standar operasional prosedur internal · direktorat penilaian tanah direktorat jenderal pengadaan...

DIREKTORAT PENILAIAN TANAHDirektorat Jenderal Pengadaan TanahKementerian Agraria dan Tata Ruang/BPNTahun 2018

STANDAR OPERASIONALPROSEDUR INTERNAL





Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 ii

DAFTAR ISI

Halaman

KATA PENGANTAR ................................................................................................................. iDAFTAR ISI ............................................................................................................................. ii

PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH ................................................................................. 1I. PENDAHULUAN ............................................................................................................ 1

A. Latar Belakang ...................................................................................................... 1B. Dasar Hukum ........................................................................................................ 1

II. RUANG LINGKUP .......................................................................................................... 2A. Maksud dan Tujuan .............................................................................................. 2B. Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................... 2

III. DEFINISI ........................................................................................................................ 2IV. TAHAPAN PEKERJAAN .................................................................................................. 3

PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH ................................................................................ 23I. PENDAHULUAN ............................................................................................................ 23

A. Latar Belakang ..................................................................................................... 23B. Dasar Hukum ....................................................................................................... 23

II. RUANG LINGKUP .......................................................................................................... 24A. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 24B. Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................... 24


PENANGANAN KEBERATAN ................................................................................................... 39I. PENDAHULUAN ............................................................................................................ 39II. RUANG LINGKUP .......................................................................................................... 39III. DEFINISI ........................................................................................................................ 39IV. TAHAPAN PEKERJAAN .................................................................................................. 40

LAMPIRAN LAYOUT PETA ....................................................................................................... 45LAMPIRAN FORMULIR ZONA NILAI TANAH ........................................................................... 54

PENILAIAN KAWASAN ............................................................................................................ 67I. PENDAHULUAN ............................................................................................................ 67

A. Latar Belakang ..................................................................................................... 67B. Manfaat Nilai Ekonomi Kawasan / Sumber Daya Alam ....................................... 67C. Dasar Hukum ....................................................................................................... 68

II. RUANG LINGKUP .......................................................................................................... 68A. Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................... 68B. Hasil Pekerjaan .................................................................................................... 68

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 iii


A. Tipologi Nilai Ekonomi Kawasan .......................................................................... 70B. Konsep Pekerjaan ................................................................................................ 70C. Metode Penilaian Ekonomi Kawasan .................................................................. 73D. Prosedur/Proses Pekerjaan .................................................................................. 84

LAMPIRAN FORMULIR ZONA NILAI EKONOMI KAWASAN ..................................................... 88

Petunjuk Teknis Penilaian Tanah 2018 1

PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor 8 Tahun 2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BadanPertanahan Nasional, Direktorat Penilaian Tanah, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, mempunyaitugas melaksanakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar, prosedur,dan kriteria, dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan evaluasi dan pelaporandi bidang penilaian tanah. Untuk menyelenggarakan tugasnya tersebut di atas, Direktorat PenilaianTanah melaksanakan fungsinya sebagai berikut :

1. Penyiapan perumusan kebijakan di bidang penilaian tanah;2. Pelaksanaan kebijakan di bidang penilaian tanah;3. Penyiapan penyusunan norma, standar, prosedur, dan kriteria di bidang penilaian tanah;4. Pemberian bimbingan teknis dan supervisi di bidang penilaian tanah;5. Pelaksanaan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan di bidang penilaian tanah;6. Pelaksanaan urusan tata usaha Direktorat.

Selain itu berdasarkan PP No. 128 tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara BukanPajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional terdapatbeberapa pelayanan pertanahan yang mengacu pada nilai tanah yang di peroleh dari Peta Zona NilaiTanah. Peta Zona Nilai Tanah dapat pula menjadi referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalampengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentangPengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan pelaksanaannya.

Sejalan dengan hal di atas, dalam rangka penyelenggaraan tugas dan fungsi Direktorat PenilaianTanah, sejak tahun anggaran 2007 telah melaksanakan kegiatan survei dan pemetaan nilai tanah. Dilihatdari cakupan wilayah pemetaan, dari perkiraan luas daratan Republik Indonesia seluas + 190 juta Ha,yang terdiri dari luas hutan 129.425.443 Ha dan luas budidaya 60.574.554 Ha yang telah tersedia PetaZNT adalah seluas 31.292.518 Ha atau + 52 % dari luas budidaya 60.574.554 Ha (dipetakan tahunAnggaran 2007 s/d 2016).

B. Dasar Hukum

1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan UntukKepentingan Umum;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PenerimaanNegara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan PertanahanNasional;

3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2015 Tentang Organisasi KementerianNegara;

4. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 Tentang Kementerian Agraria danTata Ruang;

5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan PertanahanNasional.


II. RUANG LINGKUP

A. Maksud dan Tujuan

Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dimaksudkan menyediakan informasi nilai tanah, sebagaikebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besar kemakmuranrakyat, melalui :

1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah;2. Pembangunan dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset Pertanahan (SIMASTAN)

dengan sub sistem informasi nilai tanah, yang sangat bermanfaat untuk :a. Informasi umum nilai pasar tanah;b. Referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk kepentingan

masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan pengamanan aset negara;c. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;d. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;e. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair);f. Referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan Tim/Lembaga Penilai

Tanah;g. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;h. Memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan perekonomian suatu wilayah;i. Pembuatan model indeks harga tanah.

Tujuan pembuatan peta zona nilai tanah adalah agar informasi nilai tanah dapat dimanfaatkanuntuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan dengan nilai tanah.

B. Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah antara lain:1. Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah mencakup wilayah yang luas dan bersifat massal atau

mencakup jumlah bidang tanah yang banyak, baik untuk daerah pertanian dan non pertanian;2. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah memiliki 2 (dua) jenis skala, yaitu skala 1:25.000 dan 1:10.000;3. Dasar Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah menggunakan nilai pasar;4. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah hanya dilakukan satu kali dengan skala yang sama, namun

demikian pembuatan peta zona nilai tanah pada lokasi yang sama dapat dilakukan lagi denganskala yang berbeda.

III. DEFINISI

1. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkanuntuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudahterselesaikan, biaya tersebut menjadi faktor historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barangatau jasa merupakan biaya bagi pembelinya (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar PenilaianIndonesia 2013);

2. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, ataudibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan faktahistoris, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuanfinansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yangdibayarkan atau suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai


barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atasnilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisiyang tertentu pula (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);

3. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati olehpembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukanmerupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barangatau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (Kode Etik PenilaiIndonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);

4. Tanah adalah permukaan bumi, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 4 Undang UndangNomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, di daratan maupun di bawahair, termasuk ruang di atas maupun di bawahnya, dalam batas-batas tertentu termasuk kekayaanalam yang terkandung di dalamnya, yang mempunyai batas-batas dan sistem-sistem tertentu,baik batas dan sistem alam, batas dan sistem administrasi, maupun batas dan sistempenguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya; Dalam pengertian ini maka tanahtermasuk baik tanah yang sudah ada sesuatu hak di atasnya, maupun yang belum dilekati olehsesuatu hak menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;

5. Nilai Tanah adalah nilai tanah sebagaimana dimaksud di atas, dalam keadaan “kosong”, tidaktermasuk nilai benda-benda yang melekat padanya;

6. Zona Nilai Tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relative sama darisekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuaidengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnyaberdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya;

7. Properti merupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real Property), adalah tanah berikut seluruhbenda-benda buatan manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang beradapada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;

8. Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda buatan manusia yang melekatpadanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah permukaan tanahdimaksud;

9. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh daritransaksi jual beli atau penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat membeli danpenjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukansecara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yangdimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar PenilaianIndonesia 2013).

IV. TAHAPAN PEKERJAAN

Tahapan pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah antara lain sebagai berikut :1. Persiapan

a. AlatPenyiapan alat kerja lapangan:Hardware :

1) Mendukung Kerja Studio : Komputer, Printer, Plotter2) Mendukung Kerja Lapangan : GPS navigasi, laptop, kamera dan Alat Tulis

Software :1) Aplikasi wajib : Pengolahan Data Spasial, Pengolahan Data Tabular2) Aplikasi Pendukung : Software GIS


b. BahanBahan untuk kegiatan ini adalah:

1) Citra Satelit dan atau foto udara hasil rekaman terbaru.2) Peta batas administrasi3) Peta jaringan jalan4) Peta Penggunaan Tanah5) Peta Toponimi.6) Peta RTRW.7) Peta Pendaftaran tanah/peta bidang8) Data Rekapitulasi peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat.9) Peta-peta lain yang dapat mendukung pekerjaan pembuatan peta zona nilai tanah.

c. Persiapan Kerja LapanganRencana ini memuat jadwal waktu kegiatan, penyediaan bahan dalam pelaksanaan surveidan tenaga. Kegiatan yang dimaksud diatas adalah :

1) Koordinasi dengan Kantor Pertanahan pada lokasi kerja dalam kaitannya denganpembuatan peta zona nilai tanah dan keberadaan data spasial dan tekstual yangtersedia di Kantor Pertanahan setempat, yang akan dijadikan sebagai acuan terhadapdata spasial lainnya;

2) Koordinasi dengan Instansi terkait kaitannya dengan data-data yang tidak tersedia diKantor Pertanahan;

3) Koordinasi dengan pihak kecamatan/desa atau kelurahan, dengan tujuan untukmenginformasikan kegiatan pemetaan zona nilai tanah dan mendapatkan informasigambaran pasar tanah secara umum;

4) Penyiapan kelengkapan administrasi;5) Memastikan kelengkapan dan fungsi alat-alat pendukung;6) Penyiapan formulir daftar isian pengumpulan data pasar yang terdiri dari Formulir

Pendataan Penilaian Sampel Tanah/Bangunan Non Pertanian dan FormulirPendataan Penilaian Sampel Tanah Pertanian (terlampir).

2. Pembuatan peta zona awal nilai tanaha. Deliniasi zona awal nilai tanah

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam pembuatan peta zona awal antara lain:1) Pembuatan batas zona awal dibuat berdasarkan dari bahan yang tersedia;2) Pisahkan antara kawasan budidaya dan non budidaya berdasarkan peta kawasan

hutan, peta rencana tata ruang dan peta-peta lainnya;3) Digitasi zona awal dibuat berdasarkan peta citra, peta pendaftaran, dan peta lainnya;4) Pembuatan batas zona awal dilakukan di atas peta dasar dalam skala tampilan

minimal sama atau lebih besar dengan skala yang dimaksud dengan menggunakansistem koordinat TM3;

5) Luas zona terkecil sesuai dengan minimal unit, yaitu:a) Skala 1:10.000 : (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) = 0.25 Ha;b) Skala 1:25.000 : (½ cm x skala peta) x (½ cm x skala peta) = 1.5625 Ha;

6) Pengelompokkan jenis zona berdasar pengelompokkan penggunaan tanah pertaniandan non pertanian yang terdiri dari:


Pertanian Non PertanianSawah Irigasi Perumahan TeraturSawah Tadah Hujan Perumahan Tidak TeraturKebun / Tanah Kering / Ladang /Tegalan

Perkantoran

Perkebunan (Sesuai Komoditi) Pasar /Jasa Perdagangan/Area BisnisPerikanan / Tambak Industri / PergudanganPeternakan Objek Khusus Lainnya (rumah sakit,

Stadion, Bandara, terminal, stasiun, dll)

7) Untuk delineasi jalan, seperti jenis jalan arteri, kolektor atau jalan lain yangdiperkirakan mempunyai nilai yang sama harus dibuat batas zona atau buffer (kanandan kiri) disesuaikan dengan peta citra satelit dan peta pendaftaran;

8) Deliniasi buffer jalan dibuat dengan kriteria jalan sebagai berikut :a) Jaringan jalan arteri;b) Jaringan jalan kolektor;c) Jaringan jalan lokal (yang berpengaruh terhadap nilai tanah).

9) Deliniasi lebar buffer dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:a) Jika tersedia peta pendaftaran tanah dilakukan deliniasi 1 bidang tanah tepi

jalan mengikuti peta pendaftaran;b) Jika tidak tersedia peta pendaftaran tanah dilakukan deliniasi perkiraan 1

bidang tanah tepi jalan mengikuti citra.10) Deliniasi buffer dilakukan juga terhadap obyek lain yang berpengaruh terhadap nilai

tanah antara lain jalur kereta api, sungai, jalur pipa gas, dll.11) Selain itu, penentuan zona awal nilai tanah harus memperhatikan karakteristik fisik

(morfologi) yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama.12) Jenis geometri zona awal yaitu polygon 2 dimensi.13) Beberapa hal lain yang perlu diperhatikan dalam deliniasi zona awal antara lain:

a) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai nilai pasar tanah yang relatif sama;b) Dalam satu zona diperkirakan memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas

umum yang sama;c) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai aksesibilitas yang tidak jauh

berbeda.14) Hasil deliniasi zona awal merupakan peta kerja yang akan dibawa ke lapangan.

b. Survei batas zona awal nilai tanah1) Kegiatan ini bertujuan untuk mengamati kesesuaian hasil deliniasi zona awal dengan

keadaan yang sebenarnya di lapangan;2) Dalam hal terjadi perubahan detil lapangan maka perubahan tersebut agar

digambarkan pada peta kerja yang akan digunakan sebagai dasar perbaikan deliniasizona awal;

3) Survei dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan terjadinyaperbedaan nilai bidang tanah yang ekstrim pada zona yang sama.

c. Perbaikan zona awalPerbaikan zona awal harus memperhatikan hasil dari survei batas zona awal nilai tanah.

3. Pengumpulan dataa. Spesifikasi Sampel


Sampel yang dimaksud dalam survei dan pemetaan nilai tanah adalah bidang tanah yangterdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi harga transaksi atau penawaranbidang tanah tersebut pada kurun waktu 24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan48 bulan terakhir untuk tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi atau penawaran yangdimaksud adalah harga jual-beli.

1) Penentuan SampelSampel dipilih dengan karakteristik sebagai berikut:

a) Sampel dipilih dengan teknik stratified random sampling;b) Jumlah sampel dalam setiap zona minimal 3 (tiga) sampel yang valid;c) Untuk zona dengan luas di atas muka peta lebih dari 10 cm x 10 cm, sampel

minimal adalah 5 (lima). Untuk kelebihan setiap 10 cm x 10 cm jumlah sampelditambah 2 (dua) demikian seterusnya setiap kelipatan 10 cm x 10 cm;

d) Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang tanah kosong untukmengurangi resiko kesalahan menghitung nilai bangunan dan benda-benda takbergerak yang melekat pada bidang tanah tersebut;

e) Sampel sebaiknya terdistribusi secara merata/mewakili di dalam zona danharus sesuai dengan peruntukan/zoning;

f) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran digunakanmetode individual;

g) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidakdimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan zona.

2) Penentuan respondenResponden adalah sumber data utama yang dapat memberikan gambaran danketerangan yang dapat dipercaya tentang informasi harga transaksi atau hargapenawaran. Responden yang dapat dipilih adalah:

a) Pemilik tanah yang baru melakukan transaksi;b) Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya;c) Real estate agent/broker;d) Developer;e) Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai sumber

terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden yang dipersyaratkantidak tersedia.

b. Pengumpulan DataKegiatan pengumpulan data yang dilakukan antara lain:

1) Mendapatkan sampel bidang tanah;2) Menentukan koordinat lokasi titik sampel bidang tanah;3) Wawancara dengan responden;

Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh keterangan yang lebihmendetail terhadap data bidang tanah serta informasi harga penawaran atautransaksi bidang tanah.

4) Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data seperti yang tertera pada Formulir Pendataan Penilaian SampelTanah/Bangunan Non Pertanian dan Formulir Pendataan Penilaian Sampel TanahPertanian (terlampir) yang meliputi:

a) Survei data fisik tanah;b) Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;


c) Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak yang melekat padabidang tanah tersebut;

d) Survei data harga pasar tanah/properti;e) Penentuan koordinat obyek/sampel;f) Pengambilan foto obyek.

5) Dalam hal sampel data transaksi atau penawaran tidak bisa terpenuhi 3 (tiga) sampeldalam satu zona, maka petugas pengumpulan data langsung menentukan sampelkekurangannya yang terletak dalam satu zona dengan menggunakan penilaianbersifat individual. Dalam melakukan pengumpulan data, wajib mengumpulkansekurang-kurangnya jenis data seperti pada poin (4), kecuali data harga pasartanah/properti;

6) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidakdimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan zona;

7) Petugas pengumpul data wajib menyerahkan data tracking (file.gpx) yang didapatdari GPS Handheld.

4. Entry Data TekstualPetugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data yang telah dikumpulkanmenggunakan Formulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah/Bangunan Non Pertanian dan FormulirPendataan Penilaian Sampel Tanah Pertanian dalam bentuk digital. Penyimpanan hasilpengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel Standar PengolahanData Tekstual dan Numeris (tipe file: Excel).Tabel tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:

No. Kolom Nama Kolom Penjelasan1. A No Urut Entry Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh dari lapangan.2. B No Marking GPS Diisi sesuai dengan hasil marking GPS di lapangan3. C No Identifikasi Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh oleh masing-

masing surveyor lapangan.4. D Nama Surveyor Diisi sesuai dengan nama petugas survei lapangan.5. E Tanggal Pelaksanaan Diisi sesuai dengan tanggal survei lapangan.6. F Bangunan (B)/Tanah

Kosong (TK)Diisi sesuai dengan jenis sampel, bila sampel adalah rumah/rukomaka diisi B, bila sampel adalah tanah kosong/sawah/kebun makadiisi TK.

7. G Alamat Diisi alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila lokasi berada ditepijalan hendaknya dituliskan nama jalannya.

8. H Kelurahan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.9. I Kecamatan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.

10. J Koordinat X Diisi sesuai dengan lokasi sampel.11. K Koordinat Y Diisi sesuai dengan lokasi sampel.12. L Status Kepemilikan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.13. M Jenis Data Diisi sesuai dengan isian pada formulir.14. N Tanggal

Penawaran/TransaksiBila sampel adalah penawaran maka diisi sesuai dengan tanggalpelaksanaan, bila sampel adalah transaksi maka diisi sesuai dengantanggal transaksi.

15. O HargaPenawaran/Transaksi(Rp.)

Diisi sesuai dengan isian pada formulir.

16. P Luas Tanah (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.17. Q Lebar Depan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.


18. R Panjang Kebelakang (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.19. S Bentuk Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.20. T Elevasi dari Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.21. U Letak Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.22. V Kelas Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.23. W Lebar Jalan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.24. X Aksesibilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.25. Y Drainase Diisi sesuai dengan isian pada formulir.26. Z Utilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.27. AA Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.28. AB Zoning/Peruntukan Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel memiliki

peruntukan non pertanian maka diisi angka 1, sedangkanpertanian diisi angka 2.

29. AC Luas Bangunan (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.30. AD Jenis Bangunan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.31. AE Jumlah Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.32. AF Tahun Pembuatan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.33. AG Tahun Renovasi Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel bangunan tidak

direnovasi maka tahun renovasi diisi sama dengan tahunpembuatan.

34. AH Konstruksi Atas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.35. AI Konstruksi Bawah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.36. AJ Atap Diisi sesuai dengan isian pada formulir.37. AK Dinding Diisi sesuai dengan isian pada formulir.38. AL Langit-langit Diisi sesuai dengan isian pada formulir.39. AM Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.40. AN Pagar Diisi sesuai dengan isian pada formulir.41. AO Panjang Pagar (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.42. AP Luas Carpot (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.43. AQ Pintu/Jendela Diisi sesuai dengan isian pada formulir.44. AR Jumlah Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Contoh bila fasilitas yang

dipilih adalah listrik, AC dan Sumur Pantek maka ditulis 3.45. AS Keadaan Fisik Umumnya Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Untuk keadaan fisik Baik

Sekali ditulis BS, Baik ditulis B, Sedang ditulis S, Jelek ditulis J danJelek Sekali ditulis JS.

46. AT Biaya Per m2 Bangunan(Rp.)

Diisi sesuai dengan biaya pembuatan baru per meter sampelbangunan tersebut.

47. AU RCN (Biaya PembuatanBangunan Baru/Rp.)

Hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meterbangunan (AT).*

48. AV Tahun Penilaian Diisi sesuai dengan tahun pelaksanaan kegiatan.49. AW Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian (AV) dikurangi tahun

pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian (AV) dikurangitahun renovasi (AG) dibagi 3*

50. AX Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan denganmemperhitungkan variabel umur efektif, biaya per meterbangunan dan kondisi fisik bangunan.*

51. AY Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU)dengan Penyusutan (AX) yaitu nilai bangunan setelahpenyusutan.*

52. AZ Harga Penyesuaian Harga penawaran (kolom O) dikurangi prosentase


Penawaran (Rp.) penyesuaian/adjustment.*53. BA Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom AY.*54. BB Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian Penawaran (kolom AZ)

dikurangi Nilai bangunan (kolom BA)*55. BC Penyesuaian Waktu (%) Prosentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir tahun berjalan

(31 Desember) dikurangi tanggal penawaran/transaksi (kolom N)dibagi 365 (jumlah hari dalam setahun) dikalikan prosentasekenaikan harga tanah pada wilayah tersebut.*Mis:- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran 2016.- Tanggal transaksi sampel 18 juni 2016.- Prosentase kenaikan harga tanah 10%.- Maka Penyesuaian waktu

= ((31/12/2016 – 18/06/2016):365) x 10%= 2%

56. BD Penyesuaian StatusKepemilikan (%)

Prosentase penyesuaian status kepemilikan yaitu semua sampel dianggap memiliki status SHM sehingga sampel dengan statuskepemilikan HGB, HP dan TMA akan ditambahkan nilainya,sementara sampel yang telah SHM prosentase penyesuaiannya nol(0).*

57. BE Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel dikalikan penjumlahanprosentase penyesuaian waktu dan status kepemilikan.*

58. BF Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel.*Keterangan:* : formula (bukan input)

5. Perhitungan dan Analisis DataSetelah dilakukan entry data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan dan analisis data, sepertidijelaskan pada tabel entry data di atas, mulai poin 4 tabel nomor 47: RCN (Biaya PembuatanBangunan Baru/Rp.) sampai dengan nomor 58: Nilai (Rp.)Beberapa hal yang dilakukan pada tahap kegiatan ini adalah:

a. Menghitung land extraction (optional)Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak yang melekat padabidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda tersebut harusdikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru dengan besarnyapenyusutan. Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) dihitung denganmenggunakan pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilai tersebut di atasdiharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait atau dengan melakukan survei keperusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh BiayaPengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.Pada tabel excel dalam proses entry data di atas, tahapan penghitungan nilai bangunandimulai dengan memasukkan data bangunan sesuai dengan formulir pada kolom AC s/d AT,kemudian dilanjutkan penghitungannya pada kolom AT s/d BA. Perhitungan ini meliputitahapan sebagai berikut:

1) Kolom AU, yaitu kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yang merupakanhasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meter bangunan (AT).Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari rekomendasi dariinstansi terkait atau dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang


konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atauReplacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.Contoh:Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya per meterbangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New(RCN) adalah= 60m2 x Rp. 1.500.000,-= Rp. 90.000.000,-

2) Kolom AW, yaitu umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahun penilaian (AV)dikurangi tahun pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian (AV) dikurangitahun renovasi (AG) dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalam website MAPPI,umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset (bangunan) diharapkandapat digunakan/dimanfaatkan secara ekonomis sesuai fungsinya.Contoh:

a) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan tahunpenilaian 2016 maka umur efektif bangunan adalah= 2016 – 2010= 6Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 6 tahun.

b) Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan direnovasi padatahun 2011, dengan tahun penilaian 2016 maka umur efektif bangunan adalah= (2016-2005) + 2 x (2016-2011)/3= 7Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 7 tahun.

3) Kolom AX, yaitu prosentase penyusutan bangunan merupakan hasil dari perhitunganpada tabel penyusutan dengan memperhitungkan variabel umur efektif, biaya permeter bangunan dan kondisi fisik bangunan. Penyusutan adalah pengurangan nilaidari biaya pembuatan baru.Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach),diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnyapenyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar daribangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapijuga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karenadalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangunbaru bangunan.Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung prosentase penyusutan,yaitu:

a) Jenis bangunan rumah;


Umur Efektif BS B S J JS Umur Efektif BS B S J JS0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 4 5 6 7 8 1 3 4 5 6 72 8 9 10 12 14 2 5 7 9 11 113 11 13 14 17 20 3 7 10 13 16 164 14 15 18 22 25 4 10 13 17 20 215 16 18 22 26 30 5 12 16 20 24 276 16 21 26 30 35 6 14 19 23 28 317 16 24 29 34 39 7 15 22 26 31 358 16 27 32 38 43 8 15 24 29 34 389 16 31 35 41 47 9 15 26 32 37 43

10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 4711 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 5012 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 5313 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 5614 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 5815 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60

kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000

BIAYA PEMBUATAN / PENGGANTIAN BARU DAN KONDISI PADAUMUMNYA

lebih dari Rp.2.500.000


RUMAH RUMAH

b) Jenis bangunan ruko.


10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 4111 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 4412 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 4713 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 5014 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 5215 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54



kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000

RUKO RUKO

Contoh:Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per meter bangunanRp. 2.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik, maka prosentase penyusutanbangunan dapat dilihat pada tabel penyusutan bangunan, yaitu:

Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.4) Kolom AY, yaitu nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalian antara

RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU) dengan Penyusutan (AX).Contoh:Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru Rp.140.000.000,- dan prosentase penyusutan bangunan 11%, maka nilai bangunansetelah penyusutan adalah:


= Rp. 140.000.000,- x 11%= Rp. 124.600.000,-Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-

b. Menentukan harga tanahSetelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya memperoleh harga tanah darimasing-masing sampel, yaitu dengan cara harga properti dikurangi nilai bangunan.Contoh:Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah dilakukanperhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampel tersebutadalah:= Rp. 350.000.000,- - Rp. 124.600.000,-= Rp. 225.400.000,-Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-

c. Menentukan nilai penyesuaian/adjustmentData harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei selanjutnya ditetapkanbesarnya prosentase penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilai bidang tanahmeliputi faktor-faktor:

1) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis data hargatransaksi;Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:

a) Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang memilikikarakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi, status hak) yang relativesama minimal di 3 lokasi;

b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat

(mempertimbangkan faktor local knowledge).Contoh:Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antaralain:

a) Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data penawaranmemiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksimemiliki nilai Rp. 2.500.000,-, sehingga prosentase penurunan dari penawaranke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;

b) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data penawaran memilikinilai Rp. 680.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memiliki nilai Rp.520.000,-, sehingga prosentase penurunan dari penawaran ke transaksi adalah((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;

c) Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data penawaranmemiliki nilai Rp. 165.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksi memilikinilai Rp. 128.000,-, sehingga prosentase penurunan dari penawaran ketransaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% = 22%;

d) Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakanprosentase penurunannya, yaitu: (17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;

e) Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakatsetempat maka besarnya penyesuaian jenis data adalah 21%.

2) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga pada tanggal 31Desember tahun berjalan.


Cara menentukan besarnya adjustment waktu:a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas, lokasi,

status hak) yang relative sama dan terjadi pada waktu yang berbeda, minimaldi 3 lokasi.

b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar.c) Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.d) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat

(mempertimbangkan faktor local knowledge)Contoh:Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antaralain:

a) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi tanggal15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapatsampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 15/12/2015 memiliki nilai Rp.602.000,-, sehingga prosentase kenaikannya adalah ((602rb – 528rb): 602) x100% = 12%;

b) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksi tanggal15/06/2015 memiliki nilai Rp. 404.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapatsampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 02/02/2016 memiliki nilai Rp.467.000,-, sehingga prosentase kenaikannya adalah ((467rb – 404rb): 467) x100% = 13%;

c) Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data transaksi tanggal15/08/2015 memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapatsampel lain dengan jenis data transaksi tanggal 25/03/2016 memiliki nilai Rp.215.000,-, sehingga prosentase kenaikannya adalah ((215rb – 170rb): 215) x100% = 21%;

d) Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakanprosentase kenaikannya, yaitu: (12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;

e) Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakatsetempat maka besarnya penyesuaian waktu transaksi adalah 16%.

3) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi menjadi harga darijenis data dengan status hak milik;Cara menentukan besarnya adjustment status hak:

a) Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas, lokasi,waktu transaksi/penawaran) yang relative sama dengan status hak yangberbeda minimal di 3 lokasi;

b) Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;c) Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat setempat

(mempertimbangkan faktor local knowledge).Contoh untuk status kepemilikan TMA:Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah, antaralain:

a) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HMmemiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel laindengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-, sehinggaprosentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% = 9%;


b) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HMmemiliki nilai Rp. 293.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel laindengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 262.000,-, sehinggaprosentase selisihnya adalah ((293rb – 262rb): 293) x 100% = 11%;

c) Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HMmemiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapat sampel laindengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 153.000,-, sehinggaprosentase selisihnya adalah ((170rb – 153rb): 170) x 100% = 10%;

d) Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakanprosentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% + 10%) : 3 = 10%;

e) Dengan mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakatsetempat maka besarnya penyesuaian status kepemilikan dari TMA ke HMadalah 10%.

Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari HGB ke HM.4) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.

Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat digunakan dalampembuatan peta zona nilai tanah. Petugas dimungkinkan untuk menambah variabellain yang dianggap perlu. Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian denganprinsip kehati-hatian yang cukup dengan mengacu pada kriteria dan data pasar.

d. Menentukan nilai tanah per meter persegi sampelSetelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan penyesuaian/adjustment terhadapsetiap sampel maka selanjutnya dilakukan perhitungan nilai tanah. Pada tabel excel, nilaitanah ini diperoleh dari kolom BE dibagi dengan luas tanah (kolom P).

e. Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung menggunakan penilaian bersifatindividual, dapat digunakan pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatanbiaya. Langkah-langkah yang harus dilakukan adalah:

1) Memisahkan data sampel yang akan dilakukan penilaian individual;2) Menentukan sampel pembanding, yang sebaiknya mempunyai karakteristik yang

mirip (apple to apple), dan terletak pada lokasi yang tidak terlalu jauh;3) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh. Banyaknya faktor tergantung dari

karakteristik sampel obyek penilaian.4) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor antara lain:

a) Jenis data harga (penawaran atau transaksi);b) Status hak;c) Waktu transaksi;d) Fisik tanah ;

- Luas tanah- Lebar depan- Bentuk tanah- Elevasi tanah- Letak tanah

e) Kelas jalanf) Aksesibilitasg) Fasilitas sosial/fasilitas umum/utilitash) Zonasii) Drainase

5) Menentukan indikasi nilai sampel


6) Menentukan pembobotan terhadap indikasi nilai sampel7) Menentukan Nilai

Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai tanah pada tanggal penilaianatau tanggal survei pengumpulan data, dengan jenis data transaksi dan denganstatus hak sesuai dengan sampel obyek penilaian.

f. Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidak dimungkinkanmetode individual digunakan metode perbandingan zona (lihat tahap 6 Pengolahan DataSpasial).

6. Pengolahan Data SpasialJika hasil entry data dan pengolahan tekstual sudah dilakukan serta deliniasi zona awal nilai tanahsudah dianggap mewakili keadaan di lapangan, maka tahap selanjutnya dilakukan pengolahandata spasial. Tahapan yang dilakukan dalam pengolahan data spasial antara lain adalah:

a. Plotting Sampel1) Melakukan plotting Sampel nilai tanah pada peta kerja.2) Menampilkan nilai tanah per meter persegi hasil pengolahan data pada setiap titik

Sampel.b. Penghitungan Nilai Zona

1) Menghitung Persen Standar deviasi dari semua Sampel pada masing-masing zona.2) Menghitung rata-rata nilai dari semua Sampel pada masing-masing zona.3) Standar Deviasi yang dipersyaratkan maksimal 25% dan Sampel akhir masing-masing

zona minimal 3 sampel.c. Analisis Nilai Pasar Tanah pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT)

1) Zona Nilai Tanah (ZNT) harus memenuhi syarat prosentase standar deviasi, yaitu:a) Skala 1:10.000 : dibawah 25%;b) Skala 1:25.000 : dibawah 30%.

2) Apabila persen standar deviasi dari suatu zona lebih besar dari 25% maka dilakukan :a) Zona awal kurang menggambarkan kondisi lapangan dan memiliki tutupan

lahan yang variatif dengan jumlah Sampel lebih dari yang disyaratkan, makadapat dipecah menjadi beberapa zona.

b) Jika terdapat Sampel yang nilainya lebih tepat berada pada zona disebelahnya,maka dilakukan editing zona sehingga mendapatkan zona dengan Sampel yangbersesuaian dengan memperhatikan kondisi sebenarnya di lapangan.

c) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan ulang zona nilaitanah sampai memenuhi syarat.

d) Analisis ulang terhadap titik-titik SampelPerlu Pengecekan data untuk memastikan kembali kebenaran data, sebelumdilakukan penghitungan nilai zona, meliputi;

- Sampel yang kurang lengkap datanya.Jika diperoleh data seperti ini maka sebaiknya dicek kembali kelapangan.

- Sampel yang lengkap datanya tetapi menghasilkan nilai diluarkewajaran.Dilakukan analisis ulang terhadap data tersebut.

- Sampel yang memuat data yang salah dilakukan validasi kembalie) Terhadap Sampel-Sampel dalam zona yang tidak memenuhi syarat dapat

dilakukan analisis ulang atau dihapus dengan prioritas:- Menghapus Sampel yang ada bangunan dibanding Sampel tanah kosong;


- Menghapus nilai penawaran dibanding nilai transaksi serta;- Menghapus Sampel transaksi dengan bangunan dibanding Sampel

penawaran tanah kosong.Beberapa alternative yang mungkin terjadi :

- Dalam satu zona terdiri dari 3 sampel

- Dalam satu zona kurang dari 3 sampel

Dalam hal kasus di atas, maka petugas pendata di lapangan harusmencari minimal 2 (dua) data bidang tanah lagi dalam zona AB, yangakan dinilai secara individual

Gambar di atas menunjukkan bahwa dalam zona AB petugas lapanganmelakukan pendataan bidang tanah nomor 5 dan 6 untuk memenuhi 3sampel per zona. Bidang tanah nomor 5 dinilai dengan cara individualdengan sampel pembanding nomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya sertasampel pembanding nomor 4 dalam satu zona, kemudian bidang tanah


nomor 6 juga dinilai dengan cara individual dengan sampel pembandingnomor 1 dan 2 pada zona sebelahnya serta sampel pembanding nomor 4dalam satu zona, dengan pendekatan perbandingan data pasar dan ataupendekatan biaya. Syarat yang harus dipenuhi perbandingan tersebutadalah mempunyai karakteristik yang relative sama.

- Dalam 1 (satu) zona tidak terdapat sampel harga tanah

Dalam kasus di atas, jika petugas pendataan lapangan tidak menemukansampel harga tanah pada satu zona, maka petugas langsung mencariminimal 3 (tiga) sampel bidang tanah yang akan di nilai secara individualdengan sampel pembanding yang relative mempunyai karakteristik yangsama pada zona lainnya.

- Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dantidak dimungkinkan metode individual digunakan metode perbandinganzona, dengan cara membandingkan dengan zona-zona memilikikarakteristik sama/mirip. Faktor pembanding yang digunakan meliputi:keadaan fisik, lingkungan, dan jenis penggunaan.

Dalam contoh diatas, zona AD dibandingkan dengan zona AA, zona ABdan zona AC.

3) Jika proses editing sudah selesai maka dilakukan penghitungan ulang zona nilai tanahsampai memenuhi syarat.

7. Pencetakan PetaAlbum peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh Direktorat PenilaianTanah dengan jumlah 3 album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated Paper 120 gramdan masing-masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai Tanah masing-masing kabupaten (contohterlampir).


8. Pelaporana. Buku laporan

Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu gambaran umum wilayahpekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT. Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasilpekerjaan. Isi laporan dapat dilihat sebagai berikut:IKHTISAR PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAHBAB I. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang1.2. Tujuan dan Sasaran1.3. Lingkup Kegiatan1.4. Lokasi Kegiatan

BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATANBAB III. METODOLOGI PELAKSANAANBAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN

4.1. Persiapan Pekerjaan4.2. Pembuatan zona awal nilai tanah4.3. Pengumpulan data Lapangan

(dilengkapi tabel statistik pengumpulan data lapangan)4.4. Entry data4.5. Pengolahan data tekstual4.6. Pengolahan data spasial

(dilengkapi tabel statistik pengolahan data spasial zona nilai tanah dantabel zona nilai tanah tertinggi dan terendah per kecamatan di tiapkabupaten)

4.7. Penyajian petaBAB V. KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan5.2. Saran

LAMPIRAN Formulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (dijilid)

b. Struktur Data Peta DigitalStruktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:

1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1 (satu)

kabupaten/kota terdiri dari:a) Peta Zona Awal.mxdb) Peta Persentase Standar Deviasi.mxdc) Peta Penyebaran Sampel.mxdd) Peta Zona Nilai Tanah.mxd

3) Data file zona nilai tanah.shp dan sebaran sampel.shp harus mengikuti standarStruktur Geodatabase Spasial Direktorat Penilaian Tanah;

4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh berikut:(C:) Geospasial_Kabupaten ... 2017

a) File excel (.xls)b) File shp (.shp)c) File image (.ecw)d) File project (.mxd)


e) File pewarnaan (.lyr)f) File template (.mxd)g) File logo bpnh) File peta hasil (.pdf)i) File foto sampel (.jpeg)

5) Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam GeodatabaseDirektorat Penilaian Tanah;

6) Foto obyek sampel harga tanah (.jpeg)


Contoh Layout A0 Peta Zona Nilai Tanah


Contoh Layout A0 Peta Standar Deviasi


Contoh Layout A0 Peta Penyebaran Titik Sampel


PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAH

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor 8 Tahun 2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BadanPertanahan Nasional, Direktorat Penilaian Tanah, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, mempunyaitugas melaksanakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar, prosedur,dan kriteria, dan pemberian bimbingan teknis dan supervisi, serta pelaksanaan evaluasi dan pelaporandi bidang penilaian tanah. Untuk menyelenggarakan tugasnya tersebut di atas, Direktorat PenilaianTanah melaksanakan fungsinya sebagai berikut :

1. Penyiapan perumusan kebijakan di bidang penilaian tanah;2. Pelaksanaan kebijakan di bidang penilaian tanah;3. Penyiapan penyusunan norma, standar, prosedur, dan kriteria di bidang penilaian tanah;4. Pemberian bimbingan teknis dan supervisi di bidang penilaian tanah;5. Pelaksanaan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan di bidang penilaian tanah;6. Pelaksanaan urusan tata usaha Direktorat.

Selain itu berdasarkan PP No. 128 tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara BukanPajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional terdapatbeberapa pelayanan pertanahan yang mengacu pada nilai tanah yang di peroleh dari Peta Zona NilaiTanah. Peta Zona Nilai Tanah dapat pula menjadi referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalampengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentangPengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan pelaksanaannya.

Sejalan dengan hal di atas, dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi DirektoratPenilaian Tanah, sejak tahun anggaran 2007 telah melaksanakan kegiatan survei dan pemetaan nilaitanah. Dilihat dari cakupan wilayah pemetaan, dari perkiraan luas daratan Republik Indonesia seluas +190 juta Ha, yang terdiri dari luas hutan 129.425.443 Ha dan luas budidaya 60.574.554 Ha yang telahtersedia Peta ZNT adalah seluas 31.292.518 Ha atau + 52 % dari luas budidaya 60.574.554 Ha (dipetakantahun Anggaran 2007 s/d 2016).

B. Dasar Hukum

1. Undang-Undang No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan UntukKepentingan Umum;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PenerimaanNegara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan PertanahanNasional;

3. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2015 Tentang Organisasi KementerianNegara;

4. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 Tentang Kementerian Agraria danTata Ruang;

5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan PertanahanNasional.


II. RUANG LINGKUP

A. Maksud dan Tujuan

Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah dimaksudkan menyediakan informasi nilai tanah terbaru (ter-update), sebagai kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besarkemakmuran rakyat, melalui :

1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah;2. Pembangunan dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset Pertanahan (SIMASTAN)

dengan sub sistem informasi nilai tanah, yang sangat bermanfaat untuk :a. Informasi umum nilai pasar tanah;b. Referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk kepentingan

masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan pengamanan aset negara;c. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;d. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti;e. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair);f. Referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan Tim/Lembaga Penilai

Tanah;g. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;h. Memberikan gambaran yang cepat mengenai perkembangan perekonomian suatu wilayah;i. Pembuatan model indeks harga tanah.

Tujuan pembaruan zona nilai tanah adalah agar informasi nilai tanah selalu ter-update (terbaru)yang dapat dimanfaatkan untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitandengan nilai tanah.

B. Ruang Lingkup Pekerjaan

Standar Operasional Prosedur ini diterapkan dengan karakteristik sebagai berikut:1. Pembaruan peta zona nilai tanah dilakukan di atas peta zona nilai tanah yang sudah ada, untuk

menyajikan nilai pasar tanah yang terbarukan pada suatu daerah tertentu yang diperoleh daripengumpulan data harga pasar;

2. Pembaruan peta zona nilai tanah memiliki skala yang sama dengan peta zona nilai tanah awal;3. Pembaruan peta zona nilai tanah dilaksanakan sekurang-kurangnya satu tahun sekali atau atas

pertimbangan kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dengan memperhatikan dinamikaperkembangan nilai tanah daerahnya;

4. Untuk peta zona nilai tanah yang belum diperbarui/update, apabila kenaikan nilai tanah padatahun berjalan tidak terlalu signifikan maka dapat digunakan dalam kegiatan pelayananpertanahan untuk tahun berjalan;

5. Dasar pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan nilai pasar;6. Pembaruan peta zona nilai tanah tidak hanya pembaruan nilai tanah tetapi juga pembaruan

deliniasi zona sesuai dengan kondisi lapangan terkini;7. Dalam pembaruan peta zona nilai tanah data yang digunakan adalah data transaksi/penawaran

tahun berjalan;8. Pembaruan peta zona nilai tanah menggunakan metode indeks nilai tanah.


III. DEFINISI

1. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkanuntuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudahterselesaikan, biaya tersebut menjadi faktor historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barangatau jasa merupakan biaya bagi pembelinya (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar PenilaianIndonesia 2013);

2. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, ataudibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan faktahistoris, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuanfinansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yangdibayarkan atau suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilaibarang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atasnilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisiyang tertentu pula (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);

3. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati olehpembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukanmerupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barangatau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (Kode Etik PenilaiIndonesia dan Standar Penilaian Indonesia 2013);



6. Zona Nilai Tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relative sama darisekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuaidengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnyaberdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya;

7. Properti merupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real Property), adalah tanah berikut seluruhbenda-benda buatan manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang beradapada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud;

8. Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda buatan manusia yang melekatpadanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah permukaan tanahdimaksud;

9. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh daritransaksi jual beli atau penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat membeli danpenjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukansecara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yangdimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar PenilaianIndonesia 2013);


10. Indeks pada dasarnya merupakan suatu angka yang dibuat sedemikian rupa sehingga dapatdipergunakan untuk melakukan perbandingan antara kegiatan yang sama (hasil penjualan,produksi, ekspor, jumlah uang beredar, dll) dalam waktu yang berbeda. Dari angka indeks dapatdiketahui maju mundurnya atau naik turunnya suatu usaha atau kegiatan. Jadi tujuan pembuatanangka indeks sebetulnya adalah untuk mengukur secara kuantitatif terjadinya perubahan dalamdua waktu yang berlainan misalnya indeks nilai untuk mengukur perubahan harga (berapakenaikannya atau penurunannya);

11. Dalam membuat angka indeks diperlukan dua macam waktu, yaitu waktu dasar (base period) danwaktu yang bersangkutan atau sedang berjalan (current period). Waktu dasar adalah waktudimana suatu kegiatan (kejadian) dipergunakan sebagai dasar perbandingan. Waktu yang sedangberjalan ialah waktu dimana suatu kegiatan (kejadian) dipergunakan sebagai dasar perbandinganterhadap kegiatan (kejadian) pada waktu dasar;

12. Indeks Nilai Tanah adalah angka yang menggambarkan perbandingan tingkat kemahalan nilaitanah suatu kabupaten/kota atau provinsi dari waktu ke waktu. Indeks Nilai Tanah merupakancerminan nilai tanah per satuan ukuran luas di suatu kabupaten/kota atau provinsi. Sesuai denganpengertiannya, Indeks Nilai Tanah dapat dikategorikan sebagai indeks spasial, yaitu indeks yangmenggambarkan perbandingan harga untuk lokasi yang berbeda pada periode waktu tertentu;

13. Pembaruan adalah pemutakhiran atau pemeliharaan agar menggambarkan keadaan terkini;14. Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah adalah kegiatan yang dilakukan untuk memutakhirkan nilai

tanah yang terkandung dalam peta zona nilai tanah sehingga perubahan atas nilai tanah yangdisebabkan oleh beberapa faktor seperti, inflasi ekonomi, perubahan penggunaan lahan, ataufaktor lainnya dapat terdeteksi;

15. Peta ZNT terbarukan adalah Peta Zona Nilai Tanah yang telah dimutahirkan atau diperbarui sesuaidengan kebutuhan dan ketentuan yang berlaku.


Tahapan pekerjaan pembaruan peta zona nilai tanah antara lain sebagai berikut:1. Persiapan

a. AlatPenyiapan alat kerja lapangan:Hardware :

1) Mendukung Kerja Studio : Komputer, Printer, Plotter2) Mendukung Kerja Lapangan : GPS navigasi, laptop, kamera dan Alat Tulis

Software :1) Aplikasi wajib : Pengolahan Data Spasial, Pengolahan Data Tabular2) Aplikasi Pendukung : Software GIS

b. BahanBahan untuk kegiatan ini adalah:

1) Peta ZNT tahun sebelumnya;2) Citra satelit dan atau foto udara hasil rekaman terbaru.3) Peta batas administrasi4) Peta jaringan jalan5) Peta penggunaan tanah6) Peta Toponimi.7) Peta RTRW.8) Peta Pendaftaran tanah/peta bidang


9) Data Rekapitulasi peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat.10) Peta-peta lain yang dapat mendukung pekerjaan Pembaruan peta zona nilai tanah.

2. Analisa peta zona nilai tanah (eksisting)Hal-hal yang harus diperhatikan antara lain:

a. Melakukan analisa peta zona nlai tanah (eksisting) dengan memperhatikan perubahanpenggunaan tanah dan penyebaran data transaksi jual beli;

b. Membuat peta kerja yang berisi:1) Zona yang diperkirakan mengalami perubahan penggunaan tanah;2) Zona yang terdapat banyak data transaksi/penawaran pada tahun berkenaan.

3. Survei batas zona dan pengumpulan data pasar pembaruan peta zona nilai tanaha. Survei Batas Zona.

1) Kegiatan ini bertujuan untuk mengamati kesesuaian hasil analisa peta zona nilaitanah (eksisting) dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan;

2) Dalam hal terjadi perubahan penggunaan tanah maka perubahan tersebut agardigambarkan pada peta kerja yang akan digunakan sebagai dasar pengambilansampel nilai tanah dan perubahan zona;

3) Pada lokasi yang terdapat banyak terjadi transaksi dapat dijadikan sebagai referensipengambilan sampel nilai tanah dan perubahan zona.

b. Pengumpulan data1) Spesifikasi Sampel

Sampel yang dimaksud dalam kegiatan pembaruan peta zona nilai tanah adalahbidang tanah yang terdaftar/belum terdaftar yang memberikan informasi hargatransaksi atau penawaran bidang tanah pada tahun berjalan untuk tanah nonpertanian dan tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi atau penawaran yangdimaksud adalah harga jual-beli.

a) Penentuan SampelKarakteristik sampel yang dipilih antara lain:

- Sampel dipilih dengan teknik stratified random sampling;- Sampel sebaiknya terdistribusi secara merata;- Untuk zona baru dan zona yang mengalami perubahan nilai, jumlah

sampel dalam setiap zona minimal 3 (tiga) sampel yang valid;- Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang tanah kosong untuk

mengurangi resiko kesalahan menghitung nilai bangunan dan benda-benda tak bergerak yang melekat pada bidang tanah tersebut.

b) Penentuan respondenResponden adalah sumber data utama yang dapat memberikan gambaran danketerangan yang dapat dipercaya tentang informasi harga transaksi atauharga penawaran pada tahun berjalan. Responden yang dapat dipilih adalah:

- Pemilik tanah yang baru melakukan transaksi- Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya- Real estate agent/broker- Developer- Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang diyakini sebagai sumber

terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden yangdipersyaratkan tidak tersedia.

2) Pengumpulan DataKegiatan yang dilakukan saat melakukan pengumpulan data antara lain:


a) Mendapatkan sampel bidang tanah;b) Menentukan koordinat lokasi titik sampel bidang tanah;c) Wawancara dengan responden;

Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh keterangan yanglebih mendetail terhadap data bidang tanah serta informasi harga penawaranatau transaksi tahun berjalan.

d) Data yang dikumpulkan sekurang-kurangnya seperti yang tertera padaformulir daftar isian yang meliputi:

- Survei data fisik tanah;- Survei data lingkungan dan sosial ekonomi;- Survei data fisik bangunan dan benda-benda tak bergerak yang melekat

pada bidang tanah tersebut;- Survei data harga pasar tanah/property;- Penentuan koordinat obyek/sampel;- Pengambilan foto obyek.

e) Dalam hal terjadi perubahan penggunaan tanah dan tidak ditemukan sampelmaka menggunakan perhitungan perbandingan zona.

4. Pengolahan data pasar dan penghitungan indeks nilai tanaha. Entry Data Tekstual

Petugas yang mengumpulkan data wajib memasukkan seluruh data yang telah dikumpulkanmenggunakan Formulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah/Bangunan Non Pertanian danFormulir Pendataan Penilaian Sampel Tanah Pertanian dalam bentuk digital. Penyimpananhasil pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan menggunakan Tabel StandarPengolahan Data Tekstual dan Numeris (tipe file: Excel).Tabel tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:

No. Kolom Nama Kolom Penjelasan1. A No Urut Entry Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh dari lapangan.2. B No Marking GPS Diisi sesuai dengan hasil marking GPS di lapangan3. C No Identifikasi Diisi sesuai dengan urutan sampel yang diperoleh oleh masing-

masing surveyor lapangan.4. D Nama Surveyor Diisi sesuai dengan nama petugas survei lapangan.5. E Tanggal Pelaksanaan Diisi sesuai dengan tanggal survei lapangan.6. F Bangunan (B)/Tanah

Kosong (TK)Diisi sesuai dengan jenis sampel, bila sampel adalah rumah/rukomaka diisi B, bila sampel adalah tanah kosong/sawah/kebun makadiisi TK.

7. G Alamat Diisi alamat lengkap sesuai lokasi sampel. Bila lokasi berada ditepijalan hendaknya dituliskan nama jalannya.

8. H Kelurahan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.9. I Kecamatan Diisi sesuai dengan lokasi sampel.10. J Koordinat X Diisi sesuai dengan lokasi sampel.11. K Koordinat Y Diisi sesuai dengan lokasi sampel.12. L Status Kepemilikan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.13. M Jenis Data Diisi sesuai dengan isian pada formulir.14. N Tanggal

Penawaran/TransaksiBila sampel adalah penawaran maka diisi sesuai dengan tanggalpelaksanaan, bila sampel adalah transaksi maka diisi sesuai dengantanggal transaksi.

15. O HargaPenawaran/Transaksi

Diisi sesuai dengan isian pada formulir.


(Rp.)16. P Luas Tanah (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.17. Q Lebar Depan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.18. R Panjang Kebelakang (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.19. S Bentuk Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.20. T Elevasi dari Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.21. U Letak Tanah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.22. V Kelas Jalan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.23. W Lebar Jalan (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.24. X Aksesibilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.25. Y Drainase Diisi sesuai dengan isian pada formulir.26. Z Utilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.27. AA Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.28. AB Zoning/Peruntukan Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel memiliki

peruntukan non pertanian maka diisi angka 1, sedangkanpertanian diisi angka 2.

29. AC Luas Bangunan (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.30. AD Jenis Bangunan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.31. AE Jumlah Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.32. AF Tahun Pembuatan Diisi sesuai dengan isian pada formulir.33. AG Tahun Renovasi Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Bila sampel bangunan tidak

direnovasi maka tahun renovasi diisi sama dengan tahunpembuatan.

34. AH Konstruksi Atas Diisi sesuai dengan isian pada formulir.35. AI Konstruksi Bawah Diisi sesuai dengan isian pada formulir.36. AJ Atap Diisi sesuai dengan isian pada formulir.37. AK Dinding Diisi sesuai dengan isian pada formulir.38. AL Langit-langit Diisi sesuai dengan isian pada formulir.39. AM Lantai Diisi sesuai dengan isian pada formulir.40. AN Pagar Diisi sesuai dengan isian pada formulir.41. AO Panjang Pagar (m) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.42. AP Luas Carpot (m2) Diisi sesuai dengan isian pada formulir.43. AQ Pintu/Jendela Diisi sesuai dengan isian pada formulir.44. AR Jumlah Fasilitas Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Contoh bila fasilitas yang

dipilih adalah listrik, AC dan Sumur Pantek maka ditulis 3.45. AS Keadaan Fisik Umumnya Diisi sesuai dengan isian pada formulir. Untuk keadaan fisik Baik

Sekali ditulis BS, Baik ditulis B, Sedang ditulis S, Jelek ditulis J danJelek Sekali ditulis JS.

46. AT Biaya Per m2 Bangunan(Rp.)

Diisi sesuai dengan biaya pembuatan baru per meter sampelbangunan tersebut.

47. AU RCN (Biaya PembuatanBangunan Baru/Rp.)

Hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meterbangunan (AT).*

48. AV Tahun Penilaian Diisi sesuai dengan tahun pelaksanaan kegiatan.49. AW Umur Efektif Hasil perhitungan dari tahun penilaian (AV) dikurangi tahun

pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian (AV) dikurangitahun renovasi (AG) dibagi 3*

50. AX Penyusutan (%) Hasil dari perhitungan pada tabel penyusutan denganmemperhitungkan variabel umur efektif, biaya per meterbangunan dan kondisi fisik bangunan.*

51. AY Nilai Bangunan (Rp.) Hasil perkalian antara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU)


dengan Penyusutan (AX) yaitu nilai bangunan setelahpenyusutan.*

52. AZ Harga PenyesuaianPenawaran (Rp.)

Harga penawaran (kolom O) dikurangi prosentasepenyesuaian/adjustment.*

53. BA Nilai Bangunan (Rp.) Nilai bangunan pada kolom AY.*54. BB Harga Tanah (Rp.) Hasil pengurangan Harga Penyesuaian Penawaran (kolom AZ)

dikurangi Nilai bangunan (kolom BA)*55. BC Penyesuaian Waktu (%) Prosentase penyesuaian waktu yaitu tanggal akhir tahun berjalan

(31 Desember) dikurangi tanggal penawaran/transaksi (kolom N)dibagi 365 (jumlah hari dalam setahun) dikalikan prosentasekenaikan harga tanah pada wilayah tersebut.*Mis:- Pelaksanaan kegiatan pada tahun anggaran 2016.- Tanggal transaksi sampel 18 juni 2016.- Prosentase kenaikan harga tanah 10%.- Maka Penyesuaian waktu

= ((31/12/2016 – 18/06/2016):365) x 10%= 2%

56. BD Penyesuaian StatusKepemilikan (%)

Prosentase penyesuaian status kepemilikan yaitu semua sampel dianggap memiliki status SHM sehingga sampel dengan statuskepemilikan HGB, HP dan TMA akan ditambahkan nilainya,sementara sampel yang telah SHM prosentase penyesuaiannya nol(0).*

57. BE Nilai Luas (Rp.) Nilai tanah dari luas keseluruhan sampel dikalikan penjumlahanprosentase penyesuaian waktu dan status kepemilikan.*

58. BF Nilai (Rp.) Nilai tanah per meter dari sampel.*Keterangan:* : formula (bukan input)

b. Pengolahan Data Pasar:Setelah dilakukan entry data, maka selanjutnya dilakukan perhitungan dan analisis data,seperti dijelaskan pada tabel entry data diatas, mulai poin 4 tabel nomor 47: RCN (BiayaPembuatan Bangunan Baru/Rp.) sampai nomor 58: Nilai (Rp.)Beberapa hal yang dilakukan pada tahap kegiatan ini adalah:

1) Menghitung land extraction (optional)Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/benda tak bergerak yang melekat padabidang tanah tersebut, maka nilai bangunan/benda tersebut harusdikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah.Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan Biaya Penganti Baru denganbesarnya penyusutan. Biaya Pengganti Baru atau Replacement Cost New (RCN)dihitung dengan menggunakan pendekatan nilai per meter persegi bangunan. Nilaitersebut di atas diharapkan didapat dari rekomendasi dari instansi terkait ataudengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak di bidang konstruksibangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru atau Replacement CostNew (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.Pada tabel excel dalam proses entry data di atas, tahapan penghitungan nilaibangunan dimulai dengan memasukkan data bangunan sesuai dengan formulir padakolom AC s/d AT, kemudian dilanjutkan penghitungannya pada kolom AT s/d BA.Perhitungan ini meliputi tahapan sebagai berikut:


a) Kolom AU, yaitu kolom RCN (Biaya Pembuatan Bangunan Baru/Rp.) yangmerupakan hasil perkalian antara luas bangunan (AC) dengan biaya per meterbangunan (AT).Biaya per meter bangunan adalah biaya yang diperoleh dari rekomendasi dariinstansi terkait atau dengan melakukan survei ke perusahaan yang bergerak dibidang konstruksi bangunan sejenis untuk memperoleh Biaya Pengganti Baruatau Replacement Cost New (RCN) pada Kabupaten/kota setempat.Contoh:Diketahui suatu sampel memiliki luas bangunan 60 m2 dengan biaya per meterbangunan Rp. 1.500.000,- maka Biaya Pengganti Baru atau Replacement CostNew (RCN) adalah= 60m2 x Rp. 1.500.000,-= Rp. 90.000.000,-

b) Kolom AW, yaitu umur efektif merupakan hasil perhitungan dari tahunpenilaian (AV) dikurangi tahun pembuatan (AF) ditambah 2 kali tahun penilaian(AV) dikurangi tahun renovasi (AG) dibagi 3. Sesuai definisi yang dimuat dalamwebsite MAPPI, umur ekonomis adalah suatu periode waktu dimana aset(bangunan) diharapkan dapat digunakan/dimanfaatkan secara ekonomissesuai fungsinya.Contoh:

- Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2010, dengan tahunpenilaian 2016 maka umur efektif bangunan adalah= 2016 – 2010= 6Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 6 tahun.

- Diketahui sampel bangunan dibangun pada tahun 2005 dan direnovasipada tahun 2011, dengan tahun penilaian 2016 maka umur efektifbangunan adalah= (2016-2005) + 2 x (2016-2011)/3= 7Maka umur efektif bangunan tersebut adalah 7 tahun.

c) Kolom AX, yaitu prosentase penyusutan bangunan merupakan hasil dariperhitungan pada tabel penyusutan dengan memperhitungkan variabel umurefektif, biaya per meter bangunan dan kondisi fisik bangunan. Penyusutanadalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru.

Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach),diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnyapenyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar daribangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapijuga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karenadalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangunbaru bangunan.Berikut adalah tabel yang digunakan untuk menghitung prosentase penyusutan,yaitu:


a) Jenis bangunan rumah;


10 16 34 38 44 50 10 15 28 35 40 4711 16 34 41 47 53 11 15 30 38 43 5012 16 34 44 50 56 12 15 32 40 46 5313 16 34 47 53 59 13 15 32 42 49 5614 16 34 50 56 62 14 15 32 44 52 5815 16 34 52 59 64 15 15 32 46 54 60

kurang dari atau sama dengan Rp.2.500.000


lebih dari Rp.2.500.000


RUMAH RUMAH

b) Jenis bangunan ruko.


10 14 30 38 41 43 10 13 24 33 38 4111 14 30 41 44 47 11 13 26 36 41 4412 14 30 44 47 50 12 13 28 39 44 4713 14 30 47 50 53 13 13 28 41 47 5014 14 30 49 53 56 14 13 28 43 49 5215 14 30 51 56 59 15 13 28 45 51 54



kurang dari atau sama dengan Rp.3.500.000 lebih dari Rp.3.500.000

RUKO RUKO

Contoh:Diketahui sampel bangunan dengan umur efektif 5 tahun, biaya per meter bangunanRp. 2.500.000,- dan kondisi fisik bangunan baik, maka prosentase penyusutanbangunan dapat dilihat pada tabel penyusutan bangunan, yaitu:

Maka prosentase penyusutan bangunan adalah 18%.

d) Kolom AY, yaitu nilai bangunan setelah penyusutan merupakan hasil perkalianantara RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru (AU) dengan Penyusutan (AX).Contoh:Diketahui sampel bangunan dengan RCN/Biaya Pembuatan Bangunan Baru Rp.


140.000.000,- dan prosentase penyusutan bangunan 11%, maka nilaibangunan setelah penyusutan adalah:= Rp. 140.000.000,- x 11%= Rp. 124.600.000,-Maka nilai bangunan setelah penyusutan adalah Rp. 124.600.000,-

2) Menentukan harga tanahSetelah mengetahui nilai bangunan dari sampel, selanjutnya memperoleh hargatanah dari masing-masing sampel, yaitu dengan cara harga properti dikurangi nilaibangunan.Contoh:Diketahui sampel bangunan dengan harga jual Rp. 350.000.000,- setelah dilakukanperhitungan diperoleh nilai bangunan Rp. 124.600.000,- maka harga tanah sampeltersebut adalah:= Rp. 350.000.000,- - Rp. 124.600.000,-= Rp. 225.400.000,-Maka harga tanah adalah Rp. 225.400.000,-

3) Menentukan nilai penyesuaian/adjustmentData harga tanah per meter persegi yang diperoleh dari hasil survei selanjutnyaditetapkan besarnya prosentase penyesuaian/adjustment untuk mendapatkan nilaibidang tanah meliputi faktor-faktor:

a) Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi harga dari jenis data hargatransaksi;Cara menentukan besarnya adjustment jenis data:

- Membandingkan data penawaran dengan data transaksi yang memilikikarakteristik (waktu transaksi/penawaran, luas, lokasi, status hak) yangrelative sama minimal di 3 lokasi;

- Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;- Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat

setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).Contoh:Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah,antara lain:

- Bidang tanah yang terletak di jalan arteri dengan jenis data penawaranmemiliki nilai Rp. 3.000.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksimemiliki nilai Rp. 2.500.000,-, sehingga prosentase penurunan daripenawaran ke transaksi adalah ((3jt – 2,5jt): 3jt) x 100% = 17%;

- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data penawaranmemiliki nilai Rp. 680.000,- per meter, sedangkan jenis data transaksimemiliki nilai Rp. 520.000,-, sehingga prosentase penurunan daripenawaran ke transaksi adalah ((680rb – 520rb): 680rb) x 100% = 24%;

- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis datapenawaran memiliki nilai Rp. 165.000,- per meter, sedangkan jenis datatransaksi memiliki nilai Rp. 128.000,-, sehingga prosentase penurunandari penawaran ke transaksi adalah ((165rb – 128rb): 165rb) x 100% =22%;

- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakanprosentase penurunannya, yaitu: (17% + 24% + 22%) : 3 = 21%;


- Dengan mempertimbangkan informasi dari KantorPertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian jenisdata adalah 21%.

b) Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan menjadi harga padatanggal 31 Desember tahun berjalan.Cara menentukan besarnya adjustment waktu:

- Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas,lokasi, status hak) yang relative sama dan terjadi pada waktu yangberbeda, minimal di 3 lokasi.

- Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar.- Penyesuaian waktu dihitung berdasarkan hari.- Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat

setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge)Contoh:Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah,antara lain:

- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksitanggal 15/10/2014 memiliki nilai Rp. 528.000,- per meter, dilokasi yangsama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal15/12/2015 memiliki nilai Rp. 602.000,-, sehingga prosentasekenaikannya adalah ((602rb – 528rb): 602) x 100% = 12%;

- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan jenis data transaksitanggal 15/06/2015 memiliki nilai Rp. 404.000,- per meter, dilokasi yangsama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal02/02/2016 memiliki nilai Rp. 467.000,-, sehingga prosentasekenaikannya adalah ((467rb – 404rb): 467) x 100% = 13%;

- Bidang tanah yang terletak di jalan setapak dengan jenis data transaksitanggal 15/08/2015 memiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi yangsama terdapat sampel lain dengan jenis data transaksi tanggal25/03/2016 memiliki nilai Rp. 215.000,-, sehingga prosentasekenaikannya adalah ((215rb – 170rb): 215) x 100% = 21%;

- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakanprosentase kenaikannya, yaitu: (12% + 13% + 21%) : 3 = 16%;

- Dengan mempertimbangkan informasi dari KantorPertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian waktutransaksi adalah 16%.

c) Harga dari jenis data dengan status hak selain hak milik dikonversi menjadiharga dari jenis data dengan status hak milik;Cara menentukan besarnya adjustment status hak:

- Membandingkan antara data transaksi yang memiliki karakteristik (luas,lokasi, waktu transaksi/penawaran) yang relative sama dengan statushak yang berbeda minimal di 3 lokasi;

- Mengambil rata-rata perbandingan di minimal 3 lokasi yang menyebar;- Mempertimbangkan informasi dari Kantor Pertanahan/masyarakat

setempat (mempertimbangkan faktor local knowledge).Contoh untuk status kepemilikan TMA:Pada suatu wilayah kabupaten terdapat beberapa karakteristik nilai tanah,


antara lain:- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HM

memiliki nilai Rp. 516.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapatsampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 469.000,-,sehingga prosentase selisihnya adalah ((516rb – 469rb): 516) x 100% =9%;

- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HMmemiliki nilai Rp. 293.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapatsampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 262.000,-,sehingga prosentase selisihnya adalah ((293rb – 262rb): 293) x 100% =11%;

- Bidang tanah yang terletak di jalan lokal dengan status kepemilikan HMmemiliki nilai Rp. 170.000,- per meter, dilokasi yang sama terdapatsampel lain dengan status kepemilikan TMA memiliki nilai Rp. 153.000,-,sehingga prosentase selisihnya adalah ((170rb – 153rb): 170) x 100% =10%;

- Dari ketiga karakteristik yang berbeda tersebut kemudian dirata-ratakanprosentase kenaikannya, yaitu: (9% + 11% + 10%) : 3 = 10%;

- Dengan mempertimbangkan informasi dari KantorPertanahan/masyarakat setempat maka besarnya penyesuaian statuskepemilikan dari TMA ke HM adalah 10%.

Contoh yang sama berlaku juga untuk status kepemilikan dari HGB ke HM.d) Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas.

Ketiga penyesuaian diatas adalah penyesuaian minimal yang dapat digunakandalam pembuatan peta zona nilai tanah. Petugas dimungkinkan untukmenambah variabel lain yang dianggap perlu. Petugas wajib menetapkanbesarnya penyesuaian dengan prinsip kehati-hatian yang cukup denganmengacu pada kriteria dan data pasar.

4) Menentukan nilai tanah per meter persegi sampelSetelah dilakukan pengurangan nilai bangunan dan penyesuaian/adjustmentterhadap setiap sampel maka selanjutnya dilakukan perhitungan nilai tanah. Padatabel excel, nilai tanah ini diperoleh dari kolom BE dibagi dengan luas tanah (kolomP).

5) Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung menggunakan penilaian bersifatindividual, dapat digunakan pendekatan perbandingan data pasar dan ataupendekatan biaya. Langkah-langkah yang harus dilakukan adalah:

a) Memisahkan data sampel yang akan dilakukan penilaian individual;b) Menentukan sampel pembanding, yang sebaiknya mempunyai karakteristik

yang mirip (apple to apple), dan terletak pada lokasi yang tidak terlalu jauh;c) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh. Banyaknya faktor tergantung

dari karakteristik sampel obyek penilaian.d) Menentukan besarnya adjustment/penyesuaian pada tiap faktor antara lain:

- Jenis data harga (penawaran atau transaksi);- Status hak;- Waktu transaksi;- Fisik tanah ;

- Luas tanah


- Lebar depan- Bentuk tanah- Elevasi tanah- Letak tanah

- Kelas jalan- Aksesibilitas- Fasilitas sosial/fasilitas umum/utilitas- Zonasi- Drainase

e) Menentukan indikasi nilai sampelf) Menentukan pembobotan terhadap indikasi nilai sampelg) Menentukan Nilai

Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai tanah pada tanggalpenilaian atau tanggal survei pengumpulan data, dengan jenis data transaksidan dengan status hak sesuai dengan sampel obyek penilaian.

6) Untuk zona yang tidak terdapat sampel transaksi atau penawaran dan tidakdimungkinkan metode individual digunakan metode perbandingan zona (lihat tahap6 Pengolahan Data Spasial).

7) Perhitungan Indeks Nilai TanahLangkah-langkah kegiatan metode indeks yaitu :

a) Mengidentifikasi dan mengelompokan data pasar sesuai dengan penggunaantanah.

b) Melakukan perhitungan nilai indeks sampel dengan membandingkan datapasar yang baru dengan nilai zona tahun sebelumnya pada zona yang sama.

5. Analisa indeks nilai tanah dan pemetaan pembaruan peta zona nilai tanaha. Analisa Indeks Nilai Tanah;

Hal-hal yang diperhatikan dalam analisa indeks nilai tanah, antara lain:1) Nilai indeks sampel yang mengalami penurunan/kenaikan nilai indeks lebih dari 3 kali

nilai inflansi sesuai dengan kondisi masing-masing daerah;2) Nilai indeks sampel seperti nomor (1) di atas dapat dipisahkan secara manual;3) Melakukan perhitungan statistik metode kuartil dan jangkauan untuk mendapatkan

nilai indeks sampel yang wajar.4) Setelah didapatkan nilai indeks sampel yang wajar, maka dilakukan perhitungan rata-

rata nilai indeks per jenis penggunaan, dalam hal ini akan ada dua indeks yaitu indekspertanian dan indeks non pertanian;

5) Untuk sampel dengan nilai indeks yang dipisahkan secara manual dan sampel yangdipisahkan dengan metode kuartil dianalisa untuk menentukan zona baru ataudihapus.

b. Pemetaan Pembaruan Zona Nilai Tanah.1) Untuk zona baru dihitung menggunakan nilai rata-rata sampel dengan ketentuan

standar deviasi sesuai skala;2) Indeks per jenis penggunaan dikalikan dengan zona nilai tanah tahun sebelumnya

akan menghasilkan nilai tanah yang diperbarui.6. Peta Zona Nilai Tanah Terbarukan

Album peta dibuat dalam kertas A0 dengan format yang ditetapkan oleh Direktorat PenilaianTanah dengan jumlah 3 album, dengan jenis kertas Paper CAD Premium Coated Paper 120 gram


dan masing-masing terdiri dari duplikat Peta Zona Nilai Tanah masing-masing kabupaten (contohterlampir).

7. Pelaporana. Buku laporan

Kegiatan pembuatan laporan keseluruhan pekerjaan baik itu gambaran umum wilayahpekerjaan dan hasil akhir yaitu peta ZNT. Hasil dari kegiatan ini adalah buku laporan hasilpekerjaan. Isi laporan dapat dilihat sebagai berikut:IKHTISAR PEMBARUAN PETA ZONA NILAI TANAHBAB I. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang1.2. Tujuan dan Sasaran1.3. Lingkup Kegiatan1.4. Lokasi Kegiatan

BAB II. GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATANBAB III. METODOLOGI PELAKSANAANBAB IV. HASIL PELAKSANAAN KEGIATAN

4.1. Persiapan Pekerjaan4.2. Analisa Peta Zona Nilai Tanah (Eksisting)4.3. Survei Batas Zona dan Pengumpulan Data Pasar Pembaruan Peta Zona Nilai

Tanah4.4. Pengolahan Data Pasar dan Penghitungan Indeks Nilai Tanah4.5. Analisa Indeks Nilai Tanah dan Pemetaan Pembaruan Peta Zona Nilai Tanah4.6. Peta Zona Nilai Tanah Terbarukan

BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN5.1. Kesimpulan5.2. Saran

LAMPIRANFormulir Daftar Isian Lapangan Zona Nilai Tanah (dijilid)

b. Struktur Data Peta DigitalStruktur data peta digital dibuat dengan ketentuan sebagai berikut:

1) Peta digital dibuat sebanyak 3 dataset;2) Format file digital layout yang memuat seluruh lokasi kerja dalam 1 (satu)

kabupaten/kota, yaitu Peta Zona Nilai Tanah.mxd3) Data file zona nilai tanah.shp mengikuti standar Struktur Geodatabase Spasial

Direktorat Penilaian Tanah;4) Struktur penyimpanan file hasil pekerjaan harus mengikuti contoh berikut:

(C:) Geospasial_Kabupaten ... 20171. File excel (.xls)2. File shp (.shp)3. File image (.ecw)4. File project (.mxd)5. File pewarnaan (.lyr)6. File template (.mxd)7. File logo bpn8. File peta hasil (.pdf)9. File foto sampel (.jpeg)


5) Pekerjaan/kegiatan dianggap selesai apabila sudah terupload dalam GeodatabaseDirektorat Penilaian Tanah;

6) Foto obyek sampel harga tanah (.jpeg)


PENANGANAN KEBERATAN

I. PENDAHULUAN

Dalam rangka pelaksanaan pelayanan pertanahan yang mengedepankan prinsip yang terkandungdi dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 dan hukum tanah nasional,antara lain prinsip kemanusiaan, keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan,keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan dan keselarasan sesuai dengan nilai-nilai berbangsa danbernegara.

Dalam proses pelaksanaan pelayanan pertanahan yang menggunakan peta zona nilai tanah, dapatterjadi keberatan dari masyarakat terhadap nilai dari zona yang ada di peta zona nilai tanah. Maka dariitu perlu disusun mekanisme untuk penanganan keberatan terhadap nilai tanah.

II. RUANG LINGKUP KEGIATAN

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam kegiatan penanganan keberatan antara lain:1. Lokasi penanganan keberatan yaitu bidang tanah yang nilainya tertuang di peta zona nilai tanah

yang diajukan keberatan oleh masyarakat;2. Penyebab adanya keberatan informasi nilai zona tanah, antara lain :

a. Nilai tanah terlalu tinggi;b. Suatu bidang terpotong batas zona sehingga memiliki lebih dari 1 nilai;c. Ekssisting bidang tanah tidak sesuai dengan peta dasarnya (Citra satelit, foto udara, dll)

sehingga terjadi perbedaan orientasi yang menyebabkan kesalahan penarikan batas zonayang mengakibatkan kesalahan penentuan nilai.

3. Kewenangan melakukan perubahan nilai maupun deliniasi zona pada peta zona nilai tanah adalahkantor pertanahan.

III. DEFINISI

1. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati olehpembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukanmerupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barangatau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (Standar PenilaianIndonesia 2007- KPUP Butir 4.5);



4. Zona Nilai Tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relative sama darisekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai


dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnyaberdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya;

5. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh daritransaksi jual beli atau penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat membeli danpenjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukansecara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yangdimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Standar Penilaian Indonesia 2007 – SPI 1 Butir 3.1).

IV. TAHAPAN PENANGANAN KEBERATANPersyaratan yang dilampirkan dalam melakukan penanganan keberatan antara lain:

1. Surat pengaduan yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan setempat dan sudah ditandatangani pemohon atau kuasanya;

2. Fotokopi kutipan zona nilai tanah;3. Fotocopy sertifikat hak atas tanah/alas hak lainnya;4. Fotocopy identitas diri (KTP) pemohon atau yang dikuasakannya;5. Bukti transaksi jual beli dan atau bukti lain sebagai dasar pengaduan.

Sedangkan mekanisme penanganan keberatan terhadap nilai tanah dalam peta zona nilai tanahdijabarkan dalam diagram sebagai berikut:

Diagram Alir Penanganan Keberatan Informasi Nilai Tanah

1

23


Keterangan:1. Skema 1: Jika nilai tanah setelah di analisa ternyata Peta ZNT tidak ada masalah

Cek Berkas

Loket

Kasi

Kasubsi

1

a. Berkas pengaduan dari loket disampaikan kepada Kasi Pengadaan Tanah, yang kemudianmendisposisikan kepada Kasubsi Pemanfaatan Tanah Pemerintah dan Penilaian Tanahuntuk dilakukan penelaahan;

b. Jika nilai tanah yang di “complain” setelah dicek pada berkas, cek data dan pengolahan,Peta ZNT tidak ada masalah maka berkas dikembalikan kepada pemohon dengan BeritaAcara dan Kutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah.

2. Skema 2: Jika setelah cek lapangan, hasil nilai zona pada Peta ZNT sudah benarCek Berkas

Loket

Kasi

Cek LapanganKasubsi

PetugasLapangan

1


b. Jika nilai tanah yang di “complain” memerlukan pengecekan lebih lanjut ke lapangan, makaKasi Pengadaan Tanah menugaskan petugas untuk mengecek kondisi lapangan;

c. Apabila hasil dari lapangan ternyata nilai pada peta zona nilai tanah sudah benar makaberkas dikembalikan kepada pemohon dengan Berita Acara dan Kutipan Nilai Tanah yangditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah.


Contoh Berita Acara untuk Skema 1 dan 2:

3. Skema 3: Jika setelah cek lapangan hasil nilai zona pada Peta ZNT salahCek Berkas

Loket

Kasi

Kakan

Cek LapanganKasubsi

PetugasLapangan

1


b. Jika nilai tanah yang di “complain” memerlukan pengecekan lebih lanjut ke lapangan, makaKasi Pengadaan Tanah menugaskan petugas untuk mengecek kondisi lapangan;


Contoh Kutipan Nilai Tanah untuk Skema 1 dan 2:

c. Apabila hasil dari lapangan ternyata nilai pada peta zona nilai tanah sesuai dengan“complain” pemohon maka zona yang di “complain” dibuatkan Berita Acara PenangguhanSementara yang ditandatangani Kasi Pengadaan Tanah sedangkan zona nilai tanah yang laintetap dapat digunakan dalam pelayanan;

d. Setelah nilai tanah pada zona yang di complain diperbaiki, berkas dikembalikan kepadapemohon dengan Berita Acara yang ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan danKutipan Nilai Tanah yang ditandatangani oleh Kasi Pengadaan Tanah.


Contoh Berita Acara untuk Skema 3:

Contoh Kutipan Nilai Tanah untuk Skema 3:


LAMPIRAN LAYOUT PETA

123

4

5

6

7

89101112

1314


KETERANGAN LAYOUT:

1. Ukuran kertas A0Garis batas peta :Posisi : Ukuran :

X : 9 cm P : 105 cm

Y : 2 cm L : 80 cm

2. Garis Tepi Peta merupakan garis yang dibuat mengelilingi gambar peta untuk menunjukkan bataspeta tersebut.Posisi : Ukuran :

X : 10 cm P : 80 cm

Y : 3 cm L : 78 cm

Interval grid menggunakan satuan Meters dengan X Axis Interval 27.000 dan Y Axis Interval 27.0003. Informasi Tepi :

Posisi : Ukuran :

X : 91 cm P : 22 cm

Y : 3 cm L : 78 cm

4. Informasi Petaa. Judul Peta dituliskan dengan Huruf Kapital jenis Arial dengan ukuran 28, ditebalkan dan

letaknya ditengah (centre).b. Arah utara berada di bawah judul peta dan letaknya ditengah (centre).c. Skala Peta menggunakan Skala Bar yang dibuat dengan jenis Arial dengan ukuran 12 dan

letaknya ditengah (centre).5. Petunjuk Lokasi berisi:

a. Menggambarkan letak kabupaten wilayah kerja dalam 1 Provinsib. Menggambarkan Peta Zona Nilai Tanah yang sedang dikerjakan dalam kabupaten yang

bersangkutan.6. Klasifikasi Nilai Tanah berisi 8 gradasi warna Nilai Tanah beserta Nilai Tanah dari masing-masing

simbol gradasi warna tersebut. Semakin mendekati warna hijau, maka nilai tanah akan semakinmurah. Sedangkan jika mendekati warna merah, maka nilai tanah akan semakin mahal.

7. Legenda peta adalah keterangan dari simbol-simbol peta yang digunakan supaya mudah dipahami,yang berisi kumpulan beberapa simbol yang digunakan pada peta, antara lain :


No Simbol Nama Keterangan

1. Ibukota Kabupaten/Kota - Penulisan nama IbukotaKabupaten/Kota dituliskan denganHuruf Kapital jenis Arial denganukuran 20 dan letaknya berdekatandengan simbol IbukotaKabupaten/Kota.

2. Batas Negara - Penulisan nama Negara yg berbatasandengan wilayah kerja dituliskandengan Huruf Kapital jenis Arialdengan ukuran 22 dan ditebalkan.

3. Batas Provinsi - Penulisan nama Provinsi ygberbatasan dengan wilayah kerjadituliskan dengan Huruf Kapital jenisArial dengan ukuran 22 danditebalkan.

4. Batas Kabupaten/Kota - Penulisan nama Kabupaten/Kota baikKabupaten/Kota yang sedangdikerjakan pembuatan Peta ZNT,maupun Kabupaten/Kota yangberbatasan dituliskan dengan HurufKapital jenis Arial dengan ukuran 16.

5. Batas Kecamatan - Penulisan nama Kecamatan dituliskandengan Huruf Kapital jenis Arialdengan ukuran 14.Contoh : Kec. Cibinong

6. Batas Kelurahan/Desa - Batas kelurahan ditampilkan jika PetaZNT dibuat dengan skala besar.

7. Jalan - Jalan yang ditampilkan yaitu jalankolektor dan jalan arteri.

8. Nomor Zona Nilai Tanah - Nomor Zona Nilai Tanah dituliskandengan jenis huruf Arial Narrowukuran 6 dan letaknya di atas NilaiRata-rata per m.

9. Nilai Rata-rata per m - Nilai Rata-rata per m dituliskandengan jenis huruf Arial Narrowukuran 6 dan letaknya di bawahNomor Zona Nilai Tanah.

10. Lokasi Kawasan - Lokasi kawasan, yaitu lokasi yang tidaktermasuk lokasi pembuatan Peta ZNT,misalnya kawasan hutan, kawasanwisata, dll.


11. Wilayah Belum Ada Peta ZNT - Wilayah yang belum ada Peta ZNT nya.

12. Wilayah Sudah Ada Peta ZNT - Wilayah yang sudah ada Peta ZNT nya.

13. Sungai - Nama sungai dituliskan dengan jenisArial ukuran 8, huruf miring dan warnatulisan biru.

14. Perairan - Nama Perairan seperti laut, danau,waduk dan lainnya dituliskan denganmenggunakan jenis huruf Arial ukuran8, huruf miring dan warna tulisan biru.

8. Sumber data berisi data-data yang digunakan sebagai bahan untuk pembuatan Peta Zona NilaiTanah, contoh :

a. Citra Satelit Tahun 2014;b. Hasil Survei Lapangan Skala 1:10.000 Tahun 2016;c. Peta Pendaftaran Skala 1:1.000 Tahun 2015;d. Peta Penggunaan Tanah Skala 1:50.000 Tahun 2012; dane. Peta-peta lainnya.

9. Sistem Proyeksi dan Grid terdiri dari :a. Proyeksi : TM-3b. Datum : WGS-84c. Zona : Zona disesuaikan dengan lokasi pekerjaan

10. Satuan kerja yang membuat Peta Zona Nilai Tanah dan disebelah kiri dicantumkan logoKementerian.

a. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Direktorat Penilaian Tanah, maka yangdituliskan adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dengan logo Kementerian.

b. Apabila yang membuat Peta Zona Nilai Tanah adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi atau KantorPertanahan, maka yang dituliskan adalah Kantor Wilayah BPN Provinsi dengan logo BPN

11. Dituliskan nama kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah sesuai dengan yang tercantum dalamPOK.

12. Keterangan :a. Luas : Luas area pembuatan Peta Zona Nilai Tanahb. Jumlah Zona : Jumlah zona akhir setelah dilakukan pengolahan data

spasialc. Tanggal Pelaksanaan : Tanggal pelaksanaan pengambilan data di lapangand. Tanggal Penilaian : Tanggal penilaian dibawa ke tanggal 31 Desember

tahun berjalane. Pelaksana : Pelaksana Kegiatan Pembuatan Peta Zona Nilai Tanahf. Penanggung Jawab Penilaian : Orang yang bertanggung jawab terhadap hasil

penilaian Peta Zona Nilai Tanahg. Penanggung Jawab Pemetaan : Orang yang bertanggung jawab terhadap hasil

pemetaan Peta Zona Nilai Tanahh. Diperiksa : Kepala Seksi Penilaian Tanah

13. Untuk pembuatannya ditandatangani oleh pejabat dimana anggaran pembuatan Peta Zona NilaiTanah berada.


14. Untuk penggunaannya ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan lokasi pembuatan Peta ZonaNilai Tanah.

LAMPIRAN ISI PETA

1. Kabupaten yang sedang dilakukan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah harus ditampilkan secarapenuh dalam muka peta, meskipun lokasi pekerjaan tidak penuh satu kabupaten. Contoh :


2. Apabila wilayah pekerjaan pembuatan Peta Zona Nilai Tanah luasnya terlalu kecil, maka dibuatInset Peta. Contoh:


3. Apabila berbatasan dengan Provinsi lain, maka dituliskan nama Provinsi yang berbatasan, denganjenis huruf Arial ukuran 22 dan ditebalkan (Bold). Contoh: “PROVINSI BANTEN”.


4. Batas-batas kabupaten yang bersebelahan dengan kabupaten yang sedang dikerjakan pembuatanPeta Zona Nilai Tanah, maka dituliskan nama kabupatennya, dengan huruf kapital jenis Arial ukuran20. Contoh : “KABUPATEN BEKASI”


5. Nama kecamatan dituliskan dengan jenis huruf Arial, ukuran 14 dan warna tulisan hitam. Contoh :“Kec. Cibinong”


LAMPIRAN FORMULIR ZONA NILAI TANAH

FORMULIR PENDATAAN PENILAIANSAMPEL TANAH/BANGUNAN NON PERTANIAN

1. Nomor Identifikasi :

2. Nomor Surat Tugas/ Tanggal :

3. Nama Surveyor/Tanggal pelaksanaan : /

A. Data Administrasi/Harga Tanah

4. Alamat : ………………………………………………………………………………………………………………..

........................................ Koordinat (TM-3) UTM (X) : .................................

(Y) : ............................

5. Status Kepemilikan: HM HGB HP TMA

6. Jenis data : Transaksi Penawaran

Tanggal transaksi /penawaran .......................................

7. Harga Jual Beli : Rp................................................

(..........................................................................................)

8. Responden : Pemilik tanah Real estate/broker Developer Lurah/Kepala Desa

Nama :............................................................................................................................. ...................................

Alamat /No telp. :............................................................................................................................. ...................................

9. Keterangan :............................................................................................................................................................ ...


B. Data Fisik Tanah

10. Luas tanah = .................. ......m2

11. Lebar depan = ..........................m, panjang kebelakang = ..........................m

12. Bentuk tanah: Persegi/Normal Tidak beraturan Lain-lain .........

13. Elevasi dari jalan : Lebih Tinggi Sama Lebih Rendah

14. Letak Tanah: Normal Tusuk Sate Hadap Taman Huk Lain-lain ....

15. Keterangan:........................................................................................................................ ....................................................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................................................................... ...............

C. Data Lingkungan

16. Kelas Jalan : Arteri Kolektor Lokal Setapak

Lebar : ...................... meter

17. Aksesibilitas : Sangat Baik Baik Cukup Kurang

18. Drainase : Sangat Baik Baik Cukup Kurang

19. Utilitas : Listrik Air Bersih Telepon

Gas TV kabel Lain-lain .........

20. Fasilitas : Sekolah Tempat Ibadah Rumah Sakit Pasar Lain-lain ..........

21. Zoning/Peruntukan Kawasan :Permukiman Komersial Industri Lain-lain ..........

22. Keterangan :…………………………………………………………………………………………………………………………………………….......................…………………………………………………………………………………………………………………………………………….......................


D. Data Bangunan

23. Luas Bangunan 1 ............... m X .............. m = ........................m2

Luas Bangunan 2 ............... m X .............. m = ........................m2

Luas Bangunan …. ............... m X .............. m = ........................m2

Luas Bangunan Total ............... m X .............. m = ........................m2

24. Jenis : Perumahan Perkantoran Pabrik Toko/Apotik/Pasar/Ruko

Hotel/Wisma Bengkel/Gudang Apartemen/Kondominium Lain-lain ...........

25. Jumlah Lantai : 1 2 Lebih dari 2 ......

(Diisi jika lantai lebih dari 1)Luas Bangunan lantai dasar .......... m X ......... m = ............m2

Luas Bangunan lantai 2 .......... m X ......... m = ............m2



Luas Bangunan lantai ........ .......... m X ......... m = ............m2

26. Jumlah Ruang : Kamar Tidur ........ R. Tamu ........ R. Makan .........

Dapur ........ R. Keluarga ........ Lain-lain .........

27. Tahun Pembuatan ......................................... Tahun Renovasi ............................................

Komponen Struktur

28. Konstruksi/Kerangka

a. Atas : Kayu Beton Baja Lain-lain ........................

b. Bawah : Beton Lain-lain ...........................

Komponen Material

29. Atap : Genteng Beton Genteng Keramik Metal Roof Beton/Dak Alumunium/Spandek

Genteng Tanah Liat Sirap Harflex

Asbes Seng Rumbia Anyaman Bambu

Lain-lain ...............................


30. Dinding : Bata Merah Hebel/Aerasi Beton/Celcon Kaca/Glassblock

Papan Kayu Partikel Board Batako

Tripleks Seng Asbes Fiber/Plastik

Lain-lain ..............................

31. Langit-langit : Gypsum Akustik Lambersiring Ornamen

Tripleks Papan Grc Papan Kayu Teak Wood Melamin

Eternit Asbes Anyaman Bambu Seng

Lain-lain...............................

32. Lantai : Marmer Granit Parkit Kaca/Glass Block Granito

Keramik Lantai Beton Papan Kayu Multipleks

Vinil Ubin Pc Teraso Rabat/Floor

Lain-lain …………………..

Komponen Fasilitas33. Pagar : Beton Bata/Batako Batu

Baja Besi Cor Besi Tempa Pipa Besi

Kayu Bambu Papan

Lain-lain ………………….. Panjang pagar = ……………………….m

34. Luas Carport/Parkir : .......... m X ......... m = ............m2

35. Pintu/Jendela : Kayu Aluminium Lain-lain ...........

36. Fasilitas : Listrik Air Bersih (PAM) Telepon Gas AC

Heater Kolam Renang Sumur Gali Sumur Pantek Lain-lain

37. Keadaan Fisik Umumnya :Baik Sekali Baik Sedang Jelek Jelek Sekali

38. Survei Biaya Bangunan:a. Sumber .................................................................... Rp.................................................

b. Sumber .................................................................... Rp............................................ .....

c. Sumber .................................................................... Rp.................................................

39. Kesimpulan Petugas untuk biaya bangunan : Rp. ................................................

40. Keterangan : ……………………………………………………………………………………………………………………..

Catatan : bangunan lebih dari 1 dalam satu bidang tanah atau bangunan lebih dari satu lantai, untuk lantai 2, 3 dan seterusnya, komponen struktur, komponen material dan komponenfasilitas, diisi sesuai dengan komponen yang ada masing-masing di lantai tersebut.


41. Foto berwarna tampak depan

42. Foto berwarna tampak lingkungan(rumah dan lingkungan sekitar)

43. Foto tanaman dan benda lain

44. Keterangan :

45.Surveyor Supervisor

.............................. ..............................NIP ...................... NIP ......................

Aspek Penilaian


PETUNJUK PENGISIAN FORMULIR PENDATAAN PENILAIANSAMPEL TANAH/BANGUNAN NON PERTANIAN

Nomor Identifikasi Sampel Bidang Tanah Diisi dengan nomer urut SampelNomor Surat Tugas/ Tanggal (cukup jelas)Nama Surveyor dan Tanggal Pelaksanaan Isilah nama petugas yang melakukan survei, dan tanggal survei lapangan.

A. Data Administrasi/Harga TanahAlamat Isilah alamat lengkap obyek Sampel penilaian (jalan, desa/kelurahan,

kecamatan, kabupaten/kota).Koordinat Petugas wajib mengisi koordinat sekurang-kurangnya satu jenis koordinat,

Berilah tanda silang (x) pada kotak system proyeksi yang dipilih.Status Kepemilikan Berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan status

kepemilikan objek Sampel penilaianJenis Data Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada kotak

transaksi jika telah terjadi transaksi, dan pada kotak penawaran jika belumterjadi transaksi. Tanggal transaksi diisi dengan tanggal terjadinya transaksi,sedangkan tanggal penawaran diisi dengan tanggal informasi penawarandiberikan.

Harga Jual Beli Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada jual beli bilaterjadi informasi harga merupakan harga jual beli.

Responden Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan pilihanjenis responden.

Keterangan Keterangan lainnya yang berpengaruh terhadap harga tanah yang berkaitandengan data administrasi/harga tanah, seperti harga pasaran tanahsetempat.

B. Data Fisik TanahLuas Tanah Isilah luas objek dalam satuan meter persegi

Untuk luas Sampel/pembanding penilaian dapat digunakan datawawancara.

Lebar depan Cukup jelas, diiisi dengan satuan meter dengan cara mengukur secara kasar.Panjang kebelakang Optional, jika memungkinkan untuk memperoleh datanya.Bentuk Tanah Berilah tanda silang (x) pada salah satu : Persegi/normal : persegi panjang

atau bujursangkar dengan perbandingan panjang dan lebar proporsional.Tidak beraturan : segi lima atau lebih, trapesium, jajaran genjang dan lain-lain yang berpengaruh negatif terhadap harga.Lain-lain : bentuk-bentuk lain yang berpengaruh terhadap harga seperti”ngantong”.

Elevasi dari jalan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan elevasi tanah/objek penilaian dengankriteria sebagai berikut : Lebih Tinggi : jika tinggi tanah + 20 cm terhadap jalan Sama : jika tinggi tanah 0 cm terhadap jalan Lebih Rendah : jika tinggi tanah -10 cm terhadap jalan

Letak Tanah Berilah tanda silang (x) pada salah satu :Normal : letak tanah pada posisi tidak di sudut jalanTusuk sate : letak tanah pada posisi proyeksi arah jalanHadap taman : letak tanah pada posisi menghadap atau dekat dengantamanHuk : letak tanah pada posisi sudut jalan dan memiliki dua mukaLain-lain : diisi dengan letak tanah yang secara lokal berpengaruh terhadapharga tanah.

Keterangan Keterangan lainnya yang berpengaruh terhadap harga tanah yang berkaitandengan data fisik tanah.

C. Data LingkunganKelas jalan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan jenis jalan untuk mencapai objek

penilaian dengan kriteria sebagai berikut : Arteri : Jalan utama yang menghubungkan antar kota Kolektor : Jalan yang menghubungkan jalan lingkungan dengan jalan

arteri Lokal : Jalan yang menuju kea rah jalan kolektor Setapak : Jalan yang hanya dapat dilalui oleh pejalan kakiJika kriteria jenis jalan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) padakotak lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya.


Lebar Isilah lebar jalan untuk mencapai objek penilaian dalam satuan meter.Aksesibillitas Aksesibilitas adalah keterjangkauan obyek terhadap jalan

utama/transportasi umum terdekat dengan berjalan kaki.Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria sebagai berikut: S.B : 5 menit Baik : 15 menit Cukup : 30 menit Kurang : 30 menit

Drainase Keamanan terhadap bahaya banjir.Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria sebagai berikut: S.B : tidak pernah ada banjir Baik : banjir kurang dari 10 tahun lalu Cukup : banjir kurang dari 5 tahun lalu Kurang : banjir kurang dari satu tahun

Utilitas Utilitas adalah jaringan yang tersedia pada bidang tanah yang bersangkutan.Berilah tanda silang (x) sesuai dengan utilitas obyek penilaian (boleh lebihdari satu). Jika utilitas tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) padakotak lain-lain dengan menuliskan jenis utilitasnya.

Fasilitas Fasilitas adalah fasilitas umum dengan jarak 1 km dari lokasi obyek ataufasilitas eksklusif masih dalam satu lingkungan/komplek. Berilah tandasilang (x) sesuai dengan fasilitas obyek penilaian (boleh lebih dari satu). Jikafasilitas tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak lain-laindengan menuliskan jenis fasilitasnya.

Zoning/Peruntukan Kawasan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan zoning/peruntukan kawasan. Jikaperuntukan kawasan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) padakotak lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya. Kotak lain-laindapat diisi dengan keterangan yang berpengaruh terhadap harga tanahmisal : KDB < 40% (daerah resapan), Sempadan jalan yang lebar, batasantingkat bangunan, jalur hijau dan lain-lain.

Keterangan Isilah dengan informasi lingkungan yang berpengaruh terhadap harga tanahyang belum termuat sebelumnya, sebagai contoh dekat dengan lingkungankumuh, keamanan eksklusif, dan lain-lain.

D. Data BangunanLuas Bangunan Isilah luas bangunan/objek penilaian (cukup jelas) dalam satuan meter

persegi.Jenis Berilah tanda silang (x) sesuai dengan jenis bangunan/ obyek penilaian. Jika

jenis bangunan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotaklain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya.

Jumlah Lantai (cukup jelas)Jumlah Ruang/Kamar (cukup jelas)Tahun Pembuatan (cukup jelas)Tahun Renovasi Diisi apabila ada renovasiKonstruksi/kerangka (cukup jelas)Atap Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahan

yang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yangutama/dominan.

Dinding Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahanyang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yangutama/dominan.

Langit-langit Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahanyang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yangutama/dominan.

Lantai Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahanyang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yangutama/dominan.

Pagar Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahanyang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yangutama/dominan.

Luas Carport/Parkir Carport berarti ada perkerasan pada lahan parkir tersebut. Isilah luas objekpenilaian dalam satuan meter persegi.

Pintu/Jendela Berilah tanda silang (x) sesuai dengan bahan yang digunakan. Jika bahanyang digunakan lebih dari satu jenis, pilih/cantumkan bahan yangutama/dominan.


Fasilitas Berilah tanda silang (x) sesuai dengan fasilitas yang ada. Jika fasilitas tidakada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak lain-lain denganmemberikan keterangan secukupnya.

Keadaan Fisik Umumnya Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria yang disediakan. Pilihankriteria didasarkan pada pengamatan petugas : Baik Sekali : Kondisi fisik bangunan dengan seluruh komponen dalam

keadaan utuh tanpa cacat Baik : Kondisi fisik bangunan dengan seluruh komponen dalam

keadaan utuh tanpa cacat, namun terdapat beberapa fungsi komponenfasilitas kurang optimal

Sedang : Kondisi bangunan secara strukturalnya dalam kondisi baik,namun terdapat kerusakan pada sebagian komponen materialnya

Jelek : Kondisi bangunan secara strukturalnya dalam kondisi cukup,namun terdapat kerusakan pada sebagian besar komponenmaterialnya

Jelek Sekali : Kondisi bangunan secara strukturalnya, material danfasilitas dalam kondisi rusak.

Survei Biaya Bangunan Isilah dengan biaya pembuatan bangunan per meter persegi serta sumberinformasinya

Kesimpulan Petugas Untuk Biaya Bangunan Isilah dengan biaya pembuatan bangunan dengan melakukan penyesuaiandari survei biaya bangunan

Keterangan Isilah dengan informasi yang belum termuat sebelumnya.Foto Obyek PenilaianFoto Berwarna Tampak Depan Foto harus menggambarkan tampak depan secara keseluruhan, jika sudut

pandang pemotretan tidak memungkinkan dapat dilakukan pengambilanbeberapa kali pemotretan. Nama file disesuaikan dengan nomor urut padaTabel Pengolahan Data Tekstual dan Numeris untuk Sampel yangbersangkutan

Foto Berwarna Tampak Lingkungan Foto menggambarkan rumah dan lingkungan sekitar. Nama file fotomengikuti penamaan butir di atas.

Foto Bangunan Tanaman dan Benda takbergerak lain yang melekat pada bidang tanahbersangkutan

Foto harus menggambarkan bangunan, tanaman dan benda lainnyaterutama bagian-bagian yang berpengaruh signifikan terhadap nilainya.Nama file foto mengikuti penamaan butir 41.

Identitas Surveyor dan SupervisorKeterangan Isilah dengan keterangan tentang rentang tanggung jawab surveyor dalam

pengambilan data.Surveyor

Supervisor

Isilah dengan nama jelas Surveyor, Nomor Induk Pegawai (NIP) besertatanda tangan.Isilah dengan nama jelas Supervisor, Nomor Induk Pegawai (NIP) besertatanda tangan


FORMULIR PENDATAAN PENILAIANSAMPEL TANAH PERTANIAN

1. Nomor Identifikasi :

2. Nomor Surat Tugas/ Tanggal :

3. Nama Surveyor/Tanggal pelaksanaan : /

A. Data Administrasi/Harga Tanah

4. Alamat : ………………………………………………………………………………………………………………..

........................................ Koordinat ( TM-3) UTM (X) : .................................

(Y) : ............................

5. Status Kepemilikan: HM HGB HP TMA

6. Jenis data : Transaksi Penawaran

Tanggal transaksi /penawaran .......................................

7. Harga Jual Beli : Rp................................................

(..........................................................................................)

8. Responden : Pemilik tanah Real estate/broker Developer Lurah/Kepala Desa

Nama :..................................................................................................................................... ...........................

Alamat /No telp. :................................................................................................................................................................

9. Keterangan :............................................................................................................................. ..................................


B. Data Fisik Tanah

10. Luas Tanah : =.................. ......m2

11. Lebar =..........................m, Panjang =..........................m

12. Bentuk Tanah : Persegi/Normal Tidak Beraturan Lain-lain .........

13. Kemiringan tanah : 0 - 8 % 8 – 15% 15 – 40 % > 40 %

14. a. Jenis Komoditi : Padi Tanaman Keras : …………………………..

b. Kesesuaian Tanah Terhadap Komoditi : Sangat Sesuai Sesuai Kurang Sesuai

15. Keterangan :.......................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................ .............................................................................................................................................................................................................. .......

C. Data Lingkungan

16. Kelas Jalan : Arteri Kolektor Lokal Setapak

Lebar : ...................... meter

17. Aksesibilitas : Sangat Baik Baik Cukup Kurang

18. Irigasi : Sangat Baik Baik Cukup Kurang

19. Drainase : Sangat Baik Baik Cukup Kurang

20. Utilitas : Listrik Lain-lain .........

21. Keterangan :

............................................................................................................................. ............................................

.........................................................................................................................................................................

............................................................................................................................. ............................................


22. Foto berwarna tampak depan

23. Foto berwarna tampak lingkungan(rumah dan lingkungan sekitar)

24. Foto tanaman dan benda lain

25. Keterangan :

26.Surveyor Supervisor

.............................. ..............................NIP ...................... NIP ......................

Aspek Penilaian


PETUNJUK PENGISIAN FORMULIR PENDATAAN PENILAIANSAMPEL TANAH PERTANIAN

Nomor Identifikasi Sampel Bidang Tanah Diisi dengan nomor urut SampelNomor Surat Tugas/ Tanggal (cukup jelas)Nama Surveyor dan Tanggal Pelaksanaan Isilah nama petugas yang melakukan survei, dan tanggal survei lapangan.

A. Data Administrasi/Harga TanahAlamat Isilah alamat lengkap obyek Sampel penilaian (jalan, desa/kelurahan,

kecamatan, kabupaten/kota).Koordinat Petugas wajib mengisi koordinat sekurang-kurangnya satu jenis koordinat,

Berilah tanda silang (x) pada kotak system proyeksi yang dipilih.Status Kepemilikan Berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan status kepemilikan

objek Sampel penilaianJenis Data Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada kotak transaksi

jika telah terjadi transaksi, dan pada kotak penawaran jika belum terjaditransaksi. Tanggal transaksi diisi dengan tanggal terjadinya transaksi, sedangkantanggal penawaran diisi dengan tanggal informasi penawaran diberikan.

Harga Jual Beli Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak yaitu pada jual beli bilaterjadi informasi harga merupakan harga jual beli.

Responden Isi dan berilah tanda silang (x) pada salah satu kotak sesuai dengan pilihan jenisresponden.

Keterangan Keterangan lainnya yang berpengaruh terhadap harga tanah yang berkaitandengan data administrasi/harga tanah, seperti harga pasaran tanah setempat.

B. Data Fisik TanahLuas Tanah Isilah luas objek dalam satuan meter persegi dengan data dari dokumen legal

(sertipikat).Untuk luas Sampel/pembanding penilaian dapat digunakan data wawancara.

Lebar Cukup jelas, diiisi dengan satuan meter dengan cara mengukur secara kasar.Panjang Optional, jika memungkinkan untuk memperoleh datanya.Bentuk Tanah Berilah tanda silang (x) pada salah satu : Persegi/normal : persegi panjang atau

bujursangkar dengan perbandingan panjang dan lebar proporsional.Tidak beraturan : segi lima atau lebih, trapesium, jajaran genjang dan lain-lainyang berpengaruh negatif terhadap harga.Lain-lain : bentuk-bentuk lain yang berpengaruh terhadap harga seperti”ngantong”.

Kemiringan Tanah Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kemiringan dari objek penilaian dengankriteria sebagai berikut: 0 – 8 % : dengan beda tinggi 0 – 15 m 8 -15 % : dengan beda tinggi 15 – 50 m 15 – 40 % : dengan beda tinggi 50 – 200 m > 40 % : dengan beda tinggi > 200 m

a. Jenis Komoditi

b. Kesesuaian Tanah Terhadap Komoditi

Berilah tanda silang (x) pada salah satu :Padi : untuk sawah atau tanah basah yang ditanami padiTanaman Keras : untuk tanah kering yang ditanami jenis tanaman keras baiktegalan maupun kebunSangat Sesuai : Apabila jenis komoditi yang ditanam sangat sesuai dengankondisi tanah dan lingkungannya.Sesuai : Apabila jenis komoditi yang ditanami sesuai dengan kondisi tanahnya.Kurang Sesuai : Apabila jenis komoditi yang ditanam kurang sesuai dengankondisi tanah atau lingkungannya.

Keterangan Keterangan lainnya yang berpengaruh terhadap harga tanah yang berkaitandengan data fisik tanah.

C. Data LingkunganKelas jalan Berilah tanda silang (x) sesuai dengan jenis jalan untuk mencapai objek

penilaian dengan kriteria sebagai berikut : Arteri : Jalan utama yang menghubungkan antar kota Kolektor : Jalan yang menghubungkan jalan lingkungan dengan jalan

arteri Lokal : Jalan yang menuju kea rah jalan kolektor Setapak : Jalan yang hanya dapat dilalui oleh pejalan kakiJika kriteria jenis jalan tidak ada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak


lain-lain dengan memberikan keterangan secukupnya.Lebar Isilah lebar jalan untuk mencapai objek penilaian dalam satuan meter.Aksesibillitas Aksesibilitas adalah keterjangkauan obyek terhadap jalan utama/transportasi

umum terdekat dengan berjalan kaki.Berilah tanda silang (x) sesuai dengan kriteria sebagai berikut : S.B : 5 menit Baik : 15 menit Cukup : 30 menit Kurang : 30 menit

Irigasi Berilah tanda silang (x) pada salah satu : S.B : Apabila sarana dan prasarananya serta aliran airnya mengalir dengan

sangat baik setiap saat ke semua areal sawah. Baik : Apabila sarana dan prasarananya serta aliran airnya mengalir

dengan baik. Cukup : Apabila sarana dan prasarananya serta aliran airnya mengalir

dengan cukup memenuhi kebutuhan petani kurang: Apabila sarana dan prasarananya kurang tersedia atau kurang

memadai serta aliran airnya tidak mencukupi untuk semua arealpersawahan

Drainase Berilah tanda silang (x) pada salah satu : S.B : Air hujan yanag jatuh terus mengalir di permukaan, sedikit sekali yang

meresap ke dalam tanah, daerah gunung atau pada lereng yang curam. Baik : Sebagian air hujan yang jatuh mengalir di permukaan, sebagian kecil

meresap ke dalam tanah, daerah bukit. Cukup : air hujan yang jatuh untuk sementara tinggal di permukaan atau

meresap ke dalam tanah, kandungan air optimal bagi banyak tanaman,daerah berombak sampai bergelombang.

kurang: air sebagaian atau seluruhnya tergenang di permukaan, kemudianmeresap atau menguap, daerah datar atau sedikit landai dan cekung.

Utilitas Fasilitas adalah fasilitas umum dengan jarak 1 km dari lokasi obyek ataufasilitas eksklusif masih dalam satu lingkungan/komplek. Berilah tanda silang (x)sesuai dengan fasilitas obyek penilaian (boleh lebih dari satu). Jika fasilitas tidakada pada pilihan berilah tanda silang (x) pada kotak lain-lain dengan menuliskanjenis fasilitasnya.

Keterangan Isilah dengan informasi lingkungan yang berpengaruh terhadap harga tanahyang belum termuat sebelumnya, sebagai contoh dekat dengan lingkungankumuh, keamanan eksklusif, dan lain-lain.

Foto Obyek PenilaianFoto Berwarna Tampak Depan Foto harus menggambarkan tampak depan secara keseluruhan, jika sudut

pandang pemotretan tidak memungkinkan dapat dilakukan pengambilanbeberapa kali pemotretan. Nama file disesuaikan dengan nomor urut padaTabel Pengolahan Data Tekstual dan Numeris untuk Sampel yang bersangkutan

Foto Berwarna Tampak Lingkungan Foto menggambarkan rumah dan lingkungan sekitar. Nama file foto mengikutipenamaan butir di atas.

Foto Tanaman Foto harus menggambarkan tanaman terutama bagian-bagian yangberpengaruh signifikan terhadap nilainya. Nama file foto mengikuti penamaanbutir 41.

Identitas Surveyor dan SupervisorKeterangan Isilah dengan keterangan tentang rentang tanggung jawab surveyor dalam

pengambilan data.Surveyor

Supervisor

Isilah dengan nama jelas Surveyor, Nomor Induk Pegawai (NIP) beserta tandatangan.Isilah dengan nama jelas Supervisor, Nomor Induk Pegawai (NIP) beserta tandatangan


PENILAIAN KAWASAN(PEMBUATAN DAN PEMBARUAN PETA ZONA NILAI EKONOMI KAWASAN)

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, sesuai dengan mandat yangdiberikan oleh Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015, menyelenggarakan kebijakan dan pengelolaanpertanahan secara nasional, regional dan sektoral, termasuk di dalamnya dalam hal pelaksanaanpenilaian tanah.

Penilaian Tanah dalam hal ini mencakup penilaian bidang tanah, pemetaan Zona Nilai tanah (ZNT)dan penilaian Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK). Persoalan riil di lapangan adalah belum adanyasistem penilaian ekonomi kawasan, yang mencerminkan penilaian atas nilai ekonomi kawasan yangbenar sehingga dapat memberikan bahan pertimbangan obyektif (cost and benefit analysis) terhadapkeputusan spasial atas suatu kawasan, dengan contoh pertimbangan sosial ekonomi terhadap rencanapengalihgunaan fungsi kawasan serta Telaahan dan rekomendasi dari aspek penilaian fisik dan ekonomipertanahan dalam perencanaan kawasan, dan lain sabagainya.

Berkenaan dengan latar belakang tersebut di atas, maka dalam rangka pelaksanaan tugas danfungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Cq. Direktur JenderalPengadaan Tanah, ub Direktur Penilaian Tanah, perlu dirumuskan petunjuk teknis sebagai pedomanpelaksanaan Pemetaan Nilai Ekonomi Kawasan.

Peta ZNEK memuat informasi tentang Nilai Ekonomi Total (NET) atau Total Economic Values TotalEconomic Value (TEV) atas manfaat yang diperankan oleh suatu kawasan tertentu. Nilai Ekonomi Total(NET) tersebut terdiri dari Nilai Guna dan Nilai Non Guna. Nilai Guna dapat meliputi Nilai Guna Langsung(DUV : Direct Use Value), Nilai Guna Tidak Langsung (IUV : Indirect Use Value) dan Nilai Pilihan (OV :Option Value). Sedangkan Nilai Non guna terdiri dari Nilai Keberadaan (EV : Existence Value) dan NilaiPewarisan (BV: Bequest Value). Melalui formulasi matematika hubungan antara ke enam nilai tersebutdapat dituliskan sebagai berikut:

TEV = (DUV +IUV + OV) + (BV+EV)

B. Manfaat Nilai Ekonomi Kawasan / Sumber Daya Alam

Manfaat informasi nilai ekonomi kawasan/sumber daya alam dan lingkungan hidup, adalahsebagai berikut:

1. Referensi pengambilan keputusan spasial: perencanaan tata-ruang kota, pelaksanaanpembangunan yang mengalihfungsikan lahan, penataan pemukiman, konsolidasi tanah, dansebagainya;

2. Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK) dapat berperan sebagai bagian informasi utama untukproses ini;

3. Bahan pertimbangan bagi para pengambil kebijakan, khususnya dalam hal ini Pemerintah Daerahdalam menetapkan kebijakan pelestarian Kawasan;

4. Informasi potensi aset negara (inventory dan monitoring aset suatu kawasan).Untuk menjaga serta memenuhi standar kompetensi dan profesionalisme yang sama, serta


interoperabilitas di antara sistem penilaian, maka juknis ini disusun dengan merujuk kepada StandarPenilaian Indonesia (SPI), Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI), yang mengacu kepadaInternational Valuation Standard (IVS), International Valuation Standard Committee (IVSC), dan MetodaPenilaian Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan (MPESDAL).

C. Dasar Hukum

1. Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;2. Undang-Undang Nomor 39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus;3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Nasional (RTRWN);4. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi pembangunan untuk

Kepentingan Umum;5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas

Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan TataRuang/Badan Pertanahan Nasional;

6. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas PeraturanPresiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional;

7. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagiPembangunan untuk Kepentingan Umum;

8. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2015tentang Organisasi dan Tata Kerja Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;

9. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentangOrganisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan;

10. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentangStandar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan;

11. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012 tentangPetunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.

II. RUANG LINGKUP PEKERJAAN

A. Ruang Lingkup

Survei dan pemetaan zona ekonomi kawasan dilakukan terhadap kawasan-kawasan yang ada diwilayah NKRI menurut urgensinya untuk dinillai dengan menggunakan prinsip penilaian sesuai metodepenilaian ekonomi sumber daya alam dan lingkungan (National Resources and Environment ValuationMethode)

B. Hasil Pekerjaan1. Produk utama pekerjaan yang dihasilkan dalam kegiatan survei dan pemetaan nilai ekonomi

kawasan adalah peta zona nilai ekonomi suatu kawasan yang ada pada suatu wilayahkabupaten/kota meliputi kawasan lindung dan kawasan fungsional yang dapat terdiri dari :

a. Wisata/ Rekreasi;b. Pertanian/ Perikanan;c. Hutan/ Lindung;d. Situs/ Bangunan yang dilindungi;


e. Kawasan Strategis Nasional; danf. Kawasan lainnya.

2. Produk Pekerjaana. Peta

1) Penyajian data/peta dilakukan dengan memasukkan informasi nilai sebagai atributdari masing-masing poligon fungsi kawasan (layer).

2) Penyajian untuk Total Economic Value (TEV) dilakukan dengan menampilkan seluruhInformasi Nilai yang ada dalam bentuk numerik pada masing-masing poligonkawasan, dalam Peta-Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK).

b. Pelaporan1) Buku laporan hasil analisis penilaian tanah kawasan disajikan dalam ukuran A4

sedangkan lampiran peta-peta disajikan dalam format ukuran A3,2) Adapun sistematika penulisan laporan adalah sebagai berikut:

HALAMAN JUDUL DAFTAR ISIBAB I PENDAHULUAN

I.1. Latar belakangI.2. Tujuan dan SasaranI.3. Lingkup KegiatanI.4. Lokasi Kegiatan

BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH KEGIATANBAB III METODOLOGI PENILAIAN KAWASAN

III.1. Konsep Dasar Penilaian KawasanIII.2. Metode Penilaian Ekonomi Kawasan

BAB IV PELAKSANAAN PEKERJAANIV.1. Peta Zona Tema PotensiIV.2. Tipologi Nilai Ekonomi KawasanIV.3. Pengumpulan Data lapangIV.4. Pengolahan Data Tekstual ZNEKIV.5. Pengolahan Data Spasial ZNEK

BAB V KESIMPULAN DAN SARANV.1. KesimpulanV.2. Saran

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

III. DEFINISI

1. Wilayah adalah Areal yang merupakan geografis beserta segenap unsur terkait padanya yangbatas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif maupun fungsional;

2. Sumber daya alam adalah segala sesuatu yang langsung maupun tidak langsung yang terdapatdalam lingkungan fisik dan secara potensi memiliki fungsi untuk memenuhi kebutuhan manusia(randall, 1977);

3. Kawasan adalah wilayah dengan fungsi utama lindung atau budi daya (UU No. 24 Tahun 1992tentang Penataan Ruang Bab 1 ketentuan umum pasal 1 ayat 6);

4. Kawasan Lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi kelestarianlingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam, sumber daya manusia dan sumber dayabuatan;


5. Kawasan Budidaya adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakanatas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam dan sumber daya buatan;

6. Kawasan Tertentu adalah kawasan yang ditetapkan secara nasional mempunyai nilai strategisyang penataan ruangnya diprioritaskan (Keppres No. 114 Tahun 1999 tentang Penataan RuangKawasan Bogor-Puncak-Cianjur, Bab 1 Ketentuan umum, Pasal 1 ayat 3);

7. Kawasan Pengembangan Ekonomi Terpadu (KAPET) adalah kawasan tertentu yang merupakanwilayah geografis dengan batas-batas tertentu yang memenuhi persyaratan :

a. Memiliki potensi untuk cepat tumbuh;b. Mempunyai sektor unggulan yang dapat menggerakkan pertumbuhan ekonomi diwilayah

sekitar; danc. Memiliki potensi pengembangan investasi yang besar (Keppres No. 150 Tahun 2000 tentang

kawasan pengembangan ekonomi terpadu Pasal 1).8. Kawasan Ekonomi Khusus Indonesia (KEKI) adalah suatu area khusus dimana barang-barang yang

masuk ke area khusus tersebut tidak dikenakan bea sampai barang di ekspor kembali ataudimasukan kedalam negara. KEKI tsb kekhususannya menunjuk suatu daerah yang sudah memilikiinfrastruktur;

9. Kawasan Ekonomi Khusus meliputi tidak terbatas pada KAPET dan KEKI;10. Kawasan Strategis adalah kawasan yang memberikan dampak strategis diluar ekonomi meliputi

tidak terbatas pada Kawasan Lindung (Taman Nasional dan Cagar Alam), Kawasan Pertahanan;dan

11. Potensi Kawasan adalah kemampuan atau daya dukung kawasan yang mungkin untukdikembangkan. Basis kawasan adalah sumber daya tanah sehingga potensi kawasan mengandungnilai tanah dan juga nilai lain.


A. Tipologi Nilai Ekonomi Kawasan

Gambar. Tipologi Nilai Ekonomi Kawasan


B. Konsep Pekerjaan

1. Nilai Guna terdiri dari:a. Nilai Guna Langsung (DUV : Direct Use Value) adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari

pemanfaatan langsung dari sebuah sumber daya alam/ekosistem.Contoh: nilai produk atau hasil dari barang dan jasa dalam suatu kawasan, nilaiproduktivitas atau hasil produksi suatu kawasan budidaya (pertanian dan perkebunan),kawasan atau ekosistem tertentu (hutan, daerah aliran sungai atau catchment area,mangrove, terumbu karang).Dalam menghitung DUV ini Petugas menggunakan data pasar dari barang dan jasa yangberkaitan dengan sumber daya alam dan lingkungan yang dinilai. Penggunaan data pasardisini tidak menjadikan DUV merupakan nilai pasar, karena sumber daya alam danlingkungan tidak pernah atau tidak untuk diperjualbelikan dalam pasar.

Tabel Contoh Nilai Guna Langsung (DUV: Direct Use Value)No Jenis Kawasan Kawasan Jenis Pemanfaatan1. Wisata/Rekreasi 1. Pantai Pariwisata

2. Hutan/Lindung 1. Hutan - Kayu Bakar- Madu- Buah- Binatang Buruan- Agro Wisata Hutan

2. Hutan Mangrove - Kayu Bakar- Ikan/Kepiting- Agro Wisata Hutan

Mangrove

3. Situs/Bangunan 1. Candi Pariwisatayang Dilindungi 2. Museum Pariwisata

4. Kawasan Lainnya 1. Pelabuhan - Sewa Lahan- Gaji Karyawan- Tiket- Pas Masuk Pelabuhan

2. Bandara - Sewa Lahan- Gaji Karyawan- Tiket- Pas Masuk Bandara

b. Nilai Guna Tidak Langsung (IUV : Indirect Use Value) adalah nilai ekonomi yang diperolehdari pemanfaatan tidak langsung dari sebuah sumber daya alam/ekosistem.Contoh : fungsi ekosistem mangrove sebagai pemecah ombak alamiah (naturalbreakwaters) dan pencegah erosi, lokasi pemijahan dan pembesaran ikan (spawning andnurseryground), pemisahan karbon (carbon sequestration); fungsi terumbu karang sebagaiprodusen organik dan pemijahan dan pembesaran bagi jenis ikan karang, perlindungan


garis pantai; serta fungsi-fungsi lain yang terdapat di dalam kawasan hutan, catchmentarea, dan kawasan ekosistem lainnya.

Tabel Contoh Nilai Guna Tidak Langsung (IUV: Indirect Use Value)No Jenis Kawasan Kawasan Jenis Pemanfaatan1. Hutan/Lindung 1. Hutan Penyerapan Carbon

2. Hutan Mangrove - Penyerapan Carbon- Penahan Ombak

2. Kawasan Lainnya 1. Pelabuhan Tenaga Kerja2. Bandara Jasa Kereta Api

c. Nilai Pilihan (OV : Option Value) adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari potensipemanfaatan langsung maupun tidak langsung dari sebuah sumber daya alam/ekosistemdimasa datang, dengan asumsi Sumber Daya Alam/ekosistem tersebut tidak mengalamikemusnahan atau kerusakan permanen.Contoh: manfaat keanekaragaman hayati, spesies baru dalam suatu kawasan hutanmangrove dan lain sebagainya.

Tabel Contoh Nilai Pilihan (OV: Option Value)No Jenis Kawasan Kawasan Jenis Pemanfaatan1. Hutan/Lindung 1. Hutan - Hutan Tumpangsari

- Agro Wisata Hutan

2. Hutan Mangrove Penangkaran Ikan

2. Nilai Non-Guna terdiri dari:a. Nilai Keberadaan (EV: Existence Value), yaitu nilai ekonomi yang diperoleh dari persepsi

sebuah keberadaan suatu sumber daya alam/ekosistem, terlepas dari apakah sumber dayaalam/ekosistem tersebut dimanfaatkan atau tidak yang memberikan manfaat terhadapsekelompok orang (pedagang, tukang parkir dan masyarakat sekitar).

Tabel Contoh Nilai Keberadaan (EV: Existence Value)No Jenis Kawasan Kawasan Jenis Pemanfaatan1. Wisata/Rekreasi 1. Pantai Keberadaan

2. Taman Keberadaan3. Waduk Keberadaan

2. Hutan/Lindung 1. Hutan Keberadaan2. Hutan Mangrove Keberadaan

3. Situs/Bangunan 1. Candi Keberadaanyang Dilindungi 2. Museum Keberadaan

4. Kawasan Lainnya 1. Pelabuhan Keberadaan2. Bandara Keberadaan


b. Nilai Pewarisan (BV: Bequest Value), adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari manfaatpelestarian sumber daya alam/ekosistem untuk kepentingan atau diwariskan bagi generasimasa depan.Contoh: nilai sebuah sistem tradisional masyarakat yang terkait dengan ekosistem/sumberdaya alam, habitat, keaneka-ragaman hayati, dan sebagainya.

Tabel Contoh Nilai Pewarisan (BV: Bequest Value)No Jenis Kawasan Kawasan Jenis Pemanfaatan1. Hutan/Lindung 1. Hutan Pewarisan

2. Hutan Mangrove Pewarisan

2. Situs/Bangunan 1. Candi Pewarisanyang Dilindungi 2. Museum Pewarisan

Dalam ilmu ekonomi sumberdaya, Nilai Ekonomi Kawasan disebut sebagai Total Economic Value(TEV). Nilai ini merupakan agregat dari nilai-nilai guna langsung maupun nilai guna tak langsung darisuatu kawasan yang dinilai. Dalam persamaan sederhana TEV dapat dituliskan sebagai berikut:

TEV = (DUV +IUV + OV) + (BV+EV)Sama halnya dalam penilaian tanah dan properti, maka TEV ini hanya dinilai untuk periode waktu

nilai yang tercermin pada saat dilakukan penilaian (existing value). Pembuatan peta ZNEK yang memuatnilai TEV dilakukan bersamaan dengan pembuatan peta ZNEK.

C. Metode Penilaian Ekonomi Kawasan

Terdapat dua pendekatan dalam valuasi ekonomi yaitu pendekatan nilai pasar (market based)dan pendekatan nilai non pasar (non market based).

1. Pendekatan Nilai Pasar (Produktivitas)Pendekatan nilai pasar dapat digunakan untuk mengukur nilai yang berbasis penggunaan (UseValue) yang berhubungan dengan produksi atau konsumsi, disebut juga sebagai pendekatanproduktivitas.Salah satu tehnik yang lazim dipergunakan dalam penilaian tanah dengan pendekatanproduktivitas adalah Surplus Produsen, yang merupakan tehnik penilaian tanah denganmenghitung manfaat bersih dari kegiatan pemanfaatan langsung pada suatu sumber dayaalam/kawasan, dengan cara mengurangkan nilai produktivitas suatu sumber daya alam/kawasandengan seluruh biaya produksi.

2. Pendekatan Nilai Non PasarPendekatan nilai non pasar dilaksanakan untuk menghitung nilai yang berbasis bukanpemanfaatan (Non Use Value) baik itu nilai keberadaan, nilai pilihan ataupun nilai pewarisantergantung sumber daya alam/kawasan yang akan dinilai.


Tabel Teknik-Teknik Valuasi Untuk Masing-Masing Nilai yang DihitungNo Tipologi Nilai Ekonomi Teknik Valuasi1. Direct Use Value

Produktifitas Market Analysis, Price of Substitute, IndirectOpportunity Cost Approach

Rekreasi Travel Cost Method, Hedonic Price Method Permukiman Hedonic Prices, Replacement Cost

2. IUV : Indirect Use Value Perlindungan Damage Cost Avoided, Preventive

Expenditures Penyerapan Volue of Changes in Production Biodiversity Relocation Costs Penyedia (supplier) Relocation Costs Regenerasi Relocation Costs

3. OV: Option Value Contingent Valuation Method

4. BV: Bequest Value Hedonic Prices Method

5. EV: Existence Value Contingent Valuation MethodCatatan : Untuk ”Rapid Appraissal” (penilaian cepat) dapat digunakan metode yang disebutBenefit Transfer Method (BTM), yaitu menggunakan hasil penilaian oleh pihak-pihak lainyang sah dan dapat dipercaya.

Selanjutnya, beberapa metode dengan pendekatan nilai non pasar yang lazim dipergunakanantara lain adalah :

1. Metode Valuasi Berdasarkan Preferensi (Contingent Valuation Method : CVM)Metode ini digunakan untuk mengukur berapa besar nilai suatu sumberdaya berdasarkan estimasiseseorang. Dalam metode ini dilaksanakan survei dengan memberikan pertanyaan langsung padaresponden mengenai keinginan/kesediaan untuk membayar (Willingness to Pay : WTP) terhadapsumber daya alam/kawasan. Hasilnya dibuatkan model ekonometrika. Lazimnya metode inidiberlakukan untuk memperoleh Nilai Pilihan (Option Value : OV), Nilai Pewarisan (Bequest Value:BV) dan Nilai Keberadaan (Exsitence Value: EV).Terdapat dua cara menghitung WTP, yaitu :Hasil perhitungan nilai tengah, dengan persamaan :

n

iiy

nMWTP

1

1

Di mana :MWTP = nilai tengah WTPn = jumlah sampleyi adalah besaran WTP yang diberikan responden i

Atau,Melalui pendugaan hubungan antara WTP dengan karakteristik responden yang mencerminkantingkat penghargaan pengguna terhadap sumberdaya yang selama ini dimanfaatkan, dengan


persamaan:

1

0i

iii XnWTP

Dimana:Persamaan ini merupakan persamaan regresi linear dengan xi = parameter pengukuran ke i,misalnya : usia, pendidikan, tempat tinggal, pendapatan).Langkah-langkah penilaian menggunakan teknik CVM adalah sebagai berikut:

a. Identifikasi sumber daya alam/kawasan.b. Membuat rencana survei yang mencakup spesifikasi sumber daya alam/kawasan, kusioner

yang berisi nilai keinginan untuk membayar (WTP) dan uji validitas. Formulir dan contohkuisioner terlampir (Lampiran).

c. Implementasi survei (pengumpulan data).d. Analisis data : Estimasi nilai sumber daya alam/kawasan.

2. Metode Biaya Perjalanan (Travel Costs Method : TCM)TCM ini umumnya digunakan untuk menghitung DUV suatu kawasan tertentu yang mempunyaikeunikan atau daya tarik pengunjung, misalnya : wisata bahari dan wisata lainnya. Proxy nilaisuatu kawasan yang dihitung dengan menggunakan TCM dapat ditulis dengan persamaan :

ii VCSTCS TCS = Total Surplus Konsumen sebagai proxy nilai suatu kawasan;CSi = Surplus Konsumen per individu

Dimana :

i

ii

VCS

Vi = Tingkat kunjungan individu ke iDi mana:

QUALINTINCRCTCV ii 543210 lnlnln

TC = total biaya perjalanan dari tempat asal provinsi ke lokasi;RC = biaya perjalanan dari ibukota provinsi setempat ke lokasi kunjungan;INC = pendapatan/bulanINT = dummy variable untuk maksud kunjunganQUAL = dummy variable untuk persepsi pengunjung atas kualitas/nilai sumberdaya/lokasiyang dikunjungi

Langkah –langkah penilaian dalam metode biaya perjalanan :a. Tentukan lokasi survei;b. Cari data kunjungan tahunan berdasarkan kelompok pengunjung (umur, pendidikan,

pendapatan) dari instansi terkait (Pemda, Dinas Pariwisata, Kantor Statistik);c. Tentukan populasi dari setiap pengunjung;d. Hitung biaya perjalanan dari tempat asal ke ibukota provinsi lokasi letak kunjungan, dan

dari ibukota provinsi ke lokasi kunjungan;e. Hitung rata-rata pengeluaran wisata dan biaya masuk (termasuk biaya pengorbanan

waktu);f. Buat kurva dugaan permintaan agregat; dan


g. Hitung surplus konsumen dan lain-lain untuk menghitung TCS.3. Metode Nilai Pendekatan Produktifitas (Effect on Production Approach : EoP)

Konsep dasar pendekatan produktifitas memandang sumberdaya sebagai input dari produk akhiryang kemudian digunakan oleh masyarakat luas. Banyak teknik valuasi EoP yang dapatdigunakan, namun dalam Buku Pedoman ini hanya akan dibahas satu teknik yang disebut AnalisisEkologi-Ekonomi, dengan persamaan sebagai berikut:

1,32

1,21,10 )ln()ln( tittittiit CEMEMC Di mana:

Cit = nilai estimasi hasil produksi kawasanCt = hasil produksiMt = luas kawasan yang dinilaiEt = upaya/biaya yang dikeluarkan untuk mengasilkan produk

tit PCEoPV EoPV = nilai ekologi-ekonomi kawasanPt = harga satuan komoditas/produk

Langkah-langkah penilaian dalam EoP dengan Analisis Ekologi-Ekonomi:a. Identifikasi kawasan dan hitung luas kawasan;b. Identifikasi hasil produksi kawasan, misalnya jumlah produksi kepiting di suatu wilayah

mangrove atau wet land;c. Identifikasi dan hitung upaya/biaya yang dikeluarkan untuk mengasilkan produk; dand. Hitung nilai ekologi-ekonomi kawasan.

4. Penilaian dampak ekonomi dengan model PinfoldBerdasarkan perhitungan yang umum, dampak ekonomi kelautan dapat diukur berdasarkan tigaindikator, yaitu produk domestik bruto/PDB (gross domestic product, GDP), pendapatan tenagakerja (labor income), dan penyerapan tenaga kerja (employment) (Pinfold, 2009). Pinfold (2009)lebih lanjut menerangkan masing-masing indikator seperti disajikan pada Tabel berikut ini.


Tabel Indikator Pengukuran Dampak Ekonomi Berdasarkan Perhitungan Umum

No Indikator Keterangan

1 PDB Kontribusi dari suatu industri terhadap PDB (produk domestik bruto)yang biasanya mencakup nilai yang ditambahkan untuk membeliinput melalui penggunaan tenaga kerja dan modal. Dalam hal ini PDBmerupakan representasi dari nilai tambah (value added) yang berasaldari semua sektor.

2 Pendapatantenaga kerja

Pembayaran dalam bentuk upah dan gaji (termasuk bagi hasil daripenerimaan penangkapan ikan untuk pada usaha penangkapan ikandi laut). Pendapatan dalam bentuk gaji, upah dan bagi hasil adalahkomponen utama dari pembentuk nilai PDB. Industri yangmembayar relatif rata-rata gaji dan upah yang tinggi akan memberidampak ekonomi yang lebih tinggi dari pada industri yang membayarrata-rata lebih rendah

3 Penyerapantenaga kerja

Penyerapan tenaga kerja secara politik penting karena dapatmenggambarkan jumlah yang bekerja di sektor tertentu. Secaraekonomi, dampak ekonomi ditentukan oleh pengeluaran belanja daripekerja. Semakin banyak tenaga kerja diserap dan semakin tinggipendapatan rata-rata dari suatu industri, maka akan semakin besardampak ekonomi dari sektor tesebut. Pengukuraan penyerapantenaga kerja umumnya di dasarkan pada full time equivalent (FTE) ~8 jam per hari per tenaga kerja

Sumber: Pinfold (2009)

Dampak ekonomi di sektor tertentu dapat dihasilkan melalui penelusuran dan estimasi dampaklangsung (direct impact), dampak tidak langsung (indirect impact) dan peningkatan permintaan(induced demand) yang terjadi pada industri dan konsumen barang dan jasa di sektor tersebut itusendiri(Pinfold, 2009).Ada beberapa alasan untuk diperhatikan mengapa ekonomi pada sektor tertentu (termasukdidalamnya wisata dan jasa ekosistem) dapat dijadikan sebagai sumber pertumbuhan ekonomidan mempunyai dampak ekonomi penting bagi pembangunan daerah khususnya dan nasionalpada umumnya, yaitu: (i) kapasitas suplai sangat besar, sementara permintaan terus meningkat,(ii) pada umumnya output dapat diekspor, sedangkan input berasal dari sumberdaya lokal danberlangsung di daerah, dan (iii) dapat membangkitkan industri hulu dan hilir yang besar, sehinggamenyerap banyak tenaga kerja(Kusumastanto, 2012).Pada kasus pengukuran dampak ekonomi suatu kawasan, maka dampak ekonomi dapat ditelaahdengan menggunakan metode penilaian dampak ekonomi seperti yang dikembangkan Pinfold(2009) yang disajikan pada Tabel berikut ini.


Tabel Jenis dan Kriteria Dampak Ekonomi Suatu Kawasan

No Jenis Dampak Ekonomi Kriteria Dampak Ekonomi

1 Dampak langsung(direct impact)

Dampak langsung adalah pengeluaran langsung dari Kawasan(barang dan jasa) untuk melaksanakan kegiatan. Misalnyapenyediaan peralatan dan perlengkapan agar dapatmemberikan manfaat bagi para pengguna, disamping biayaupah langsung serta penyediaan bahan-bahan pendukungagar kegiatan pada suatu kawasan dapat dilaksanakan.

2 Dampak tidak langsung(indirect impact)

Dampak tidak langsung adalah menyangkut pembelian danatau penyediaan antar kawasan yang terkait akibatpeningkatan permintaan. Misalnya penyediaan akomodasidan transportasi yang membutuhkan tambahan bahan untukmendukung aktivitas wisata ini dan biaya upah pegawai yangterkait dengan penyediaan kebutuhan yang menjadikomponen dampak tidak langsung tersebut.

3 Peningkatan permintaan(induced demand)

Peningkatan permintaan menyangkut permintaan padaekonomi yang lebih luas melalui pengeluaran konsumen daripendapatan mereka yang bekerja pada aktifitas langsungmaupun aktivitas tidak langsung (direct and indirectactivities). Diperlukan setahun atau lebih untuk pengeluarankonsumen dari direct impact dan indirect impact tersebutdapat terlihat dalam ekonomi.

Sumber: Pinfold (2009).

Secara umum, semakin besar kemampuan kapasitas penawaran (supply) domestik untuk setiaptingkat (level), maka semakin besar pula dampak ekonomi yang dapat dihasilkan. Sebaliknya,bilamana muatan impor dari industri tersebut semakin besar, maka respons dari industri lokaltersebut semakin lemah dan dampak ekonomi dapat dikatakan rendah (Pinfold, 2009).


Tabel

NOJENIS

KAWASANKAWASAN

TIPOLOGI NILAIEKONOMI

PEMANFAATANJENIS

PEMANFAATANTEKNIK

VALUASIDATA SURVEI

DATA PRIMER DATA SEKUNDER

1.Wisata/Rekrea

si1 Pantai DUV Rekreasi Pariwisata TCM

Jumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll

Luas Kawasan, JumlahPengunjung KawasanPertahun

EV Keberadaan Keberadaan CVM EVNilai KeinginanMembayar, Umur,Pendidikan, dll

Luas Kawasan, JumlahPopulasi Penduduk

2 Taman DUV Rekreasi Jasa Pariwisata TCMJumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll




3 Waduk DUV Produktifitas - Ikan EOPProduksi Ikan Pertahun,Harga Ikan Per Kilo,Umur, Pendidikan, dll

Luas Kawasan,Populasi PemanfaatIkan

- PengairanSawah

EOPProduksi Ikan Pertahun,Harga Ikan Per Kilo,Umur, Pendidikan, dll

Luas Kawasan,Populasi PemanfaatIkan

Rekreasi Rekreasi Waduk TCMJumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll





2. Hutan/Lindung 1 Hutan DUV Produktifitas - Kayu Bakar EOP

Produksi Kayu BakarPertahun, Harga KayuBakar Per Meter Kubik,Umur, Pendidikan, dll

Luas Kawasan,Populasi PemanfaatKayu Bakar

- Madu EOP

Produksi MaduPertahun, Harga MaduPer Liter, Umur,Pendidikan, dll

Luas Kawasan,Populasi PemanfaatMadu

- Buah EOP

Produksi BuahPertahun, Harga BuahPer Kilo, Umur,Pendidikan, dll

Luas Kawasan,PopulasiPengkonsumsi Buah

- BinatangBuruan

EOP

Produksi BinatangBuruan Pertahun, HargaBinatang Buruan PerKilo, Umur, Pendidikan,dll

Luas Kawasan,PopulasiPengkonsumsiBinatang Buruan

RekreasiAgro WisataHutan

TCMJumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll


IUV PenyerapanPenyerapanCarbon

BTMLuas Kawasan, NilaiPenyerapan CarbonPerhektar

Penyerapan Air BTMLuas Kawasan, NilaiPenyerapan AirPerhektar

BV Pewarisan Pewarisan CVM BVNilai KeinginanMembayar, Umur,Pendidikan, dll





2Hutan

Mangrove

DUV Produktifitas - Kayu Bakar EOP

Produksi Kayu BakarPertahun, Harga KayuBakar Per Meter Kubik,Umur, Pendidikan, dll

Luas Kawasan,Populasi PemanfaatKayu Bakar

- Ikan/Kepiting EOP

Produksi Ikan/KepitingPertahun, HargaIkan/Kepiting Per Kilo,Umur, Pendidikan, dll

Luas Kawasan,Populasi PemanfaatIkan/Kepiting

RekreasiAgro WisataHutan Mangrove

TCMJumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll

Luas Kawasan, JumlahPengunjung KawasanPer Tahun

IUV PenyerapanPenyerapanCarbon

BTMLuas Kawasan, NilaiPenyerapan CarbonPerhektar

Penahan Ombak BTM

Luas Tanggul PenahanOmbak, BiayaPembuatan TanggulPenahan Ombak






3.Situs/Banguna

n yangDilindungi

1 Candi DUV Rekreasi Pariwisata TCMJumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll






2 Museum DUV Rekreasi Pariwisata TCMJumlah Kunjungan,Biaya Kunjungan, JenisPendidikan, Umur, dll






4.KawasanLainnya

1Pelabuha

nDUV

ManfaatLangsung

- Sewa LahanDept

Impact(Sekunder)

Daftar PenyewaLahan, Daftar BiayaSewa

- Gaji KaryawanDept

Impact(Sekunder)

Daftar Gaji Karyawan,Jumlah Karyawan

- TiketDept

Impact(Sekunder)

Jumlah Pengunjung,Harga Tiket


- Pas MasukPelabuhan

DeptImpact

(Sekunder)

Jumlah Kendaraanyang MasukPelabuhan, HargaTiket Masuk

IUVPenyedia Tenaga

KerjaTenaga Kerja

IndirectImpact




2 Bandara DUVManfaatLangsung

- Sewa LahanDept

Impact(Sekunder)

Daftar PenyewaLahan, Daftar BiayaSewa

- Gaji KaryawanDept

Impact(Sekunder)


- TiketDept

Impact(Sekunder)

Jumlah Pengunjung,Harga Tiket

- Pas MasukBandara

DeptImpact

(Sekunder)

Jumlah Kendaraanyang Masuk Bandara,Harga Tiket Masuk

IUVPenyedia

TransportasiKereta Api

Jasa Kereta ApiIndirectImpact

Jumlah Tiket, HargaTiket




D. Prosedur/Proses PekerjaanDiagram berikut merupakan diagram alir proses produksi pembuatan Peta Zona Nilai Ekonomi

Kawasan.

Diagram Alir Pembuatan Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan (ZNEK)

Uraian diagram di atas dapat dijelaskan sebagai berikut:1. Persiapan

a. Alat Penyiapan alat kerja lapangan:1) Hardware :

a) Mendukung Kerja Studio : Komputer, Printer, Plotter,b) Mendukung Kerja Lapangan : GPS navigasi, kamera dan Alat Tulis.

2) Software :a) Aplikasi wajib : Pengolahan Data Spasial, MS Excel,Mappleb) Aplikasi Pendukung : Arc GIS 10, dll.

b. Bahan1) Bahan Utama

Bahan yang harus disediakan untuk kegiatan ini adalah :a) Peta RTRW jika telah tersedia.

Peta ini digunakan untuk menentukan wilayah pemetaan ZNEK dan wilayahpemetaan ZNEK.

b) Citra Satelit dan atau foto udara.c) Peta batas administrasi.

Yaitu peta yang digunakan di Kantor Pertanahan setempat.d) Data jumlah pengunjung kawasan.e) Data jumlah penduduk, rata-rata usia, rata-rata pendidikan, rata-rata

pendapatan yang didapat dari instansi yang berwenang pada tingkatkabupaten/kota, provinsi atau negara.

2) Bahan PendukungBahan pendukung untuk kegiatan ini adalah :

a) Peta jaringan jalanb) Peta Penggunaan Tanah BPN RI

Semua bahan yang sifatnya spasial menggunakan sistem proyeksi TM3 derajat. Daerah-daerah yang terbagi dalam dua zona sistem proyeksi TM3 derajat BPN RI, menggunakansistem proyeksi UTM.

2. Penetapan Zona Kawasana. Survei awal

Melakukan identifikasi kawasan-kawasan sehingga mendapatkan informasi yang cukupuntuk menentukan potensi kawasan.

PersiapanPenetapan

ZonaKawasan

SurveiPengumpulan

Data

PengolahanData

Penyajian Peta ZonaNilai Ekonomi Kawasan


b. Analisis PotensiMelakukan analisis terhadap data dan informasi yang didapat pada saat survey awal,sehingga mendapatkan kawasan-kawasan yang diprioritaskan untuk dinilai.

c. Deliniasi Batas KawasanMelakukan deliniasi batas kawasan yang telah ditetapkan untuk dinilai. Batas kawasandiperoleh dari peta RTRW maupun peta-peta pendukung dari instansi lain yang berwenang.Jika diperlukan, petugas dapat menentukan batas kawasan di lapangan.

d. Analisis Komponen PenilaianMelakukan analisis terhadap kawasan-kawasan yang sudah dilakukan deliniasi untukmenentukan komponen-komponen nilai kawasan sekaligus menentukan teknik penilaian.

3. Survei Pengumpulan Dataa. Spesifikasi Responden

Responden yang dipilih untuk masing-masing pendekatan penilaian diuraikan sebagaiberikut :

1) Nilai Guna Langsung, yaitu:a) Nilai Produktifitas

Responden untuk penilaian produktifitas adalah penduduk sekitar kawasanyang memanfaatkan sumber daya di kawasan tersebut. Misalnya adalahpenduduk sekitar hutan yang memanfaatkan ranting dan kayu untuk dijualsebagai kayu bakar.

b) Nilai WisataResponden untuk estimasi nilai Wisata adalah orang-orang yang berkunjung kekawasan tersebut dengan tujuan berwisata. Hanya diperkenankanmewawancarai satu responden dalam satu rombongan. Wawancara harusdilakukan langsung pada lokasi wisata.

c) Nilai PilihanResponden untuk estimasi nilai pilihan adalah penduduk sekitar kawasan yangmerasakan manfaat lain selain fungsi utama kawasan tersebut.

2) Nilai Guna Tak Langsunga) Nilai Keberadaan

Responden untuk estimasi nilai keberadaan adalah orang-orang yangmerasakan manfaat dari keberadaan kawasan tersebut.

b) Nilai PewarisanResponden untuk estimasi nilai keberadaan adalah orang-orang yangmerasakan manfaat dari keberadaan kawasan tersebut dan memiliki keinginanagar kawasan tersebut dapat dinikmati oleh generasi selanjutnya. Respondenyang diprioritaskan adalah orang-orang yang lahir disekitar kawasan dan telahmenetap di sekitar kawasan tersebut lebih dari lima belas tahun.

Selain uraian diatas ada sejumlah syarat yang berlaku umum untuk semua teknik penilaianyaitu dimungkinkan untuk merubah daftar isian agar bisa mengakomodir penambahanparameter sesuai dengan kondisi setempat.

b. Spesifikasi Pengumpulan DataData yang dikumpulkan adalah :

1) Data PrimerData yang diperoleh dari proses wawancara dengan responden yang memenuhispesifikasi yang diuraikan di atas. Jumlah sampel yang diharapkan tetap valid setelahproses uji statistik sekurang-kurangnya 30 data. Mengingat syarat tersebut, petugas


diharapkan mendapatkan data lebih untuk mengantisipasi kemungkinan kekurangandata yang valid. Misalnya petugas mengambil 50 sampel responden.

2) Data sekunderData jumlah penduduk, rata-rata usia, rata-rata pendidikan, rata-rata pendapatanyang didapat dari instansi yang berwenang pada tingkat kabupaten/kota, provinsiatau negara. Sesuai dengan analisis petugas, jenis data lain dapat ditambahkansebagai faktor penilaian kawasan.

4. Pengolahan Dataa. Entry Data

Hal yang dilakukan dalam tahap entry data adalah :1) Melakukan entry data hasil dari survei pengumpulan data;2) Mengkuantifikasi data yang bersifat kualitatif;

b. Uji StatistikHal yang dilakukan dalam tahap uji statistik adalah :

1) Menghitung nilai Ln dari setiap data untuk menyederhanakan hubungan antar datayang mungkin terlalu kompleks.

2) Melakukan regresi linear berganda untuk mendapatkan koefesien-koefesien yangmencerminkan hubungan antara :

a) Kerelaan membayar (willingness to pay) dengan faktor-faktor yangmempengaruhi.

b) Frekuensi kunjungan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi.c) Frekuensi ekstraksi dengan faktor-faktor yang mempengaruhi.

Syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam uji statistik, sebelum dilakukan perhitungan nilaiadalah :

1) Tingkat kepercayaan terhadap data ≥ 95%;2) Kovariansi (R2) ≥ 0.53) f hitung (significance-f) ≤ 0.054) Lihat nilai Coefficients lnTC, dengan ketentuan sebagai berikut:

a) Dalam TCM yang penting kita memahami konsep + / -. Maksudnya disinipengaruh terhadap fungsi permintaan /penawaran.

b) Untuk fungsi permintaan: semakin kecil biaya yang dikeluarkan semakintinggi jumlah kunjungan.

- lnTC<-1, perhitungan menggunakan model Permintaan TCMeksponensial artinya data yangdipakai regresi adalah data yg di-ln kan.

- lnTC antara -1 s/d 0, perhitungan menggunakan model Permintaan TCMlinear, artinya data awal yang diregresikan.

c) Untuk fungsi penawaran: semakin tinggi biaya yang dikeluarkan semakinkecil jumlah kunjungan.

- lnTC>1, perhitungan menggunakan model Penawaran TCMEksponensial artinya data yang dipakai regresi adalah data yg di-ln kan.

- lnTC antara 0 s/d 1 menggunakan TCM linear, artinya data awal yangdiregresikan.

Sampel yang menyimpang paling besar atau yang membuat syarat-syarat di atas tidakterpenuhi, tidak disertakan dalam uji statistik ulang.

c. Penghitungan nilai kawasanHal yang dilakukan dalam tahap perhitungan nilai kawasan adalah :

1) Membuat model persamaan.


2) Memasukkan koefisien-koefisien yang diperoleh dari proses sebelumnya ke dalammodel persamaan.

d. Memasukkan data sekunder (nilai rata-rata dari faktor-faktor penilaian kawasan) ke dalammodel persamaan

1) Menganalisis kurva atau mengestimasi WTP2) Menghitung nilai kawasan

5. Penyajian Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasana. Penyajian dalam Geodatabase BPN RI

Penyesuaian format data, sistim proyeksi dan struktur data atribut agar sesuai denganskema geodatabase.

b. Penyajian di Kantor Pertanahan, dalam bentuk :1) Hard Copy

Dalam bentuk lembar peta.2) Soft Copy

Dalam aplikasi pengolahan data spasial dan dalam aplikasi pelayanan.

Contoh Peta Zona Nilai Ekonomi Kawasan


LAMPIRAN FORMULIR ZONA NILAI EKONOMI KAWASAN

FORMULIR DAFTAR ISIAN CONTINGENT VALUATION METHOD (CVM)OBJEK PENILAIAN KAWASAN

1. Jenis Obyek Penilaian : Satwa Tanaman

Situs/Bangunan Lain-lain

2. Nama obyek penilaian : ……………………………………………………3. Letak Obyek (lon/lat) : ……………………………………………………4. Luas Obyek : ……………………………………………………5. Nomor/Tanggal Surat Tugas : ……………………………………………………6. Nama Surveyor/Tgl Pelaksanaan : ……………………………………………………

Teknik CVM : Nilai Keberadaan (Existance Value)

Sebuah kawasan di daerah bapak/ibu mempunyai beragam fungsi yang sangat signifikan bagi kehidupandan penghidupan keluarga bapak/ibu khususnya dan masyarakat setempat pada umumnya. Keberadaankawasan tersebut dapat memberikan manfaat ekonomi dari aktivitas pemanfaatan sumberdaya yangada di kawasan tersebut dan manfaat ekologis dari keberadaan kawasan tersebut yang terkait denganmanfaat tidak langsung yang dapat diperoleh. Dengan segenap manfaat ekonomi-ekologi yang dapatdirasakan dari keberadaan kawasan tersebut, maka apakah keberadaan kawasan tersebut perludipertahankan ?

a. Sangat perlub. Cukup perluc. Sama sajad. Kurang perlue. Sangat tidak perlu

A. Karakteristik Responden

1. Nama : …………………………………………………2. Jenis Kelamin : …………………………………………………3. Umur : …………………………………………………4. Pendidikan Terakhir : 1. Tidak sekolah

2. SD tidak tamat (kelas ? .........)3. SD tamat4. SLTP tidak tamat (kelas ? .........)5. SLTP tamat6. SLTA tidak tamat (kelas ? .........)7. SLTA tamat8. Diploma (1 / 2 / 3 / 4)9. Perguruan tinggi tidak tamat (tngkat ? ..........)10.Perguruan tinggi tamat (S1 / S2 / S3)11.Profesor


5. Jumlah anggota keluarga : ……………………………………………………6. Pekerjaan utama : ……………………………………………………7. Pengalaman kerja : ……………………………………………………8. Pekerjaan sambilan : ……………………………………………………9. Lama tinggal : ……………………………………………………10. Pendapatan keluarga : ……………………………………………………

B. Persepsi Terhadap Kawasan

B.1. Apakah keberadaan kawasan ini memberikan manfaat bagi keluarga dan masyarakat disekitarnya?a. Sangat bermanfaatb. Cukup bermanfaatc. Biasa sajad. Kurang bermanfaate. Tidak bermanfaat

B.2. Seberapa pentingkah manfaat tersebut bagi keluarga dan masyarakat di sekitar kawasan?a. Sangat pentingb. Cukup pentingc. Biasa sajad. Kurang pentinge. Tidak penting

B.3. Setujukah bapak/ibu bilamana kawasan ini kemudian dikonversi menjadi peruntukan lain?a. Sangat setujub. Setujuc. Biasa sajad. Kurang setujue. Tidak setuju

B.4. Bersediakah bapak/ibu berpartisipasi dan bersama-sama masyarakat lainnya untukmempertahankan keberadaan kawasan ini?a. Sangat bersediab. Bersediac. Biasa sajad. Kurang bersediae. Tidak setuju


B.5. Seberapa besar bapak/ibu bersedia menyisihkan pendapatan keluarga untuk mempertahankansetiap hektar keberadaan kawasan ini per tahunnya?a. antara Rp.1 – Rp.25 ribub. antara Rp.25 ribu – Rp.50 ribuc. antara Rp.50 ribu – Rp.100 ribud. antara Rp.100 ribu – Rp.250 ribue. antara Rp.250 ribu – Rp.500 ribuf. antara Rp.500 ribu – Rp.1 jutag. antara Rp.1 juta – Rp.5 jutah. antara Rp.5 juta – Rp.10 jutai. lebih dari Rp.10 juta (sebutkan besarannya Rp. .........................?)

B.6. Jumlah Populasi masyarakat yang memperoleh manfaat dari fungsi dari kawasan obyek penilaian(data sekunder)


FORMULIR DAFTAR ISIAN TRAVEL COST METHOD (TCM)OBJEK PENILAIAN KAWASAN

1. Jenis Obyek Penilaian : Rekreasi Situs2. Nama Obyek Penilaian : ………………………………………………3. Letak Obyek (lon/lat) : ………………………………………………4. Luas Obyek : ………………………………………………5. Nomor/Tanggal Surat Tugas : ………………………………………………6. Nama Surveyor/Tgl Pelaksanaan : ………………………………………………7. Nama Responden : …………………………… ( L / P )8. Identitas Responden :

a. Umur : ............................ tahunb. Pendidikan :

SD SLTP SLTA D1 D2

D3 S1 S2 S3 Lainnya

9. Alamat tempat tinggal :Desa/kelurahan : .............................................................Kecamatan : .............................................................Kabupaten/Kota : .............................................................Provinsi : .............................................................

Data Survei10. Berapa pendapatan (keluarga) anda per bulan ? Rp. ……………………11. Berapa biaya yang anda keluarkan untuk :

a. Biaya tiket masuk lokasi pariwisata ? Rp. ……………………b. Biaya transport pengunjung dari tempat asal? Rp. ……………………c. Biaya makan per hari ? Rp. ……………………d. Biaya penginapan per hari ? Rp. ……………………e. Biaya lain lain ? Rp. ……………………

12. Berapa lama anda tinggal di lokasi ini dalam setiap kali kunjungan? ............ jam13. Berapa kali dalam satu tahun (berjalan) anda mengunjungi lokasi pariwisata ini ? .............. kali14.a. Apakah selain lokasi wisata ini anda juga merencanakan mengunjungi lokasi wisata yang lain dalam

satu rangkaian perjalanan?a). Ya b). Tidak

b. Kalau jawaban anda a), berapa keseluruhan waktu yang anda butuhkan untuk serangkaianperjalanan tersebut ? ................... hari.

15. Berapa orang yang ikut bersama anda dalam perjalanan wisata ini ? ...........orang.16. Berapa jumlah pengunjung pada lokasi pariwisata obyek penilaian per tahun ?

........... Orang. (data sekunder)


TEKNIK HPTarget Responden : Rumah Hunian

1. IdentitasRespondena. Nama : ………………………………b. Umur : ………………………………c. Jenis Kelamin : ………………………………d. Pendidikan Terakhir :…………………… (Tamat/TidakTamat)e. Jumlah Anggota Keluarga:

Anak-anak : …………………… (orang)Dewasa : …………………… (orang)

f. Status Pernikahan : ………………………………g. Alamat : ………………………………h. Pekerjaan Utama : ………………………………i. Pekerjaan Sampingan : ………………………………j. Pendapatan Keluarga : Rp………………………………./bulan

2. Luas Tanah : …………………… m23. Luas tanah yang ada bangunan : …………………… m24. Luas tanah tanpa bangunan : …………………… m25. Luas tanah untuk pekarangan : …………………… m26. Luas tanah yang ditanami : …………………… m27. Status tanah : ……………………8. Luas Bangunan : …………………… m29. Jumlah Bangunan : …………………… buah10. Biaya pembuatan bangunan : Rp. ……………………11. Harga Jual Rumah : Rp. ……………………12. Harga Jual Tanah : Rp. ……………………13. Sumber Air : Sumur/PAM/Pompa Air

Kedalamansumur : …………………… m14. Lantai : tanah/plester/keramik15. Jarak ke tempat kerja : …………………… km16. Jarak ke jalan raya : …………………… m17. Ketersediaan garasi : ada/tidakada

Berapa mobil yang dapat masuk garasi : …………………… buah18. Ketersediaan listrik : PLN/genset/tidakada19. Jarak dari pasar : …………………… km20. Lama tinggal : …………………… tahun21. Adakah keinginan untuk pindah : ada/tidakada22. Alasan : ……………………………………………………………………………………


TEKNIK EOPTarget Responden : Pengelola Hutan Produksi

A. Identitas Responden1. Nama : ………………………………2. Umur : ………………………………3. Jenis Kelamin : ………………………………4. Pendidikan Terakhir : ……………………………… (Tamat/Tidak Tamat)5. Jumlah Anggota Keluarga : ……………………………… orang

a. Anak-anak : ……………………………… orangb. Dewasa : ……………………………… orang

6. Status Perkawinan : ………………………………7. Alamat : ………………………………8. Pekerjaan Utama : ………………………………9. Pekerjaan Sampingan : ………………………………10. Pendapatan Keluarga : Rp…………………………/bulan

B. Identitas Usaha1. Jenis Usaha : ………………………………2. Jenis tanaman yang terdapat di hutan produksi : ……………………3. Jenis tanaman yang dikelola : ………………………………4. Lama digeluti : …………………… tahun/bulan/minggu/hari5. Kepemilikan Usaha : Sendiri/Keluarga/Kelompok/……………………6. Modal Usaha : Sendiri/Keluarga/Pinjaman/……………………7. Luas Lahan yang dikelola : ……………………………… m2/ha8. Kepemilikan Lahan : Milik Sendiri/Keluarga/Sewa9. Harga Sewa Lahan : Rp………………………………/m2/ha10. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk produksi:

a. Biaya tetap :1. ………………………………2. ………………………………

b. Biaya operasi :1. ………………………………2. ………………………………

11. Produksi Utama : ……………………………………………………..12. Besaran Produksi : …………………… gram/ons/kg/kw/ton

…………………… gram/ons/kg/kw/ton13. Harga Pasar : Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton

Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton14. Jumlah Naker : …………………… orang15. Upah Naker : Rp. …………………… /orang16. Dijual Ke : Pasar/Bakul/Agen/……………………17. Cara Penjualan : Tunai/Tunda/……………………18. Sarana Angkutan : ……………………19. Waktu Tempuh : …………………… menit/jam/hari20. Jarak Tempuh : …………………… km/mil21. Biaya Angkutan : ……………………


TEKNIK EOPTarget Responden : Pembudidaya Ikan

A. Identitas Responden1. Nama : ………………………………2. Umur : ………………………………3. Jenis Kelamin : ………………………………4. Pendidikan Terakhir : ……………………………… (Tamat/Tidak Tamat)5. Jumlah Anggota Keluarga : ……………………………… orang

a. Anak-anak : ……………………………… orangb. Dewasa : ……………………………… orang

6. Status Perkawinan : ………………………………7. Alamat : ………………………………8. Pekerjaan Utama : ………………………………9. Pekerjaan Sampingan : ………………………………10. Pendapatan Keluarga : Rp…………………………../bulan11. Lama tinggal di daerah tersebut : ……………………………

B. Identitas Usaha1. Jenis Usaha : ………………………………2. Jenis tanaman yang terdapat di hutan produksi : ……………………3. Jenis tanaman yang dikelola : ………………………………4. Lama digeluti : …………………… tahun/bulan/minggu/hari5. Kepemilikan Usaha : Sendiri/Keluarga/Kelompok/……………………6. Modal Usaha : Sendiri/Keluarga/Pinjaman/……………………7. Luas Lahan yang dikelola : …………………… m2/ha8. Kepemilikan Lahan : Milik Sendiri/Keluarga/Sewa9. Harga Sewa Lahan : Rp………………./m2/ha10. Ketersediaan sumber air untuk pertanian / perikanan :

a. Ada, sebutkan sumbernya : sungai / irigasi / lainnyab. Tidak

11. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk produksi:a. Biaya tetap :

1. ………………………………2. ………………………………

b. Biaya operasi :1. ………………………………2. ………………………………

12. Produksi Utama : ……………………………………………………..13. Besaran Produksi : …………………… gram/ons/kg/kw/ton per musim tanam

…………………… gram/ons/kg/kw/ton per musim tanam14. Harga Pasar : Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton

Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton15. Jumlah Naker : …………………… orang16. Upah Naker : Rp. …………………… /orang17. Dijual Ke : Pasar/Bakul/Agen/……………………18. Cara Penjualan : Tunai/Tunda/……………………19. Sarana Angkutan : ………………………………


20. Waktu Tempuh : ……………………………… menit/jam/hari21. Jarak Tempuh : ……………………………… km/mil22. Biaya Angkutan : ………………………………


TEKNIK EOPTarget Responden : Petani sawah/jagung/sawit/kebun/karet

A. Identitas Responden1. Nama : ……………………2. Umur : ……………………3. Jenis Kelamin : ……………………4. Pendidikan Terakhir : …………………… (Tamat/Tidak Tamat)5. Jumlah Anggota Keluarga : …………………… orang

a. Anak-anak : …………………… orangb. Dewasa : …………………… orang

6. Status Perkawinan : ……………………7. Alamat : ……………………8. Pekerjaan Utama : ……………………9. Pekerjaan Sampingan : ……………………10. Pendapatan Keluarga : Rp............................../bulan

B. Identitas Usaha1. Jenis Usaha : ……………………2. Jenis tanaman yang terdapat di hutan produksi : ……………………3. Jenis tanaman yang dikelola : ……………………4. Lama digeluti : …………………… tahun/bulan/minggu/hari5. Kepemilikan Usaha : Sendiri/Keluarga/Kelompok/……………………6. Modal Usaha : Sendiri/Keluarga/Pinjaman/……………………7. Luas Lahan yang dikelola : …………………… m2/ha8. Kepemilikan Lahan : Milik Sendiri/Keluarga/Sewa9. Harga Sewa Lahan : Rp………………./m2/ha10. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk produksi:

a. Biaya tetap :1. ……………………2. ……………………

b. Biaya operasi :1. ……………………2. ……………………

11. Produksi Utama : ……………………………………………………..12. Besaran Produksi : …………………… gram/ons/kg/kw/ton

…………………… gram/ons/kg/kw/ton13. Harga Pasar : Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton

Rp……………………/gram/ons/kg/kw/ton14. Jumlah Naker : …………………… orang15. Upah Naker : Rp. …………………… /orang16. Dijual Ke : Pasar/Bakul/Agen/……………………17. Cara Penjualan: Tunai/Tunda/……………………18. Sarana Angkutan : ……………………19. Waktu Tempuh : …………………… menit/jam/hari20. Jarak Tempuh : …………………… km/mil21. Biaya Angkutan : ……………………


FORMULIR DAFTAR ISIAN CONTINGENT VALUATION METHOD (CVM)OBJEK PENILAIAN KAWASAN (HUTAN)

1. Jenis Obyek Penilaian : Satwa Tanaman

Situs/Bangunan Lain-lain2. Nama obyek penilaian : ……………………3. Letak Obyek (lon/lat) : ……………………4. Luas Obyek : ……………………5. Nomor/Tanggal Surat Tugas : ……………………6. Nama Surveyor/Tgl Pelaksanaan : ……………………

Teknik CVM : Nilai Keberadaan (Existance Value)

Sebuah kawasan di daerah bapak/ibu mempunyai beragam fungsi yang sangat signifikan bagi kehidupandan penghidupan keluarga bapak/ibu khususnya dan masyarakat setempat pada umumnya. Keberadaankawasan tersebut dapat memberikan manfaat ekonomi dari aktivitas pemanfaatan sumberdaya yangada di kawasan tersebut dan manfaat ekologis dari keberadaan kawasan tersebut yang terkait denganmanfaat tidak langsung yang dapat diperoleh. Dengan segenap manfaat ekonomi-ekologi yang dapatdirasakan dari keberadaan kawasan tersebut, maka apakah keberadaan kawasan tersebut perludipertahankan ?

a. Sangat perlub. Cukup perluc. Sama sajad. Kurang perlue. Sangat tidak perlu

A. Karakteristik Responden

Nama : ……………………Jenis Kelamin : ……………………Umur : ……………………Pendidikan Terakhir : 1. Tidak sekolah

2. SD tidak tamat (kelas ? .........)3. SD tamat4. SLTP tidak tamat (kelas ? .........)5. SLTP tamat6. SLTA tidak tamat (kelas ? .........)7. SLTA tamat8. Diploma (1 / 2 / 3 / 4)9. Perguruan tinggi tidak tamat (tngkat ? ..........)10. Perguruan tinggi tamat (S1 / S2 / S3)11. Profesor


Jumlah anggota keluarga : ……………………Pekerjaan utama : ……………………Pengalaman kerja : ……………………Pekerjaan sambilan : ……………………Lama tinggal : ……………………Pendapatan keluarga : ……………………

B. Persepsi terhadap Kawasan

B.1. Apakah keberadaan kawasan ini memberikan manfaat bagi keluarga dan masyarakat disekitarnya?a. Sangat bermanfaatb. Cukup bermanfaatc. Biasa sajad. Kurang bermanfaate. Tidak bermanfaat

B.2. Seberapa pentingkah manfaat tersebut bagi keluarga dan masyarakat di sekitar kawasan?a. Sangat pentingb. Cukup pentingc. Biasa sajad. Kurang pentinge. Tidak penting

B.3. Setujukah bapak/ibu bilamana kawasan ini kemudian dikonversi menjadi peruntukan lain ?a. Sangat setujub. Setujuc. Biasa sajad. Kurang setujue. Tidak setuju

B.4. Bersediakah bapak/ibu berpartisipasi dan bersama-sama masyarakat lainnya untukmempertahankan keberadaan kawasan ini ?a. Sangat bersediab. Bersediac. Biasa sajad. Kurang bersediae. Tidak setuju

B.5. Dalam 5 tahun terakhir, bagaimana pemanfaatan hutan produksi di wilayah Bapak?a. Bertambahluasberlipatb. Bertambah luas tapi tidak banyakc. Sama saja sejak dulud. Luasnya menyusut tapi tidak banyake. Menyusut berlipat


B.6. Dalam 5 tahun terakhir, bagaimana dengan jumlah jenis usaha yang ada di hutan produksitersebut?

a. □ Jenisnya semakin banyakb. □ Sama saja sejak duluc. □ Jenisnya semakin berkurang

B.7. Dalam 5 tahun terakhir, bagaimana dengan produktivitas hasil hutan produksi yang bapak lihatdan rasakan?

B.8. Menurut bapak, bagaimana kondisi lahan hutan produksi di wilayah bapak?a. Masih relatif baikb. Sudah mulai rusak dan habisc. Sama saja dari dulu

B.9. Kalau menurut bapak rusak dan habis, kira-kira apa penyebabnya?a. Kegiatan manusia, misalnya : ____________________b. Alamiahc. Tidak tahu

B.10. Seberapa besar bapak/ibu bersedia menyisihkan pendapatan keluarga untuk mempertahankansetiap hektar keberadaan kawasan ini per tahunnya ?a. antara Rp.1 – Rp.25 ribub. antara Rp.25 ribu – Rp.50 ribuc. antara Rp.50 ribu – Rp.100 ribud. antara Rp.100 ribu – Rp.250 ribue. antara Rp.250 ribu – Rp.500 ribuf. antara Rp.500 ribu – Rp.1 jutag. antara Rp.1 juta – Rp.5 jutah. antara Rp.5 juta – Rp.10 jutai. lebih dari Rp.10 juta (sebutkan besarannya Rp. .........................?)

B.11. Jumlah Populasi masyarakat yang memperoleh manfaat dari fungsi dari kawasan obyek penilaian(data sekunder)

a. Semakin produktif dibandingkan 5 tahun lalub. Sama saja sejak duluc. Semakin kecil dibandingkan 5 tahun lalu

standar operasional prosedur internal · direktorat penilaian tanah direktorat jenderal pengadaan...

Documents