PENGERTIAN HBU Prinsip utama dalam nilai adalah prinsip Kegunaan. Agar

suatu obyek mempunyai nilai, harus memiliki satu atau beberapa manfaat/ keuntungan/kegunaan bagi pemilik/ pemakai/peninjau produk.

Untuk menghasilkan nilai yang optimum, perlu interaksi antara “Highest and Best Use” (Daya Guna Tertinggi dan Terbaik” dan kekuatan pasar

Analisa HBU:adalah analisa terhadap daya guna tertinggi dan terbaik atas suatu properti.

Yang dimaksud dengan Daya Guna Tertinggi dan Terbaik adalah pemanfaatan properti (tanah kosong atau sedang/telah dibangun) yang paling layak dan memungkinkan yang akan menghasilkan nilai kini yang tertinggi (sejak tanggal efektif dari penilaian)

HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif dalam rangka mengestimasi nilai properti.

Kekuatan pasar menghasilkan nilai. Karena itu interaksi antara kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting.

HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana properti tersebut

Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil studi ekonomi thd kekuatan pasar atas properti tsb

Hari Mulyono The Highest and The Best Use 2

HUBUNGAN ANTARA MARKET ANALYSIS, FEASIBILITY ANALYSIS AND HIGHEST AND BEST USE

Market Analysis (Analisa Pasar) Untuk mengidentifikasi permintaan atas beberap alternatif jenis penggunaan Analisis permintaan dan penawaran untuk memperkirakan tingkat

penyerapan pasar dan tingkat sewa yang memungkinkan Feasibility Analysis (Studi Kelayakan)

Untuk menentukan nilai properti berdasarkan kriteria tertentu, seperti ROR, nilai lahan sisa

Perhitungan NOI/cash flows and penentuan tingkat kapitalisasi/diskonto yang sesuai untuk menentukan nilai properti

Highest and Best Use (Penggunaan tertinggi & Terbaik) Menentukan jenis penggunaan yang menghasilkan nilai properti paling

maksimal Menentukan spesifikasi properti dalam hal jenis penggunaan, waktu, dan

pasar

Hari Mulyono The Highest and The Best Use 3

HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

Penilai harus membedakan antara HBU atas tanah kosong (vacant land) dan HBU atas

tanah yang telah dibangun (improved).

Hari Mulyono The Highest and The Best Use 4

FOUR CRITERIA FOR HIGHEST AND BEST USE

1. Diijinkan secara hukum (legally permissible)?– Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling diijinkan oleh

peraturan2 pemerintah, zoning, IMB, peraturan lain terkait dgn lingkungan dan kawasan khusus/bersejarah.

2. Memungkinkan utk dibangun/digunakan Secara fisik (physically possible)– Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling

memungkinkan dibangun terkait dengan kondisi fisik lahan, lingkungan dan aksesibilitas serta resiko bencana yang mungkin terjadi

3. Layak dari segi keuangan/pembiayaan (financially feasible)– Menentukan jenis penggunaan mana yang paling mungkin dibiayai dan

menghasilkan keuntungan tertinggi bila dibandingkan dengan biaya pembangunan/operasional yang dikeluarkan. Bisa diperoleh dari hasil studi kelayakan

4. Menghasilkan manfaat/produksi yang paling maksimal (maximally productive)– Menentukan jenis penggunaan potensial yang menghasilkan nilai sisa tanah

tertinggi atau yang memiliki tingkat permintaan pasar paling tinggi.(berdasarkan hasil analisis pasar)

Hari Mulyono The Highest and The Best Use 5

HBU Tanah Kosong

• Apa jenis penggunaan yang paling sesuai atas tanah kosong tersebut?

• Harus dipertimbangkan kaitannya dengan penggunaannya saat ini dan seluruh penggunaan potensial.

• Dua alasan perlunya mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian

1. Untuk mengestimasikan nilai tanah secara terpisah

2. Untuk mengidentifikasi penjualan tanah kosong sebagai

data pembanding

Hari Mulyono The Highest and The Best Use 6

HBU Properti yang Telah Dibangun• HBU properti yg telah dibangun adalah jenis penggunaan yang

dapat memaksimalkan nilai investasi properti, konsisten dgn tingkat pulangan jangka panjang dan resiko terkait.

• Jika penambahan modal memungkinkan utk mengubah jenis penggunaan saat ini (existing use) menjadi beberapa jenis penggunaan potensial yg lain, harus diperhatikan seberapa besar tingkat pulangan yang dihasilkan oleh masing2 jenis penggunaan tsb terkait dengan biaya investasi yang telah dikeluarkan.

• Dua alasan perlunya analisa HBU atas properti yg telah dibangun.1. Untuk mengidentifikasi jenis properti yang diharapkan dapat

menghasilkan tingkat pulangan tertinggi.2. Untuk membantu proses identifikasi data pembanding.

Hari Mulyono The Highest and The Best Use 7