perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-1

BAB III

TINJAUAN KOTA

3.1 Tinjauan Kota Jakarta Selatan

Kota Administrasi Jakarta Selatan adalah nama sebuah kota administrasi di

bagian selatan Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Pusat Pemerintahannya berada di

Kebayoran Baru. Luas wilayah Kota Administrasi Jakarta Selatan, berdasarkan

SK Gubernur Nomor 171 tahun 2007, adalah 145,37 km2. Wilayah administrasi

Kota Administrasi Jakarta Selatan terbagi menjadi 10 Kecamatan (Gambar 3.1),

yaitu: Jagakarsa, Pasar Minggu, Cilandak, Pesanggrahan, Kebayoran Lama,

Kebayoran Baru, Mampang Prapatan, Pancoran, Tebet, dan Setiabudi. (Jakarta

Selatan dalam Angka 2015)

Jakarta Selatan adalah kota administrasi yang paling kaya dibandingkan

dengan wilayah lainnya, dengan banyaknya perumahan warga kelas menengah

ke atas dan tempat pusat bisnis utama. Jakarta Selatan merupakan daerah

penyanggah/daerah resapan air bagi Propinsi DKI Jakarta. Setu Babakan

merupakan salah satu upaya pemerintah dalam mengemban tugas penyangga air.

Gambar 3. 1 Peta Luas Wilayah Jakarta Selatan Menurut Kecamatan(Sumber: Jakarta Selatan dalam Angka 2015)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-2

3.1.1 Letak Geografis 3.1.1.1 Batas-batas Kota Jakarta

Secara astronomis Kota Administrasi Jakarta Selatan terletak antara 6

15 40,8” Lintang Selatan dan 106 45 0,00” Bujur Timur. Jakarta Selatan

merupakan dataran rendah dengan ketinggian rata-rata 26,2 meter diatas

permukaan laut. Berdasarkan posisi geografisnya, batas-batas wilayah Kota

Administrasi Jakarta Selatan, antara lain:

Di sebelah Utara berbatasan dengan Banjir Kanal, Jalan Sudirman,

Kecamatan Tanah Abang (Kota Adm. Jakarta Pusat) dan kebayoran Lama

dan Kebon Jeruk (Kota Adm. Jakarta Barat)

Di sebelah Timur berbatasan dengan Kali Ciliwunng (Kota Adm. Jakarta

Timur)

Di sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Ciputat dan Ciledug Kota

Tangerang dan Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten

Di sebelah Selatan berbatasan dengan Kotamadya Depok.

Tabel 3. 1 Iklim, Hujan, Udara dan Angin di Jakarta Selatan tahun 2014

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-3

3.1.1.2 Kondisi Iklim Kota Jakarta Selatan

Keadaan Jakarta secara umum panas dengan suhu udara rata-rata di

sepanjang tahun 2014 berkisar antara 27,6oC - 30,3 oC (Tabel 3.1).

Temperatur rata-rata terendah terjadi pada bulan Januari, sedangkan

tertinggi pada bulan Oktober. Sementara kelembaban udara rata-rata antara

51% dan 98%, terendah pada bulan Oktober. Sedangkan tertinggi pada

bulan Januari dan Februari. Curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Januari

sebesar 681,3 mm2 yang terjadi yang terjadi selama 8 hari.

3.1.2 Demografi Jakarta Selatan

Menurut data kependudukan dalam buku Jakarta dalam Angka 2015,

penduduk Kota Adm. Jakarta Selatan sebanyak 2.111.670 jiwa yang terdiri

dari 1.071.846 jiwa laki-laki dan 1.039.842 jiwa perempuan dengan

kepadatan 14.948 jiwa/km2 (Tabel 3.2).

Penduduk Jakarta didominasi oleh penduduk berusia produktif berkisar

antara 20-44 tahun. Jika dilihat dari data statistik jumlah penduduk yang

datang dan pindah menurut Kecamatan (Tabel 3.3), angka penduduk yang

datang ke Kota Adm. Jakarta Selatan lebih banyak dibandingkan dengan

Tabel 3. 3 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, Kepadatan Penduduk, dan Rasio Jenis Kelamin Menurut Kecamatan

tahun 2014

Tabel 3. 2 Jumlah Penduduk yang Datang dan Pindah Menurut Kecamatan tahun 2014

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-4

penduduk yang pindah dan setiap tahunnya mengalami peningkatan jumlah.

Hal ini lah yang mengakibatkan kepadatan yang selama ini terjadi di Jakarta

Selatan.

3.1.4 Potensi Jakarta Selatan

Dalam menunjang sebuah permukiman, diperlukan adanya fasilitas-

fasilitas penunjang dalam segi akses sarana transportasi, kesehatan, pendidikan,

pusat perbelanjaan, dan gedung perkantoran. Berikut ini merupakan sarana

penunjang yang ada di Jakarta Selatan:

Transportasi Umum

Letaknya yang berada di dekat dengan pusat kota menjanjikan kemudahan

akses menuju kota Jakarta Selatan. Alat transportasi umum yang dapat

digunakan untuk menuju daerah Jakarta Selatan, antara lain:

a. Bus

- Terminal Blok M

- Terminal Pasar Minggu

- Terminal Lebak Bulus

- Terminal Ragunan

- Terminal Manggarai

b. Kereta Api

- Stasiun Gambir

- Stasiun Pasar Minggu

- Stasiun Lenteng Agung

- Stasiun Manggarai

- Stasiun Duren kalibata

- Stasiun Tebet

c. Busway

d. Pesawat

- Bandara Halim Perdanakusuma

- Bandara Soekarno-Hatta

e. Mobil

- Gerbang Tol Tebet 2

- Gerbang Tol Tebet 1

- Gerbang Tol Kuningan

- Gerbang Tol Semanggi

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-5

Fasilitas Kesehatan

Terdapat 23 rumah sakit yang tersebar di Kota Jakarta Selatan, yakni 20

Rumah Sakit swasta dan 3 Rumah Sakit pemerintah. Peta pada (Gambar

3.2) merupakan titik persebaran Rumah Sakit swasta di Jakarta Selatan.

Fasilitas Pendidikan

Fasilitas Pendidikan yang ada di Jakarta Selatan jumlahnya sangat banyak,

mulai dari TK, SD, SMP, SMK, SMA baik negeri maupun swasta. Tercatat

pada Jakarta Dalam Angka 2015, Jumlah Sekolah Dasar di Jakarta Selatan

pada tahun 2014 sebanyak 567 sekolah dan Sekolah SMP sebanyak 215

sekolah.

Gedung Perkantoran

Sebagai salah satu kawasan bisnis, Jakarta selatan merupakan salah satu

kawasan yang sedang menjadi incaran bagi para pengembang untuk

mendirikan gedung perkantoran. Hingga saat ini gedung perkantoran masih

didominasi di bagian utara (Gambar 3.3), seiring meningkatnya kebutuhan

akan gedung perkantoran, kini pembangunan gedung perkantoran sudah

menuju dan tersebar di bagian selatan. Berikut beberapa gedung perkantoran

yang terdapat di Jakarta Selatan, antara lain: Graha Simatupang

U

Gambar 3. 2 Peta Persebaran Gedung Perkantoran di Jakarta Selatan

(Sumber: Pramarti, 2016)

Gambar 3. 3 Peta Persebaran Rumah Sakit Swasta di Jakarta Selatan

(Sumber : Google Maps)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-6

- South Quarter 1 & 2 - Metropolitan Tower - Plaza Oleos - Cityland Tower (18 Office Park) - Gandaria 8 Office Tower - Graha Mampang

- L’avenue- Office 8 - Allianz Tower - Workout coworking space - Patra Jasa Office Tower - Belleza

Tahun 2015 ini, pembangunan gedung di Jakarta Selatan cukup signifikan. Berikut

daftar gedung baru di Jakarta Selatan:

- Zuria - Cibis Tower - The Sima - South Quarter 3

- The Manhattan Square Tower 2 - Arkadia Tower G - Beltway Office Park Tower 4

Mall dan Pusat Perbelanjaan

Keberadaan mall dan pusat perbelanjaan di ibu kota Jakarta telah tersebar di

seluruh penjuru. Hal ini tidak mengherankan karena ibu kota Jakarta memang

merupakan salah satu pusat perdagangan di Indonesia. Masyarakat kota yang

konsumtif juga merupakan salah satu alasan begitu banyaknya jumlah mall dan

pusat perbelanjaan. Masyarakat kota sering menghabiskan waktu akhir pekannya

untuk pergi ke mall dan pusat perbelanjaan bersama keluarga. Mall dan pusat

perbelanjaan dengan kategori mewah, menengah dan murah, semuanya terdapat di

Jakarta Selatan. Berikut ini merupakan Peta persebaran Mall di Jakarta Selatan

(Gambar 3.4) dan beberapa mall yang terdapat di wilayah sekitar Jakarta Selatan.

- Mal Kalibata - Kalibata City Square - Cilandak Town Square - Mal Cilandak - Blok M Plaza - Blok M Square - Ciputra World Jakarta - Pasaraya Grande - Lippo Mall Kemang - ITC Fatmawati - ITC Kuningan - Mal Ambassador - Mall Blok M - Pondok Indah Mall I & II

- Melawai Plaza - Pasaraya Manggarai - Pacific Place - Plaza Semanggi - Setiabudi One - ITC Permata Hijau - Pejaten Village - Gandaria City - Epicentrum Walk Rasuna - Ciputra World Jakarta - Kota Kasablanka - Kuningan City - Poins Square - Lotte

- Shopping - Avenue

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-7

3.1.5 Persebaran Apartemen di Jakarta Selatan

Jumlah apartemen di Jakarta cukup banyak, persebarannya pun telah

tersebar di berbagai sudut. Namun, jumlah persebarannya masih terpusat di

bagian utara (Gambar 3.5). Di bagian utara Jakarta Selatan yang berbatasan

dengan Jakarta Pusat tersebutlah dimana titik apartemen berpusat. Kawasan

tersebut memang cukup strategis karena paling dekat dengan pusat kota

Jakarta.

U

Gambar 3. 5 Peta Persebaran Apartemen di Jakarta Selatan

(Sumber: Pramarti, 2016)

Gambar 3. 4 Peta Persebaran Mall dan Pusat Perbelanjaan di Jakarta Selatan

(Sumber: Pramarti, 2016)

Gambar 3. 6 Prediksi Kebutuhan Rumah Wilayah Jakarta Selatan tahun 2030(Sumber: Pembangunan di Kota Jakarta Selatan dan Rencana Kerja tahun 2013)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-8

Saat ini, perkembangan apartemen sedang berjalan menuju ke arah tengah

dan arah selatan. Jumlah apartemen pada bagian selatan belum sepadat pada

bagian utara, padahal pembangunan gedung perkantoran saat ini sedang gencar

dilaksanakan pada bagian selatan. Hal inilah yang kini menjadikan bagian

selatan sangat potensial sebagai hunian vertikal.

Pembangunan apartemen akan terus berkembang mengingat kebutuhan

unit hunian yang cukup tinggi di Jakarta Selatan. Menurut Laporan

Pembangunan di Kota Jakarta Selatan dan Rencana Kerja tahun 2013 (Gambar

3.6) , Walikota Kota Jakarta Selatan memprediksikan jumlah penduduk tahun

2030 di Jakarta Selatan sebanyak 2.670.591 jiwa dengan total kebutuhan rumah

sebesar 292.638 hingga tahun 2030 dimana kebutuhan rumah pertahun sebesar

14.632 unit.

3.1.6 Kawasan Potensial Hunian di Jakarta Selatan

Kawasan selatan Jakarta kini menjadi salah satu lokasi favorit untuk

pembangunan gedung perkantoran. TB Simatupang, Jakarta Selatan,

merupakan kawasan prestisius di luar wilayah Segitiga Emas DKI, yakni

Sudirman Thamrin dan Kuningan. Sejumlah gedung perkantoran terus

dibangun dalam jumlah banyak dalam waktu yang singkat. Pengamat tata kota

Yayat Supriyatna mengatakan, pertumbuhan wilayah selatan dipacu

pembangunan infrastruktur jalan. Sejak ada Jalan Raya TB Simatupang,

misalnya, gedung bertingkat tumbuh menjamur di kiri dan kanan jalan tersebut.

Selain tumbuh kawasan bisnis baru, permintaan lahan untuk hunian juga

meningkat. Pembangunan kereta massal cepat (MRT), jembatan layang khusus

bus transjakarta Koridor XIII, dan jembatan layang Kuningan Selatan akan

mendorong pertambahan pusat bisnis baru di Jakarta Selatan.

Kawasan Lebak Bulus saat ini memiliki daya tarik tersendiri dalam

pengembangan bisnis properti di Tanah Air. Kawasan ini berdekatan dengan

kawasan elit Pondok Indah, Pondok Labu, dan juga Cinere. Kawasan ini

memiliki daya tarik sebagai hunian yang potensial yang juga dilintasi oleh

JORR W2 (Jakarta Outer Ring Road). Disusul oleh Cilandak, Pondok Indah

dan sekitar TB simatupang.

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-9

Berkembangnya pembangunan ke arah selatan Jakarta ini tentunya

mempengaruhi kebutuhan akan hunian yang dekat dengan gedung perkantoran

guna mempersingkat jarak tempuh. Pemilihan letak pembangunan hunian

vertikal yang berada di dekat perkantoran dapat menjadi dalah satu daya tarik.

3.1.7 Rencana Tata Ruang Jakarta Selatan

Jika dilihat dari Peta Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta (Gambar

3.7), peruntukkan lahan di Jakarta Selatan di dominasi oleh permukiman dan

pada sepanjang jalan utama. Kawasan yang potensial sebagai kawasan hunian

yakni daerah Lebak Bulus dan Jl. TB Simatupang berada di Kecamatan

Cilandak dan Pasar Minggu.

3.1.7. Rencana Detail Tata Ruang Kota

Rencana Detail Tata Ruang Kota merupakan rencana yang menetapkan

blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional kota, sebagai penjabaran

“kegiatan” ke dalam wujud ruang, dengan memperhatikan keterkaitan antar

kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta lingkungan yang serasi, selaras,

seimbang dan terpadu. Berdasarkan kawasan potensial hunial di Jakarta

Gambar 3. 7 Peta RTRW Jakarta Selatan tahun 2010-2030(Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-10

Selatan yang berada di Kecamatan Cilandak dan Kecamatan Pasar Minggu,

maka perlu adanya tinjauan mengenai Rencana Detai Tata Ruang Kota

terhadap kedua kecamatan tersebut.

a. Kecamatan Cilandak

Kecamatan Cilandak merupakan salah satu kecamatan yang terletak

di selatan Kota Administrasi Jakarta Selatan. Luas Kecamatan Cilandak

adalah 18,20 km2 yang terdiri atas 5 kelurahan dan 46 RW. Kelurahan-

kelurahan yang terdapat di Kecamatan Cilandak yaitu Lebak Bulus, Pondok

Labu, Cilandak Barat, Gandaria Selatan, dan Cipete Selatan. Kelurahan

Cilandak Barat adalah kelurahan yang paling luas dengan luas 6,05 km2

diikuti Lebak Bulus 4,11 km2, Pondok Labu 3,61 km2, Cipete Selatan 2,37

km2, dan yang terkecil adalah Gandaria Selatan 1,76 km2

Berdasarkan laporan dari Kecamatan Cilandak dan Peta Zonasi

(Gambar 3.8), sebagian besar wilayah di Kecamatan Cilandak digunakan

untuk lahan perumahan, dan hanya beberapa persen saja yang digunakan

untuk industri dan keperluan lainnya.

b. Kecamatan Pasar Minggu

Wilayah Kecamatan Pasar Minggu seluas 21,90 km2. Secara administrasi

Kecamatan Pasar Minggu terdiri atas 7 Kelurahan, 65 RW dan 725 RT.

Gambar 3. 8 RDTRK Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan(Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-11

Secara administrasi Kecamatan Pasar Minggu terdiri atas 7 Kelurahan yang

terbagi menjadi 65 RW dan 726 RT. Kelurahan Pejaten Timur dan Ragunan

memiliki jumlah RW paling banyak, yakni sebanyak 11 RW. Kemudian

diikuti Kelurahan Pasar Minggu dan Jati Padang sebanyak 10 RW,

Kelurahan Kebagusan dan Pejaten Barat masing-masing 8 RW.

Sedangkan Kelurahan Cilandak Timur, memiliki jumlah RW paling sedikit

yakni 7 RW.

Pada peta zonasi (Gambar 3.9), Kecamatan pasar minggu didominasi

oleh pemukiman. Di sisi kanan dan kiri jalan utama, diperuntukkan bagi

perkantoran dan perdagangan.

3.1.8 Pemilihan Wilayah

Dalam penentuan wilayah perlu adanya dasar pertimbangan untuk

mendukung keberadaan apartemen yang akan direncanakan, yaitu:

Pencapaian

- Lokasi harus mudah dicapai dan terletak dekat dengan jalur transportasi

utama yang dapat dicapai dari dalam kota maupun luar kota

- Kelengkapan sarana dan prasarana transportasi kota (jalan dan angkutan

kota)

Gambar 3. 9 RDTRK Kecamatan Pasar Minggu, Jakarta Selatan(Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-12

Keberadaan pembangunan gedung perkantoran

Kawasan potensial hunian

Kesesuaian dengan Rencana Umum Tata Rencana Kota Jakarta Selatan

Tersedianya fasilitas penunjang kebutuhan rumah tangga di wilayah tersebut

Tersedia jaringan utilitas kota

Apartemen ini nantinya terletak di salah satu kecamatan dari 6 kecamatan yang

ada di Jakarta Selatan. Pemilihan lokasi ditentukan berdasarkan pertimbangan akan

pencapaian, keberadaan gedung perkantoran, dan ketersediaan fasilitas penunjang di

sekitar wilayah tersebut. Menurut pegamat kota Yayat Supriyatna, saat ini kawasan

yang memiliki potensi sebagai hunian yaitu kecamatan Cilandak dan Kecamatan

Pasar Minggu. Pada 2 kecamatan tersebut, pertumbuhan gedung-gedung perkantoran

memang sedang aktif berjalan. Hal ini menjadi sangat potensial bagi pembangunan

hunian disektarnya. Berikut ini merupakan 2 alternatif wilayah yang mempunyai

penilaian tertinggi untuk lokasi apartemen.

a. Alternatif 1 : Kecamatan Cilandak

b. Alternatif 2 : Kecamatan Pasar Minggu

Gambar 3. 10 Peta Alternatif Pemilihan Wilayah di Jakarta Selatan(Sumber: Jakarta Selatan dalam angka 2015)

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

III-13

Tabel 3. 4 Kriteria Pemilihan WilayahKriteria Alternatif 1 Alternatif 2

Kawasan Potensi Hunian 3 3Kebutuhan Jumlah Apartemen 2 3Keberadaan Gedung Perkantoran 3 2Aksesibilitas Tinggi 3 2Dekat dengan simpul kota & Jalur sirkulasi utama 3 3Daya dukung sarana fasilitas penunjang (Rumah sakit, sekolah, mall, perkantoran, dll)

3 2

Sarana transportasi mudah 2 3Kelengkapan sarana utilitas 2 2Jumlah 21 20Keterangan:1 : kurang2 : tinggi3 : sangat tinggi

(Sumber: Pramarti, 2016)

Dari hasil (Tabel 3.4) di atas, wilayah yang terpilih sebagai lokasi site adalah wilayah

alternatif 1 yaitu kecamatan Cilandak.