1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kawasan Pasar Senen sekarang sudah kehilangan image-nya sebagai

salah satu pusat perdagangan di Jakarta, kawasan ini terlihat menjadi sangat

kumuh dan semerawut. Padahal kawasan ini sangat strategis sebagai satu

pusat perdagangan, dan bisa menjadi satu landmark sebagai kawasan

perdagangan berkembang di daerah Jakarta Pusat. Penerapan dengan akses

transportasi umum kota juga bisa diterapkan karena sangat mudah di akses

dengan kereta dan bus yang bisa menaikan nilai investasi bangunan ini.

Kondisi saat ini sangat berbeda dengan saat di bangun tahun 1735, sejak dulu

kawasan Senen memang sudah di rancang sebagai salah satu pusat

perdagangan yang ada di Jakarta, maka dari tahun ke tahun esksitensi pasar

senen ini terus meningkat, terbukti pada tahun 1766 pasar yang buka setiap

hari senin ini menjadi sangat ramai di kunjungi masyarakat sehingga akhirnya

di buka pada hari selain senin.

Potensi dari pasar senen ini semakin meningkat sekitar tahun 1930 an,

kawasan Senen mulai didatangi oleh anak-anak muda dari seantero

2

Nusantara. Kebanyakan di antara mereka adalah mahasiswa, aktivis, dan

pejuang bawah tanah. Di samping itu terdapat pula para pemain sandiwara,

pemain musik, pembuat puisi, dan penulis cerita, yang kemudian hari lebih

dikenal dengan sebutan "Seniman Senen" dan pada tahun 1974 di bangunlah

Planet Senen sebagai pusat seni. Image yang di timbulkan kawasan senen ini

sebagai pusat perdagangan dan pusat hiburan menjadi sangat terasa.

Gambar 1.1 Proyek Senen tahun 1974 sumber foto : Wikipedia

Titik balik jatuh kawasan ini pada tahun 1998 saat krisis moneter

menjajah bangsa Indonesia memberikan dampak yang sangat buruk, kawasan

senen menjadi sasaran penjarahan barang barang dan pelecehan terhadap

sejumlah wanita keturunan Tionghoa yang sangat meresahkan banyak

pedagang dan mencari tempat yang lebih aman. Image kawasan senen ini

menjadi hilang dan bahkan menimbulkan trauma tersendiri sehingga orang

orang menjadi tidak berminat untuk mampir berbelanja, kawasan ini mulai di

tinggalkan, kemegahan dan kemewahannya sudah menghilang, kios kios

besar sudah tergantikan oleh pedagang kaki lima yang tidak memiliki izin

resmi untuk berdagang dan tidak teratur. Kawasan Senen kini menjadi sangat

3

kumuh dan tidak terawat sehingga kualitas daerah ini menjadi sangat

menurun. Kondisi fisik bangunan dari pasar senen ini pun sangat

mengkhawatirkan, kebersihan yang tidak terjaga, keberadaan tangga yang tak

bisa dilewati lantaran besi penyangganya keropos sudah berkarat, kondisi

jalan ke bagian atas pasar juga ditutup pedagang karena berlubang, pada

bangunan pun sudah mengalami kebocoran saat hujan dan atap yang sudah

termakan umur dan rentan roboh.

Gambar 1.2 Kondisi pasar senen saat ini sumber : icip2jakarta.wordpress.com

Redevelopment kawasan senen ini di perlukan karena kawasan ini

telah mengalami degradasi fungsi yang sangat terasa dari segi arsitektural

maupun segi ekonomi, sehingga potensi potensi yang ada di kawasan senen

ini seharusnya bisa di maksimalkan dan mengembalikan image dari kawasan

senen ini sebagai satu pusat perdagangan dan hiburan masayarakat Jakarta

Pusat. Sudah ada pusat perbelanjaan baru yang dibangun di sekitar yaitu

Atrium Senen sehingga pengembangan Pasar Senen baru nantinya dapat

berintegrasi dengan pusat perbelanjaan yang sudah ada di sekitar Pasar Senen

saat ini sehingga bisa berdampak pada pengembalian dan peningkatan image

4

baru karena memberikan satu wadah pusat perbelanjaan beritengrasi dan

terencana di daerah Senen.

Pasar Senen dikenal dengan penjualan barang second hand atau inang

inangnya yang menjual barang barang fashion bermerk seperti baju kaos,

jaket, jas, tas, celana,dll dengan harga yang relatif murah karena merupakan

barang bekas (loak). Karakterisktik penjualan barang second hand ini yang

menjadi daya tarik utama Pasar Senen dari dulu hingga sekarang dan menjadi

ciri khas kuat yang melekat pada image dari Pasar Senen ini.

Ciri khas lain yang melekat pada image Pasar Senen adalah penjualan

kue subuh yang menjadi salah satu pusat penjualan kue basah yang ada di

Jakarta, yang menarik adalah waktu operasi berjualan kue di sini tidak akan

di temukan pada siang hari. "Kalau sekarang, sudah mulai buka dari jam 7

malam sampai jam 8 pagi. Ya, masing-masing jam berapa habisnya aja," kata

Andi, salah satu pedagang kue basah di Pasar Kue Subuh Senen kepada

detikTravel, Jumat (23/11/2012). Pasar Kue Subuh menempati 4 blok bagian

luar Pasar Senen. Blok 1 dekat parkiran motor, sedangkan untuk blok 2

sampai 4 ada di bagian samping Pasar Senen (Detik travel, Kamis,

29/11/2012).

"Lokasinya strategis karena berdekatan dengan pusat pertumbuhan

yakni kawasan bisnis Jakarta lalu kawasan Kelapa Gading dan Senen

merupakan salah satu kawasan di Jakarta yang akan diremajakan Pemprov

5

DKI Jakarta sehingga menjadi tujuan yang menarik" - Ali Tranghanda,

Jakarta, Senin (19/11/2012).

“Saat ini di segitiga Senen sudah terdapat stasiun kereta api, terminal

bus, jalur bus Trans Jakarta, serta masuk dalam koridor MRT maka semua

potensi ini akan menjadi tulang punggung pembenahan segitiga Senen” –

Nirwono Yoga ahli tata kota dari Trisakti. Transit Oriented Development

akan sangat berpengaruh besar dalam peremajaan pasar senen, potensi dari

transportasi kota sebagai akses utama menuju kawasan bisa menjadi motor

penggerak semua aktifitas yang terjadi di kawasan ini. Dengan akses yang

mudah dapat menaikkan nilai investasi dari kawasan pasar senen ini, semua

kalangan bisa mengakses kawasan ini dan sebagai kawasan perdagangan akan

sangat hidup di lewati masyarakat kota, baik orang yang akan berbelanja

maupun orang yang hanya sekedar transit dari stasiun kereta menuju terminal

bus atau transjakarta

1.2 Permasalahan

Redevelopment adalah pembangunan kembali kawasan kota dengan

terlebih dahulu melakukan pembongkaran dari sebagian/seluruh kawasan

kota yang tidak dapat dipertahankan lagi kehadirannya, perubahan secara

struktural dari peruntukan lahan, profil sosial, ekonomi, serta ketentuan-

ketentuan pembangunan lainnya. (Subhan Ramdlani, ST., MT). Ada beberapa

6

permasalahan yang timbul sehingga menjadi pertimbangan mengapa kawasan

Senen perlu sebuah redevelopment, kawasan Senen ini sudah mengalami

perubahan kualitas yang sudah tidak bisa memfasilitasi sebagai satu pusat

perdagangan (faktor bangunan) seperti umur bangunan yang sangat tua

sehingga terdapat beberapa titik kebocoran di lantai atas tetapi tidak adanya

perbaikan dari pengelola yang membuat bangunan ini tidak terawat.

Gambar 1.3 Daerah lantai atas yang mengalami kebocoran sumber : penulis

Pada gambar terlihat jejak jejak kebocoran pada dinding yang

mengalami perubahan warna, dan terdapat pelastik penutup agar terhindar

dari kebocoran, menurut informasi dari petugas keamanan pasar Choirullah,

ketika hujan mengguyur Pasar Senen, biasa akan terjadi genangan genangan

air di dalam bangunan yang mengurangi minat pembeli untuk datang dan

berbelanja di pasar senen ini. Bagian bagian bangunan lain seperti plafon

bangunan dan jendela" bangunan banyak yang berlubang, cat tembok yang

7

sudah terkelupas sangat menurunkan kualitas dari bangunan pasar senen ini

tetapi tetap di biarkan sehingga menambah kekumuhan pasar senen ini,

sehingga secara arsitektural kondisi bangunan yang sudah tidak layak untuk

menampung kegiatan perdagangan.

Gambar 1.4 Bagian bangunan yang sudah rusak sumber : Penulis

Penurunan image kawasan Senen sebagai pusat perdagangan (faktor

sosial) juga menjadi faktor yang mendukung mengapa pasar ini perlu adanya

redevelopment, penurunan image bangunan ini terjadi pada tahun 1998 saat

krisis moneter yang melanda Indonesia sangat mempengaruhi eksistensi dari

pasar senen ini sendiri, penjarahan dan pelecehan seksual yang terjadi sangat

mencoreng dan pasar senen kehilangan image-nya membuat orang takut

untuk datang, sudah banyak orang yang lupa atau bahkan tidak mengetahui

mengenai keberadaan pasar senen ini karena pasar ini sudah sangat kumuh

dan tidak terawat. Faktor hadirnya perbelanjaan modern yang baru di

sebelah pasar senen yang lebih bersih, terawat dan menarik pengunjung yaitu

8

Atrium Senen sehingga antusiasme masyarakat untuk mengunjungi pasar

senen ini menurun. Pada masanya dulu Pasar Senen menjadi pusat

perdagangan bergengsi di Jakarta dan menjadi pusat berkumpulnya pemuda

seniman seniman Jakarta yang melegenda dan menjadi landmark Jakarta

Pusat, kawasan ini dulu sangat hidup dengan masyarakat yang berkeliling,

berekreasi, dan berbelanja.

Pemanfaatan lahan kawasan senen akan tetap sebagai pusat

perdagangan menurut RTRW Jakarta tahun 2030 kawasan Senen ini tetap

dipertahankan menjadi area perdagangan.

Gambar 1.5 Pemanfaatan lahan Jakarta 2030 sumber : Dinas Tata Kota 2030

9

Redevelopment pasar ini akan menghadirkan satu konsep baru yang akan

menghidupkan kembali kawasan Pasar Senen yang telah mati, sehingga

menjadi satu pusat perdagangan berintegrasi dengan nilai investasi yang

menarik dan juga sebagai pusat kesenian (rekreasi) masyarakat Jakarta

kemudian bisa mendatangkan turis turis asing dan meningkatkan kualitas

hidup masyarakat sekitar.

Konsep Transit Oriented Development akan di terapkan juga dalam

lokasi karena melihat potensi yang bisa di timbulkan dengan penaikan nilai

lahan di sekitar titik transportasi massal kota. Pada kawasan Pasar Senen

terdapat 3 mode transportasi umum yang berbeda yaitu Stasiun Senen, Halte

Transjakarta dan Terminal bus Senen. Stasiun kereta Senen dapat mencakup

perjalanan dalam kota yang termasuk kedalam Commuter Line kereta (Jakarta

Kota, Manggarai, Kampung Bandan, Tanjung Priok ) sampai perjalanan

keluar kota lintas daerah ( Bekasi, Bogor, Jawa Barat, Jawa Tengah dan Jawa

Timur), halte Transjakarta yang terbagi menjadi koridor 2 yang mencakup

perjalanan dalam kota Jakarta (Pulo Gadung ke arah Harmoni dan

sebaliknya), koridor 5 (Ancol ke arah Kampung Melayu dan sebaliknya), dan

Terminal bus Senen yang melayani perjalanan dalam kota. Potensi inilah

yang akan menghidupkan kawasan Pasar Senen ini karena tidak hanya dalam

kota tetapi sampai ke luar daerah Jawa, tetapi kondisi hubungan pedestrian

antar titik transportasi ini tidak mendukung untuk pengembangan dengan

TOD.

10

Gambar 1.5 Sirkulasi pejalan kaki antar transportasi kota sumber : Olahan Data Penulis

Gambar 1.5 merupakan ilustrasi hubungan sirkulasi yang terjadi antar

titik transportasi saat ini transit (antar halte Transjakarta) dan transfer

(berganti moda transportasi), jarak yang terjadi untuk transfer pengguna

transportasi umum sangat jauh, pengguna transportasi kota harus memutari

kawasan untuk sampai pada titik transportasi lainnya sehingga timbul

permasalahan kurang efektifnya pengguna transportasi kota untuk berpindah

moda transportasi. Kegiatan transit antar halte Transjakarta juga tidak

optimal, karena seharusnya kegiatan transit ini bisa mendatangkan potensi

keramaian untuk sebuah bangunan perdagangan.

Kondisi pedestrian untuk pejalan kaki juga kurang nyaman karena

terdapat penjual penjual yang menggelar dagangannya di jalur pejalan kaki.

Tidak adanya ruang khusus untuk pejalan kaki yang akan melakukan proses

Halte Busway

Terminal bus

Stasiun kereta

Sirkulasi Halte

SirkulasiTerminal bus

Sirkulasi Stasiun

Kegiatan Transit

11

transfer antar titik transportasi kota, sehingga menyusahkan ruang gerak

pejalan kaki seperti pada gambar 1.6.

Gambar 1.6 Keadaan pedestrian sumber : flickr.com

Kawasan ini juga membutuhkan sebuah titik pemberhentian khusus

untuk mode transportasi lain seperti taxi maupun kendaraan roda dua (ojek),

karena saat ini tempat untuk menunggu taxi masih tidak ada dan menyulitkan

pengguna transportasi umum untuk mencari taxi, kondisi pedestrian sekitar

pasar Senen juga sudah menjadi pangkalan ojek yang menunggu penumpang.

Keadaan seperti ini sudah jelas mengganggu sirkulasi pejalan kaki karena

memakai ruang gerak pejalan kaki.

Gambar 1.7 Trotoar yang dijadikan pangkalan ojek sumber : Indonesiarayanews.com

12

Terdapatnya masalah masalah yang ada di kawasan ini maka dengan

metode problem seeking dapat terlihat bagaimana sebuah masalah menurut

Pena dan Parshall dapat ditinjau terlebih dahulu dari aspek-aspek yang

berkaitan dengan perencanaan desainnya sehingga kita bisa meruncingkan

permasalahan yang timbul.

Tabel 1.1 Problem Seeking

sumber : Problem Seeking. Steven A. Parshall,William M. Pena

Sasaran Konsep Fakta Kebutuhan Masalah

Aspek Manusia

Bagaimana

pengunjung

bisa diarahkan

menggunakan

sarana

transportasi

kota, dan

mempertahan

kan ciri

perdagangan

Pasar Senen

Transit

Oriented

Develop

ment

Masyarakat

sudah tidak

berminat

berbelanja di

kawasan senen,

sudah banyak

pedagan illegal,

tidak adanya

hubungan antar

titik transportasi

kota

Memenuhi

kebutuhan

ruang sebagai

pusat

perdagangan

yang hidup dan

ramai,

mempertahank

an ciri khas

pasar yang

sudah ada,

memfasilitasi

pengguna

transportasi

umum.

Ciri khas apa saja

yang sudah ada di

pasar senen ?

Bagaimana cara

menggabungkan

titik transportasi

kota ke dalam

kawasan ?

Aspek Bangunan

Bagaimana

bangunan

dapat

mendukung

kegiatan

perdagangan

dan terakses

langsung ke

transportasi

kota secara

aman (transit)

Transit

Oriented

Develop

ment

Kondisi

bangunan yang

tidak menarik

(rusak) dan

sangat kumuh,

Kehadiran atrium

plaza yang lebih

menarik, tidak

ada sirkulasi

khusus dan

memadai

menuju sarana

transportasi kota

Bangunan yang

eye catching

dan bisa

bersinergi

dengan

bangunan

sekitar,

bagaimana

jalan yang bisa

diakses

langsung oleh

pengguna

transportasi

kota

Bagaimana cara

membuat bangunan

bisa bersinergi

dengan sekitarnya ?

Bagaimana cara

pengguna

transportasi kota

untuk masuk

kedalam bangunan

?

Aspek Lingkungan

Menciptakan

sirkulasi

pejalan kaki

yang

memudahkan

proses transit

dan transfer

dalam lokasi

Transit

Oriented

Develop

ment

Kondisi kawasan

sekitar pasar

yang kumuh, di

kelilingi oleh

transportasi kota

yang sangat

memadai seperti

terminal bus,

stasiun kereta,

dan Transjakarta

tetapi tidak ada

akses masuk ke

dalam bangunan

Menciptakan

sirkulasi yang

baik untuk

menyambungk

an fungsi

transportasi

kota dengan

kawasan

Bagaimana akses

pergantian moda

transportasi dalam

kawasan bisa

teratur dengan baik

? Bagaimana

kegiatan transit

dapat menjadi

potensi untuk

bangunan ?

13

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini nantinya akan membahas redevelopment pasar

Senen dan penerapan konsep TOD kedalam kawasan :

• Bagaimana memaksimalkan pedestrian pejalan kaki, yang membuat

pengunjung akan sangat tertarik ketika berjalan kaki dari titik

transportasi yang nyaman, aman dan mendapatkan pengalaman baru

ketika berjalan kaki (Penggabungan trotoar stasiun kereta menuju

kawasan)

• Bagaimana sirkulasi titik transportasi yang ada di kawasan akan

bergabung dengan kawasan pasar senen agar tercipta kemudahan

dalam proses transit dan transfer antar titik. (transit sekunder).

• Bagaimana konsep Transit Oriented Development bisa di terapkan

sehingga akan menghadirkan banyak potensi pengunjung dari

pengguna transportasi umum, baik yang hanya akan transit (antar

halte Transjakarta) maupun transfer (berpindah mode angkutan

umum) dan juga menjadi sarana yang memudahkan pengunjung

untuk datang dan menggunakan transportasi umum. (kantong parkir,

akses dari jembatan transit dan site terpotong)

14

1.4 Ruang Lingkup

Ruang lingkup yang akan di bahas adalah secara arsitektural :

• Tidak menghilangkan ciri khas perdagangan yang sudah ada

• Mengarahkan pengembangan kawasan dengan akses transportasi kota

• Perkembangan nilai investasi pada kawasan perdagangan dengan

adanya sistem pengembangan transportasi kota

1.5 State Of The Art

Tabel 1.2 State Of The Art

No. 1 2 3 4 5

JUDUL

Histories of

Transit-Oriented

Development: Perspectives on

the Development of

the TOD concept

Calthorpe

Associates. Transit-Oriented

Development Design

Guidelines.

Transit

Oriented Development Strategic

Plan

Capturing

the Value of Transit

Transit

Oriented Development

Economic Analysis and Market Study

(2008)

PENULIS

Ian Carlton Calthorpe Associates

Center for Transit-Oriented

Development (CTOD)

with Nelson\Nyga

ard Consulting Associates

Inc.

Center for Transit-Oriented

Development (CTOD)

Basile

Baumann

Prost Cole &

Associates,

Inc. in

association

with Arland

Land Use

Economics

PEMBAHASAN

Sejarah

terbentuknya pengembangan konsep suatu

kawasan

Petunjuk

(guideline) penerapan

sebuah kawasan

Perihal apa saja hal hal yang perlu

di persiapkan

Mendorong pengembangan TOD di sekitar area transit dan

Evaluasi mengenai

faktor faktor yang

mempengaru

15

dengan memanfaatkan

transportasi kota,

mengevaluasi Transit

Oriented Development yang telah ada

dalam kehidupan kota,

membahas mengenai TOD

yang telah dilakukan Peter

Calthrope selama

hidupnya

dengan konsep TOD yang

akan di pakai sebagai

pedoman pembahasan

lebih lanjut.Transit

Oriented Development. Penggabungan

berbagai fungsi lahan

pada titik transportasi

kota, sehingga akan

menciptakan komunitas

pejalan kaki dan pengguna transportasi

umum, sehingga akan mengurangi dampak dari penggunaan kendaraan pribadi,

kualitas polusi udara

lingkungan.

dalam sebuah

pengembangan kawasan

dengan menggunaka

n transportasi

kota.

membuat sistem transit

yang memaksimalkan potensi

dari pengembang

an, memberikan pemahaman yang lebih bermakna

dari strategi pengembang

an yang fokus pada

potensi untuk

menangkap peningkatan

nilai properti.

hi perkembanga

n TOD di kota Denver

dari segi ekonomi

PERMASALAH-AN

Munculnya beberapa

pandangan yang berbeda

mengenai Transit

Oriented Development

Berbagai permasalahan

perkotaan seperti

kemacetan, polusi udara, gaya hidup yang tidak

sehat membuat konsep TOD

menjadi solusi atas

permasalahan tersebut, dan ada hal yang

harus di pertimbangkan

dalam pengembangan dengan konsep

TOD

Daerah Portland

telah berkembang baik dengan

konsep TOD,

permasalahn muncul ketika

bagaimana mengembangkan daerah

sekitar Portland

Bagaimana mengukur

peningkatan nilai dari

pengembangan dari sistem

transit, dan bagaimana menangkap nilai dari

pengembangan

Dengan investasi baru jalur kereta di kota Denver membuka

peluang yang sangat besar

pengembangan kota ini dengan

sistem TOD

16

TEORI

Transit

Oriented Development

Transit

Oriented Development

Transit

Oriented Developmen

t

Transit

Oriented Development

Transit

Oriented Development

sumber : Olahan data penulis

Dari semua sumber literatur tersebut dan melalui studi lapangan pada

kawasan Senen dapat membantu penelitian ini sehingga menghasilkan sebuah

rancangan karya desain yang memanfaatkan sistem transportasi umum kota.