Optimasi perwujudan keterkaitan fungsional antar kegiatan Penyesuaian kebutuhan dan daya tampung ruang kegiatan. Arahan kebijaksanaan pemerintah yang telah ditetapkan.Adapun penjelasan lebih lanjut mengenai analisa penggunaan lahan di wilayah perencanaan dapat dijelaskan sebagai berikut:A. Penggunaan Lahan PermukimanPenggunaan lahan sebagai permukiman di wilayah perencanaan merupakan penggunaan lahan dominan kedua setelah tambak, dimana memiliki luas lahan sebesar 135.017 Ha dengan persentase 33.59 % dengan jumlah total penduduk pada 2014 di wilayah perencanaan sebesar 15038 jiwa. Karakteristik permukiman yang ditemukan di kawasan perencanaan ini yaitu didominasi oleh perumahan perkampungan atau permukiman informal dengan luasan 122.719 Ha. Perkiraan penggunaan lahan di wilayah perencanaan untuk pengembangan fasilitas perumahan diarahkan pada pertimbangan distribusi perumahan yang merata dan tersebar sesuai dengan penyebaran fasilitas umum, fasilitas sosial, dan aksesibilitas yang memadai di kawasan tersebut. Berikut ini merupakan proyeksi kebutuhan lahan untuk fasilitas perumahan 20 tahun mendatang.
TahunJumlah PendudukJumlah Kebutuhan Rumah(unit)Tipe rumahJumlah Rumah(unit)Jumlah Kebutuhan Lahan (m2)Jumlah Kebutuhan Lahan (m2)
20144795911989Rumah Mewah19981198800
2997000
Rumah Sedang39961198800
Rumah Sederhana5994599400
201962949
15737Rumah Mewah262215732003933500
Rumah Sedang52451573500
Rumah Sederhana7868786800
2024
7793919484Rumah Mewah324719482004870600
Rumah Sedang64941948200
Rumah Sederhana9742974200
2029
92929
23232
Rumah Mewah387223232005808000
Rumah Sedang77442323200
Rumah Sederhana116161161600
2034
107919
26979Rumah Mewah449626976006744400
Rumah Sedang89932697900
Rumah Sederhana134891348900
Sumber : Hasil Analisa 2015Berdasarkan data diatas, diketahui jumlah kebutuhan rumah/KK yang digolongkan berdasarkan pola hunian berimbang 1:2:3 menjadi 3 golongan masyarakat, yakni rumah sederhana, rumah sedang, dan rumah mewah. Dimana menurut analisis diatas, luas kebutuhan lahan pada tahun proyeksi ialah sebesar 6744400 m2 atau setara 674,44 Ha, yang mana luas kebutuhan perumahan pada tahun proyeksi tersebut melebihi luas lahan wilayah deliniasi yang tersedia yakni sebesar 401,92 Ha.Oleh karena itu, berdasarkan konsep Waterfront City: Mix Use yang focus dalam pengembangan kawasan perumahan dan perdagangan dan jasa, maka kebutuhan perumahan pada tahun proyeksi akan dikembangankan menjadi 3 konsep, yaitu Rusun (rumah sederhana), Apartemen (rumah sedang) dan Kondominium (rumah mewah). Untuk lebih jelasnya, dapat dilihat pada perhitungan dibawah ini.1. Rusun: Luas per unit: 30 m2 (berdasarkan PERMEN PU No. 5 Tahun 2007)1 Unit terdiri dari: 1 (satu) Ruang Duduk/Keluarga, 2 (dua) Ruang Tidur, 1 (satu) KM/WC, dan Ruang Service (Dapur dan Cuci) dengan total luas per unit adalah 30 m2.Studi kasus: PT. Jamsostek Surabaya yang membangun sebuah rusun di Surabaya1 Lantai = 20 unit x 30m2 = 600m2 + 120 m2 (Sirkulasi 20%) = 720 m2/tower Luas 1 tower1 tower = 10 lantai x 20 unit = 200 unit/towerKebutuhan rumah sederhana tahun 2034 per KK = 13489 unit : 200 unit/tower = 67 tower
Luas lahan 60% (terbangun) = 67 tower x 720m2 = 48240 m2 atau 4,824 HaLuas lahan 40% (Tidak terbangun (RTH dan Parkir) = 32160 m2 atau 3,216 HaLuas lahan total yang diperuntukan Rusun = 8,04 Ha
2. ApartemenStudi kasus: Apartemen Puncak CBD Tower Surabaya1 Lantai = 38 unit1 tower = 19 lantai x 38 unit = 722 unit/towerLuas unit= 2 Bed Room = 35 m2/unit 13 unit/lantai = 35 x 13 = 455 m2 2 Bed Room+ = 42 m2 /unit 17 unit/lantai = 42 x 17 = 714 m2 3 Bed Room = 56 m2 /unit 8 unit/lantai = 56 x 8 = 448 m2 Luas total 1 tower = 1617 m2 + 323,4 m2 (sirkulasi 20%) = 1940,4 m2 atau 0,194 Ha/towerKebutuhan rumah sederhana tahun 2034 per KK = 8993 unit : 722 unit/tower = 12 tower
Luas lahan 60% (terbangun) = 12 tower x 1940,4m2 = 23284,8 m2 atau 2,328 HaLuas lahan 40% (Tidak terbangun (RTH dan Parkir) = 15523,2 m2 atau 1,552 HaLuas lahan total yang diperuntukan Apartemen = 3,88 Ha
3. KondominiumStudi Kasus: Apartemen di Jakarta Selatan1 Lantai = 10 unit1 Tower = 26 lantai x 10 unit = 260 unit
Kelompok RuangRuangLuas (m2)
Tipe 1 BRFoyer4
Living Room10
Dining Room3
Kitchen3
Master Bedroom = Master Bathroom16
AC Outdoor Unit1
Balcony6
Jumlah47
Sirkulasi 20%9,4
Total Luas/unit56,4 m2
Tipe 2 BRFoyer5
Living Room13,5
Dining Room9
Kitchen3,5
Master Bedroom = Master Bathroom20
Bedroom10
Bathroom3
Storage6
Maid Room6
Service Area3
Drying Area1
AC outdoor unit1
Balcony6
Jumlah87
Sirkulasi 20%17,4
Total Luas/unit104 m2
Tipe 3 BRFoyer5
Living Room16,5
Dining Room22
Kitchen38
Master Bedroom = Master Bathroom20
Bedroom @224
Bathroom3
Storage6
Maid Room7
Service Area3
Drying Area2
AC outdoor unit1
Balcony7,5
Jumlah133 m2
Sirkulasi 20%26,6 m2
Total Luas159,6 m2
Luas unit= 1 Bed Room = 56 m2/unit 6 unit/lantai = 56 x 6 = 336 m2 2 Bed Room = 104 m2 /unit 3 unit/lantai = 104 x 3 = 312m2 3 Bed Room = 133 m2 /unit 1 unit/lantai = 133 x 1 = 133 m2 Luas total 1 tower = 781 m2 atau 0,0781 Ha/towerKebutuhan rumah sederhana tahun 2034 per KK = 4496 unit : 260 unit/tower = 17 tower
Luas lahan 60% (terbangun) = 17 tower x 781 m2 = 13277 m2 atau 1,327 HaLuas lahan 40% (Tidak terbangun (RTH dan Parkir) = 8851,32 m2 atau 0,885 HaLuas lahan total yang diperuntukan Apartemen = 2,212 Ha