BAB II

TINJAUAN dan LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

II.1.1. Pengertian Apartemen

Beberapa definisi dari kata-kata ‘apartemen’ adalah sebagai berikut :

• Tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk,

kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada

satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal.

( Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994, p: 69 )

• Bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar tersedia

hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau

bangunan bertingkat tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan

standart yang ditentukan. ( Ernst Neufert, 1980, p: 86 )

• “ A tall building with flats on each floor”, yang berarti sebuah bangunan tinggi

dengan flat di setiap lantainya. ( A.S. Hornby, 1995, p: 135 )

• “ An apartment is a self-cointained housing unit that occupies only part of a

building. Apartments may be owned ( by an owner-occupier ) or rented ( by

tenants )”, yang berarti apartemen adalah sebuah unit rumah yang menempati

bagian dalam bangunan. Apartemen dapat digunakan sebagai mililk pribadi atau

disewakan. ( www.wikipedia.org/wiki/apartment, 18 Februari 2008, 13.10

WIB )

13

Jadi secara umum, apartemen dapat didefinisikan sebagai suatu bangunan

bertingkat yang terdiri dari unit-unit hunian di mana tiap unit terdiri dari ruang-

ruang untuk menampung aktifitas hidup, di mana para penghuninya saling berbagi

fasilitas yang sama.

II.1.2. Sejarah Perkembangan Apartemen di Indonesia

Kehadiran hunian vertikal atau apartemen di Jakarta berawal pada tiga

dasawarsa yang lalu, yang dikenal pertama kali tahun 1960-an sebagai bangunan

flat, yaitu bentuk hunian bagi staf beberapa departemen seperti di daerah Kebayoran

Baru dan juga dibangunnya rumah susun murah di daerah Kebon Kacang dan Tanah

Abang.

Sekitar tahun 1974 berdiri sebuah Apartemen Ratu Plaza di Jalan Jendral

Sudirman Jakarta Selatan dengan jumlah unit apartemen 54 unit. Ratu Plaza adalah

mix-used buiding antara hunian dan pusat perbelanjaan. Pusat perbelanjaan Ratu

Plaza sendiri sampai tahun 1980-an adalah pusat perbelanjaan tempat kaum the

haves Jakarta berbelanja.

Pada tahun 1980-an berdiri sebuah apartemen di kawasan Kuningan Jakarta

Selatan, tepatnya di Jalan Taman Rasuna Said, yaitu Apartemen Taman Rasuna.

Apartemen ini banyak dihuni oleh kaum ekspatriat karena kawasan kuningan

dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran yang kebanyakan berskala

internasional dan kantor-kantor kedutaan dari berbagai negara. Apartemen Taman

Rasuna inilah yang kemudian menjadi pelopor pembangunan apartemen-apartemen

lainnya di Jakarta.

14

Berdasarkan data yang didapat dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSP),

terungkap bahwa pertumbuhan apartemen khususnya di Jakarta sangat pesat dengan

nilai peningkatan yang signifikan. Pada tahun 2003 terdapat 2.361 unit apartemen

baru dan tahun-tahun berikutnya, pasokan bertambah menjadi 20.358 unit pada

tahun 2004, 18.627 unit pada tahun 2005 dan 26.066 unit pada tahun 2006.

(Savitri, Esti, dkk.(2007).Indonesia Apartment: Design Concept Lifestyle.PT Griya Asri Prima,Jakarta, pp8-pp11)

II.1.3. Karakteristik Apartemen

Berikut adalah ciri-ciri apartemen yang dirangkum dari beberapa sumber

sebagai kesimpulan:

- Memiliki lebih dari dua lantai dan biasanya bangunan berbentuk vertikal.

- Dalam satu lantai terdiri dari unit-unit hunian.

- Fleksible dalam mencapai pemanfaatan ruang secara maksimal.

- Efisien, efektif, dan ekonomis.

- Memiliki fasilitas bersama yang belum tentu dimiliki perumahan.

- Biasanya terdapat area komersil pada bangunan atau lingkungan apartemen.

- Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift dan sirkulasi horisontal berupa koridor.

- Keamanan, ketenangan dan privasi lebih terjamin.

- Akses yang mudah dan cepat untuk menjangkau fasilitas-fasilitas yang ada.

- Biasanya terletak di lokasi yang strategis (dekat dengan pusat bisnis,

perdagangan, pendidikan, perbelanjaan, dll).

- Struktur dan bahan bangunan dapat bertahan dalam jangka waktu yang lama.

15

II.1.4. Pengelompokan Apartemen

Apartemen dapat dibedakan berdasarkan pengelompokannya yaitu :

A. Apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya :

Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya yaitu

(Apartments: Their Design and Development, 1967 : 42-43).

• Apartemen golongan bawah

• Apartemen golongan menengah

• Apartemen golongan mewah

Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran ruang

pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut.

B. Apartemen berdasarkan ketinggian bangunan :

(Apartments: Their Design and Development, 1967 : 44-47)

• Apartemen bertingkat rendah / low-rise

yaitu apartemen yang mempunyai jumlah tingkat/lapis sampai 6 lantai.

Apartemen low rise dibedakan menjadi 3 bagian, yaitu:

1. Garden apartment, yaitu apartemen dengan 2-3 lantai, dengan 2-16 unit

per lantainya. Sirkulasi vertikal menggunakan tangga dan terdapat

banyak open space.

2. Massionette, yaitu apartemen yang tiap unitnya terdapat 2 lantai

berdempetan unit yang satu dengan yang lain, dan fasilitas tempat

parkir bersama.

16

3. Town house, yaitu hampir sama dengan massionette, perbedaannya tiap

unit memiliki tempat parkir sendiri.

• Apartemen bertingkat sedang / mid-rise

Apartemen ini memiliki ketinggian antara 6-9 lantai.

• Apartemen bertingkat tinggi / high-rise

Apartemen tipe ini memiliki ketinggian di atas 9 lantai. Tipe apartemen ini

umunya merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena

biasanya dibangun di daerah yang memiliki keterbatasan lahan yang harga

lahannya mahal.

C. Apartemen berdasarkan sistem penyusunan lantai :

( Samuel Paul, Apartment, 1979, hal : 410-418 )

• Simplex

Pada apartemen jenis ini, setiap unit keluarga memiliki satu lantai hunian.

• Duplex

Pada apatemen jenis ini, setiap unit memiliki dua lantai, dalam pembagian

ruangnya satu lantai berfungsi sebagai lantai bersifat semi privasi sedangkan

lantai yang lainnya bersifat privasi.

• Triplex

Pada apartemen jenis ini memiliki pembagian menjadi 3 lantai per unitnya.

Di mana di tingkat 1 menjadi tempat servis, area di tingkat 2 bersifat semi

privat sedangkan area di tingkat 3 merupakan area yang bersifat privat.

Dalam pembagian tingkat bervariasi yaitu: Half level dan split level.

17

D. Apartemen berdasarkan bentuk massa bangunan :

(Joseph De Chiare, Lee Koppelman, Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975) • Slab

Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak yang

pipih. Massa yang berbentuk slab biasanya menggunakan koridor sebagai

penghubung ruang, yang terdiri dari:

1. Double loaded corridor

2. Single loaded corridor

3. Skip stop plan (single loaded corridor)

Elevator membuka pada lantai-lantai tertentu, biasanya digunakan pada

duplek apartemen.

4. Terrace plan

• Tower

Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya

menggunakan sistem core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi

bentuk tower antara lain:

o Single tower

o Multi tower

Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem

core yaitu :Tower plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross

plan, Three wing plan, Five wing plan, Circular plan

• Varian

18

Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan

massa slab dengan podium dan tower dengan podium.

E. Apartemen berdasarkan pencapaian vertikal :

(Site Planning, 1984 : 280-281)

• Walk-up apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga.

Ketinggian bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai.

• Elevator apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki

sirkulasi vertikal sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan

tangga darurat. Ketinggian bangunan di atas 6 lantai. Ada dua macam sistem

lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini:

o Lift berhenti di setiap lantai

o Skip-floor elevator system. Lift yang digunakan diprogram untuk

berhenti pada lantai-lantai tertentu pada bangunan. Umunya sistem ini

digunakan pada apartemen dengan sistem penyusunan lantai Duplex.

F. Apartemen berdasarkan pencapaian horizontal :

• Single-loaded corridor apartement

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:

o Open corridor apartment

19

Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar

berupa tembok atau railing.

o Closed corridor apartment

Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki bukaan berupa

jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.

• Double-loaded corridor apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga

seringkali terletak di tengah-tengah bangunan ( central corridor ).

II.2. Tinjauan Khusus Topik

II.2.1. Sustainable Design

Pengertian sustainable berdasarkan (http://www.thefreedictionary.com/

sustainable, 25 Februari 2008, 16.53 WIB)

1. Capable of being sustained.

2. Capable of being continued with minimal long-term effect on the environment

Sustainability adalah sebuah karakteristik dari sebuah proses atau bagian yang dapat dipelihara pada level atau tingkat tertentu untuk jangka waktu yang tidak terbatas dan terfokus pada penyediaan hasil yang baik untuk manusia dan lingkungan alam pada masa sekarang dan masa depan yang tidak terbatas. www.wikipedia.org/wiki/sustainability( , 19 September 2007, 15.11 WIB)

Sustainable desain (yang juga menunjuk sebagai desain hijau/green design, desain ekologi atau desain untuk lingkungan) adalah seni mendesain objek fisik yang mengikuti prinsip-prinsip dari ekonomi, sosial, dan ekologis berkelanjutan. Tujuan pokok dari sustainable desain yaitu untuk menghasilkan tempat, barang, dan jasa dengan cara mengurangi pemakaian sumber daya yang tidak dapat diperbaharui, meminimalkan pengaruh lingkungan, dan menghubungkan manusia dengan lingkungan alam. (www.wikipedia.org/wiki/sustainable_design, 19 September 2007, 15.40 WIB)

20

Dalam pembangunan berkelanjutan, terdapat tiga dimensi keberlanjutan

yang saling berhubungan yang jika ketiga dimensi tersebut dapat tercapai

seluruhnya, maka kehidupan manusia yang baik (well human being) dapat tercapai.

Gambar 1. Three Dimensions of Sustainability

(www.wikipedia.org/wiki/sustainable_design, 19 September 2007, 15.40 WIB) Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang dan membangun

keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro yaitu perencanaan kota, perancangan perkotaan, arsitektur lansekap, hingga ke level mikro yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk yang juga merujuk kepada hasil-hasil proses perancangan tersebut. (www.wikipedia.org/wiki/arsitektur, 10 Maret 2008, 16.10 WIB)

Sustainable arsitektur mengaplikasikan teknik dari sustainable desain

kepada arsitektur. Berasal dari kata sus (bawah) + tenere (memegang) yang artinya menjaga keadaan, memelihara atau memperpanjang. Konsep sustainable desain adalah konsep “bangunan hijau” atau “arsitektur hijau”. ( www.wikipedia.org/sustainable-architecture , 06 September 2007, 12.06 WIB)

Gambar 2. . Sustainabile Development Process

( www.wikipedia.org/sustainable-architecture , 06 September 2007, 12.06 WIB)

21

Sustainable desain adalah sebuah desain untuk bangunan yang berkelanjutan.

Sustainable desain mengusahakan untuk mengurangi dampak lingkungan bersama

selama memproduksi bagian-bagian gedung, selama proses konstruksi, selama

life cycle bangunan.

(www.wikipedia.org/sustainable-architecture, 6 September 2007, 12.06 WIB)

Tujuan dari Sustainable desain adalah

• Agar bangunan yang ada mampu mengurangi konsumsi energi,kontribusi polusi,

dan lebih ramah lingkungan,untuk masa depan yang berkelanjutan

• Mengurangi penggunaan limbah & bahan-bahan mentah secara berlebihan (raw

material)

• Mengurangi penggunaan sumber-sumber alami secara berlebihan

Aspek – aspek Sustainable Design

Prinsip-prinsip dari sustainable desain yaitu:

(www.greenhomebuilding.com/principle_of_sustainable_architecture,17 September 2007, 23.17 WIB) • Efisiensi ruang. Meminimalkan kebutuhan ruang dan mengefisiensikan ruang

yang ada sehingga dapat meminimalkan penggunaan bahan dan material dalam

konstruksinya dan energi untuk mendinginkan atau menghangatkannya.

Ruangan seharusnya hanya dengan ukuran yang benar untuk penghuninya dan

kegiatan mereka.

• Memanfaatkan energi matahari. Memanfaatkan energi matahari dapat

mengurangi biaya energi yang dibutuhkan suatu bangunan, dapat mengurangi

22

konsumsi listrik untuk penerangan dan meminimalkan penggunaan energi dalam

bangunan. Contohnya menggunakan solar sel.

• Menjaga suhu. Bagaimana mendesain sebuah bangunan agar tidak terjadi

perbedaan suhu ynag besar antara siang dan malam hari. Contohnya

memanfaatkan angin untuk membuat ruangan dingin dengan banyak bukaan dan

cross ventilasi.

• Efisiensi energi. Penggunaan angin, matahari, atau air untuk menghasilkan

listrik adalah salah satu cara untuk menghemat pemakaian bahan bakar. Hemat

energi merupakan suatu usaha untuk menggunakan energi secara optimal.

• Penghematan air. Perlunya penghematan air karena persediaan air tanah juga

terbatas sehingga perlu daur ulang air yang telah digunakan pada bangunan dan

mengolahnya kembali agar air dapat digunakan kembali (STP). Dan

menampung air hujan dari atap disalurkan pada sumur resapan untuk persediaan

air, terlebih lagi pada musim kemarau.

• Menggunakan bahan lokal. Ada beberapa keuntungan menggunakan bahan

lokal. Salah satunya diperlukan waktu, energi, dan biaya yang sedikit untuk

mengangkutnya. Bahan lokal lebih mudah dicari. Material dari Sustainable

desain yaitu dapat di daur ulang, mudah dalam perawatan, memiliki daya tahan

lama (durability), dapat diperbaharui (renewable resources), murah, harus dapat

menjaga kesehatan pengguna bangunan, tidak mengandung racun baik berupa

SBS (Syndrom of Building Sickness) ataupun BRI (Building Related Illness).

23

• Penggunaan bahan alam. Bahan alam sering dirasakan lebih baik untuk

dipakai. Alasan utama dalam memilih bahan alami daripada industri adalah

bahwa pencemarannya yang sering dihubungkan dengan pembuatannya, dapat

diperkecil.

• Bahan daur ulang. Menggunakan bahan-bahan yang dapat didaur ulang agar

barang-barang tersebut tidak merusak lingkungan dan tidak menjadi sampah

bagi lingkungan.

• Usia bangunan yang lama. Sebuah desain bangunan harus awet, tahan lama

sampai berabad-abad. Karena itu diperlukan pemilihan bahan yang baik,

pemeliharaan yang baik, konstruksi yang kuat. Dengan membuat desain yang

tahan lama, akan mengurangi pemakaian bahan untuk membuat bangunan baru.

• Penghijauan. Melakukan penghijauan, menanam tanaman pada bangunan dan

sekitar bangunan untuk melestarikan lingkungan.

• Berbagi fasilitas. Dasar dari sustainability adalah berbagi apa yang anda punya

dengan yang lain. Dengan ini, orang-orang tidak hanya mengurangi peralatan

atau area yang sama, tetapi pada saat yang bersamaan mereka dapat mempunyai

ketersediaan bermacam-macam fasilitas.

II.2.2. Water Efficiency

Pengertian ‘water’ berdasarkan (http://www.thefreedictionary.

com/sustainable, 25 Februari 2008, 16.53 WIB) adalah “a clear, colorless,

24

odorless, and tasteless liquid, H2O, essential for most plant and animal life and the

most widely used of all solvents”

Pengertian ‘efficiency’ berdasarkan (http://www.thefree dictionary.com/

sustainable, 25 Februari 2008, 16.53 WIB) adalah “The quality or property of

being efficient, the ratio of the effective or useful output to the total input in any

system”

Efisiensi air dapat didefinisikan sebagai (http://encyclopedia.

thefreedictionary.com/Water+efficiency, 25 Februari 2008, 16.47 WIB)

1. Sebuah penyelesaian dari fungsi, tugas, proses atau hasil dengan meminimakan

sejumlah air yang mungkin.

2. Sebuah indikator dari hubungan antara sejumlah air yang dibutuhkan untuk

tujuan tertentu dan sejumlah air yang digunakan atau dikirimkan

Berdasarkan pengertian di atas, pengertian efisiensi air (water efficiency) adalah

meminimalkan penggunaan air yang berasal dari sumber, menggunakan sesuai

kebutuhan dan memanfaatkan air yang telah digunakan (air limbah) agar dapat

digunakan kembali dan mengurangi pencemaran lingkungan oleh air.

Empat alasan mengapa kita harus menggunakan air dengan bijaksana yaitu meningkatnya populasi dunia, perubahan iklim, meningkatnya campur tangan manusia dengan aliran alami air dan polusi. (Roat, Sue, Manuel Fuentes, Stephanie Thomas.(2001).Ecohouse 2 : A Design Guide. Architectural Press, Oxford, p250). Jenis-jenis air pada bangunan yaitu :

• Air bersih : air yang digunakan untuk minum, mandi, mencuci,

menyiram.

• Air hujan

25

• Air kotor :

- Air abu-abu : air bekas cucian dari bak cuci piring, mesin pencuci,

kolam, air kamar mandi dan pancuran

- Air hitam : air yang mengandung bahan-bahan kimia yang berbahaya

Prinsip – Prinsip Water Efficiency

1. Pakai air sesedikit mungkin saat memakai bangunan

Contohnya memilih memakai shower daripada bathup, memilih kloset yang

tingkat konsumsi airnya pas atau memiliki teknologi dual flush, gunakan alat

semprot yang lebih hemat air dibandingkan gayung.

2. Menggunakan sumber air hujan

Menggunakan air hujan untuk keperluan sehari-hari seperti menyiram tanaman,

mencuci pakaian, membilas kloset dan dapat disalurkan ke tanah untuk mengisi

ulang suplai air tanah yang terus kita konsumsi.

3. Membuat sumur resapan

Membuat sumur resapan dapat digunakan untuk mengganti air tanah yang

terpakai dan sebagai cadangan untuk konsumsi saat kemarau.

Penyimpanan air terdiri dari 5 kategori yaitu :

(Roat, Sue, Manuel Fuentes, Stephanie Thomas.(2001).Ecohouse 2 : A Design Guide. Architectural Press, Oxford, p251) 1. Perlindungan air

Perlindungan air terutama untuk musim kemarau. Salah satu penerapannya

yaitu dengan membuat sumur resapan. Sumur Resapan adalah sistem resapan

26

buatan yang dapat menampung air hujan, baik dari permukaan tanah maupun

dari air hujan yang disalurkan melalui atap bangunan, dapat berbentuk sumur.

Kolam dengan resapan, saluran porous, saluran resapan dan sejenisnya.

(BERITA JAYA NOMOR : 48 TAHUN IX 28 FEBRUARI 2000)

Tujuan pembangunan sumur resapan untuk mengurangi erosi, menyimpan

dan menaikan permukaan air tanah dalam rangka penyelamatan sumberdaya air.

Manfaat dari sumur resapan adalah melestarikan dan memperbaiki kualitas

lingkungan, membantu menanggulangi kekurangan air bersih dan menambah

potensi air tanah, mengurangi erosi permukaan tanah, menampung-menyimpan

dan menambah kandungan air tanah, mengurangi limpahan air permukaan

tanah, melestarikan dan menyelamatkan sumber daya air tanah serta mengurangi

debit genangan dan banjir. (BERITA JAYA NOMOR : 48 TAHUN IX 28

PEBRUARI 2000). Untuk ketentuan lain sumur resapan seperti jenis sumur

resapan, persyaratan, jarak minimum, bentuk dan ukuran terdapat pada

lampiran.

2. Penghematan air

Penerapan efisiensi air pada rumah tangga yaitu (http://encyclopedia.

thefreedictionary.com/Water+efficiency, 25 Februari 2008, 16.47 WIB)

- Aliran rendah pada pancuran

- Siraman rendah pada toilet (dual flush), membuat pupuk dari toilet,

pengurangan air pada urinoar

- Menggunakan keran dengan tekanan angin dan semprotan

- Penggunaan kembali air limbah atau system daur ulang, meliputi

27

o Penggunaan kembali “air abu-abu” untuk menyiram toilet atau

menyiram kebun

o Daur ulang air limbah melalui penyaringan pada “water treatment

plant”

o Menggunakan pancuran sesingkat mungkin saat mandi

3. Kecukupan air

Kecukupan air sama halnya dengan efisiensi air yang meliputi teknik dan

pemakaian pengguna. Contohnya mandi dapat lebih optimal di bentuk dan area

yang terbatas. Sama halnya dengan WC dual flush akan tepat sasaran bila

penggunaannya benar. Sebaliknya kebiasaan pengguna tergantung pada

teknologi inovasi seperti keran dengan rem air untuk mengingatkan pengguna

agar tidak menyalakan air lebih dari kebutuhan.

4. Penggantian air

Hal ini berhubungan dengan menggantikan penggunaan air dengan sesuatu yang

lain seperti penyedotan dan mengkomposkan toilet. Contohnya toilet kering,

penggunaan sedikit air pada urinal, dry cleaning.

5. Penggunaan kembali air, daur ulang dan harvesting

Penggunaan kembali mengacu pada pengunaan kembali secara langsung dengan

treatment sedikit mungkin, daur ulang mengacu pada sebuah proses treatment

lebih dulu kepada penggunaan kembali. Penggunaan kembali secara langsung

adalah pilihan dengan biaya rendah tetapi memerlukan ketersediaan yang baik

dan kualitas yang sesuai antara sumber dan penampungan untuk menghindari

keperluan treatment dan penyimpanan. Daur ulang memperkenalkan kebutuhan

28

untuk energi besar dan kemungkinan kimiawi untuk treatment. Dampak lain

harus diperhitungkan jika tujuannya adalah peningkatan lingkungan daripada

hanya menyimpan air.

Daur ulang air terdiri dari :

1.Sewage Treatment Plant / Waste Water Treatment Plant

2.Water Treatment Plant

II.3. Tinjauan Tapak

II.3.1. Kawasan Kebon Jeruk

Kawasan Kebon Jeruk memiliki luas luas 1761 ha dengan jumlah penduduk

200.935 jiwa dan memiliki kepadatan 87,6 jiwa/m2. ( Sumber data: Dinas Tata Kota

kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat ).

Kecamatan Kebon Jeruk ini terbagi dalam 5 kelurahan yaitu :

Tabel 1. Daftar Kelurahan Di Kecamatan Kebon Jeruk Kelurahan Luas (ha) Jumlah penduduk (jiwa)

1. Sukabumi Selatan 157 18.982

2. Sukabumi Utara 157 27.543

3. Kelapa Dua 150 18.229

4. Kebon Jeruk 369 39.278

5. Duri Kepa 386 47.403

6. Kedoya Selatan 228 19.605

7. Kedoya Utara 314 29.895

Jumlah 1761 200.935

29

Gambar 3. Kawasan Kebon Jeruk Kelurahan Kedoya Utara

Kelurahan Kedoya Selatan

Kelurahan Duri Kepa

Kelurahan Kebon Jeruk

Kelurahan Kelapa Dua

Kelurahan Sukabumi Utara

Kelurahan Sukabumi Selatan

Letak site, dekat Universitas

Bina Nusantara

Dinas Tata Kota Kebon Jeruk

II.3.2. Kriteria Pemilihan Tapak

Dasar-dasar pertimbangan pemilihan tapak adalah:

- Berada di jalan besar, sehingga tidak menjadi sumber kemacetan.

- Lokasi tapak memiliki minimal 2 bukaan jalan, sehingga arus masuk dan keluar

kendaraan dari jalan yang berbeda serta perbedaan service entrance.

- Lokasi tapak dekat kampus dan sekolah sebagai fasilitas pendidikan.

- Lokasi dilalui oleh kendaraan umum.

- Dekat dengan fasilitas-fasilitas umum seperti rumah makan, salon, dan lain-lain.

30

II.3.3. Pemilihan Tapak

Terdapat beberapa alternatif pemilihan tapak untuk Apartemen ini. Hal ini

dapat dilihat dari keadaan lingkungan sekitar, peruntukan lahan yang sesuai untuk

apartemen, akses yang mudah ke tapak, infrastruktur yang memadai, ketinggian

bangunan yang diizinkan, bentuk tapak, topografi tapak.

Gambar 4. Peta Pemilihan Tapak Tapak A : terletak di Jl KH

Syahdan

Tapak B : terletak di Jl Kebon

Jeruk Raya

Tapak C : terletak di Jl Rawa

Belong

Binus kampus Anggrek

Binus kampus Syahdan

Dinas Pementaan Jakarta

Tabel 2. Pemilihan Tapak

Tapak A Tapak B Tapak C

Peruntukan lahan Wisma sedang Wisma dagang Wisma dagang

Bentuk tapak Trapesium Persegi Persegi panjang

Akses/pencapaian 3 arah 3 arah 3 arah

31

Ketinggian bangunan 2 lantai 4 lantai 4 lantai

KDB, KLB 60%, 2 50%, 2 50%, 2

Entrance tapak 2 sisi 2 sisi 1 sisi

Tabel 3. Perhitungan Bobot Pemilihan Tapak

Site A Site B Site C Kriteria Bobot

Nilai Nilai Nilai

6 9 9 Peruntukan lahan 3 2 3 3

6 12 9 Bentuk tapak 3 2 4 3

6 12 12 Akses/pencapaian 3 2 4 4

4 6 6 Ketinggian bangunan 2 2 3 3

9 9 9 KDB, KLB 3 3 3 3

6 8 6 Entrance tapak 2 3 4 3

Total 37 56 51

Keterangan : Bobot : Nilai : • 3 sangat menentukan • 4 sangat baik • 2 menentukan • 3 baik • 1 kurang menentukan • 2 cukup

• 1 kurang

Berdasarkan kriteria dan pembobotan, maka tapak yang terpilih adalah tapak B

yang terletak di Jl Kebon Jeruk Raya.

Dasar-dasar pertimbangan pemilihan tapak :

- Lokasi tapak yang berdekatan dengan Universitas Bina Nusantara, TK

Tarsisius II dan SD, SMP, SMA Tarsisius II.

32

- Lokasi tapak yang strategis dekat dengan kawasan bisnis Slipi, kawasan

perkantoran Jl Panjang, pasar Pal Merah, perumahan Casa Goya dan pusat

perbelanjaan Mall Taman Anggrek ( + 30 menit)

- Bebas banjir

- Letaknya yang dipertigaan akan memudahkan pencapaian ke tapak dan dapat

langsung terlihat

- lokasi yang dapat dicapai dengan mudah baik dengan kendaraan umum

maupun kendaraan pribadi karena jalan yang lebar dan dilalui trayek angkutan

umum.

- Peruntukan lahan sebagai wisma dagang yang dapat diajukan ketinggian

bangunannya melalui SK Gubernur no 78

Data Tapak

Gambar 5. Peta Lokasi Tapak Tugas Akhir

SITE

Sumber : Peta Jakarta

33

Foto 1. Foto Udara Lokasi Tapak

Sumber : Google Earth

• Lokasi : Jl Kebon Jeruk Raya, Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan

Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

• Luas tapak : 10.000 m2

• Batas tapak :

- Utara : Toko-toko

- Selatan : Toko, tempat makan, tempat kos

- Timur : Tanah Kosong

- Barat : Perumahan Casa Goya

• Rencana Batas Wilayah Kota DKI Jakarta:

- Peruntukan lahan pada tapak : Wisma karya perkantoran / wisma

perdagangan.

- Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 50 %

34

- Koefisien Luas Bangunan (KLB) : 2

- Maksimal jumlah lantai : 4 lantai

- Garis Sepadan Bangunan (GSB) :

GSB Utara dan Timur : 10 meter

- Garis Sepadan Jalan (GSJ) : 26 meter

• Drainase : ke arah barat menuju kali Sekretaris

• Suplai air : PAM

Kondisi Tapak dan Lingkungan Sekitar Tapak

Kondisi tapak adalah tempat untuk hunian dan berdagang. Di dalam tapak

terdapat rumah, kios- kios dan bengkel.

Foto 2. Situasi Tapak 1 Foto 3. Situasi Tapak 2 Foto 4. Situasi Tapak 3

Gambar 5. Peta Lokasi Tapak

Foto 5. Situasi Tapak 4

35

Di lingkungan sekitar tapak terdapat kios-kios, tempat makan, sekolah,bengkel,

perumahan dan tanah kosong.

Foto 6. Sekolah Tarsisius Foto 7. Perumahan Casa Goya Foto 8. Kios

Foto 9. Tanah Kosong Foto 10. Warung Makan Foto 11. Rental Film

II.4. Kelengkapan dan Relevansi Data Pendukung

II.4.1. Survey lapangan dan Studi Literatur

Survey lapangan dan literatur yang berkaitan dengan judul proyek Apartemen

36

Tabel 4. Survey Lapangan dan Literatur Apartemen

37

Survey literatur yang berkaitan dengan topik dan tema

Menara Mesiniaga, Malaysia

Foto 12. Menara Mesiniaga 1 Foto 13. Menara Mesiniaga 2 Gambar 6. Perspektif Mesiniaga

• Lokasi : Subang Jaya, Selangor, Malaysia

• Fungsi : Kantor pusat waralaba IBM

• Luas : 12.345 m2

• Jumlah lantai : 15 lantai

• Arsitek : T.R. Hamzah & Kenneth Yeang

• Konstruksi : mulai tahun 1991 dan selesai tahun 1993

Gedung ini menggunakan material yang biasa dipakai untuk gedung tinggi

misalnya struktur baja dan komponen ringan pembatas ruang, penempatan bahan

tersebut sebagai penangkal sengatan panas dalam ukuran yang berbeda-beda dan

bentuk melengkung, sesuai pergerakan matahari.

Menara Mesiniaga juga menjadi lebih efisien karena infrastruktur bangunan

[service core] yang biasanya di tengah bangunan ditarik ke tepi timur sehingga

ruang kerja bisa lebih leluasa dan gang untuk sirkulasi lebih sedikit. Agar nyaman,

menempatkan inti bangunan [service core]- tangga, lift, toliet dan mekanikal,

38

elektrikal dan plumbing-di sisi yang paling banyak menerima sengatan matahari

yakni timur gedung.

Tampilnya dua 'taman di awan' yang membelit bangunan bak spiral. Struktur

bangunan dari rangka beton bertulang yang dilubangi dua jenis penangkis matahari,

dinding baja dan kaca, sejalan dengan podium dan puncak gedung dari metal.

Gedung ini memiliki tiga bagian struktur. Pertama, bagian 'kaki' dengan unsur

panggung yang hijau. Kedua, bagian 'badan' dengan balkon-balkon taman

berjenjang berbentuk spiral dan selubung kisi-kisi yang memberikan bayangan pada

ruang kantor. Ketiga, bagian 'kepala' yang berisi fasilitas rekreasi yaitu kolam

renang dan sun roof. Yeang menyebut pendekatannya dengan "gedung jangkung

bioklimatik" yang memberikan kontrol iklim yang peka terhadap hemat energi,

termasuk di dalamnya penggunaan unsur hijau, pengudaraan dan pencahayaan

alami secara intensif yang bertujuan untuk mengurangi biaya bangunan dengan cara

menekan konsumsi energi dan mengembangkan keuntungan bagi pengguna dengan

memberikan nilai-nilai ekologis.

Di samping berbagai keberhasilannya, Menara Mesiniaga ternyata tidak bebas

masalah. Karena berada di iklim tropis dengan kelembaban tinggi, beberapa

material jadi mudah berkarat dan berlumut, khususnya pada atap datar. Kiranya

Yeang kurang memperhitungkan curah hujan dan lebih mengutamakan sinar

matahari. (http://www.proyeksi.com/berita/menara/0070405_mmesiniaga.htm,

14 Maret 2008, 14.19 WIB)

39

II.4.2. Studi Banding

Tabel 5. Komparasi Rumah Susun Sederhana dan Apartemen Bersubsidi

40

Table 6. Fasilitas Apartemen dan Rusun

Apartemen Akses Fasilitas Rusunami Bakrie Beberapa ratus meter dari

kantor Walikota Jakarta Timur dan Terminal Pulo Gebang

Lapangan basket, taman bermain,

Kali Malang Residence 3 menit dari Tol Kalimalang, 1-3 km ke pusat belanja, sekolah, klinik, RS.

Gedung pertemuan, pasar modern, ruko, Taman bermain, Kolam renang, sport hall, Lapangan tenis,

sal

fut East Park “selangkah" ke Carrefour

Buaran, Klender, "dua langkah" ke terminal Pulo Gadung, "tiga langkah" ke Kelapa Gading, dekat dengan busway. Dekat Mal Klender, pasar tradisional, RS, sekolah, perguruan tinggi Uhamka.

kolam renang, sekolah, mini market, fitness center, laundry & salon, cafe resto, ATM

Kebagusan City 500 m ke jalan TB Simatupang,

700m ke stasiun KA Tanjung Barat dekat dengan statiun kereta api TB Simatupang, pasar Lenteng Agung, Rumah Sakit Fatmawati, Universitas Pancasila dan kebun binatang Ragunan.

kolam renang, taman bermain, arena joging dan mini market.

Apartemen Gateway disebrang Universitas Budi

Luhur.2,5km dari arteri Pondok Indah. Beberapa menit ke Sentra Senayan, dilalui Jalur Busway Ciledug-Harmoni, dekat ke Sentra grosir Cipadu, ITC Cipulir, Giant

kolam renang, lapangan basket dan jogging track.

Gading Nias Residence - 180 meter dari bundaran Kelapa gading

taman, lapangan basket, tanpa kolam renang dan lapangan parkir

- 5 menit dari Sentra kelapa

gading - Halte busway dan pintu tol

Menara Cawang Akses jalan menuju UKI Cawang dan jalan Dewi Sartika. Akses ke fasilitas umum, seperti

Lapangan basket, minimarket,

41

Busway, RSUD Budi Asih dan RS UKI Cawang

Apartemen City Park 1. 1 menit akses tol dalam kota kolam renang, basket, jogging track, atm & bank, children

2. 5 menit ke puri/kembangan 3. 10 menit ke bandara

Sukarno-Hatta Cengkareng 4. 10 menit ke Pluit playground,

Sekolah,Ruko/Kios 5. 1 menit ke Pantai Indah Kapuk

Di sebelah City Resort, di keluaran Tol Kamal (sebelum tol Bandara) dan dekat busway feeder Daan Mogot, Mal Taman Palem, Carrefour, RS.Cengkareng

Tabel 7. Komparasi Rumah Susun

Rumah Susun

Petamburan

Rumah Susun Bendungan

Hilir-2

Lokasi Jl. Jati pinggir,

Kel.Petamburan, Kec.Tanah Abang

Bendungan Hilir, Jakarta Barat

Luas lahan 24.800 M2 18.000 M2

Jumlah blok 6 (Blok I, II, III,IV,V &

VI)

2 blok

42

Jumlah lantai 6 lt 10 lt

Jumlah unit 600 614

Tipe unit 21 21

Transportasi vertikal Lift, tangga kebakaran Lift, tangga kebakaran

Kelengkapan Listrik/PLN, Air Bersih/PAM, Hydrant

Kebakaran, Shaft Sampah, STP

Listrik/PLN, Air Bersih/PAM,

Hydrant Kebakaran, Shaft

Sampah, STP

Fasilitas Taman/Ruang Terbuka

Hijau, lapangan Olah

Raga

Kios, mini market, restaurant,

klinik, sekolah, ruang

olahraga(fitness), ruang

pertemuan

II.4.3. Kesimpulan

Kesimpulan dari Rumah Susun Sederhana dan Apartemen Bersubsidi adalah

• Harga maksimal Rp 144 juta

• Luas maksimal 36 m2

• Fasilitas standart : lapangan olahraga, rumah makan, ruang pertemuan, kios.

43