2. Archives /

3. Vol. 06, No. 03, Mei 2018

Published: 2018-05-21

Articles

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN TERKAIT PEREDARAN MIE INSTAN

KADALUARSA DI KOTA DENPASAR

I Gst. Ag. Ngr. Nata Wibawa, I Wayan Novy Purwanto

1-15

o PDF

IMPLEMENTASI HUKUM UNTUK PERLINDUNGAN SALES COUNTER BERDASARKAN

UNDANG-UNDANG KESELAMATAN KERJA NOMOR 1 TAHUN 1970

Deviera Dika Putri Harlapan, Komang Pradnyana Sudibya

1-15

o PDF

TANGGUNG JAWAB PENJAMIN TERHADAP DEBITUR YANG TIDAK DAPAT MEMENUHI

PRESTASI KEPADA KREDITUR

Cok Istri Ratih Dwiyanti Pemayun, Komang Pradnyana Sudibya

1-14

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM LAGU YANG DIUNGGAH TANPA IZIN PENCIPTA DI SITUS

YOUTUBE

P. Dina Amanda Swari, I Made Subawa

1-15

o PDF

AKIBAT HUKUM PELAKU USAHA TERHADAP PENDISTRIBUSIAN PRODUK MAKANAN

TIDAK BERSERTIFIKASI HALAL

Angelina Putri Suhartini, I Ketut Markeling

1-15

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENUMPANG ATAS HILANG ATAU RUSAKNYA BARANG

DALAM PENGANGKUTAN UDARA

Dewa Ayu Putri Sukadana, Marwanto .

1-14

o PDF

EKSISTENSI TINDAKAN RESELLER BERBASIS ONLINE SHOP DALAM TRANSAKSI

PERDAGANGAN MELALUI E-COMMERCE DI INDONESIA

I Gusti Agung Ayu Patrecia Marthavira, Ida Ayu Sukihana

1-16

o PDF

PELAKSANAAN KETENTUAN HUKUM TENTANG PERJANJIAN KONSINYASI ANTARA

DISTRIBUTION OUTLET DENGAN SUPPLIER DI DENPASAR SELATAN

Anak Agung Ngurah Dharma Jaya, Ni Ketut Supasti Dharmawan, Anak Agung Sagung Wiratni

Darmadi

1-17

o PDF

PELAKSANAAN OVER CONTRACT RUMAH SEWAAN DI KOTA DENPASAR

I Dewa Gede Angga Windhu Wijaya, Komang Pradnyana Sudibya

1-16

o PDF

PENYALAHGUNAAN PENYEWAAN PENGINAPAN DI KABUPATEN BADUNG

Ni Putu Rika Efriyanti, Komang Pradnyana Sudibya

1-15

o PDF

AKIBAT HUKUM TERHADAP PERBEDAAN HARGA BARANG PADA LABEL (PRICE TAG)

DAN HARGA KASIR

A.A. Sagung Agung Sintia Maharani, I Ketut Markeling

1-15

o PDF

UPAYA PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PELANGGARAN HAK MEREK

Kadek Yoni Vemberia Wijaya, I Gusti Ngurah Wairocana

1-6

o PDF

PENETAPAN BOEDEL PAILIT DAN PENGELUARAN BENDA DARI BOEDEL PAILIT (Analisis

Yuridis terhadap Putusan Nomor : 5 / Pdt. Sus. Gugatan Lain-lain/ 2017 / PN. Niaga. Sby Jo. No. 2 /

Pdt. Sus. Pailit / 2017 / PN. Niaga Sby)

Bendesa Gede Mas Indriyanigraha Arjaya, I Gusti Ketut Ariawan

o PDF

PELAKSANAAN OUTSOURCING PADA BANK BRI KANTOR CABANG PEMBANTU UNIT

JIMBARAN

Putu Dian Junintya Dewi, I Wayan Wiryawan, I Made Dedy Priyanto

1-12

o PDF

PELAKSANAAN JAMINAN SOSIAL KETENAGAKERJAAN PROGRAM JAMINAN HARI TUA

BAGI PEKERJA PADA HOTEL RAMADA BALI SUNSET ROAD KUTA

Cokorda Gde Wiyarta, I Ketut Markeling, I Nyoman Darmadha

o PDF

Eksistensi Asas Kebebasan Berkontrak Berkaitan Dengan Klausula Eksonerasi Dalam Perjanjian Baku

Marsha Angela Putri Sekarini, I Nyoman Darmadha

o PDF

PENERAPAN TENTANG BATASAN WAKTU PEKERJA ASING UNTUK BEKERJA PADA PT.

HARUM INDAH SARI TOUR & TRAVEL DI DENPASAR DI TINJAU DARI UNDANG-

UNDANG NOMOR 13 TAHUN 2003

Luh Intan Putri Wulandari, I Nyoman Wita

1-15

o PDF

KEDUDUKAN KREDITUR DALAM PERJANJIAN KREDIT DENGAN JAMINAN HAK MILIK

ATAS TANAH BERDASARKAN UNDANG – UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG

HAK TANGGUNGAN BESERTA BENDA – BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

Kadek Septian Dharmawan Prastika, Marwanto Marwanto, A.A Ketut Sukranatha

1-13

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN YANG MENGGUNAKAN JASA

REKREASI WAHANA AIR DI CIWA SEMPURNA KECAMATAN KUTA SELATAN

Ida Bagus Widnyana, I Made sarjana, I Made Dedy Priyanto

1-14

o PDF

PENGELOLAAN WILAYAH PANTAI OLEH PIHAK SWASTA BERDASARKAN PERJANJIAN

DENGAN PEMERINTAH TERKAIT DENGAN PASAL 33 AYAT (3) UUD NRI 1945 YANG

MELINGKUPI KESEJAHTERAAN MASYARAKAT LOKAL

Andre Julio, Ida Bagus Surya Dharmajaya

1-5

o PDF

KEDUDUKAN SERIKAT PEKERJA/BURUH DALAM MELAKUKAN PERUNDINGAN

PEMBENTUKAN PERJANJIAN KERJA BERSAMA*

Anak Agung Istri Widya Prabarani, I Gusti Ngurah Wairocana

1-13

o PDF

TANGGUNGJAWAB INDUK PERUSAHAAN SEBAGAI PENANGGUNG (CORPORATE

GUATANTEE) ANAK PERUSAHAAN DALAM PERJANJIAN KREDIT JIKA TERJADI

WANPRESTASI

Ketut Gde Dannu Mertha Wiguna, I Gede Artha

1-14

o PDF

PENERAPAN PRINSIP KEHATI-HATIAN SEBAGAI ANALISIS DALAM PEMBERIAN KREDIT

PADA PT. BPR GIANYAR PARTASEDANA

I Dewa Gede Cahaya Dita Darmaangga, Dewa Gde Rudy, A.A Gede Agung Darmakusuma

1-13

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN ATAS TINDAKAN PENGAMBILAN

PAKSA KENDARAAN BERMOTOR OLEH LEMBAGA PEMBIAYAAN DI KOTA DENPASAR

A.A Ngr Gde Oka Mahajaya, A.A. Sri Indrawati, Ida Bagus Putu Sutama

1-16

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN AKIBAT KEHILANGAN KENDARAAN

DALAM AREA PARKIR (Studi Kasus Pasar Umum Desa Pakraman Sukawati)

I Komang Gde Arya Dinatha, Ida Bagus Putu Sutama

1-12

o PDF

KETIDAKJUJURAN PELAKU USAHA TERHADAP STRUK BELANJA MENURUT UNDANG-

UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN

Putri Nabella Tuntama, I Ketut Tjukup

1-5

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN TERKAIT PRODUK KOSMETIK TANPA

KOMPOSISI BAHAN

Luh Putu Dianata Putri, A.A Ketut Sukranatha

1-14

o PDF

IMPLIKASI HUKUM PEMBUBARAN KOPERASI YANG DIPUTUS PAILIT

Ni Nyoman Ratih Kemala Sandy, Ni Gusti Ayu Dyah Satyawati

1-16

o PDF

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN DALAM PERJANJIAN KREDIT YANG TIDAK

DIDAFTARKAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

Ni Ketut Satya Narayani, I Ketut Sudantra

1-16

o PDF

PELAKSANAAN PERJANJIAN KERJA WAKTU TERTENTU (PKWT) PADA VILLA THE

SEMINYAK OASIS

Made Nadya Pradnya Sari, I Made Udiana, I Nyoman Mudana

o PDF

ANALISIS KEWENANGAN KPPU MELAKUKAN PENYELIDIKAN DAN/ATAU

PEMERIKSAAN YANG DIATUR DALAM PASAL 36 UU NO.5 TAHUN 1999

Izabella Wulandari, Ibrahim R

1-14

o PDF

PELAKSANAAN PROGRAM BADAN PENYELENGGARA JAMINAN SOSIAL JAMINAN

PENSIUN TERHADAP PEKERJA KONTRAK DI PDAM KABUPATEN TABANAN

I Putu Aris Udiana Putra, I Made Udiana, I Nyoman Mudana

o PDF

EFEKTIFITAS PENGAWASAN BADAN PENGAWAS OBAT DAN MAKANAN TERHADAP

PEDAGANG MAKANAN TRADISIONAL YANG MENGGUNAKAN ZAT PEWARNA

BERBAHAYA DI PASAR BADUNG, KOTA DENPASAR*

I Gusti Ngurah Gede Bayu Brahmantara, I Wayan Wiryawan, A.A. Sri Indrawati

1-17

o PDF

PELAKSANAAN PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KONSUMEN TERHADAP PEREDARAN

MAKANAN YANG TELAH KADALUARSA DI PASAR KERENENG DENPASAR

I Made Cahyadi, I Wayan Wiryawan, A.A. Sri Indrawati

1-14

o PDF

RISIKO HUKUM DALAM PERJANJIAN KREDIT BANK KAITANNYA DENGAN

PERLINDUNGAN NASABAH

Ferdian Nickolas Pasangka, R.A. Retno Murni, A.A. Ketut Sukranatha

o PDF

PERANAN OTORITAS JASA KEUANGAN DALAM MENGAWASI LEMBAGA KEUANGAN

NON BANK BERBASIS FINANCIAL TECHNOLOGY JENIS PEER TO PEER LENDING

I Wayan Bagus Pramana, Ida Bagus Putra Atmadja, Ida Bagus Putu Sutama

1-14

o PDF

PERTANGGUNGJAWABAN PENGUSAHA ATAS TIDAK TERPENUHINYA PEMBERIAN

UPAH MINIMUM BAGI TENAGA KERJA

Ridita Aulia, I Made Mahartayasa

1-14

o PDF

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN YANG MENGGUNAKAN JASA

TRANSPORTASI PT. GOJEK INDONESIA DI KOTA DENPASAR

Elvina Esmerelda Fanani, Suatra Putrawan, Ida Bagus Putu Sutama

1-14

o PDF

PIHAK YANG BERWENANG MENGAJUKAN PERMOHONAN PERNYATAAN PAILIT

TERHADAP DEBITUR DALAM KREDIT SINDIKASI

I Gusti Ngurah Krisna Aditya Putra, I Nyoman Darmadha

1-16

o PDF

LEGALITAS E-MONEY SEBAGAI ALAT PEMBAYARAN YANG SAH DALAM MEMASUKI

JALAN BEBAS HAMBATAN

I Dewa Made Krishna Wiwekananda, Made Nurmawati

1-15

o PDF

SUATU PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA KONSUMEN MENGENAI PERJANJIAN SEWA

MAUPUN PEMBELIAN SEPEDA MOTOR PADA DEALER PT CAHAYA SURYA BALI INDAH

DENPASAR

I Komang Ari Wijayantara, Marwanto Marwanto

1-14

o PDF

PELAKSANAAN PENCATATAN KAIN SONGKET DESA GELGEL KABUPATEN

KLUNGKUNG

Cahaya Putra Wardana, I Wayan Wiryawan

1-10

o PDF

TANGGUNG JAWAB YAYASAN WIDYA KUSUMA SARI TERHADAP TENAGA KERJA

YANG MENGALAMI KECELAKAAN KERJA YANG TIDAK IKUT DALAM PROGRAM BPJS

PADA TAMAN PENITIPAN ANAK HEPI KIDS DENPASAR

I Gusti Agung Oka Prami Dewi, A.A Gede Agung Dharmakusuma

1-15

o PDF

WANPRESTASI YANG DILAKUKAN OLEH PIHAK DEBITUR DALAM PELAKSANAAN

PERJANJIAN KREDIT PADA KOPERASI SERBA USAHA PUTRA DALEM BATUBULAN

KABUPATEN GIANYAR

I Dewa Agung Ayu Mas Puspitaningrat, A.A.Gede Agung Dharmakusuma

1-12

o PDF

AKTIVITAS JUAL-BELI PRODUK REFURBISH SECARA KOMERSIAL PADA PONSEL

BERMEREK APPLE DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN DI

INDONESIA

Ngurah Manika Arya Putra, I Ketut Wirawan

1-18

o PDF

Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Pemegang Hak Jaminan Fidusia Terhadap Musnahnya Objek

Jaminan Fidusia

I Made Yudatama, I Nyoman Darmadha

1-12

o PDF

1

PELAKSANAAN OVER CONTRACT RUMAH SEWAAN DI KOTA DENPASAR*

Oleh:

I Dewa Gede Angga Windhu Wijaya** Komang Pradnyana Sudibya, SH.,M.Si***

Program Kekhususan Hukum Bisnis

Fakultas Hukum Universitas Udayana

Abstract

Housing needs, especially homes in the Denpasar Regency is increasing. But lately some people who originally wanted to find a rented house to stay instead used for a business. The person who rented the rented house is then leased back to someone else. The purpose of writing this scientific paper is to find out how the implementation of rental leased back home in Denpasar and to find out what are the factors that cause rental leased back home in the city of Denpasar. The method used in the writing of scientific papers is the juridical empirical method is a method that is done by observation or doing research directly to descend the field to get an accurate facts and truths. As to how people rent out their rented house is they rent a house from a rented house owner for a long time and then lease the rented house back to someone else. The effect of the law is generally not allowed if the person renting the house rents out the house, but may be allowed if it is approved by the owner, and returns to the contents of the lease agreement made by the parties. Keywords: Implementation, leaseback, rented house

Abstrak

Kebutuhan tempat tinggal khususnya rumah di Kota Denpasar semakin meningkat. Tetapi belakangan ini beberapa

orang yang semula ingin mencari rumah sewaan untuk dijadikan tempat tinggal malah dipakai untuk suatu kegiatan bisnis. Dimana seseorang yang menyewa rumah sewaan kemudian disewakan

kembali kepada orang lain. Tujuan dari penulisan sebuah karya ilmiah ini yaitu untuk bisa mengetahui bagaimanakah pelaksanaan over contract rumah sewaan di Kota Denpasar dan untuk

mengetahui faktor apa yang menyebabkan over contract rumah sewaan di Kota Denpasar. Dalam penulisan sebuah karya ilmiah

ini, metode penelitian yang dipergunakan yaitu metode yuridis empiris yang merupakan suatu metode yang dimana dilakukan

* Ringkasan Diluar Skripsi ** Penulis Pertama *** Penulis Kedua

2

dengan cara observasi atau melakukan penelitian secara langsung untuk turun kelapangan agar mendapatkan suatu fakta-fakta dan

kebenaran yang akurat. Mengenai hal bagaimana orang menyewakan kembali rumah sewaan adalah mereka menyewa

rumah dari seorang pemilik rumah sewaan dalam jangka waktu yang cukup lama kemudian orang tersebut menyewakan kembali rumah sewaan tersebut kepada orang lain. Akibat hukum yang

ditimbulkan adalah secara umum tidak diperbolehkan jika orang yang menyewa rumah dari pemilik rumah menyewakan kembali rumah tersebut, akan tetapi dapat diperbolehkan apabila hal

tersebut disetujui oleh pemilik rumah, kembali lagi pada isi kesepakatan perjanjian sewa-menyewa rumah yang dibuat oleh

para pihak bersangkutan. Kata kunci : Pelaksanaan, over contract, rumah sewaan

3

I. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Hukum dapat dikatakan sebagai suatu aturan yang bisa

menjadi pedoman perilaku untuk semua orang dalam menjalankan

hubungan hidup bermasyarakat atau bernegara. Peraturan hukum

di Indonesia memiliki tingkatan yang sangat banyak, mulai dari

peraturan hukum tertinggi yakni UUD 1945 sampai peraturan-

peraturan perundang-undangan yang terendah, yakni peraturan

daerah yang dijadikan acuan atau pedoman hidup oleh manusia

dalam menjalankan kehidupannya.

Belakangan ini, kebutuhan tempat tinggal di Bali khususnya

Kota Denpasar meningkat dengan sangat pesatnya dari waktu ke

waktu. Meningkatnya pendatang dari luar daerah membuat pulau

Bali semakin padat, khususnya di Kota Denpasar. Padatnya

penduduk membuat kebutuhan hunian sebagai tempat tinggal

semakin tinggi dan hal ini dimanfaatkan oleh orang-orang sebagai

kepentingan untuk melakukan kegiatan berbisnis. Rumah sewaan

merupakan salah satu hunian tempat tinggal yang sangat diminati

oleh orang-orang untuk dijadikan tempat tinggal. Hal inilah yang

membuat meningkatnya kebutuhan rumah di Bali dari tahun ke

tahun khususnya di Kota Denpasar. Rumah sewaan di Kota

Denpasar bisa ditemukan dengan mudah di berbagai tempat yang

sangat strategis, oleh karena itu banyak orang yang membangun

rumah sewaan karena memperoleh keuntungannya yang besar.

Rumah sewaan ini umumnya disewakan dalam waktu perbulan

sampai waktu pertahun.

Perbuatan tentang sewa menyewa itu diatur didalam buku III

KUH Perdata yaitu mengenai perikatan. Berdasarkan dengan buku

III KUH Perdata mengenai perikatan, definisi hukum perikatan juga

diatur didalam buku III KUH Perdata pada Pasal 1234, akan tetapi

4

definisi ini diberikan oleh sebuah ilmu pengetahuan, yaitu

merupakan sebuah persetujuan yang dimana dua orang atau lebih

saling mengikatkan dirinya, dimana yang pihak satu berhak

terhadap sesuatu dan yang pihak lain berkewajiban terhadap

sesuatu untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta

kekayaan†††. Jadi, perikatan itu adalah suatu hubungan hukum

dimana terjadi diantara dua orang atau lebih dimana pihak yang

satu berhak atas sesuatu dan pihak yang lainnya berkewajiban atas

sesuatu baik berupa barang, jasa dan perbuatan.

Pelaku usaha penyewaan rumah sewaan di Kota Denpasar

umumnya adalah orang lokal atau orang yang berasal dari

Denpasar, akan tetapi ada juga orang dari luar Denpasar yang

tujuannya untuk menyewa rumah kemudian tertarik untuk

melakukan bisnis penyewaan kembali (over contract) rumah

sewaan. Suatu perjanjian tentang sewa-menyewa merupakan

sebuah persetujuan, dimana yang pihak satunya mengikatkan

dirinya untuk memberikan suatu kenikmatan atas sebuah barang

kepada pihak yang lainnya selama jangka waktu yang tertentu, dan

dengan sebuah pembayaran suatu harga yang sebelumnya telah

disanggupi oleh pihak tersebut‡‡‡. Orang-orang dari luar Kota

Denpasar ini awalnya menyewa rumah sewaan untuk dijadikan

tempat tinggal, akan tetapi mereka justru melakukan bisnis dengan

menyewakan kembali rumah sewaan yang disewa tersebut dengan

harga yang tentunya lebih mahal dari harga yang dia bayarkan

kepada pemilik rumah sewaan. Keuntungan dari suatu bisnis

††† Abdulkadir Muhamad, 1990, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti,

Bandung, h. 78. ‡‡‡ A.A. Indah Kusuma Dewi, Made Suksma Prijandhini Devi Salain, 2016,

“Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Antara Pihak Menyewakan Dan Pihak Penyewa Di Kota Denpasar”, Kertha Semaya, Nomer 04, Volume 04, Juli 2016,

http://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/21821/14446,

diakses pada tanggal 10 Mei 2017, pukul 01.32 WITA, h. 2.

5

penyewaan rumah sewaan tentu menjadi faktor yang membuat

seseorang untuk ingin melakukan kegiatan bisnis tersebut, banyak

yang meminatinya dikarenakan rumah sewaan juga merupakan

suatu tempat tinggal yang bersifat private. Padahal menyewakan

kembali rumah sewaan tanpa adanya izin dari pemilik rumah

tersebut sebenarnya dilarang, dimana dalam ketentuan Pasal

1559 KUH Perdata, dinyatakan bahwa “si penyewa, jika kepadanya

tidak telah diperizinkan, tidak diperbolehkan mengulang sewakan

barang yang disewanya, maupun melepaskan sewanya kepada

orang lain, atas ancaman pembatalan perjanjian sewa dan

penggantian biaya, rugi dan bunga, sedangkan pihak yang

menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati

perjanjiannya ulang sewa”. Hal tersebut juga telah diatur didalam

Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian

Rumah Bukan Oleh Pemilik pada ketentuan pasal 9 ayat (1).

Meskipun dilarang, namun tidak jarang pihak penyewa yang

menyewa rumah sewaan kemudian rumah tersebut disewakan

kembali kepada pihak lain tanpa adanya izin dari pemilik rumah.

Berdasarkan uraian latar belakang diatas, penulis tertarik

untuk melakukan penelitian mengenai penyewaan kembali rumah

sewaan di Kota Denpasar dengan menyusun karya ilmiah yang

berjudul PELAKSANAAN OVER CONTRACT RUMAH SEWAAN DI

KOTA DENPASAR.

1.2. Tujuan Penelitian

Tujuan dari penulisan karya ilmiah ini yaitu untuk

mengetahui bagaimanakah pelaksanaan over contract rumah

sewaan di Kota Denpasar dan untuk mengetahui faktor apa yang

menyebabkan over contract rumah sewaan di Kota Denpasar.

6

II. ISI MAKALAH

2.1. Metode Penelitian

Dalam penulisan karya ilmiah ini, adapun metode penelitian

yang digunakan yaitu metode penelitian yuridis empiris yang

dimana merupakan sebuah metode yang dilakukan dengan cara

observasi atau melakukan penelitian secara langsung untuk turun

kelapangan guna mendapatkan suatu fakta-fakta dan kebenaran

yang akurat.

2.2. Hasil dan Analisis

2.2.1.Pelaksanaan Over Contract Rumah Sewaan Di Kota

Denpasar

Menurut Pasal 1313 KUH Perdata perjanjian adalah

perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya

terhadap satu orang lain atau lebih. Dari peristiwa ini, timbulah

suatu hubungan hukum antara dua orang atau lebih yang disebut

perikatan yang di dalamya terdapat hak dan kewajiban masing-

masing pihak.

Perjanjian adalah sumber dari perikatan, dimana dalam

perjanjian terdapat asas konsensualisme yang artinya suatu

perjanjian dan perikatan yang timbul telah lahir sejak detik

tercapainya kesepakatan, selama para pihak dalam perjanjian tidak

menentukan lain. Asas konsensualisme mengandung makna

“kemauan” dari para pihak terkait untuk saling menyetujui

mengikatkan diri dan juga menekankan bahwa sebuah perjanjian

itu lahir pada awal terjadinya kesepakatan dari kedua pihak

mengenai hal pokok terhadap suatu objek dari perjanjian itu.§§§

Asas konsesnsualisme ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUH

Perdata mengenai syarat-syarat sahnya perjanjian.

§§§ I Ketut Oka Setiawan, op.cit, h. 46

7

Agar suatu perjanjian atau suatu kontrak itu dianggap sah

oleh hukum sehingga dapat mengikat kedua pihak, oleh karena itu

suatu perjanjian itu harus memenuhi suatu syarat tertentu. Syarat-

syarat dari sahnya suatu perjanjian itu dapat digolongkan menjadi:

1. Syarat sahnya perjanjian yang umum, yaitu meliputi****:

a. Syarat sah perjanjian yang umum berdasar pada pasal 1320

KUH Perdata, terdiri dari:

Kesepakatan dari mereka yang mengikatkan diri

Kecakapan membuat sebuah perikatan

Suatu hal-hal yang tertentu

Suatu sebab halal atau tidak terlarang

Syarat yang pertama dan kedua yang disebutkan diatas

adalah suatu syarat subjektif, karena menyangkut soal

orang-orang yang membuat perjanjian tersebut, sedangkan

syarat yang ketiga dan keempat adalah syarat objektif,

karena menyangkut objek dari peristiwa yang dijanjikan

itu.††††

b. Syarat sah perjanjian yang umum didasarkan pada

ketentuan pasal 1338 dan 1339 KUH Perdata, yaitu:

adanya suatu itikad baik

sesuai dengan kebiasaan

sesuai dengan kepatutan

sesuai dengan kepentingan umum

2. Syarat-syarat sahnya perjanjian yang bersifat khusus khusus,

yaitu:

a. tertulis untuk suatu kontrak yang tertentu

b. ada akta dari notaris untuk suatu kontrak tertentu

**** Munir Faudy, 2001, Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Hukum

Bisnis, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 2. †††† Ibid, h. 61.

8

c. ada akta dari pejabat tertentu untuk suatu kontrak yang

tertentu

d. Surat izin dari pihak berwenang

Pihak-pihak yang berada didalam suatu perjanjian adalah

siapa saja yang terlibat didalam suatu perjanjian tersebut, yaitu

pihak-pihak yang mengadakan suatu perjanjian tersebut, dan para

ahli waris serta mereka yang mendapatkan hak daripadanya, serta

pihak yang ketiga‡‡‡‡.

Berdasarkan pada ketentuan yang ada didalam pasal 1548

KUH Perdata, sewa-menyewa merupakan sebuah perjanjian, yang

dimana pihak satu mengikatkan diri untuk memberikan suatu

kenikmatan pada pihak lain atas suatu barang, selama waktu yang

telah ditentukan serta dengan suatu pembayaran sesuatu harga

yang belakangan telah disanggupi pembayarannya oleh pihak

tersebut. Semua dari jenis barang, baik yang bergerak dan/atau

tidak bergerak dapat disewakan, dalam hal ini yang menjadi barang

yang disewakan adalah sebuah rumah sewaan di Kota Denpasar.

Di dalam ketentuan Pasal 1559 KUH Perdata, dimana

dinyatakan bahwa “si penyewa, jika kepadanya tidak telah

diperizinkan, tidak diperbolehkan mengulang sewakan barang yang

disewanya, maupun melepaskan sewanya kepada orang lain, atas

ancaman pembatalan perjanjian sewa dan penggantian biaya, rugi

dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan, setelah

pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati perjanjiannya ulang

sewa”. Jika barang yang disewa tersebut merupakan suatu rumah

untuk didiami sendiri oleh pihak yang menyewa, oleh karenanya

bisalah ia dengan tanggung jawabnya sendiri untuk menyewakan

‡‡‡‡ I Ketut Oka Setiawan, 2016, Hukum Perikatan, Sinar Grafika,

Jakarta, h. 49.

9

dari sebagian rumah yang disewa ke orang lain apabila hal tersebut

diizinkan dalam perjanjian yang telah dibuat.”

Dari penjelasan tersebut, maka pihak penyewa boleh saja

menyewakan kembali rumah sewaan yang disewanya itu kepihak

lain selama penyewa tersebut mendapat izin tertulis yang

dicantumkan didalam perjanjian sewa rumah yang dibuat antara

pihak penyewa dan pihak yang menyewakan rumah sewaan

tersebut. Akan tetapi, apabila secara tegas hal itu dilarang atau

tidak diizinkan oleh pemilik rumah sewaan, maka pihak penyewa

tidak dapat melakukan penyewaan kembali rumah sewaan itu.

Adapun ketentuan yang lebih spesifik dapat dilihat dalam

ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang

Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik pada ketentuan Pasal

9 ayat (1) yang menyatakan bahwa pihak penyewa dengan

menggunakan cara apapun dilarang untuk melakukan penyewaan

kembali kembali serta untuk memindahkan hak hunian dari rumah

yang telah disewa kepada pihak lain diluar perjanjian tanpa ada izin

tertulis dari pihak pemilik rumah. Apabila pihak penyewa

melakukan penyewaan kembali rumah itu tanpa ada persetujuan

tertulis yang didapat dari si pemilik rumah sewaan itu, maka

perjanjian sewa rumah yang dibuat dapat diputuskan sebelum

berakhirnya masa waktu perjanjian sewa-menyewa yang telah

ditentukan, selain itu pihak penyewa juga berkewajiban untuk

mengembalikan rumah sewaan yang disewanya dengan baik ketika

seperti saat keadaan semula, pihak penyewa juga tidak bisa

meminta kembali sejumlah uang penyewaan yang sebelumnya telah

dibayar kepada pemilik rumah, hal tersebut sesuai dengan

ketentuan dari pasal 11 ayat (1) huruf b Peraturan Pemerintah

Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan Oleh

Pemilik. Selain itu, perjanjian sewa-menyewa rumah yang dibuat

10

dan disepakati dapat dibatalkan oleh pemilik rumah, karena pihak

penyewa telah melakukan wanprestasi atau telah melanggar isi

kesepakatan dari perjanjanjian yang dibuat.

Berdasarkan fakta yang ada dilapangan khususnya di Kota

Denpasar, tidak sedikit pihak penyewa yang melakukan penyewaan

kembali rumah sewaan tanpa adanya izin dari pemilik rumah.

Meskipun penyewaan kembali rumah sewaan tanpa adanya izin

dari pemilik rumah itu dilarang oleh ketentuan Pasal 1559 KUH

Perdata dan ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor

44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik,

pihak penyewa masih saja melakukaan penyewaan kembali rumah

sewaan tersebut, dimana pelaksanaan penyewaan kembali rumah

sewaan yang dilakukan oleh pihak penyewa tidak sesuai dengan

peraturan-peraturan hukum yang berlaku.

2.2.2.Faktor Yang Menyebabkan Terjadinya Over Contract

Rumah Sewaan Di Kota Denpasar

Suatu perjanjian yang dilakukan dalam menyewa rumah

sewaan dapat dilakukan dengan cara perjanjian akta autentik dan

bisa juga dengan cara perjanjian akta bawah tangan. Perjanjian

diatur didalam ketentuan pasal 1313 KUH Perdata, dimana

dinyatakan bahwa “suatu perjanjian merupakan suatu perbuatan

dimana satu atau lebih orang mengikatkan diri kepada satu atau

lebih orang lain§§§§”. Perbuatan yang telah tersebutkan didalam

ketentuan pasal 1313 KUH Perdata ingin menjelaskan bahwa

sebuah perjanjian itu hanya mungkin terjadi apabila terdapat suatu

perbuatan yang nyata, baik itu berbentuk ucapan maupun bentuk

tindakan yang secara fisik, dan tidak hanya dalam bentuk suatu

§§§§ Purwahid Patrik, 1994, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandar Maju,

Bandung, h. 45.

11

pikiran semata*****. Berdasarkan pada pasal 165 H.I.R, akta otentik

merupakan suatu surat yang dimana dibuat dihadapan dan/atau

oleh pegawai umum yang memiliki kuasa untuk membuatnya, dan

juga mewujudkan bukti cukup terhadap para pihak dan juga si ahli

warisnya beserta orang-orang yang mendapat hak dari padanya,

yaitu mengenai segala suatu hal, dan yang tersebut didalam surat

itu hanya sebagai suatu pemberitahuan saja. Pegawai umum yang

dimaksudkan didalam akta disini yaitu Hakim, Notaris, Jurusita,

pegawai pencatatan sipil dan lain sebagainya†††††. Sedangkan,

perjanjian bawah tangan merupakan suatu perjanjian yang dimana

hanya para pihak yang bersangkutan saja yang menandatangani

dan tidak mengikat pihak ketiga‡‡‡‡‡.

Rumah sewaan di Kota Denpasar merupakan rumah yang

sangat diminati untuk dijadikan tempat tinggal. Tidak jarang orang-

orang yang berasal dari luar wilayah Kota Denpasar menyewa

rumah sewaan yang kemudian mereka sewakan kembali kepada

pihak lainnya dengan harga yang tentunya lebih mahal dari yang

mereka bayar pada pemilik rumah. Penyewaan kembali rumah

sewaan yang dilakukan oleh pihak penyewa biasanya tidak

mendapat izin tertulis dari pihak pemilik rumah, izin untuk

menyewakan kembali rumah sewaan tidak dicantumkan dalam

perjanjian sewa-menyewa rumah yang telah disepakati oleh pihak

penyewa dan pemilik rumah, dimana hal tersebut dilarang oleh

ketentuan Pasal 1559 KUH Perdata dan ketentuan Pasal 9 ayat (1)

Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian

Rumah Bukan Oleh Pemilik. Meskipun dilarang, namun tidak

***** Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2003, Perikatan Yang Lahir

Dari Perjanjian, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, h. 7-8. ††††† Ny. Retnowulan Sutanto dan Iskandar Oeripkartawinata, 1989, Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Mandar Maju, Bandung, h. 58.

‡‡‡‡‡ Salim HS, 2009, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar

Grafika, Jakarta, h. 166.

12

jarang pihak penyewa yang menyewa rumah sewaan kemudian

rumah tersebut disewakan kembali kepada pihak lain tanpa adanya

izin dari pemilik rumah, hal tersebut karena disebabkan oleh

berbagai faktor.

Menurut Soerjono Soekanto, dalam sebuah ilmu hukum

diketahui dengan adanya suatu pendapat mengenai suatu kesadaran

hukum. Perihal dari kata kesadaran hukum, ada yang merumuskan bahwa

sumber satu-satunya hukum dan kekuatan mengikatnya adalah sebuah

kesadaran hukum serta sebuah keyakinan hukum dari individu didalam

suatu masyarakat yang merupakan sebuah dasar dari kesadaran hukum

dari masyarakat. Salah satu konsepsi kesadaran hukum yaitu mengenai

suatu kebudayaan hukum. Konsepsi ini mengandung suatu ajaran yang

lebih banyak mengenai permasalahan terhadap kesadaran hukum yang

telah dianggap sebagai sebuah mediator antara hukum dengan perilaku

manusia, baik itu individual maupun kolektif. Konsepsi ini berkaitan

juga terhadap aspek kognitif serta perasaan yang dimana sering dianggap

sebagai suatu faktor yang mempengaruhi hubungan antara pola perilaku

manusia didalam masyarakat dengan hukum. Setiap masyarakat memiliki

kebutuhan utama atau kebutuhan dasar, dimana para warga masyarakat

menetapkan semua pengalaman mengenai faktor yang bisa mendukung dan

yang juga mungkin menghalangi usahanya agar terpenuhinya kebutuhan

utama tersebut. Berdasarkan pada hal itu, maka kurangnya kesadaran

hukum masyarakat mengenai isi dari perjanjian sewa-menyewa yang

mereka buat merupakan sebuah faktor yang menyebabkan terjadinya

penyewaan kembali rumah sewaan tanpa adanya sebuah izin tertulis dari

pemilik rumah tersebut.

Selain kurangnya kesadaran hukum masyarakat,

berdasarkan pada fakta yang didapat dilapangan khususnya di

Kota Denpasar, berdasarkan wawancara dengan I Wayan Budiarta

selaku pihak penyewa pada tanggal 2 Maret 2018 menyatakan

13

bahwa adapun faktor yang menyebabkan penyewaan kembali

rumah sewaan guna kepentingan bisnis adalah:

1. Menyewakan kembali rumah sewaan memberikan

keuntungan yang lumayan besar.

2. Letak rumah sewaan yang strategis dapat membuat pihak

penyewa menyewakan kembali rumah sewaan guna

kepentingan bisnis.

3. Rumah sewaan yang disewakan biasanya hanya sebuah

bengunan kosong tanpa furniture.

4. Penyewaan rumah sewaan memiliki masa waktu sewa yang

lama.

Faktor-faktor tersebutlah yang menyebabkan penyewaan

kembali rumah sewaan yang disewa dari pemilik rumah untuk

kepentingan bisnis di Kota Denpasar.

14

III. PENUTUP

3.1. Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian, pelaksanaan penyewaan

kembali rumah sewaan di Kota Denpasar tidak sesuai dengan

ketentuan Pasal 1559 KUH Perdata dan ketentuan Pasal 9 ayat (1)

Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian

Rumah Bukan Oleh Pemilik. Hal tersebut disebabkan karena tidak

sedikit pihak penyewa yang menyewa rumah sewaan kemudian

rumah tersebut disewakan kembali kepada pihak lain tanpa adanya

izin dari pemilik rumah, sehingga pelaksanaan penyewaan kembali

rumah sewaan yang dilakukan oleh pihak penyewa tidak sesuai

dengan peraturan-peraturan hukum yang berlaku, hal tersebut

karena disebabkan oleh berbagai faktor. Kurangnya kesadaran

hukum masyarakat mengenai perjanjian sewa yang dibuat

merupakan salah satu faktor yang mengakibatkan terjadinya

penyewaan kembali rumah sewaan yang dimana tanpa adanya izin

dari pemilik rumah sewaan.

3.2. Saran

Dalam melakukan perbuatan sewa-menyewa rumah sewaan,

seharusnya baik pihak yang menyewa atau pihak yang

menyewakan harus mentaati semua aturan atau kesepakatan yang

telah dibuat dan disetujui bersama agar tidak terjadi pembatalan

atau pengakhiran sewa sebelum masa sewa habis dan juga untuk

meningkatkan keefektifan peraturan hukum yang mengatur

mengenai penyewaan kembali rumah sewaan.

15

DAFTAR PUSTAKA

Buku:

Abdulkadir Muhamad, 1990, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, 2003, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Munir Faudy, 2001, Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Hukum

Bisnis, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Ny. Retnowulan Sutanto, Iskandar Oeripkartawinata, 1989, Hukum

Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Mandar Maju, Bandung.

Purwahid Patrik, 1994, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandara

Maju, Bandung. Salim, HS, 2009, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar

Grafika, Jakarta.

Setiawan, I Ketut Oka, 2016, Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Jakarta.

Jurnal:

A.A. Indah Dewi Kusuma, Made Suksma Prijandhini Devi Salain,

2016, “Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Antara Pihak

Menyewakan Dan Pihak Penyewa Di Kota Denpasar”, Kertha Semaya, Nomer 04, Volume 04, Juli 2016, URL :

http://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/21821/14446.

Perundang-undangan:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian

Rumah Bukan Oleh Pemilik