1  

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kebutuhan primer bagi umat manusia di mana pun berada selalu menjadi

prioritas utama dalam pemenuhannya. Seiring dengan perkembangan jaman dan

pertumbuhan ekonomi, kebutuhan akan tempat tinggal adalah hal yang paling

utama dan tidak dapat dielakkan bahkan secara terus menerus kebutuhan itu akan

mengikuti perkembangan ekonomi seseorang mulai dari kebutuhan akan tempat

tinggal yang mungil, sederhana sesuai kemampuan hingga rumah mewah sesuai

dengan kemapanan seseorang. Umumnya bagi masyarakat yang sudah mapan

lebih memilih tempat tinggalnya berdiri di atas sebidang tanah, sehingga harga

tanah kian tahun kian meningkat, kebutuhan tanah pun kian tahun kian meningkat

dan persediaan tanah di suatu daerah kian tahun kian menipis sehingga terjadi

kepadatan penduduk di suatu lokasi tertentu.

Menurut Prawoto (2012: 230-231) bahwa tanah merupakan sebuah entitas

fisik yang melekat dengan hak kepemilikan berdasarkan hukum yang telah diatur

dan dibatasi untuk tujuan kebaikan bagi umat manusia. Tanah merupakan sumber

utama bagi kekayaan yang dapat dinilai atau dipertukarkan dengan uang. Tanah

dengan apa saja yang dihasilkannya mempunyai nilai ekonomis ketika dialihkan

kedalam barang dan jasa yang bermanfaat. Setiap tanah yang ada di permukaan

bumi ini pada dasarnya memiliki karakteristik dan keunikan yaitu meliputi

karakteristik fisik, lokasi dan legalitas, di mana ketiga karakteristik tersebut secara

langsung berdampak pada proses pembentukan harga tanah.

   

 

2  

Harga tanah di suatu lokasi khususnya di DKI Jakarta dari waktu ke waktu

senantiasa mengalami perubahan sejalan dengan perkembangan wilayah.

Perubahan harga tanah tersebut dapat diakibatkan oleh banyak faktor penentu,

yang salah satunya adalah adanya pembangunan sarana infrastruktur seperti akses

jalan, jembatan, waduk, terminal yang pada akhirnya dapat memicu

perkembangan suatu wilayah.

Pembangunan infrastruktur suatu wilayah merupakan salah satu aspek

penting untuk mempercepat proses pembangunan nasional umumnya dan

pembangunan suatu wilayah pada khususnya. Infrastruktur juga memegang

peranan penting sebagai salah satu roda penggerak pertumbuhan ekonomi

mengingat gerak laju dan pertumbuhan ekonomi suatu negara pada umumnya dan

suatu wilayah pada khususnya, tidak dapat dipisahkan dari ketersediaan sarana

infrastruktur seperti transportasi, telekomunikasi, sanitasi dan energi.

Sejak zaman Belanda hingga kini, banjir merupakan salah satu

permasalahan kompleks yang masih melanda Kota Jakarta. Secara alami faktor

penyebab banjir yang ada di Jakarta selain morfologi daerahnya berupa dataran

rendah di mana 40 persen lebih pemukiman di Jakarta berada di bawah

permukaan sungai dan laut, dapat pula banjir disebabkan oleh curah hujan yang

tinggi di bagian hinterland, aliran permukaan yang besar, drainase yang sangat

landai, pengaruh pasang surut air laut dan pendangkalan sungai di sekitar

muaranya.

Departemen Pekerjaan Umum DKI Jakarta (2014: 64) menerangkan bahwa

wilayah banjir di Jakarta selama periode dua puluh lima tahun terakhir terus

   

 

3  

mengalami peningkatan misalnya, pada tahun 1980 luas daerah banjir mencapai

770 hektar kemudian meningkat pada tahun 1996 mencapai 2.300 hektar, dan

semakin meningkat pada tahun 2002 menjadi 16.800 hektar. Banjir terburuk yang

dialami Jakarta terjadi pada tahun 2007 yaitu luas genangan banjir mencapai

42.500 hektar. Pada tahun 2014 ini sejalan dengan hampir tuntasnya proyek

pembangunan kanal banjir timur, kendati Jakarta kembali diterjang banjir besar di

beberapa lokasi namun wilayah genangan banjir semakin mengalami penurunan

yang signifikan yaitu genangan air mencapai 28.000 hektar. Untuk itu proyek

pembangunan infrastruktur kanal banjir timur di Jakarta Timur terus mendapat

perhatian pemerintah untuk segera dirampungkan termasuk normalisasi daerah

aliran sungai (DAS) yang mengalami penyempitan dan pendangkalan.

Rencana Tata Ruang dan Wilayah 2010 Provinsi DKI Jakarta yang terdapat

di dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 6 tahun 1999, salah

satunya memuat tentang rencana pelaksanaan pembangunan proyek kanal banjir

timur sebagai salah satu upaya untuk mengurangi ancaman kerugian banjir yang

lebih besar pada tahun-tahun mendatang khususnya di sebagian besar wilayah

Provinsi DKI Jakarta. Pembangunan infrastruktur kanal banjir timur (KBT)

merupakan pengendalian banjir di bagian timur dan sebagian utara Jakarta

mengacu pada rencana induk yang kemudian dilengkapi dengan "The Study on

Urban Drainage and Wastewater Disposal Project in the City of Jakarta" tahun

1991, serta "The Study on Comprehensive River Management Plan in Jabotabek"

pada Maret 1997 di mana keduanya dibuat oleh Japan International Cooperation

Agency.

   

 

4  

KBT direncanakan untuk menampung aliran Kali Ciliwung, Kali Cililitan,

Kali Cipinang, Kali Sunter, Kali Buaran, Kali Jatikramat, dan Kali Cakung

dengan daerah tangkapan air (catchment area) mencakup luas lebih kurang 207

kilometer persegi atau sekitar 20.700 hektar. KBT juga direncanakan melintasi 12

kelurahan yaitu 2 kelurahan di Jakarta Utara, dan 10 kelurahan di Jakarta Timur,

sepanjang 23,5 kilometer dengan lebar 100 hingga 300 meter tersebut, menelan

biaya pembangunan hingga mencapai 4,9 triliun, terdiri dari biaya pembebasan

lahan 2,4 triliun yang diambil dari APBD DKI Jakarta, dan biaya kontruksi 2,5

triliun dari dana APBN Departemen Pekerjaan Umum. Saluran KBT yang

memotong Kali Ciliwung, Kali Cililitan, Kali Cipinang, Kali Sunter, Kali Buaran,

Kali Jatikramat, dan Kali Cakung dari barat ke timur dialirkan ke utara

diperbatasan timur wilayah DKI Jakarta. Pada bagian muara kurang lebih 2 kilo

meter sebelum pantai Laut Jawa, saluran KBT memotong Sungai Blencong. Pada

halaman berikut, peneliti akan menampilkan gambar rute dari daerah yang

dilewati oleh kanal banjir timur yang diambil dari arsip dinas pekerjaan umum

dan juga peta yang menjelaskan letak kanal banjir timur yang diambil dari Google

Maps.

   

 

5  

Sumber: Dinas Pekerjaan Umum (2002)

Gambar 1.1 Jalur Kanal Banjir Timur

Sumber: Google Maps (2014)

Gambar 1.2 Peta Kanal Banjir Timur

   

 

6  

Pembebasan lahan untuk pembuatan kanal banjir timur seluas 405,28 hektar

tersebut terdiri dari 147,9 hektar lahan di wilayah Jakarta Utara, dan 257,3 hektar

lahan di wilayah Jakarta Timur. Hingga September 2006 pembebasan lahannya

baru mencapai 111,19 hektar dengan biaya sekitar 700 miliar, dan untuk tahun

2007 direncanakan pembebasan lahan seluas 267,36 hektar dengan biaya 1,2

triliun rupiah. Namun dalam kenyataannya pembuatan kanal yang sudah

direncanakan lebih dari 30 tahun tersebut pembebasan lahan berjalan sangat

lambat dan alot, berdampak pada lambatnya pembangunan di mana rencana yang

sangat bagus tersebut tidak kunjung selesai direalisasikan, dan banjir yang kini

masih dirasakan sebagian warga Jakarta menjadi kenyataan setiap tahun.

Seiring dengan telah selesainya pembangunan proyek KBT, sejak tahun

2010 sebagian besar warga masyarakat di wilayah Jakarta Timur khususnya di

Kelurahan Duren Sawit yang dilalui oleh jalur kanal banjir timur, saat ini telah

dapat merasakan manfaat yang sangat besar dari pembangunan infrastruktur

tersebut. Masyarakat di Kelurahan Duren Sawit sudah tidak lagi merasa resah

akan genangan air dan banjir yang pada setiap musim hujan selalu membanjiri

pemukiman mereka, karena kini banjir itu tidak datang lagi. Lokasi Duren Sawit

pada khususnya dan Jakarta Timur pada umumnya mulai dilirik untuk menjadi

salah satu pilihan tempat tinggal maupun tempat usaha, sehingga wilayah Jakarta

Timur mulai berkembang, harga propertipun mulai merangkak naik mengikuti

perkembangan wilayah lainnya yang ada di Jakarta.

Kondisi lingkungan yang semakin kondusif dan tidak lagi dihantui ancaman

banjir tahunan di Kelurahan Duren Sawit, secara langsung berdampak pada

   

 

7  

peningkatan laju pertumbuhan bisnis dan roda perputaran ekonomi. Saat ini warga

masyarakat telah dapat merasakan dampak positif dari pembangunan kanal banjir

timur bagi kelangsungan hidupnya.

Pembangunan infrastruktur kanal banjir timur tersebut selama periode 8

tahun terakhir (2007-2014) ternyata juga mempengaruhi harga pasar tanah dan

bangunan di sekitar lokasi KBT, khususnya di wilayah Kecamatan Duren Sawit.

Kondisi tersebut sangat masuk akal sebab harga tanah di suatu lokasi dari waktu

ke waktu senantiasa akan mengalami perubahan sejalan dengan terjadinya

perkembangan wilayah.

Salah satu faktor penentu perubahan harga tanah tersebut adalah adanya

pembangunan sarana infrastruktur kanal banjir timur yang cukup efektif untuk

mengatasi masalah banjir yang hampir setiap tahun melanda wilayah Kecamatan

Duren Sawit. Pembangunan proyek infrastruktur kanal banjir timur ini pada

akhirnya dapat memicu perkembangan wilayah menjadi daerah yang lebih

nyaman dan kondusif sebagai tempat hunian maupun aktifitas bisnis. Berdasarkan

uraian latar belakang di atas, maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian

tentang sejauh mana dampak pembangunan proyek infrastruktur kanal banjir

timur (KBT) terhadap nilai tanah dan bangunan di wilayah Jakarta Timur,

khususnya di Kelurahan Duren Sawit.

1.1.1 Perumusan masalah

Harga tanah dan bangunan di wilayah Jakarta Timur khususnya di

Kecamatan Duren Sawit dan sekitarnya, dalam beberapa tahun terakhir terus

mengalami kenaikan. Penyebab utama kenaikan harga tanah dan bangunan

   

 

8  

tersebut antara lain disebabkan semakin berkembangnya wilayah pemukiman dan

aktifitas bisnis di wilayah tersebut, sementara lahan yang tersedia sangat terbatas.

Selain itu aspek lokasi dan akses jalan tol juga turut mengangkat nilai jual

tanah dan bangunan di daerah ini. Lokasi Kelurahan Duren Sawit sangat strategis

berdekatan dengan pintu tol Pondok Gede dan akses jalan antara Pondok Kopi,

Casablanca sampai ke pusat kota di jalan Sudirman.

Terlebih dengan telah dibangunnya proyek infrastruktur kanal banjir timur

(KBT) membuat wilayah Kelurahan Duren Sawit semakin nyaman dan kondusif

sebagai tempat hunian dan aktifitas bisnis yang strategis serta terhindar dari

masalah banjir yang rutin terjadi hampir setiap tahun melanda wilayah Jakarta.

Berdasarkan uraian di atas, mendorong penulis untuk melakukan penelitian

tentang sejauh mana pengaruh pembangunan infrastruktur kanal banjir timur

(KBT) terhadap nilai jual tanah dan bangunan di wilayah Jakarta Timur.

Penelitian ini dituangkan dengan judul "Pengaruh Pembangunan Proyek

Infrastruktur Kanal Banjir Timur (KBT) Terhadap Harga Tanah: Studi Pada

Kelurahan Duren Sawit".

1.1.2 Pertanyaan penelitian

Berdasarkan latar belakang dan perumusan masalah di atas, maka

pertanyaan penelitian dapat dijabarkan dalam pertanyaan berikut.

1. Bagaimanakah perkembangan harga tanah di sepanjang jalur proyek kanal

banjir timur yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok

Kelapa Jakarta Timur?

2. Apakah terdapat perbedaan harga tanah di Kelurahan Duren Sawit dan

   

 

9  

Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur, sebelum dan sesudah proyek kanal

banjir timur selesai?

3. Apakah terdapat perbedaan harga tanah di sepanjang jalur yang dilalui dan

tidak dilalui proyek infrastruktur kanal banjir timur yang terletak di Kelurahan

Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur?

4. Bagaimanakah pengaruh pembangunan proyek infrastruktur kanal banjir timur

terhadap harga tanah yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan

Pondok Kelapa Jakarta Timur?

1.2 Keaslian Penelitian

Penelitian yang berkaitan dengan kenaikan harga tanah yang disebabkan

oleh adanya suatu infrastruktur telah banyak dilakukan, namun belum ada yang

meneliti tentang pengaruh infrastruktur kanal banjir timur terhadap kenaikan

harga di Kelurahan Duren Sawit. Peneliti menggunakan Kelurahan Pondok

Kelapa sebagai daerah pembanding, karena masih dalam kecamatan yang sama

namun tidak dilewati oleh proyek infrastruktur kanal banjir timur. Dalam Tabel

1.1 diuraikan beberapa penelitian sejenis sebagai komparasi terkait dengan

Pengaruh Pembangunan Kanal Banjir Timur (KBT) Terhadap Harga Tanah: Studi

Pada Kelurahan Duren Sawit.

   

 

10  

Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu

No  Peneliti  

dan  Tahun  Alat  Analisis   Kesimpulan  Penelitian  

1  Zuhriyah  (2012)  

Uji  beda  rata  rata  Keberadaan  jembatan  Suramadu  memberikan  pengaruh  nyata  terhadap  nilai  tanah  di  Kecamatan  Labang.  

2  Hartanti  (2012)  

Metoda  analisis  spasial  dan  deskriptif  kualitatif.  

Semakin  mendekati  pusat  pertumbuhan,  maka  harga  tanah  cinderung  meningkat.  

3  Ghana  &  Navastra  (2012)  

Teknik  Isovalue  dan  deskriptif  kualitatif  

Adanya  keterkaitan  antara  pengaruh  pertumbuhan  pemukiman  terhadap  pertumbuhan  dinamika  harga  lahan  di  Surabaya  Barat.  

4  Ahmad  (2011)  

T-­‐test  dan  deskriptif  Pendapatan  petani  berbeda  sebelum  dan  sesudah  melepaskan  tanah  pertaniannya.  

Perbedaan penelitian ini dibanding penelitian sebelumnya terletak pada

objek penelitian, variabel penelitian, metoda penelitian, alat analisis, dan lokasi

penelitian.

1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.3.1 Tujuan penelitian

Berdasarkan latar belakang dan perumusah masalah, maka tujuan dari

penelitian dapat dijabarkan sebagai berikut.

1. Menganalisis perkembangan harga tanah sepanjang jalur proyek infrastruktur

kanal banjir timur yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan

Pondok Kelapa Jakarta Timur.

2. Menganalisis ada tidaknya perbedaan harga tanah di jalur proyek KBT yang

   

 

11  

terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta

Timur, Sebelum dan Sesudah dilaksanakan Proyek kanal banjir timur.

3. Menganalisis ada tidaknya perbedaan harga tanah di sepanjang jalur proyek

infrastruktur kanal banjir timur yang dilalui dan tidak dilalui KBT terletak di

Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur.

4. Menganalisis pengaruh pembangunan proyek KBT terhadap harga tanah yang

terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta

Timur.

1.3.2 Manfaat penelitian

Penelitian ini diharapkan mampu memberikan manfaat praktis dan juga

teoritis bagi para pembacanya. Manfaat dan kegunaan yang dapat diperoleh dari

hasil penelitian ini sebagai berikut.

1. Manfaat bagi peneliti adalah bahwa penelitian ini merupakan sarana untuk

menerapkan teori yang diperoleh selama perkuliahan, serta diharapkan dapat

menambah wawasan dan pengetahuan khususnya yang membahas masalah

penilaian properti.

2. Manfaat bagi pihak lain adalah bahwa penelitian ini diharapkan dapat

digunakan sebagai bahan acuan dan referensi bagi pihak lain yang

melaksanakan penelitian tentang topik yang berkaitan dengan pengaruh

pembangunan sarana infrastruktur terhadap nilai properti khususnya nilai jual

tanah.

   

 

12  

1.4 Sistematika Penelitian

Penyusunan penelitian ini secara sistematis dibagi dalam 4 (empat) bab

dan beberapa sub-bab dengan perincian sebagai berikut. Bab I menguraikan dan

menceritakan mengenai latar belakang masalah, rumusan masalah, pertanyaan

penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitian, dan

sistematika penulisan. Bab II menjelaskan tentang landasan teori, hasil penelitian

sebelumnya, objek penelitian, model analisis, alat analisis, dan hipotesis. Bab III

menjelaskan secara deskriptif tentang cara penelitian, proses pengambilan data,

menganalisa data, membahas secara statistik dan secara kuantitatif. Bab IV

menjawab tujuan dari penelitian dan memberikan saran untuk pihak pihak

selanjutnya yang ingin meneliti topik yang berkaitan.