BAB II

MANAJEMEN PROYEK

2.1. Tinjauan Umum

Manajemen Proyek (Project Management) adalah aplikasi dari ilmu pengetahuan

(knowledge), keterampilan (skill), alat (tools) dan teknik (technique) pada aktivitas proyek

untuk mencapai persyaratan-persyaratan dan sasaran proyek. Manajemen proyek merupakan

penerapan fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan, dan pengendalian) secara sistematis

pada suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efisien, agar

tercapainya tujuan proyek secara optimal.

Manajemen proyek yang baik dan didukung oleh kegiatan administrasi yang baik pula,

akan dapat dengan mudah memonitor suatu kegiatan proyek di lapangan, memudahkan untuk

memantau tingkat kemajuan proyek dan akan memudahkan dalam menentukan kebijaksanaan

atau langkah-langkah yang harus diambil oleh pelaksana proyek.

Adapun fungsi dari manajemen secara umum yaitu “planning” (perencanaan),

“decision making” (pengambilan keputusan), dan implementasinya yang terdiri dari

pembinaan organisasi (organizing), memimpin (actuating), serta mengontrol (controlling).

Dalam manajemen proyek terdapat struktur organisasi yang menunjukkan adanya pembagian

kerja, bagaimana fungsi atau kegiatan yang berbeda tersebut diintegrasikan (koordinasi) dan

menunjukkan spesialisasi pekerjaan, saluran perintah dan penyampaian laporan.

2.2. Manajemen Proyek

Pada Proyek Pembangunan The Central 88 – Mini Office ini beberapa pihak yang

saling terkait dan saling berhubungan, yaitu:

1. Pemilik Proyek / Pemberi Tugas (PT. Binacitra Tataswasti)

2. Manajemen Konstruksi (PT. Tripanoto Sri Konsultan)

3. Konsultan Struktur (PT. Duta Tangkas Rekayasa)

4. Konsultan Arsitek (PT. Airmas Asri Architects)

5. Konsultan M/E (PT. Meco Systech Internusa Mechanical & Electrical Consultant)

6. Kontraktor Pelaksana (PT. Wijaya Karya Bangunan Gedung).

II - 1

Keterangan:

: Garis Instruksi

: Garis Koordinasi

Gambar 2.1. Skema hubungan kerja yang terkait dalam proyek.

2.2.1. Pemilik Proyek

Pemilik proyek (Owner) adalah suatu badan hukum atau perorangan yang memiliki

suatu proyek. Pemilik Proyek Pembangunan The Central 88 – Mini Office adalah PT.

Binacitra Tataswasti. Tugas dan kewajiban pemilik proyek adalah menyediakan dana untuk

perencanaan dan pelaksanaan proyek, menyediakan lahan atau tanah yang akan digunakan

sebagai tempat pembangunan proyek dan memberikan wewenang kepada pihak-pihak tertentu

untuk mengelola bangunan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

Adapun tanggung jawab dan wewenang pemilik proyek (Owner) sebagai berikut:

1. Mengambil keputusan terakhir mengenai penunjukkan kontraktor.

2. Menandatangani semua surat perintah kerja dan surat perjanjian dengan kontraktor.

3. Melaksanakan pembayaran kepada kontraktor sesuai dengan ketentuan dalam

perjanjian kontrak.

4. Mempercayakan kepada MK untuk mengawasi kontraktor mengenai waktu, biaya,

dan mutu pada proyek.

II - 2

Owner

PT. Binacitra Tataswasti

Manajemen Konstruksi

PT. Tripanoto Sri Konsultan

Konsultan Struktur : PT. Duta Tangkas Rekayasa

Konsultan Arsitek : PT. Airmas Asri Architects

Konsultan M/E : PT. Meco Systech Internusa

M&E Consultant

Kontraktor Utama

PT. Wijaya Karya Bangunan Gedung

Sub Kontraktor&

Penyedia Bahan

5. Menunjuk konsultan perencana untuk merencanakan desain proyek mulai dari

struktur, arsitektur, dan mekanikal elektrikal.

Hubungan kerja antara pemilik proyek (owner) dengan konsultan pengawas/MK

adalah konsultan pengawas/MK ditunjuk oleh pemilik proyek untuk mengawasi kegiatan

pekerjaan secara menyeluruh yang dilaksanakan oleh pihak kontraktor agar segala pekerjaan

yang dilakukan tersebut sesuai dengan rencana yang telah dibuat sebelumnya serta mutu dari

pekerjaan dapat tercapai secara maksimal. Hubungan kedua belah pihak diikat oleh suatu

kontrak perjanjian yang telah disepakati bersama, di mana pihak pemilik proyek akan

memberikan imbal jasa yang berupa sejumlah uang dengan nilai nominal yang telah

ditentukan bersama.

Hubungan kerja antara pemilik proyek (owner) dengan kontraktor pelaksana adalah

pihak kontraktor berkewajiban melaksanakan pekerjaan proyek dengan baik dan hasil yang

memuaskan serta harus mampu dipertanggungjawabkan kepada owner. Sebaliknya owner

membayar semua tagihan biaya pelaksanaan sesuai dengan yang tertera di dalam dokumen

kontrak kepada pihak kontraktor agar proyek berjalan lancar sesuai dengan ketentuan yang

telah menjadi kesepakatan di antara kedua belah pihak. Dalam tahap pelaksanaan proyek,

kontraktor harus selalu melakukan koordinasi dengan owner. Biasanya koordinasi ini

dilakukan secara rutin, terutama jika terdapat perubahan rencana pekerjaan. Apabila terdapat

penyimpangan yang diakibatkan oleh prestasi kerja yang buruk dari kontraktor maka pemilik

proyek berhak memberikan surat teguran bahkan menghentikan atau menolak hasil pekerjaan.

Hubungan kerja antara pemilik proyek (owner) dengan konsultan perencana adalah

konsultan perencana ditunjuk oleh owner untuk mendesain bangunan sesuai dengan yang

diinginkan. Pada proyek ini konsultan perencana merencanakan desain arsitektur, desain

strukur, dan desain M/E. konsultan perencana bertanggung jawab atas desain yang dibuatnya

agar sesuai dengan keinginan owner dan juga tetap bisa diaplikasikan di lapangan saat

pengerjaan. Sebagai imbal jasanya, owner wajib memberikan sejumlah uang sesuai dengan

kontrak yang telah disepakati.

II - 3

2.2.2. Manajemen Konstruksi

Pada pelaksanaan pembangunan suatu proyek, manajemen konstruksi mempunyai

tugas, tanggung jawab, dan wewenang sebagai berikut:

1. Meneliti dan memeriksa isi dokumen kontrak dan addendum kontrak.

2. Mengkoordinir, mengarahkan serta mengontrol pelaksanaan yang menyangkut

aspek mutu, biaya, dan waktu.

3. Meneliti dan melihat kembali usulan metode dan sistem pelaksanaan dari

kontraktor.

4. Memerintahkan kontraktor untuk membongkar pekerjaan yang tidak sesuai dengan

dokumen kontrak dan memperbaiki kembali dengan biaya kontraktor.

5. Memperingatkan kontraktor secara tertulis mengenai kelalaian dalam memenuhi

persyaratan sesuai dengan dokumen kontrak.

6. Memeriksa kemajuan pekerjaan di lapangan.

7. Menyetujui dan menolak shop drawing dan as built drawing.

8. Mengkoordinir, mengevaluasi dan merekomendasikan tuntutan kontraktor.

9. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan, setelah konsultasi dengan pemberi

tugas (owner).

10. Memberikan informasi kepada pemilik proyek/owner mengenai pekerjaan yang

dilaksanakan oleh kontraktor terkait dengan aspek biaya, waktu, dan mutu.

Hubungan kerja antara konsultan pengawas/MK dengan kontraktor pelaksana adalah

kedua belah pihak sama-sama ditunjuk oleh pemilik proyek untuk melaksanakan tugas

masing-masing secara maksimal. Kedua belah pihak memiliki tanggung jawab terhadap

pemilik proyek. Dalam pelaksanaan, konsultan pengawas/MK dan kontraktor pelaksana selalu

melakukan koordinasi yaitu kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek sesuai petunjuk

pemilik proyek melalui konsultan pengawas/MK, konsultan pengawas memberikan

pengendalian teknis terhadap pekerjaan kontraktor, dan kontraktor melakukan koordinasi

pelaksanaan pekerjaan dengan konsultan pengawas/MK mengenai desain gambar pelaksanaan

beserta perubahannya yang telah disetujui pemilik proyek.

Hubungan kerja antara konsultan pengawas/MK dengan konsultan perencana adalah

keduanya sama-sama ditunjuk oleh pemilik proyek untuk menjalankan tugasnya masing-

II - 4

masing. Hubungan kedauanya saling berkoordinasi agar proyek berjalan dengan lancar sesuai

dengan desain yang diinginkan dan sesuai kesepakatan yang telah disetujui.

2.2.3. Konsultan Perencana Struktur

Konsultan struktur dapat berupa perseorangan maupun badan hukum yang dipilih oleh

pemilik proyek. Konsultan struktur pada Proyek The Central 88 – Mini Office adalah PT. Duta

Tangkas Rekayasa. Konsultan struktur bertugas merencanakan dan merancang struktur yang

sesuai dengan keinginan pemilik proyek. Perancangan tersebut baik struktur atas maupun

struktur bawah dengan mempertimbangkan beberapa hal yaitu kondisi tanah, fungsi bangunan,

bentuk bangunan (segi arsitektur), kondisi lahan, serta kondisi alamnya. Adapun tugas dan

wewenang konsultan struktur sebagai berikut:

1. Membuat perhitungan seluruh proyek berdasarkan teknis yang telah ditetapkan

sebelumnya.

2. Membuat rancangan detail yang meliputi pembuatan gambar-gambar detail serta

rincian volume pekerjaan.

3. Memberikan penjelasan atas permasalahan yang timbul selama masa konstruksi.

2.2.4. Konsultan Perencana Arsitek

Konsultan arsitek dapat berupa perseorangan maupun badan hukum yang dipilih oleh

pemilik proyek. Konsultan arsitek pada Proyek The Central 88 – Mini Office adalah PT.

Airmas Asri Architects. Konsultan arsitek mempunyai peran penting untuk perencanaan awal

maupun konsep desain dari segi arsitektur dan estetika ruangan. Adapun tugas dari konsultan

arsitek sebagai berikut:

1. Membuat gambar/desain dan dimensi bangunan secara lengkap dengan spesifikasi

teknis, fasilitas dan penempatannya.

2. Menentukan spesifikasi bahan bangunan untuk finishing pada bangunan.

3. Membuat gambar-gambar rencana dan syarat-syarat teknis secara administrasi

untuk pelaksanaan proyek.

4. Membuat perencanaan dan gambar-gambar ulang atau revisi apabila diperlukan.

5. Bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil perencanaan yang dibuatnya apabila

sewaktu-waktu terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.

II - 5

2.2.5. Konsultan Perencana M/E

Konsultan M/E merupakan badan atau organisasi yang ahli dalam bidang mechanical,

electrical dan plumbing. Konsultan M/E pada Proyek The Central 88 – Mini Office adalah PT.

Meco Systech Internusa Mechanical & Electrical Consultant. Adapun tugas dan wewenang

konsultan M/E sebagai berikut:

1. Merencanakan instalasi yang menggunakan tenaga mesin dan listrik serta berbagai

perlengkapan seperti misalnya AC, perlengkapan penerangan, plumbing, generator,

pemadam kebakaran, telepon, dan sound system sesuai dengan keadaan dan fungsi

bangunan.

2. Memberikan penjelasan pada waktu rapat, menyusun dokumen pelaksanaan dan

melakukan pengawasan berkala dan melaporkannya pada kontraktor utama.

Hubungan kerja antara konsultan perencana dengan kontraktor pelaksana adalah kedua

belah pihak sama-sama ditunjuk oleh pemilik proyek untuk melaksanakan proyek. Konsultan

perencana dan kontraktor pelaksana mempunyai hubungan koordinasi yaitu konsultan

perencana menjadi tempat konsultasi mengenai desain yang akan dibangun. Kesesuaian

struktur yang akan dibangun harus dikonsultasikan dengan konsultan perencana baik

arsitektur, struktur, maupun M/E.

2.2.6. Kontraktor Pelaksana

Pada Proyek The Central 88 – Mini Office, pemilik proyek/pemberi tugas (PT.

Binacitra Tataswasti) menunjuk kepada PT. Wijaya Karya Bangunan Gedung sebagai

kontraktor pelaksana. Segala peraturan dan persetujuan yang dibuat, diatur dalam dokumen

kontrak dan di dalam dokumen ini tertera hak dan kewajiban dari kontraktor pelaksana.

Adapun tugas dari kontraktor pelaksana sebagai berikut:

a. Menyiapkan tenaga kerja, bahan, perlengkapan dan jasa yang diperlukan sesuai dengan

spesifikasi dan gambar yang telah ditentukan dengan memperhatikan waktu

pelaksanaan, biaya pelaksanaan, dan kualitas pekerjaan.

b. Kontraktor pelaksana harus segera melaporkan secara tertulis jika terjadi force majeur,

yang dimaksud force majeur adalah pemogokan, larangan kerja, gempa bumi dan

bencana alam, dan gangguan masyarakat dan faktor lingkungan atau sosial lainnya.

II - 6

c. Bertanggung jawab atas resiko terjadinya kebakaran, kerusuhan, pencurian dan

keselamatan kerja.

d. Melindungi semua perlengkapan, bahan dan pekerjaan terhadap kehilangan dan

kerusakan sampai pada penyerahan pekerjaan.

e. Wajib menyerahkan laporan hasil pekerjaan kepada pengawas yang memuat laporan

tentang pelaksanaan pekerjaan, prestasi kerja yang dicapai, jumlah tenaga kerja yang

digunakan, jumlah bahan yang masuk, dan keadaan cuaca.

f. Berhak kepada pemberi tugas/pemilik proyek sehubungan dengan pengunduran waktu

penyelesaian pembangunan dengan memberikan alasan yang logis dan sesuai dengan

kanyataan di lapangan yang memerlukan tambahan waktu.

g. Bertanggung jawab penuh atas hasil pelaksanaan pekerjaan.

h. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan time schedule yang telah ditetapkan dan

disepakati bersama.

i. Menyerahkan pekerjaan apabila telah selesai dilaksanakan sesuai perjanjian kontrak

kerja.

Hubungan kerja antara kontraktor pelaksana dengan sub kontraktor adalah sub

kontraktor sangat menunjang pekerjaan kontraktor yaitu mengerjakan pekerjaan pada proyek

misalnya pekerjaan struktur, arsitektur, dan M/E dikerjakan oleh sub kontraktor. Kedua belah

pihak mempunyai hubungan koordinasi agar tercapai suatu hasil yang diharapkan sehingga

memenuhi target yang telah disepakati bersama. Sub kontraktor melaksanakan tugas sesuai

yang diinstruksikan oleh pihak kontraktor melalui metode kerja yang telah dibuat oleh pihak

kontraktor, lalu pihak sub kontraktor dapat mengerjakan pekerjaan tersebut. Apabila terjadi

ketidaksesuaian, maka pihak sub kontraktor berhak mengkonsultasikan kembali kepada

kontraktor bahwa kondisi di lapangan tidak memungkinkan untuk dikerjakannya pekerjaan

tersebut, sehingga dicari alternatif lain demi terlaksananya pekerjaan tersebut.

II - 7

II - 8

2.2.6.1. Uraian Jabatan

2.2.6.1.1. Manajer Proyek

Fungsi manajer Proyek:

- Memastikan tercapainya target selesai struktur.

- Project Representative dalam program sistem manajemen perusahaan (mutu, safety,

lingkungan, manajemen risiko, pengawasan 5R).

- Penanggung jawab Project Scorecard.

- Pencapaian sasaran utama proyek seperti produksi, penjualan dan laba di proyek.

- Pengendalian sumber daya.

- Pengendalian mutu, safety, aspek lingkungan hasil pekerjaan konstruksi di proyek.

- Upaya hasil lebih dalam pelaksanaan proyek.

- Pengendalian terhadap seluruh aspek dalam Rencana Kerja Proyek (RKP).

- Pengendalian laporan proyek termasuk laporan proyek selesai.

- Penyusunan laporan sampai dengan proyek selesai.

- Bertanggung jawab terhadap semua aspek bisnis di proyek.

2.2.6.1.2. Site Engineering

Fungsi Site Engineering:

- Memastikan biaya pelaksanaan proyek agar tetap sesuai.

- Memastikan SDM (Mandor, Sub Kontraktor dan Supplier) terpenuhi tepat waktu.

- Mengajukan seluruh volume pekerjaan dan memastikan status seluruh volume

selesai.

- Membuat laporan bulanan proyek.

- Penyelenggaraan rekayasa dan perancangan teknis proyek (Engineering Design dan

Engineering Construction).

- Penyusunan Rencana Kerja Proyek (RKP).

- Penyelenggaraan fungsi surveying/pengukuran di proyek.

- Pengendalian pelaksanaan proyek terkait perubahan desain, metode kerja di proyek.

- Pengendalian value analysis/value engineering untuk mendapatkan efisiensi.

- Penyusunan laporan kegiatan/proyek selesai sesuai fungsinya.

II - 9

2.2.6.1.3. Unit Pelaksana

Fungsi Unit Pelaksana:

- Pemenuhan mutu proses produksi.

- Pemenuhan mutu hasil produksi.

- Pengaturan proses kerja secara efektif.

- Pengaturan penerapan metode kerja.

- Pemenuhan tingkat produksi.

- Penyusunan laporan pencapaian suatu termin pekerjaan.

- Memastikan pekerjaan finishing dilaksanakan dengan hasil yang sesuai.

- Memastikan gambar kerja sesuai dengan koridor kontraktual.

2.2.6.1.4. Deputi Kasi Keuangan dan Administrasi

Fungsi Seksi KA:

- Penyelenggaraan fungsi keuangan, terkait dengan pengendalian cashflow proyek,

dan penagihan termin.

- Penyelenggaraan fungsi akuntansi.

- Pengendalian dan evaluasi biaya tak langsung.

- Penyelenggaraan fungsi personalia, pemenuhan SDM proyek, administrasi

personalia, dan pengembangan kompetensi.

- Penyelenggaraan fungsi tata perkantoran proyek.

- Penyelenggaraan fungsi gudang lingkup proyek.

- Penyusunan laporan kegiatan/proyek selesai sesuai fungsinya.

2.2.6.1.5. Quality Assurance (QA)

Fungsi Quality Assurance:

- Membuat laporan bulanan QA.

- Membuat berita acara lapangan.

- Membantu Site Engineer dalam perhitungan volume pekerjaan.

- Melaksanakan estimasi kebutuhan seluruh material.

- Pusat pengendalian dokumen proyek.

II - 10

- Penyelenggaraan, pengendalian mutu mulai dari quality plan, quality assurance, dan

quality control di proyek.

- Pengendalian standar mutu di proyek.

- Penyusunan laporan kegiatan/proyek selesai sesuai fungsinya.

2.2.6.1.6. Quality Control (QC)

Fungsi Quality Control:

- Memastikan kualitas pekerjaan struktur sesuai dengan yang diharapkan.

- Membantu pelaksana utama struktur dalam pencapaian target pekerjaan struktur.

- Menyusun Q-Plan.

- Memeriksa Metode Kerja berdasarkan Q-Plan yang disepakati.

- Pelaksanaan tertib monitoring Q-Plan dan peningkatan instruksi kerja sesuai

spesifikasi dan persyaratan kontrak ekstern.

- Terpenuhinya mutu proses dan mutu hasil kerja sesuai yang disyaratkan dalam

kontrak.

- Menetapkan alternatif metode kerja yang paling sesuai untuk pelaksanaan

pekerjaan.

- Memberikan teguran kepada bagian produksi, apabila ada penyimpangan mutu

pelaksanaan.

- Memberi rekomendasi hasil pekerjaan sub kontraktor terkait dengan mutu yang

tertuang dalam progress fisik pekerjaan, selanjutnya dsimpulkan dalam BAOP dan

penilaian.

2.2.6.1.7. Pengadaan dan Peralatan (Danlat)

Fungsi Seksi Danlat:

- Perencanaan kebutuhan dan pengadaan bahan, material, alat dan subkontraktor

lingkup proyek.

- Pengadaan (purchasing) bahan, material, sub kontraktor (vendor), suku cadang

sesuai dan wewenang proyek.

- Pengendalian logistik lingkup proyek.

- Pengendalian pelaksanaan ekspedisi (expediting and traffic) lingkup proyek.

II - 11

- Pengendalian pengelolaan peralatan lingkup proyek.

- Penyusunan laporan kegiatan/proyek selesai sesuai fungsinya.

2.2.6.1.8.. Unit Safety, Health & Environment (SHE)

Fungsi Unit SHE:

- Perencanaan Safety, Health & Environment (SHE/K3L) di proyek.

- Tersedianya Standard Operation Procedure (SOP) bidang SHE di proyek.

- Tersedianya peralatan pendukung terkait dengan SHE di proyek.

- Pengendalian Standard Operation Procedure (SOP) bidang SHE di proyek.

- Penyelenggaraan penyuluhan/training SHE di proyek.

- Penyusunan laporan kegiatan/proyek selesai sesuai fungsinya.

2.2.6.1.9. Surveyor

Tugas dan tanggung jawab Surveyor sebagai berikut:

- Membuat titik referensi bantuan untuk mempermudah kontrol kebenaran

pengukuran.

- Melaksanakan marking untuk keperluan pelaksanaan proyek.

- Melaksanakan pemeriksaan atau pemeliharaan rutin peralatan alat ukur yang

digunakan.

- Bertanggung jawab atas akurasi dari hasil pengukuran.

- Bertanggung jawab atas terjaganya titik awal proyek dan referensi agar selalu aman

serta tidak berpindah tempat dan posisi.

2.2.6.1.10. Drafter

Tugas dan tanggung jawab Drafter sebagai berikut:

- Membuat gambar-gambar kerja proyek.

- Memeriksa kelengkapan dan sistem gambar sesuai dengan standar yang telah

ditetapkan.

- Menyusun dan menyiapkan dokumen as built drawing dalam bentuk jilidan.

- Memelihara semua gambar-gambar yang menjadi arsip di proyek.

II - 12

2.2.6.2. Sub Kontraktor

Pada Proyek The Central 88 – Mini Office terdapat beberapa Sub Kontraktor yaitu

struktur, arsitek dan mechanical electrical plumbing. Adapun penyedia bahan seperti Beton

Readymix, bata ringan, homogenous tile, dan mortar. Sub kontraktor dan penyedia bahan dapat

menunjang pekerjaan sehingga memberikan pengaruh langsung terhadap berjalannya proyek

tersebut.

Sub Kontraktor memiliki tugas dan wewenang untuk pekerjaan yang dilaksanakannya

langsung kepada kontraktor pelaksana. Pengadaan Sub Kontraktor dilakukan apabila dalam

suatu pelaksanaan pekerjaan terdapat keterbatasan alat dan kontraktor utama sendiri kurang

memiliki keahlian yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu pekerjaan tersebut. Adapun

tugas, wewenang, dan tanggung jawab Sub Kontraktor sebagai berikut:

1. Melaksanakan pekerjaan yang diberikan oleh kontraktor utama sesuai dengan

gambar rencana (Shop Drawing).

2. Mematuhi peratutan dan syarat-syarat yang telah ditentukan dalam kontrak.

3. Menerima dan meminta biaya pelaksanaan dari kontraktor pelaksanaan sesuai

dengan perjanjian yang telah disepakati.

4. Bertanggung jawab terhadap hasil kerja yang telah dilaksanakan kepada kontraktor

utama.

II - 13