bab iv hasil pembahasan 4.1 kondisi umum 4.1.1 letak, … · telaga dan danau, didukung taman asri...
TRANSCRIPT
20
BAB IV
HASIL PEMBAHASAN
4.1 Kondisi Umum
4.1.1 Letak, Luas, dan Aksesibilitas
Permukiman Telaga Golf Sawangan terletak di tepi selatan Jakarta,
tepatnya di kota Depok dan dapat ditempuh 40 km dari pusat kota Jakarta.
Permukiman Telaga Golf Sawangan merupakan permukiman yang sangat
memperhatikan lingkungan dengan menyajikan panorama alam yang luas dan
mampu menyejukkan mata. Siteplan Telaga Golf Sawangan dapat dilihat pada
Lampiran 2.
Telaga Golf Sawangan dikembangkan sejak tahun 1997 dengan total
luasan 88 ha. Telaga Golf Sawangan telah memiliki sepuluh cluster, antara lain,
Cluster Bali, Miami, Monako, Belanda, France, Espanola, Malaka, dan Great
Britain, dengan jumlah rumah terbangun sekitar 2.300 unit rumah.
Lokasi dapat dicapai dari berbagai arah seperti Cinere, Depok, Ciputat,
Pondok Cabe, dan Parung. Lokasi dapat ditempuh melalu jalan utama Sawangan,
Depok. Pada tahun 2012 akan segera dilaksanakan pembangunan jalan tol
Antasari-Cinere, Limo, sehingga akan mempermudah akses penghuni untuk
menuju lokasi. Lokasi permukiman Telaga Golf Sawangan dapat dilihat pada
Gambar 4.
Gambar 4 Lokasi Permukiman Telaga Golf Sawangan
21
4.1.2 Kondisi Biofisik
4.1.2.1 Tanah dan Topografi
Tanah latosol merupakan jenis tanah yang mendominasi lahan
permukiman Telaga Golf Sawangan. Tanah latosol merupakan tanah yang
memiliki beberapa jenis warna, seperti warna merah, merah kecoklatan, dan
coklat kekuningan. Berikut ini merupakan ciri khas dari jenis tanah latosol: (a)
proses pembentukan tanah latosol disebut dengan istilah latosolisasi, terbentuk
dengan syarat daerah tersebut memiliki suhu dan curah hujan yang tinggi; (b)
terdapat di daerah iklim humid-tropik tanpa bulan kering hingga subhumid dengan
musim kemarau agak lama; (c) meluas di daerah iklim tropis hingga iklim basah
tropik dengan curah hujan 2.500-7.000 mm/th; (d) bervegetasi hutan basah sampai
sabana; (e)bertopografi dataran, bergelombang hingga pegunungan; (f) umumnya
bahan induk vulkanik baik tuff maupun batuan beku; (g) meliputi tanah-tanah
yang telah mengalami pelapukan intensif; (h) mengalami pencucian unsur-unsur
basa, bahan organik dan silika; (i) tekstur lempung hingga geluh, struktur remah
hingga gumpal lemah, dan konsistensi gembur. Tanah ini adalah tanah yang cukup
subur sehingga cocok untuk penanaman vegetasi di kawasan permukiman.
Ketinggian tempat rata-rata sekitar 90m dpl.
4.1.2.2 Iklim
Kondisi permukiman beriklim sedang dengan suhu udara maksimum
26,4˚C pada bulan September hingga Oktober dan suhu minimum pada bulan
Februari sebesar 25,1˚C, sedangkan suhu rata-rata tahunan sebesar 25,8˚C.
Kelembaban udara dengan rata-rata tahunan mencapai 84% dengan kelembaban
udara maksimum terjadi pada bulan Februari sebesar 89% dan kelembaban
minimum yang terjadi pada bulan Agustus sebesar 79%. Kecepatan angin rata-rata
tahunan sebesar 1 m/det dengan arah angin yang bertiup dari barat. Curah hujan
bulanan tertinggi terjadi pada bulan April dengan jumlah sebesar 513.48 mm dan
curah hujan terendah terjadi pada bulan Juli sebesar 152,3 mm. Grafik iklim
Sawangan, Depok, pada tahun 2004-2008 dapat dilihat pada Gambar 5.
22
Gambar 5. Grafik Iklim Sawangan, Depok, tahun 2004-2008
celcius
m/det
mm
%
23
4.1.2.3 Vegetasi
Vegetasi di Telaga Golf Sawangan ditanam sejak tahun 1997 saat awal
proyek pembangunan kawasan permukiman dimulai, tetapi seiring dengan terus
berjalannya proyek hingga saat ini, terdapat beberapa perubahan jenis tanaman
karena adanya renovasi tanaman. Vegetasi yang terdapat pada tapak terdiri dari
beberapa tanaman dengan berbagai macam kegunaan, seperti sebagai peneduh,
estetika, pengarah jalan, dan sebagai kawasan konservasi. Pada tanah vertikal
terdapat vegetasi seperti pohon, perdu, semak, ground cover, dan rumput. Ground
cover didominasi oleh rumput peking (Zoysia matrella (L.) Merr.); median jalan
dihiasi dengan palem raja (Roystonea regia) yang diselingi oleh euphorbia berduri
(Euphorbia milii); bahu jalan ditanami pohon cemara (Casuarina equisetifolia L.),
pucuk merah (Syzygium oleina), kelapa sawit (Elaeis guineensis), dan lainnya.
Berbagai jenis tumbuhan koleksi Kebun Raya Bogor terdiri dari tanaman
kehutanan, pohon buah, pohon obat, dan pohon pelindung tumbuh subur di Telaga
Golf Sawangan sejak proyek permukiman ini dibangun tahun 1997. Pohon-pohon
langka yang tumbuh rimbun seperti merbau (Instia bijuga), kamper
(Dryobalanops aromatica), eboni (Diospyros celebica), meranti (Shorea sp.),
kecapi (Sandoricum koetjape), rukem (Flacourtia rukam), salam (Syzygium
polyanthum), bisbul (Diospyros blancoi), kenari (Canarium commune), pule
(Alstonia scholari), dan lain-lainnya dapat dijumpai disini.
Terdapat pula kehidupan alami biota air tawar seperti udang, gabus, sepat,
gapi, dan belut yang hidup tumbuh serta berkembang dengan baik di sini. Selain
itu, juga dapat dijumpai beberapa fauna seperti tupai, burung tekukur burung
hantu, hingga biawak yang dapat hidup aman di lingkungan permukiman.
4.1.2.4 Ruang Terbuka Hijau
Permukiman Telaga Golf Sawangan memiliki motto sebagai hunian
bernuansa resort yang berbasis lingkungan. Hal ini dapat dilihat pada jumlah
ruang terbuka hijau yang seimbang dengan pembangunan properti dan selaras
dengan lingkungan sehingga mampu menciptakan kawasan hunian sehat yang
bersinergi dengan lingkungan hidup. Penghuni yang cinta lingkungan benar-benar
telah mendapat tempat yang sesuai dengan adanya sarana dan prasarana yang
24
mendukung hidup dalam sebuah lingkungan yang nyata dengan konsep Green
Real Estate ini.
Sebanyak 45% kawasan ini terdiri dari ruang terbuka hijau, yaitu vegetasi
yang mampu memberikan manfaat bagi permukiman seperti keamanan,
kenyamanan, kesejahteraan, dan keindahan. Ruang-ruang terbuka hijau yang
terdapat di Telaga Golf Sawangan sudah dapat dinikmati saat memasuki kawasan
permukiman ini. Setelah memasuki gerbang utama penghuni disuguhi jajaran
pohon-pohon yang menjulang dan rimbun, yang diselingi dengan taman-taman
jalur hijau di median jalan, dan di sepanjang tepi jalan utama boulevard yang
didominasi oleh pohon palem raja (roystonea regia) dengan groundcover rumput
peking (Zoysia matrella (L.) Merr.). Berbagai elemen ekosistem ditempatkan oleh
pengembang, seperti hutan konservasi buatan berukuran kecil dan danau di
sekitarnya. Keberadaan kolam air mancur di boulevard menambah estetika.
Telaga dan danau, didukung taman asri yang luas dengan pohon-pohon yang
rimbun, jogging, dan biking track serta jalur bagi pejalan kaki yang ditata dengan
bebatuan alami, melengkapi lanskap alamnya. Hadirnya perairan menyegarkan
suasana. Lanskap alam ini diperindah lagi dengan patung-patung yang menghiasi
jalan utama. Keseluruhan aksen air dan pepohonan yang ada sangat mendukung
konsep resort yang dimiliki Telaga Golf Sawangan.
Keberadaan ruang terbuka hijau di permukiman Telaga Golf Sawangan
sudah mendapatkan pengakuan di Indonesia. Permukiman ini mendapat sebutan
sebagai Green Real Estate yang diakui oleh masyarakat, hal ini dapat dilihat
dengan beberapa penghargaan yang telah diraih seperti penghargaan Best
Indonesia Green Award 2010 yang diselenggarakan majalah Bisnis & CSR dan
dua kali menjuarai penghargaan Green Property Award pada tahun 2009 dan 2010
untuk kategori permukiman yang sedang dikembangkan (jadi bukan hanya
konsep) versi Majalah Housing Estate. Ketersediaan ruang terbuka hijau yang
memadai ini pula yang selalu menjadi pertimbangan para pengunjung yang
berniat membeli rumah baru, karena kualitas dan kuantitas RTH yang baik
mampu menambah daya jual rumah dan menjadi daya tarik tersendiri bagi
peminatnya.
25
Berbagai ruang terbuka hijau yang disediakan di permukiman ini memiliki
manfaat yang luar biasa bagi penghuninya. Pembangunan kolam-kolam besar
yang dirangkai menjadi sumber mata air berbentuk laguna pada beberapa lokasi
menjadi pusat utama kegiatan konservasi tersebut. Pada masa pembangunan,
kolam tersebut menjadi penjaga atau buffer perpindahan sedimen tanah dari dalam
proyek keluar permukiman sehingga pembangunan hunian tidak akan
menyebabkan pendangkalan sungai atau danau di sekitarnya.
Beberapa jenis tumbuhan langka koleksi Kebun Raya Bogor yang tumbuh
di sepanjang laguna menjadi sebuah arboretum tumbuhan yang menyimpan
keanekaragaman hayati, yang kini telah menjadi sarana pendidikan yang
menyenangkan untuk anak-anak. Di dalam fasilitas lingkungan yang ditata mirip
hutan kecil ini anak-anak dapat bermain sambil mengenal berbagai jenis
pepohonan sekaligus mengenal biota air tawar sebagai bagian ekosistem alam
seperti yang dipelajari di sekolah. Vegetasi penyusun tata hijau di kawasan Telaga
Golf Sawangan juga memiliki beberapa fungsi, antara lain, sebagai pembentuk
ruang, pengontrol kebisingan, pengontrol visual, pengarah, estetika, habitat satwa,
serta fungsi-fungsi pendukung lainnya.
Gambar 6 Ruang Terbuka Hijau pada Lingkungan Permukiman
4.1.3 Sarana dan Prasarana
4.1.3.1 Sirkulasi
Sirkulasi di permukiman Telaga Golf Sawangan terdiri dari jalan
boulevard yang merupakan jalan utama sekaligus kolektor yang dimulai dari
gerbang utama, menghubungkan jalan masuk gerbang-gerbang cluster. Jalan ini
ditandai dengan adanya median jalan dan bundaran.
26
Gambar 7 Jalan Sirkulasi Utama Permukiman
Jalan kolektor cluster yang menjadi jalur transportasi kendaraan dan
pejalan kaki dibuat menggunakan konstruksi perkerasan konblok untuk
mengurangi aliran permukaan (run-off). Jalan ini memiliki batas maksimal
kecepatan bagi kendaraan bermotor yang melintas, yaitu maksimal 30 km/jam,
untuk menghindari kecelakaan, ataupun kegiatan transportasi yang merugikan
seperti balapan. Jalan ini dilengkapi dengan lampu jalan, berm jalan, tempat
sampah, serta beberapa street furniture yang terletak di bundaran seperti patung-
patung, kolam, dan taman. Cul-de-sac adalah tipe sirkulasi yang diterapkan di
permukiman ini, yaitu dengan hanya terdapat satu sirkulasi utama yang diawali
satu jalur masuk gerbang utama, serta jalur masuk dan keluar per cluster sehingga
dapat menciptakan pengawasan keamanan yang ketat bagi penghuni permukiman.
4.1.3.2 Fasilitas
Fasilitas yang terdapat di Telaga Golf Sawangan dibuat sebagai penunjang
aktivitas penghuni. Semua fasilitas yang ada dibuat dengan akses yang mudah
dicapai oleh penghuni, jalan di lingkungan permukiman dibuat selebar 12 meter
demi kenyamanan lalulintas bagi penghuni. Fasilitas di dalamnya terdiri dari
fasilitas umum dan fasilitas sosial.
Pihak pengembang menyediakan fasilitas umum seperti fasilitas spiritual,
yaitu masjid Al-Amin sebagai media beribadah umat muslim, dan fasilitas
pendidikan sekolah anak doctorabbit preschool dengan akses yang mudah dengan
letak yang strategis serta jauh dari bahaya bagi anak-anak kecil sehingga orang tua
merasa aman terhadap keselamatan anak mereka. Fasilitas pendukung seperti
fasilitas komersil berupa minimarket disediakan di depan kantor pemasaran,
27
fasilitas rekreasi air seperti kolam renang Aquatic Fantasy, fasilitas olahraga
fitness center terletak disebelahnya. Sebuah taman konservasi berukuran kecil
tersedia di Cluster Bali bernamakan City Forest, di dalamnya terdapat beberapa
koleksi vegetasi langka yang didapatkan langsung dari Kebun Raya Bogor, serta
adventure park.
Gambar 8 Aquatic Fantasy Gambar 9 Masjid Al-Amin
Taman lingkungan dapat ditemukan di setiap cluster rumah dengan konsep
yang berbeda sesuai konsep cluster tersebut. Sebagai contoh taman lingkungan di
Cluster France yang terletak di depan gerbang cluster ini memiliki konsep
sederhana dengan penambahan patung pemikir sebagai pemberi ciri khas Negara
Perancis; taman yang terdapat di Cluster Bali dihiasi dengan ornamen patung yang
biasa dijumpai di pura Bali; demikian pula dengan taman lingkungan yang
tersedia di clusters lainnya juga memiliki ciri khas tersendiri. Di dalam cluster
juga disediakan jogging track. Fasilitas keamanan di setiap cluster dilihat dari
keberadaan pos satpam yang dijaga ketat oleh satpam yang beroperasi 24 jam
dengan jadwal patroli setiap setengah jam. Dengan demikian tidak pernah
ditemukan kejadian yang dapat membahayakan keamanan dan kenyamanan
penghuni terhadap keluarga dan rumahnya.
4.1.3.3 Utilitas
Utilitas yang disediakan di dalam Telaga Golf Sawangan dibuat dengan
sangat memperhatikan aspek keamanan dan kenyaman penghuni. Utilitas yang
tersedia di permukiman yang meliputi listrik, gas, telekomunikasi menggunakan
28
sistem serat optik dengan keseluruhan kabel dan infrastrukturnya terdapat di
dalam tanah sehingga tidak merusak pemandangan alam yang tersedia. Sumber
mata air, saluran drainase, pengelolaan sampah, dan proses pemurnian air sangat
diperhatikan dengan baik oleh pihak pengelola. Telaga Golf membangun UPS
(Unit Pengelolaan Sampah) Terpadu, tempat sampah organik diolah menjadi
kompos sedangkan sampah inorganik dipilah oleh pemulung untuk dimanfaatkan.
Pengendalian pencemaran air limbah rumah tangga dan erosi tanah akibat
pembangunan proyek menjadi perhatian utama dalam konsep konservasi tanah
dan air di permukiman ini, yang bertujuan menjaga keutuhan ekosistem. Di setiap
rumah dan laguna buatan terdapat filter dan resapan di dalamnya merupakan
sistem drainase utama sebelum air bermuara ke pembuangan akhir di luar proyek.
Saluran pembuangan limbah rumah tangga yang dibuatkan di setiap rumah tidak
diperbolehkan untuk diubah oleh penghuni. Limbah rumah tangga yang mengalir
bersama air dari dapur dan kamar mandi ditangkap terlebih dahulu dalam sebuah
saringan yang terbuat dari kawat lasa anti karat. Air limbah meresap ke dalam
tanah melalui struktur ijuk, batu, pasir, dan kerikil kemudian sisanya lagi mengalir
ke dalam selokan. Selanjutnya, air yang sudah tersaring dari setiap rumah yang
mengalir melalui selokan bergerak menuju laguna buatan yang berisi tanaman air
yang dikondisikan serupa dengan ekosistem rawa.
Laguna buatan memiliki fungsi yang unik, yaitu sebagai penampung
endapan tanah hasil erosi dan pengolah limbah yang mengandalkan tumbuhan
sebagai penyerap sisa-sisa zat pencemar yang masuk ke dalam laguna. Laguna
buatan juga memiliki filter dan resapan tersendiri di dalamnya. Proses
pengendalian pencemaran air limbah ini yang dilalui oleh beberapa tahap
penyaringan dan pemurnian air mengupayakan agar air limbah yang berasal dari
rumah penghuni tergolong relatif bersih dan tidak tercemar lagi. Di dalam proses
ini telah terjadi pemurnian air secara alami sebelum akhirnya air mengalir ke luar
proyek permukiman.
29
4.1.4 Sosial Ekonomi
Penghuni Telaga Golf Sawangan terdiri atas karyawan dari berbagai
instansi baik pemerintah maupun swasta serta masyarakat umum. Warga yang
tinggal di Telaga Golf Sawangan dan sekitarnya kebanyakan menganut agama
Islam, sebagian kecil beragama Katolik, Protestan dan Budha. Permukiman ini
diperuntukan bagi golongan masyarakat menengah ke atas, hal ini dapat dilihat
dari harga rumah yang dijual dengan harga termurah dari 350 juta rupiah.
Masyarakat penghuni Telaga Golf Sawangan turut serta aktif dalam
menjaga kondisi lingkungannya. Pihak pengembang memberi kepercayaan kepada
perwakilan penghuni untuk menjalani kepengurusan dengan membagi dua
kepengurusan RW: RW 08 dipercaya untuk mengurus 5 cluster, yaitu cluster
bernuansa Bali, Miami-Monaco-Malaka, Espanola, France, dan Britain yang
masing-masing memiliki satu kepengurusan RT di dalamnya; RW 10 terdapat di
Cluster Belanda yang di dalamnya terdapat tiga kepengurusan RT, yaitu RT 1
sampai 3. Semua kepengurusan warga ini sejak bulan Februari tahun 2099 bekerja
sama dengan pihak pengelola PT Cisadane Perdana dalam hal memelihara kondisi
fisik dan visual lingkungannya agar tetap terjaga keberlangsungannya.
Keberadaan kawasan permukiman ini merupakan lapangan pekerjaan yang
potensial bagi masyarakat sekitar kawasan. Masyarakat sekitar biasanya menjadi
pekerja di Telaga Golf Sawangan, sebagian dari mereka ada yang menjadi satpam,
ada pula yang menjadi pekerja bangunan dan pemelihara lansekap dari pihak
kontraktor atau dari pihak kepengurusan warga. Mayoritas semua pembantu
rumah tangga juga merupakan masyarakat sekitar. Para pedagang pun dapat
mencari peruntungan di kawasan ini. Mereka dikelola dengan baik oleh
pengembang dengan mengontrol jumlah pedagang dan memberikan identitas
khusus bagi pedagang Telaga Golf Sawangan, sehingga masyarakat merasa aman
terhadap orang asing yang memasuki kawasan ini.
30
4.1.5 Organisasi Manejemen Pemeliharaan Lanskap
4.1.5.1 Struktur Organisasi PT Cisadane Perdana
Permukiman Telaga Golf Sawangan merupakan permukiman yang berada
di bawah sebuah developer besar, yaitu Sinarmas Land, PT Cisadane Perdana
dipercaya untuk mengembangkan kawasan ini sejak tahun 1997.
Struktur organisasi PT Cisadane Perdana merupakan organisasi yang
berbentuk garis dan staf, yang dengannya seorang pemimpin memiliki komando
perintah dan wewenang langsung kepada bawahan. Permukiman ini dipimpin oleh
seorang Direktur Utama yang merupakan pimpinan dari Sinarmas Land yang
membawahi langsung PT Cisadane perdana. PT Cisadane perdana sendiri
dipimpin oleh seorang General Manager yang memimpin tiap unit bagian yang
dipimpin kembali oleh beberapa Manajer bagian, yaitu Financial Accounting
Manager, Estate Manager, Project Manager, Planning Manager. Keseluruhan
unit bagian tersebut membawahi bagiannya tersendiri sesuai dengan tanggung
jawabnya. Struktur organisasi PT Cisadane Perdana dapat dilihat secara umum
pada Gambar 10.
Gambar 10 Struktur Organisasi PT Cisadane Perdana
Direktur Utama
General Manager
Tio Budy Waltono
Financial Accounting
Manager
Juana Vivi
Tio Budy Waltono
Estate
Manager
Najih
Nahalih
Tio Budy
Waltono
Planning Manager
Bambang
Witjaksono
Tio Budy Waltono
Project Manager
Haris Sidjabar
Tio Budy Waltono Pemasaran
Tio Budy
Waltono Kasir
Tio Budy
Waltono
Lanskap
Tio Budy
Waltono Aquatic
Fantasy
Security
Customer
Service
Drafter
Tio Budy
Waltono
Pengawas
Utilitas
Perijinan
Pelaksanaan
31
Pemeliharaan lanskap Telaga Golf Sawangan dikelola dan diawasi oleh
Estate Manager yang dipimpin oleh Bapak Najih Nahalih. Sejak tahun 1998,
Bapak Najih telah bertugas dan bertanggung jawab langsung kepada General
Manager. Estate Manager dalam melakukan tugas di bagian lanskap dibantu oleh
seorang koordinator lanskap, seorang pengawas lapang, dan pekerja lapang
lainnya. Struktur organisasi lanskap dapat dilihat pada Gambar 11.
Gambar 11 Struktur Organisasi Pemeliharaan Lanskap
4.1.5.2 Manajemen Lanskap Telaga Golf Sawangan
Telaga Golf Sawangan merupakan permukiman dengan kawasan lanskap
yang cukup luas sehingga dibutuhkan bagian lanskap untuk mengelola dan
menjaga lanskap yang ada. Bagian pengelolaan lanskap dipimpin oleh seorang
Estate Manager. Proses pemeliharaan di Telaga Golf Sawangan dilaksanakan oleh
tiga pihak, yaitu kontraktor dari perusahaan CV Botani Asri, in-house (developer),
dan dari pihak kepengurusan warga.
Pemeliharaan kawasan lingkungan di setiap cluster ditangani pemelihara
dari pihak kepengurusan warga yang bekerja sama dengan pihak developer. Setiap
RT setempat bertanggung jawab mensosialisasikan kepada penghuni lainnya
mengenai adanya kegiatan pemelihara lingkungan. Untuk menjaga
keberlangsungan kegiatan pemeliharaan lingkungan, pihak badan pemelihara
lingkungan menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan (IPL) bulanan kepada
Estate Manager
Landscape Supervisor
Senior Inspector
Kontraktor
CV BOTANI ASRI
Staff Maintance
In-house
Badan Pemelihara
Lingkungan
Pekerja Lapang Pekerja Lapang Pekerja Lapang
32
setiap kepala keluarga dimulai dari Rp100.000,00 pada rumah dengan luasan
≤100 m² (Tabel 10). Iuran tersebut akan dialihkan untuk kebutuhan lingkungan
per cluster seperti biaya pembelian kebutuhan alat dan bahan pemeliharaan,
pembayaran gaji pekerja keamanan (satpam), gaji pekerja pemelihara lingkungan,
dan sebagainya.
Tabel 10 Tarif Dasar IPL
Sumber: wawancara
Tugas pokok dan tanggung jawab pekerja di bagian pengelolaan
lingkungan adalah sebagai berikut.
a. Estate Manager
Manager Pengelolaan bertanggung jawab menangani pelaksanaan keseluruhan
dari bagian pengelolaan. Lingkup pekerjaan yang dilakukan Estate Manager
terdiri dari beberapa subdepartemen dengan tujuannya masing-masing sebagai
berikut.
1. Sub Departmen Estate
a. Penghematan biaya pengelolaan 60% dengan melakukan serah terima
pengelolaan cluster kepada warga.
2. Sub Departemen Lanskap
a. Menciptakan dan mempertahankan konsep lanskap yang ramah
lingkungan yang dapat mendukung penjualan rumah dengan
memperhatikan kemudahan dengan pemeliharaan selanjutnya.
b. Merencanakan seluruh program penghijauan termasuk estimasi
biayanya.
Luas Tanah Tarif IPL
≤100 m² Rp. 100.000
±120m² Rp. 120.000
±140- 160 m² Rp. 130.000
±200-240 m² Rp. 140.000
≥ 300m² Rp. 175.000
33
c. Melaksanakan program penghijauan yang telah disetujui, mulai dari
pembentukan lahan sampai dengan penanaman.
d. Melakukan perawatan lingkungan, meliputi: Kebersihan jalan dan
saluran, menjaga keasrian dan keindahan lingkungan, perawatan
tanaman dan taman.
e. Membawahi staf lanskap dan karyawan harian serta membuat jobdes
masing-masing bagian.
f. Mencari cara-cara inovatif agar tercapai efisiensi kerja yang optimal.
g. Berkoordinasi dan bekerjasama dengan baik dengan bagian lain di dlm
proyek.
3. Sub Departemen Aquatic Fantasy
a. Meningkatkan 20% surplus pendapatan aquatic fantasy dari tahun
2008 melalui tiket, café, dan fitness center dengan melakukan promosi
dan kerja sama dengan sekolah-sekolah dan perusahaan-perusahaan.
Dalam pelaksanaan pemeliharaan lanskap, Manager Pengelolaan dibantu oleh
Landscape Supervisor.
b. Kasir
Pekerjaan kasir merupakan pekerjaan yang bersifat bersentuhan langsung
dengan user. Kasir bertugas menerima pembayaran iuran kebersihan lingkungan
dan pembayaran–pembayaran lain yang berhubungan dengan pengelolaan di
lingkungan permukiman.
c. Divisi Administrasi dan Keuangan Pengelolaan
Divisi administrasi dan keuangan pengelolaan menangani dan
melaksanakan tugas-tugas yang berhubungan dengan pembuatan dokumen-
dokumen seperti Surat Perjanjian Kerja (SPK), surat kontrak kerja, serta surat
tagihan kepada kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan yang berhubungan
dengan perawatan di lingkungan permukiman Telaga Golf Sawangan.
d. Divisi Lanskap
Divisi lanskap melakukan pengawasan di lingkungan permukiman,
membuat jadwal bagian pemeliharaan di kawasan permukiman yang akan
dilimpahkan kepada kontraktor, dan sejenisnya. Supervisor Tata Lingkungan
dibantu oleh beberapa pekerja yang bertugas memantau setiap perkembangan
34
yang terjadi di lapangan, baik pengawas dari pihak developer maupun dari
kontraktor. Supervisor menerima segala keluhan dan saran dari penghuni
mengenai lingkungan permukiman demi memberikan kepuasan bagi penghuni
sebagai user.
e. Koordinator Keamanan dan Humas
Koordinator keamanan Telaga Golf Sawangan masih merupakan anggota
militer setempat. Koordinator menjadi pemimpin dalam pelaksanaan
kepemimpinan dan mengkoordinasikan seluruh staff keamanan di lingkungan
permukiman dibantu oleh security senior. Setiap hari pukul 07.00 WIB diadakan
apel pagi oleh pimpinan dengan tujuan untuk memberikan pengarahan, cara kerja,
serta mengingatkan peraturan penjagaan keamanan untuk meningkatkan
kewaspadaan. Koordinator keamanan juga membuatkan pembagian jadwal kerja
antara jadwal jaga pagi dan malam hari.
f. Officer Fasilitas
Officer Fasilitas bertugas menangani fasilitas-fasilitas komersial di
lingkungan permukiman Telaga Golf Sawangan, seperti tempat rekreasi air
aquatic. Aquatic memiliki kepengurusan sendiri di dalamnya yang masih berada
dalam pengawasan Estate Manager. Lanskap di dalam aquatic juga memiliki
kontraktor tersendiri yang terdiri dua kontraktor, satu kontraktor untuk
pemeliharaan air kolam, dan sisanya merupakan kontraktor pemelihara
lingkungan lanskapnya.
4.2. Manajemen Pemeliharaan Lanskap
4.2.1. Sistem Pemeliharaan
Pihak pengelola menetapkan sistem pemeliharaan lanskap dengan cara
kontrak dan kerja sama dengan pihak warga. Pekerjaan pemeliharaan lanskap
pada beberapa kawasan diserahkan dan menjadi tanggung jawab pihak kontraktor
CV BOTANI ASRI, sedangkan untuk kawasan cluster pihak estate menyerahkan
tanggung jawab kepada warga dengan membentuk badan pemelihara lingkungan
(BPL). Pemeliharaan yang efektif diharapkan oleh pihak pengelola ketika
memutuskan menggunakan sistem kontrak.
35
Pihak pengelola mempercayakan kepada kontraktor untuk pelaksanaan
pemeliharaan lingkungan permukiman, meliputi boulevard (jalan utama, jalur
hijau, dan median jalan), kavling kosong, dan pengangkutan sampah rutin setiap
hari. Lama waktu pekerjaan kontraktor dilakukan sesuai kesepakatan awal antara
pihak pengelola dan kontraktor, biasanya selama tiga periode yang setiap
periodenya memiliki waktu selama satu bulan. Kesepakatan tersebut ditulis dalam
Surat Perjanjian Kerja (SPK) dengan batas waktu yang telah ditentukan dan
kemudian diperpanjang kembali dengan syarat-syarat yang ditentukan. Keputusan
perpanjangan kontrak dibuat oleh pengelola dengan mengajukan surat
permohonan perpanjangan kerja dengan kontrak baru, memberikan siteplan yang
sudah ditandai sebagai area pemeliharaan, menetapkan budget dan kontrol, dan
kemudian menyusun surat perjanjian kerja yang baru. Setiap lokasi pemeliharaan
memiliki kontrak kerjanya tersendiri, yang terdiri dari pembuatan SPK, berita
acara kemajuan pemeliharaan dalam setiap satu setengah bulan, serah terima
pekerjaan ke developer dari kontraktor setelah pekerjaan selesai, SPK borongan
(lokasi kavling kosong) sebagai lampiran, pembuatan permohonan perpanjangan
kerja dari kontraktor, dan penyerahan surat persetujuan dari pihak pengelola
developer untuk melanjutkan kontrak tersebut (Lampiran 3).
Pihak kontraktor memliki seorang pengawas yang bertanggung jawab atas
seluruh pekerjaan pemeliharaan di lokasi. Tenaga kerja kontraktor melaksanakan
pekerjaan pemeliharaan fisik sesuai dengan tanggung jawabnya berdasarkan SPK
yang telah disepakati. Pihak pengelola estate yang diwakili landscape supervisor
memiliki tanggung jawab untuk mengawasi pekerjaan pemeliharaan yang
dilakukan oleh kontraktor. Kegiatan opname (sidak pemeliharaan) dilakukan
setiap tanggal 25 pada setiap bulan. Pihak landscape supervisor mengawasi dan
menganalisis hasil kerja kontraktor serta memiliki hak untuk menegur secara
langsung baik kontraktor maupun tenaga kerjanya apabila terjadi kekurangan
ataupun ketidaksesuaian dengan standar pemeliharaan yang sudah ditetapkan pada
SPK.
Menurut Arifin dan Arifin (2005), kontraktor pemeliharaan taman
memiliki kuantitas alat yang memadai serta kualitas tenaga kerja yang baik.
Kontraktor yang baik akan selalu bekerja profesional untuk menghasilkan kualitas
36
pemeliharaan yang sesuai dengan kesepakatan kerja yang telah dibuat dalam
kontrak dan berusaha menjaga nama baik perusahaan demi keberlanjutan
pekerjaannya. Pihak pengelola diharapkan teliti dan hati-hati dalam memutuskan
pemilihan perusahan kontraktor jasa pemeliharaan yang akan digunakan, serta
tidak pernah luput untuk selalu mengawasi kinerja pemeliharaan selama periode
kotrak kerja pemeliharaan.
Sejak tahun 1998, pemeliharaan terhadap lingkungan cluster permukiman
dilakukan oleh pihak pengelola. Namun, seiring dengan berjalannya waktu pada
tahun 2002 pihak pengelola memutuskan untuk memberikan tanggung jawab
pemeliharaan dengan menjalankan kerja sama dengan kepengurusan warga. Hal
ini disebabkan oleh sebagian besar dari rumah dan kavling dalam cluster sudah
melalui proses serah terima kepada penghuni. Kerja sama pengelola dengan
Badan Pemelihara Lingkungan (BPL) dari pihak warga ini diharapkan mampu
meminimalkan biaya operasional pemeliharaan yang harus dikeluarkan oleh
pengelola sehingga pengelola tidak secara terus-menerus mengeluarkan biaya
subsidi pemeliharaan cluster. Selain itu, pemeliharaan lingkungan yang dikelola
warga ini diharapkan dapat memberikan rasa tanggung jawab kepada warga untuk
memelihara lingkungannya. Kegiatan pemeliharaan lingkungan yang dilakukan
BPL meliputi pengelolaan keamanan lingkungan, kebersihan dan pemeliharaan
lanskap, lampu, listrik, dan pengelolaan sampah rumah tangga dan taman.
Penggunaan sistem pemeliharaan kontrak dan kerja sama ini memudahkan
pelaksanaan pemeliharaan yang ada sehingga pihak pengelola hanya perlu
mengatur dan menetapkan standar awal pemeliharaan yang ideal, kemudian pihak
kontraktor dan BPL yang menjalankannya sesuai dengan perjanjian kontrak.
Sistem ini juga menguntungkan kedua belah pihak baik dari pengelola maupun
kontraktor dan BPL. Ketika pelaksanaan pemeliharaan dilimpahkan kepada pihak
kontraktor atau BPL, pihak pengelola dapat mengurangi beban yang ada dan
meminimalkan pengeluaran biaya. Hal ini disebabkan oleh pihak pengelola tidak
perlu mempekerjakan tenaga kerja pemelihara in-house yang banyak sehingga
dapat menghemat biaya dari sisi gaji tenaga kerja, dan biaya pemeliharaan alat
dan bahan. Bagi pihak kontraktor, sistem kontrak juga menguntungkan dari segi
ekonomi karena mereka mendapatkan bayaran pemeliharaan secara kontrak sesuai
37
perjanjian pada SPK dari pihak pengelola dan sesuai pula dengan kualitas kinerja
pemeliharaan yang mereka miliki. Badan Pemelihara Lingkungan mendapatkan
keuntungan dari segi kemudahan pengawasan langsung oleh pihak warga sebagai
penghuni kawasan cluster sehingga warga yang membayar iuran pemeliharaan
merasa puas melihat kinerja BPL secara langsung, dan dapat menumbuhkan rasa
kepercayaan bagi warga terhadap pekerja BPL karena hubungan baik antara
warga dan pekerja setiap harinya.
Kekurangan dari sistem ini adalah berkurangnya rasa tanggung jawab dari
pihak estate selaku pemelihara permukiman karena pekerjaannya yang sudah
dikerjakan pihak lain, semestinya estate menetapkan jadwal opname tidak dalam
kurun waktu sebulan sekali, melainkan minimal seminggu sekali. Dengan
demikian pekerjaan lebih terkontrol sehingga mengurangi resiko kesalahan atau
kekurangan dalam sistem pemeliharaan. Pelaksanaan opname (pengawasan) yang
lebih intensif juga mampu meningkatkan keharmonisan kontrak kerja kedua belah
pihak karena pihak kontraktor dan BPL menjadi merasa lebih bertanggung jawab
akan pekerjaannya, akibat pekerjaan pemeliharaan yang mereka lakukan
diapresiasi dengan baik oleh estate.
4.2.2 Pembagian Area Pemeliharaan
Pemeliharaan lanskap di Telaga Golf Sawangan dibagi menjadi beberapa
wilayah area, tingkat pemeliharaan, serta pihak pemelihara yang berbeda
(Gambar 12). Kegiatan pemeliharaan dilakukan tiga pihak, yaitu oleh pihak
kontraktor, pihak warga oleh organisasi Badan Pemelihara Lingkungan (BPL),
dan pihak pengembang yang tenaga kerjanya biasa disebut in-house, hal ini
bertujuan untuk memudahkan pengawasaan proses pemeliharaannya. Terdapat
tiga tingkat pemeliharaan yang dilakukan sesuai dengan kebutuhan berdasarkan
checklist pemeliharaan lanskap, yaitu intensif, semi-intensif, dan extensif
(insidental) (Lampiran 4).
Luas wilayah berbeda-beda sehingga sangat berpengaruh terhadap
perencanaan jadwal pemeliharaan, perhitungan jumlah tenaga kerja, jumlah
peralatan pemeliharaan, serta anggaran biaya tiap area pemeliharaan.
38
Gambar 12 Wilayah Area Pemeliharaan
Kawasan pemeliharaan dibagi menjadi sepuluh bagian dengan tiga
wilayah utama.Wilayah 1 yang terdiri dari public goods area seperti welcome
area dan boulevard (jalur utama jalan, jalur hijau, median jalan dan bahu jalan)
dipelihara dengan intensif karena selalu dilewati user sehingga harus selalu
terlihat rapih dan bersih serta memberi kesan yang indah. Proses pemeliharaannya
dikelola oleh kontraktor CV BOTANI ASRI dengan Pak Bukhori sebagai
kepalanya, dan Pak Lolo sebagai pengawas lapang. Wilayah 2 merupakan
keseluruhan daerah cluster di dalam permukiman (Cluster Bali, Cluster Espanola,
Cluster Malaka-Monaco-Miami, Cluster Belanda, Cluster France, dan Cluster
Great Britain) dengan tingkat pemeliharaan yang intensif pada berm, saluran,
jalan dan semi intensif pada pemeliharaan taman lingkungan. Proses pemeliharaan
ini dilakukan oleh Badan Pemelihara Lingkungan (BPL) dengan pengawas lapang
Pak Yudi yang selalu berkonsultasi dengan pihak estate developer Pak Najih.
Wilayah 3 merupakan pemeliharaan pada kavling kosong yang terdapat di bahu
jalan boulevard dan di dalam cluster dengan tingkat pemeliharaan semi intensif
dan insidental yang dilakukan oleh kontraktor CV Botani Asri (Tabel 11).
39
Tabel 11 Pembagian Wilayah Pemeliharaan Telaga Golf Sawangan
Wilayah Cakupan Wilayah Tingkat Pemeliharaan
Wilayah I
(CV BOTANI ASRI)
1. Welcome area,
2. Boulevard (jalan utama, jalur
median, jalur hijau jalan, bahu
jalan)
1. Intensif
Wilayah II
(Badan Pemelihara
Lingkungan)
1. Cluster Bali
2. Cluster Espanola,
3. Cluster Malaka-Monaco-
Miami,
4. Cluster Belanda,
5. Cluster France,
6. Cluster Great Britain
1. Intensif (kawasan
perumahan; berm,
saluran, jalan)
2. Semi-intensif (taman
lingkungan per
cluster)
Wilayah III
(CV BOTANI ASRI)
1. Kavling kosong per cluster
2. Kavling kosong pada bahu
jalan boulevard
1. Semi-intensif
2. Extensif (Insidental:
pohon tumbang, dll)
Sumber: survei dan wawancara
4.2.3 Pengelolaan Tenaga Kerja
4.2.3.1 Tenaga Kerja
PT Cisadane Perdana membagi jenis tenaga kerja menjadi dua: pegawai
staf dan pegawai nonstaf. Pegawai staf merupakan pegawai dengan tanggung
jawab pekerjaan yang lebih besar, serta berperan aktif dalam mengambil
keputusan. Pegawai staf memiliki kemampuan dan keahlian di bidang nya
masing-masing, hal ini dapat dilihat dari tingkat pendidikan, dan pengalaman
bekerja di bidangnya. Pegawai staf pada Telaga Golf Sawangan adalah direktur
utama, General Manager, beberapa manager unit, dan para pegawai seksi lainnya.
Upah kerja pegawai staf merupakan hal pasti yang sudah ditetapkan oleh
perusahaan, pembayaran gaji dilakukan setiap sebulan sekali tepatnya di akhir
bulan, gaji yang diperoleh berbeda-beda satu sama lainnya sesuai dengan
jabatannya. Setiap pegawai di Telaga Golf Sawangan harus mematuhi peraturan
tata tertib yang telah ditetapkan perusahan.
Pegawai nonstaf merupakan pegawai yang tingkatannya di bawah pegawai
staf. Pegawai nonstaf di Telaga Golf Sawangan terbagi atas karyawan bulanan dan
40
karyawan harian. Karyawan bulanan adalah karyawan yang dipekerjakan di dalam
perusahaan yang diterima menurut syarat tertentu dari perusahaan sesuai dengan
keahlian pekerjaannya. Karyawan bulanan merupakan karyawan yang telah lama
bekerja di perusahaan dan memiliki keahlian yang telah dipercaya oleh
perusahaan. Karyawan bulanan meliputi satpam, supir, dan lain-lain. Karyawan
harian adalah karyawan yang dipekerjakan sesuai dengan syarat umum dalam
perusahaan yang berguna untuk mendukung kegiatan perusahaan. Karyawan
harian yang dimaksud seperti office boy, dan tenaga kerja pemeliharaan lanskap.
Upah yang diperoleh karyawan harian dihitung dari perhari kedatangan
mereka, upahnya pun bervariasi antara Rp 20.000,00 sampai Rp 30.000,00 per
hari, untuk pembayaran karyawan harian diberikan setiap sebulan sekali di akhir
bulan, ada juga yang setiap dua minggu sekali. Keseluruhan tenaga kerja di
Telaga Golf Sawangan terkecuali tenaga kerja pemelihara lanskap memiliki jam
kerja yang sama, yaitu dari mulai pukul 08.30 sampai dengan pukul 17.30. Tenaga
kerja yang mendapatkan tugas lembur akan mendapatkan upah tambahan lembur
dan diharuskan membuat laporan kerja lembur karyawan harian.
Tenaga kerja pemeliharaan lanskap dari pihak kontraktor sebanyak 27
orang tenaga kerja, Badan Pemelihara Lingkungan memiliki tenaga kerja
sebanyak 12 orang, dan tenaga kerja in-house sebanyak 4 orang. Pembagian
jumlah tenaga kerja lanskap secara keseluruhan berdasarkan jenis kegiatan
pemeliharaan lanskap yang berlangsung dapat dilihat pada Tabel 12.
Tabel 12 Tenaga Kerja Pelaksana Pemeliharaan Lanskap
No. Jenis Pemeliharaan Lanskap Jumlah (orang)
1. Pemupukan rumput gajah dengan NPK 2
2. Pemangkasan rumput dengan mesin gendong 8
3. Penyapuan jalan 13
4. Penyiraman rumput dan ground cover dengan mobil tangki air 2
5. Penyiraman pohon dengan mobil tangki air 2
6. Penyiangan gulma 2
7. Pemangkasan semak 4
8. Pengangkutan sampah 2
9. Pembersihan kavling kosong 8
TOTAL 43
Sumber: survei dan wawancara
41
4.2.3.2 Kapasitas dan Efektivitas Tenaga Kerja
Pemeliharaan lanskap permukiman Telaga Golf Sawangan (TGS)
dilakukan oleh pihak kontraktor dan Badan Pemelihara Lingkungan dengan
jadwal rutin masing-masing pekerjaan, sedangkan untuk pemeliharaan yang
insidental dilakukan oleh tenaga kerja in-house dari pengelola sesuai dengan
perintah.
Kontraktor memiliki peralatan dan bahan yang menunjang kegiatan
pemeliharaan dengan jumlah dan kualitas yang baik, agar pekerjaan yang
dipercayai oleh pengelola dapat dilaksanakan dengan baik, tepat waktu dan sesuai
dengan standar pemeliharaan yang telah disepakati.
Kapasistas kerja kontraktor lanskap di permukiman Telaga Golf Sawangan
diperoleh berdasarkan survei dan wawancara yang dilakukan di lapang, kemudian
nilai kapasitas tersebut dibandingkan dengan kapasitas kerja pada Arifin dan
Arifin (2005) (Tabel 13).
Tabel 13 Kapasitas Kerja Tenaga Kerja Telaga Golf Sawangan
No. Jenis Pemeliharaan Taman Kapasitas Kerja (per jam)
Telaga Golf Sawangan* Pustaka**
1. Pemupukan pada rumput gajah
dengan NPK 200 m² 200 m²
2. Pemangkasan rumput dengan mesin
gendong 200 m² 250 m²
3. Penyapuan jalan 1000 m² 800 m²
4. Penyiraman rumput dan ground
cover dengan mobil tanki air 700 m² 700 m²
5. Penyiraman pohon dengan mobil
tanki air 180 pohon 150 pohon
6. Penyiangan Gulma (weeding) dengan
kape 30 m² 40 m²
7. Pemangkasan semak 40 m² 10 m²
Sumber: * survei dan wawancara
**(Arifin dan Arifin, 2005)
Berdasarkan Tabel kapasitas kerja dapat dilihat bahwa kapasitas kerja di
Telaga Golf Sawangan sudah cukup baik bahkan terdapat beberapa jenis
pemeliharaan yang memiliki nilai kapasitas kerja diatas standar pustaka. Hal ini
diperoleh karena telah tercapainya target pemeliharaan pada beberapa jenis
42
pemeliharaan di lapang yang sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh
pengelola dan jumlah tenaga kerja yang memadai pada jenis pemeliharaan
tersebut. Namun, diantara beberapa jenis pemeliharaan yang memiliki nilai
kapasitas kerja diatas standar masih dapat ditemukan jenis pemeliharaan yang
memiliki nilai yang sama bahkan dibawah standar pustaka seperti pada jenis
pemeliharaan pemupukan, pemangkasan rumput dengan mesin gendong, dan
penyiangan gulma. Hal ini terjadi disebabkan beberapa permasalahan yang
ditemukan di lapang, seperti: a) minimnya pengetahuan dasar pemeliharaan para
pekerja yang dapat mengakibatkan keterampilan tenaga kerja belum sesuai dengan
volume dan tingkat kesulitan pekerjaan yang diberikan; (b) kurangnya tingkat
kedisiplinan tenaga kerja di lapangan, seperti jadwal masuk dan pulang kerja yang
terkadang tidak sesuai dengan jam kerja yang sebenarnya, maupun tenaga kerja
yang istirahat bukan pada waktu istirahat; (c) kurangnya tenaga kerja pada jenis
pemeliharaan tersebut.
Beberapa permasalahan ini dapat diatasi dengan lebih meningkatkan
pengawasan mandor kepada para tenaga kerja, mengadakan pelatihan dan
pengarahan pemeliharaan secara rutin dan cuma-cuma untuk para pekerja,
pemberian motivasi, dan evaluasi pengelolaan tenaga kerja dengan melakukan
perhitungan kebutuhan tenaga kerja. Seorang mandor perlu diberikan pelatihan
yang baik dan harus bersedia menjadi tenaga kerja yang loyal pada tempatnya
bekerja serta dapat memimpin tenaga kerja lainnya dengan baik (Carpenter et al.,
1975).
Evaluasi pengelolaan tenaga kerja berdasarkan kapasitas kerja dan luasan
lanskap yang dipelihara sangat diperlukan, terutama bagi tenaga kerja yang
bertanggung jawab terhadap agar tidak lalai dan dapat mencapai efektivitas kerja
lebih baik. Jumlah kebutuhan tenaga kerja berdasarkan luas wilayah yang
dipelihara dapat dilihat pada Tabel 14.
43
Tabel 14 Kebutuhan HOK Pemeliharaan Lanskap TGS dalam Satu Tahun
No. Jenis
Pemeliharaan
Taman
Satuan KK
per
jam
Luas area Waktu
yang
dibutuhkan
(jam)
HOK
per
sekali
kegiatan
Frek
per
tahun
HOK
per
tahun
Kebutuh-
an pekerja
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]
([2]:[1]) ([3]:6a) ([4]x[5]) ([6]:240b)
1 Pemupukan
rumput gajah
dengan NPK
m² 200 195340,15 976,70 162,78 4 651,13 3
2 Pemangkasan
rumput
dengan
mesin
gendong
m² 200 195340,15 976,70 162,78 17 2767,32 12
3 Penyapuan
jalan
m² 1000 110191,83 110,19 18,37 160 2938,45 12
4 Penyiraman
rumput dan
ground cover
dengan mobil
tanki air
m² 700 16585,17 23,69 1,97 240 473,86 2
5 Penyiraman
pohon
dengan mobil
tanki air
pohon 180 5175 28,75 2,40 240 575 2
6 Penyiangan
Gulma
(weeding)
dengan kape
m² 30 13646,60 454,89 75,81 12 909,77 4
7 Pemangkasan
semak
m² 40 11410,17 285,25 47,54 17 808,22 3
Jumlah kebutuhan tenaga kerja untuk
kegiatan pemeliharaan yang tertera pada
tabel kapasitas kerja
38
Keterangan: a = jam kerja pekerja harian adalah 6 jam/hari
b = hari kerja per tahun adalah 240 hari
KK = Kapasitas Kerja
Pencapaian kapasitas tenaga kerja yang lebih baik dapat dilakukan dengan
penambahan jumlah tenaga kerja pada jenis pemeliharaan yang memiliki tenaga
kerja yang kurang. Penambahan jumlah tenaga kerja dapat dilihat berdasarkan
tabel jumlah tenaga kerja pelaksana pemeliharaan lanskap kemudian
dibandingkan dengan tabel kebutuhan HOK sehingga dapat disimpulkan
44
dibutuhkan penambahan tenaga kerja sebanyak 7 orang pekerja, yaitu 1 orang
pekerja pemupukan dari in-house, 4 orang pekerja pemangkasan rumput dengan
mesin gendong (3 orang dari kontraktor dan 1 orang dari BPL), dan 2 orang
pekerja penyiangan gulma (1 orang dari kontraktor dan 1 dari BPL).
Arifin dan Arifin (2005), menyatakan efektivitas kerja tenaga kerja
pemeliharaan dapat ditentukan oleh hal berikut:
1) Motivasi kerja dan tingkat keterampilan dari tenaga kerja
2) Sistematika jadwal pemeliharaan
3) Ketersediaan alat dan bahan sesuai kebutuhan
4) Tingkat pengawasan di lapangan
5) Kelancaran komunikasi antara pimpinan dengan para mandor (pengawas)
dan antara mandor dengan tenaga kerja di lapangan
4.2.3.3 Jadwal Pemeliharaan
Kegiatan pemeliharaan yang dilaksanakan di permukiman Telaga Golf
Sawangan dibagi menjadi tiga tingkat kategori, yaitu pemeliharaan intensif, semi
intensif, dan insidental. Pada pelaksanaannya kegiatan pemeliharaan di
permukiman ini didominasi pada pemeliharaan rutin (intensif). Pemeliharaan rutin
yang dilakukan meliputi meliputi penyiraman, pemupukan, pendangiran, renovasi
(penggantian tanaman), pemangkasan, proteksi tanaman, pembersihan (saluran,
paving, aspal,dan water inlet), dan pengangkutan sampah.
Jadwal kegiatan pemeliharaan merupakan perencanaan yang akan
dilakukan. Jadwal dapat dilihat pada Tabel 15 yang merupakan acuan bagi
kontraktor dalam melaksanakan pemeliharaan taman dan lingkungan.
Proses pemeliharaan dilaksanakan pada hari Senin sampai hari Jumat.
Tenaga kerja dari kontraktor dan Badan Pemelihara Lingkungan memiliki jam
kerja selama 6 jam dalam satu hari (pukul 08.00--11.00 WIB) dengan waktu
istirahat selama dua jam (pukul 11.00--13.00 WIB) sebelum kemudian dilanjutkan
pada sesi siang yaitu pukul 13.00--16.00 WIB.
45
Tabel 15 Jadwal Pemeliharaan
No. Kegiatan
Pemeliharaan
Interval waktu pemeliharaan
Harian Mingguan Bulanan Insidental
1. Penyiraman
2. Pemupukan
3. Pendangiran
4. Proteksi tanaman 5. Pemangkasan
a. Pohon
b. Semak
c. Rumput
6. Pembersihan
a. Penyapuan
b. Saluran
c. Sampah
7. Renovasi tanaman
8. Penyiangan gulma
Sumber: survei dan wawancara
Secara umum, kegiatan pemeliharaan yang berlangsung sudah berjalan
sesuai dengan jadwal kerja yang telah ditetapkan. Namun, ada kalanya kegiatan
pemeliharaan yang dilakukan tidak sesuai dengan jadwal, hal ini dapat disebabkan
oleh cuaca dan iklim yang berubah-ubah serta kurangnya tingkat kedisplinan
tenaga kerja.
4.2.4 Pengelolaan Alat dan Bahan
Kegiatan pemeliharaan lanskap pada kawasan permukiman ini
membutuhkan beberapa alat dan bahan yang memadai dengan kualitas dan
kuantitas yang baik demi kelancaraan pelaksanaannya. Seluruh peralatan dan
bahan yang digunakan harus dipelihara dan dikelola sehingga dapat bertahan lama
dalam penggunaannya (Tabel 16).
Pemeliharaan peralatan mampu menjaga lamanya tingkat efektivitas
penggunaan alat, pemeliharaan yang dilakukan seperti pembersihan alat setelah
selesai digunakan dan penyimpanan alat dengan rapih dalam gudang penyimpanan
alat. Ketika terjadi sesuatu pada sebuah alat, pekerja diharapkan segera mencari
tahu penyebabnya dan segera memperbaikinya agar alat tetap dalam kondisi baik.
46
Tabel 16 Peralatan Pemeliharaan
No. Nama Alat Jumlah Kondisi
1. Sprayer 3 Baik
2. Sapu lidi 29 Baik
3. Gerobak sampah 3 Baik
4. Gunting pangkas rumput 9 Baik
5. Pengki 29 Baik
6. Mobil sampah 2 Baik
7. Mobil tangki air 2 Baik
8. Sarung tangan 29 Baik
9. Baju seragam 29 Baik
11. Mesin pemotong rumput gendong 19 Baik
12. Cangkul 10 Baik
13. Sabit 10 Baik
Sumber: wawancara
Pemeliharaan yang baik terhadap peralatan tersebut juga berpengaruh pada
segi ekonomi, jika pemeliharaan alat mampu menjaga kualitas kondisi peralatan,
alat tersebut mampu bertahan penggunaannya dalam jangka waktu lama sehingga
dapat mengurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli peralatan yang
baru.
4.2.5 Biaya Pemeliharaan
Arifin dan Nurhayati (2005), menyatakan bahwa efektivitas kerja dari
tenaga kerja menentukan efisiensi biaya pemeliharaan taman. Anggaran biaya
pemeliharaan yang dibuat dapat dimanfaatkan secara optimal jika pekerjaan
pemeliharaan taman dilakukan dengan efektif sesuai dengan kemampuan dan
keterampilan tenaga kerja. Anggaran biaya merupakan salah satu faktor batasan
utama dalam pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan, baik pemeliharaan intensif
maupun extensif (Carpenter et al., 1975). Prediksi biaya dan kebutuhan sumber
daya seperti alat, bahan, tenaga kerja merupakan hal yang paling mendasar dalam
perencanaan dan pemeliharaan lanskap, sehingga perhitungannya akurat dan
nantinya dapat menentukan keberhasilan perencanaan tersebut dalam pelaksanaan
pekerjaan pemeliharaan.
Pembuatan anggaran biaya didasarkan pada kemampuan lapang, upah
tenaga kerja, harga alat, dan bahan yang digunakan. Analisis biaya pemeliharaan
dilakukan dengan mengkonversikan biaya tenaga kerja yang harus dikeluarkan
47
dalam satuan rupiah/m2/hari atau rupiah/pohon/hari, kemudian satuan biaya
tenaga kerja tersebut dikalikan dengan jumlah luasan pemeliharaan dalam satu
area, hasil akhirnya merupakan biaya pemeliharaan dalam satu area. Pemakaian
satuan biaya tersebut dapat memudahkan pemeliharaan yang digunakan. Satuan
ini cukup efektif dalam menghitung anggaran biaya tenaga kerja yang diperlukan
jika terjadi kenaikan gaji pekerja dan kenaikan harga alat-alat dan pemeliharaan
lanskap. Perhitungan biaya pemeliharaan dimulai dengan perhitungan data
kapasitas kerja untuk masing-masing program kegiatan pemeliharaan, standar
upah, dan beberapa hal yang berkaitan dengan operasional setiap kegiatan.
Perhitungan biaya pemeliharaan yang dilakukan di permukiman Telaga Golf
Sawangan dibuat dengan perhitungan bulanan yang menggunakan acuan pada
biaya harian (rupiah/m2/hari). Perhitungan bulanan dibuat dengan cara mengalikan
jumlah hari rutinitas kerja pemeliharaan dalam satu bulan tenaga kerja tersebut
bekerja. Contoh perhitungan biaya satuan untuk jenis pemeliharaan adalah sebagai
berikut.
a. Biaya tenaga kerja
Interval = 14 hari
Tenaga kerja = 1 orang
Kapasitas = 1200 m²/hari
Target per bulan per m2
= interval x kapasitas = 16.800
Upah per hari = Rp. 20.000,00
Biaya per bulan per m2
= 28 hari x upah per hari / target per bulan = Rp. 33,33
b. Biaya operasional
Bensin = 52 liter x Rp 4500,00 = Rp 234.000,00
Oli = 3 liter x Rp 20.000,00 = Rp 60.000,00
Pisau = 1 buah x Rp 25.000,00 = Rp 25.000,00
Servis = Rp 25.000,00
Penyusutan = Rp 25.000,00
Total biaya operasional = Rp 234.000,00 + Rp 60.000,00 + Rp 25.000,00
+ Rp 25.000,00 = Rp 369.000,00
Biaya operasional per bulan per m2
= Rp 369.000,00 / Rp 16.800 = Rp 22,00
48
Jadi, harga untuk biaya pemangkasan pada rumput peking dengan mesin gendong
per bulan per m2 adalah = Rp 33,33 + Rp 22,00 = Rp 55,33
Cara perhitungan ini juga dipergunakan untuk menghitung semua jenis
pekerjaan pemeliharaan, seperti penyapuan, penyiangan gulma, pemupukan, dan
lainnya (Tabel 17).
Tabel 17 Perhitungan Dasar Biaya Satuan Pemeliharaan
No. Jenis Pemeliharaan Taman Biaya Satuan Pemeliharaan
1 Pemupukan pada rumput gajah dengan NPK Rp 46,4 /bulan/m²
2 Pemangkasan rumput dengan mesin gendong Rp 55,3 /bulan/m²
3 Penyapuan jalan Rp 45 /bulan/m²
4 Penyiraman rumput dan ground cover dengan mobil
tanki air
Rp 900 /bulan/m²
5 Penyiraman pohon dengan mobil tanki air Rp 900 /bulan/pohon
6 Penyiangan Gulma (Weeding) dengan kape Rp 122,2 /bulan/m²
7 Pemangkasan semak Rp 83,3 /bulan/m²
Sumber: survei dan wawancara
Perhitungan biaya satuan pemeliharaan tersebut memiliki pendekatan
perhitungan yang akurat berdasarkan jenis pekerjaan pemeliharaan yang
dilakukan dan jenis material lanskap yang dipergunakan untuk kegiatan
pemeliharaan sehingga memudahkan pihak pengelola untuk memprediksi
kebutuhan biaya dan tenaga kerja pada setiap tingkat pemeliharaan yang memiliki
hubungan dengan standar kualitas hasil pemeliharaan yang akan dihasilkan di
lapang.
4.2.6 Pelaksanaan Pemeliharaan Lanskap Permukiman Telaga Golf
Sawangan
4.2.6.1 Pemeliharaan Permukiman
Lingkungan permukiman Telaga Golf Sawangan terdiri dari 10 cluster
utama, baik rumah-rumah yang sudah terbangun, yang sedang dibangun, serta
yang akan dibangun. Setiap cluster memiliki model rumahnya tersendiri sesuai
dengan tema negara yang diusung oleh masing-masing cluster dengan tipe rumah
yang berbeda sesuai dengan harga jualnya, yaitu tipe rumah besar dengan luasan
49
dimulai dari 200 m2, tipe sedang dengan luas yang dimulai dari 160 m
2 ke atas,
hingga tipe kecil dengan luas dimulai dari 100 m2.
Lingkungan permukiman difasilitasi dengan taman lingkungan di setiap
cluster-nya. Taman pekarangan di depan rumah yang juga ditanami vegetasi
utama yang mampu menjadi ciri khas cluster, seperti Cluster France dengan
pohon kelapa (Cocos nucifera).
Kegiatan pemeliharaan yang dilakukan pada lingkungan permukiman
termasuk dalam tingkat pemeliharaan intensif yang mencakup banyaknnya
tindakan pemeliharaan rutin yang dilakukan, seperti penyiraman, pemupukan,
pendangiran, pergantian tanaman, pemangkasan (pohon, semak, rumput berm),
dan pembersihan (saluran, paving, aspal jalan, dan water inlet). Setiap penghuni
yang baru serah terima kepemilikan rumah akan memperoleh estate regulation
berisi peraturan hunian yang memberitahukan kepada penghuni mengenai hal-hal
yang tidak diperbolehkan di kawasan permukiman. Sebagian besar penghuni
sudah mengikuti tata tertib yang berlaku di permukiman dengan baik, sehingga
membantu terciptanya lingkungan yang nyaman sesuai dengan rencana pengelola
.
Gambar 13 Kegiatan Penyapuan di Lingkungan Cluster
4.2.6.2 Pemeliharaan Jalan Utama
Jalan utama permukiman Telaga Golf Sawangan dimulai dari welcome
area dan berakhir di Cluster Great Britain ini pada mediannya didominasi oleh
tanaman sawit (Elaeis oleifera) dan palem raja (Roystonea regia). Pemeliharaan
yang dilakukan termasuk dalam tingkat intensif karena fungsinya sebagai public
goods yang selalu dilalui dan diperhatikan keindahannya oleh pengguna. Kegiatan
pemeliharaan rutin yang dilakukan meliputi penyiraman, pemupukan,
pendangiran, proteksi tanaman, pergantian tanaman atau renovasi, pemangkasan
50
(pohon, semak, rumput), dan pembersihan (saluran, paving, aspal jalan, dan water
inlet). Jalan utama yang menjadi perhatian bagi user di permukiman Telaga Golf
Sawangan ini selalu berada dalam kondisi yang asri dan bersih.
Gambar 14 Kegiatan Pemangkasan Gulma pada Median Jalan Utama
4.2.6.3 Pemeliharaan Taman Lingkungan
Taman lingkungan tersedia di setiap cluster dengan ciri khas taman yang
dapat dilihat dari hard material yang berbeda-beda sesuai dengan tema masing-
masing cluster. Taman lingkungan ini berfungsi untuk meningkatkan hubungan
sosial antarpenghuni, memberi kesan estetika pada lingkungan, dan sebagai media
bermain anak-anak. Kegiatan pemeliharaan yang dilakukan pada taman
lingkungan termasuk dalam tingkat semi-intensif, meliputi pemangkasan (pohon
dan rumput), pembersihan secara rutin dan pemeliharaan hard material
(pengecatan, renovasi, dan pembersihan) secara insidental. Taman lingkungan
cluster terkadang kurang diperhatikan karena minimnya jumlah tenaga kerja dari
Badan Pemelihara Lingkungan yang mengerjakan pemeliharaan dalam lingkungan
cluster. Hal ini dapat dilihat dari ketinggian rumput yang tidak terawat, dan
terdapat vandalisme pada hard material di dalam taman.
Gambar 15 Kegiatan Penyapuan pada Taman Lingkungan Cluster
51
4.2.6.4 Konsep Pemeliharaan
Perencanaan pemeliharaan merupakan kunci keberhasilan dalam
mempertahankan pembangunan lanskap. Kegiatan pemeliharaan yang
dimaksudkan bertujuan menjaga dan merawat lingkungan Telaga Golf Sawangan
dengan segala fasilitasnya agar kondisinya tetap baik dan sesuai dengan tujuan
rancangan semula. Kepuasan penghuni akan lingkungan yang bersih, asri, dan
nyaman menjadi kriteria keberhasilan dari proses pemeliharaan yang dilakukan
oleh pihak estate. Pelayanan personal pemeliharaan yang dilandasi etika,
komitmen, dan kesadaran akan tanggung jawab pekerjaan juga menjadi sasaran
dalam manajemen sumber daya manusia demi keberlanjutan hidup perusahaan.
Efensiensi juga menjadi salah satu sasaran dari konsep pemeliharaan lingkungan
Telaga Golf Sawangan. Efesiensi dalam proses mencapai tujuan pemeliharaan
yang baik dimulai dengan menetapkan standardisasi dalam rencana pemeliharaan,
penganggaran biaya, dan dalam pelaksanaan pemeliharaannya dilakukan dengan
langkah pemeliharaan yang mampu menekan pengeluaran biaya pemeliharaan.
Kesuluruhan sasaran dan kegiatan pemeliharaan fisik yang dijalani ditujukan
untuk mencapai pemeliharaan yang ideal sehingga menciptakan lingkungan yang
fungsional, estestis, serta memuaskan pengguna.
Kegiatan pemeliharaan fisik yang dilaksanakan terdiri dari pemeliharaan
soft material dan hard material. Kegiatan pemeliharaan Telaga Golf Sawangan
yang dilakukan mengacu kepada spesifikasi pekerjaan pemeliharaan yang telah
ditetapkan oleh pihak pengelola (Lampiran 5). Pemeliharaan soft material
meliputi kegiatan penyiraman, pemupukan, pendangiran, proteksi tanaman,
pergantian tanaman atau renovasi, pemangkasan (pohon, semak, dan rumput).
Pemeliharaan hard material meliputi kegiatan pembersihan lingkungan
perumahan, saluran, paving, aspal jalan, lampu jalan, lampu taman, dan water
inlet.
Keseluruhan kegiatan pemeliharaan fisik soft material merupakan
tanggung jawab bagian lanskap yang dibawahi estate manager. Untuk
pelaksanaan langsung di lapang pihak estate bekerjasama dengan kontraktor dan
Badan Pemelihara Lingkungan dari warga. Sedangkan untuk pemeliharaan fisik
hard material dilaksanakan oleh seksi utilitas, Badan Pemelihara Lingkungan, dan
52
tenaga kerja in-house; untuk elemen seperti lampu, pihak estate juga menjalin
kerja sama dengan seksi utilitas mechanical electric yang dibawahi oleh project
manager.
Pemeliharaan taman dibagi menjadi dua, yaitu pemeliharaan ideal dan
pemeliharaan fisik. Pemeliharaan ideal merupakan pemeliharaan yang mengacu
kepada tujuan dan desain awal sehingga pada periode waktu tertentu dibutuhkan
tindakan evaluasi pemeliharaan. Pemeliharaan fisik merupakan pemeliharaan
taman yang meliputi pekerjaan untuk menjaga keindahan, keasrian, kenyamanan
dan keamanan taman. Kegiatan pemeliharaan fisik mencakup kegiatan
pembersihan, penggantian elemen yang rusak, penyiraman tanaman, penyiangan
gulma, pemangkasan, pemupukan, penyulaman, serta pengendalian hama dan
penyakit (Arifin dan Arifin, 2005).
4.2.6.5 Pemeliharaan Ideal
Pemeliharaan ideal Telaga Golf Sawangan dengan memelihara kawasan
permukiman terutama rumah dan seluruh fasilitasnya agar sesuai pada rencana
dan desain awal, yaitu tujuan dan fungsi permukiman yang telah ditetapkan
semula saat proyek dimulai. Kegiatan pemeliharaan ideal yang dilaksanakan
Telaga Golf Sawangan adalah dengan memberlakukan aturan mengenai
pemeliharaan lingkungan terhadap warga, pengawasan penggunaan fasilitas
lingkungan seperti taman lingkungan oleh bagian keamanan per cluster (yang juga
dibawahi oleh pihak estate), pengawasan terhadap penggunaan jalur hijau dan
lingkungan, serta pengawasan dan evaluasi oleh seksi lanskap terhadap proses
pemeliharaan lingkungan baik yang dilaksanakan oleh kontraktor maupun Badan
Pemelihara Lingkungan.
Menurut Arifin dan Arifin (2005), upaya yang dapat dilakukan untuk
mencapai pemeliharaan yang ideal, antara lain, sebagai berikut: (a) pembuatan
desain lanskap yang sederhana; (b) pemilihan jenis dan kompisisi elemen taman
(hard material dan soft material) yang mudah ditemukan dan mudah dirawat; (c)
penggunaan struktur bahan yang kuat dan tahan lama; (d) pola sirkulasi yang jelas
dan rasional; (e) jaringan utilitas yang terencana baik dan terdokumentasi.
53
4.2.6.6 Pemeliharaan Fisik terhadap Hard Material
a. Pembersihan Area Permukiman
Kegiatan penyapuan dilakukan terhadap sampah organik dan inorganik.
Sampah organik berupa sampah dedaunan, yang biasanya merupakan guguran
daun kering, bunga, dan buah yang rontok. Penyapuan bertujuan menjaga
kebersihan dan kerapihan lingkungan permukiman, dilakukan setiap hari pada jam
kerja pemeliharaan karena jumlah sampah organik yang banyak dan terus-
menerus berguguran selalu ditemukan di lingkungan permukiman baik di
lingkungan cluster, kavling kosong, dan di sepanjang boulevard.
Kegiatan penyapuan ini dilakukan dengan alat seperti sapu lidi dan pengki.
Untuk kegiatan penyapuan di dalam lingkungan keseluruhan satu cluster biasanya
selesai dalam waktu sehari sampai satu setengah hari dengan jumlah tenaga kerja
dan luas cluster yang berbeda-beda. Penyapuan di sepanjang boulevard dapat
selesai dalam satu hari karena lokasi pemeliharaan dibagi menjadi beberapa zona
lokasi, dengan masing-masing lokasi memiliki 2 tenaga kerja sapu.
Gambar 16 Kegiatan Penyapuan
Kavling Kosong
Gambar 17 Kegiatan Penyapuan
Jalan Sirkulasi Utama
Sampah organik (sampah hasil pembersihan area) dibawa oleh mobil
sampah milik kontraktor ke tempat pengelolaan sampah untuk melalui proses
pengomposan, sedangkan sampah inorganik (sampah rumah tangga) dibawa oleh
mobil sampah Dinas Pemerintahan Kota Depok ke tempat pembuangan akhir dan
beberapa sampah yang dapat dimanfaatkan kembali diberikan kepada pemulung.
Mobil sampah beroperasi setiap hari dengan berkeliling sebanyak dua kali atau
lebih dalam sehari.
54
Sampah pada kavling kosong di kawasan cluster biasanya ditumpuk pada
setiap dasar pohon. Menurut para pekerja sampah tersebut akan terdegradasi
dengan sendirinya sehingga kemudian menjadi kompos.
Kegiatan pembersihan pada lahan kosong yang akan dimanfaatkan
menjadi kavling baru dilakukan secara insidental. Sampah pemangkasan
dikumpulkan oleh tenaga kerja in-house dari estate, kemudian sampah dibuang di
TPS (Tempat Pembuangan Sementara) yang terletak di tanah kosong milik
pengembang.
Gambar 18 Mobil Pengangkut Sampah
Kegiatan penyapuan ini sudah terbukti menjaga keindahan lingkungan
permukiman terutama pada lokasi sepanjang boulevard yang merupakan public
goods area. Namun, dikarenakan biaya pemeliharaan dari BPL cukup minim dan
kedisiplinan tenaga kerja kurang, maka kegiatan penyapuan pada lingkungan
cluster tidak begitu maksimal sehingga tidak mencapai target pemeliharaan awal.
Demi meningkatkan kebersihan dan keasrian lingkungan, BPL diharapkan
menaikan biaya iuran pemeliharaan lingkungan yang besarnya sesuai dengan
kesepakatan warga supaya jumlah tenaga kerja dapat ditambah sehingga kegiatan
penyapuan lebih maksimal. Pengangkutan sampah kavling kosong pada
lingkungan cluster, sebaiknya difasilitasi juga dengan mobil sampah untuk
mengangkut sampah yang dan tidak dibiarkan sampah itu menumpuk dan
mungkin dapat membusuk di lokasi. Jika memang tidak dapat di fasilitasi dengan
mobil sampah, sampah tersebut dapat dikelola dengan cara menanam sampah
(dengan alat) pada kedalaman tanah tertentu atau yang biasa dikenal dengan
sistem biopori.
55
b. Saluran
Pemeliharaan saluran dilakukan setiap harinya oleh tenaga kerja yang
bertanggung jawab pada pemeliharaan saluran. Pembersihan saluran dilakukan
pada keseluruhan lingkungan permukiman dari welcome area, jalan boulevard,
hingga lingkungan dalam cluster. Kegiatan pemeliharaan saluran yang dilakukan
adalah seperti mencabuti rumput liar yang tumbuh di antara bebatuan pada
selokan menggunakan cangkul atau sabit, penyapuan sampah pada selokan
dengan sapu lidi dan sampahnya dikumpulkan menggunakan pengki, serta
pembersihan lumut yang ada.
Gambar 19 Kegiatan Pembersihan Saluran di Lingkungan Cluster
Pembersihan saluran dilakukan untuk menjaga jalannya aliran air dengan
baik seperti air limbah rumah tangga penghuni dan air hujan agar tetap menuju
aliran saluran utama yang nantinya bermuara pada sungai terdekat lingkungan
sehingga tidak terjadi penghambatan yang mampu membahayakan lingkungan
seperti banjir dan becek pada musim hujan.
Limbah air rumah tangga penghuni berasal dari saringan limbah oleh
sistem filter dan rembesan yang sudah dipasang di setiap rumah. Tidak ada limbah
padat (nasi, sisa makanan, dan sebagainya) yang bercampur dengan limbah air
karena limbah padat tersebut sudah tersaring dan sebagian air masuk merembes ke
dalam tanah melalui lapisan ijuk, pasir dan kerikil yang ada pada sistem rembesan
tersebut. Pada musim kemarau tidak akan ada limbah air rumah tangga yang
mengalir di saluran karena limbah air terserap oleh rembesan dan filter yang ada
sehingga saluran drainase akan tetap kering. Konstruksi filter dan rembesan yang
terdapat pada setiap rumah dapat dilihat pada Gambar 20.
56
Gambar 20 Konstruksi Filter dan Rembesan pada Setiap Rumah
Tersumbatnya saluran drainase biasanya disebabkan oleh penumpukan
sampah, tanah, lumut, gulma, dan puing bangunan. Semua penyebab ini dapat
diatasi dengan kegiatan pembersihan saluran yang dilakukan rutin. Untuk
meminimalkan kuantitas penumpukan sampah pada saluran, sebaiknya semua
saluran di lingkungan permukiman ini dipasangi grill atau penutup saluran yang
tidak mengganggu masuknya aliran air.
c. Perkerasan
Pemeliharaan terhadap material keras yang dimulai dari welcome area
meliputi konblok, beberapa elemen patung, material jalan boulevard, jalan arteri
cluster, hingga ujung area permukiman perlu diperhatikan untuk menjaga
keamanan dan kenyamanan penghuni dalam menggunakan material perkerasan
tersebut. Material permainan pada setiap fasilitas taman lingkungan dan elemen
patung yang terdapat di welcome area, di setiap bundaran belokan boulevard, dan
di setiap taman lingkungan setiap cluster dipelihara dengan melakukan
pengecatan yang bersifat insedental ketika warna asli dari cat tersebut sudah mulai
memudar, kotor, ataupun terdapat vandalism. Konblok yang terdapat pada bahu
jalan dan taman lingkungan juga mengalami renovasi penggantian konblok baru
jika sudah mengalami kerusakan. Aspal jalan boulevard dan jalan arteri cluster
terus diperbaiki apabila mengalami kerusakan akibat hujan, atau lalu lintas
kendaraan yang melintasi jalan tersebut. Keseluruhan pemeliharaan fisik pada
perkerasan bersifat insidental. Pemeliharaan terhadap perkeresan yang bersifat
insidental ini cukup menekan pengeluaran biaya pemeliharaan, penggunaan yang
baik terhadap perkerasan yang ada mampu menjaga kualitasnya sehingga
perkerasan tidak mudah mengalami kerusakan dalam waktu yang cepat.
57
d. Kolam
Telaga Golf Sawangan memiliki dua kolam pada jalan boulevard dan lima
sumber mata air berupa laguna atau kolam danau buatan yang memiliki manfaat
untuk melestarikan tujuh mata air, memurnikan air kotor oleh tumbuhan air,
sebagai habitat biota air tawar, serta meresapkan dan menyimpan air bersih,
semua itu mampu memfasilitasi kebutuhan air yang nantinya dapat digunakan
kembali untuk keperluan pemeliharaan.
Laguna di permukiman ini memiliki konsep rawa, yaitu berfungsi sebagai
pengolah limbah dan pemurnian air outdoor lapis kedua setelah filter rumah
tangga. Pada konsep tersebut, beberapa kolam air diisi dengan tumbuhan air
seperti teratai (Nymphaea alba), eceng gondok (Ichhornia crassipes) dan lainnya
yang dibiarkan tumbuh alami di kolam. Hamparan tumbuhan di kolam rawa
berfungsi untuk memasok oksigen yang menyebabkan mikroorganisme tumbuh
dan berkembang dengan baik serta mampu menjalankan tugasnya sebagai
pengurai zat pencemar. Sementara melalui akarnya, tumbuhan mampu menyerap
sari-sari makanan dan bahan-bahan pencemar sekaligus mengeluarkan zat-zat
tertentu pencegah pertumbuhan bakteri yang berbahaya sehingga mampu
menghasilkan lingkungan air yang sehat. Hal ini bermanfaat untuk pemurnian air
yang tercemar.
Kegiatan pemeliharaan laguna dilakukan dengan pembuangan sampah dan
lumut, penyiangan rumput di dalam dan tepi laguna, pembersihan saluran secara
rutin, dan perbaikan bendungan yang bocor atau rusak (insidental).
Gambar 21 Laguna di Lingkungan Permukiman
58
Kolam yang terletak dekat jalan boulevard dibersihkan satu kali dalam
seminggu oleh dua orang jumlah pekerja. Penyebab utama yang membuat
kotornya air kolam adalah pembuangan oli secara sengaja oleh pihak yang tidak
bertanggung jawab. Pembersihan kolam dilakukan dengan penyikatan terlebih
dahulu, kemudian menggunakan vacuum untuk menyedot kotoran-kotoran dalam
air serta pemberian obat PAC untuk menjernihkan air kolam.
Gambar 22 Kegiatan Pembersihan Kolam
e. Lampu, Rambu, dan Tempat Sampah
Kebutuhan akan utilitas seperti lampu jalan dan lampu taman sangat
tinggi. Lampu sangat diperlukan untuk memberikan pencahayaan pada malam
hari sehingga memberikan rasa aman dan nyaman bagi penghuni ketika melintasi
jalanan atau menggunakan fasilitas taman ketika langit sudah gelap. Elemen
lampu yang terdapat di lingkungan permukiman berbeda-beda, terutama lampu di
lingkungan cluster, bentuk dan modelnya berbeda-beda disesuaikan dengan tema
per cluster, seperti pada Cluster Britain yang di dominasi dengan tipe rumah
minimalis, lampunya juga memliki model minimalis.
Kegiatan pemeliharaan lampu yang dilakukan adalah seperti penggantian
bola lampu yang sudah rusak atau mati dan pengecatan tiang lampu yang bersifat
insidental ketika warna cat lampu sudah memudar ataupun terkelupas akibat cuaca
dan hujan, pengecatan dilakukan agar lampu tetap terlihat indah dan memiliki
nilai estetik bagi lingkungan. Untuk pengaturan jam lampu lingkungan dihidupkan
pada pukul 17.30 WIB dan dimatikan pada pukul 06.00 WIB. Kegiatan
pengaktifan lampu tersebut dilakukan oleh satpam dengan menekan tombol yang
ada di setiap gardu berbentuk kotak hijau yang terdapat pada setiap cluster dan
59
lingkungan permukiman. Kemungkinan masalah pada lampu yang akan terjadi
akan ditangani oleh Bagian ME (Mechanical Electric) yang diawasi langsung oleh
Project Manager. Pemeliharaan lampu yang dilakukan sudah baik dan harus
dilakukan secara rutin. Akan tetapi untuk menjaga kuantitas terangnya bola
lampu, kap lampu seharusnya juga dibersihkan untuk membersihkan debu dan
serangga yang biasa menempel pada kap tersebut.
Menurut Arifin dan Arifin(2005), tindakan pengelolaan yang dilakukan
dalam pemeliharaan lampu adalah sebagai berikut: (a) menjaga keamanan lampu
dari tangan yang jahil dan tidak bertanggung jawab; (b) menjaga dan melakukan
cek rutin terhadap kabel-kabel di dalamnya; (c) segera mengganti lampu yang
telah padam; (d) membersihkan kap lampu dari debu dan serangga.
Rambu diperlukan untuk memberikan penegasan mengenai larangan dan
aturan yang diberlakukan di permukiman. Rambu yang berada di permukiman
berupa simbol ataupun tulisan. Perawatan yang dilakukan terhadap rambu bersifat
insidental, tidak ada pemeliharaan khusus. Pengelola diharapkan untuk merawat
dan menjaga dengan baik rambu-rambu yang ada di permukiman karena rambu
tersebut rawan akan tindakan vandalisme, selain itu kondisi rambu juga mudah
rusak dipengaruhi oleh iklim. Pemeliharaan terhadap rambu-rambu yang ada
dapat dilakukan secara rutin dengan pengecatan ulangs etiap tahunnya. Hal ini
dilakukan untuk menjaga fungsi rambu agar tetap informatif.
Tempat sampah sangat dibutuhkan di setiap lingkungan, terutama
permukiman. Untuk menjaga kebersihan dan keindahan lingkungan, sampah harus
dikumpulkan dalam sebuah wadah tempat sampah untuk sementara waktu, dan
nantinya akan diangkut oleh mobil sampah ke TPA. Kondisi, jumlah dan
peletakan tempat sampah di permukiman Telaga Golf Sawangan sudah baik.
Pemeliharaan tempat sampah yang pengelola bersifat insidental. Untuk waktu
yang akan datang pengelola diharapkan mampu menambah jumlah tempat sampah
sehingga dalam satu lokasi terdapat dua tempat sampah bersebelahan yang
memilah antara tempat sampah organik dan satunya lagi tempat sampah untuk
sampah inorganik.
60
4.2.6.7 Pemeliharaan Fisik terhadap Soft Material
a. Penyiraman
Penyiraman tanaman sangat diperlukan untuk memudahkan perakaran
tanaman menyerap larutan hara yang tersedia dalam tanah. Kegiatan penyiraman
merupakan salah satu dari kegiatan pemeliharaan terhadap tanaman agar tanaman
dapat hidup dalam jangka waktu yang lama. Penyiraman dilakukan dengan
menyesuaikan lokasi pemeliharaan, kondisi lapang, dan jenis tanamannya.
Penyiraman dilakukan dua kali sehari pada pagi dan sore hari, tetapi pada musim
hujan penyiraman tidak dilakukan terlalu sering, hanya disesuaikan dengan
kondisi cuaca saja. Penyiraman tidak dilakukan pada siang hari karena dapat
menyebabkan suhu permukaan daun meningkat lebih tinggi pada suhu udara di
sekitarnya yang dapat mengakibatkan luka bakar pada daun.
Kegiatan penyiraman pada wilayah welcome area, sepanjang jalan
boulevard hingga fasilitas seperti taman city forest dilakukan oleh pihak
kontraktor dengan 1 mobil tanki berkapasitas 5000 liter milik kontraktor,
sedangkan penyiraman tanaman pada lingkungan cluster dilakukan oleh pihak
pemelihara BPL dengan mengggunakan mobil tanki air milik pengelola dengan
kapasitas air sebanyak 5000 liter. Penyiraman pada area hamparan rumput seperti
taman dilakukan dengan menggunakan sprayer.
Penyiraman yang dilakukan di permukiman Telaga Golf Sawangan
termasuk dalam kategori pemeliharaan intensif. Hal ini dikarenakan bahwa sangat
pentingnya bagi pengelola untuk menjaga kesegaran dan kesuburan tanaman demi
menjaga keindahan dari tanaman tersebut, terutama pada area public goods di
welcome area dan sepanjang jalan boulevard. Di setiap satu mobil tanki terdapat
dua orang tenaga kerja, satu sebagai pengendara mobil, sedangkan satu orang lagi
yang memegang selang dan bertugas mengarahkan selang untuk menyiramkan air
ke tanaman (Gambar 23).
Air yang keluar dari tanki biasanya jatuh terlalu keras pada permukaan
tanah, hal ini dapat menyebabkan kerusakan pada akar tanaman. Oleh karena itu,
diperhatikan bahwa pada saat proses penyiraman sebaiknya kecepatan air tidak
terlalu tinggi, dan bersifat menyebar tidak langsung pada tanaman seperti semak
tertentu.
61
Sumber utama air penyiraman yang digunakan berasal dari mata air yang
terletak pada kolam atau laguna di kawasan permukiman. Laguna di kawasan
permukiman memiliki air yang jernih dengan proses pemurnian air berlasung
secara alami oleh vegetasi air yang ada di dalamnya.
Gambar 23 Kegiatan Penyiraman Median Jalan
b. Pemangkasan
Kegiatan pemangkasan dilakukan terhadap beberapa jenis tanaman, yaitu
pada pohon, semak, dan rumput. Pemangkasan pada pohon yang tinggi dan besar
bersifat insidental, dilakukan sesuai dengan kebutuhan dan kondisi pohon. Jika
pohon tersebut daunnya sudah terlihat sangat lebat, perlu dilakukan pemangkasan
pada cabang-cabangnya yang dianggap mengganggu. Kegiatan pemangkasan ini
dilakukan untuk mengontrol pertumbuhan pohon, keamanan para penghuni serta
untuk kesehatan pohon itu sendiri. Pemangkasan rumput dan semak dilakukan
untuk tetap menjaga keindahan visual dari tanaman tersebut sesuai dengan tujuan
awal desain tanamannya dan pertumbuhan rumput tidak terlalu tinggi sehingga
dapat menggangu pertumbuhan semak dan pohon. Jenis pemangkasan dibedakan
berdasarkan tujuannya, yaitu pemangkasan untuk kepentingan kesehatan tanaman,
estetika, dan keamanan pengguna.
Kegiatan pemangkasan rumput dan semak dilakukan setiap hari dimulai
dari welcome area hingga seluruh proyek permukiman. Seluruh rumput pada area
permukiman biasanya dapat dipangkas dalam kurun waktu 2 minggu. Tenaga
kerja pemangkasannya dibagi menjadi dua kelompok, masing-masing kelompok
terdiri dari 4 orang. Kelompok pertama bertugas untuk memangkas kawasan
public goods seperti welcome area dan boulevard, sedangkan kelompok yang
62
satunya lagi bertugas untuk memangkas kawasan pada lingkungan cluster, untuk
pemangkasan tanaman semak terdapat empat orang tenaga kerja.
Kelebihan perencanaan utilitas pada permukiman seperti kabel-kabel
telepon, listrik, dan televisi yang tertanam di dalam tanah (serat optik)
memberikan kemudahan bagi pihak pengelola karena dengan sistem setra optik ini
jadi tidak ada kabel yang mengganggu pertumbuhan tanaman.
Pemangkasan dilakukan selain dengan membuang cabang-cabang liar
yang dianggap mengganggu untuk mengontrol pertumbuhan tanaman, juga
dilakukan dengan membuang bagian tanaman yang sakit.
Gambar 24 Kegiatan Pemangkasan
Rumput di Welcome Area
Gambar 25 Kegiatan Pengangkutan
Sampah Pemangkasan Pohon
Pemangkasan pada pohon dilakukan untuk menjaga keamanan, dalam arti
keamanan penghuni sebagai pengguna lingkungan. Pemangkasan pohon sesuai
dengan kondisi fisik pohon sangat bagus untuk mencegah terjadinya kejadian
pohon tumbang yang dapat membahayakan penghuni yang mungkin sedang
melintasi jalan. Pohon sawit (Elaeis guineensis) dan palem raja (Roystonea regia)
yang terdapat pada median jalan biasanya dipangkas ketika pelepah sudah mulai
tua dan warnanya menguning. Pelepah-pelepah tersebut menjuntai ke bawah dan
jika jatuh, dapat merusak fungsi estetis tanaman tersebut pada area boulevard
yang merupakan public goods area. Pelepah-pelepah tersebut dipangkas bersama
dengan batang daun, agar batang daun tersebut tidak jatuh apalagi sampai
mengenai pengguna jalan. Pemangkasan pada area public goods sangat
diutamakan oleh pihak pengelola karena area ini memiliki daya tarik keindahan
lanskap yang dapat meningkatkan daya jual rumah terhadap pengunjung.
63
Pemangkasan yang dilakukan bertujuan menjaga kesehatan tanaman. Jika
cabang, daun, dahan, atau bagian tanaman yang lainnya ada yang terserang hama
atau penyakit, pihak pengelola akan memangkas bagian tersebut untuk mencegah
penyebaran hama dan penyakit tersebut.
Alat yang digunakan dalam kegiatan pemangkasan bermacam-macam,
untuk pemangkasan rumput digunakan alat pangkas seperti mesin potong rumput
gendong yang diisi dengan bahan bakar bensin untuk menjalankan mesinnya. Alat
ini harus digunakan dengan hati-hati karena jika pekerja tidak ahli dalam
menggunakannya dapat membahayakan pengguna karena penggunaan alat ini
dapat melontarkan batu atau kerikil yang berada di sekitar hamparan rumput.
Kendala yang biasa dijumpai dalam pemangkasan adalah kerusakan pada alat
pemangkasan dan kehabisan bahan bensin untuk alat pemangkasan.
Kegiatan pemangkasan yang dilakukan sudah berjalan cukup baik, hanya
saja terkadang terjadi keterlambatan dalam target penyelesaian yang disebabkan
oleh kurangnya tenaga kerja terutama pada pemangkasan rumput, hal ini dapat
diperbaiki dengan penambahan jumlah tenaga kerja yang sesuai dengan luasan
pemangkasan.
Pemangkasan semak menggunakan alat gunting pangkas, dilakukan pada
tanaman yang masih muda dan sedang berdaun untuk tetap menjaga bentuk asli
semak sesuai desain. Pemangkasan rumput dilakukan dengan menggunakan mesin
pemotong rumput gendong. Pemangkasan pelepah-pelepah pohon palem atau
ranting cabang pohon menggunakan golok.
Menurut Arifin dan Arifin(2005), pelaksanaan pemangkasan tanaman,
terutama pohon, yang baik harus memperhatikan waktu yang tepat. Pemangkasan
pohon dilakukan pada musim tertentu, bergantung pada jenis pertumbuhannya.
Pemangkasan tidak dilakukan pada saat pohon sedang musim berbunga dan
berbuah. Pelaksanaan pemangkasan yang baik adalah setelah musim berbunga
atau berbuah. Hal ini bertujuan merangsang pertumbuhan vegetatif dan generatif
pada musim berikutnya, terutama jika setelah pemangkasan dilakukan
pemupukan.
64
c. Pengendalian Hama dan Penyakit
Pengendalian hama dan penyakit merupakan salah satu tindakan
pemeliharaan fisik. Tanaman yang terserang hama dan penyakit cukup
menggangu keindahan karena kondisi-kondisi seperti warna daun yang tidak
segar, tumbuh percabangan yang tidak diharapkan, batang kering, dan hadirnya
serangga yang tidak mengganggu. Setiap tanaman memiliki kemungkinan
terserang hama seperti belalang, kutu, ulat, dan sejenisnya, begitu juga dengan
kemungkinan terserang penyakit yang dapat menyebabkan kematian pada
tanaman.
Pengendalian hama dan penyakit ini dilakukan untuk memberantas
sekaligus melakukan pencegahan terhadap hama dan penyakit. Pemberantasan
yang dilakukan adalah mengendalikan jumlah populasi hama dan penyakit yang
ada. Pencegahan dilakukan untuk meminimalkan timbulnya serangan hama dan
penyakit tanaman, seperti dengan memperbaiki dan menjaga kebersihan
lingkungan taman rumah agar tetap sehat agar tindakan pengendalian hama dan
penyakit menjadi tepat sasarannya, maka yang harus dilakukan terlebih dahulu
adalah mengetahui jenis hama dan penyakit yang sedang menyerang tanamannya.
adapun langkah yang tepat dalam pengendalian hama dan penyakit, sebagai
berikut: (a) mengidentifikasi permasalahan yang ada; (b) pemilihan pestisida yang
tepat; (c) penggunaan pestisida pada waktu yang tepat (Carpenter et al., 1975).
Pengendalian hama dan penyakit dapat dilakukan dengan beberapa cara,
seperti mekanis, fisik, biologi, kimiawi dengan penggunaan pestisida, karantina,
dan teknik budi daya. Pengendalian hama dan penyakit yang dilakukan di
permukiman Telaga Golf Sawangan adalah cara kimiawi dengan penyemprotan
pestisida dan pengendalian secara fisik dengan pemangkasan manual pada bagian
tanaman yang terserang hama dan penyakit. Pengendalian hama dan penyakit
yang dilakukan bersifat insidental tidak rutin. Hama yang sering menyerang
tanaman adalah ulat, hama cacing tanah, siput, serangga, bahkan hewan ternak
seperti kambing dan sapi.
Gangguan hama seperti ulat yang memakan daun pada ground cover
diatasi dengan penyemprotan larutan Decis atau Kurakron pada bagian tanaman
yang terserang. Hama seperti kambing dan sapi tergolong berbahaya karena selain
65
memakan rumput, mereka juga memakan berbagai jenis tanaman yang ada di
permukiman, hal ini sangat merusak pertumbuhan tanaman seperti semak dan
pepohonan lainnya. Tanaman semak atau ground cover yang telah dimakan oleh
hewan ternak biasanya akan kering pada bagian tanaman yang tidak dimakan,
kemudian selang beberapa hari tanaman tersebut akan mati.
Tindakan pengendalian dan pencegahan yang dilakukan pengelola
terhadap gangguan hama dari hewan ternak yang berasal dari kampung warga
sekitar permukiman adalah penyemprotan Kurakron pada tanaman yang biasanya
dimakan hewan tersebut agar hewan ternak dapat mencium baunya yang tidak
sedap dan tidak memakan tanaman tersebut. Namun, cara ini kurang berpengaruh
karena hewan ternak tersebut tetap saja memakan tanaman-tanaman.
Jika tanaman sudah mulai rusak dan mati akibat hama hewan ternak
tindakan yang dilakukan pihak pengelola adalah menggantinya dengan tanaman
yang baru. Hal ini sangat disayangkan karena kemungkinan hama dari hewan
ternak akan selalu ada, walaupun tanamannya sudah diganti dengan tanaman baru
hewan ternak tersebut akan tetap memakannya kembali.
Pihak pengelola diharapkan melakukan tindakan yang tegas terhadap
warga luar, mulai membatasi akses masuk dan keluar warga kampung sekitar
semisal dengan pembuatan pagar yang hanya dapat dilalui manusia saja, tidak bisa
dilalui oleh hewan-hewan ternak, ataupun pemberian sangsi dan denda bagi warga
luar yang diketahui membawa masuk hewan ternak tersebut ke kawasan
permukiman.
Jumlah tanaman yang terserang hama dan penyakit tanaman tidak terlalu
banyak pada kawasan permukiman ini. Namun, pengelola diharapkan dapat
melakukan tindakan pengendalian hama dan penyakit ini secara rutin, dilakukan
setiap hari dengan penggunaan alat dan bahan yang sesuai, seperti jenis obat yang
akan digunakan, sprayer, sarung tangan, dan masker.
Kegiatan pengendalian hama dan penyakit dikerjakan oleh tenaga kerja in-
house dari estate menggunakan alat hand sprayer secara insidental, hanya ketika
diketahui bahwa terdapat tanaman yang terserang hama dan penyakit. Kegiatan
penyemprotan pestisida tidak dilakukan secara menyeluruh pada tanaman,
66
melainkan pada bagian yan terserang hama dan penyakit saja. Hal ini dapat
menyebabkan hama dan penyakit tersebut menjalar ke bagian tanaman yang lain.
Gambar 26 Hama Kambing
Menurut Arifin dan Arifin (2005), tahapan pengendalian hama dan
penyakit yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut: (a) mengidentifikasi hama
atau penyakit yang menyerang tanaman; (b) memilih pestisida yang efektif
terhadap hama dan penyakit tersebut; (c) melarutkan pestisida mengikuti petunjuk
dan dosis yang benar; (d) menyemprotkan pestisida dengan cara yang benar,
searah dengan hembusan angin; (e) menempatkan pestisida di dalam tanah dekat
dengan perakaran tanaman bila menggunakan pestisida yang bersifat sistematik;
(f) segera membersihkan diri setelah melakukan tindakan pengendalian hama dan
penyakit untuk menghindari efek keracunan.
d. Pemupukan
Tanaman yang sehat membutuhkan pemeliharaan yang baik salah satunya
dengan melakukan pemupukan, yang bertujuan menjaga pertumbuhan tanaman,
menyuplai unsur hara tambahan bagi tanaman, dan memperbaiki daya serap air.
Jenis pupuk yang digunakan di Telaga Golf Sawangan adalah pupuk organik
seperti kompos dengan interval pemupukan sebulan sekali dan pupuk kimiawi
(inorganik) seperti NPK dan Urea dengan interval pemupukan tiga bulan sekali.
Pemupukan dilakukan oleh pihak kontraktor dimulai dari welcome area
sampai keseluruhan kawasan permukiman yang merupakan tanggung jawabnya.
67
Pemupukan menggunakan pupuk NPK pada saat pengolahan media tanam
dimaksudkan untuk menggemburkan serta memperbaiki porositas tanah.
Telaga Golf Sawangan memiliki alat pengolahan pupuk kompos sendiri.
Proses pembuatan kompos akhir-akhir ini dilakukan setiap sebulan sekali,
seharusnya pengomposan dilakukan setiap seminggu sekali dengan menyesuaikan
banyaknya sampah organik yang dapat dimanfaatkan kembali untuk dijadikan
pupuk kompos. Hal ini juga dapat menghematkan biaya pengeluaran pengelola
untuk pembelian bahan pupuk kompos. Kurangnya tenaga kerja pada in-house
menyebabkan pengurangan intensitas pembuatan pupuk kompos. Kegiatan
pemupukan yang dilakukan menggunakan metode broadcast, terdiri dari dua
orang tenaga kerja, yaitu satu orang melakukan pemupukan dan satu orang
lainnya bertugas melakukan penyiraman setelah pemupukan.
e. Pendangiran dan Penyiangan Gulma (Weeding)
Pendangiran adalah usaha mengemburkan tanah di sekitar tanaman yang
bertujuan memperbaiki struktur tanah yang berguna bagi pertumbuhan tanaman.
Pendangiran juga ditujukan untuk memudahkan peresapan air dan oksigen ke
dalam tanah agar aerasi menjadi baik, sekaligus membersihkan tanaman liar dan
gulma yang tumbuh di sekitar tanaman. Pendangiran dilakukan dalam interval
waktu selama 30 hari dengan menggunakan kored.
Gulma adalah tanaman liar yang tumbuh bersamaan dengan tanaman
pokok yang dapat merusak estetika tanaman dan secara fungsional akan
mengurangi hara, pemanfaatan matahari, air tanah, dan tempat tumbuh bagi
tanaman utama. Kegiatan penyiangan gulma dilakukan untuk membebaskan
tanaman pokok dari tanaman pengganggu dengan cara membersihkan gulma yang
tumbuh liar di sekeliling tanaman agar kemampuan kerja akar untuk menyerap
unsur hara dapat berjalan secara optimal. Penyiangan juga bertujuan mencegah
datangnya hama dan penyakit yang biasanya menjadikan rumput atau gulma lain
sebagai tempat tumbuh dan sembunyi, sekaligus untuk memutus siklus hidupnya.
Pada kawasan permukiman gulma dapat ditemukan di pot tanaman, sela-
sela perkerasan paving conblock, groundcover, dan hamparan rumput. Gulma
68
yang biasa tumbuh di antaranya adalah rumput jarum (Axonopus compressus),
rumput teki (Cyperus kyllingia), dan putri malu (Mimosa pudica).
Kegiatan penyiangan dilakukan dengan memangkas gulma dari bagian
akar sehingga gulma tidak dapat tumbuh kembali. Penyiangan untuk gulma yang
tergolong rapat menggunakan alat kape, sedangkan untuk penyiangan gulma
berupa semak menggunakan sabit. Penyiangan gulma yang dilakukan di
permukiman dilakukan secara rutin dalam interval waktu selama sebulan sekali
dan bergantung pada intensitas gulma. Penyiangan gulma sebaiknya dilakukan
pada tahun-tahun permulaan sejak penanaman agar pertumbuhan tanaman tidak
terhambat, selanjutnya pada saat awal atau akhir musim penghujan, karena pada
saat itu banyak gulma yang tumbuh. Sampah dari penyiangan gulma sebaiknya
tidak dibuang sembarangan karena sisa gulma tersebut dapat tumbuh kembali
apabila menempel pada media yang sesuai. Pengendalian gulma harus dilakukan
secara menyeluruh dan kemudian segera dibakar agar tidak bersisa.
Kegiatan pendangiran dan penyiangan gulma (weeding) bertujuan utama
menjaga pertumbuhan dan perkembangan tanaman. Kegiatan ini biasa dilakukan
setelah kegiatan pemangkasan agar tanaman terlihat lebih indah dan tertata rapih.
Kurangnya tenaga kerja mengakibatkan masih adanya gulma pada tanaman,
penambahan tenaga kerja diharapkan dapat memperbaiki hal tersebut.
Gambar 27 Kegiatan Penyiangan Gulma
f. Renovasi Tanaman
Kegiatan renovasi tanaman atau yang biasa disebut penyulaman yang
dilakukan di permukiman Telaga Golf Sawangan bersifat insidental. Penyulaman
adalah penggantian tanaman yang sakit ataupun mati dengan tanaman baru yang
69
baik. Kegiatan penyulaman biasa dilakukan pada saat tanaman sudah mati,
biasanya tanaman karena terserang hama dan penyakit, yang paling sering terjadi
adalah ketika tanaman mati oleh hama hewan ternak seperti kambing. Jika
tanaman mati, pihak pengelola menugaskan kontraktor untuk melakukan
penyulaman dengan tanaman baru yang baik. Ketika pemeliharaan pada tanaman
semak di sepanjang boulevard dianggap sulit akibat kurangnya biaya dan hama
kambing yang terus menyerang, pihak pengelola memutuskan untuk melakukan
renovasi tanaman dengan tanaman baru seperti Euphorbia yang diletakkan pada
pot tanaman.
Kendala yang dapat ditemukan di permukiman Telaga Golf Sawangan
adalah tidak terawatnya nursery sehingga membuatnya terbengkalai, pihak
pengelola harus memanfaatkan tanaman dari kontraktor. Peningkatan
pemeliharaan nursery sebaiknya mulai diperhatikan dan dijalankan kembali oleh
pihak pengelola. Jika kondisi nursery baik, sangat bermanfaat untuk menyuplai
kebutuhan tanaman di permukiman. Hal ini juga dapat mengurangi pengeluaran
biaya dalam hal penyulaman atau renovasi tanaman, karena pihak pengelola tidak
perlu mengeluarkan biaya untuk membeli tanaman yang baru kepada nursery
milik kontraktor.
Penyulaman sebaiknya dilakukan sekitar dua sampai empat minggu sekali
setelah tanam, penyulaman kedua dilakukan pada waktu pemeliharaan tahun
pertama, sebelum tanaman berumur satu tahun. Untuk kegiatan penyulaman yang
baik maka bibit yang dipakai harus baik serta dilakukan pemeliharaan yang
intensif sehingga pertumbuhan bibit sulaman nantinya tidak tertinggal dengan
tanaman lainnya.
Gambar 28 Kegiatan Penyulaman Tanaman
70
Hal yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaan penyulaman adalah
sebagai berikut: (a) kondisi tanaman pengganti yang digunakan harus lebih baik
dari tanaman sebelumnya; (b) tanaman yang rusak atau mati dicabut terlebih
dahulu agar tidak mengganggu tanaman yang masih sehat; (c) mempersiapkan
lubang bekas tanaman untuk ditanam kembali; (d) membiarkan lubang tanam
beberapa saat dan diberi pupuk kandang jika diperlukan; (e) melepaskan tanaman
baru dari kontainernya; (f) melakukan penyiraman secara rutin (Arifin dan Arifin,
2005).
g. Persepsi Responden
Pada saat kegiatan magang berlangsung, penyebaran kuisioner diberikan
kepada penghuni dan karyawan pengelola di permukiman Telaga Golf Sawangan.
Terdapat beberapa pertanyaan yang diajukan kepada penghuni mengenai
pemeliharaan lanskap yang berlangsung di kawasan permukiman.
Berdasarkan kuisioner yang disebar ke penghuni sebanyak 27% responden
penghuni menyatakan kebersihan area permukiman dalam keadaan sangat baik,
67% penghuni menyatakan cukup baik, dan 6% sisanya menyatakan dalam kurang
baik. Hal ini membuktikan bahwa pengelola selalu menjaga kualitas kebersihan
lingkungan permukiman sehingga menciptakan lingkungan permukiman yang
nyaman dan asri (Gambar 29).
Gambar 29 Diagram Pendapat terhadap Kebersihan Area Permukiman
Penilaian penghuni terhadap aspek keamanan menunjukkan sebanyak 17%
penghuni menyatakan keaman permukiman dalam keadaan sangat baik, sebanyak
70% menyatakan cukup baik, dan 13% menyatakan kurang baik. Hal ini
membuktikan bahwa penghuni merasa aman untuk tinggal di permukiman Telaga
Golf Sawangan, sistem keamanannya sudah cukup baik dengan sistem
71
pengamanan di pintu utama dan per cluster sehingga memberikan rasa aman
ganda.
Gambar 30 Diagram Pendapat terhadap Keamanan Area Permukiman
Kondisi fasilitas permukiman menurut penilaian penghuni menunjukan
sebanyak 67% responden penghuni menyatakan kondisi fasilitas dalam keadaan
cukup baik dan sebanyak 33% penghuni menyatakan kurang baik. Fasilitas di
permukiman Telaga Golf sudah memadai kebutuhan penghuni. Peningkatan biaya
penggunaan fasilitas diharapkan dapat menaikan biaya pemasukan untuk
pemeliharaan fasilitas yang ada.
Gambar 31 Diagram Pendapat terhadap Fasilitas Area Permukiman
Sebanyak 23% responden penghuni menyatakan pelayanan pihak
pengelolaan lanskap sangat baik, 67% penghuni menyatakan cukup baik, dan 10%
menyatakan kurang baik. Pelayanan pengelola yang selalu menyelesaikan tugas
pemeliharaan dengan baik disertai dengan sikap ramah pihak pengelola terhadap
keluhan penghuni menjadikan pelayanan pemeliharaan yang dilakukan pengelola
sudah baik di mata penghuni.
72
Gambar 32 Diagram Pendapat terhadap Pelayanan Pemeliharaan
Sebanyak 60% responden penghuni menyatakan bahwa permukiman
Telaga Golf Sawangan memiliki lanskap yang sangat baik dan 40% responden
lainnya menyatakan lanskap permukiman dalam kondisi baik. Kegiatan
pemeliharaan yang dijalani dengan cukup baik oleh pengelola menciptakan
kondisi lanskap permukiman yang baik sehingga mampu nilai lebih tersendiri bagi
penghuni.
Gambar 33 Diagram Penilaian Penghuni terhadap Lanskap Permukiman
Survei tingkat kepuasan penghuni terhadap permukiman Telaga Golf
Sawangan yang didapatkan dari kuisioner menyatakan bahwa sebanyak 73%
penghuni puas dan 27% menyatakan sangat puas. Lingkungan permukiman aman,
nyaman dan asri. Pemeliharaan lingkungan yang baik menciptakan kepuasan
tersendiri bagi penghuni sehingga mereka tetap ingin bertahan untuk tinggal di
permukiman ini.
Gambar 34 Diagram Tingkat Kepuasan Penghuni
73
Pada kuisioner yang diberikan kepada karyawan pengelola didapatkan
sebanyak 60% responden karyawan menyatakan pemeliharaan soft dan hard
material sudah dilakukan dengan baik dan 40% karyawan lainnya menyatakan
cukup baik.
Gambar 35 Diagram Pemeliharaan Soft dan Hard Material
Sedangkan sebanyak 70% karyawan menyatakan kinerja tenaga kerja
pemelihara pihak pengelola sudah baik dan 30% sisa responden menyatakan
cukup baik.
Gambar 36 Diagram Kinerja Tenaga Kerja Pemeliharaan
Kegiatan pemeliharaan soft dan hard material dan kinerja tenaga kerja
pemeliharaan yang sudah berjalan dengan baik diharapkan dapat dijaga dan
dilanjutkan dengan lebih baik di masa depan oleh pengelola.
Secara keseluruhan berdasarkan hasil kuisioner yang diberikan kepada
penghuni dan karyawan dapat disimpulkan bahwa pengelolaan pemeliharaan
lanskap yang dilaksanakan oleh pihak pengelola di permukiman Telaga Golf
Sawangan sudah cukup baik dan memuaskan bagi kedua belah pihak.
Kegiatan wawancara juga dilakukan terhadap penghuni, sebanyak 80%
penghuni memiliki harapan kepada developer untuk menyediakan fasilitas
lingkungan yang baru seperti fasilitas olahraga lapangan tenis, serta harapan agar
pengelola segera memperbaiki fasilitas jalan cluster yang sudah mengalami
74
kerusakan. Menurut karyawan pengelola, masih terdapat proses pemeliharaan
yang harus diperbaiki seperti pengelolaan sampah rumah tangga dengan
menyediakan tempat sampah organik dan inorganik, perhitungan kembali
mengenai kapasitas pekerja pemelihara yang rutin untuk RAB yang lebih akurat,
serta harapan untuk menjadikan lingkungan yang sehat asri dan aman secara
berkelanjutan.
4.2.7 Pengawasan Pemeliharaan
Keberhasilan pengelolaan suatu lanskap dapat didukung oleh pelaksanaan
kegiatan pengawasan dan evaluasi terhadap pekerjaan pemeliharaan lanskap.
Kegiatan pengawasan dilakukan untuk menjamin bahwa jadwal kerja yang telah
direncanakan terlaksana dengan baik dan sesuai dengan standar spesifikasi yang
telah ditetapkan serta mengendalikan kesalahan yang terjadi. Pengawasan
dilakukan dengan pengontrolan fisik lapangan terhadap hasil kerja pemeliharaan.
Kegiatan pengawasan pemeliharaan bergantung pada pihak pemeliharanya.
Pemelihara dari pihak warga Badan Pemelihara Lingkungan (BPL)
dilakukan oleh Pak Yudi. Pelaksanaan pengawasan dilakukan sampai tiga kali
dalam sehari pada pukul 08.30--09.00 WIB, kontrol siang pada pukul 13.00 WIB,
dan sore hari pada pukul 15.00 WIB. Pengawasan dilakukan pada semua cluster
yang menjadi tanggung jawab BPL. Pengawasan oleh pihak kontraktor dilakukan
dalam waktu dua hari sekali, oleh pengawas dari CV BOTANI ASRI (Pak Lolo),
hal ini disebabkan oleh jarak yang harus ditempuh dari kawasan puncak yang
merupakan kantor CV BOTANI ASRI dapat memakan waktu hingga 4 jam lebih
untuk mencapai lokasi permukiman. Pengawasan juga tetap dilakukan dari pihak
estate selaku pengembang. Kegiatan pengawasan dilakukan setiap hari di pagi
hari pada pukul 09.00--11.00 WIB oleh pengawas lapang (Pak Syarief).
Pengawasan dari pihak estate dilakukan untuk memantau seluruh proses
pemeliharaan lanskap yang ada, yang dilakukan oleh tenaga kerja kontraktor,
tenaga kerja BPL, dan tenaga kerja in-house dari pihak estate sendiri. Kegiatan
pengawasan yang dilakukan merupakan pengecekan di lapangan menggunakan
checklist yang diberi kolom penilaian atas kondisi di lapangan. Hal ini diharapkan
dapat meminimalkan terjadinya kesalahan pekerjaan pemeliharaan agar
75
pengerjaannya dapat diselesaikan sesuai dengan target pemeliharaan. Para
pengawas berhak menegur langsung para tenaga kerja apabila mereka membuat
kesalahan ataupun kekurangan dalam pekerjaannya agar mereka lebih menyadari
tanggung jawab atas pekerjaannya masing-masing dan tidak mengulangi
kesalahannya kembali.
Evaluasi bertujuan mewujudkan kegiatan pemeliharaan yang sesuai
dengan tujuan awal pemeliharaan yang telah ditetapkan, memastikan semua input
(alat, bahan, dan tenaga kerja) bermanfaat secara efektif, serta meminimalkan hal-
hal yang bersifat pemborosan dan tidak bermanfaat. Kegiatan evaluasi dibagi
menjadi dua, yaitu secara tertulis seperti checklist laporan harian pemeliharaan
oleh pengawas dari kontraktor atau BPL dan pengecekan lapang secara langsung
oleh landscape supervisor. Nahalih (2004) menyebutkan beberapa hal yang
menjadi bahan evaluasi pemeliharaan di permukiman Telaga Golf Sawangan.
1. Ukuran atau spesifikasi hasil pemeliharaan pada setiap objek/target
pemeliharaan (berupa checklist)
a. umum: bersih, sehat, aman, dan asri;
b. target: tanaman (pohon, semak, dan rumput), jalan, saluran, laguna,
fasilitas, sarana.
2. Ukuran kinerja
a. kecepatan;
b. ketepatan;
c. kemampuan menangani masalah;
d. kepatuhan pada atasan;
e. kreatifitas;
f. kerja sama;
g. inisiatif;
h. motivasi.
3. Bahan pendukung
a. data lapangan, sifat/karakteristik bahan;
b. kapasitas kerja secara spesifik per personal pekerja;
c. alternatif metode;
d. alternatif skala prioritas;
76
e. alternatif penjadwalan;
f. alternatif sistem kontrol dan pengendalian.
Keseluruhan kegitan evaluasi dilaksanakan agar pelaksanaan pemeliharaan
menjadi lebih baik dan pihak estate lebih mudah untuk memberi arahan
pemeliharaan yang sesuai kepada masing-masing pengawas. Setiap seminggu
sekali masing-masing pengawas baik dari pihak kontraktor maupun BPL
mengadakan evaluasi bersama para tenaga kerjanya, para pengawas
menyampaikan kekurangan pekerjaan yang masih harus diperbaiki lagi oleh para
tenaga kerja, beberapa keluhan warga terhadap pemeliharaan yang masih dirasa
kurang atau terjadi kesalahan pada lingkungan mereka, dan keluhan pihak estate
terhadap proses pemeliharaan yang kurang sesuai dengan rencana awal
pemeliharaan.
Tercapainya tujuan pemeliharaan awal juga diharapkan didukung dengan
adanya tindakan inspeksi dari estate manager selaku manajer pengelelola
lingkungan perumahan. Manager pengelola melakukan inspeksi dengan
mengawasi lapang secara langsung minimal sebulan sekali untuk melihat
pengerjaan pemeliharaan yang dilakukan sudah baik atau belum, mencari
permasalahan-permasalahan yang terdapat di permukiman, kemudian mengadakan
rapat koordinasi pihak pemelihara untuk mencari solusi terhadap masalah
tersebut.
4.2.8 Alternatif Strategi
Strategi manajemen lanskap permukiman Telaga Golf Sawangan dapat
ditentukan dengan menggunakan analisis SWOT. Menurut Rangkuti (1997),
SWOT memiliki dua faktor, yaitu faktor internal terdiri dari kekuatan (strengths)
dan kelemahan (weaknesses), sedangkan faktor eksternal terdiri dari peluang
(opportunities) dan ancaman (threats). Berdasarkan hasil survei lapang,
penyebaran kuisioner dan wawancara dengan pihak pengelola dan penghuni
didapatkan faktor internal dan eksternal sebagai berikut.
77
1. Kekuatan
a. Konsep Green Real Estate
Permukiman memiliki konsep yang terpadu dengan upaya pelestarian
lingkungan hidup seperti pengolahan sampah terpadu, selain itu permukiman
menciptakan suasana alam yang indah sebagaimana hunian resort. Lokasi
permukiman memiliki view lapangan golf 18 hole dan danau alam, keberadaan
fasilitas konservasi city forest, taman dan adventure park. Semua fasilitas tersebut
merupakan ruang terbuka hijau sebanyak 45% yang menyediakan kesegaran udara
dan lingkungan hidup yang yang sejuk. Kredibilitas konsep Green Real Estate di
permukiman Telaga Golf Sawangan sudah mendapatkan pengakuan di Indonesia.
Permukiman ini mendapat sebutan sebagai Green Real Estate yang diakui oleh
masyarakat. Hal ini dapat dilihat dengan beberapa penghargaan yang telah diraih
seperti penghargaan Best Indonesia Green Award 2010 yang diselenggarakan
majalah Bisnis & CSR dan dua kali menjuarai penghargaan Green Property
Award pada tahun 2009 dan 2010 untuk kategori permukiman yang sedang
dikembangkan (jadi bukan hanya konsep) versi Majalah Housing Estate.
b. Kapasitas dan efektivitas kerja cukup baik
Berdasarkan perbandingan perhitungan kapasitas kerja pada lapang dan
pustaka dapat disimpulkan bahwa kapasitas dan efektivitas pemeliharaan yang
berlangsung di kawasan permukiman sudah cukup baik. Hal ini terlihat jelas pada
nilai beberapa jenis pemeliharaan yang memiliki nilai diatas standar pustaka.
c. Pembagian wilayah pemeliharaan
Standar pemeliharaan lanskap ditetapkan oleh pihak pengelola yang
membagi area permukiman ke dalam beberapa wilayah area dan tingkatan
pemeliharaan yang berbeda sesuai dengan fungsi dari area tersebut. Pembagian
wilayah area pemeliharaan diharapkan mampu memudahkan pengawasan serta
menghemat jumlah biaya yang harus dikeluarkan pihak pengelola dengan tetap
menjaga stabilitas kualitas dan kuantitas lanskap di Telaga Golf Sawangan.
d. Pelayanan yang baik
Hasil kuisioner menunjukkan bahwa sebanyak 23% responden
menyatakan pelayanan pemeliharaan sangat baik, 67% penghuni menyatakan
cukup baik, dan 10% menyatakan kurang baik. Pelayanan pemeliharaan yang
78
selalu menyelesaikan tugas pemeliharaan dengan baik disertai dengan sikap ramah
pihak pengelola terhadap keluhan penghuni menjadikan pelayanan pemeliharaan
yang dilakukan pengelola sudah baik di mata penghuni.
e. Dukungan aktif warga
Dukungan aktif warga dalam proses pengelolaan permukiman dengan
dibentuknya Badan Pemelihara Lingkungan. Kegiatan pemeliharaan cluster oleh
pihak warga tetap diawasi dari oleh estate. Pemberian iuran pemeliharaan yang
dibebankan kepada setiap kepala keluarga per rumah memberikan rasa tanggung
jawab bagi penghuni untuk langsung aktif mengawasi dan membiayai kegiatan
pemeliharaan lingkungan yang meliputi (a) pembayaran listrik lampu lingkungan
dalam cluster; (b) pengangkutan sampah rumah tangga dan taman rumah; (c)
pembayaran gaji personal keamanan; (d) pemeliharaan taman dan kebersihan
lingkungan (area nonkavling dan nontaman yang berfungsi sebagai area
konservasi).
2. Kelemahan
a. Kurangnya kualitas dan kuantitas tenaga kerja pada pemeliharaan tertentu
Berdasarkan hasil perhitungan kebutuhan HOK yang menyatakan bahwa
jumlah tenaga kerja pada jenis pemeliharaan seperti pemupukan, pemangkasan
rumput, dan penyiangan gulma masih belum memadai. Sebagian besar tenaga
kerja harian tidak memiliki dasar pengetahuan pemeliharaan yang baik, hanya
sekedar memiliki kemampuan baca tulis. Tingkat kedisiplinan terhadap tanggung
jawab tugas pemeliharaan kurang karena minimnya motivasi yang dimiliki tenaga
kerja harian. Hal ini sangat mempengaruhi hasil kualitas pengelolaan lanskap
yang ada.
b. Kurangnya pemeliharaan pada fasilitas
Hasil kuisioner menurut penilaian penghuni terhadap kondisi fasilitas
permukiman, menunjukkan bahwa sebanyak 67% responden penghuni
menyatakan kondisi fasilitas dalam keadaan cukup baik dan sebanyak 33%
penghuni menyatakan kurang baik. Beberapa fasilitas seperti city forest dan taman
lingkungan per cluster lainnya seharusnya menjadi kawasan yang menarik dan
ramai dikunjungi keluarga terutama anak kecil, tetapi fasilitas ini justru
merupakan kawasan yang kurang mendapat perhatian pada pemeliharaannya.
79
Kurangnya pemeliharaan pada fasilitas ini dapat mengurangi jumlah kunjungan
bermain anak-anak per harinya.
c. Lokasi yang relatif jauh dari kota
Lokasi permukiman Telaga Golf Sawangan terletak di tepi selatan Jakarta,
tepatnya di kota Depok dan dapat ditempuh 40 Km dari pusat kota Jakarta. Lokasi
yang cukup jauh dari kota Jakarta dan cukup sulit dijangkau karena akses yang
jauh dari tol ini cukup menyulitkan warga untuk menuju tempat bekerja yang
berlokasi di luar kota.
3. Peluang
a. Akses jalan tol Jagorawi-Cinere
Rencana pengembangan jalan tol Jagorawi-Cinere akan memudahkan
aksesibilitas penghuni dan calon pembeli, meningkatkan nilai jual dari
permukiman.
b. Pasar peminat rumah masih terbuka
Pihak pengembang mengadakan event rutin setiap beberapa bulan sekali
seperti fun biking, culinary food, dan masih banyak lagi. Event seperti ini
dilakukan untuk membuka pasar peminat rumah sebagai usaha promosi yang
dapat meningkatkan daya tarik masyarakat luar untuk mengunjungi permukiman
sehingga dapat melihat langsung kondisi rumah dan lanskap dengan tujuan dapat
meningkatkan daya jual pengembang. Dalam satu event yang diselenggarakan
mampu meraih minimal 2 penjualan rumah, dana yang didapatkan dari hasil
pembelian rumah dapat digunakan sebagai biaya pemeliharaan.
4. Ancaman
a. Persaingan dengan developer permukiman di sekitarnya
Depok sebagai kota berkembang didalamnya terdapat banyak
pembangunan permukiman-permukiman yang dikembangkan oleh developer lain.
Permukiman yang lain yang ada mampu penjadi pesaing karena cenderung
menawarkan harga yang relatif lebih terjangkau jika dibandingkan harga jual
telaga golf sawangan dan memiliki akses yang lebih dekat ke kota Jakarta.
80
b. Faktor iklim dan cuaca yang tidak menentu
Faktor iklim dan cuaca yang tidak menentu sangat berpengaruh pada target
penyelesaian proses pemeliharaan yang berlangsung, terutama pada musim hujan
yang sewaktu-waktu dapat menghentikan berjalannya kegiatan pemeliharaan.
c. Gangguan keamanan dari lingkungan sekitar
Penilaian penghuni terhadap aspek keamanan menunjukkan sebanyak 17%
penghuni menyatakan keaman permukiman dalam keadaan sangat baik, sebanyak
70% menyatakan cukup baik, dan 13% menyatakan kurang baik. Berdasarkan
hasil kuisioner tersebut masih didapatkan penilaian keamanan yang kurang baik.
Kawasan permukiman bersebelahan langsung dengan banyak perkampungan di
sekitarnya. Adanya pintu masuk dari kawasan perkampungan yang awalnya
bertujuan memudahkan akses tenaga kerja rumah tangga, justru menimbulkan
ancaman tersendiri bagi kawasan permukiman, seperti tindakan vandalism,
kemalingan serta masuknya hama ternak ke kawasan permukiman.
Sebelum melakukan pembobotan faktor internal maupun eksternal,
ditentukan tingkat kepentingan dari masing-masing faktor tersebut terlebih dahulu
(Tabel 18 dan 19). Setiap faktor internal dan eksternal diberi nilai berdasarkan
tingkat kepentingannya. Setelah memperoleh tingkat kepentingan dari setiap
faktor internal dan eksternal, selanjutnya dilakukan pembobotan (Tabel 20 dan
21).
Tabel 18 Tingkat Kepentingan Faktor Internal Telaga Golf Sawangan
Simbol Faktor Internal Tingkat Kepentingan
Kekuatan
S1 Konsep Green Real Estate Kekuatan yang sangat besar
S2 Kapasitas dan efektivitas kerja cukup baik Kekuatan yang sangat besar
S3 Pembagian wilayah pemeliharaan Kekuatan yang sangat besar
S4 Pelayanan yang baik Kekuatan yang besar
S5 Dukungan aktif warga Kekuatan yang besar
Kelemahan
W1 Kurangnya kualitas dan kuantitas tenaga kerja
pada pemeliharaan tertentu
Kelemahan yang sangat berarti
W2 Lokasi yang relatif jauh dari kota Kelemahan yang berarti
W3 Kurangnya pemeliharaan pada fasilitas Kelemahan yang sedang
81
Tabel 19 Tingkat kepentingan faktor eksternal Telaga Golf Sawangan
Simbol Faktor Eksternal Tingkat Kepentingan
Peluang
O1 Akses jalan tol Jagorawi-Cinere Peluang yang sangat tinggi
O2 Pasar peminat rumah masih terbuka Peluang yang sangat tinggi
Ancaman
T1 Persaingan dengan developer permukiman di
sekitarnya
Ancaman yang sangat besar
T2 Faktor iklim dan cuaca yang tidak menentu Ancaman yang besar
T3 Gangguan keamanan dari lingkungan sekitar Ancaman yang sedang
Tabel 20 Pembobotan Faktor Internal
Simbol S1 S2 S3 S4 S5 W1 W2 W3 Total Bobot
S1 2 2 1 1 2 3 1 12 0,10
S2 2 2 1 1 2 3 1 12 0,10
S3 2 2 1 1 2 3 1 12 0,10
S4 3 3 3 1 3 2 1 16 0,13
S5 3 3 3 2 3 2 1 17 0,14
W1 2 2 2 1 1 3 1 12 0,10
W2 3 1 3 2 2 3 1 15 0,13
W3 4 4 4 2 2 4 3 23 0,19
Total 119 1,00
Tabel 21 Formulir Pembobotan Faktor Eksternal Simbol O1 O2 T1 T2 T3 Total Bobot
O1 2 2 1 1 6 0,14
O2 2 2 1 1 6 0,14
T1 2 2 1 1 6 0,14
T2 3 3 3 1 10 0,23
T3 4 4 4 3 15 0,35
Total 43 1,00
Setelah mendapatkan bobot dari masing-masing faktor strategis internal
dan eksternal, dilakukan penentuan peringkat (rating) dengan nilai antara 1-4.
Menurut David (2008), penentuan bobot setiap variabel menggunakan rating skala
1, 2, 3, dan 4: skala 1 jika indikator faktor horizontal kurang penting daripada
indikator faktor vertikal; skala 2 jika indikator faktor horizontal sama penting
dengan indikator faktor vertikal; skala 3 jika indikator faktor horizontal lebih
82
penting daripada indikator faktor vertikal; skala 4 jika indikator faktor horizontal
sangat penting daripada indikator faktor vertikal.
Kemudian rating setiap faktor tersebut dikalikan dengan bobot untuk
memperoleh skor pembobotan yang tercantum tabel skor pembobotan IFE dan
EFE (Tabel 22 dan 23).
Tabel 22 Skor Pembobotan Internal Factor Evaluation (IFE)
Faktor Strategis Internal Bobot Rating Skor
Kekuatan
Konsep Green Real Estate 0,10 4 0,40
Kapasitas dan efektivitas kerja cukup baik 0,10 4 0,40
Pembagian wilayah pemeliharaan 0,10 4 0,40
Pelayanan yang baik 0,13 3 0,40
Dukungan aktif warga 0,14 3 0,42
Kelemahan
Kurangnya kualitas dan kuantitas tenaga kerja pada
pemeliharaan tertentu
0,10 1 0,10
Lokasi yang relatif jauh dari kota 0,13 2 0,26
Kurangnya pemeliharaan pada fasilitas 0,19 3 0,57
Total 1,00 24 2,95
Tabel 23 Skor Pembobotan External Factor Evaluation (EFE)
Faktor Strategis Eksternal Bobot Rating Skor
Peluang
Akses jalan tol Jagorawi-Cinere 0,14 4 0,56
Pasar peminat rumah masih terbuka 0,14 4 0,56
Ancaman
Persaingan dengan developer permukiman di sekitarnya 0,14 1 0,14
Faktor iklim dan cuaca yang tidak menentu 0,23 2 0,46
Gangguan keamanan dari lingkungan sekitar 0,35 3 1,05
Total 1,00 14 2,76
Menurut David (2008), jika nilai total skor IFE dan EFE lebih dari 2,5,
maka nilai tersebut menunjukkan kondisi yang kuat. Berdasarkan perhitungan IFE
dan EFE dapat dilihat bahwa kondisi internal permukiman Telaga Golf Sawangan
cukup kuat karena memiliki nilai total skor di atas 2,5, yaitu sebesar 2,95 dan
kondisi eksternalnya dengan nilai sebesar 2,76.
83
Nilai Total skor IFE dan IFE yang diperoleh kemudian disesuaikan pada
kuadran dalam matriks IFE dan EFE (Gambar 37).
Gambar 37 Matriks Total Skor (IFE dan EFE)
Berdasarkan matriks total skor IFE dan EFE, permukiman Telaga Golf
Sawangan berada pada kuadran V. Kuadran V menunjukkan bahwa permukiman
Telaga Golf Sawangan berada pada posisi hold and maintain. Strategi manajemen
yang dapat dilakukan adalah mempertahankan strategi manajemen yang telah ada
tanpa mengubahnya dan melakukan kerja sama untuk menghindari kehilangan
kekuatan yang sudah ada di Telaga Golf Sawangan. Telaga Golf Sawangan dapat
mempertahankan kualitas manajemen, memperluas pemasaran permukiman, dan
memperhatikan fasilitas permukiman melalui pengembangan faktor internal dan
eksternal dengan kerja sama bersama pihak warga dan event organizer.
Berdasarkan Tabel 24 matriks SWOT, Telaga Golf Sawangan telah
memperoleh strategi manajemen untuk mendapatkan langkah-langkah rencana
pengelolaan yang sesuai.
I
84
Tabel 24 Matriks SWOT
Eksternal Opportunity (Peluang) Threats (Ancaman)
1 Akses jalan tol Jagorawi-
Cinere
1 Persaingan dengan
developer permukiman di
sekitarnya
2 Pasar peminat rumah masih
terbuka
2
Faktor iklim dan cuaca
yang tidak menentu
3 Gangguan keamanan dari
lingkungan sekitar
Internal
Strength (Kekuatan) S – O S - T
1 Konsep Green Real Estate 1. Memajukan konsep Green
Real Estate dengan
mempertahankan kualitas
program pengelolaan yang
berjalan dan tetap melakukan
pengawasan rutin.
3. Melakukan promosi
dengan mengungkapkan
segala keunggulan yang
dimiliki dan
mengikuti kegiatan
pameran perumahan yang
diadakan
oleh event organizer di
suatu acara.
2 Kapasitas dan efektivitas
kerja cukup baik
3 Pembagian wilayah
pemeliharaan
4 Pelayanan yang baik
5 Dukungan aktif warga 2 Mempertahankan pelaksanaan
event yang dapat
meningkatkan keharmonisan
antara pihak penghuni dengan
pengelola dan sebagai ajang
promosi bagi calon pembeli
rumah.
4 Mempertahankan kualitas
pelayanan pengelolaan
yang baik dan kerja sama
dengan penghuni demi
kenyamanan dan
keamanan penghuni.
Weakness (Kelemahan) W – O W – T
1 Kurangnya kualitas dan
kuantitas tenaga kerja
pada pemeliharaan tertentu
5 Mempertahankan kualitas
SDM dengan memberikan
penghargaan positif atau
negatif, memberikan
pendidikan dan pelatihan,
serta motivasi.
7 Meningkatkakan
pengelolaan tenaga kerja
yang berkualitas dengan
kuantitas yang tepat sesuai
dengan perhitungan HOK
berdasarkan kapasitas dan
luas area pemeliharaan
sehingga mampu bersaing
dengan permukiman lain.
2 Lokasi yang relatif jauh
dari kota
3 Kurangnya pemeliharaan
pada fasilitas
6 Memberi fasilitas transportasi
bus menuju akses tol ke arah
kota sehingga memudahkan
akses penghuni dan calon
pembeli untuk mencapai
lokasi hunian.
8 Memperhatikan kualitas
pengawasan pemeliharaan
fasilitas dan keamanan
sistemcluster dari
ancaman luar karena
berbatasan langsung
dengan perkampungan.
Penentuan alternatif strategi dengan pemberian ranking terhadap rencana
manajemen lanskap di permukiman Telaga Golf Sawangan dilakukan dengan
mempertimbangkan faktor-faktor internal dan eksternal yang saling terkait.
85
Tabel 25 Rangking Alternatif Strategi
No Alternatif strategi Keterkaitan
dengan unsur
SWOT
Skor Rangking
1 Memajukan konsep Green Real Estate dengan
mempertahankan kualitas program pengelolaan yang
berjalan dan tetap melakukan pengawasan rutin.
S1, S2, S3, S4,
S5, O2
2,59 2
2 Mempertahankan pelaksanaan event yang dapat
meningkatkan keharmonisan antara pihak penghuni
dengan pengelola dan sebagai ajang promosi bagi
calon pembeli rumah.
S4,S5,02 1,38 7
3 Melakukan promosi dengan mengungkapkan segala
keunggulan yang dimiliki dan mengikuti kegiatan
pameran perumahan yang diadakan oleh event
organizer di suatu acara.
S1, S2, S3, S4,
S5, T1
2,16 4
4 Mempertahankan kualitas pelayanan pengelolaan yang
baik dan kerja sama dengan penghuni demi
kenyamanan dan keamanan penghuni.
S1, S2, S3,
S4,S5, T1, T2,
T3
3, 67 1
5 Mempertahankan kualitas SDM dengan memberikan
penghargaan positif atau negatif, pendidikan dan
pelatihan, serta motivasi.
W1, W3, O2 1,23 8
6 Memberi fasilitas transportasi bus menuju akses tol ke
arah kota sehingga memudahkan akses penghuni dan
calon pembeli untuk mencapai lokasi hunian.
W2, W3,
O1,O2
1,95 5
7 Meningkatkakan pengelolaan tenaga kerja yang
berkualitas dengan kuantitas yang tepat sesuai dengan
perhitungan HOK berdasarkan kapasitas dan luas area
pemeliharaan sehingga mampu bersaing dengan
permukiman lain.
W1, W3, T1,
T2
2, 32 3
8 Memperhatikan kualitas pengawasan pemeliharaan
fasilitas dan keamanan sistem cluster dari ancaman
luar karena berbatasan langsung dengan
perkampungan.
W1,W3, T3 1,72 6
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan terhadap faktor internal dan
eksternal, dihasilkan alternatif strategi manajemen lanskap permukiman yang
dapat dilakukan, yaitu
1. mempertahankan kualitas pelayanan pengelolaan yang baik dan kerja sama
dengan penghuni demi kenyamanan dan keamanan penghuni;
2. memajukan konsep Green Real Estate dengan mempertahankan kualitas
program pengelolaan yang berjalan dan tetap melakukan pengawasan rutin;
3. meningkatkakan pengelolaan tenaga kerja yang berkualitas dengan kuantitas
yang tepat sesuai dengan perhitungan HOK berdasarkan kapasitas dan luas
area pemeliharaan sehingga mampu bersaing dengan permukiman lain;
86
4. melakukan promosi dengan mengungkapkan segala keunggulan yang dimiliki
dan mengikuti kegiatan pameran perumahan yang diadakan oleh event
organizer di suatu acara;
5. memberi fasilitas transportasi bus menuju akses tol ke arah kota sehingga
memudahkan akses penghuni dan calon pembeli untuk mencapai lokasi
hunian.
6. memperhatikan kualitas pengawasan pemeliharaan fasilitas dan keamanan
sistem cluster dari ancaman luar karena berbatasan langsung dengan
perkampungan seperti membuat pagar pembatas kawasan, serta penambahan
pos penjagaan baru untuk memberi rasa aman bagi penghuni sekaligus sebagai
usaha perlindungan terhadap hard dan soft material yang ada di kawasan
permukiman;
7. mempertahankan pelaksanaan event yang dapat meningkatkan keharmonisan
antara pihak penghuni dengan pengelola dan sebagai ajang promosi bagi calon
pembeli rumah;
8. mempertahankan kualitas SDM dengan memberikan penghargaan positif atau
negatif, pendidikan dan pelatihan, serta motivasi.