STUDI TENTANG PERANCANGAN KANTOR SEWADI KOTA PONTIANAK

Ray Deddy Azmi1), Tri Wibowo C.2), Mira Sophia Lubis2)

Abstrak

Meningkatnya sektor perekonomian di bidang bisnis, perdagangan, dan jasa di Kota Pontianak tidak diimbangi dengan pertumbuhan fasilitas bagi para pelaku bisnis. Semakin banyaknya permintaan terhadap lahan pada kawasan strategis membuat nilai lahan semakin tinggi sehingga banyak para pelaku bisnis yang menjadikan rumah tinggal sebagai kantor atau wadah untuk menjalankan aktivitasnya. Dengan adanya kantor sewa yang sesuai dengan kebutuhan serta kondisi perekonomian di Kota Pontianak, diharapkan dapat menjadi wadah bagi para pelaku bisnis di Pontianak guna menjalankan kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa di Pontianak ini, ada beberapa langkah-langkah yang digunakan yaitu gagasan, pengumpulan data, analisis, sintesis, rancangan awal, dan pengembangan rancangan. Kantor sewa yang dirancang menggunakan pendekatan arsitektur modern sebagai cermin kegiatan perekonomian yang modern pada saat ini.

Kata-kata kunci: kantor sewa, modern

Abstract

The Increasing economic sectors in the field of business, trade, and services in the city of Pontianak is not matched by the growth of facilities for the business. High demand for land in strategic areas makes the higher land values and many businessmen make the residence as office or container to carry out their activities. Rental office which meet the needs and economic conditions in the city of Pontianak, is expected to be a forum for business people to carry out their activities in Pontianak. In this design of rental office in Pontianak, there are a few steps that used, which are the idea, data collection, analysis, synthesis, initial design, and design development. The rental office use modern architectural approaches, as a reflection of current modern economic activity.

Key words: rental office, modern

PENDAHULUAN

Perekonomian Kota Pontianak saat ini telah berkembang. Hal ini dapat dilihat dari berbagai aspek, salah satunya dari data PDRB (Produk Domestik Regional Bruto) Kalimantan Barat atas dasar harga berlaku tahun 2010 mencapai Rp 60,48 triliun dengan kontribusi terbesar diberi-kan oleh sektor pertanian (25,00%), sektor perdagangan, hotel dan restoran (22,87%), dan sektor industri pengolahan (18,29%). Struktur ekonomi ini masih menempatkan sektor pertanian sebagai sektor utama. Namun, jika dilihat dari strukturnya selama lima tahun terakhir tampak terjadi pergeseran sektoral, di mana sektor industri pengolahan mulai menurun peranannya digantikan oleh sektor perdagangan, hotel, dan restoran

Alumnus Prodi Teknik Arsitektur Jurusan Teknik Sipil Universitas Tanjungpura (raydeddyazmi@ymail.com) Staf pengajar Prodi Teknik Arsitektur Jurusan Teknik Sipil Universitas Tanjungpura

227

JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 DESEMBER 2013

(Bappeda, 2011). Dari data tersebut, walaupun sektor pertanian menjadi kon-tribusi terbesar, tetapi sektor perdagangan juga menjadi sektor yang mendukung pertumbuhan perekonomian di Pontianak. Di sisi lain, pertumbuhan perekonomian di Pontianak juga dapat dirasakan dengan semakin banyaknya tempat kegiatan perekonomian seperti pasar, pusat perbelanjaan (mall), dan perkantoran.

Kantor merupakan wadah bagi para pelaku bisnis untuk menjalankan kegiatannya. Kantor merupakan pendukung utama pada kegiatan bagi pelaku bisnis, karena selain wadah untuk kegiatannya, kantor juga dapat menjadi citra atau kelas bagi bisnis karena bisnis adalah kegiatan yang bersi-fat komersial sehingga untuk menunjuk-kan citra yang menjual para pelaku bisnis membutuhkan kantor yang mendukung dari citra bangunan yang baik maupun fasilitas yang tersedia. Namun, tingginya permintaan terhadap ruang tidak dapat diimbangi dengan keterbatasan persediaan lahan. Hal ini memicu peningkatan nilai lahan, terutama di lokasi-lokasi startegis seperti pusat-pusat kota atau di area-area dengan aksesibilitas tinggi. Berdasarkan Pemerintah Kota Ponianak (2011), daerah komersial di Pontianak terdapat di Jl. Gajahmada, Jl. Tanjungpura, dan Jl. Ahmad Yani. Pada saat ini di daerah tersebut, lahan kosong sudah mulai berkurang serta nilai lahan yang mahal. Kantor sewa dapat menjadi solusi yang tepat bagi para pelaku bisnis karena dengan kantor sewa, para pelaku bisnis mendapatkan kantor dengan fasilitas yang memadai serta citra bangunan yang tepat sesuai dengan fungsi bangunan

tersebut. Dengan kantor sewa, akan banyak para pelaku bisnis yang terwadahi dalam satu bangunan sehingga memu-dahkan mereka untuk berinteraksi menjalankan kegiatannya.

TINJAUAN PUSTAKA

Definisi Kantor Sewa

Menurut Pusat Bahasa (2011), kantor di-definisikan sebagai balai (gedung, rumah, ruangan) tempat mengurus pekerjaan atau tempat bekerja, sedangkan sewa di-definisikan memakai sesuatu dengan membayar atau membayar karena mema-kai atau meminjam sesuatu. Menurut Hunt (dalam Marlina 2008), kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Lebih lanjut Marlina (2008: 116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan yang disewakan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khusus-nya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perda-gangan, perbankan, dan lain-lain). Dari beberapa definisi di atas, dapat disimpul-kan bahwa kantor sewa adalah bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan imbalan yang difungsikan sebagai tempat bekerja. Pada kesimpulan definisi ini, dapat diartikan bahwa segala bentuk bangunan yang disewakan sebagai kantor dapat diartikan pula kantor sewa.

228

Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis)

Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa

Faktor Kunci Sukses Perkantoran Mencapai Target Pasar

Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah (Marlina, 2008):

Fleksibilitas ruang Tingkat hunian

Harga sewa

Service charge Citra/image.

Faktor Ekonomi

Faktor ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali rancangan bangunan karena bangunan tersebut dijadikan barang komoditi. Yang termasuk dalam faktor ekonomi adalah hal-hal sebagai berikut (Marlina, 2008):

Analisis kebutuhan ruang

Permodalan dan pengembalian modal

Penyewaan kantor sewa.

Faktor Konstruksi

Seperti bangunan komersial lainnya, ran-cangan bangunan kantor sewa memperhi-tungkan aspek efisiensi dan efektivitas. Dua aspek ini akan berdampak pada bebe-rapa hal, di antaranya (Marlina, 2008):

Perancangan yang efisien dari segi pembiayaan.

Penataan ruang yang efisien dengan pengertian memaksimalkan ruang sewa yang dapat menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total harus dapat disewakan.

Efektif dalam arti bangunan yang di-rancang harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi sehingga meminimal-kan ruang-ruang non-fungsional.

Penataan ruang, jalur-jalur sirkulasi dan fasilitas layanan harus merata agar dapat memenuhi tuntutan semua penyewa.

Klasifikasi Kantor Sewa

Rancangan kantor sewa dapat diklasifika-sikan berdasarkan berbagai pertimbangan, yaitu ruang sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan, pembagian layout denah, kedalaman ruang, dan tipikal jalur pencapaiannya (Marlina, 2008).

Klasifikasi Berdasarkan Modul Ruang Sewa

Dimensi modul ruang sewa dapat ditentukan dengan mempertimbangkan tiga hal, yaitu (Marlina, 2008):

Kesesuaian dengan modul struktur bangunan dalam upaya mencapai efisiensi biaya bangunan serta efektivitas ruang yang terbentuk.

Standar ruang gerak dari berbagai aktivitas sesuai dengan fungsi-fungsi yang direncanakan diwadahi dalam kantor sewa tersebut.

Kelengkapan fasilitas yang direnca-nakan sesuai tuntutan aktivitas, keamanan, dan kenyamanan bagi pengguna bangunan.

229

JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 DESEMBER 2013

Klasifikasi Berdasarkan Peruntukannya

Sebuah kantor sewa dapat direncanakan untuk mewadahi fungsi tertentu yang ber-dampak pada tuntutan ruang-ruang yang mewadahi aktivitas tertentu sesuai karak-ter penggunaanya, dilengkapi dengan fasi-litas yang sesuai karakter penggunanya, dilengkapi dengan kegiatan yang dilaku-kan di dalamnya. Oleh karenanya, keleng-kapan dan karakter ruang-ruang serta fasi-litas yang harus dipenuhi berbeda-beda pa-da setiap kantor sewa sesuai dengan klasi-fikasinya berdasarkan fungsi yang ditam-pilkan sebagai berikut (Marlina, 2008):

Kantor sewa fungsi tunggal.

Kantor sewa fungsi majemuk.

Klasifikasi Berdasarkan Jumlah Penyewa

Kantor sewa merupakan bangunan yang diadakan dengan tujuan komersial, yaitu penyewaan ruang. Sesuai tujuannya, ruang-ruang di dalamnya dapat disewakan oleh satu atau sejumlah penyewa sesuai ke-mampuan konsumen. Sebaliknya, seorang penyewa dapat menyewa satu atau bebera-pa unit ruang sewa sekaligus. Sifat tersebut membuat kantor sewa dapat pula diklasi-fikasikan berdasarkan jumlah konsumen yang menyewa ruangnya sebagai berikut (Time Saver Standards for Building Types, 1990):

Penyewa bangunan tunggal

Penyewa lantai tunggal

Penyewa lantai majemuk.

Klasifikasi Berdasarkan Pengelolanya

Selain dari aspek penyewanya, kantor sewa juga dapat diklasifikasikan dari sisi pengelolanya, yaitu (Marlina, 2008):

Tenant owned office building

Speculative office building Investment type of office bilding Tailor made building.

Klasifikasi Berdasarkan Layout Denah

Menurut Duffy (1987) (dalam Marlina, 2008) pembagian kantor pada suatu bangunan kantor dapat dikelompokkan sebagai berikut:

Cellular system

Group space system

Landscape/ open plan system.

Klasifikasi Berdasarkan Kedalaman Ruang

Berdasarkan kedalaman ruang-ruangnya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008):

Shallow space, apabila ruang-ruang-nya dirancang dengan kedalaman kurang dari 8 m.

Medium deep space, apabila ruang-ruang sewanya dirancang dengan kedalaman:

810 m pada konfigurasi jalur sirkulasi single zone place.

1422 m pada konfigurasi jalur sirkulasi doble zone palce.

Deep space, yaitu ruang-ruang yang di-rancang dengan kedalaman 1119 m.

230

Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis)

Very deep space, apabila ruang-ruangnya mempunyai kedalaman lebih dari 20 m.

Klasifikasi Berdasarkan Tipikal Pencapaian

Rancangan sebuah kantor sewa dengan strategi tipikal meliputi rancangan jalur pencapaian ke ruang-ruang di setiap lantai yang juga tipikal. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut (Marlina, 2008):

Tipe koridor terbuka

Tipe menara.

Pengguna Kantor Sewa

Secara umum, pengguna kantor sewa ada tiga, yaitu:

Pemilik/pengelola

Penyewa Pengunjung.

Fasilitas Fungsional Kantor Sewa

Guna mendukung fungsi bangunan yang mewadahi kegiatan bisnis, kantor sewa memiliki fasilitas-fasilitas pendukung fungsi bangunan tersebut. Fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:

Area penerima/lobby Unit pengelola Unit kantor sewa Ruang pertemuan/rapat Unit layanan umum Area servis Sirkulasi

Gudang

Ruang mekanikal elektrikal.

Kriteria Lokasi Kantor Sewa

Lokasi menjadi peranan penting agar kan-tor sewa dapat diminati oleh pihak pasar. Lokasi yang baik akan menunjang fungsi bangunan itu sendiri. Dalam pemilihan lokasi kantor, terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan yang telah dikemukakan oleh beberapa ahli. Menu-rut Quible (1996), ada tiga faktor yang perlu dipertimbangkan dalam menentu-kan lokasi kantor, antara lain:

Faktor keuangan Faktor operasional Faktor karyawan.

Sementara itu, Prajudi (1982) dalam memilih lokasi kantor menyatakan faktor yang perlu diperhatikan antara lain faktor:

Dekat dengan gedung perkantoran umum

Dilalui oleh kendaraan umum Merupakan pusat kegiatan finansial Dekat dengan gedung pemerintahan.

TINJAUAN LOKASI KANTOR SEWA DI PONTIANAK

Gambaran Umum Kota Pontianak

Kota Pontianak merupakan Ibukota Propinsi Kalimantan Barat yang terdiri dari enam kecamatan dan terbagi menjadi 29 kelurahan. Kota Pontianak terletak pada lintasan garis khatulistiwa dengan

231

JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 DESEMBER 2013

ketinggian berkisar antara 0,10 1,50 m di atas permukaan laut. Kota Pontianak dipisahkan oleh Sungai Kapuas Besar, Sungai Kapuas Kecil dan Sungai Landak. Dengan demikian, Kota Pontianak terbagi atas tiga belahan yakni:

Belahan Utara dengan Kecamatan Pontianak Utara

Belahan Timur dengan Kecamatan Pontianak Timur

Belahan Selatan dengan Kecamatan Pontianak Selatan dan Pontianak Barat.

Letak Geografis

Kota Pontianak terletak di lintasan garis khatulistiwa tepatnya antara 0224 Lintang Utara s.d. 0537 Lintang Selatan dan 1091625 Bujur Timur s.d. 109231 Bujur Timur. Luas Kota Pontianak mencapai 107,82 km2.

Iklim

Berdasarkan hasil pengamatan Badan Meteorologi dan Geofisika Direktorat

A.YANI MEGA MALL

SITE

HOTELMERCURE

SPBU

Gambar 1. Lokasi kantor sewa di Pontianak

232

Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis)

Jenderal Perhubungan Udara Supadio Pontianak, keadaan klimatologi kota Pontianak dan sekitarnya bahwa banyaknya curah hujan rata-rata dalam setahun berkisar antara 200350 mm per bulan; rata-rata tekanan udara berkisar 1,0101,012 milibar per bulan; rata-rata penyinaran matahari berkisar antara 4060% per bulan; rata-rata temperatur udara berkisar antara 2427C tiap bulan; kecepatan angin rata-rata berkisar antara 45 m/detik (Kota Pontianak Dalam Angka, 2011).

Lokasi Tapak

Lokasi perancangan kantor sewa berada tepat di samping SPBU Ahmad Yani yang berseberangan dengan hotel Mercure (Gambar 1). Site ini berupa lahan kosong dan dekat dengan pusat perdagangan ter-besar di Pontianak yaitu Ayani Mega Mall. Pada site ini, kondisi bangunan seki-tar menjadi pendukung fungsi bangunan kantor sewa ini, seperti dengan adanya hotel Mercure serta pusat perbelanjaan Ayani Mega Mall. Site ini juga tidak terlalu jauh terhadap pusat pemerintahan yang juga berada pada kawasan ini.

ANALISIS

Analisis internal

Fungsi ruang (space) yang disewakan, merupakan fungsi utama pada bangunan kantor sewa.

Fungsi administrasi, merupakan fungsi manajemen pengelolaan (administrasi) kantor sewa. Fungsi pendukung, merupakan fungsi untuk mendukung kegiatan yang ada di dalam bangunan. Fungsi pendukung antara lain:

Restoran Caf

Retail-retail ATK Tempat refleksi Bank Function hall Meeting room.

Analisis Gubahan Bentuk

Tema desain pada kantor sewa di Ponti-anak ini adalah arsitektur modern (Gam-bar 2) yaitu suatu istilah yang diberikan kepada sejumlah bangunan dengan gaya karakteristik serupa, yang mengutamakan kesederhanaan bentuk serta fungsional. Ciri-ciri arsitektur modern yaitu:

Satu gaya internasional atau tanpa gaya (seragam).

Merupakan suatu arsitektur yang da-pat menembus budaya dan geografis.

Berupa khayalan, idealis. Bentuk tertentu, fungsional

Bentuk mengikuti fungsi, sehingga bentuk menjadi monoton karena tidak diolah.

Less is more.

Semakin sederhana merupakan suatu nilai tambah terhadap arsitektur tersebut.

Ornamen adalah suatu kejahatan sehingga perlu ditolak.

Penambahan ornamen dianggap suatu hal yang tidak efisien karena dianggap tidak memiliki fungsi. Hal ini dikare-nakan dibutuhkan kecepatan dalam

233

JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 DESEMBER 2013

ArsitekturKlasifikasimodernkantor sewa

Site

Bentuk dasar bangunan utama berupa persegi sebagai wujud bentuk modern yang seder-hana dan praktis guna memak-simalkan fungsi ruang di dalamnya. Bentuk bangunan juga di pengaruhi oleh kondisi site, yaitu dengan bentuk bangunan fungsi pendukung yang mengikuti bentuk site dengan tujuan memaksimal-kan site.

Gambar 2. Konsep gubahan betuk

membangun setelah berakhirnya Perang Dunia II.Singular (tunggal).

Arsitektur modern tidak memiliki suatu ciri individu dari arsitek, sehingga tidak dapat dibedakan antara arsitek yang satu dengan yang lainnya (seragam). Nihilism.

Penekanan perancangan pada space, maka desain menjadi polos, simple, bidang-bidang kaca lebar. Tidak ada apa-apanya kecuali geometri dan bahan.

Pemilihan tema modern pada kantor sewa ini didasari pada fungsi bangunan sebagai kantor sewa yang lebih mengutamakan fungsional ruang sebagai bangunan yang disewakan serta aktivitas di dalam bangunan yang bersifat formal. Pada arsitektur modern, bentuk yang simetris serta kesederhanaan bentuk dapat

memberikan kesan formal serta menunjukkan citra bisnis yang praktis.

Dari penjabaran di atas maka dalam merancang gubahan bentuk pada kantor sewa ini, ada beberapa hal yang harus diperhatikan, antara lain:

Bentuk yang dapat memaksimalkan ruang yang terbentuk di dalamnya.

Bentuk bangunan simpel serta fung-sional minim menggunakan ornamen.

Bentuk yang menyesuaikan pada analisis kantor sewa sesuai dengan penjabaran sebelumnnya.

HASIL

Kantor sewa di Pontianak ini (Gambar 3) terdiri dari sembilan lantai dan terdiri dari 98 unit ruang kerja yang disewakan. Kan-tor sewa ini terdiri dari dua massa ba-ngunan di mana pada area depan difungsi-

234

Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis)

(a) Tampak atas

(b) Tampak depan

(c) Tampak kiri

235

JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 DESEMBER 2013

(d) Tampak kanan

(e) Tampak belakang

(f) Perspektif

236

Studi Tentang Perancangan Kantor Sewa di Kota Pontianak (Ray Deddy Azmi, Tri Wibowo C., Mira Sophia Lubis)

(g) Perspektif

Gambar 3. Desain kantor sewa di Pontianak

kan sebagai kantor sewa sedangkan di belakang sebagai fungsi pendukung seperti retail-retail ATK serta fungsi pendukung lainnya. Pada bangunan fungsi utama yaitu kantor sewa klasifikasi modul mengguna-kan medium space yaitu 12 m 12 m. Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa ini berfungsi majemuk yaitu menampung fungsi yang bervariatif. Dari pembagian layout denah, kantor sewa ini mengguna-kan cellular system dengan susunan ruang linier dan koridor sebagai penghubung antarruang. Klasifikasi berdasarkan keda-laman ruang; kantor sewa ini mengguna-kan deep space di mana kedalaman ruang antara 1119 m. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa ini menggu-nakan tipe menara dengan posisi core berada pada tengah bangunan. Pada bangunan fungsi pendukung, terdapat retail-retail penjualan ATK, caf n resto, gym, refleksi, function hall, serta fungsi pendukung lainnya. Bangunan ini terdiri

dari tiga lantai dan setiap lantai dihu-bungkan oleh eskalator. Kedua fungsi bangunan tersebut terhubung dari lantai dasar sampai lantai dua. Sebagai lahan parkir, kantor sewa ini menggunakan semibasement.

Perancangan kantor sewa ini mengguna-kan pendekatan arsitektur modern. Pemi-lihan tema modern pada kantor sewa ini didasari pada fungsi bangunan sebagai kantor sewa yang lebih mengutamakan fungsional ruang sebagai bangunan yang disewakan serta aktivitas di dalam ba-ngunan yang bersifat formal. Pada arsi-tektur modern, bentuk yang simetris serta kesederhanaan bentuk dapat memberikan kesaan formal serta menunjukkan citra bisnis yang praktis.

Bentuk dasar bangunan berupa kubus yang memberikan kesan simetris dan formal sebagai bentuk modern dan menegaskan

237

JURNAL TEKNIK SIPIL UNTAN / VOLUME 13 NOMOR 2 DESEMBER 2013

kesan perkantoran yang formal dan prak-tis. Bentuk kubus ini menjadi bangunan utama sehingga mudah dalam pengaturan ruang di dalamnya sehingga dapat dimaksimalkan. Pada bagian fungsi pendukung, bentuknya mengikuti site guna memaksimalkan site.

KESIMPULAN

Marlina,Endy.2008.Panduan

PerancanganBangunanKomersial. Yogyakarta: Andi.

PemerintahKota Pontianak. 2011.RencanaTata Ruang Wilayah

Kota Pontianak Tahun 2002-2012.

PusatBahasa. 2011. Kamus BesarBahasa Indonesia.

Dari hasil kajian literatur dan faktual serta hasil analisis maka dapat disimpulkan beberapa hal tentang perancangan kantor sewa di Pontianak, yaitu:

Dalam mendesain kantor sewa, pen-dekatan arsitektur modern menjadi pendekatan yang baik karena fungsi-onal ruang lebih diutamakan pada ba-ngunan kantor sewa sebagai bangun-an komersial. Kesan formal yang ditampilkan dari arsitektur modern menegaskan fungsi bangunan sebagai perkantoran.

Kebutuhan pasar menjadi dasar dalam penentuan kebutuhan kantor sewa yang akan dirancang. Tren perkan-toran yang ada saat ini di Pontianak menjadi acuan dalam merancang kan-tor sewa ini karena tren tersebut memperlihatkan kebutuhan perkan-toran yang ada saat ini di Pontianak.

Fungsi serta klasifikasi menjadi menjadi dasar dalam perancangan sebuah kantor sewa yang baik guna memenuhi kebutuhan pasar.

Daftar Pustaka

Bappeda. 2011.

http://bappeda.kalbarprov.go.id

238