8

BAB III

ANALISIS

3.1 Analisis Fungsi

Analisis fungsi diperlukan untuk mengetahui jenis kegiatan yang mungkin dilakukan oleh

pengguna bangunan. Berdasarkan fungsi pada mixed-use building, kegiatan tersebut dapat terbagi

sesuai dengan fungsi bangunannya yaitu fungsi komersial dan fungsi hunian dengan klasifikasi

kegiatan utama dan kegiatan pendukung.

A. Kegiatan Utama

Pada bangunan dengan fungsi komersial, kegiatan utama yang dilakukan tentu adalah

kegiatan perbelanjaan antara pengunjung dengan ritel-ritel yang ada. Kegiatan ini berupa transaksi

dan distribusi berbagai barang maupun jasa. Secara umum dapat diklasifikasikan beberapa kategori

seperti grosir yang menjual kebutuhan harian, fashion yang menyediakan berbagai kelengkapan

pakaian, speciality shop untuk ritel yang menjual berbagai barang khusus seperti elektronik,

kebutuhan olahraga, dll hingga food and beverage dengan makanan dan minumannya.

Selain itu dilengkapi juga dengan kegiatan rekreasi atau fasilitas hiburan yang sekaligus

menjadi salah satu daya tarik pengunjung. Dalam fungsi komersial, biasanya terdapat fasilitas

rekreasi yang menunjang kegiatan hobi, permainan hingga olahraga yang dapat dilakukan secara

individu, bersama teman-teman, ataupun dengan keluarga. Kegiatan lainnya yang umum dilakukan

adalah jenis kegiatan promosi dan kegiatan acara. Kegiatan promosi ini dapat berupa sebuah

pameran maupun dalam bentuk pengiklanan baik grafis maupun tulisan serta berbagai jenis acara

dengan skala kecil.

Pada fungsi hunian, kegiatan utama yang dilakukan mencakup fungsi tempat tinggal bagi

penghuni. Sehingga aktivitas yang dilakukakan adalah beristirahat serta berkumpul dengan keluarga.

Selain itu, terdapat juga fungsi tambahan berupa aktivitas berolahraga untuk menjaga kesehatan dan

kebugaran penghuni serta aktivitas interaksi antar penghuni.

B. Kegiatan Pendukung

Pada fungsi bangunan komersial, kegiatan pendukung diisi oleh aktivitas pengelolaan

bangunan. Pengelolaan tersebut terdiri dari beberapa klasifikasi kegiatan seperti kegiatan

manajemen yang dilakukan oleh pengolah ritel, kegiatan operasionalitas untuk menunjang

penggunaan seperti penjaga keamanan dan kebersihan, serta pemeliharaan bangunan serta kontrol

9

utilitasnya. Aktivitas lain yang melengkapi fungsi komersial adalah kegiatan bongkar muat barang

terutama untuk menunjang ritel yang ada.

Sama dengan fungsi komersial, untuk fungsi hunian juga didukung oleh kegiatan pengelolaan

untuk melengkapi kegiatan utama. Kegiatan tersebut terdiri atas aktivitas koordinasi dan administrasi

pengelolaan, pemeliharaan kebersihan, pengamanan, hingga kegiatan promosi. Kegiatan lainnya

yang juga menunjang kedua fungsi adalah kegiatan servis berupa fungsi parkir pengunjung,

penghuni, pengelola, serta karyawan.

C. Pengguna

Pengguna bangunan ini nantinya akan terdiri dari beberapa jenis yaitu pengunjung mal,

penghuni apartemen , pengelola serta tamu dari penghuni apartemen. Pengunjung mal akan datang

hanya saat jam buka mal. Pengunjung akan datang baik menggunakan kendaraan maupun jalan kaki

memakai akses pedestrian. Pengunjung yang turun di area drop off kemudian menuju lobi utama mal

sedangkan akses lainnya dapat dari basemen ketika memarkirkan kendaraan.

Berbeda dengan pengunjung mal, penghuni apartemen dapat memasuki bangunan kapan

saja, namun harus melalui lobi apartemen tersebut baik yang berada pada lantai dasar jika penghuni

tidak menggunakan kendaraan, maupun melalui lobi basemen untuk yang menggunakan kendaraan.

Penghuni selanjutnya akan menuju lobi perantara pada lantai di atas sebelum menuju unit kamar

apartemen.

Pengelola dapat datang setiap waktu tergantung dari jadwal kerjanya. Namun sama seperti

penghuni apartemen, pengelola juga harus tetap melewati lobi yang sama dengan penghuni

apartemen. Selanjutnya adalah tamu dari penghuni apartemen, baik itu keluarga, teman, ataupun

jasa layanan antar barang yang ingin mengirimkan paket ke penghuni apartemen. Tamu akan

melewati lobi apartemen, untuk itu lobi apartemen harus dapat dengan mudah dikenali oleh tamu

tersebut sehingga akan berpengaruh pada penempatan lobi pada denah. Dari lobi tamu akan menuju

resepsionis untuk memberitahu keperluannya.

D. Isu Terkait Fungsi

Mengingat sifat mixed use building yang memiliki fungsi campuran maka pemisahan zonasi

setiap fungsi harus menjadi perhatian khusus. Harus terdapat perbedaan zonasi setiap fungsi

mengingat setiap fungsi memiliki tingkat keprivasian yang berbeda. Dengan perbedaan zonasi ini juga

menuntun pada perbedaan akses untuk setiap zona tersebut. Rancangan harus dapat memastikan

pengguna zona publik tidak dapat mengakses langsung zona yang lebih privat, namun pengguna zona

privat masih bisa mengakses dengan leluasa zona publik.

10

Sifat campuran pada mixed use building ini juga menghasilkan isu pada rancangan utilitas

pada setiap fungsi. Setiap fungsi harus memiliki utilitas yang memadai tanpa mengganggu fungsi

lainnya. Selain itu pengembangan bangunan yang dilakukan secar vertikal juga akan menjadi isu

dalam manajemen utilitas yang juga secara vertikal.

Karena pengembangan bangunan yang dilakukan secara vertikal juga akan menghasilkan isu

keamanan dan keselamatan pengguna yang juga harus mendapat perhatian khusus. Rancangan

harus dapat memastikan pengguna pada lantai atas dapat dengan selamat menuju area evakuasi

ketika terjadi keadaan darurat. Begitu juga dengan bangunan mal yang cukup luas dimana setiap sisi

bangunan harus dapat dipastikan dapat terjangkau malalui akses darurat. Dengan begitu rancangan

juga harus didukung dengan fasilitas evakuasi darurat yang memadai baik di dalam maupun di luar

bangunan.

Bangunan yang berjenis komersial juga menjadi isu dalam perancangan. Karena itu,

rancangan harus dapat memaksimalkan setiap ruang untuk dapat disewakan dan bersifat adil.

Namun penggunaan ruang ini tetap harus mematuhi aturan yang ada terkait penggunaan lahan dan

ruang seperti peraturan KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan, dan KDH

(Koefisien Dasar Hijau). Sifat komersial bangunan ini juga mendorong rancangan untuk dapat

memperhatikan segi suasana dalam rancangan baik suasana dari luar maupun di dalam bangunan.

Suasana ini ditujukan untuk menciptakan sebuah daya tarik bagi pengunjung sehingga bangunan

akan memiliki nilai jual yang tinggi.

3.2 Analisis Lahan

3.2.1 Informasi Tapak

Gambar 6 Informasi Sekitar Tapak

11

Tapak yang menjadi lokasi perancangan memiliki luas sekitar 1,18 Ha dan berada di pusat

kota Bandar Lampung tepatnya di Jl Raden Inten, Tanjung Karang Pusat. Pada area tapak

terdapat banyak bangunan dengan fungsi komersial mulai dari pertokoan, bank, hingga hotel

hingga fungsi hunian berupa permukiman padat penduduk. Secara lebih rinci, sisi utara tapak

dibatasi beberapa eksisting permukiman dan bersebelahan langsung dengan Grand Mercure, sisi

selatan di batasi beberapa ruko dan permukiman yang cukup padat, sedangkan sisi barat tapak

berbatasan langsung dengan kali dan permukiman warga. Pada eksisting tapak juga terdapat

jalan tanah yang seolah membagi tapak.

3.2.2 Potensi View

Gambar 7 View pada Tapak

Kondisi tapak yang berbatasan langsung dengan sebuah proyek mixed-use building lainnya

yaitu Grand Mercure dengan tinggi 36 lantai pada sisi utara tapak menyebabkan bagian ini tidak

memiliki view yang cukup baik dari dan menuju tapak. Saat kondisi eksisting, tapak hanya

memiliki satu view yang memungkinkan ke dalam tapak yaitu dari arah timur, tepatnya dari Jl.

Tulang Bawang yang menjadi akses utama tapak. Namun karena massa bangunan juga akan

diperkirakan tinggi maka terdapat posibilitas view lainnya yang dapat menjadi perhatian dalam

proses perancangan.

Massa bangunan yang akan tinggi terutama untuk fungsi hunian akan memikili potensi view

ke arah timur dan barat berupa perkotaan Bandar Lampung dan pantai daerah Teluk Betung

pada sisi selatan tapak. Massa bangunan yang akan tinggi ini juga akan memberikan keunggulan

view ke dalam tapak dari arah timur, barat dan selatan tersebut.

12

3.2.3 Aksesibilitas

Gambar 8 Aksesibilitas Menuju Tapak

Terdapat beberapa akses jalan yang dapat digunakan sebagai opsi menuju dan dari tapak

yaitu sebagai berikut:

A. Akses utama berada di Jl Raden Intan yang merupakan jalan arteri dengan lebar jalan sekitar

12 m. Jalan ini berada di sisi sebelah timur tapak atau bagian depan tapak. Akses jalan ini berupa

jalan satu arah dan memiliki lalu lintas yang cukup padat.

B. Selain dari jalan kolektor, jalan yang dapat diakses langsung menuju dan dari tapak yaitu Gg

Kenari yang merupakan sebuah gang dengan lebar sekitar 3 m. Akses ini berada di sisi utara

tapak atau diantara tapak dengan Grand Mercure.

C. Pada sisi selatan tapak berhubungan langsung dengan gang lainnya dengan lebar sekitar 2 m

yang merupakan akses permukiman warga. Akses ini terhubung dengan jalan lokal yaitu Jl. S.

Parman yang juga mempunyai sistem dua arah untuk kendaraan beroda dua dengan lebar jalan

sekitar 6 m. Akses gang ini juga menjadi pemisah antara tapak dengan permukiman di sebelah

selatan tapak.

D. Pada eksisting tapak, terdapta sebuah jalan tanah yang berfungsi sebagai akses warga dari

area depan tapak menuju permukiman pada sisi barat tapak, namun ini bukan satu satunya yang

diakses warga sebab jalan ini juga bukan merupakan jalan bersifat direncanakan.

13

3.2.4 Zonasi Aktivitas Sekitar

Gambar 9 Zona Aktivitas Sekitar Tapak

Tapak berada di tengah kawasan bisnis dan hunian sekaligus. Pada bagian utara dan selatan

tapak terdapat zona komersial dan pertokoan. Zonasi yang sama juga terdapat pada area

seberang timur tapak yang juga difungsikan sebagai zona komersial. Pada area ini kawasan

memiliki sifat aktivitas yang sangat ramai & padat dikala pagi sampai malam hari. Kondisi ini

sangat berbeda pada area sisi barat tapak yang merupakan zonasi permukiman warga yang lebih

tenang. Kontras fungsi zonasi ini menjadikan tapak berada diantara kedua sifat zonasi aktivitas

sekitar tersebut dimana bangunan dan tapak harus dapat menjadi penghubung kedua fungsi

zonasi tersebut.

3.2.5 Iklim Sekitar

Gambar 10 Iklim Sekitar

14

Arah pergerakan matahari pada tapak cenderung berbeda untuk setiap waktu. Matahari

akan berada pada titik paling selatan pada bulan januari dan berada pada titik paling utara di

tanggal 22 Juni setiap tahunnya. Sedangkan matahari akan berada tepat diatas tapak di tanggal

22 Maret dan 22 September. Hal ini menunjukkan tapak akan mendapatkan cahaya matahari

yang mencukupi sepanjang tahun namun tetap harus memperhatikan radiasi panas yang timbul

karenanya.

3.2.6 Peraturan Setempat

A. Peraturan Tentang Tapak

Untuk mengetahui batasan dalam perancangan, dilakukan pengumpulan data tentang

peraturan terkait. Terdapat beberapa Peraturan Daerah setempat yang didapat, diantaranya

yaitu sebagai berikut :

Peraturan Daerah Kota Bandar Lampung Nomor 11 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Tahun 2011-2030, Paragraf 4 Ruang Terbuka Hijau, Pasal 48 Ayat (4) menyebutkan

bahwa harus tersedianya RTH sebesar minimum 30 (tiga puluh) persen KDH untuk

pengembangan perumahan, perkantoran, sarana publik maupun komersialnya.

Peraturan Daerah Kota Bandar Lampung Nomor 7 Tahun 2014 Tentang Bangunan Gedung Pasal

21 Ayat (2) menyebutkan bahwa Kepadatan meliputi ketentuan KDB dan Koefisien Daerah Hijau

(KDH) pada tingkatan tinggi, sedang dan rendah; KDB tinggi (lebih besar dari 60% sampai dengan

100%)

Peraturan Daerah Provinsi Lampung Nomor 21 tahun 2014 Tentang Bangunan Gedung Pasal 26

Ayat (2) menyebutkan bahwa untuk bangunan gedung lainnya KDB maksimum 60 %, sedangkan

KLB untuk bangunan gedung lainnya maksimum 2,4

Peraturan Daerah Kota Bandar Lampung Nomor 7 Tahun 2014 Tentang Bangunan Gedung Pasal

24 Ayat (7) menyebutkan jalan Arteri Primer dan Sekunder letak garis sempadan bangunan

(GSB) adalah paling sedikit 15 Meter dari tepi badan jalan.

B. Peraturan Persyaratan Teknis Proteksi Kebakaran

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 26/Prt/M/2008 tentang persyaratan

teknis proteksi kebakaran, menyebutkan bahwa gedung dengan tinggi 20 m diatas permukaan

tanah, dan kedalaman basemen 10 m dibawah permukaan tanah harus memiliki saf kebakaran.

15

Gambar 11 Standar Saf Kebakaran Berdasarkan Tinggi Lantai Sumber: PERMEN PU no 26 tahun 2008

Tabel 1 Standar Jumlah Saf Kebakaran Berdasarkan Luasan Lantai

Luas lantai (m2) Jumlah minimum saf pemadam kebakaran

Kurang dari 900 1

900 – 2.000 2

Lebih dari 2.000 setiap penambahan 1.500 m2 ditambah 1 saf pemadam kebakaran

Sumber: PERMEN PU no 26 tahun 2008

Akses Pemadam Kebakaran

Jalan Akses Mobil Pemadam Kebakaran (Minimum 4 meter)

Luas Perkerasan Kebakaran (6 meter x 15 meter)

a) Akses jalan mobil pemadam kebakaran

b) Radius putar mobil pemadam kebakaran

Gambar 12 Standar Akses Pemadam Kebakaran Sumber: PERMEN PU no 26 tahun 2008

16

Jarak terjauh radius capaian antar tangga kebakaran maksimal 30 m

a) Akses pintu kebarakan pada gedung

b) Jarak pintu kebarakan pada gedung

Gambar 13 Standar Jarak Tangga Kebakaran di Gedung Sumber: PERMEN PU no 26 tahun 2008