TESIS

KEDUDUKAN HUKUM BANK PENYALUR KREDIT PEMILIKAN

RUMAH DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI EFEK BERAGUN

ASET SURAT PARTISIPASI

Oleh:

FIRMIDA BAYU MAHENDRA, S.H.

NIM : 031324153069

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM

MINAT STUDI HUKUM BISNIS

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS AIRLANGGA

SURABAYA

2015

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

i

TESIS

KEDUDUKAN HUKUM BANK PENYALUR KREDIT PEMILIKAN RUMAH DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI EFEK BERAGUN

ASET SURAT PARTISIPASI

Oleh:

FIRMIDA BAYU MAHENDRA, S.H. NIM : 031324153069

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM MINAT STUDI HUKUM BISNIS

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA

SURABAYA 2015

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

ii

KEDUDUKAN HUKUM BANK PENYALUR KREDIT PEMILIKAN

RUMAH DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI EFEK BERAGUN

ASET SURAT PARTISIPASI

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Hukum

Pada Program Studi Magister Ilmu hukum

Minat Studi Hukum Bisnis

Fakultas Hukum Universitas Airlangga

Surabaya

OLEH:

FIRMIDA BAYU MAHENDRA, S.H.

NIM : 031324153069

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM

MINAT STUDI HUKUM BISNIS

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS AIRLANGGA

SURABAYA

2015

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

iii

LEMBAR PENGESAHAN

Tesis ini telah disetujui,

Pada Tanggal : 12 Oktober 2015

Oleh

Dosen Pembimbing :

Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H.

NIP.19670226 1993031001

Mengetahui :

Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum

Minat Studi Hukum Bisnis

Fakultas Hukum Universitas Airlangga

Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, S.H., M.H.

NIP. 19650419 1990021001

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

iv

Tesis Ini Telah Diuji dan Dipertahankan Dihadapan Panitia Penguji

Pada hari Senin, Tanggal 19 Oktober 2015

PANITIA PENGUJI TESIS :

Ketua : Prof. Dr. H. Moch. Isnaeni, S.H., M.S.

Anggota : 1. Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, S.H., M.H.

2. Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H.

3. Erni Agustin, S.H., LL.M.

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

UNIVERSITAS AIRLANGGA

FAKULTAS HUKUM Kampus B Jl. Dharmawangsa Dalam Selatan Surabaya 60286 Telp. 031-5023151, 5023252

Fax. 031-5020454

Website : http//www.fh.unair.ac.id – E-mail : fh@unair.ac.id

v

PERNYATAAN ORISINALITAS TESIS

Nama : Firmida Bayu Mahendra, S.H.

NIM : 031324153069

Minat Studi : Hukum Bisnis

Judul Tesis : Kedudukan Hukum Bank Penyalur Kredit Pemilikan Rumah Dalam

Transaksi Sekuritisasi Efek Beragun Aset Surat Partisipasi

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis yang ditulis untuk memenuhi tugas akhir pada

Program Studi Magister Ilmu Hukum ini tidak mempunyai persamaan dengan tesis lain.

Demikian pernyataan ini dibuat tampa paksaan dari pihak manapun. Apabila pernyataan ini tidak

benar, maka akan diberikan sanksi oleh Pimpinan Fakultas.

Surabaya, 1 November 2015

Yang membuat pernyataan,

Firmida Bayu Mahendra, S.H.

NIM. 031324153069

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

 

vi

UNGKAPAN PRIBADI/MOTIVASI BARANGSIAPA YANG MENUNJUKKAN DUNIA KEPADAMU, BERARTI DIA TELAH MENIPUMU. BARANGSIAPA YANG MENUNJUKKAN IMBALAN AMAL KEPADAMU, MAKA DIA TELAH MEMBAKAR KEIKHLASANMU. BARANGSIAPA YANG MENUNJUKKAN CINTA TUHAN KEPADAMU. MAKA DIA ADALAH SEBAIK-BAIK PENASIHAT BAGIMU. (FIRMIDA BAYU MAHENDRA)

YA ALLAH. JIKA SEKIRANYA AKU BERIBADAH KEPADA ENGKAU KARENA TAKUT AKAN SIKSA NERAKA, MAKA BIARKANLAH AKU DENGAN NERAKAMU. DAN JIKA AKU BERIBADAH KEPADA ENGKAU KARENA MENGHARAP MASUK SURGA, MAKA HARAMKANLAH AKU DARIPADANYA. AKAN TETAPI JIKA AKU BERIBADAH KEPADA ENGKAU HANYA KARENA SEMATA-MATA KARENA KECINTAANKU KEPADA-MU, MAKA JANGANLAH, YA ILLAHI, ENGKAU HARAMKAN AKU MELIHAT KEINDAHANMU YANG AZALI. (RABI’AH AL-ADAWIYYAH)

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

vii

ABSTRAK

Sekuritisasi merupakan instrumen keuangan yang dimanfaatkan oleh bank

penyalur KPR untuk mengembangkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Bank

Penyalur KPR mempunyai aset piutang bersifat tidak likuid yang dialihkan

kepada perusahaan pembiayaan sekunder (PT.SMF) berdasarkan prinsip true sale,

dengan bertujuan untuk memisahkan aset yang dialihkan dari risiko kredit aset

lainnya milik kreditor awal (Bank Penyalur KPR). Pengalihan piutang dalam

sekuritisasi mempunyai karakteristik dimana tidak ada pemberitahuan kepada

debitor. Namun debitor sudah dianggap tahu karena debitor sudah mengetahui

lewat klausula pengalihan yang ada pada perjanjian KPR. PT SMF yang

berkedudukan sebagai penerbit melakukan transformasi aset yang tidak likuid

menjadi sebuah efek yang bernama surat partisipasi dan selanjutnya dijual kepada

investor yang diwakili oleh wali amanat pada wilayah pasar modal. Pada tahap

pasca transaksi, wali amanat menunjuk bank penyalur KPR menjadi penyedia jasa

yang bertugas mengumpulkan tagihan dan mengawasi aset yang telah dialihkan.

Kata Kunci : Sekuritisasi, Pasar Pembiayaan Sekunder, Jual Putus, Penyedia Jasa

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

viii

ABSTRACT

Securitization is an instrument of financing that is used by bank to develop its

housing loan (KPR). Bank has credit assets -an illiquid asset- that is transferred

to Secondary mortgage facility (PT.SMF) through true sale in other that the

assets are legally separated from credit risk of originator’s other asset and

originator’s entity. The assignment in securitization has a characteristic that

there is no notification from bank or PT. SMF to debtors. But indirectly debtors

has agreed about that assignment because there is transferrable clause in housing

loan agreement that they have taken before. PT. SMF -an issuer- transforms

illiquid asset be a securities namely participation certificate that will be sold to

investors which are represented by trustee in the capital market. In the post

transaction of securitization, The trustee appoints bank as servicer of investors

that has duty to collect debtor’s payments and monitors the assets.

Keyword : Securitization, Secondary Mortgage Facility, True Sale, Servicer

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

ix

KATA PENGANTAR

Assalammualaikum Wr.Wb.

Puji syukur saya panjatkan kepada Allah SWT yang telah memberikan

kekuatan, kesabaran, petunjuk serta anugerah-anugerah lainnya yang tidak bisa

saya tuliskan satu persatu. Sehingga saya bisa menyelesaikan tesis ini dengan

baik. Tidak lupa sholawat serta salam saya persembahkan untuk junjungan nabi

besar Muhammad SAW, sang uswatun hasanah bagi seluruh umat manusia.

Penulisan tesis ini saya persembahkan kepada orang tua saya tercinta dan

terbaik, Bapak K. Darsono dan Ibu Patmi serta kepada adik saya Elsanda

Nugroho yang selalu memberikan dukungan kepada saya dalam setiap langkah

untuk mencapai cita-cita.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan ini dapat disusun dengan

baik berkat bantuan, bimbingan, dorongan, dan saran dari berbagai pihak, untuk

itu ucapan terima kasih yang tulus ikhlas tak terhingga saya haturkan kepada;

1. Prof. Dr. Muhammad Zaidun, S.H., M.Si sebagai dekan Fakultas Hukum

Universitas Airlangga.

2. Prof. Dr. Eman Ramelan, S.H., M.S sebagai Wakil Dekan I Fakultas

Hukum Universitas Airlangga.

3. Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, S.H., M.H., sebagai Ketua Program Studi

Magister Ilmu Hukum, dan juga dosen yang selalu saya banggakan karena

keilmuan yang disampaikan selalu syarat akan hakikat. Semoga saya masih

diberi kesempatan oleh Allah SWT untuk bisa menimba ilmu dari Prof.

Yudha, amin

4. Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H., sebagai Pembimbing Tesis.

Saya mengucapkan terima kasih tak terhingga kepada Ibu atas dedikasi yang

telah diberikan selama membimbing saya dalam penulisan tesis ini.

5. Prof. Dr. H. Moch. Isnaeni, S.H., M.S., Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko,

S.H., M.H., Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H, dan Ibu Erni

Agustin, S.H., LL.M., para penguji tesis saya, terima kasih untuk semua

saran yang sangat berharga.

6. Bapak dan Ibu dosen, terima kasih atas ilmu yang bermanfaat yang telah

dibagikan kepada kami, dan semoga akan menjadi ladang amal yang penuh

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

x

dengan kebaikan dan rahmat dari Allah S.W.T.

7. Muhammad Satriawan, S.Pd., M.Pd., Bambang Arwanto, S.H., M.H dan

Dewi Analis Indriyani., S.H., M.H, Terima kasih atas segala bantuan yang

telah diberikan sehingga saya dapat menempuh dan menyelesaikan

pendidikan Magister Ilmu Hukum di Universitas Airlangga. Jasa kalian tidak

akan pernah terlupakan kawan. Semoga kita bisa duduk bersama lagi dan

bercerita tentang kesuksesan yang telah kita raih, amin.

8. Dr. Ghansham Anand, S.H., M.Kn, Sebagai pembimbing informal yang

telah meluangkan waktu dan pikiran dalam mendukung penulisan tesis ini.

Terima atas semua yang telah diberikan dan semoga saya bisa menjadi

seorang Doktor seperti Pak Ghansham, amin

9. Dyah Rahayu, S.H., M.H, dan seluruh jajaran pimpinan beserta staf

karyawan PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero). Terima kasih atas

bimbingan dan segala bantuan yang telah diberikan kepada saya selama

penulisan tesis ini. Semoga PT. SMF semakin jaya serta mampu menjadi

salah satu tumpuan harapan bagi terwujudkan cita-cita bangsa, amin

10. Afni Oktaria Sarining Wulan, S.Ked, S.H, dan Roikhatul Khusniyah,

Para calon dokter dan/atau pakar medis yang telah memberikan sumbangan

pemikiran, dukunga moral dan doa sehingga saya bisa menyelesaikan

beberapa karya tulis “Hukum Kesehatan” dengan baik.

11. Gus Mas’ad beserta Keluarga Besar Pondok Pesantren Al-Amiro Surabaya,

Terima kasih atas keikhlasannya dalam membimbing serta mengajarkan ilmu-

ilmu agama islam kepada saya. Insya Allah ilmu yang telah saya dapat akan

menjadi pedoman bagi saya untuk menjalani kehidupan yang sesuai dengan

tuntunan agama.

12. Para Staf Administrasi Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Pak Yono, Bu

Nani, Pak Tubi, Pak Pi’i, Pak Winarko, terima kasih banyak atas bantuan

bapak ibu selama ini dalam membantu urusan administrasi. Semoga bapak

dan ibu selalu diberi kelimpahan nikmat sehat, rizki dan selalu bahagia.

Aammiinn.

13. Para Staf Koleksi Khusus Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Ibu Evi,

Mbak Yanti, Mas Rizky, Mas Ubaydillah, Mbak Lina dan Mbak Khusnul ,

Terima kasih atas senyuman dan keramahannya. Semoga sehat selalu,

semakin dilapangkan pintu rizkinya dan dibukakan pintu jodohnya, amin.

14. Para sahabat yang senantiasa memberikan semangat dan motivasi kepada

saya, Yoan Sakti Nathanael Nainggolan, M. Faruk Basyori, dan para

sahabat-sahabat lainnya. Semoga kita semua bisa meraih cita-cita yang kita

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

xi

impikan, amin.

15. Kawan-kawan Magister Ilmu Hukum, terima kasih atas tiap pertemanan yang

kita jalin bersama. Semoga tali persaudaraan kita selalu berjalan dengan baik.

Mari kita ramaikan negeri ini dengan karya penuh inspiratif, kreatif dan

inovatif, dengan menjadi pribadi yang sukses, tangguh, jujur, dan adil.

16. Semua kawan dan kerabat yang belum disebutkan namanya satu persatu,

terima kasih atas doa, semangat dan kebersamaan yang indah. Semoga Allah

merahmati kita semua. Aammiinn. Aammiinn. Ya Robbal ‘Alamiin.

17. Semua orang yang membaca tesis ini, terima kasih banyak dan semoga

bermanfaat.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam penulisan tesis ini terdapat

banyak kekurangan dan jauh dari kata sempurna. Oleh karena itu kritik dan saran

yang membangun sangat diharapkan. Semoga tulisan ini bermanfaat bagi semua

pihak yang memerlukan.

Wassalamualaikum Wr. Wb.

Surabaya, November 2015

Penulis,

Firmida Bayu Mahendra, S.H.

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

xii

DAFTAR ISI

LEMBAR COVER .............................................................................................. i

SAMPUL DALAM .............................................................................................. ii

LEMBAR PENGESAHAN .................................................................................. iii

PANITIA PENGUJI TESIS ................................................................................. iv

PERNYATAAN ORISINALITAS TESIS .......................................................... v

UNGKAPAN PRIBADI/MOTTO ....................................................................... vi

ABSTRAKSI ........................................................................................................ vii

ABSTRACT ......................................................................................................... viii

KATA PENGANTAR .......................................................................................... ix

DAFTAR ISI ......................................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN

1. Latar Belakang Masalah .................................................................. 1

2. Rumusan Masalah ........................................................................... 6

3. Tujuan Penelitian ............................................................................ 7

4. Manfaat Penelitian .......................................................................... 7

5. Kerangka Teori ............................................................................... 8

6. Metode Penelitian ........................................................................... 19

6.1. Tipe Penelitian ........................................................................ 19

6.2. Metode Pendekatan .................................................................. 20

6.3. Sumber Bahan Hukum ............................................................. 21

7. Analisis Bahan Hukum ................................................................... 22

8. Pertanggungjawaban Sistematika ................................................... 23

BAB II KARAKTERISTIK PERJANJIAN PENGALIHAN ASET KEUANGAN

BANK PENYALUR KPR ANTARA BANK PENYALUR KPR DENGAN

PT. SMF

1. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ................................................ 25

2. Tinjauan Umum Tentang Sekuritisasi EBA-Surat Partisipai ......... 34

3. Karakteristik Perjanjian Pengalihan Aset Keuangan Dalam

Sekuritisasi EBA-Surat Partisipasi ................................................. 40

4. Karakteristik Pengalihan Aset Piutang Dalam Sekuritisasi

EBA-Surat Partisipasi ..................................................................... 48

5. Kedudukan Hak Tanggungan Setelah Adanya Pengalihan Aset

Keuangan Bank Penyalur KPR kepada PT. SMF ............................ 54

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA

xiii

BAB III AKIBAT HUKUM PADA TAGIHAN MILIK BANK PENYALUR KPR

SETELAH PENGALIHAN ASET KEUANGANNYA KEPADA

INVESTOR EBA-SURAT PARTISIPASI

1. Kedudukan PT.SMF Dalam Penerbitan EBA-Surat Partisipasi ...... 56

2. Fungsi Dan Tanggung Jawab Wali Amanat Dan Bank

Kustodian Dalam Transaksi Sekuritisasi EBA-Surat

Partisipasi ........................................................................................ 58

3. Kedudukan Hukum Bank Penyalur KPR Akibat Pengalihan

Aset Keuangannya Kepada Investor ................................................ 69

BAB IV PENUTUP

1. Kesimpulan ..................................................................................... 77

2. Saran ............................................................................................... 78

DAFTAR BACAAN ............................................................................................ 80

LAMPIRAN ........................................................................................................ 84

ADLN - Perpustakaan Universitas Airlangga

TESIS KEDUDUKAN HUKUM BANK... FIRMIDA BAYU MAHENDRA