bagaimana beli rumah regular sale, short-sale dan bank-owned properties di amerika(indonesian)

Webinar: Bagaimana beli rumah Regular-Sale, Short-Sale dan Bank-

Owned properties di Amerika?

Ronny BudiutamaIntero Real Estate

Background about Ronny : • Ronny lulus dari San Francisco State University

majoring in Computer Science tahun 2005.Tinggal di New York dan pindah ke San Francisco sejak tahun 1999.

• Untuk sekarang Ronny adalah anggota dari San Francisco, California dan National Association of Realtors . Ronny juga inves real estate di S.F..

• Meskipun Ronny graduate dari Computer Science , his passion adalah real estate investasi dan mencarikan investasi real estate untuk orang lain.

• Presentasi ini adalah untuk memberikan informasi kepada audience untuk investasi real estate di Amerika.

What We’ll Cover Today

• Introduction• Procedure to buy houses in USA.• Procedues to buy Short-Sale properties in USA.• Procedure to buy bank-owned properties in United

States• Perbedaan pembelian regular-sale, short-sale dan

bank-owned properties.• Question and Answers

Current Real Estate Market

• Market di USA sekarang rumah yang di jual bisa dibagi dengan 3 kategori: Regular Sale (Penjual menjual kepada

pembeli) Short Sale (Penjual menjual kepada pembeli

dengan persetujuan bank). Bank Owned/REO (Bank/Lender menjual

kepada pembeli melalui Real Estate Agent). Auction & Trustee Sale

Procedure untuk beli regular-sale properties di USA

Prosedur dan Jangka Waktu Untuk Pembelian Rumah di USA.

Setelah Pemilik Setuju dan Menerima Offer.

Hari 1

Day 17

Day 30

Dokumen yang di perlukan untuk membuat offer

• Kontrak untuk penawaran.

• Surat pre-approval dari bank untuk pinjaman

rumah.

• Bank statement yang menunjukan dana untuk

downpayment dan biaya ganti nama.

• Copy dari check untuk deposit pertama.

Procedure to buy Short-Sale Properties

Definition of Short-sale properties

• Short-sale properties adalah penjualan rumah dimana bank dari penjual menerima pembayaran kurang dari jumlah yang di pinjamkan.Pemilik rumah adalah penjual dan keputusan akhir adalah di tangan bank penjual.

• Example : Penjual membeli rumah tahun 2005 dengan pinjaman $ 500,000. Harga market rumah sekarang $ 300,000. Bank harus menyetujui penjualan rumah karena bank akan mengalami kerugian.

Alasan Bank melakukan Short-Sale• Bank mau mengurangi total kerugian.

• Kalau foreclosure bank akan dibebani dengan

property tax , biaya maintenance rumah dan

biaya2 lainnya.

• Untuk foreclosure dibutuhkan waktu 6 – 8 bulan

dari waktu pemilik rumah tidak membayar

mortgage. Short sale bisa diselesaikan dalam

waktu 2-5 bulan.

Disadvantages membeli short-sale properties

• Persetujuan dari bank bisa membutuhkan waktu 2

– 5 bulan.

• Bank penjual tidak harus menyetujui short-sale.

• Offer yang disetujui oleh pemilik rumah belum

tentu akan di setujui oleh bank penjual.

Advantages membeli short-sale properties

• Penjual biasanya tinggal di rumah selama proses

short-sale.Property masih di maintain dan

kemungkinan untuk di rusak atau dimasuki

pencuri lebih kecil.

• Properti bisa didapatkan dengan harga discount

dari market value.

Procedure/Escrow Timeline dalam membeli short-sale properties

After Seller’s Acceptance on Offer

After Seller’s Acceptance on Offer

• Waiting period untuk menunggu approval dari

bank penjual.Waiting period ini bisa dari 2 bulan

sampai 5 bulan.

After Bank Seller’s Acceptance on Offer

Day 1

Day 17

Day 30

Hal yang perlu diketahui mengenai short-sale properties.

• Bank penjual tidak diharuskan untuk menyetujui

short-sale

• Keputusan mengenai harga rumah ditentukan

oleh negotiator dari bank penjual.

• Pembeli harus menunggu 2 – 5 bulan untuk

mendapatkan approval dari bank penjual.

• Meskipun offer di setujui oleh penjual, bank

penjual punya hak untuk menerima offer lain.

Procedure to buy REO/Bank-Owned Properties

Definition of REO/Bank-owned properties

• REO atau Bank-Owned property adalah property yang diambil alih oleh bank dan dijual kembali ke market oleh bank.

Disadvantages membeli bank-owned properties

• Sedikit keterangan mengenai properties

• Bank Owner bisa cancel agreement biarpun kita

sudah kontrak(jarang terjadi)

• Kondisi rumah dalam keadaan ditinggalkan oleh

pemilik sebelumnya.

Advantages membeli bank-owned properties

• Lender biasanya akan memberi jawaban dengan

cepat ( 3 – 5 business days)

• Transaksi dari mulai penawaran harga sampai

pengantian nama akan makan waktu sekitar 30

hari, “short-sale” properties bisa sampai 3 – 5

bulan untuk dapat approval dari bank.

• Harga rumahnya biasanya di bawah market value

Procedure/Escrow Timeline dalam membeli bank-owned properties

After Seller’s Acceptance on Offer

Day 1

Day 5

Day 30

Day 14

Hal yang perlu diketahui mengenai bank-owned properties.

• Akan kompetisi dengan offer yang lain, bisa

kompetisi dengan 3 – 20 offers.

• Bank tidak akan memperbaiki rumah. Rumah

dijual dengan kondisi sekarang(as-is).

• Buyer dianjurkan untuk melakukan inspeksi

rumah.

Hal yang perlu diketahui mengenai bank-owned properties.

• Bank penjual akan mengirimkan dokumen

tambahan yang harus di tanda tangan oleh

pembeli.

• Penalty $ 100 - $250 per hari kalau Close of

Escrow/Title Recording lewat dari tanggal

contract(biasanya 30 hari dari contract

acceptance).

• Bank Penjual akan memilih title/escrow company

Perbedaan transaksi Regular-sale, Short-sale dan bank-owned properties

Regular-Sale Properties

Short-Sale Properties

Bank-owned Properties

Offer Acceptance 2-3 days 2-5 months 2-3 days

Total days for closing from seller’s acceptance

30 days 2-5 months 30 days

Time for Inspection after acceptance

17 days 17 days or less 5 days

Time to get loan approval after acceptance

17 days 17 days 14 days

Marketing property after seller’s acceptance

No Yes No

Regular-Sale Properties

Short-Sale Properties

Bank-owned Properties

Multiple offers Maybe Most likely Most likely

Accepting other offer after seller’s acceptance

No Maybe Maybe

Bank Contract Addendum

No No Yes

Disclosures about properties

Full Full Limited

Questions and Answers

Contact Info

Ronny BudiutamaIntero Real Estate San Francisco1788 19th AvenueSan Francisco CA 94122415-242-8177 ext 130 415-759-2200 Fax415-559-6989 Mobile

R.Budiutama@gmail.com

http://www.RonnyBudiutama.com