DAMPAK PEMBANGUNAN MALL OPI TERHADAPKENAIKAN HARGA RUMAH DI PERUMAHAN OPI

PENDAHULUAN

Dampak adalah suatu perubahan yang terjadi sebagai akibat suatu aktivitas. Aktivitas tersebut dapat bersifat alamiah, baik kimia, fisik maupun biologi (Soemarwoto,2001). Dengan kata lain, setiap aktivitas yang dilakukan oleh manusia pasti memiliki dampak. Dampak tersebut terdiri dari dua hal, yaitu dampak positif dan negatif. Pembangunan juga merupakan salah satu aktivitas yang dilakukan oleh manusia dengan tujuan keberlangsungan dan kemajuan hidup. Aktivitas pembangunan ini juga memiliki dampak, dampak yang didapat bisa positif dan negatif.

Menurut Wardhana (2001), Aktivitas Pembangunan akan menghasilkan dampak, baik pada manusia ataupun lingkungan hidup. Dampak terhadap manusia yakni meningkat atau menurunnya kualitas hidup manusia, sedangkan dampak bagi lingkungan yakni meningkat atau menurunnya daya dukung alam yang akan mendukung kelangsungan hidup manusia. Dari uraian diatas pembangunan dapat memberikan dampak positif dan negatif, akan tetapi dampak negatif dari suatu pembangunan dapat di hilangkan apabila kita bisa mensiasati dan melakukan upaya yang seharusnya diperhatikan dalam suatu aktivitas pembangunan sehingga hanya dampak positif yang dihasilkan dari aktivitas pembangunan tersebut.

Pembangunan merupakan proses perbaikan menuju taraf kehidupan masyarakat secara menyeluruh dan bersifat dinamis (Tadaro dalam Munir,2002). Apabila yang dihasilkan dari pembangunan adalah dampak positif, maka kawasan atau daerah sekitar dimana aktivitas pembangunan berlangsung pasti akan mendapatkan keuntungan, baik itu dari segi ekonomi masyarakatnya atau dari segi harga penjualan property seperti tanah, perumahan, dll. Dikuatkan pula oleh pendapat Fandeli (2004), Pembangunan merupakan upaya sadar untuk mengelola dan memanfaatkan sumber daya, guna meningkatkan mutu kehidupan rakyat. Dengan kata lain, Pembangunan merupakan aktivitas yang menguntungkan apabila kita dapat memanfaatkan serta mengelolanya dengan baik.

Aktivitas pembangunan bermacam-macam, salah satunya adalah pembangunan bangunan komersil yang berkaitan erat dengan masyarakat sekitar. Salah satu bangunan komersil yaitu Mall, menurut Rubinstein (1978) mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh elemen-elemen seperti anchor (magnet), dapat juga sebagai transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark, secondary Anchor (magnet sekunder), berupa transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket, superstore, dan bioskop, Street Mall, berupa transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan magnet-magnet, landscaping (pertamanan), dan transformasi dari

edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat luar. Shopping mall sendiri merupakan pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang (Maitland, 1987). Adapun menurut Urban Land Institute (1997), Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi,berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko. Dari beberapa definisi di atas dapat diartikan bahwa mall merupakan bangunan komersil yang dapat berfungsi sebagai magnet suatu kawasan sehingga menjadikan kawasan tersebut sebagai ruang komunal atau tempat interaksi antara pengunjung dan pedagang, yang dapat menjadikan mall sebagai landmark suatu kawasan. Itu berarti mall berdampak positif terhadap suatu kawasan atau daerah tersebut. Menurut Saputra (2010), dampak positif pembangunan mall yaitu antara lain menambah lapangan pekerjaan, mengurangi angka pengangguran, menambah pendapatan keuangan daerah, menjadikan kota lebih maju dan modern serta mempercantik tata letak kota.Dengan kata lain, keberadaan mall sudah pasti menguntungkan bagi masyarakat sekitar dan dapat meningkatkan harga property tanah dalam kawasan tersebut karena Mall merupakan salah satu sarana, dimana sarana tersebut merupakan aspek yang mempengaruhi perkembangan kemajuan pada kawasan itu. Bila harga tanah mengalami kenaikan sudah pasti harga penjualan rumah juga ikut mengalami kenaikan.

Tidak dapat dipungkiri apabila harga property tanah meningkat akan di iringi dengan harga rumah yang tinggi. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga (Siswono, 1991). Jadi, selain berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah merupakan tempat awal pengembangan kehidupan,serta tempat memulai interaksi sosial. Menurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Adapun menurut Turner (1972:164-167), terdapat tiga fungsi yang terkandung dalam rumah yaitu; 1. rumah sebagai penunjang identitas keluarga, yang diwujudkan dalam kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan rumah. Kebutuhan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni mempunyai tempat tinggal atau berteduh secukupnya untuk melindungi keluarga dari iklim setempat, 2. rumah sebagai penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi atau fungsi pengembangan keluarga. Fungsi ini diwujudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja guna mendapatkan

sumber penghasilan, 3. rumah sebagai penunjang rasa aman dalam arti terjaminnya kehidupan keluarga di masa depan setelah mendapatkan rumah, jaminan keamanan lingkungan perumahan yang ditempati serta jaminan keamanan berupa kepemilikan rumah dan lahan. Pemaparan diatas memiliki kesamaan yakni terdapat interaksi sosial didalam sebuah rumah.Berdasarkan hierarchy of need (Maslow, 1954:10), kebutuhan akan rumah dapat didekati sebagai Physiological needs (kebutuhan akan makan dan minum), merupakan kebutuhan biologis yang hampir sama untuk setiap orang, yang juga merupakan kebutuhan terpenting selain rumah, sandang, dan pangan juga termasuk dalam tahap ini. Safety or security needs (kebutuhan akan keamanan),merupakan tempat berlindung bagi penghuni dari gangguan manusia dan lingkungan yang tidak diinginkan. Social or afiliation needs (kebutuhan berinteraksi), sebagai tempat untuk berinteraksi dengan keluarga dan teman. Self actualization needs (kebutuhan akan ekspresi diri), rumah bukan hanya sebagai tempat tinggal, tetapi menjadi tempat untuk mengaktualisasikan diri.Dari teori-teori diatas disebutkan bahwa rumah merupakan tempat awal pengembangan kehidupan dan sarana pembinaan keluarga. Dalam prakteknya, pengembangan kehidupan pasti membutuhkan aspek-aspek seperti kebutuhan akan makan dan minum, dan kebutuhan berinteraksi. Aspek-aspek tersebut membutuhkan sebuah naungan, naungan itulah yang disebut dengan sarana. Sarana disini yaitu seperti sekolah, rumah sakit, tempat peribadatan sampai pusat perbelanjaan. Sarana inilah yang akan menjadi wadah untuk masyarakat bisa berinteraksi, bersosialisai, bertukar informasi, dan saling bertemu. Dengan adanya sarana yang memadai disebuah kawasan perumahan, akan menjadi daya tarik tersendiri bagi perumahan tersebut untuk meningkatkan nilai jual baik tanah maupun rumah di dalam perumahan tersebut. Menurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan berada dan merupakan bagian dari permukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan (pasal 1 ayat 2). Dari pasal yang tertera diatas Apabila suatu kawasan tidak memiliki sarana, maka perumahan tidak akan bisa terbentuk pada kawasan itu, sebaliknya apabila di kawasan tersebut telah terdapat sarana, maka perumahan akan terbentuk. Sedangkan menurut Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman Departemen Permukiman dan Prasarana Permukiman Pembangunan perumahan diyakini juga mampu mendorong lebih dari seratus macam kegiatan industri yang berkaitan dengan bidang perumahan dan permukiman. Setelah pada sebuah kawasan memiliki perumahan maka sarana penunjang pelengkap lainnya dapat bertambah.

Pembangunan Mall Wiltop Trade Center (WTC) Batanghari di kota Jambi yang didirikan tepat di bantaran sungai Batanghari ini memberikan dampak perubahan kehidupan sosial dan ekonomi masyarakat sekitar. Kondisi sosialnya dapat dilihat dari berbagai indikator seperti mata pencahariaan masyarakat, jumlah penduduk

pendatang, sarana transportasi dan komunikasi, serta sarana dan prasarana sosial lainnya. Sementara kondisi ekonomi yang memungkinkan terjadi perubahan adalah pendapatan masyarakat, sarana ekonomi, nilai lahan, dan sebagainya. Selain itu keberadaanya juga mampu memberikan sumbangan pada pendapatan daerah sehingga Mall WTC Batanghari menjadi titik sentral perekonomian masyarakat yang memberikan pengaruh terhadap lingkungan sekitar. Selain itu juga sejak didirikannya Mall WTC Batanghari terjadi pertambahan perumahan penduduk yang cukup signifikan sebab, dengan adanya sarana dan prasarana disekitar malldapat mendukung berbagai aktivitas masyarakat dalam memenuhi berbagai kebutuhan hidupnya sehari-hari (Mayasari, 2013). Penelitian Mayasari membuktikan bahwa keberadaan Mall memberikan dampak positif terhadap wilayah disekitarnya baik itu perubahan pada ekonominya, kehidupan sosial, serta pertambahan perumahan.

Di Palembang hal serupa yang berdampak positif karena pembangunan mall juga banyak terjadi. Mall Ogan Permata Indah (OPI) merupakan mall yang baru selesai dibangun di kota Palembang yaitu didaerah Jakabaring. Mall OPI terletak di koridor jalan utama tepat disebelah gerbang perumahan OPI. Dulunya sebelum Mall OPI dibangun telah ada Perumahan Ogan Permata Indah (OPI) di kawasan tersebut. Mall OPI ini merupakan salah satu sarana penunjang pada perumahan OPI. Bagaimana dampak yang dihasilkan dari pembangunan OPI mall terhadap kenaikan harga rumah di perumahan OPI dilihat dari kebiasaan dari masyarakat saat ini yang tak lepas dari kehidupan sosial. Hal ini menjadikan mall yang notabenenya merupakan tempat interaksi sosial dan merupakan tempat yang nyaman bisa dikatakan sebagai second home bagi masyarakat sekitar kawasan OPI mall sehingga memilih untuk menetap dikawasan tersebut karena dekat dengan mall OPI yang didalamnya terdapat kebutuhan utama maupun penunjang.

TINJAUAN PUSTAKA

Keterkaitan antara suatu perumahan dengan fasilitas penunjang seperti bangunan komersil seperti halnya sebuah Mall memiliki daya tarik tersendiri bagi permintaan pasar. Pembangunan sarana dan prasarana maupun fasilitas-fasilitas bangunan komersil mampu menjadi daya tarik bagi masyarakat. Berdasarkan teori K. Basset dan John R. Short (1980) mengenai fasilitas pokok lingkungan perumahan yang merupakan suatu sistem yang terdiri dari lima elemen, yaitu Nature (unsur alami), mencakup sumber-sumber daya alam seperti topografi, hidrologi, tanah, iklim, maupun unsur hayati yaitu vegetasi dan fauna. Man (manusia sebagai individu), mencakup segala kebutuhan pribadinya seperti biologis, emosional, nilai-nilai moral, perasaan, dan perepsinya. Society (masyarakat), adanya manusia sebagai kelompok masyarakat. Shells (tempat), dimana manusia sebagai individu maupun kelompok melangsungkan kegiatan atau melaksanakan kehidupan. Network (jaringan), merupakan sistem alami maupun buatan manusia, yang menunjang berfungsinya lingkungan permukiman tersebut seperti jalan, air bersih, listrik, dan sebagainya memperkuat bahwa suatu perumahan membutuhkan sarana dan prasarana dalam melaksanakan aktivitas kehidupannya. Apabila sarana pokok disekitar perumahan telah terpenuhi maka akan muncul sarana penunjang lain. Sarana penunjang inilah yang memberikan nilai jual lebih terhadap perumahan tersebut. Keberadaan mall sebagai sarana penunjang berpengaruh besar terhadap peningkatan harga perumahan. Dari hal itulah masyarakat dan gaya hidup juga ikut berkembang. Pembangunan bangunan komersil mempengaruhi minat masyarakat untuk menetap. Berkembangnya gaya hidup masyarakat membuat kawasan sekitar bangunan komersil berubah secara drastis.

Pengertian Pembangunan menurut Rogers adalah suatu proses perubahan sosial dengan partisipatori yang luas dalam suatu masyarakat yang dimaksudkan untuk kemajuan sosial dan material (termasuk bertambah besarnya kebebasan, keadilan dan kualitas lainnya yang dihargai) untuk mayoritas rakyat melalui kontrol yang lebih besar yang mereka peroleh terhadap lingkungan mereka. Shoemaker mengungkapkan pengertian Pembangunan merupakan suatu jenis perubahan sosial dimana ide-ide baru diperkenalkan kepada suatu sistem sosial untuk menghasilkan pendapatan perkapita dan tingkat kehidupan yang lebih tinggi melalui metode produksi yang lebih modernisasi pada tingkat sistem sosial.

Dari penjabaran diatas dapat disimpulkan bahwa pembangunan merupakan suatu proses yang berlangsung terus menerus untuk menciptakan sistem sosial dan budaya yang lebih baik untuk meningkatkan taraf hidup dalam suatu lingkup tertentu. Pembangunan lebih mengacu kepada pembentukan menyeluruh sarana dan prasarana untuk mendukung aktivitas manusia dengan jalan mempermudah akses suatu kelompok manusia kepada kebutuhan hidupnya. Pembangunan ini dapat berupa pembangunan suatu permukiman, pembangunan sarana pendidikan, sarana

pekerjaan, sarana kesehatan, sarana tempat hiburan/pertokoan (komersil), pembangunan akses jalan dan kendaraan umum dan lain sebagainya.

Mengacu pada teori Maslow, (1954:10) dalam hierarchy of need bahwa manyarakat memiliki Social or afiliation needs yaitu kebutuhan untuk berinteraksi, sebagai tempat untuk berinteraksi dengan keluarga dan teman. Dalam teori ini dikatakan bahwa manusia, individu maupun kelompok memerlukan sebuah interaksi diantara sesamanya sebagai suatu kebutuhan yang mutlak. Dari hal itulah perlunya dibangun fasilitas-fasilitas penunjang untuk mendukung suatu kebutuhan tersebut, seperti pembangunan suatu sarana komersil seperti taman, ruang terbuka, ruang berkumpul, maupun ruang yang ditujukan memang untuk berkumpul atau sekedar jalan-jalan saja. Mengikuti perkembangan jaman pada saat sekarang ini, bahwa masyarakat lebih cenderung untuk mendatangi pusat-pusat komersil seperti halnya sebuah mall. Pada saat sekarang ini, banyak dari masyarakat yang berasal dari latar belakang yang berbeda lebih memilih bertemu atau hanya sekedar berkumpul di fasilitas-fasiitas komersil elit seperti mall. Kecenderungan ini berasal dari beberapa faktor seperti trend, gaya hidup atau juga bisnis. Dari hal inilah pembangunan sebuah mall di perkotaan dapat dikatakan sukses untuk menarik minat masyarakat disekitarnya.

(tolong ditambahi tinjauan pustakanya berdasarkan teori dr latar belakang ri) banyakin teorinya di tinjauan pustaka ini ri..

PEMBAHASAN

Pembangunan Mall OPI di kawasan Jakabaring tepatnya berada di Jalan Gubernur HA Bastari, Kelurahan 15 Ulu, Kecamatan Seberang Ulu I, Kota Palembang merupakan pembangunan yang baru-baru ini dilakukan sebuah pengembang ternama di Palembang yang berpotensi menjadi daya tarik bagi masyarakat kota Palembang. Hal ini memberikan dampak positif bagi masyarakat sekitar kawasan. Pembangunan Mall merupakan strategi pasar dimana diketahui bahwa kawasan Jakabaring ini dalam waktu dekat akan dijadikan pusat dari Pemerintah Provinsi Sumatera Selatan. Sebelumnya juga kita tahu bahwa di kawasan ini sudah dibangun perumahan yang dibangun oleh pengembang yang sama yaitu perumahan Ogan Permata Indah (OPI). Bagaimana tidak, pada jaman saat ini mall menjadi pusat yang ramai didatangi oleh masyarakat tidak hanya untuk berbelanja, makan dan minum, bersosialisasi dan berinteraksi dengan yang lainnya tetapi mall juga telah menjadi bagian dari kehidupan masyarakat yang susah untuk dilepaskan pada masa ini. Kebiasaan masyarakat yang modern ini menjadi celah bagi para pengembang untuk meningkatkan nilai jual dari perumahan disekitar mall OPI. Dengan akses yang mudah menuju mall, masyarakat mulai dari anak kecil, remaja, dewasa hingga lanjut usia pun tidak akan berpikir panjang lagi untuk menetap di kawasan dekat mall, karena mall menjadi magnet utama dari kawasan tersebut memiliki fasilitas-fasilitas yang memenuhi segala kebutuhan dan aktivitas dari masyarakat sekitar.

Strategi pembangunan mall OPI yang telah lama direncanakan oleh pengembang dilihat dahulu dari hasil penjualan rumah dari tahun ke tahunnya. Dapat dipastikan bahwa perumahan-perumahan di kawasan ini terjual “keras”, dengan data pada tahun 2007 pembangunan rumah kelas menengah keatas sebanyak 55 unit habis terjual. Pembangunan perumahan Ogan Permata Indah sendiri dimulai pada tahun 1997 di lahan seluas 120 hektar. Pembangunan tahap pertama dimulai dengan membangun RSS, lalu beranjak ke Rumah Sederhana dan mulai membangun Rumah Menengah Atas pada 10 tahun setelah awal membangun kawasan.(lipsus.kompas.com).

Seperti yang kita tahu, harga suatu lahan akan terus menanjak dari tahun ketahun akibat dari suatu pembangunan. Begitu juga yang terjadi di kawasan Jakabaring. Harga lahan ini juga berbanding lurus dengan harga perumahan yang ada di kawasan Jakabaring. Bukan hal yang mengejutkan menanjaknya suatu harga perumahan dipusat kota. Dari data survey harga pada tahun 2006 untuk rumah PNS tipe 36 dibandrol dengan harga 40jt. Pada 1 dekade setelahnya harganya dapat mencapai 6 sampai 7 kali lipat harga pertama untuk rumah tipe 36 ini. Pada tahun 2015, harga rumah PNS tipe 36 ini dibandrol dengan harga 250jt-an atau naik dengan persentase rata-rata 60% pertahun. Kawasan Jakabaring dengan status under construction ini tidaklah sulit bagi perumahan OPI untuk menarik mata

masyarakat. Mengingat kawasan ini sudah layak huni dengan sudah banyaknya pembangunan seperti pusat olahraga, perkantoran-perkantoran besar, rumah sakit, sampai kepada pusat hiburan.

Harga perumahan terkhususkan bagi perumahan Ogan Permata Indah tidak semata-mata melonjak dengan sendirinya. Selain faktor pembangunan rumah menengah keatas yang sudah dibangun sebelumnya, faktor lain yang sepertinya juga merupakan strategi menarik perhatian pasar adalah pembangunan pusat perbelanjaan di perumahan OPI itu sendiri yang diberi nama Mall OPI. Pusat perbelanjaan ini melengkapi fasilitas yang dimiliki perumahan Ogan Permata Indah yang sebelumnya sudah dibangun yaitu gedung pertemuan serta sebuah waterboom OPI.

Pembangunan Mall OPI memang mempunyai andil dalam melonjaknya rumah tipe 36. Bagaimana tidak, pusat perbelanjaan dapat dikategorikan sebagai magnet sebuah kota, dan dapat dikatakan bahwa rumah-rumah di dalam kota sudah pasti memiliki harga yang tinggi. Namun tidak hanya rumah tipe 36 yang dimiliki oleh perusahaan pengembang ini, pada pembagiannya mereka memiliki cluster-cluster dengan spesifikasi dan tipe yang berbeda, mereka adalah tipe Liverpool, Almond, Cendana Almond, dan Alexandria yang ditaksir memiliki harga milyaran rupiah per unit.