bab 1 pendahuluan latar belakang jakarta barat...
TRANSCRIPT
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Jakarta barat adalah bagian dari kota Jakarta di Indonesia yang sangat
pesat perkembangannya dalam berbagai aspek terutama aspek ekonomi.
Terdata faktor ekonomi di Jakarta Barat dari aspek lapangan usaha menurut
Badan Pusat Statistik Jakarta Barat (2012) selalu mengalami kenaikan setiap
tahun yang membuat banyaknya pendatang yang juga ikut menetap di Jakarta
Barat dalam mencari lapangan usaha baru dan juga hunian yang dekat
sehingga dapat menghemat waktu dan biaya.(Gambar 1.1)
Gambar 1.1 Tingkat Kenaikan Ekonomi di Jakarta Barat Sumber: www.bps.go.id diakses pada tanggal 8 Febuari 2014
2
Hal ini menyebabkan permasalahan kota Jakarta Barat, dimana
banyaknya pendatang ke tempat yang sudah padat penduduknya
menyebabkan ruang lingkup terbatas untuk lahan hunian, lapangan pekerjaan,
serta perekonomian yang tidak stabil. Kepadatan penduduk yang melanda
kota Jakarta Barat perlu solusi untuk pemecahan masalah yang ada. Salah
satu upaya pemecahannya dibutuhkan suatu fasilitas untuk menampung dan
ikut mendukung perekonomian di Jakarta Barat ini terutama kepada aspek
hunian dan lapangan usaha.
Banyaknya penduduk dan terus menerus bertambah, menyulitkan
masyarakat memiliki hunian nyaman serta lapangan usaha yang memadai
karena keterbatasan lahan dan tidak seimbang dengan banyaknya masyarakat.
Akibat faktor tersebut membuat konsep bangunan tidak lagi harus berada di
atas tanah, melainkan mengacu kepada bangunan vertikal. Bangunan yang
dimaksud ialah hunian, perdagangan, perkantoran, pasar dan sebagainya.
Gambar 1.2 Gambaran Hunian Vertikal Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 8 Febuari 2014
Contoh hunian vertikal adalah apartemen, rusun, kost,dsb. (Gambar
1.2) Definisi hunian vertikal adalah tempat tinggal suatu bangunan bertingkat
3
yang lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban,
dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang
terbagi atas beberapa tempat tinggal. (Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994,
p : 69 )
Total mahasiswa - mahasiswa yang berada di sekitar Jakarta Barat
pun sangat berpotensi dalam pembangunan apartemen untuk hunian ini.
Terdata beberapa universitas yang berada di sekitar adalah universitas
Tarumanegara, universitas Trisakti, universitas Ukrida, yang memiliki jumlah
mahasiswa tidak sedikit. Dimana, jumlah mahasiswa aktif universitas
Tarumanegara. Trisakti dan Ukrida setiap tahun bertambah 14.000, 19.300,
dan 3.200 mahasiswa. (Lampiran 1)
Dikutip dari BPS (Badan Pusat Statistik) pada tahun 2012, pendapatan
per kapita masyarakat Jakarta sebesar Rp 110,46 juta per tahun (USD
12,270). Sedangkan untuk kalangan menengah atas dengan penghasilan Rp
240,62 juta per tahun (USD 26,735), atau mencapai 20% dari jumlah
penduduk. Disini juga bermukim lebih dari separuh orang-orang
berpenghasilan tinggi di Indonesia dengan penghasilan minimal USD
100,000 per tahun. Kekayaan mereka terutama ditopang oleh kenaikan harga
saham serta properti yang cukup signifikan. (Lampiran2)
Saat ini, Jakarta merupakan kota dengan tingkat pertumbuhan harga
properti mewah yang tertinggi di dunia (Lampiran 2), yakni mencapai 38,1%.
Selain hunian mewah, pertumbuhan properti di Jakarta juga ditopang oleh
penjualan dan penyewaan ruang kantor. Pada periode 2009-2012,
pembangunan gedung-gedung pencakar langit (di atas 150 meter) di Jakarta
mencapai 87,5%.
4
Sektor properti di Jakarta saat ini cenderung dibangun vertikal,
perkantoran misalnya dibuat berupa tenant - tenant yang disewakan berisi
beberapa lapangan usaha berbeda. Biasanya bangunan pun terdiri dari
beberapa fungsi seperti pada gambar 1.3, yaitu terdiri dari hunian vertikal,
perkantoran, dan fasilitas penunjangnya. Dari situ dapat kita lihat,
pertumbuhan properti saat ini condong ke arah vertikal dan dalam fungsi
yang berbeda namun menjadi kesatuan untuk mengefisiensi lahan yang ada.
Gambar 1.3 Hunian vertikal, perkantoran dan fasilitas penunjang Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013
Kecamatan Grogol, Jakarta Barat terdapat berbagai sarana dan aspek
penting seperti fasilitas pendidikan yang memadai yaitu universitas -
universitas terkemuka di Jakarta Barat. Beberapa diantaranya adalah
universitas Tarumanegara 1 dan 2, universitas Trisakti, univeritas Kristen
Krida Wacana, SMA BPK Penabur dan sekolah lainnya. Berikut terlampir
gambaran aspek penunjang sekitar lokasi tapak di Jl. Letjend S. Parman yang
memadati sepanjang jalan di lokasi tapak yang mendukung latar belakang
lokasi proyek . (Gambar 1.4)
5
Gambar 1.4 Aspek penunjang sekitar lokasi tapak
Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013
Mahasiswa, karyawan, perusahaan - perusahaan dan masyarakat
sekitar terutama PKL adalah sasaran pembangunan proyek apartemen,
perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan konsep ekonomi
berkelanjutan di Jakarta Barat ini. Dengan perencanaan beberapa bangunan
yang didesain dalam kesatuan tapak, penulis memikirkan tentang
perekonomian yang berkelanjutan pada masyarakat terutama PKL (pedagang
6
kaki lima) di area sekitar tapak yaitu di samping kampus universitas
Tarumanegara, Grogol Jakarta Barat. (lampiran 3)
Sektor informal merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari
sistem ekonomi Indonesia. Namun, kehadirannya seringkali menimbulkan
permasalahan bagi pemerintah kota manakala mereka mengambil ruang -
ruang publik yang strategis demi kepentingan ekonomi tanpa mengindahkan
aturan ketertiban. Keluhan yang timbul antara lain mulai dari penyebab
kemacetan lalulintas, mengurangi ketertiban umum, memperburuk keindahan
wajah kota hingga kerawanan sosial ekonomi. Karena itu, aksi penertiban
atau penggusuran tempat usaha sektor informal, seperti pedagang kaki lima
(PKL), oleh aparat kota sudah menjadi bagian tak terpisahkan dari kehidupan
kota - kota besar di Indonesia. PKL merupakan salah satu sasaran dalam
fasilitas penunjang proyek.
Di sisi pedagang itu sendiri juga memiliki banyak permasalahan
sebagai rakyat kecil yang ingin mencari nafkah. Tidak adanya tempat dagang
yang layak, pemalakan, terusir dan berpindah pindah merupakan landasan
utama penulis menyediakan lahan bebas yang berupa penghijauan dalam
tapak sebagai tempat untuk mendukung pedagang (PKL) yang tidak
beruntung menjadi lebih sejahtera. PKL yang berdagang di tempat yang tidak
teratur membuat kerugian bagi masyarakat sekitar sekaligus menguntungkan
karena lokasi yang strategis dan harga murah. (Gambar 1.5)
7
Gambar 1.5 Gambaran PKL Jakarta Barat Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013
Proyek bangunan yang akan direncanakan adalah dengan
menggabungkan apartemen dan perkantoran didukung dengan fasilitas
penunjang berupa lahan usaha di Jakarta Barat dengan pendekatan ekonomi
berkelanjutan, sehingga hasil rancangan arsitektur ini akan menunjang bagi
peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam tapak dan lingkungan sekitar.
Dan masyarakat sekitar akan memiliki ruang – ruang usaha yang sesuai
dengan peruntukan dan nilai lahan yang ada sehingga dapat menjadi kesatuan
desain yang harmonis dan tertata.
Proyek bangunan yang dipilih penulis ialah bangunan apartemen,
bangunan perkantoran dan lahan usaha berupa tempat berkumpul, pasar
modern, jajanan dan taman terbuka hijau yang dikaitkan dengan topik
ekonomi berkelanjutan yang memiliki tujuan untuk mendukung semua
golongan kegiatan ekonomi dalam proyek berupa area santai itu sendiri yang
akan diolah untuk mewadahi kegiatan ekonomi terutama golongan menengah
ke bawah (PKL) untuk diberikan area untuk berdagang dengan nyaman tanpa
merugikan pihak manapun.
1.2 Masalah / Isu pokok
8
Pada proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep
ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini memiliki beberapa masalah / isu
pokok terkait. Beberapa diantaranya akan di bahas mengenai hal - hal yang
berhubungan dengan bangunan apartemen, perkantoran, fasilitas penunjang
yang dapat mendukung kegiatan ekonomi di setiap golongan. Berikut detail
pemasalahan yang berhubungan dengan judul apartemen dan perkantoran
dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat.
Permasalahan yang akan dibahas dalam penulisan ini diantaranya sebagai
berikut;
• Ruang dan fasilitas penunjang apa saja yang dibutuhkan oleh calon
penghuni apartemen dan perkantoran di Jakarta Barat untuk semua
golongan ekonomi?
• Rancangan arsitektur yang bagaimana yang dapat menciptakan ruang -
ruang penunjang kegiatan ekonomi pada tapak dan lingkungan sekitar
yang dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat golongan bawah?
• Desain rancangan bangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas
penunjang seperti apa yang mengaplikasikan pendekatan konsep ekonomi
berkelanjutan pada tapak ?
1.3 Formulasi Masalah
Permasalahan dapat diperoleh dari manapun, namun untuk
mendapatkan permasalahan yang terbaik dibutuhkan teori dan cara untuk
memperjelas datangnya dari permasalahan itu melalui langkah - langkah yang
tepat.
9
Dari teori ini (lampiran 4), maka diperoleh formulasi permasalahan
dalam penelitian proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan
konsep ekonomi berkelanjutan sebagai berikut;
Permasalahan permasalahan yang muncul dalam penelitian proyek
apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi
berkelanjutan di Jakarta Barat ini yaitu :
Proyek ini terbagi atas apartemen, perkantoran dan area santai dimana
apartemen di lahan ini pun akan dirancang dengan sasaran calon penghuni
kelas menengah dan membantu mewadahi lapangan usaha untuk ekonomi
rendah yang terjangkau untuk kalangan tersebut. Dan mengenai proyek
perkantoran berupa kumpulan tenant - tenant yang disediakan dan fasilitas
penunjang berupa lahan dagang yang didesain untuk orang berkumpul,
TUJUAN: Menciptakan Apartemen, Perkantoran dan Fasilitas Penunjang yang dapat Berkelanjutan dalam Pembangunan Perekonomiannya di Jakarta Barat untuk menyejahterakan dan meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam dan sekitar tapak terutama untuk golongan ekonomi bawah
FAKTA: Kepadatan Penduduk Menyebabkan Kebutuhan akan Apartemen, Perkantoran dan fasilitas penunjang ekonomi semakin meningkat. Perlunya ruang untuk PKL sekitar tapak yang memenuhi area sekitar tapak dan masyarakat lainnya yang ingin memiliki lahan usaha..
KONSEP: Perencanaan Apartemen , Perkantoran dengan Fasilitas Penunjang sebagai Area santai guna Mendukung Ekonomi Berkelanjutan dengan Sasaran golongan ekonomi rendah yaitu masyarakat pengguna, masyarakat yang tinggal, bekerja dan masyarakat yang berdagang dalam proyek ini.
KEBUTUHAN: Hunian Apartemen, Gedung perkantoran, area berdagang untuk membantu ekonomi rendah dan area santai yang menunjang perekonomian berkelanjutan di Jakarta Barat
PERMASALAHAN: Bagaimana Menciptakan Apartemen , Perkantoran dan Fasilitas Penunjang yang dapat Berkelanjutan dalam Pembangunan Perekonomiannya, dari Segi Desain Bangunan, zoning, ruang ruang terbuka,fungsi dan tipe hunian supaya dapat mengangkat perekonmian mereka dengan proyek ini?
10
menikmati pemandangan, makan, dan jajanan pasar yang disediakan dalam
booth dan gerobak yang didesain harmonis dengan harga terjangkau.
1.4 Lokasi Proyek
Lahan tapak untuk proyek ini dipilih karena lahan ini merupakan area
strategis, yang bila diolah dengan baik akan menguntungkan dengan berbagai
prasarana yang ada. Berdasarkan lokasi yang menarik serta permasalahan
kepadatan penduduk yang menjadi kebutuhan akan hunian vertikal yang
dapat menampung masyarakat dalam hal hunian yang memadai dan dekat
dengan sasaran calon konsumen dan mewadahi PKL dan masyarakat
menengah kebawah. Lahan sebaik ini memiliki potensi untuk dibangun
bangunan yaitu apartemen dengan perkantoran dan fasilitas penunjang
dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat.
Secara bentuk lahan, (Gambar 1.6) tapak ini sangat cocok untuk
perancangan proyek apartemen dengan fasilitas penunjang lainnya dan
perkantoran dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini,
dikarenakan lahan tapak yang tidak terlalu berliku dan dapat mengefektifkan
tapak yang tersisa sebagai penghijauan dan peletakan fasilitas terbuka dengan
cara mengolah menjadi area untuk berdagang MBR (Masyarakat
Berpenghasilan Rendah) / PKL yang ada di sekitar tapak. Serta KLB
maksimal lantai yang cukup banyak yaitu 16 lantai maksimal, dapat dibuat
inovasi dengan merencanakan gedung / bangunan apartemen dengan fasilitas
pendukung yang dapat membantu perekonomian rakyat semua golongan
dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan.
11
Adapun peruntukan lahan yang tertera di notasi peruntukan, KDB,
KLB, dan ketinggian bangunan yang diizinkan dapat dibangun dirinci,
sebagai berikut:
• Luas lahan = 12.754,48 m2
• KDB (Koefisien Dasar Bangunan) = 50 %
• KLB (Koefisien Lantai Bangunan) = 3.5
• Jumlah lantai yang diizinkan = maksimal 16 lantai
• Peruntukan lahan = KKT = perkantoran perdagangan dan sejenis
Dari keterangan yang telah diperoleh dari dinas tata kota Jakarta
Barat, lahan yang dipilih penulis terletak di JL. Letjend S Parman, Grogol,
Jakarta Barat memiliki luas lahan seluas 12.754,48 m2, KDB (Koefisien
Dasar Bangunan) sebanyak 50 %, KLB ( Koefisien Lahan Bangunan)
sebanyak 3.5, maksimal jumlah lantai adalah 16 lantai, dengan peruntukan
lahan sebagai lahan perkantoran dagang (KKT). (Dinas Tata Kota Jakarta
Barat).
Adapun bentuk tapak yang dipilih oleh penulis seperti pada gambar
1.6, yang terletak di tepi jalan raya Letjen S Parman, Jakarta Barat. Tapak
menghadap ke timur yang memberi nilai positif kepada perancang. Tapak
juga memiliki keunggulan dalam aspek lokasi yaitu tepat di sebelah
Universitas Tarumanegara, berhadapan dengan Mall Citra Land, berdekatan
pula dengan KODIM Jakarta Barat, dan bangunan lainnya.
12
Gambar 1.6 Tapak lokasi penelitian proyek apartemen dan perkantoran
Sumber : Blue Print Dinas Tata Kota Jakarta
Lokasi proyek apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan
pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan ini, terletak dalam
wilayah DKI Jakarta, (Gambar 1.7) di sisi barat peta DKI Jakarta, yaitu di sisi
jalan arteri Jl Letjen S Parman , Tomang, Grogol Petamburan, Jakarta Barat.
Pada gambar dibawah terlihat peta DKI Jakarta dan letak proyek dalam lokasi
peta berada di sisi barat Jakarta yaitu Jakarta Barat. Proyek berlokasi di tepi
jalan raya Letjen S Parman No 2- 4, yang sangat strategis karena dekat
dengan akses pendidikan, kesehatan, transportasi dan hiburan sekitar yang
membuat proyek ini optimis diperkirakan berhasil dipenuhi para sasaran
konsumen serta masyarakat area sekitar yang merupakan PKL. Disertai jalur
13
busway yang berada tidak jauh dari lokasi yang membuat akses transportasi
mudah.
Gambar 1.7 Lokasi lahan pada peta Jakarta
Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013
Adapun perincian lokasi proyek diantaranya adalah memiliki lokasi
tapak di Jl Letjen S Parman, Tomang, Grogol Petamburan, Jakarta Barat.
Letak yang strategis dan dekat dengan akses - akses penting seperti sarana
pendidikan, kesehatan dan hiburan yang hanya tinggal berjalan kaki maupun
transportasi umum yang sudah ada jalurnya yang memudahkan. Gambaran
tapak dengan beberapa gedung sekitar terdapat pada gambar di atas.( Gambar
1.4 ) Pada gambar tersebut terinci batas - batas tapak yaitu batas tapak di sisi ;
• Utara : Universitas Tarumanagara
• Barat : Jl. Jendral S Parman
• Timur : Pemukiman warga
• Selatan : Kodim Jakarta Barat
14
Nilai lahan tapak (Lampiran 3) pada proyek ini dipilih karena
letaknya yang sangat menarik dengan peruntukan lahan 16 lantai maksimal
dan KDB 50 %, membuat penulis menggunakan lahan ini sebagai studi
pembangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang di lahan
tersebut dengan tujuan mendukung program penyusunan skripsi tugas akhir
arsitektur penulis. Terkait topik dari penulisan ini yaitu ekonomi
berkelanjutan.
Melalui survei lokasi yang dilakukan oleh penulis diperlihatkan pula
sisi - sisi view langsung dari tapak. Tapak yang terletak di pinggir jalan
Letjend S Parman ini dilalui oleh kendaraan dengan tingkat kebisingan cukup
tinggi. Melalui survei lokasi yang dilakukan oleh penulis, pada gambar 1.8
akan dijelaskan batasan tapak oleh area / bangunan lain. Dimana, seperti
terlihat pada gambar terdapat angka - angka untuk membantu memperjelas
gambar apa yang tertera di sekitar tapak. Berikut keterangan dari gambar 1.8
di atas;
1. Mall Ciputra,
2. Pedestrian di depan tapak,
3. Kampus Universitas Tarumanegara,
4. Apartemen Grand Tropic,
5. Peta lokasi tapak,
6. Hunian kos di belakang tapak,
7. Kampus UKRIDA,
8. View dari depan tapak mengarah ke Podomoro City
9. KODIM Jakarta Barat
15
Berikut gambaran sisi - sisi tapak yang diambil foto pada tepi Jl. Letjend S
Parman, Jakarta Barat ;
Gambar 1.8 Gambaran batas - batas dan sisi tapak proyek
Sumber : Hasil pemotretan pribadi
1.5 Ruang Lingkup
Ruang lingkup pada penelitian ini yaitu fokus pada penelitian masalah
rancangan bangunan antara lain; zoning dalam tapak, bentuk bangunan,
16
zoning vertikal pada bangunan sesuai dengan pendekatan ekonomi
berkelanjutan untuk mewadahi lapangan usaha golongan ekonomi rendah
dalam satu tapak dengan beberapa fungsi yang terletak di Jl. Letjen S
Parman, Grogol, Jakarta Barat hingga menemukan pemecahan masalah
dengan solusi desain pada tapak tersebut terutama karena PKL yang berada di
daerah sekitar tapak tersebut.
1.6 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini ialah menciptakan bangunan apartemen,
perkantoran dan fasilitas penunjang yang dapat berkelanjutan dalam
pembangunan perekonomiannya di Jakarta Barat untuk menyejahterakan dan
meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam dan sekitar tapak terutama
golongan ekonomi rendah. Pada penelitian proyek apartemen dan perkantoran
dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini adalah
mengenai pokok utama mengapa penulis merancang hunian vertikal yang
berupa bangunan apartemen dan perkantoran beserta dengan fasilitas
Penunjang dengan menggunakan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan
di Jakarta Barat ini. Tujuan penelitian ini dimaksud untuk;
• Mengetahui peluang ekonomi lokal yang sudah ada di sekitar tapak
(PKL),
• Mencari / mengetahui peluang ekonomi baru yang dapat dikembangkan
dalam sebuah desain,
• Mewadahi kegiatan usaha untuk ekonomi menegah kebawah di dalam
tapak.
17
• Menemukan / merancang bangunan yang menyediakan ruang - ruang bagi
keberlanjutan ekonomi di dalam kawasan tapak ini.
Penelitian ini secara keseluruhan ialah demi menciptakan apartemen,
perkantoran dan fasilitas penunjang yang dapat berkelanjutan dalam
pembangunan perekonomiannya di Jakarta Barat dengan dapat meningkatkan
kesejahteraan bagi semua golongan.
1.7 Tinjauan Pustaka
1.7.1 Pembangunan Ekonomi Berkelanjutan
Pembangunan berkelanjutan memiliki 3 aspek yaitu aspek ekologi,
ekonomi, dan sosial. Beberapa pendapat para ahli (Brutland,1987; Holden
dan Ehrlich, 1992; Stren dan Whitney, 1992; Sarageldin dan Steer; 1994
dalam Budihardjo, 2009) tentang pembangunan berkelanjutan yang
disimpulkan dengan batasan pengertian kota berkelanjutan (sustainable
city) dapat didefinisikan bahwa “Kota yang dalam perkembangannya mampu
memenuhi kebutuhan masyarakatnya masa kini,mampu berkompetisi dalam
ekonomi global dengan mempertahankan keserasian lingkungan vitalitas
sosial, budaya, politik, dan pertahanan keamanannya tanpa mengabaikan atau
mengurangikemampuan generasi mendatang dalam pemenuhan kebutuhan
mereka” (Budihardjo, E dan Sudjarto, DJ. 2009).
Pada tinjauan pustaka, penulis akan menjelaskan mengenai ekonomi
berkelanjutan yang sangat berkaitan dengan desain proyek penulis.
Pembangunan yang berkelanjutan sangat penting untuk diaplikasikan di era
modern ini. Maksud dari pembangunan yang berkelanjutan dikutip dari
www.rezaprimawanhudrita.wordpress.com (2010), adalah: pembangunan
18
yang relative rendah biaya inisiasi dan operasinya. Selain itu, dari segi
ekonomi bisa mendatangkan profit juga, selain menghadirkan benefit.
Pembangunan ini memiliki ciri produktif secara kuantitas dan kualitasnya,
serta memberikan peluang kerja dan keuntungan lainnya untuk individu kelas
menengah dan bawah.
Pengertian Arsitektur yang berkelanjutan, seperti dikutip dari buku
James Steele Suistainable Architecture, adalah ”Arsitektur yang memenuhi
kebutuhan saat ini, tanpa membahayakan kemampuan generasi mendatang,
dalam memenuhi kebutuhan mereka sendiri. Kebutuhan itu berbeda dari satu
masyarakat ke masyarakat lain, dari satu kawasan ke kawasan lain dan
paling baik bila ditentukan oleh masyarakat terkait.”
Prinsip arsitektur berkelanjutan antara lain bertujuan mendorong
pihak-pihak lain seperti developer, pemerintah dan lain-lain untuk lebih
perhatian kepada keberlanjutan dalam pembangunan ini dengan tidak hanya
mengeksploitasi lahan untuk mendapatkan keuntungan sebanyak-banyaknya
tanpa kontribusi bagi lingkungan atau memperhatikan dampak lingkungan
yang dapat terjadi termasuk ikut menyejahterahkan masyarakat sekitar
dengan proyek yang dibangun. Arsitektur berkelanjutan merupakan
konsekuensi dari komitmen Internasional tentang pembangunan
berkelanjutan karena arsitektur berkaitan erat dan fokus perhatiannya kepada
faktor manusia dengan menitikberatkan pada pilar utama konsep
pembangunan berkelanjutan yaitu aspek lingkungan binaan dengan
pengembangan lingkungannya, di samping pilar pembangunan ekonomi dan
sosial.
19
Maksud dari pembahasan ini, supaya dalam setiap pembangunan
proyek developer tidak hanya mementingkan proyek dan keuntungan untuk
mereka sendiri namun lebih berjiwa sosial membantu kalangan yang kurang
beruntung untuk ikut berpartisipasi dalam proyek tersebut dengan saling
memberi keuntungan tanpa merugikan siapapun. Karena hal ini mengingat
paradigma yang telah berubah dan mengalami perkembangan yang awalnya
sebagai paradigma pertumbuhan ekonomi, kemudian bergeser ke paradigma
kesejahteraan.
Salah satu dari perencanaan ekonomi berkelanjutan pada penelitian ini
ialah ikut menyejahterahkan PKL (pedagang kaki lima) yang berada di
daerah tapak dengan menyediakan lahan untuk mereka berdagang serta ikut
merapikan kota dari ketidakteraturan jalan akibat PKL yang berada di sana.
Tapak yang digunakan ialah lahan hijau sisa tapak yang masih tersisa untuk
area terbuka diakses dari penelitian sebelumnya dari website
http://id.scribd.com/doc/33625656/Penanggulangan-PKL.
• PKL
a) Pengertian Istilah PKL
Pedagang kaki lima atau disingkat PKL adalah istilah pedagang yang
menjual dagangan menggunakan gerobak. Juga dikarenakan karena
jumlah kaki pedagang tersebut ada lima buah. Yaitu dua kaki penjual dan
tiga kaki dari gerobak yang didorong penjual tersebut.
b) Permasalahan PKL (Lampiran 3)
Permasalahan - permasalahan PKL antara lain :
20
• Penggunaan ruang publik yang digunakan berjualan oleh PKL bukan
untuk fungsi semestinya sehingga dapat membahayakan.
• Pencemaran yang dilakukan sering tidak dihiraukan oleh PKL.
• Sebagian besar PKL tidak mendapat perlindungan dari ancaman
jiwa, kesehatan maupun jaminan masa depan.
• Sering terjadi persaingan yang tidak sehat.
• Terjadinya premanisme dalam kawasan PKL.
• Kekhawatiran akan penggusuran oleh oknum pemerintah.
c) Beberapa cara penanganan PKL terkait pembangunan berkelanjutan;
• Ketegasan dan konsistensi pemerintah daerah.
• Pendekatan vertikal.
• Daya dukung lingkungan.
• Estetika PKL.
• Pembinaan mental.
d) Kebijakan Pemprov DKI Jakarta dalam penanganan PKL
Kebijakan dalam penataan PKL sudah diatur sejak tahun 1978 oleh
Pemprov DKI Jakarta. Saat itu sudah banyak para pedagang yang
memanfaatkan bagian jalan/trotoar untuk membuka tempat usaha informal
mereka. Dalam kepemimpinan Gubernur Tjokropranolo, ditetapkan Perda No
5 Tahun 1978 tentang pengaturan tempat dan usaha serta pembinaan
pedagang kaki lima dalam wilayah daerah khusus Ibu Kota. Melalui Perda
ini, Gubernur memiliki kewenangan untuk menentukan tempat yang
diperbolehkan untuk berjualan. Sebelumnya, PKL harus mendapatkan izin
terlebih dahulu untuk bisa berjualan. PKL yang sudah mengantongi izin ini
dilarang untuk membuat bangunan permanen di lokasi berjualan.
21
Menurut Perda No 8 Tahun 2007 tentang ketertiban umum, PKL
dilarang berjualan di tempat-tempat untuk kepentingan umum, seperti jalan,
trotoar, halte dan jembatan penyebrangan. Namun faktanya tidak demikian,
dalam hal ini pola demand-supply menjadikan ruang-ruang seperti trotoar
menjadi ruang ekonomi untuk PKL. Merupakan tantangan bagi Pemda DKI
Jakarta untuk mengatur PKL. Dalam Perda No 2 Tahun 2002 tentang
perpasaran swasta, dikatakan bahwa setiap usaha perpasaran swasta seperti
misalnya swalayan, pusat pertokoan diwajibkan menyediakan ruang bagi
usaha kecil dan PKL. Aturan ini dikenakan untuk usaha perpasaran swasta
dengan luas bangunan 200-500 m2 dan lebih dari 500 m2. Penyediaan ruang
untuk berjualan ini tidak dapat dikonversi ke dalam bentuk lain. Pedagang
yang akan menempatinya diprioritaskan bagi pedagang yang sudah berjualan
di sekitar lokasi tersebut. Dan mengenai lokasi-lokasi untuk berjualan bagi
PKL sebenarnya Pemda DKI memiliki Pergub No 3 Tahun 2010 tentang
pengaturan tempat dan pembinaan usaha mikro pedagang kaki lima. Dalam
Pergub yang disahkan pada masa pemerintahan Fauzi Bowo ini terdapat
beberapa jenis lokasi usaha, yaitu :
Setiap PKL selain wajib memiliki izin usaha, juga wajib untuk
membayar retribusi. Retribusi yang harus dibayarkan bervariasi tergantung
intensitas waktu berjualan, pemakaian tempat dan juga jenis tempat usaha
yaitu terbuka, setengah terbuka atau tertutup. Besarannya untuk PKL di
Lokasi binaan dan Lokasi Sementara antara Rp 3.000 – Rp 10.000 per
harinya. Untuk PKL di lokasi pujasera, besaran retribusi yang harus
dibayarkan antara Rp 3.000 – Rp 15.000 tiap harinya. Retribusi ini akan
22
masuk ke kas daerah sebagai salah satu bentuk penerimaan Pendapatan Asli
Daerah (PAD).
• Bangunan dengan Beberapa Fungsi
Dikutip dari Mandala, Zeji (2013) Mixed-Use Development adalah
suatu pengembangan produk properti yang terdiri dari produk perkantoran,
hotel, tempat tinggal, komersial yang dikembangkan menjadi satu kesatuan
atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan.
Konsep ini menjawab kebutuhan akan optimalisasi return pada suatu lahan
untuk pengembangan produk properti. Konsep ini juga cukup menjawab
permasalahan pengembangan property pada suatu wilayah ataupun
perkotaan. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul dalam hal
pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu :
� Keterbatasan lahan & nilai lahan,
� Keterbatasan Sumber Daya (alam, manusia, buatan),
� Peraturan (pertanahan, Zoning Regulation),
� Tata nilai perkotaan,
� Urbanisasi,
� Penyediaan prasarana dasar (Air, Listrik, rumah),
� Jumlah penduduk yang besar.
Dalam pengembangan konsep ini sebetulnya ada hal-hal yang harus
menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan
memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang
dikembangkan tersebut menjadi daya tarik konsumen serta akan menjadi
konsep yang sempurna, beberapa hal tersebut antara lain :
23
� Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan
dihasilkan,
� Keberadaan infrastuktur harus efisien,
� Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen,
� Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest,
� Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan,
� Adanya keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar,
� Penggunaan fasilitas bersama,
� Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional.
1.8 State Of The Art
Dibawah ini merupakan 3 jurnal ilmiah yang telah dipilih penulis
sebagai bahan perbandingan mengenai topik ekonomi berkelanjutan pada
proyek apartemen. Jurnal - jurnal yang dimaksud ialah sebagai berikut;
• Mandala,Zeji. 2013. Mixed Use Development sebagai Representasi
Pembangunan Kota Berkelanjutan ( Sustainable City) .
Dalam jurnal tersebut dikatakan bahwa judul Mixed Use Development
sebagai representasi pembangunan kota berkelanjutan ( Sustainable City) ini
dilatar belakangi oleh jumlah penduduk yang semakin bertambah sehingga
yang terjadi adalah semakin besar pertambahan penduduk di wilayah
perkotaan membuat kebutuhan penduduk pun juga akan semakin
meningkat.Dengan tujuan penelitian ini adalah untuk mengoptimalkan
produk properti dalam suatu lokasi lahan adalah dengan menerapkan konsep
pengembangan Mixed-Use dan memiliki hasil penelitian yaitu pembangunan
berkelanjutan yakni integritas lingkungan sisial dan ekonomi.
24
• Buchanan ,Colin and Partners, 2008. The economic impact of high
density development and tall buildings in central business districts.
Dengan latar belakang peningkatan penduduk dari kebutuhan untuk
kepadatan pembangunan komersial , terutama dipusat-pusat kota. Tujuan
penelitian ini adalah untuk memberikan gambaran yang lebih dalam dari
dampak ekonomi kepadatan tinggi dalam pembangunan. Dan Peningkatan
output muncul dari aglomerasi yang berdampak bahwa kepadatan kerja yang
lebih tinggi berdampak untuk meningkatkan spesialisasi bisnis,persaingan
ekonomi, inovasi dan efisiensi yang dihasilkan oleh perusahaan.
• Perbandingan jurnal mengenai keberlanjutan dalam perhitungan
ekonomi dalam pembangunan Apartemen:
1. JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337
3539.Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian
Regency Surabaya.
2. JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-
3539.Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya.
3. STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN THE GIANETTI CASA GOYA
PARK RESIDENCE
Lokasi : Jalan Kebon Jeruk Raya, Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan Kebon
Jeruk, Jakarta Barat
Milik : PT BANGUN INVESTA GRAHA
25
Tabel 1.1 Tabel Perbandingan Jurnal Terkait Topik
PERBANDINGAN JURNAL TERKAIT TOPIK
TINJAUAN JURNAL 1 JURNAL 2 JURNAL 3
1. JUDUL Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya
Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya
Studi Kelayakan Pembangunan The Gianetti, Casagoya Park Residence
2. LOKASI Jalan Raya Sukolilo Kasih 1 Sukolilo, Keputih - Surabaya, Jawa Timur
Kertajaya indah Regency, sukolilo - Surabaya, Jawa Timur
Jl Kebon Jeruk Raya No 37, Kebon Jeruk -Jakarta Barat
3. PROYEK Apartemen Dian Regency
Apartemen Puncak Kertajaya
Apartemen The Gianetti
4.LATAR BELA-KANG
Pertumbuhan penduduk yang semakin pesat di Surabaya menyebabkan semakin berkurangnya ketersediaan lahan untuk tempat hunian. Dan memerlukan studi kelayakan dalam membangun.
Pendanaan secara konvensional seringkali manghasilkan cost of capital yang tidak optimal atau kurang menguntungkan perusahaan.
Memajukan pertumbuhan pada sektor properti dengan melakukan pengembangan The Gianetti Casa Goya Park Residence, yang terdiri dari pembangunan Apartemen berikut komersial area
5. TUJUAN Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Dian Regency Surabaya dari aspek teknis dan finansial.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bentuk pembiayaan yang paling menguntungkan dalam proyek pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan usaha tersebut pada masa yang akan datang.
26
Sumber: Hasil Analisa Pribadi
PERBANDINGAN JURNAL TERKAIT TOPIK
TINJAUAN JURNAL 1 JURNAL 2 JURNAL 3
7.PERMASA-LAHAN
Bagaimana kelayakan proyek Apartemen Dian Regency dari segi teknis, kelayakan proyek ,finansial, jika terjadi perubahan tingkat okupansi dan tingkat bunga?
Bagaimana pembiayaan proyek yang memerlukan investasi yang sangat besar yang diperlukan sumber dana dari luar?
Bagaimana cara sehingga dalam penjualannya mencapai target dan proyek berjalan sesuai dengan rencana?
8.METODE PENELITI-
AN
1) Menentukan Masalah 2) Studi Literatur 3)Pengumpulan Data 4)Analisa Data
1) Menentukan Model dan Konsep Penelitian 2) Mengumpulkan Data Penelitian 3) Analisa Data 4) Pemilihan Pembiayaan
1) Pengumpulan Data 2) Studi Kepustakaan 3)Survei Lapangan
9.HASIL BAHASAN DAN KESIMPU-LAN
Hasil analisa sensitivitas antara variabel penjualan dan tingkat bunga terhadap NPV dengan trial and error diketahui bahwa Apartemen Dian Regency dikatakan layak jika tingkat okupansi lebih dari 97,1% dan tingkat bunga tidak lebih dari 22,4%.
Kesimpulan dari tugas akhir ini adalah diketahui bahwa kombinasi 50% modal sendiri dan 50% pinjaman menghasilkan nilai NPV tertinggi dan merupakan komposisi pembiayaan yang paling ringan untuk proyek Apartemen Puncak Kertajaya
Dari analisa kelayakan seperti yang diuraikan di depan dapat disimpulkan bahwaproyek ini layak dan menguntungkan untuk dijalankan
10. SUMBER http://ejurnal.its.ac.id/index.php/teknik/article/view/3033/815
http://ejurnal.its.ac.id/index.php/teknik/article/view/2860/750
Studi Kelayakan PT BANGUN INVESTA GRAHA