bab ii perolehan hak atas tanah oleh direktorat …repository.unair.ac.id/13756/10/10. bab 2.pdf ·...

14

14

BAB II

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH OLEH DIREKTORAT JENDERAL

BEA DAN CUKAI UNTUK PEMBANGUNAN RUMAH DINAS

2.1. Pembebasan Hak Atas Tanah Sebagai Cara Perolehan Tanah Untuk

Pembangunan Oleh Instansi Pemerintah

Ketentuan – ketentuan yang mengatur tentang cara pembelian tanah untuk

keperluan negara, maupun susunan dan keanggotaan panitia yang bertugas dahulu

diatur pada Bijblad No. 11372 jo. 12476, yang kemudian sudah tidak sesuai lagi

dengan kebutuhan dan keadaan dewasa ini sehingga perlu diganti dengan

peraturan yang baru, yaitu dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Dalam

Negeri No. 15 Tahun 1975 tentang ketentuan – ketentuan mengenai tata cara

pembebasan tanah.

Masalah pembebasan tanah dahulu diatur dalam Gouvernemen Besluit No.

7 tanggal 1 Juli 1927 yang termuat dalam Bijblad No. 11372, yaitu tentang

voorschriften omtrent het verkrijgen van de vrij beschikking over ten behoeve van

den landen benodigde gronden dan diubah dengan Gouvernement Besluit tanggal

8 Januari 1932 yang termuat dalam Bijblad 12476. Semua peraturan yang berasal

dari jaman belanda tersebut sudah tidak berlaku lagi dengan dikeluarkannya

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun 1975 tanggal 3 Desember 1975

dan berbagai peraturan lainnya, surat edaran, dan instruksi dari Departemen

Dalam Negeri, antara lain11

:

11

Abrurrahman, Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum, Cetakan I, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1994, hlm. 10-12

ADLN Perpustakaan Universitas Airlangga

Skripsi “PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN RUMAH DINAS OLEH INSTANSI PEMERINTAH” ( Studi Kasus Perolehan Tanah untuk Pembangunan Rumah Dinas Direktorat Jenderal Bea dan Cukai Jawa Timur I )

OKKY MAHARANI WIBISONO

15

1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1976 tanggal 5 April

1976 tentang Penggunaan Acara Pembebasan Tanah untuk

Kepentingan Pemerintah bagi Pembebasan Tanah oleh Pihak Swasta.

2. Surat Edaran Menteri Dalam Negeri Nomor 2a 12/08/12/75 tanggal 3

Desember 1975.

3. Surat Edaran Direktur Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri

tanggal 28 Februari 1976 BTU 2/ 568/2-76.

4. Surat – surat keputusan gubernur.

Untuk memenuhi kebutuhan pemerintah dalam pembangunan, pada UUPA

hanya mengatur mengenai pencabutan hak atas tanah untuk kepentingan umum

(Pasal 18). Pada pasal – pasal berikutnya tidak ada ketentuan yang mengatur

mengenai “Pembebasan Tanah”. Maka, untuk memenuhi pengadaan tanah untuk

pembangunan pada saat itu hanya dapat ditempuh melalui prosedur “Pencabutan

Hak Atas Tanah” yang kemudian diatur secara lebih rinci dalam Undang –

Undang No. 20 Tahun 1961.

Prosedur yang diatur dalam Undang – Undang No. 20 Tahun 1961 tersebut

dapat ditempuh apabila segala upaya lain tidak berhasil dijalankan. Namun dalam

UUPA tidak mengatur secara rinci mengenai upaya apa yang harus dilakukan

untuk mendahului pencabutan hak atas tanah.

Peluang tersebut lah yang dimanfaatkan lebih jauh dengan

melembagakannya dalam hukum pertanahan yang disebut dengan “Pembebasan

Tanah”, dimana melalui lembaga ini pengadaan tanah untuk pembangunan tidak

lagi melalui prosedur panjang dan rumit, melainkan cukup melalui musyawarah




16

yang dilakukan oleh suatu panitia yang dibentuk dengan pemilik atau pemegang

hak atas tanah dengan penggantian kerugian yang disepakati oleh kedua belah

pihak.

Untuk keperluan itulah maka, ditetapkanlah Peraturan Menteri Dalam

Negeri No. 15 Tahun 1975 mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah, dimana

peraturan ini merupakan salah satu sarana yang terpenting untuk keperluan

pembangunan oleh Instansi Pemerintah.

Adanya peraturan yang mengatur tentang pembebasan tanah tersebut dapat

dilihat dari dua segi. Pertama, peraturan tersebut merupakan suatu landasan

hukum bagi pihak pemerintah untuk memperloleh tanah masyarakat yang

diperlukan untuk penyelenggaraan kepentingan umum, kepentingan pembangunan

atau kepentingan yang dapat menunjang pembangunan nasional. Kedua, peraturan

tersebut merupakan suatu jaminan bagi masyarakat tentang hak atas tanah dari

tindakan sewenang – wenang oleh pihak penguasa.12

Selanjutnya yang dimaksud dengan pembebasan hak atas tanah menurut

Pasal 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun 1975 adalah setiap

perbuatan langsung atau tidak langsung untuk melepaskan hubungan hukum yang

ada, antara pemegang hak / penguasa atas tanahnya dengan cara memberikan

ganti rugi kepada yang berhak / penguasa suatu hak atas tanah.

Tanah – tanah yang akan dibebaskan dapat berupa tanah milik rakyat,

yaitu, tanah – tanah yang telah mempunyai sesuatu hak berdasarkan Undang –

12

Ibid, hlm. 8




17

Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 atau tanah- tanah dari masyarakat

hukum adat.

Pembebasan hak atas tanah tidak terlepas dari masalah ganti rugi. Dalam

Pasal 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun 1975, secara tegas

disebutkan bahwa pembebasan tanah ialah melepaskan hubungan hukum yang

semula terdapat pada pemegang hak ( penguasa tanah ) dengan cara memberikan

ganti rugi.

Di dalam Pasal 16 UUPA, hak-hak atas tanah yang dapat diberikan kepada

warga negaranya berupa, yang paling utama adalah hak milik kemudian hak guna

usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak

memungut hasil hutan dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak

tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang

sifatnya sementara seperti hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan

hak sewa tanah pertanian.

Pembebasan tanah oleh masyarakat yang memiliki tanah yang telah

mempunyai suatu hak berdasarkan UUPA 1960, dilakukan dengan bantuan

Panitia Pembebasan Tanah atas permintaan instansi yang memerlukan tanah.

Berdasarkan Pasal 1 ayat (2) PMDN No. 15 Tahun 1975, panitia pembebasan

tanah bertugas melakukan pemeriksaan / penelitian dan penetapan ganti rugi yang

pembentukannya ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah untuk masing –

masing Kabupaten / Kotamadya dalam suatu wilayah Propinsi yang bersangkutan.

Menurut PMDN No. 15 Tahun 1975, pembebasan tanah hanya dapat

dilakukan apabila telah diperoleh kata sepakat antara pemegang kesepakatan itu




18

menyangkut hal teknis dan pelaksanaannya maupun mengenai besar dan bentuk

ganti rugi. Kesepakatan itu dilakukan atas dasar sukarela dengan cara

musyawarah.

Musyawarah untuk mencapai mufakat dalam penentuan ganti rugi

dilakukan oleh panitia pembebasan tanah dengan pihak pemilik hak atas tanah.

Hasil dari musyawarah tersebut berupa keputusan Panitia Pembebasan Tanah

yang nantinya diserahkan.

Mengenai acara pembebasan tanah untuk kepentingan instansi pemerintah

diatur dalam Pasal 4 sampai dengan Pasal 10 PMDN No. 15 tahun 1975. Dalam

Pasal 5 dijelaskan bahwa, permohonan pembebasan tanah oleh Instansi

disampaikan pada Gubernur Kepala Daerah atau pejabat yang ditunjuk yang

nantinya akan diteruskan kepada Panitia Pembebasan Tanah untuk kemudian

dilakukan penelitian terhadap data dan keterangan – keterangan mengenai tanah

seperti yang dimaksud dalam Pasal 4. Pelaksanaan pembebasan tanah ini harus

dapat diselesaikan dalam waktu yang singkat sebagaimana telah ditegaskan dalam

Pasal 6 ayat (4).

Berdasarkan perkembangan peraturan pengadaan tanah untuk kepentingan

umum yang telah disebutkan dalam latar belakang, segala ketentuan mengenai

pembebasan tanah sudah dinyatakan tidak berlaku dan diganti dengan pengadaan

tanah yang sekarang diatur dalam Undang – Undang No. 2 Tahun 2012 tentang

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang kemudian

diikuti beberapa peraturan lainnya yaitu, Peraturan Presiden RI No. 71 Tahun

2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk




19

Kepentingan Umum, Peraturan Kepala BPN RI No. 5 Tahun 2012 tentang

Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah, dan Perpres No. 40 Tahun 2014

tentang Perubahan Perpres No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

Pengertian pengadaan tanah berdasarkan Pasal angka 2 Undang – Undang

No. 2 Tahun 2012 juncto Pasal 1 angka 2 Peraturan Presiden RI No. 71 Tahun

2012 yaitu, kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian

yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Salah satu unsur yang terdapat

dalam kegiatan pengadaan tanah berdasarkan Undang – Undang No. 2 Tahun

2012 ini adalah unsur kepentingan umum yang dilakukan dengan cara pelepasan

hak atas tanah oleh pemegang haknya dengan pemberian ganti kerugian yang

layak dan adil.

Pelepasan hak atas tanah adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari

pihak yang berhak kepada negara melalui Lembaga Pertanahan yang dijelaskan

dalam Pasal 1 angka 9 Undang – Undang No. 2 Tahun 2012.

Kepentingan umum berdasarkan Pasal 1 angka 6 adalah kepentingan

bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan

digunakan sebesar – besarnya untuk kemakmuran rakyat. Selanjutnya dalam Pasal

10 UU No. 2 Tahun 2012 menyebutkan bahwa, tanah untuk kepentingan umum

digunakan untuk pembangunan :

a) pertahanan dan keamanan nasional;

b) jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan

c) fasilitas operasi kereta api;




20

d) waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran

pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;

e) pelabuhan, bandar udara, dan terminal;

f) infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;

g) pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;

h) jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;

i) tempat pembuangan dan pengolahan sampah;

j) rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;

k) fasilitas keselamatan umum;

l) tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;

m) fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;

n) cagar alam dan cagar budaya;

o) kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;

p) penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta

perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;

q) prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;

r) prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan

s) pasar umum dan lapangan parkir umum.

Dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum terdapat beberapa

lembaga yang terkait dalam pelaksanaan pengadaan tanahnya yaitu tim persiapan

pengadaan tanah, tim kajian keberatan, lembaga pertanahan, satuan tugas, dan

penilai pertanahan.




21

Instansi yang memerlukan tanah untuk pengadaan tanah harus melalui

beberapa proses atau tahapan seperti yang ditetapkan dalam Pasal 13, yaitu :

1. Perencanaan;

2. Persiapan;

3. Pelaksanaan; dan

4. Penyerahan hasil

Pada proses yang pertama, instansi yang memerlukan tanah harus

membuat perencanaan pengadaan tanah yang didasarkan atas Rencana Tata Ruang

Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana

Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerinrtah

Instansi yang bersangkutan seperti yang diatur dalam Pasal 14 dan Pasal 15.

Kedua, instansi yang memerlukan tanah melakukan persiapan pengadaan

tanah bersama pemerintah provinsi yang diatur dalam Pasal 16 sampai dengan

Pasal 26 UU No. 2 Tahun 2012 dengan melakukan pemberitahuan rencana

pembangunan, pendataan awal lokasi rencana pembangunan, dan konsultasi

publik rencana pembangunan. Setelah menerima dokumen perencanaan

pengadaan tanah dari instansi yang memerlukan tanah, Gubernur membentuk Tim

Persiapan Pengadaan Tanah yang meliputi Bupati/ Walikota, Satuan Kerja

Perangkat Daerah (SKPD) provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, dan

instansi terkait lainnya.

Ketiga, berdasarkan Pasal 27 sampai dengan Pasal 47 UU No. 2 Tahun

2012 pelaksanaan pengadaan tanah harus diajukan oleh instansi kepada Lembaga




22

Pertanahan Setelah dilakukannya penetapan lokasi. Proses pelaksanaan pengadaan

tanah berdasarkan Pasal 27 ayat (2) meliputi :

a. inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan

pemanfaatan tanah;

b. penilaian Ganti Kerugian;

c. musyawarah penetapan Ganti Kerugian;

d. pemberian Ganti Kerugian; dan

e. pelepasan tanah Instansi.

Setelah pelaksanaan pengadaan tanah, proses yang terakhir adalah

penyerahan hasil yang diatur dalam Pasal 48 sampai dengan Pasal 50 UU No. 2

Tahun 2012. Hasil pengadaan tanah yang sudah dilaksanakan diserahkan oleh

Lembaga Pertanahan kepada instansi yang memerlukan tanah setelah segala

proses pemberian ganti rugi sudah selesai.

Pengertian ganti kerugian dijelaskan dalam Pasal 1 angka 10 UU No. 2

Tahun 2012 jo. Pasal 1 angka 10 Perpres. No. 71 Tahun 2012, bahwa ganti

kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam

proses pengadaan tanah. Sifat dari ganti kerugian yang pertama, ganti kerugian

bersifat fisik yang merupakan ganti kerugian atas tanah, bangunan, tanaman,

dan/atau benda- benda lain yang berkaitan dengan tanah. Kedua, sifat ganti

kerugian non fisik yaitu kerugian lain yang dapat dinilai yaitu kerugian non fisik

yang dapat disetarakan dengan nilai uang atau pekerjaan, biaya pemindahan

tempat, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa.




23

Mengenai bentuk ganti kerugian diatur pada Pasal 36 UU No. 2 Tahun

2012 jo. Pasal 74 Perpres No. 71 Tahun 2012 bahwa, macam – macam bentuk

ganti kerugian yang dapat diberikan oleh instansi yang membutuhkan tanah

kepada pihak yang berhak atas tanah yang akan dilepaskan yaitu :

a. uang;

b. tanah pengganti;

c. permukiman kembali;

d. kepemilikan saham;

e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Setelah proses terakhir dalam pengadaan tanah sudah dilaksanakan yaitu

segala pelaksanaan pemberian ganti kerugian dan penyerahan hasil atau berita

acara oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, maka instansi yang memerlukan

tanah dapat mulai melaksanakan kegiatan pembangunan. Instansi yang

memperoleh tanah juga wajib mendaftarkan tanah yang telah diperoleh sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang – undangan.

2.2. Perolehan Hak Pakai dan Pendaftaran Tanah Menurut Hukum

Agraria di Indonesia

2.2.1. Hak Pakai menurut Undang – Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun

1960, dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996

Pengertian Hak Pakai berdasarkan Pasal 41 UUPA adalah suatu hak untuk

menggunakan dan / atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang




24

ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan

perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal

tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.

Dalam pengertian Hak Pakai ini kita mengenal ada 3 jenis Hak Pakai,

yaitu13

:

a. Hak Pakai Privat yang tersebut dalam pasal 41 – 43 UUPA maupun

Hak Pakai yang berasal dari Ketentuan PMDN No. 1 Tahun 1977.

b. Hak Pakai Publikrechtelijk, yang hanya dapat dipunyai oleh lembaga

pemerintah, usaha – usaha sosial dan keagamaan, dan perwakilan –

perwakilan negara asing. ( Pasal 49 UUPA dan Ketentuan Konversi

Pasal 1 ayat (4) dan PMDN No. 6 Tahun 1972 )

c. Hak Pakai yang terjadi karena suatu perjanjian dengan seorang

pemegang Hak Milik, ( Pasal 41 UUPA ) kesemuanya harus

didaftarkan, sehingga mutasi, hapusnya atau berakhirnya hak atas

tanah, dan demikianpula pengikatan fidusia atas bagian – bagian

rumah susun di atas tanah Hak Pakai yang berasal dari tanah yang

dikuasai oleh negara.

Berdasarkan Pasal 42 UUPA, yang dapat mempunyai Hak Pakai antara

lain adalah : Warga Negara Indonesia; orang asing yang berkedudukan di

Indonesia, Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

13

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Cet. I, CV. Mandar Maju,

Bandung, 1990, hlm. 32.




25

berkedudukan di Indonesia; Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di

Indonesia.

Pada dasarnya Hak Pakai dapat dialihkan. Dalam hal terdapat tanah yang

merupakan tanah yang dikuasai oleh negara, maka Hak Pakai hanya dapat

dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Namun, apabila

terdapat tanah yang merupakan tanah hak milik, maka pengalihan Hak Pakai

kepada pihak lain hanya dimungkinkan apabila dinyatakan secara tegas dalam

perjanjian. Jadi, apabila dalam suatu kejadian pemegang Hak Pakai kehilangan

persyaratannya atas hak tersebut, maka pihak tersebut akan kehilangan haknya

dan wajib mengalihkannya kepada pihak lain atau Hak Pakai tersebut dihapuskan.

Pembatasan Hak Pakai adalah menggunakan dan atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh negara dengan penerbitan Surat Keputusan

Pemberian Hak atau berdasarkan perjanjian pemilik Hak Milik dengan seseorang,

tetapi bukan sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, meskipun ada

pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun yang tidak ada unsur paksaan

(Pasal 41 UUPA)

Dari penjelasan pasal 41 dan 42 UUPA dapat diketahui bahwa Hak Pakai

adalah suatu kumpulan pengertian dari hak – hak yang dikenal dalam hukum

pertanahan dengan berbagai nama. Sehingga untuk kesederhanaan dari

beragamnya hak – hak adat yang sejenis maka diberi nama yang baru yaitu Hak

Pakai. Hak Pakai ini juga digunakan untuk hak – hak sejenis yang pernah terdapat

dalam KUH Perdata yaitu Hak Vruchtgebruik, gebruik, Grant Controleur (

Sumatera Timur ), bruikleen yang disebutkan dalam pasal VI Ketentuan Konversi.




26

Selain itu, UUPA telah secara tegas memberikan batasan bahwa Hak Pakai

bukan merupakan perjanjian sewa menyewa tanah ataupun suatu perjanjian

pengolahan tanah, meskipun ada uang wajib atau pembayaran atau pemberian jasa

ataupun dengan cuma – cuma.

Terjadinya Hak Pakai berdasarkan asal tanahnya dapat dijelaskan sebagai

berikut :

1. Hak Pakai atas Tanah Negara

Hak Pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Badan

Pertanahan Nasional ( BPN ). Hak Pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian

Hak Pakai didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota

setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda

bukti haknya.

Pasal 5 Permen Agraria / Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 menetapkan

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota berwenang menerbitkan keputusan

pemberian Hak Pakai, sedangkan Pasal 10 nya memberikan kewenangan kepada

Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi untuk menerbitkan keputusan pemberian

Hak Pakai yang diatur dalam Pasal 50 sampai dengan Pasal 56 Permen Agraria /

Kepala BPN No. 9 Tahun 1999.

2. Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan

Hak Pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh BPN

berdasarkan usul pemegang Hak pengelolaan (HPL). Hak Pakai ini terhadi sejak

keputusan pemberian Hak Pakai didaftarkan kepada kepala Kantor Pertanahan




27

Kabupaten / Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan

sertifikat sebagai tanda bukti haknya.

3. Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik

Hak Pakai ini terjadi dengan pemberian Hak Atas Tanah oleh pemilik tanah

dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke Kantor

Pertanahan Kabupaten / Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah. Bentuk

akta PPAT ini dimuat dalam lampiran Permen Agraria / Kepala BPN No. 3 Tahun

1997.

Pengaturan mengenai Hak Pakai untuk pertama kalinya dibuat oleh

Pemerintah melalui Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah dimulai dari Pasal 39

hingga Pasal 58. Munculnya Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 dilandasi

pemahaman peran sentral akan tanah dalam kehidupan dan pembangunan nasional

yang mengharuskan adanya peraturan mengenai penguasaan, penggunaan, dan

pemilikan. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 merupakan peraturan

pelaksana dari UUPA yang memberikan ketentuan tentang Hak Pakai secara rinci,

yaitu tentang :

a. Subyek Hak ( Pasal 39 )

b. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai ( Pasal 41 )

c. Terjadinya Hak Pakai ( Pasal 42 )

d. Pemberian perpanjangan waktu da pembaharuannya ( Pasal 45 )

e. Kewenangan yang diberikan kepada pemegang hak dan kewajibannya (

Pasal 50 )




28

f. Pembebanan Hak ( Pasal 53 )

g. Peralihan Hak ( Pasal 54 )

h. Hapusnya Hak Pakai ( Pasal 55 )

Berdasarkan Pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,

Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, yang dapat mempunyai Hak Pakai antara

lain adalah : Warga Negara Indonesia; Badan Hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; Departemen; Lembaga

Pemerintah non Departemen, dan Pemerintah Daerah; Badan – Badan Keagamaan

dan Sosial; Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia; Badan Hukum Asing

yang mempunyai perwakilan di Indonesia; Perwakilan Negara Asing dan

Perwakilan Badan Internasional.

Dalam Pasal 41 PP No. 40 Tahun 1996 dipertegas, bahwa yang dapat

diberikan dengan Hak Pakai adalah berasal dari :

a. Tanah negara,

b. Tanah Hak Pengelolaan,

c. Tanah Hak Milik ( perjanjian pendirian Hak Pakai di atas tanah Hak

Milik dengan suatu perjanjian / akta PPAT ).

Alas hak pemberian Hak Pakai berdasarkan Pasal 42 PP. No. 40 Tahun

1996 yaitu yang berasal dari tanah negara dengan Keputusan Pemberian Hak oleh

Menteri atau Pejabat yang ditunjuknya. Hak Pakai yang berasal dari Hak Milik

yang dilakukan dengan suatu akta PPAT.

Dalam UUPA hanya menyebutkan bahwa jangka waktu berlakunya Hak

Pakai dalam jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk




29

keperluan tertentu dimana selama ini pengaturan lebih lanjut pada Peraturan

Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun 1972 tentang Hak Atas Tanah Negara yang

paling lama 10 tahun dan dapat diperpanjang 10 tahun.

Pada PP No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada Pasal 45

sampai dengan Pasal 49. Jangka waktu ini berbeda – beda sesuai dengan asal

tanahnya yaitu :14

1. Hak Pakai Atas Tanah Negara

Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun,

dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk

jangka waktu paling lama 25 tahun.

Hak Pakai atas tanah negara juga diberikan dengan jangka waktu tidak

ditentukan selama diperhunakan untuk keperluan tertentu, yakni diberikan

kepada:

a. Departemen, lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah

Daerah;

b. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional;

c. Badan Keagamaan dan Badan Sosial.

Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai

diajukan selambat – lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak

Pakai tersebut. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicatat

dalam buku Tanah pada kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat.

14

Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak – Hak Atas Tanah, Cet. 3, Kencana, Jakarta,

2007, hlm. 116.




30

Di dalam Pasal 46 PP No. 40 Tahun 1996 dijelaskan bahwa Hak Pakai atas

tanah dapat diperpanjang atau diperbaharui dengan syarat yaitu :

a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat,

dan tujuan pemberian hak tersebut;

b. Syarat – syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh

pemegang hak;

c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 39.

2. Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan

Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun,

dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 Tahun dan dapat

diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Perpanjangan jangka

waktu atau pembaharuan Hak Pakai ini dapat dilakukan atas usul pemegang Hak

Pengelolaan.

3. Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik

Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan dengan jangka waktu paling lama

25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, tapi dapat diperbaharui. Untuk dapat

memperbaharui Hak Pakai di atas tanah Hak Milik yang baru dengan cara

membuat perjanjian baru antara pemegang Hak Milik dengan pemohon Hak

Pakai.15

Pemberian Hak Pakai baru tersebut dapat dilakukan dengan akta yang

dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) dan wajib didaftarkan kepada

15

Soegiharto, Penggunaan Tanah Dalam Rangka Penanaman Modal Untuk Keperluan

Pembangunan Perumahan Umum, Makalah Seminar, 7 Agustus 1996, hlm. 17.




31

Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah

seperti yang telah diatur dalam Pasal 49 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996.

Berdasarkan jangka waktu Hak Pakai yang telah dijabarkan di atas,

terdapat Hak Pakai yang diberikan kepada Instansi Pemerintah untuk digunakan

sebagai tempat peribadatan dan sosial, kepada negara – negara asing untuk kantor

kedutaan yang berlaku selama tanah itu dipergunakan untuk itu dalam jangka

waktu tak terbatas yang tidak dapat dipindahtangankan kepada pihak lain ataupun

dijaminkan (tanpa Right of Dispossal). Jika tanah itu sudah tidak digunakan lagi,

maka akan kembali menjadi tanah milik negara / dikuasai langsung oleh negara.

Lain halnya dengan Hak Pakai yang diberikan kepada badan hukum dan

perseorangan untuk berbagai keperluan, dengan jangka waktu tertentu, tanah

tersebut dapat dipindahtangankan.

Hapusnya Hak Pakai atas tanah negara mengakibatkan tanahnya kembali

menjadi tanah negara. Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.

Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali

dalam penguasaan pemilik tanah. (Pasal 56 PP no. 40 Tahun 1996)

Pasal 57 PP No. 40 Tahun 1996 mengatur konsekuensi hapusnya Hak

Pakai bagi bekas pemegang Hak Pakai, yaitu :

1. Apabila Hak Pakai atas tanah negara hapus dan tidak dapat diperpanjang

atau diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Pakai wajib membongkar

bangunan – bangunan dan benda – benda yang ada di atasnya dan




32

menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat –

lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Pakai,

2. Dalam hal bengunan dan benda – benda tersebut masih diperlukan, maka

kepada pemegang Hak Pakai diberikan ganti rugi.

3. Pembongkaran bangunan dan benda – benda tersebut dilaksanakan atas

biaya bekas pemegang Hak Pakai.

4. Jika pemegang Hak Pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar

bangunan dan benda – benda yang ada di atas tanah Hak Pakai, maka

bangunan dan benda – benda yang ada di atasnya dibongkar oleh

Pemerintah atas biaya bekas pemegang Hak Pakai.

Apabila Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Pakai atas tanah

Hak Milik hapus, maka bekas pemegang Hak Pakai tersebut wajib menyerahkan

tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemilik tanah dan memenuhi

ketentuan – ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah

Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik

seperti yang telah diatur dalam Pasal 58 PP No. 40 Tahun 1996.

Substansi penting yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun

1996 adalah :

1. Hak Pakai atas tanah negara dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

dapat diperpanjang atau diperbaharui sebagaimana tercantum dalam

Pasal 46;




33

2. Dalam Pasal 49, Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat diperpanjang,

tetapi dapat diperbaharui atas kesepakatan antara pemegang Hak Pakai

dengan pemegang Hak Milik;

3. Adanya kewajiban bagi para pemegang Hak Pakai ( Pasal 50 jo. Pasal 51

), serta sanksi bagi para pemegang Hak pakai ( Pasal 59 ayat 3 );

4. Adanya perlindungan hukum bagi masyarakat, dimana pemegang Hak

pakai harus memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain

apabila tanah Hak pakai itu menutup jalan umum itu;

5. Pengaturan tentang jangka waktu Hak Pakai yaitu adanya kemudahan lain

dibidang pertanahan terkait dengan penanaman modal, dimana adanya

kepastian jangka waktu pemberian Hak Pakai atas tanah;

6. Adanya pengaturan mengenai hapusnya Hak Pakai seperti dijelaskan

dalam Pasal 55;

7. Adanya pengaturan mengenai peralihan Hak Pakai (Pasal 54), dimana Hak

Pakai yang diberikan atas tanah negara dengan jangka waktu tertentu

dapat beralih dan dialihkan, namun Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak

dapat dialihkan tetapi dapat diperbaharui dengan perjanjian pemberian

Hak Pakai atas tanah Hak Milik yang bersangkutan.

Setelah pengaturan mengenai jangka waktu berlakunya Hak Pakai, hal lain

yang diatur dalam PP No. 40 Tahun 1996 adalah mengenai kewajiban bagi

pemegang Hak Pakai yang dituangkan dalam Pasal 50, yaitu :




34

1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya

ditentukan dalam keputusan pemberian hak nya atau dalam perjanjian

pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;

2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukan dan persyaratannya,

memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta

menjaga kelestarian lingkungan hidup;

3. Menyerahakan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada

negara, pemegang Hak Pengelolaan, atau Pemegang Hak Milik sesudah

Hak Pakai tersebut hapus;

4. Menyerahkan kembali sertifikat Hak Pakai yang telah hapus kepada

Kepala Kantor Pertanahan.

Mengenai hapusnya Hak Pakai berdasarkan Pasal 55 dapat terjadi apabila :

a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan

pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;

b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan,

atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya habis, karena :

1. Tidak dipenuhinya pemegang hak dan / atau dilanggarnya

ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50, Pasal 51, dan

Pasal 52 (mempergunakan untuk keperluan tertentu sesuai Hak

Pakai yang diperoleh); atau

2. Tidak dipenuhinya syarat – syarat atau kewajiban – kewajiban yang

tertuang dalam perjanjian antara pemegang Hak Pakai dengan




35

pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan;

atau

3. Putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

c. Dilepaskannya secara sukarela oleh pemegang haknya;

d. Dicabut berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961;

e. Diterlantarkan;

f. Tanahnya musnah;

g. Pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang

(subyek) Hak Pakai.

2.2.2. Perolehan Hak Pakai menurut Peraturan Menteri Negara Agraria /

Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 (PMNA/Kepala BPN No. 9 Tahun

1999)

Dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999

(PMNA/Kepala BPN No 9 Tahun 1999) mengatur mengenai Tata Cara Pemberian

dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, dimana dalam PP

No. 40 Tahun 1996 tidak mengatur secara rinci cara pemberian Hak Pakai dan hal

– hal apa yang membatalkan Hak Pakai tersebut. Disebutkan dalam Pasal 4 Ayat

(1) PMNA/Kelapa BPN No. 9 Tahun 1999, bahwa sebelum mengajukan

permohonan hak, pemohon harus menguasai tanah yang dimohon dibuktikan

dengan data yuridis dan data fisik tanah.

Data yuridis adalah keterangan tentang status hukum tanah dan satuan

rumah susun yang terdaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban lain




36

yang membebaninya. Sedangkan data fisik adalah keterangan mengenai hak,

letak, batas, dan luas bidang tanah serta satuan rumah susun yang didaftar

termasuk keterangan ada tidaknya bangunan di atasnya.

Untuk memperoleh pemberian tanah dengan status Hak Pakai harus

dipenuhi prosedur sebagi berikut :

a. Berdasarkan Pasal 50 Ayat (1) dan Ayat (2), permohonan Hak Pakai harus

diajukan secara tertulis dan harus dilengkapi dengan keterangan –

keterangan sebagai berikut :

1. Mengenai diri pemohon (perorangan atau badan hukum);

2. Data yuridis dan data fisik tanah tersebut yang meliputi : alas haknya

(sertifikat, girik, surat kapling, surat – surat bukti pelepasan hak,

pelunasan tanah dan rumah, akta PPAT, akta pelepasan hak, serta

surat surat bukti perolehan tanah lainnya); letak batas dan luasnya

(harus ada surat ukur dan gambar situasinya); jenis tanah; rencana

penggunaan tanah, status tanahnya; tentang jumlah bidang tanah yang

dimohon dan keterangan lain yang dianggap perlu.

b. Berdasarkan Pasal 51 Ayat (1), permohonan hak atas tanah jika Hak Pakai

selama dipergunakan untuk keperluan tertentu tersebut harus dilampiri

dengan :

1. Mengenai diri pemohon (instansi pemerintah atau badan hukum

Indonesia);

2. Mengenai tanahnya, baik data yuridis dan data fisik, serta surat – surat

lain yang dianggap perlu;




37

3. Dalam hal pemohon instansi pemerintah, harus ada surat pernyataan

yang menyebabkan secara fisik tanah sudah dikuasai, serta tercatat

dalam daftar inventaris dan tidak ada sengketa dengan pihak lain.

c. Berdasarkan Pasal 52, permohonan Hak Pakai yang sudah dilengkapi

tersebut, diajukan kepada menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang

daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;

d. Berdasarkan Pasal 53, selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan memeriksa

dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, mencatat dalam

formulir isian serta memberikan tanda terima berkas permohonan dan

memberitahukan kepada pemohon untuk membayar biaya yang diperlukan

sesuai dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku;

e. Selanjutnya berdasarkan Pasal 54, Kepala Kantor Pertanahan meneliti

kelengkapannya dan kebenaran data yuridis dan data fisik serta memeriksa

kelayakan permohonan tersebut tentang dapat tidaknya dikabulkan atau

diproses lebih lanjut, yang selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan

memerintahkan kepada :

1. Kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah untuk melakukan

pengukuran;

2. Kepala seksi Hak Atas Tanah untuk memeriksa permohonan hak

terhadap tanah yang sudah didaftar, serta data yuridis dan data fisiknya

apakah sudah cukup untuk dapat mengambil keputusan yang

dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah (RPT);




38

3. Tim penelitian tanah untuk memeriksa permohonan hak terhadap tanah

yang belum terdaftar yang dituangkan dalam berita acara;

4. Panitia pemeriksa tanah A untuk memeriksa permohonan terhadap

tanah selain yang diperiksa pada point 2 dan point 3, dan dituangkan

dalam Risalah Pemeriksaan Tanah (RPT);

5. Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan berkas

permohonan tersebut kepada kepala Kantor Wilayah, disertai pendapat

dan pertimbangannya.

f. Berdasarkan Pasal 55, setelah menerima berkas permohonan tersebut,

Kepala Kantor Wilayah memerintahkan kepada Kepala bidang hak atas

tanah untuk :

1. Mencatat dalam formulir isian serta memeriksa dan meneliti

kelengkapan data yuridis dan data fisik;

2. Selanjutnya Kepala Kantor Wilayah memeriksa kelayakan

permohonan Hak Pakai tersebut akan dapat tidaknya dikabulkan atau

diproses lebih lanjut setelah meneliti kelengkapan serta kebenaran data

yuridis dan data fisik berikut pendapat dan pertimbangan Kepala

Kantor Pertanahan;

3. Dalam hal keputusan pemberian Hak Pakai telah dilimpahkan dari

Menteri kepada Kepala Kantor Wilayah setelah mempertimbangkan

pendapat dan pertimbangan Kepala Kantor Wilayah menerbitkan

keputusan pemberian Hak Pakai atas tanah yang dimohon atau

keputusan penolakan yang disertai alasan penolaknya.




39

Mengenai pelimpahan kewenangan tentang pemberian dan pembatalan

keputusan pemberian hak atas tanah dari Menteri kepada Kepala Kantor Wilayah

atau kepada Kepala Kantor Pertanahan dijelaskan dalam Pasal 3 Ayat (2)

PMNA/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 dan ditegaskan pula

dalam Pasal 14 Ayat (2) PMNA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 tentang

Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak

Atas Tanah dimana peraturan ini menggantikan PMDN No. 6 Tahun 1972 tentang

Pelimpahan Kewenangan Hak Atas tanah.

2.2.3. Pendaftaran Hak Atas Tanah menurut Undang – Uudang Pokok

Agraria No. 5 Tahun 1960, Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961,

dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

Pendaftaran hak atas tanah bertujuan untuk memberi kepastian hukum

bagi pemegang hak atas tanah, sekaligus untuk perlindungan hukum terhadap

sengketa yang mungkin dihadapi yang salah satunya adalah sengketa mengenai

perbatasan.

Dalam hukum agraria yang berlaku di bawah pemerintahan Hindia

Belanda ( kolonialisme ), baik menggunakan hukum adat maupun hukum barat

tidak ada kepastian hukum bagi rakyat melalui kegiatan pendaftaran tanah, seperti

yang dinyatakan dalam Pasal 19 Ayat (1) UUPA, bahwa “Untuk menjamin

kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah

Republik Indonesia menurut ketentuan – ketentuan yang diatur oleh Peraturan

Pemerintah”.




40

Dalam Pasal 19 Ayat (2) tersebut ditentukan, bahwa pendaftaran tanah itu

meliputi dua hal, yaitu :

a. Pengukuran dan pemetaan tanah serta menyelenggarakan tata

usahanya;

b. Pendaftaran hak – hak atas tanah serta hak peralihannya dan pemberian

surat – surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian

yang kuat.

Tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk mengetahui wewenang dan

kewajiban bagi pemegang hak atas tanah (kepastian hukum) mengenai obyek dan

subyek hak atas tanah tersebut, bahkan dapat menjamin adanya kepastian hukum

dan kepastian hak mengenai status dan kedudukan hukum atas tanah, letak, luas,

batas, beban, serta siapa si empunya.16

Dari apa yang diperintahkan pada Pasal 19 Ayat (1) tersebut, maka

pemerintah menerbitkan PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

Namun masih ada beberapa kekurangan yakni dalam PP ini tidak membahas

mengenai tujuan pendaftaran tanah dan juga mengenai prosedur pendaftaran tanah

tersebut. Sehingga pemerintah menyempurnakan peraturan itu dengan

mengeluarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dimana

pendaftaran tanah tersebut didasarkan pada tanah, bukan kepada pemiliknya saja,

dan sistem publikasinya adalah sistem negatif, tetapi mengandung unsur positif,

karena akan menghasilkan surat-surat bukti hak yang berlaku sebagai alat

16

Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia, Cet. VII, Rajawali Press, Jakarta,

1997, hlm. 91.




41

pembuktian yang kuat seperti dinyatakan dalam UUPA Pasal 19 Ayat (2) huruf c,

Pasal 23 Ayat (2), Pasal 32 Ayat (2), dan Pasal 38 Ayat (2).

Tujuan Pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 3 menurut PP No. 24 tahun

1997 antara lain :

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak – hak

lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak yang bersangkutan;

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak – pihak yang berkepentingan

termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang

diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang – bidang

tanah dan satuan – satuan rumah susun yang sudah terdaftar;

c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pemerintahan.

Dalam UUPA Pasal 23, Pasal 32, dan Pasal 38 yang menyatakan bahwa

Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan harus didaftarkan. Baik

setiap pendaftaran untuk pertama kali, peralihan maupun hapusnya hak atas tanah

tersebut. Sebagai tindak lanjut atas perintah pendaftaran tanah tersebut maka

diterbitkanlah Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 bahwa pendaftaran tanah

menurut PP tersebut adalah pendaftaran hukum ( Recht Cadaster ). Dalam pasal

41 – 43 UUPA mengenai Hak Pakai sama sekali tidak diatur tentang pendaftaran

ini. Namun kemudian muncul Surat Keputusan Menteri Agraria No. Sk / VI 5 Ka

tanggal 20 Januari 1962 tentang Pendaftaran Hak Penguasaan dan Hak Pakai jo.

PMA No. 1 Tahun 1966 dan PMDN No. 1 tahun 1977 yang menyatakan bahwa




42

Hak Pakai harus juga didaftar menurut ketentuan PP. No. 10 Tahun 1961 dan

kemudian diganti/diatur oleh Peraturan Menteri Agraria No. 1 Tahun 1966

tanggal 5 Januari 1966.17

Ketentuan PP No. 10 Tahun 1961 ini kemudian diganti dengan PP No. 24

Tahun 1997, dimana pada produk hukum yang terakhir tersebut sama sekali tidak

merubah prinsip – prinsip dasar yang telah dikembangkan oleh Pasal 19 UUPA

dan PP No. 10 tahun 1961.18

Pada Pasal 2 PP No. 24 tahun 1997 menerangkan bahwa pendaftaran tanah

dilaksanakan berdasarkan beberapa azas, yaitu :

a. Azas sederhana, bahwa ketentuan pokok dan juga prosedur

pendaftaran tanah mudah untuk dipahami;

b. Azas aman, bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan secara teliti dan

aman;

c. Azas terjangkau, bahwa biaya pendaftaran tanah terjangkau;

d. Azas mutakhir, bahwa pada setiap perubahan data fisik dan data

yuridis harus dilakukan pendaftaran;

e. Azas terbuka, bahwa data fisik dan data yuridis bersifat terbuka untuk

umum.

Dimana kesemua azas tersebut diselenggarakan oleh Badan Pertanahan

Nasional dan Kantor Pertanahan yang dibantu oleh PPAT dan pejabat lain (Pasal

5 jo. Pasal 6).

17

A.P. Parlindungan, Komentar Atas UUPA, Cet. VIII, CV. Mandar Maju, Bandung,

1998, hlm. 123.

18

Ibid., hlm. 124.




43

Selanjutnya pada Pasal 9 diatur secara tegas bahwa bidang tanah yang

dimiliki dengan Hak Pakai menjadi salah satu obyek pendaftaran tanah. Mengenai

pelaksanaan pendaftaran tanah diatur di dalam PP No. 24 Tahun 1997 yang

meliputi :

1. Kegiatan pedaftaran tanah untuk pertama kali, yaitu :

a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik;

b. Pembuktian hak dan pembukuannya;

c. Penerbitan sertifikat;

d. Penyajian data fisik dan data yuridis;

e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

2. Kegiatan pemeliharaan dan pendaftaran tanah, yaitu :

a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;

b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

Terhadap Hak Pakai atas tanah negara dan Hak Pengelolaan, hak atas

tanah tersebut harus dibuktikan dengan menunjukkan surat penetapan pemberian

hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak tersebut. Sedangkan Hak Pakai

atas tanah Hak Milik harus dibuktikan dengan akta PPAT yang memuat

pemberian hak tersebut oleh pemegang Hak Milik kepada penerima Hak Milik

seperti yang diperintahkan di dalam Pasal 23 PP No. 24 Tahun 1997.

Untuk keperluan pendaftaran hak – hak atas tanah yang berasal dari

konversi hak – hak lam, dibuktikan dengan alat – alat bukti mengenai adanya hak

tersebut berupa bukti – bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang




44

bersangkutan yang kebenarannya oleh panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor

Pertanahan dianggap cukup untuk mendaftarkan hak.

Berdasarkan Pasal 13, pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan

melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara

sporadik.

Berdasarkan Pasal 1 angka 1, pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan

yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, ber-kesinambungan, dan

teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta

pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai

bidang – bidang tanah dan satuan – satuan rumah susun, termasuk pemberian

surat tanda bukti haknya bagi bidang tanah yang sudah ada hak nya dan Hak Milik

atas satuan rumah susun serta hak – hak tertentu yang membebaninya.

Berdasarkan Pasal 1 angka 9, pendaftaran tanah untuk pertama kali

merupakan kegiatan pendaftaran tanah yang dilaksanakan terhadap obyek

pendaftaran tanah yang belum terdaftar dalam PP No. 10 Tahun 1961 atau PP ini.

Berdasarkan Pasal 1 angka 10, pendaftaran tanah secara sistematik adalah

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilaksanakan secara serentak

meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah suatu

desa / kelurahan.

Berdasarkan Pasal 1 angka 11, pendaftaran tanah secara sporadik adalah

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali terhadap satu atau beberapa obyek

pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah suatu desa/ kelurahan

secara individu atau




45

Berdasarkan Pasal 1 angka 12, pemeliharaan data pendaftaran tanah

merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data

yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah,

dan sertifikat dengan perubahan yang terjadi kemudian hari.

Selanjutnya akan diuraikan mengenai pendaftaran tanah secara sporadik

yang harus dilakukan oleh pihak yang menguasai dan akan menggunakan tanah

tersebut dengan status Hak Pakai secara individu yang mendaftarkan hak atas

tanahnya pada Kantor Pertanahan setempat.

Berdasarkan PMNA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan

Pelaksana dari PP No. 24 tahun 1997, maka dilakukan permohonan pendaftaran

tanah, secara sporadik yang disertai dengan dokumen asli untuk membuktikan hak

atas bidang tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 23 dan Pasal 24 PP

No. 24 Tahun 1997, dan apabila bukti tersebut tidak ada, maka harus dilengkapi

dengan keterangan minimal 2 orang saksi dari masyarakat sekitar bahwa memang

benar yang bersangkutan adalah benar – benar pemilik tanah tersebut, dan apabila

hal tersebut tidak ada, maka pemohon harus dilengkapi dengan :

1. Surat dari pemohon yang menyatakan bahwa : pemohon memang

menguasai tanah tersebut selama 2 tahun atau lebih, pengusaan tanah

tersebut dilakukan dengan itikad baik, penguasaan itu tidak pernah

diganggu gugat karena mendapat pengesahan dari masyarakat hukum

adat, tanah tersebut tidak dalam sengketa;




46

2. Keterangan dari kepala desa dan 2 (dua) orang saksi yang tidak

mempunyai hubungan kerja maupun keluarga yang menerangkan

bahwa memang benar bahwa pemohon menguasai tanah tersebut.

Secara garis besar prosedur pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan

sebagai berikut :

a. Pengukuran

Pada dasarnya menjadi tanggungjawab Kepala Kantor Pertanahan dan

permohonan diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, dengan

mempertimbangkan kemampuan teknologi petugasnya dengan ketentuan :

1. Bila tanah luasnya antara 10 Ha sampai dengan 1000 Ha, maka

dilaksanakan oleh Kantor Wilayah;

2. Bila tanah luasnya lebih dari 1000 Ha dilakukan oleh BPN dan

hasilnya disampaikan Kepala Kantor Pertanahan.

b. Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah

Untuk keperluan ini dilakuan oleh seksi pengukuran dan pendaftaran tanah

pada Kantor Pertanahan. Apabila bukti – bukti tertulis kepemilikan tanah

tidak lengkap termasuk keterangan dari amsyarakat hukum adat, maka

penelitian data yuridis bidang tanah tersebut dilanjutkan oleh panitia

ajudikasi yang bertugas sebagai berikut :

1. Meneliti data yuridis yang tidak dilengkapi alat bukti tertulis

mengenai kepemilikan tanah secara lengkap;

2. Melakukan pemeriksaan lapangan untuk menguji kebenaran alat

bukti yang diajukan pemohon;




47

3. Mencatat keberatan dan hasil penyelesaiannya;

4. Membuat kesimpulan mengenai data yuridis tanah yang

bersangkutan;

5. Mengisi daftar isian yang sudah ditetapkan;

6. Mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang mengetahui

riwayat kepemilikan tanah dengan melihat usia dan lamanya

bertempat tinggal, sehingga dapat memperkuat pembuktian hak

kepemilikan tanah tersebut;

7. Melihat secara langsung mengenai apakah secara fisik tanah

tersebut dikuasai oleh pemohon dan menilai bangunan serta

tanaman sekitar sebagai petunjuk bukti siapa yang menguasai tanah

itu.

c. Pengumuman data fisik dan data yuridis, serta pengesahannya. Setelah

melakukan penelitian mengenai data yuridis, maka panitia ajudikasi

menyerahkan kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah,

untuk dibuatkan risalah penelitian data fisik dan data yuridis. Setelah itu

dilakukan pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa

selama 60 hari dalam rangka memberi kesempatan bagi para pihak yang

akan mengajukan keberatan terhadap data yuridis dan data fisik mengenai

tanah yang dimohon tersebut. Apabila jangka waktu pengumuman sudah

berakhir, maka Kepala Kantor Pertanahan melakukan pengesahan dengan

Berita Acara Pengesahan data fisik dan data yuridis.




48

d. Penegasan konversi dan pengukuran hak.

Berdasarkan berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis tersebut,

maka Kepala Kantor Pertanahan perlu memberikan catatan mengenai

penegasan konversi bila tanah itu dikuasai oleh orang lain dengan

persetujuan pemohon dan catatan bila pemohon secara fisik menguasai

tanah itu selama 20 tahun, sehingga pengakuan hak ini tidak diperlukan

penerbitan surat keputusan.

e. Pembukuan hak

Selanjutnya dilakukan pembukuan hak yang ditandatangani oleh Kepala

Kantor Pertanahan atau oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran

Tanah kantor Pertanahan. Hal – hal yang perlu dicatat dalam pembukuan

hak adalah mengenai :

1. Data fisik dan data yuridis yang tidak lengkap atau yang masih

disengketakan;

2. Pembatasan – pembatasan yang berkaitan dengan hak tersebut;

3. Pembatasan dalam pemindahan hak;

4. Pembatasan dalam penggunaan tanah;

f. Penerbitan sertifikat

Isi dari sertifikat adalah mengenai data yuridis dan pembatasan –

pembatasan hak yang ditandatangani oleh Kepala Kntor Pertanahan atau

dapat dilimpahkan kepada kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran

Tanah, serta diserahkan kepada pemegang haknya atau kuasanya.




49

2.3. Praktek Perolehan Hak Pakai Oleh Direktorat Jenderal Bea dan

Cukai

Dalam rangka pembangunan rumah dinas / rumah negara bagi para

pegawai negeri yang bekerja pada Direktorat Jenderal Bea dan Cukai Jawa Timur

I Surabaya yang berada di bawah Kementrian Keuangan, maka pembangunan

tersebut digolongkan sebagai pembangunan untuk keperluan Instansi Pemerintah.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 40 Tahun 1994

tentang Rumah Negara Pasal 1 angka 1 jo. Undang – Undang No. 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 1 angka 11 dijelaskan

bahwa rumah negara adalah suatu bangunan yang dimiliki negara dan

berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga

serta menunjang pelaksanaan tugas Pejabat dan/atau Pegawai Negeri.

Dalam kepentingannya untuk membangun rumah dinas sebagai kebutuhan

Pegawai Negeri Sipil ( PNS ) akan tempat tinggal, penyelenggara pembangunan

memerlukan tanah yang dilakukan dengan cara pengadaan tanah. Pasal 4 ayat (1)

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 40 tahun 1994 tentang Rumah

Negara menentukan bahwa pengadaan rumah negara dapat dilakukan dengan cara:

a. pembangunan;

b. pembelian;

c. tukar menukar atau tukar bangun; atau

d. hibah.

Perolehan hak atas tanah untuk pembangunan rumah dinas dalam kasus

yang digunakan pada skripsi ini diperoleh pada tahun 1987 melalui pembebasan




50

hak atas tanah yang pada saat itu masih diatur pada Peraturan Menteri Dalam

Negeri No. 15 Tahun 1975 yang sekarang sudah dicabut dengan Keputusan

Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dan sekarang sudah tidak berlaku, dan

diganti Undang – Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang mengatur mengenai perolehan

tanah untuk kepentingan umum melalui pelepasan hak atas tanah.

Pembangunan rumah dinas / rumah negara oleh Kantor Wilayah

Direktorat Jenderal Bea Cukai Jawa Timur I Surabaya pada tahun 1987 ini

diperoleh dari pembebasan tanah Hak Milik oleh Hj. Chodijah.

Pembebasan tanah seluas 4.265 m² di Jalan Semolowaru Surabaya tersebut

terjadi pada tanggal 05 Oktober 1987, dimana tanah tersebut terdiri dari :

1) Tanah Hak Milik Hj. Nafisah seluas 2.000 m² eks Petok D No. 1013 Persil

No. 29sII, dengan alas peralihan :

a) Surat Pernyataan untuk Pelepasan Hak Atas Tanah No.

593.22/014/411.924/1987 tanggal 5 Oktober 1987 eks Petok D No. 1013

Persil No. 29.sII, yang ditandatangani oleh Hj. Nafisah binti Afan selaku

Pihak yang Melepaskan Hak, Kepala Bagian Umum Kanwil VI DJBC

Surabaya selaku Pihak Penerima Pelepasan Hak, dan disaksikan oleh

Lurah Semolowaru dan Sekretaris Wilayah Kecamatan Sukolilo, serta

diketahui dan dilaksanakan oleh Camat Kepala Wilayah Kecamatan

Sukolilo;




51

b) Kwitansi tanggal 5 Oktober 1987 sebesar Rp.70.000.000,- sebagai tanda

bukti telah dilakukan pembayaran dari Pimpinan Bagian Proyek

Penyempurnaan Prasarana Kantor Pusat DJBC Jakarta kepada Pemilik

Tanah Hj. Nafisah binti Afan; Kwitansi tanggal 5 Oktober 1987 sebesar

Rp. 100.000,- sebagai biaya pembuatan Akta Jual Beli / Pelepasan Hak

Atas Tanah seluas 4.265 m², yang sudah merupakan tanah perumahan

dan ditandatangani Camat Sukolilo.

c) Hasil Survey No. S-418/WBC.06/BG.1003/1987 tanggal 11 Mei 1987.

2) Tanah milik Hj. Chodijah seluas 2.265 m², dengan alas hak SHM No. 476

sisa/Kel. Semolowaru :

a) Surat Pernyataan Untuk Pelepasan Hak Atas Tanah No.

593.22/015/411.924/1987 tanggal 5 Oktober 1987 eks Petok D No. 1013

Persil No. 29.sII, yang ditandatangani oleh Hj. Chodijah selaku pihak

yang melepaskan hak, Kepala Bagian Umum Kanwil. VI DJBC Surabaya

selaku pihak penerima pelepasan hak, dan disaksikan oleh Lurah

Semolowaru dan Sekretaris Wilayah Kecamatan Sukolilo, serta diketahui

dan disahkan oleh Camat Kepala Wilayah Kecamatan Sukolilo;

b) Copy Sertifikat Induk Tanah Hak Milik No. 476 seluas 2.265 m²;

c) Kwitansi tanggal 5 oktober 1987 sebesar Rp. 79.275.000,- sebagai tanda

bukti telah dilakukan pembayaran dari Pimpinan Bagian Proyek

Penyempurnaan Prasarana Kantor Pusat DJBC Jakarta kepada pemilik

tanah Hj. Chodijah ;

d) Hasil Survey No. S-418/WBC.06/BG.1003/1987 tanggal 11 Mei 1987.




52

Setelah pembebasan tanah tersebut selesai, Pemimpin Proyek prasarana

Fisik DJBC Wilayah VI Jatim Surabaya telah melakukan Permohonan Hak Pakai

atas tanah dimaksud melalui surat No. S-3033/WBC.06/BG.10/1988 tanggal 13

Mei 1988, kepada Menteri Dalam Negeri Up. Direktorat Jenderal Agraria dan

Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Jawa Timur Up. Kepala Direktorat Agraria

Provinsi Jawa Timur, melalui Bupati / Walikota Kepala Daerah Tingkat II

Kotamadya Surabaya Up. Kepala Kantor Agraria, yang akan dipergunakan untuk

Perumahan Dinas Bea dan Cukai.

Namun untuk mendukung kepentingan umum, maka keseluruhan dua

bidang tanah tersebut terkena pelebaran jalan dan sepadan jalan umum, dari total

keseluruhan 4.265 m² dipotong menjadi 3.065 m².

Kepala Kantor Agraria mengatasnamakan Walikotamadya Kepala Daerah

Tingkat II Surabaya telah mengeluarkan Gambar Situasi No. 203/1988-1989

tanggal 15 Juni 1988 atas tanah dimaksud sebagai bagian dari lampiran

permohonan hak tersebut.

Kanwil. DJBC Jawa Timur I Surabaya kepada Walikota Surabaya Up.

Kepala Dinas Pengawasan Pembangunan Kodya Dati II Surabaya juga telah

mengajukan permohonan ijin mendirikan bangunan perumahan DJBC Surabaya

pada tanggal 5 Januari 1989 dengan No. Surat : 022/WBC.06/EG.1003/1989.

Selanjutnya pembangunan perumahan dinas bea dan cukai tersebut dilaksanakan

pada tahun 1989.

Kedua bidang tanah tersebut telah tercatat dalam Daftar Barang Milik

Negara dengan Kartu Inventaris Barang No. KIB 2.01.01.0004.16 untuk tanah




53

milik Hj. Nafisah seluas 2000 m² eks Petok D No. 1013 Persil No. 29.sII, dan

Kartu Inventaris Barang No. KIB 2.01.01.0004.17.

Apabila diperhatikan dari runtutan proses hukum yang telah ditempuh oleh

pihak Direktorat Jenderal Bea dan Cukai tersebut diatas, pihak DJBC sudah

melakukan proses perolehan tanah dan pendaftaran tanah dengan benar. Proses

terakhir yang telah ditempuh pihak DJBC yaitu mengajukan Surat Permohonan

Hak namun belum ditindak lanjuti oleh Direktorat Jenderal Agraria pada saat itu

dengan tidak segera mengeluarkan SKPH (Surat Keputusan Pemberian Hak).

SKPH ini merupakan salah satu dasar yang penting dalam mengajukan

permohonan hak atas tanah karena termasuk alat pembuktian hak baru yang diatur

dalam Pasal 23 UU No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa, untuk

kepentingan pendaftaran hak dibuktikan dengan surat penetapan pemberian hak

yang diberikan oleh pejabat yang berwenang dalam hal ini Kepala Kantor

Pertanahan Kota Surabaya II. Pihak DJBC juga tidak segera menindaklanjuti

pembiaran yang dilakukan oleh Dirjen Agraria.




bab ii perolehan hak atas tanah oleh direktorat …repository.unair.ac.id/13756/10/10. bab 2.pdf ·...

Documents