analisa lokasi - faktor faktor pemilihan perumahan, studi kasus : perumahan sukolilo dian regency

i

Fktor Fktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus : Sukolilo Dian Regency- Surabaya

ii


KATA PENGANTAR

Puji syukur ke hadirat Allah SWT atas segala limpahan rahmat, taufiq, dan hidayah-Nya

sehingga penulis dapat menyelesaikan paper yang membahas tentang faktor-faktor penentuan

lokaso perumahan dengan judul Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus:

Perumahan Sukolilo Dian Regency Surabaya dengan lancar.

Selama proses penulisan penulis banyak mendapatkan bantuan dari pihak-pihak lain

sehingga paper ini dapat terselesaikan dengan optimal. Pada kesempatan ini penulis ingin

menyampaikan banyak terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian

paper ini yaitu:

1. Bapak Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg., Ajeng Nugraheni, ST. MT. MSc. selaku dosen Mata

Kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan,

2. Orang tua yang selalu memberikan motivasi,

3. Teman-teman yang telah banyak membantu kelancaran penyusunan paper ini.

Sekian, semoga paper ini dapat bermanfaat secara luas. Penulis menyadari bahwa paper ini

masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun sangat penulis

harapkan.

Surabaya, 29 Desember 2014

Penulis

iii


DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR................................................................................................................................... ii

DAFTAR ISI .............................................................................................................................................. iii

DAFTAR GAMBAR .................................................................................................................................... v

DAFTAR TABEL ........................................................................................................................................ v

BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................................................. 1

1.1 Latar Belakang ............................................................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................................................... 2

1.3 Tujuan dan Sasaran Penulisan ...................................................................................................... 2

1.4 Ruang Lingkup ............................................................................................................................... 2

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah .......................................................................................................... 2

1.4.2 Ruang Lingkup Pembahasan .................................................................................................. 3

1.5 Sistematika Pembahasan .............................................................................................................. 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ..................................................................................................................... 4

2.1 Pengertian Perumahan ................................................................................................................. 4

2.2 Kebutuhan akan Perumahan ........................................................................................................ 4

2.3 Klasifikasi Perumahan ................................................................................................................... 6

2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota ......................................................................... 6

2.5 Teori Lokasi Perumahan ................................................................................................................ 7

2.6 Pemilihan Lokasi Perumahan ........................................................................................................ 9

2.7 Sintesa Tinjauan Pustaka ............................................................................................................ 12

BAB III METODE PENELITIAN ................................................................................................................ 14

3.1 Bagan Alur Studi .......................................................................................................................... 14

3.2 Metode Pengumpulan Data ........................................................................................................ 15

3.3 Metode Analisis........................................................................................................................... 15

BAB IV GAMBARAN UMUM ................................................................................................................. 17

4.1 Gambaran Umum Wilayah Studi ................................................................................................ 17

4.1.1 Karakteristik Lokasi dan Lingkungan Permukiman .............................................................. 17

4.1.2 Fasilitas Pendidikan .............................................................................................................. 17

4.1.3 Fasilitas Peribadatan ............................................................................................................ 18

4.1.4 Fasilitas Kesehatan ............................................................................................................... 18

4.1.4 Fasilitas Olahraga ................................................................................................................. 19

4.1.5 Perdagangan dan Jasa .......................................................................................................... 20

4.1.6 Jaringan Listrik ...................................................................................................................... 22

iv


4.1.7 Jaringan Telekomunikasi ...................................................................................................... 23

4.1.8 Jaringan Air Bersih................................................................................................................ 23

4.1.9 Drainase ............................................................................................................................... 23

4.1.10 Persampahan ..................................................................................................................... 23

BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN .................................................................................................... 24

5.1 Faktor Penentu Pemilihan Lokasi Perumahan dengan analisa AHP ........................................... 25

5.2 Analisis Berdasarkan Teori Penentuan Lokasi ............................................................................. 27

5.3 Analisis Kesesuaian antara Faktor Penentuan Lokasi Perumahan dengan Kondisi Eksisting ..... 29

5.3.1 Analisis Kesesuain antara Faktor Penentuan Lokasi Perumahan dengan Kondisi Eksisting 29

BAB VI PENUTUP ................................................................................................................................... 36

v


DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Kurva Sewa Lahan Teori Von Thunen..................................................................................... 9

Gambar 2 Bagan Alur Studi ................................................................................................................... 14

Gambar 3 Fasilitas Pendidikan .............................................................................................................. 18

Gambar 4 Fasilitas Peribadatan ............................................................................................................ 18

Gambar 5 Fasilitas Kesehatan ............................................................................................................... 19

Gambar 6 Fasilitas Olahraga ................................................................................................................. 19

Gambar 7 Perdagangan dan Jasa, Rumah Kos/Kontrakan .................................................................... 20

Gambar 8 Perdagangan dan Jasa, Rumah Makan................................................................................. 20

Gambar 9 Perdagangan dan Jasa, Pertokoan ....................................................................................... 21

Gambar 10 Perdagangan dan Jasa, Jasa Las dan Tambal Ban .............................................................. 21

Gambar 11 Perdagangan dan Jasa, Laundry ......................................................................................... 22

Gambar 12 Jaringan Listrik .................................................................................................................... 22

Gambar 13 Jaringan Telokomunikasi ................................................................................................... 23

Gambar 14 Peta Radius Pelayanan Fasilitas Pendidikan .................................................................... 30

Gambar 15 Peta Pelayanan Fasilitas Kesehatan .................................................................................. 31

Gambar 16 Peta Pelayanan Fasilitas Peribadatan ............................................................................... 31

Gambar 17 Peta Persebaran Fasilitas Olahraga dan Lapangan Terbuka ............................................ 32

Gambar 18 Peta Jaringan Listrik ........................................................................................................... 32

Gambar 19 Peta Jaringan Drainase ...................................................................................................... 33

Gambar 20 Peta Akses Transportasi ..................................................................................................... 33

Gambar 21 Peta Jaringan Drainase ...................................................................................................... 33

Gambar 22 Peta Jangkauan Pusat Kota ............................................................................................... 34

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Prasarana dan Sarana yang Perlu Disediakan dalam Pengembangan Kota ......................... 10

Tabel 2 Sintesa Tinjauan Pustaka ......................................................................................................... 12

Tabel 3 Metode Analisis ....................................................................................................................... 16

1


BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan perjalanan waktu, kota mengalami perkembangan sebagai akibat dari

pertumbuhan penduduk, perubahan sosial ekonomi dan budaya serta interaksinya dengan kota-kota

lain disekitarnya. Secara fisik perkembangan suatu kota dapat dicirikan dari penduduknya yang

makin bertambah dan makin padat, bangunan-bangunan yang semakin rapat dan wilayah terbangun

terutama permukiman yang cenderung semakin luas serta semakin lengkapnya fasilitas kota yang

mendukung kegiatan sosial dan ekonomi kota.

Perumahan dan permukiman merupakan permasalahan yang akan selalu berkembang

sejalan dengan pertambahan penduduk. Intensitas pembangunan dikota yang semakin meningkat

menyebabkan kebutuhan lahan untuk pembangunan perumahan, fasilitas umum, prasarana maupun

kebutuhan lainnya akan semakin meningkat. Sejalan dengan meningkatnya kebutuhan lahan bagi

pembangunan perumahan, terjadi pula perkembangan nilai lahan baik nilai sosial maupun

ekonomisnya. Ketersediaan lahan kota yang terbatas, membawa dampak semakin sulitnya

memperoleh lahan yang selanjutnya membuat harga lahan terus meningkat. Sementara itu

kebutuhan akan hunian bagi penduduk kota harus dipenuhi mengakibatkan lokasi hunian bergeser

kearah pinggiran kota.

Perkembangan lokasi perumahan mempunyai andil fisik terbesar dalam pertumbuhan kota.

Permintaan tempat hunian pasti akan selalu meningkat dari tahun ketahun. Pembangunan

perumahan dan permukiman perlu terus ditingkatkan dan dikembangkan secara terpadu, terarah,

terencana dan berkesinambungan. Pada pelaksanaanya perlu mempertimbangkan berbagai aspek

sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dari wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi dan

sosial budaya untuk mendukung dan menjamin kelestarian lingkungan hidup dan meningkatkan

kualitas kehidupan manusia dalam berkeluarga, bermasyarakat. Demikian juga dengan keberadaan

kota Surabaya yang merupakan ibukota Provinsi Jawa Timur yang selain sebagai pusat

pemerintahan, juga menjadi pusat kegiatan perekonomian, pendidikan, perdagangan dan sektor

informal lainnya. Dengan kondisi demikian maka banyak para pendatang dari daerah sekitar maupun

dari luar daerah yang datang ke kota Surabaya dengan tujuan untuk bekerja, berdagang, sekolah dan

lain-lain. Keadaan ini disatu sisi menimbulkan masalah tempat tinggal bagi masyarakat tetapi disisi

lain merupakan peluang bagi kalangan pengusaha/pengembang untuk menyediakan sarana hunian

dengan membangun perumahan perumahan yang dibutuhkan.

2


Ada banyak kompleks perumahan yang telah terbangun dan tersebar disekitar daerah

pinggiran kota Surabaya. Kondisi dari satu perumahan dengan perumahan yang lainnya berbeda-

beda. Masing-masing pengembang mempunyai pertimbangan sendiri-sendiri dalam menentukan

lokasi perumahan, tipe rumah yang dibangun, fasilitas yang disediakan, serta harga dan cara

pemilikan rumah tersebut. Dari berbagai macam tawaran tersebut tentunya calon pembeli memiliki

kriteria dan pertimbangan sendiri dalam memilih perumahan yang diinginkan. Apakah dari

pertimbangan kedekatan dengan tempat kerja, atau memiliki akses melalui transportasi umum,

memiliki fasilitas perumahan yang baik, prestise perumahan tersebut ataupun kemudahan cara

pemilikan, dan lain-lain.

Sukolilo Regency ialah salah satu komplek perumahan yang terletak di timur kota Surabaya.

Perumahan Sukolilo Dian Regency ini dibangun dan dikembangkan oleh developer PT. Diparanu

Rucitra. Keberadaan perumahan Sukolilo Dian Regency juga dipengaruhi oleh faktor-faktor penentu

lokasi kawasan seperti yang dikemukakan oleh para ahli. Penentuan lokasi kawasan perumahan

penting untuk dilakukan karena keberadaan sebuah kawasan perumahan tergantung dari kondisi

lokasi sekitar dan hal-hal lainnya. Seperti pemanfaatan lahan, kegiatan yang ada di sekitar lokasi dan

potensi dari lokasi tersebut. Faktor-faktor terkait penentuan lokasi perumahan memiliki peranan

yang berbeda-beda sehingga sangat penting untuk dipahami.

1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah dalam pembahasan makalah ini adalah Apa saja faktor - faktor

yang menjadi kriteria penentuan suatu lokasi perumahan Sukolilo Regency?

1.3 Tujuan dan Sasaran Penulisan

Tujuan dari penulisan makalah ini adalah untuk mengetahui faktor-faktor yang

dipertimbangkan dalam penentuan lokasi perumahan. Untuk mencapai tujuan tersebut maka

sasaran yang ingin dicapai adalah, menganalisis faktor penentuan lokasi perumahan Sukolilo

Regency.

1.4 Ruang Lingkup

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah

Ruang Lingkup Wilayah, dalam penulisan makalah ini adalah di Kota Surabaya, Jawa

Timur yaitu di perumahan Sukolilo Regency yang terdapat di Kecamatan Sukolilo.

3


1.4.2 Ruang Lingkup Pembahasan

Ruang Lingkup Pembahasan, dalam penulisan makalah ini mengenai teori lokasi dan

faktor-faktor yang dipertimbangkan terhadap penentuan lokasi perumahan Sukolilo

Regency.

1.5 Sistematika Pembahasan

BAB I PENDAHULUAN

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

BAB III METODE PENELITIAN

BAB IV GAMBARAN UMUM

BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN

BAB VI PENUTUP

4


BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan

Berdasarkan Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Perumahan,

pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari perumahan baik perkotaan

maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya

pemerintah rumah layak huni. Rumah secara fisik bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat

tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya,

serta aset bagi pemiliknya. Sedangkan perumahan adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri

atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta

mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan pedesaan.

Perumahan memberikan kesan tentang rumah beserta prasarana dan sarana lingkungannya.

Perumahan menitikberatkan pada fisik atau benda mati yaitu houses dan land settlement.

Perumahan didefinisikan pula sebagai satu sisi rumah yang disatukan di sebuah kawasan

petempatan. Didalam satu unsur perumahan terdapat beberapa sub unsur rumah - rumah dengan

segala kemudahan fisikal seperti kedai - kedai, sekolah dan lain - lain. Di kawasan perumahan,

masyarakat hidup berkelompok dan bersosialisasi antara satu dengan yang lain (Suparno, 2006).

Suatu perumahan dapat menciptakan suatu lingkungan hidup baru yang didalamnya

mendapat rasa kebersamaan, hubungan antara individu yang erat, tanggung jawab dan kesamaan

tujuan. Sebuah lingkungan perumahan merupakan tempat dimana individu yang ada saling

berinteraksi dan mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas lingkungan

tempat tinggalnya (Charles Abrams, 1964). Untuk melakukan interaksi tersbeut perlu ditunjang

dengan adanya kondisi perumahan yang baik, salah satunya dengan pembangunan perumahan yang

seimbang antara luas lahan dengan kebutuhan ruang dan kepadatan penduduk.

Pembangunan dan pengembangan kawasan lingkungan perumahan pada dasarnya memiliki

dua fungsi yang saling berkaitan satu dengan yang lain, yaitu fungsi pasif dalam artian penyediaan

sarana dan prasarana fisik serta fungsi aktif yakni penciptaan lingkungan yang sesuai dengan

kehidupan penghuni (Budiharjo, 1991).

2.2 Kebutuhan akan Perumahan

Menurut John F. C. Turner, rumah memiliki dua arti, yaitu sebagai kata benda

(produk/komoditi) dan sebagai kata kerja (proses/aktivitas). Adanya pengertian tersebut

menimbulkan perbedaan dalam pengukuran rumah. Dalam pengertian rumah sebagai produk atau

komoditi, standar-standar fisik rumah sangat tepat untuk dijadikan kriteria pengukuran. Sedangkan

5


dalam pengertian rumah sebagai proses atau aktivitas, kriteria pengukuran yang paling tepat adalah

sejauh mana rumah tersebut dapat memuaskan penghuninya (Turner, 1976).

Tingkatan kebutuhan manusia terhadap hunian dapat dikategorikan sebagai berikut

(Maslow, 1970 dalam Supardi dan Anwar, 2004) :

1. Survival Needs

Pada tingkatan ini hunian merupakan sarana untuk menunjang keselamatan hidup manusia.

Kebutuhan untuk dapat selamat berarti manusia menghuni bangunan rumah agar dapat

selamat dan tetap hidup, terlindung dari gangguan iklim, maupun makhluk hidup yang lain.

2. Safety and Security Needs

Pada tingkatan ini terkait dengan keselamatan dari kecelakaan, keutuhan anggota badan

serta hak milik hunian merupakan sarana perlindungan untuk keselamatan anggota badan

dan hak milik tersebut.

3. Affiliation Needs

Hunian disini berperan sbagai identitas seseorang untuk diakui dalam golongan masyarakat.

4. Esteem Needs

Hunian merupakan sarana untuk mendapatkan pengakuan atas jati dirinya dari masyarakat

dan lingkungan sekitarnya.

5. Cognitive and Aesthetic Needs

Pada tingkatan ini, pondok hunian tidak hanya sekedar untuk digunakan, tetapi juga dapat

memberi dampak kenikmatan pada lingkungan sekitarnya.

Seiring dengan perkembangan jaman, rumah memiliki fungsi yang berbeda-beda sesuai

dengan kebutuhan dan kemampuan masing-masing individu. Terdapat tiga fungsi utama yang

terkandung dalam sebuah rumah sebagai tempat bermukim (Turner, 1976) antara lain :

1. Rumah sebagai penunjang identitas keluarga yang diwujudkan pada kualitas hunian atau

perlindungan yang diberikan rumah. Kebutuhan akan tempat tinggal dimaksudkan agar

penghuni dapat memiliki tempat berlindung guna melindungi keluarganya dari iklim

setempat.

2. Rumah sebagai tempat penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam

kehidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengembangan keluarga. Fungsi ini

diwujudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa akses ini

diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja.

3. Rumah sebagai penunjang rasa aman dalm arti terjaminnya keadaan keluarga di masa depan

setelah mendapatkan rumah, jaminan keamanan atas lingkungan perumahan yang

ditempati, serta jaminan keamanan berupa kempemilikan rumah dan lahan.

6


Prioritas masyarakat akan ketiga fungsi tersebut berbeda-beda menurut tingkat

penghasilannya. Masyarakat menengah atas memiliki tuntutan aksesibilitas yang tinggi menuju

pusat pelayanan dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya.

2.3 Klasifikasi Perumahan

Perumahan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan yang

dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan yang dapat mengakomodasi aktivitas

masyarakat yang ada didalmnya memiliki klasifikasi kawasan yang didasarkan pada luasan kaveling

dan tipe rumah yang dikembangkan disuatu kawasan. Berdasarkan Surat Keputusan Bersama

Menteri Dalam Negeri, Mentri Pekerjaan Umum dan Mentri Negara Perumahan Rakyat nomor : 684-

384 tahun 1992 nomor : 739/KPTS/1992 nomor : 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan

Perumahan dan Perumahan Dengan Lingkungan Hunian Yang Berimbang, terdapat klasifikasi

mengenai jenis perumahan, yaitu:

1. Rumah Sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 54 m2

sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari harga satuan per m2

tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku.

2. Rumah Menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 200 m2

sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan

perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang berlaku.

3. Rumah Mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 600 m2

sampai 2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 diatas harga satuan per m2 tertinggi

untuk perumahan dinas kelas A yang berlaku.

2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota

Pola-pola ruang sosial dapat terjadi akibat tingkat penghasilan, cara hidup, bentuk rumah,

kepadatan keluarga, kepadatan lingkungan, kesadaran lingkungan, kondisi dan latar belakang sosial

budaya, etnik, strata sosial, lingkup organisasi dan pekerjaan. Pada dasarnya ruang sosial wilayah

kota dibagi menjadi lima konsep ruang sosial, yaitu konsep Ecology, Land Economic, Social Area,

Factor Analysis, dan Social Class. Jika karakter fisik kota sudah semakin kompleks, maka faktor sosial

ekonomi yang menentukan perkembangan wilayah kota. Alasan yang paling dominan dan paling

mendasar pada hakekatnya adalah alasan ekonomi (Richardson, 1978). Karakter wilayah kota sangat

ditentukan oleh kegiatan perekonomiannya baik pada skala lokal, regional, maupun nasional, bahkan

kadang internasional. Karakter ini akan diikuti pula oleh perubahan demografi.

Pada dasarnya semua kegiatan perkotaan yang non ekonomi akan memacu kegiatan faktor

ekonomi perkotaan yang diikuti oleh pertambahan penduduk kota, begitu juga kebijakan yang

7


diterapkan oleh pihak pemerintah terhadap pemekaran kota akan memberikan dampak dan

konsekuensi ekonomi perkotaan. Peranan faktor ekonomi perkotaan, faktor sosial dan politik

kebijaksanaan menyebabkan suatu kota berkembang dengan cepat dibanding kota lainnya (Chapin,

1972).

Menurut James C. Snyder dan Anthony J. Catanese (1985), dalam penentuan lokasi

perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan tempat pekerjaan, pusat kota,

perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas pelayanan kota. Kondisi fisik lokasi

perumahan yang perlu dipertimbangkan: Persyaratan fisik tanah; topografi; sumber-sumber alam.

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam perkembangan perumahan adalah perwilayahan (zoning);

utilitas (utilities), faktor-faktor teknis (technical factors); lokasi (locations); estetika (aesthetics);

komunitas (community); pelayanan kota (city services); dan biaya (costs). Banyak faktor yang

berpengaruh dalam perkembangan lokasi perumahan. Faktor-faktor tersebut antara lain: (1)

Kependudukan; (2) Pertanahan; (3) Pembiayaan dan Dana (Peraturan Perundang-undangan

Departemen Pekerjaan Umum, 1994).

Jumlah dan kualitas sarana tidaklah selalu sama tiap lokasi, tergantung dengan kebutuhan

masyarakat penghuni. Selain itu, kualitas lokasi juga menjadi pertimbangan. Kualitas lokasi yang

mempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkungan yang bersih, tidak banjir, aman dari tindakan

kriminal maupun gangguan yang lain (Gould dalam Widyawati, 1992). Dalam memberikan

kemudahan bagi penghuni, suatu lingkungan perumahan harus menyediakan sarana dan prasarana

sebagai berikut:

1. Prasarana: meliputi jalan, air berish, jaringan drainase dan air limbah, pembuangan sampah

dan jaringan listrik.

2. Fasilitas: meliputi fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perdagangan dan jasa,

fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas rekreasi dan

kebudayaan, fasilitas olahraga dan lapangan terbuka.

2.5 Teori Lokasi Perumahan

Teori pemilihan lokasi tempat tinggal dicetuskan oleh banyak pakar, baik pakar ekonomi,

perencana, dan pakar lainnya. Model pemilihan tempat tinggal yang populer adalah model yang

dicetuskan oleh William Alonso, Richard Muth, dan Von Thunen. Mereka menjelaskan bahwa

pertimbangan rumah tangga dalam memilih lokasi tempat tinggal yang optimal dipengaruhi oleh

income, land rent, dan transportation cost.

1. Teori Lokasi Richard Muth

Muth menjelaskan bahwa untuk memaksimalkan utilitasnya, urban resident akan memilih

lokasi tempat tinggal dimana biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli atau menyewa

8


lahan seimbang dengan biaya commuting. Ketika high income urban resident memiliki

biaya marginal commuting yang sama tetapi harga lahan tinggi, maka ia akan memilih

lokasi tempat tinggal yang cukup jauh dari lokasi aktivitasnya. Sebaliknya, jika harga lahan

tetap tetapi biaya commuting tinggi, maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang

dekat dengan pusat aktivitasnya.

2. Teori Lokasi William Alonso

Menurut Alonso, individu dengan income dan taste tertentu akan menyeimbangkan biaya

commutingnya dan keuntungan yang diperoleh dari lahan yang murah seiring dengan

meningkatnya jarak dari pusat kota dan ketersediaan ruang yang lebih besar. Pada bid rent

curve, consumer akan merasa sama-sama puas pada tiap lokasi di sepanjang kurva itu.

Pada sepanjang kurva tersebut, harga yang akan ditawar oleh consumer akan menurun

seiring dengan meningkatnya jarak lokasi tersebut dari pusat dimana consumer akan

menyeimbangkan pula dengan income, commuting cost dan the length of the trip. Pada

mekanisme pasar, pemilik lahan yang bersifat monopoli akan memberikan lahannya

kepada penawar tertinggi. Dengan demikian, urban resident yang memberikan penawaran

yang terbaik akan mendapatkan lahan tersebut.

3. Teori Lokasi Von Thunen

Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa kegiatan-kegiatan yang

paling produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan, di lokasi pasar

(inti/pusat kota), sehingga kondisi ini diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan

tertinggi adalah wilayah yang dekat dengan pasar atau berada pada pusat kota. Menurut

Thunen, dasar pengembangan dari model analisis lokasi untuk wilayah konsentrik adalah

hubungan antara pasar, produksi, dan jarak. Lokasi yang tidak menimbulkan efek

transportasi yang tinggi dan memiliki jangkauan yang mudah dengan areal lain. Hal ini

dapat diilustrasikan pada gambar berikut ini.

9


Gambar 1 Kurva Sewa Lahan Teori Von Thunen

Sumber : Center for Spatially Integrated Social Science

Secara umum, ketiga pakar di atas berpendapat bahwa ketika urban resident pindah ke

lokasi yang berjarak cukup jauh dari pusat aktivitas kerja mereka, maka besarnya biaya komuting

akan imbang dengan semakin menurunnya pengeluaran untuk lahan. Urban resident yang memiliki

income lebih tinggi memiliki lahan yang cukup luas. Akibatnya, urban resident berpenghasilan tinggi

akan memberikan penawaran yang lebih tinggi untuk daerah pinggiran ketimbang urban resident

berpenghasilan rendah. Oleh karena lahan harus diberikan kepada penawar tertinggi, maka pola

lokasi terjadi adalah tingkat penghasilan urban resident semakin meningkat seiring dengan

meningkatnya jarak ke tempat kerja.

2.6 Pemilihan Lokasi Perumahan

Berdasarkan petunjuk Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Departemen

Pekerjaan Umum tahun 1997, suatu kawasan perumahan selayaknya memenuhi persyaratan dasar

untuk pengembangan kota, yakni :

a) Aksesibilitas, yakni kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan perumahan dalam bentuk

jalan dan transportasi.

b) Kompatibilitas, yakni keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi

lingkungannya.

c) Fleksibilitas, yakni kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan

dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.

d) Ekologi, yakni keterpaduan antara tata kegiatan alam yang mewadahinya.

10


Sedangkan prasarana dan sarana yang perlu disediakan untuk pengembangan kota dapat

dilihat pada tabel 2.3 berikut.

Tabel 1

Prasarana dan Sarana yang Perlu Disediakan dalam Pengembangan Kota

Prasarana Sarana

Air bersih dan listrik.

Pembuangan air hujan dan air kotor

(limbah)

Jalan lingkungan.

Pembuangan sampah

Pendidikan, mulai dari TK, SD, SMP dan

SMA

Kesehatan, seperti Balai pengobatan, RS

Bersalin (BKIA), Puskesmas, praktek

dokter dan apotik

Perniagaan dan industri

Pemerintahan dan pelayanan umum

Kebudayaan dan rekreasi

Peribadatan

Olahraga dan taman

Sumber: Standar-standar Rencana Perkampungan, 1984 dan Pedoman Perencanaan Lingkungan, 1983

Prayogo Mirhard (Wonosuprojo dkk, 1993) membahas tentang pengadaan perumahan bagi

berbagai tingkat pendapatan dan penentuan lokasi perumahan yang baik perlu memperhatikan hal-

hal sebagai berikut:

Aspek Teknis Pelaksanaan

1. Mudah mengerjakannya dalam arti tidak banyak pekerjaan gali dan urug, pembongkaran

tonggak kayu, dan sebagainya

2. Bukan daerah banjir, gempa, angin ribut, perayapan

3. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti

4. Kondisi tanah baik, sehingga konstruksi bangunan direncanakan semurah mungkin

5. Mudah mendapat air bersih, listrik, pembuangan air limbah/ kotoran/ hujan

6. Mudah mendapat bahan bangunan

7. Mudah mendapat tenaga kerja

Aspek Tata Guna Tanah

1. Tanah secara ekonomis lebih sukar dikembangkan secara produktif

2. Tidak merusak lingkungan yang telah ada, bahkan kalau dapat memperbaikinya

3. Sejauh mungkin mempertahankan fungsi sebagai reservoir air tanah,dan penampung air

hujan.

11


Aspek Kesehatan

1. Lokasi sebaiknya jauh dari lokasi pabrik yang dapat mendatangkan polusi

2. Lokasi sebaiknya tidak terlalu terganggu kebisingan

3. Lokasi sebaiknya dipilih yang mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah,

puskesmas dan lainnya untuk kepentingan keluarga

4. Lokasi sebaiknya mudah dicapai dari tempat kerja penghuni

Aspek Politik Ekonomis

1. Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekitarnya

2. Dapat merupakan suatu contoh bagi masyarakat disekitarnya untuk membangun

rumah dan lingkungan yang sehat

3. Mudah menjualnya karena lokasinya disukai oleh calon pembeli dan mendapat

keuntungan yang wajar.

Perumahan mempunyai fungsi dan peranan yang penting, Rees dalam Yeates dan Garner

(1980) berpendapat bahwa terdapat beberapa elemen yang mempengaruhi keputusan seseorang

atau sebuah keluarga dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:

a. Posisi keluarga dalam lingkup sosial, mencakup status sosial ekonomi (pendidikan, pekerjaan

dan penghasilan).

b. Lingkup perumahan, mencakup: nilai, kualitas dan tipe rumah.

c. Lingkup komunitas.

d. Lingkup fisik atau lokasi rumah.

Selain itu menurut Drabkin (1980) ada juga beberapa faktor yang berpengaruh terhadap

pemilihan lokasi perumahan, yang secara individu berbeda satu sama lain, yaitu:

a. Aksesibilitas, yang terdiri dari kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota.

b. Lingkungan, dalam hal ini terdiri dari lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan, polusi

dan lingkungan yang nyaman.

c. Peluang kerja yang tersedia, yaitu kemudahan seseorang dalam mencari pekerjaan untuk

kelangsungan hidupnya.

d. Tingkat pelayanan, lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan yang baik

dalam hal sarana dan prasarana dan lain-lain.

Dalam pemilihan tempat untuk lokasi perumahan, pengembang akan mencari lokasi

bangunan yang sesuai dengan cara menyeleksi beberapa tempat. Dari banyak kriteria yang

mempengaruhi pemilihan tempat, menurut Catanese (1996) yang paling utama adalah :

12


a. Hukum dan lingkungan, akankah hukum yang berlaku mengijinkan didirikannya gedung

dengan ukuran tertentu, persyaratan tempat parkir, tinggi maksimum gedung, batasan-

batasan kemunduran dan berbagai kendala lain yang berkaitan.

b. Sarana, suatu proyek membutuhkan pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda bahaya

(alaram), jaringan drainase.

c. Faktor teknis, artinya bagaimana keadaan tanah, topografi dan drainase yang mempengaruhi

desain tempat atau desain bangunan.

d. Lokasi, yang dipertimbangkan adalah pemasarannya, aksesibilitas, dilewati kendaraan umum

dan dilewati banyak pejalan kaki.

e. Estetika, yang dipertimbangkan adalah view yang menarik.

f. Masyarakat, yang dipertimbangkan adalah dampak pembangunan real estate tersebut

terhadap masyarakat sekitar, kemacetan lalu lintas dan kebisingan.

g. Fasilitas pelayanan, yang dipertimbangkan adalah aparat kepolisian, pemadam kebakaran,

pembuangan sampah, dan sekolah.

h. Biaya, yang dimaksud dengan biaya adalah harga tanah yang murah.

2.7 Sintesa Tinjauan Pustaka

Tabel 2

Sintesa Tinjauan Pustaka

Sumber Tinjauan Teori Indikator Variabel

Richardson (1987)

Karakteristik

Masyarakat

Kondisi Sosial Jenis Pekerjaan

Usia

Status Kepemilikan lahan

dan rumah

Kondisi Ekonomi Tingkat Pendapatan

Karakteristik

Lokasi

Lokasi dan

lingkungan

Harga Lahan/Rumah

Standar-standar Rencana

Perkampungan ( 1984)

Kenyamanan

Keamanan

Yeates dan Garner (1980) Keindahan

Ketersediaan

Fasilitas

Fasilitas Pendidikan

Drabkin (1980) Fasilitas Kesehatan

Fasilitas Peribadatan

Fasilitas Olahraga dan

Lapangan Terbuka

Pedoman Fasilitas Perdagangan dan

13


Perencanaan Lingkungan (1983) Jasa

Ketersediaan

Prasarana

Jaringan Jalan

Air Bersih

Jaringan Drainase

Jaringan Listrik

Jaringan Telekomunikasi

Persampahan

James C. Snyder dan Anthony J.

Catanese (1985)

Aksesibilitas Jarak dari Pusat Kegiatan

Jarak dari pusat kota/CBD

Ketersediaan Angkutan

Umum dan Terminal

Angkutan

Sumber: Pustaka 2014

14


BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Bagan Alur Studi

Gambar 2 Bagan Alur Studi Sumber : Analisa Pribadi

Pertumbuhan penduduk

yang pesat

Menentukan faktor-faktor lokasi perumahan dan kesesuaian

pemilihan lokasi perumahan berdasarkan preferensi

masyarakat di Perumahan Sukolilo Dian Regency

Perkembangan

perumahan hingga ke

daerah pinggiran Kota

Surabaya

Preferensi masyarakat

dalam memilih tinggal di

lokasi perumahan yang

berada di pinggiran Kota

Surabaya

Fasilitas Karakteristik Lokasi

dan Lingkungan

Aksesibilitas Prasarana

- Fas. Pendidikan

- Fas. Kesehatan

- Fas. Peribadatan

- Fasilitas Olahraga

dan Lapangan

terbuka

- Fasilitas

Perdagangan dan

Jasa

- Harga Lahan/

Rumah

- Kenyamanan

- Keindahan

- Keamanan

- Jarak dari pusat

kegiatan/CBD

- Jarak dari

tempat

bekerja/sekolah

- Ketersediaan

angkutan

umum dan

Terminal

- Air Bersih

- Jar. Listrik

- Drainase

- Jar. Jalan

- Jaringan

Telekomuniksi

- Persampahan

Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi

Masyarakat dalam Penentuan Lokasi Perumahan

Analisis Kesesuaian antara

Faktor Penentuan Lokasi

Perumahan dengan Teori

Lokasi

Analisis Kesesuaian antara

Lokasi Perumahan Sukolilo

Dian Regency dengan Faktor

Penentuan Lokasi Perumahan

Kesesuaian lokasi Perumahan Sukolilo Dian Regency

dengan faktor-faktor yang mempengaruhi pemilihan

lokasi perumahan berdasarkan preferensi masyarakat

15


3.2 Metode Pengumpulan Data

Pada tahap pengumpulan data ini merupakan proses pengumpulan informasi terhadap

kondisi eksisting, faktual di Perumahan Sukolilo Dian Regency. Tahap pengumpulan data meliputi

pengumpulan data primer dan data sekunder yang akan dijabarkan sebagai berikut:

a. Pengumpulan Data Primer

Pengumpulan data ini dilakukan dengan melakukan survey lapangan yang bertujuan untuk

mendapatkan data primer berupa gambaran umum lokasi perumahan di wilayah studi dan

berupa survey kuisioner terhadap masyarakat dalam penentuan lokasi perumahan

berdasarkan preferensi masyarakat. Sampel dalam penelitian adalah masyarakat yang

tinggal di Perumahan Sukolilo Regency. Teknik pengambilan sample kuisioner dilakukan

menggunakan teknik random sampling dengan sample berjumlah 10 orang. Teknik ini

digunakan karena karakteristik populasi yang homogen.

e. Pengumpulan Data Sekunder

Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan mencari berbagai informasi terkait lokasi

perumahan tersebut baik berupa angka maupun diagram yang mampu mendukung data

primer yang telah diperoleh.

3.3 Metode Analisis

Untuk mendapatkan tujuan akhir dari penelitian ini, yaitu terkait dengan penentuan lokasi

perumahan berdasarkan preferensi masyarakat, diperlukan adanya tahapan proses analisis data.

Berikut ini adalah tabel mengenai tahapan analisis yang digunakan selama proses penelitian.

16


Tabel 3

Metode Analisis

Macam Analisis Tujuan Analisis Alat Analisis Output

Analisis faktor-faktor

penentuan lokasi

perumahan berdasarkan

preferensi masyarakat

Mengetahui faktor

yang mempengaruhi

penentuan lokasi

perumahan

Skala Likert

Faktor-faktor yang

mempengaruhi dalam

penentuan lokasi

perumahan

Analisis kesesuaian

antara faktor-faktor

penentu lokasi



dengan teori lokasi

perumahan

Mengetahui

kesesuaian penentuan

lokasi perumahan

berdasarkan


dengan teori lokasi

perumahan

Deskriptif

Kesesuaian faktor

penentuan lokasi

perumahan

berdasarkan preferensi

masyarakat dengan

teori lokasi perumahan

Analisis kesesuaian lokasi

Perumahan Sukolilo

Regency dengan faktor-

faktor penentuan lokasi



Mengetahui


dalam memilih lokasi

perumahan

AHP

Kesesuaian antara

Faktor penentuan

lokasi berdasarkan


dengan kondisi

eksisting

Sumber: Analisis 2014

17


BAB IV

GAMBARAN UMUM

Sukolilo Dian Regency merupakan perumahan yang berada di Kelurahan Keputih, Sukolilo.

Perumahan ini di bangun di area seluas 11,8 hektar dengan jumlah 672 unit. Jenis tanah pada lahan

ini adalah tanah lunak (lumpur) sampai dengan kedalaman -20 m. Lahan perumahan Dian Regency

ini mungkin berjarak sekitar 9-10m dari lokasi tambak ikan yang masih aktif. Perumahan Dian

Regency terletak di daerah Surabaya Timur, tepatnya di Jl. Sukolilo Kasih no. 20 Surabaya.

Perumahan ini dekat dengan Galaxy Mal dan East Cost serta ITS dan HangTuah.

Hanya ada satu akses untuk menuju lokasi. Perumahan Dian Regency ini mudah dijangkau

melalui Jl. Arif Rahman Hakim dan juga ada rencana pembangunan Outer East Ring Road yang

menghubungkan perumahan Dian Regency untuk mencapai Suramadu, Perak, dan Bandara Juanda.

Namun, untuk mencapai angkutan umum, lumayan jauh dijangkau dari perumahan ini.

4.1 Gambaran Umum Wilayah Studi

4.1.1 Karakteristik Lokasi dan Lingkungan Permukiman

Perumahan Sukolilo Dian Regency merupakan perumahan yang memiliki segmen kalangan

menengah ke atas dengan rata-rata rumah berlantai satu. Harga lahan di perumahan ini dari data

yang didapatkan pada tahun 2014 dan wawancara yaitu sebesar Rp. 2.000.000 2.500.000/m2.

Kondisi lingkungan perumahan dari segi kenyamanan cukup nyaman tidak ada penggunaan

lahan yang mengganggu lokasi perumahan seperti industri, kondisi perumahan juga relatif sepi. Dari

segi keindahan kondisi lingkungan perumahan bersih dan banyak ruang terbuka hijau. Keamanan

lingkungan perumahan ditunjang dengan adanya pos-pos keamanan di dalam lingkungan

perumahan Sukolilo Dian Regency.

4.1.2 Fasilitas Pendidikan

Pendidikan adalah salah satu indikator yang dapat digunakan untuk melihat perkembangan

kota, termasuk tingkat kecerdasan masyarakat. Di Surabaya, pengembangan kegiatan pendidikan

beserta penyediaan fasilitasnya, tidak hanya dilakukan oleh pemerintah, namun juga oleh pihak

swasta dan organisasi sosial kemasyarakatan. Menurut Undang-undang Nomor 23 Tahun 2003

tentang Sistem Pendidikan Nasional, pendidikan di Indonesia dikelompokan menjadi pendidikan

formal, informal, PAUD, kedinasan, keagamaan, pendidikan khusus dan layanan khusus. Fasilitas

pendidikan di Perumahan Sukolilo Dian Regency terdiri dari pendidikan formal. Pendidikan formal

tersebut berupa TK, SD,SMP dan SMA. Wilayah studi terdapat fasilitas pendidikan yaitu ITS

,Universitas Hang Tuah, SMKN 10 Surabya, dan SD Muhammadiyah.

18


4.1.3 Fasilitas Peribadatan

Fasilitas peribadatan merupakan sarana yang penting untuk kebutuhan rohani manusia.

Fasilitas peribadatan di Perumahan Sukolilo Dian Regency terdapat Masjid AL-Mabruk dan Masjid Al-

Ikhlas yang berlokasi di dekat gerbang masuk dan dalam Perumahan Sukolilo Dian Regrency.

Gambar 4 Fasilitas Peribadatan Sumber : survey primer

4.1.4 Fasilitas Kesehatan

Fasilitas kesehatan merupakan sarana yang penting untuk memberikan akomodasi bagi

masyarakat dalam hal kesehatan. Kondisi eksisting ketersediaan fasilitas kesehatan yang berada di

kawasan Perumahan Sukolilo Dian Regency adalah beberapa praktek dokter, apotek dan puskesmas

pembantu. Berikut adalah fasilitas kesehatan yang terdapat di Perumahan Sukolilo Dian Regency.

Gambar 3 Fasilitas Pendidikan Sumber : survey primer

19


Gambar 5 Fasilitas Kesehatan Sumber : survey primer

4.1.4 Fasilitas Olahraga

Ketersediaan fasilitas olahraga berdasarkan survei primer di perumahan Sukolilo Dian

Regency berupa Lapangan Futsal, Lapangan Sepakbola, Lapangan Basket dll.

Gambar 6 Fasilitas Olahraga Sumber : survey primer

20


4.1.5 Perdagangan dan Jasa

Perumahan Sukolilo Dian Regency memiliki banyak terdapat perdagangan dan jasa, baik di

dalam kompleks perumahan maupun di sekitar akses jalan masuk perumahan. Terdapat beberapa

jenis kegiatan perdagangan dan jasa, diantaranya adalah:

A. Rumah Kos/ Kontrakan

Rumah kos atau Kontrakan merupakan aktivitas jasa yang paling banyak ditemui di

Perumahan Sukolilo Dian Regency. Rumah kos mayoritas dihuni oleh mahasiswa yang

berkuliah di Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS). Jarak antara Perumahan Sukolilo

Dian Regency dan Kampus ITS tidak terlampau jauh, sehingga penghuni rumah kos banyak

yang menggunakan sepeda motor sebagai moda transportasi.

Gambar 7 Perdagangan dan Jasa, Rumah Kos/Kontrakan Sumber : survey primer

B. Rumah Makan

Jumlah rumah makan di Perumahan Sukolilo Dian Regency tersebar cukup merata

karena strategis dihuni oleh penghuni rumah kos yang mayoritas mahasiswa. Kebanyakan

lokasi dari rumah makan berada di sisi depan perumahan karena posisinya yang strategis.

Gambar 8 Perdagangan dan Jasa, Rumah Makan Sumber : survey primer

21


C. Pertokoan

Terdapat pertokoan tersebar di seluruh kawasan Perumahan Sukolilo Dian Regency.

Jumlahnya sangat banyak,sehingga menjangkau seluruh wilayah perumahan.

Gambar 9 Perdagangan dan Jasa, Pertokoan Sumber : survey primer

D. Jasa Las dan Tambal Ban

Lokasi tambal ban berada di pintu masuk Perumahan Sukolilo Dian Regency pada

Jalan Keputih Tegal Timur. Pada akses masuk ini, lebih banyak dilalui oleh kendaraan pribadi

seperti sepeda motor, mobil dan lain lain.

Gambar 10 Perdagangan dan Jasa, Jasa Las dan Tambal Ban Sumber : survey primer

22


E. Laundry

Laundry merupakan kegiatan jasa yang muncul sebagai dampak dari banyaknya

rumah kos yang ada di Perumahan Sukolilo Dian Regency. Konsumen jasa laundry rata-rata

adalah penghuni rumah kos.

Gambar 11 Perdagangan dan Jasa, Laundry Sumber : survey primer

4.1.6 Jaringan Listrik

Jaringan listrik yang terdapat di sepanjang jalan Perumahan Sukolilo Dian Regency adalah

jenis jaringan listrik SUTM dan SUTR, namun tidak ada jaringan SUTT (SUTET). Jaringan listrik SUTM

ini memiliki tegangan rata-rata 20 kV. Sedangkan untuk keperluan perumahan, jaringan SUTM ini

dikonversi menjadi 220 V - 380 V melalui trafo atau gardu Listrik.

Gambar 12 Jaringan Listrik

Sumber : survey primer

23


4.1.7 Jaringan Telekomunikasi

Prasarana telekomunikasi perumahan Sukolilo Dian Regency ditunjang dengan adanya

jaringan telekomunikasi dari telkom dan BTS (Base Transceiver Station). Masyarakat perumahan

Sukolilo Dian Regency sebagian besar sudah meggunakan handphone sebagai alat telekomunikasi.

Berdasarkan hasil wawancara bahwa BTS telah menjangkau perumahan Sukolilo Dian Regency

sehingga dapat memenuhi kebutuhan telekomunikasi masyarakat.

Gambar 13 Jaringan Telokomunikasi Sumber : survey primer

4.1.8 Jaringan Air Bersih

Kebutuhan air bersih di Perumahan Sukolilo Dian Regency memanfaatkan air PDAM untuk

memenuhi kebutuhan air bersih. Jaringan air bersih telah melayani ke seluruh rumah di Perumahan

walaupun kondisi air bersih di perumahan Sukolilo Dian Regency terkadang berwarna keruh.

4.1.9 Drainase

Kondisi drainase di Perumahan Sukolilo Dian Regency kurang memadahi ( ukuran drainase

relatif kecil. Sehingga sistem drainase di perumahan ini berjalan dengan tidak baik. Kondiisi drainase

seperti sering menyebabkan kawasan sering dilanda banjir.

4.1.10 Persampahan

Sitem pengolahan sampah di Perumahan Sukolilo Dian Regency dengan sistem pengumpulan

individu yaitu dari tong pembuangan sampah yang terdapat di setiap rumah kemudian dikumpulkan

oleh petugas persampahan dan dibuang menuju TPS sementara. Prasarana dan sarana persampahan

di perumahan sudah lengkap diantaranya terdapat tong sampah individu, tong sampah komunal,

gerobak sampah dan TPS sementara.

24

BAB V

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Untuk menentukan tujuan maupun goal dari penelitian ini, diperlukan adanya sebuah pohon faktor. Pohon faktor ini berguna untuk memudahkan peneliti

dalam menentukan keterkaitan antar variable satu dengan yang lainnya.

Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus: Sukolilo Dian

Regency

Fasilitas

Fasilitas Pendidikan

Fasilitas Kesehatan

Fasilitas Peribadata

n

Fasilitas Olahraga

dan Perdagang

an Jasa

Karakteristik Lokasi dan Lingkungan

Harga Lahan/ Rumah

Kenyamanan

Keindahan dan

Keamanan

Aksesibilitas dan

Prasarana

Jarak dari Pusat

Kegiatan/ CBD

Jarak dari Tempat Kerja/

Sekolah

Ketersediaan

Angkutan

Prasarana

Air Bersih Jar. Listrik Drainase Jaringan Jalan Jaringan Komunikasi

Persampahan

25

5.1 Faktor Penentu Pemilihan Lokasi Perumahan dengan analisa AHP Terdapat empat kriteria utama dalam pemilihan lokasi perumahan oleh masyarakat, yaitu : faktor

fasilitas, karakteristik, aksesibilitas, dan prasarana. Dalam melakukan analisis AHP, maka didapat

hasil sebagai berikut :

1. Goal: Menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan di Sukolilo Dian Regency

Dari hasil pengolahan data kuisioner dengan menggunakan expert choice

menghasilkan data goal untuk menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan dengan nilai

inconsistency sebesar 0,06. Dari hasil data nilai inconsistency tersebut 0,1 yang berarti

data tersebut dapat dikatakan valid digunakan sebagai salah satu prioritas dalam Penentuan

Lokasi Perumahan.

Dengan membandingkan ke empat faktor tersebut didapat faktor yang paling

penting dan paling berpengaruh adalah faktor aksesibilitas dengan nilai 40,8% dibandingkan

dengan factor fasilitas, karakteristik lokasi dan lingkungan, dan prasarana. Pada prioritas

kedua terdapat faktor prasarana dengan nilai 22,1%, lalu prioritas faktor karakteristik lokasi

dan lingkungan dengan nilai 21,9% dan prioritas keempat faktor fasilitas dengan nilai 15,2%.

2. Faktor Fasilitas


menghasilkan data Faktor Fasilitas untuk menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan dengan

nilai inconsistency sebesar 0,04. Dari hasil data nilai inconsistency tersebut 0,1 yang berarti

data tersebut dapat dikatakan valid digunakan sebagai salah satu prioritas dalam Penentuan

Lokasi Perumahan.

Dengan membandingkan sub-variabel dari Faktor Fasilitas diatas didapat faktor yang

paling penting dan paling berpengaruh adalah sub-variabel Fasilitas Perdagangan dan Jasa

dengan nilai 25,2% dibandingkan dengan sub-variabel fasilitas pendidikan, kesehatan,

peribadatan, olahraga dan lapangan terbuka. Pada prioritas kedua terdapat sub-variabel

26


pendidikan 21%, lalu prioritas ketiga fasilitas peribadatan dengan nilai 20,6% dan prioritas

keempat faktor fasilitas kesehatan dengan nilai 18,9%.

3. Faktor Karakteristik Lokasi dan Lingkungan


menghasilkan data Faktor Karakteristik Lokasi dan Lingkungan untuk menentukan Pemilihan

Lokasi Perumahan dengan nilai inconsistency sebesar 0,00461. Dari hasil data nilai

inconsistency tersebut 0,1 yang berarti data tersebut dapat dikatakan valid digunakan

sebagai salah satu prioritas dalam Penentuan Lokasi Perumahan.

Dengan membandingkan sub-variabel dari Faktor Karakteristik Lokasi dan

Lingkungan diatas didapat sub-variabel yang paling penting dan paling berpengaruh adalah

sub-variabel Keamanan dengan nilai 45% dibandingkan dengan sub-variabel harga

lahan/tanah, kenyamanan, keindahan, keamanan. Pada prioritas kedua terdapat sub-

variabel kenyamanan dengan nilai 27,9%, lalu prioritas ketiga harga lahan/ rumah dengan

nilai 17,4% dan prioritas keempat keindahan dengan nilai 9,7%%.

4. Faktor Aksesibilitas

Dari hasil pengolahan data kuesioner dengan menggunakan expert choice

menghasilkan data factor aksesibilitas untuk menentukan pemilihan lokasi dan lingkungan

untuk menentukan pemilihan lokasi perumahan dengan inconsistency 0,00056. Dengan

besar inconsistency tersebut berarti bahwa data tersebut dapat dikatakan valid.

Sub variable dari factor aksesibilitas diatas, yang memiliki pengaruh yang paling

banyak adalah jarak dari tempat kerja/sekolah dengan nilai 42,8%. Sub variable di urutan ke

dua merupakan sub variable jarak dari pusat kegiatan dengan nilai 37,5%. Sedangkan nilai

sisanya adalah sub variable 19,7%.

27


5. Faktor Prasarana

Dengan menggunakan expert choice, dihasilkan data untuk memilih prioritas dari

factor prasarana dalam menentukan pemilihan lokasi perumahan dengan inconsistency

sebesar 0,01. Hal ini menunjukkan bahwa data tersebut dikatakan valid.

Sub variable dari factor prasarana tersiri dari 6 sub variable, yakni air bersih, jaringan

listrik, drainase, jaringan jalan, komunikasi , dan persampahan. Dari hasil running

menunjukkan bahwa sub variable yang memiliki nilai lebih tinggi daripada yang lain adalah

jaringan listrik dengan nilai 20,8%.

Sehingga hasil analisa faktor faktor penentu lokasi perumahan berdasarkan

preferensi masyarakat yang memiliki tingkat kepentingan paling besar adalah aksesibilitas.

Sehingga dapat ambil kesimpulan bahwa masyarakat memilih lokasi perumahan dengan

ketentuan penyediaan fasilitas perdagangan jasa, peningkatan keamanan, kedekatan dengan

tempat kerja/sekolah dan ketersediaan jaringan listrik lebih bisa menarik masyarakat untuk

tinggal disana.

5.2 Analisis Berdasarkan Teori Penentuan Lokasi

Pada penelitian ini, untuk mengetahui faktor faktor penentuan lokasi pemilihan

perumahan, kami mengambil teori pemilihan lokasi perumahan yang popular. Yakni model yang

dicetuskan oleh William Alonso, Richard Muth, dan Von Thunen.

a. Teori Lokasi Richard Muth

Muth menjelaskan bahwa untuk memaksimalkan utilitasnya, urban resident akan memilih

lokasi tempat tinggal dimana biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli atau menyewa lahan

seimbang dengan biaya commuting. Ketika high income urban resident memiliki biaya marginal

commuting yang sama tetapi harga lahan tinggi, maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang

cukup jauh dari lokasi aktivitasnya. Sebaliknya, jika harga lahan tetap tetapi biaya commuting

tinggi, maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang dekat dengan pusat aktivitasnya.

b. Teori Lokasi William Alonso

Menurut Alonso, individu dengan income dan taste tertentu akan menyeimbangkan biaya

commutingnya dan keuntungan yang diperoleh dari lahan yang murah seiring dengan

meningkatnya jarak dari pusat kota dan ketersediaan ruang yang lebih besar. Pada bid rent curve,

consumer akan merasa sama-sama puas pada tiap lokasi di sepanjang kurva itu. Pada sepanjang

28


kurva tersebut, harga yang akan ditawar oleh consumer akan menurun seiring dengan

meningkatnya jarak lokasi tersebut dari pusat dimana consumer akan menyeimbangkan pula

dengan income, commuting cost dan the length of the trip. Pada mekanisme pasar, pemilik lahan

yang bersifat monopoli akan memberikan lahannya kepada penawar tertinggi. Dengan demikian,

urban resident yang memberikan penawaran yang terbaik akan mendapatkan lahan tersebut.

c. Teori Lokasi Von Thunen

Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa kegiatan-kegiatan yang paling

produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan, di lokasi pasar (inti/pusat kota),

sehingga kondisi ini diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan tertinggi adalah wilayah yang

dekat dengan pasar atau berada pada pusat kota. Menurut Thunen, dasar pengembangan dari

model analisis lokasi untuk wilayah konsentrik adalah hubungan antara pasar, produksi, dan

jarak. Lokasi yang tidak menimbulkan efek transportasi yang tinggi dan memiliki jangkauan yang

mudah dengan areal lain.

Berdasarkan teori ketiga ahli tersebut, dapat diperoleh aspek dan faktor yang

mempengaruhi pemilihan lokasi sebuah perumahan yang dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.X Faktor-Faktor yang mempengaruhi lokasi Perumahan berdasarkan Teori lokasi

No Aspek Faktor-Faktor

1 Pendapatan Pendapatan Masyarakat Jenis Pekerjaan

2 Harga Lahan Harga rumah/ lahan

3 Transportation cost

Jarak ke pusat kota/ CBD Jarak Ke tempat bekerja/ pendidikan Jarak ke fasilitas umum

4 Taste masyarakat

Kenyamanan Keindahan Keamanan Ketersediaan utilitas

Sumber: Analisa,2014

29


Tabel. 4.X Kesesuaian Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dengan Teori Lokasi

No Faktor Teori Lokasi

Richard Muth Wiliam Alonso Von Thunen

Aspek Fasilitas 1 Fas. Pendidikan V V V 2 Fas. Kesehatan V V V 3 Fas. Peribadatan V V V 4 Fas. Olahraga dan

lapangan terbuka V V V

5 Fas. Perdagangan dan jasa

V V V

Aspek Karakteristik lokasi dan Lingkungan

v v V

6 Harga Lahan v v v 7 Kenyamanan V 8 Keindahan V 9 Keamanan V Aspek Aksesibilitas v v V

10 Jarak dari pusat kota/CBD

V v V

11 Jarak ke kantor/sekolah V v V 12 Ketersediaan angkutan

umum/terminal V V V

Aspek Utilitas 13 Air Bersih V 14 Jaringan Listrik V 15 Jaringan Drainase V 16 Jaringan Transportasi v V V 17 Jaringan Telekomunikasi V 18 Persampahan V

Sumber: Analisa,2014

5.3 Analisis Kesesuaian antara Faktor Penentuan Lokasi Perumahan dengan Kondisi

Eksisting

5.3.1 Analisis Kesesuain antara Faktor Penentuan Lokasi Perumahan dengan Kondisi Eksisting

A. Aspek Karakteristik Lokasi dan Lingkungan Perumahan

Faktor Harga Lahan

Pada analisa faktor yang mempengaruhi masyarakat dalam penentuan lokasi

perumahan harga lahan merupakan faktor yang sangat penting, dimana harga lahan

merupakan faktor yang menjadi pertimbangan utama bagi masyarakat dalam membeli

perumahan. Harga lahan pada saat masyarakat membeli perumahan di Perumahan Sukolilo

Dian Regency termasuk terjangkau, namun jika dilihat pada kondisi eksisting, pada saat ini

harga lahan di Perumahan Sukolilo Dian Regency semakin mahal karena lokasi Perumahan

dekat dengan berbagai fasilitas lainnya.

30


Faktor Kenyamanan

Faktor Kenyamanan juga termasuk faktor yang sangat penting bagi masyarakat

dalam menentukan lokasi perumahan, dimana faktor ini jika dilihat pada kondisi eksisiting

tingkat kenyamanan di Perumahan Sukolilo Dian Regency termasuk nyaman dimana

perumahan lokasinya tidak terlalu terganggu dengan kebisingan, mudah untuk

mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas, dan lainnya dalam memenuhi

kebutuhan sehari-hari. Dilihat dari aksesibilitas kenyamanan di Perumahan Sukolilo Dian

Regency termasuk kurang baik, dimana jalan-jalan utama yang ada di Perumahan ini

kondisinya kurang memdahi, dimana masih banyak jalan yang berlubang dan lebar jalan

yang sempit (kurang).

Faktor Keamanan

Faktor ini juga termasuk faktor yang sangat penting bagi masyarakat dalam

menentukan lokasi perumahan, dimana faktor keamanan ini yang akan menimbulkan

kenyamanan dan ketenangan bagi masyarakat. Untuk faktor ini pada Perumahan Sukolilo

Dian Regency telah didukung dengan adanya fasilitas Pos Satpam yang menjaga keamanan

lingkungan Perumahan.

B. Aspek Fasilitas

Faktor Fasilitas Pendidikan

Ketersediaan Fasilitas pendidikan akan mempermudah penduduk untuk

menjangkau fasilitas pendidikan . Faktor ketersediaan fasilitas pendidikan termasuk dalam

penentuan lokasi perumahan, dimana menurut standar pelayanannya fasilitas di Perumahan

Sukolilo Dian Regency sudah dapat menjangkau fasilitas pendidikan. Oleh karena

keberadaan fasilias pendidikan di lngkungan perumahan akan mengurangi biaya transportasi

penduduk Perumahan Sukolilo Dian Regency.

Gambar 14 Peta Radius Pelayanan Fasilitas Pendidikan

Sumber: Analisis, 2014

31


Faktor Fasilitas Kesehatan

Ketersediaan Fasilitas kesehatan dalam pemenuhan kebutuhan penduduk Perumahan

Sukolilo Dian Regency dilihat dari kondisi eksisting terdiri dari praktek dokter, apotek, dan

puskesmas pembantu, dilihat dari segi pelayanannya fasilitas kesehatan di Perumahan Sukolilo

Dian Regency menjangkau kebutuhan kesehatan penduduk perumahan Sukolilo Dian Regency.

Keberadaan fasilitas kesehatan yang berada dilingkungan perumahan diharapkan dapat

mempermudah jangakaun penduduk sehingga meminimalkan biaya trasportasi.

Gambar 15 Peta Pelayanan Fasilitas Kesehatan


Fasilitas Peribadatan

Ketersediaan Fasilitas Peribadatan dalam pemenuhan kebutuhan penduduk Perumahan

Sukolilo Dian Regency dilihat dari kondisi eksisting terdiri dari masjid dan musholla musholla

kecil. Jangkauan Pelayanan fasilitas peribadatan di perumahan Sukolilo Dian Regency

menjangkau seluruh penduduk perumahan Sukolilo Dian Regency. Sehingga lokasi perumahan

ini dlengkapi dengan fasiitas peribadatan yang dapat elayani kebutuhan Penduduk.

Gambar 16 Peta Pelayanan Fasilitas Peribadatan


32


Fasilitas Olahraga dan Lapangan Terbuka

Ketersediaan fasilitas olahraga di Perumahan Sukolilo Dian Regency berupa lapangan futsal,

badminton,dll. Ketersediaan fasilitas olahraga ini melengkapi kebutuhan penduduk di

perumahan Sukolilo Dian Regency.

Gambar 17 Peta Persebaran Fasilitas Olahraga dan Lapangan Terbuka


C. Aspek Perdagangan dan Jasa

Ketersediaan fasilitas perdagangan dan jasa di Perumahan Sukolilo Dian Regency berupa

toko, warung, jasa bengkel dll. Ketersediaan fasilitas perdagangan dan jasa akan mengurangi

biaya tranportasi dan waktu perjalan penduduk Perumahan Sukolilo Dian Regency sehingga

lokasi peumahan Sukolilo Dian Regency merupakan lokasi perumahan yang strategis dan

memiliki fasilitas yang lengkap.

D. Aspek Utilitas

Jaringan Air Bersih

Jaringan Listrik

Gambar 18 Peta Jaringan Listrik


33


Jaringan Drainase

Gambar 19 Peta Jaringan Drainase


Jaringan Transportasi

Gambar 20 Peta Akses Transportasi


Jaringan Telekomunikasi

Gambar 21 Peta Jaringan Drainase


34


Jaringan Persampahan

E. Aspek Aksesbilitas

Jarak dari Pusat Kota

Berdasarkan analisa sebelumnya bahwa aksesbilitas merupakan hal terpenting

dalam pemilihan lokasi perumahan. Kedekatan dengan pusat kota menjadi faktor terpenting

pada aspek aksesbiltas. Kedekatan suatu lokasi perumahan dengan pusat kota akan

mengurangi transport cost yang akan dikeluarkan tetapi disisi lain mengakibatkan harga

lahan di perumahan Sukolilo Dian Regency tinggi yaitu antara Rp. 2.000.000 Rp. 2.500.000

/ meter2 . Oleh karena itu Perumaha Sukolilo Dian Regency merupakan perumahan untuk

segmen menengah keatas.

Berdasarkan kondisi eksisting lokasi perumahan Sukolilo Dian Regency memiliki

kedekatan dengan pusat CBD di Jalan Kertajaya. Dimana CBD kertajaya merupakan kawasan

perdagangan dan jasa serta perkantoran. Jarak antara perumahan Sukolilo Dian Regency

dengan CBD kertajaya adalah sekitar 6,8 Km.

Gambar 22 Peta Jangkauan Pusat Kota


35


Jarak dari Pusat Kegiatan (sekolah/Kantor)

Pemilihan Lokasi Perumahan dengan mempertimbangkan jarak perrumahan dengan lokasi

tempat bekerja atau sekolah dengan harapan akan meminimalkan biaya transportasi.

Perumahan Sukolilo Dian Regency merupakan perumahan yang selain memiliki kedekatan

dengan kawasan pendidikan seperti Universitas Hang Tuah dan Institut Teknologi Sepuluh

Nopember Juga memiliki kedekatan dengan kawasan perdagangan dan jasa/CBD yaitu

kawasan CBD Kertjaaya faktor inilah yang mengakibatkan harga lahan di Perumahan Sukolilo

Dian Regency beranjak naik.

Gambar 4.21 Peta Jangkauan Pusat Kegiatan

36


BAB VI

PENUTUP

Simpulan

Perumahan Sukolilo Dian Regency merupakan salah satu perumahan yang banyak diminati

oleh masyarakat. Hal ini dikarenakan adanya beberapa faktor yang dapat mempengaruhi minat dari

masyarakat untuk memilih likasi perumahan di Sukolilo Dian Regency. Beberapa faktor tersebut

diantaranya ialah faktor aksesibilitas yang menjadi prioritas utama masyarakat dengan prosentase

40.8%, lalu ada faktor prasarana dengan nilai 22,1%, prioritas ketiga faktor karakteristik lokasi dan

lingkungan dengan nilai 21,9% dan prioritas keempat faktor fasilitas dengan nilai 15,2%.

Berdasarkan hasil analisis AHP tersebut, lalu kami juga membandingkan dengan analisis

dengan teori yang ada dan melakukan analisis dengan kondisi eksisiting di kawasan studi. Akhirnya

didapatkan faktor faktor penentuan pemilihan lokasi perumahan berdasarkan preferensi

masyarakat, dimana faktor aksesibilitas menjadi prioritas utama. Hal ini dikarenakan mudahnya

menjangkau pusat kegiatan maupun pusat kota dari kawasan perumahan sukolilo dian regency.

Untuk mencapai pusat kegiatan berupa sekolah hanya memerlukan menempuh perjalanan sejauh

1,6 Km saja, dan hanya memakan waktu sekitar 10 menit.

Selain itu, faktor prasarana menjadi prioritas ke dua dikarenakan lengkapnya prasarana

berupa jaringan listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan jalan, dll. Prasarana yang ada di Perumahan

Sukolilo Dian Regency juga memudahkan pemilik rumah atau yang bertempat tinggal di perumahan

ini. Selain itu, faktor biaya / harga lahan juga mempengaruhi permintaan masyarakat akan

perumahan, di perumahan Sukolilo Dian Regency sendiri menjadi salah satu kawasan perumahan

dengan peminat dengan tingkat ekonomi menengah ke atas.

analisa lokasi - faktor faktor pemilihan perumahan, studi kasus : perumahan sukolilo dian regency

Documents