bagaimana beli rumah regular sale, short-sale dan bank-owned properties di amerika(indonesian)
DESCRIPTION
Bagaimana beli rumah regular sale, short-sale dan bank-owned properties di amerika(indonesian)TRANSCRIPT
Webinar: Bagaimana beli rumah Regular-Sale, Short-Sale dan Bank-
Owned properties di Amerika?
Ronny BudiutamaIntero Real Estate
Background about Ronny : • Ronny lulus dari San Francisco State University
majoring in Computer Science tahun 2005.Tinggal di New York dan pindah ke San Francisco sejak tahun 1999.
• Untuk sekarang Ronny adalah anggota dari San Francisco, California dan National Association of Realtors . Ronny juga inves real estate di S.F..
• Meskipun Ronny graduate dari Computer Science , his passion adalah real estate investasi dan mencarikan investasi real estate untuk orang lain.
• Presentasi ini adalah untuk memberikan informasi kepada audience untuk investasi real estate di Amerika.
What We’ll Cover Today
• Introduction• Procedure to buy houses in USA.• Procedues to buy Short-Sale properties in USA.• Procedure to buy bank-owned properties in United
States• Perbedaan pembelian regular-sale, short-sale dan
bank-owned properties.• Question and Answers
Current Real Estate Market
• Market di USA sekarang rumah yang di jual bisa dibagi dengan 3 kategori: Regular Sale (Penjual menjual kepada
pembeli) Short Sale (Penjual menjual kepada pembeli
dengan persetujuan bank). Bank Owned/REO (Bank/Lender menjual
kepada pembeli melalui Real Estate Agent). Auction & Trustee Sale
Procedure untuk beli regular-sale properties di USA
Prosedur dan Jangka Waktu Untuk Pembelian Rumah di USA.
Setelah Pemilik Setuju dan Menerima Offer.
Hari 1
Day 17
Day 30
Dokumen yang di perlukan untuk membuat offer
• Kontrak untuk penawaran.
• Surat pre-approval dari bank untuk pinjaman
rumah.
• Bank statement yang menunjukan dana untuk
downpayment dan biaya ganti nama.
• Copy dari check untuk deposit pertama.
Procedure to buy Short-Sale Properties
Definition of Short-sale properties
• Short-sale properties adalah penjualan rumah dimana bank dari penjual menerima pembayaran kurang dari jumlah yang di pinjamkan.Pemilik rumah adalah penjual dan keputusan akhir adalah di tangan bank penjual.
• Example : Penjual membeli rumah tahun 2005 dengan pinjaman $ 500,000. Harga market rumah sekarang $ 300,000. Bank harus menyetujui penjualan rumah karena bank akan mengalami kerugian.
Alasan Bank melakukan Short-Sale• Bank mau mengurangi total kerugian.
• Kalau foreclosure bank akan dibebani dengan
property tax , biaya maintenance rumah dan
biaya2 lainnya.
• Untuk foreclosure dibutuhkan waktu 6 – 8 bulan
dari waktu pemilik rumah tidak membayar
mortgage. Short sale bisa diselesaikan dalam
waktu 2-5 bulan.
Disadvantages membeli short-sale properties
• Persetujuan dari bank bisa membutuhkan waktu 2
– 5 bulan.
• Bank penjual tidak harus menyetujui short-sale.
• Offer yang disetujui oleh pemilik rumah belum
tentu akan di setujui oleh bank penjual.
Advantages membeli short-sale properties
• Penjual biasanya tinggal di rumah selama proses
short-sale.Property masih di maintain dan
kemungkinan untuk di rusak atau dimasuki
pencuri lebih kecil.
• Properti bisa didapatkan dengan harga discount
dari market value.
Procedure/Escrow Timeline dalam membeli short-sale properties
After Seller’s Acceptance on Offer
After Seller’s Acceptance on Offer
• Waiting period untuk menunggu approval dari
bank penjual.Waiting period ini bisa dari 2 bulan
sampai 5 bulan.
After Bank Seller’s Acceptance on Offer
Day 1
Day 17
Day 30
Hal yang perlu diketahui mengenai short-sale properties.
• Bank penjual tidak diharuskan untuk menyetujui
short-sale
• Keputusan mengenai harga rumah ditentukan
oleh negotiator dari bank penjual.
• Pembeli harus menunggu 2 – 5 bulan untuk
mendapatkan approval dari bank penjual.
• Meskipun offer di setujui oleh penjual, bank
penjual punya hak untuk menerima offer lain.
Procedure to buy REO/Bank-Owned Properties
Definition of REO/Bank-owned properties
• REO atau Bank-Owned property adalah property yang diambil alih oleh bank dan dijual kembali ke market oleh bank.
Disadvantages membeli bank-owned properties
• Sedikit keterangan mengenai properties
• Bank Owner bisa cancel agreement biarpun kita
sudah kontrak(jarang terjadi)
• Kondisi rumah dalam keadaan ditinggalkan oleh
pemilik sebelumnya.
Advantages membeli bank-owned properties
• Lender biasanya akan memberi jawaban dengan
cepat ( 3 – 5 business days)
• Transaksi dari mulai penawaran harga sampai
pengantian nama akan makan waktu sekitar 30
hari, “short-sale” properties bisa sampai 3 – 5
bulan untuk dapat approval dari bank.
• Harga rumahnya biasanya di bawah market value
Procedure/Escrow Timeline dalam membeli bank-owned properties
After Seller’s Acceptance on Offer
Day 1
Day 5
Day 30
Day 14
Hal yang perlu diketahui mengenai bank-owned properties.
• Akan kompetisi dengan offer yang lain, bisa
kompetisi dengan 3 – 20 offers.
• Bank tidak akan memperbaiki rumah. Rumah
dijual dengan kondisi sekarang(as-is).
• Buyer dianjurkan untuk melakukan inspeksi
rumah.
Hal yang perlu diketahui mengenai bank-owned properties.
• Bank penjual akan mengirimkan dokumen
tambahan yang harus di tanda tangan oleh
pembeli.
• Penalty $ 100 - $250 per hari kalau Close of
Escrow/Title Recording lewat dari tanggal
contract(biasanya 30 hari dari contract
acceptance).
• Bank Penjual akan memilih title/escrow company
Perbedaan transaksi Regular-sale, Short-sale dan bank-owned properties
Regular-Sale Properties
Short-Sale Properties
Bank-owned Properties
Offer Acceptance 2-3 days 2-5 months 2-3 days
Total days for closing from seller’s acceptance
30 days 2-5 months 30 days
Time for Inspection after acceptance
17 days 17 days or less 5 days
Time to get loan approval after acceptance
17 days 17 days 14 days
Marketing property after seller’s acceptance
No Yes No
Regular-Sale Properties
Short-Sale Properties
Bank-owned Properties
Multiple offers Maybe Most likely Most likely
Accepting other offer after seller’s acceptance
No Maybe Maybe
Bank Contract Addendum
No No Yes
Disclosures about properties
Full Full Limited
Questions and Answers
Contact Info
Ronny BudiutamaIntero Real Estate San Francisco1788 19th AvenueSan Francisco CA 94122415-242-8177 ext 130 415-759-2200 Fax415-559-6989 Mobile
http://www.RonnyBudiutama.com